Před dvěma měsíci jsem se odstěhoval z nájemního bytu a pronajímatel mi pořád nevrátil kauci. Tvrdí, že si ji nechá na vymalování. Může to udělat a jak se mám bránit?

Pronajímatel si nemůže kauci automaticky ponechat jen proto, že chce byt vymalovat. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku ji má při skončení nájmu vrátit; může proti ní započíst to, co mu skutečně z nájmu dlužíte. Rozhodující tedy je, zda jste měl povinnost vymalovat, zda jste ji nesplnil a jaký nárok tím pronajímateli vznikl. § 2254, 89/2012 Sb. § 2913, 89/2012 Sb.

Kdy může jít výmalba na váš účet

Je potřeba rozlišit dvě věci:

• Údržbu během nájmu. Podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Mezi běžnou údržbu patří podle § 2 nařízení vlády č. 308/2015 Sb. také malování. § 2257, 89/2012 Sb. § 2, 308/2015 Sb.
• Stav při vrácení bytu. Podle § 2293 odst. 1 občanského zákoníku se byt vrací ve stavu, v jakém byl převzat, ale běžné opotřebení ani vady, které má odstranit pronajímatel, nemusíte napravovat. Samotné zařazení malování mezi běžnou údržbu proto není automatickým příkazem nově vymalovat při každém skončení nájmu. § 2293, 89/2012 Sb. § 2, 308/2015 Sb.

Důležitá je také smlouva. Krajský soud ve věci 62 Co 49/2026 uznal výslovné ujednání o vrácení bytu „odborně vymalovaného“ jako výjimku z pravidla o běžném opotřebení podle § 2293 odst. 1 občanského zákoníku. Výslovné ujednání podle soudu znamenalo, že nájemce měl povinnost vymalovat při skončení nájmu automaticky, aniž bylo potřeba zkoumat, zda měl vymalovat již v rámci běžné údržby. Tento závěr se týkal právě takto sjednané povinnosti, nikoli každého nájmu. Znění § 2293 odst. 1 se od rozhodnutí nezměnilo. krajsky sp. zn. 62 Co 49/2026

Pokud jste povinnost skutečně porušil, může pronajímatel podle § 2913 odst. 1 občanského zákoníku požadovat náhradu škody, která tím vznikla. Podle § 2913 odst. 2 se této povinnosti zprostíte, pokud prokážete, že vám ve splnění smluvní povinnosti dočasně nebo trvale zabránila mimořádná, nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na vaší vůli. Nestačí však překážka z vašich osobních poměrů, překážka vzniklá až v době, kdy jste již byl se splněním povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou jste měl podle smlouvy překonat. Podle § 2951 odst. 1 může pronajímatel žádat peněžní náhradu; při poškození věci se podle § 2969 odst. 1 vychází z její obvyklé ceny v době poškození a zohledňuje se, co musí poškozený účelně vynaložit na obnovení nebo nahrazení její funkce. Nejde tedy automaticky o libovolnou cenu výmalby celého bytu ani o celou kauci. § 2913, 89/2012 Sb. § 2951, 89/2012 Sb. § 2969, 89/2012 Sb.

Ve věci 62 Co 49/2026 soud účelnost nákladů posuzoval mimo jiné podle cenové nabídky a svědecké výpovědi. I zde ale šlo o výslovnou povinnost odborné výmalby; částku z tohoto případu nelze přenášet na váš byt. krajsky sp. zn. 62 Co 49/2026

Co znamená „kauci si nechám na vymalování“

Podle § 1982 občanského zákoníku vyžaduje započtení vzájemné peněžité pohledávky a prohlášení vůči druhé straně. Pronajímatel musí mít právo požadovat zaplacení svého nároku. Započtením zanikají oba dluhy pouze v rozsahu, v němž se kryjí; zbytek kauce má vrátit podle § 2254 odst. 2. § 1982, 89/2012 Sb. § 2254, 89/2012 Sb.

V obdobné věci nájmu prostoru sloužícího podnikání Nejvyšší soud ve věci 26 Cdo 2267/2019 dovodil, že pronajímatel má sdělit, na které konkrétní dluhy a v jaké výši kauci použil. Dluh nemusí být předem přiznán soudem ani uznán nájemcem; bez odlišného smluvního ujednání nemusí být prohlášení písemné. Nedostatečné určení, které z více pohledávek započtením zanikají, může znamenat, že započtení nebylo učiněno. ns sp. zn. 26 Cdo 2267/2019

Podle § 1987 odst. 2 občanského zákoníku nelze započíst nejistou nebo neurčitou pohledávku. Pouhý váš nesouhlas ale není bezpečným důvodem považovat započtení za neúčinné: Nejvyšší soud ve věci 26 Cdo 845/2022, týkající se podnájmu a kauce, zdůraznil společný původ pohledávek, účel kauce i stav řízení při uplatnění započtení. Znění tohoto ustanovení se od rozhodnutí nezměnilo. § 1987, 89/2012 Sb. ns sp. zn. 26 Cdo 845/2022

Navíc může být podle krajského soudu ve věci 62 Co 49/2026 započten i nárok vzniklý až po skončení nájmu, pokud vychází z porušení nájemcovy povinnosti a kauce ještě nebyla vrácena. To však neodstraňuje případné prodlení s jejím vrácením. Znění § 2254 odst. 2 občanského zákoníku se od rozhodnutí nezměnilo. krajsky sp. zn. 62 Co 49/2026

Jak se teď bránit

1. Písemně požádejte o vrácení kauce a přesné vysvětlení srážky. Chtějte označení porušené povinnosti, konkrétní částku, rozsah potřebné výmalby a podklady k ceně — například fotografie, rozpočet či fakturu. Požadujte také vrácení zbývající části kauce. To odpovídá pravidlům vrácení jistoty, náhrady škody a započtení podle § 2254 odst. 2, § 2913 odst. 1 a § 1982 občanského zákoníku. § 2254, 89/2012 Sb. § 2913, 89/2012 Sb. § 1982, 89/2012 Sb.

2. Připravte si důkazy. Zejména smlouvu, doklad o složení kauce, doklad o skončení nájmu, předávací protokol, fotografie při převzetí i vrácení a korespondenci. Podle § 120 odst. 1 občanského soudního řádu účastníci označují důkazy ke svým tvrzením. § 120, 99/1963 Sb.

V obdobné věci vrácení zálohy podle starší úpravy nájmu Nejvyšší soud ve věci 25 Cdo 114/2008 rozlišil prokazování nároku na vrácení zálohy nájemcem a prokazování škody a její souvislosti s jednáním nájemce pronajímatelem. Znění § 120 odst. 1 se nezměnilo, rozhodnutí ale vycházelo ze starší úpravy nájmu. Naproti tomu rozhodnutí 26 Cdo 2267/2019 o podnikatelském nájmu zdůraznilo také prokazování, že použití kauce nebylo namístě. Prakticky proto doložte i řádný stav bytu, nejen zaplacení kauce. ns sp. zn. 25 Cdo 114/2008 ns sp. zn. 26 Cdo 2267/2019

3. Před žalobou zašlete výzvu k zaplacení. Pro náhradu nákladů při úspěchu ve sporu ji podle § 142a odst. 1 občanského soudního řádu zašlete na doručovací, případně poslední známou adresu pronajímatele nejméně sedm dnů před podáním žaloby. Uschovejte doklad o odeslání. Výjimečně může soud náklady přiznat i bez takové výzvy z důvodů hodných zvláštního zřetele. § 142a, 99/1963 Sb.

4. Pokud nezaplatí, můžete podat žalobu na zaplacení. Zpravidla půjde podle § 9 odst. 1 a § 84–85 občanského soudního řádu o okresní soud podle bydliště pronajímatele, u právnické osoby podle sídla; u podnikatele ve věci jeho podnikání podle sídla. § 9 odst. 1, 99/1963 Sb. § 84, 99/1963 Sb. § 85, 99/1963 Sb.

Můžete navrhnout vydání platebního rozkazu, ale soud mu nemusí vyhovět. Podle § 172 občanského soudního řádu musí peněžitý nárok vyplývat z tvrzených skutečností. Rozkaz nelze vydat například při neznámém pobytu žalovaného, doručování do ciziny nebo proti nezletilému bez plné svéprávnosti. Žalovaný má po doručení 15 dnů na zaplacení nebo podání odporu. § 172, 99/1963 Sb.

Žádejte také úroky

• Úrok z kauce: podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku vám náleží od jejího poskytnutí alespoň v zákonné výši. Při chybějícím ujednání a zvláštní sazbě vychází § 1802 z obvyklých bankovních úroků za úvěry v místě bydliště či sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy. Nejde automaticky o sazbu úroku z prodlení. § 2254, 89/2012 Sb. § 1802, 89/2012 Sb.
• Úrok z prodlení: podle § 1968 a § 1970 občanského zákoníku jej lze požadovat za opožděné vrácení peněz, pokud jste řádně splnil své povinnosti a pronajímatel za prodlení odpovídá. Není-li sjednána jiná sazba, činí podle § 2 odst. 1 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ročně repo sazbu ČNB pro první den pololetí, v němž prodlení začalo, zvýšenou o osm procentních bodů. § 1968, 89/2012 Sb. § 1970, 89/2012 Sb. § 2 odst. 1, 351/2013 Sb.

Přesnou vratnou částku a počátek prodlení nyní neurčuji: závisí na právním skončení nájmu, smlouvě a oprávněnosti případné srážky. § 2254, 89/2012 Sb. krajsky sp. zn. 62 Co 49/2026

Můžete poslat znění smlouvy o výmalbě a vrácení kauce, předávací protokol a zprávu pronajímatele a doplnit datum právního skončení nájmu, předání bytu a klíčů, výši a datum složení kauce, případné částečné vrácení a informaci, zda pronajímatel tvrdí i jiné dluhy? Připojte také, jak dlouho nájem trval, jaký byl stav výmalby při převzetí a vrácení a zda už pronajímatel skutečně vymaloval.