:
Dosavadní úprava občansko-právních vztahů zahrnujících i nájem bytu je dosud obsažena v zákoně č.40/94 Sb. občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, jako část nazvaná "Zvláštní ustanovení o nájmu bytu", a to v ustanoveních § 685 - § 719.
Toto systematické zařazení právní úpravy nájmu bytu do občanského zákoníku je nepraktické a nevyhovující především proto, že ustanovení o nájmu bytu je a bude třeba, s vývojem bytové situace u nás, stále častěji upravovat tak, aby zákonná úprava vyhovovala současné situaci, potřebám a možnostem účastníků nájemních vztahů. Z řady vážných důvodů není vhodné, aby byl stále měněn občanský zákoník, jako předpis, který by měl upravovat dlouhodobě neměnné základní zásady vztahů mezi občany. Neustálé měnění jedné části takového základního právního předpisu neprospívá právní jistotě občanů ani obecné úrovni znalosti práva. V občanském zákoníku by měly být, tak jako dosud, zakotveny základní ustanovení o nájmu s tím, že tak zvláštní a specifická část nájmu, jakým je nájem bytů, by měla být upravena zvláštním zákonem již také proto, že i nájem nebytových prostor je zvláštním zákonem již dnes upravován
Druhým závažným důvodem pro úpravu nájemního práva zvláštním zákonem je skutečnost, že vztahy mezi účastníky nájemních vztahů nemohou být, s ohledem na zvláštní povahu nájemních vztahů vyplývající z nesporné nezbytnosti účasti státu na zajištění přiměřené možnosti občanů zajistit si odpovídající bydlení, pouze a beze zbytku upravovány ustanoveními soukromého práva. V této právní oblasti je i nezbytný podíl veřejnoprávní úpravy, především pro nerovné ekonomické postavení účastníků nájemních vztahů. Proto naprostá většina evropských zemí upravuje nájemní vztahy zvláštním zákonem, mimo obecnou a výlučnou úpravu občanského práva jako součásti práva soukromého.
Navrhovaný zákon přebírá ustanovení platného občanského zákoníku, která se osvědčila, a nově upravuje vztahy mezi účastníky nájemních vztahů, kde to je nezbytné pro účinný postih negativních jevů, který dosavadní právní úprava dostatečně neumožňovala.
Nově zařazená ustanovení se týkají uzavírání nájemní smlouvy (i konkludentním jednáním), povinnosti pronajímatele zajistit měření tepla a teplé užitkové vody, práva pronajímatele na vstup do bytů, kauce, sankcí za zneužití výpovědního důvodu, obnovy nájmu bytu pokud není ve stanovené lhůtě obstarána bytová náhrada, výměn bytů, přijímání podnájemníka do bytu, podnikání v bytě a odnětí práva spravovat nemovitost vlastníkem, který své právo nevykonává nebo je vykonává v rozporu se zákonem.
Nově byla zařazena ustanovení, která nebyla dosud součástí občanského zákoníku, ale jejichž zařazení je nezbytné pro omezení zneužívání práv jak na straně nájemců, tak na straně pronajímatelů. Všechna nově zařazená ustanovení zcela beze zbytku odpovídají legislativním úpravám obvyklým ve srovnatelných evropských státech a jsou s nimi, na rozdíl od některých ustanovení dosud platného občanského zákoníku, zcela v souladu.
Navrhovaná úprava je v souladu s ústavním pořádkem a právním řádem České republiky a neodporuje úmluvám, jimiž je Česká republika vázána.
Zákon nebude mít žádný dopad a nevyvolá žádné požadavky na státní rozpočet.
K § 1:
Jde o základní definici bytu a vymezení nájemního práva k bytu a podmínek k uzavření nájemní smlouvy. K jeho základním znakům patří, že jde o užívání úplatné a že nájem bytu může být vypovězen jen ze zákonných důvodů. Oproti dosavadní právní úpravě v § 685 obč. zák. je znovu umožněno uzavření nájemní smlouvy i konkludentním jednáním, neboť dosavadní právní úprava, platná po novele od 1. 1. 1995, umožňující uzavření nájemní smlouvy jen písemně, praxi nevyhovuje. Obligatorní forma písemné nájemní smlouvy je zachována jen pokud si to některý z účastníků přeje.
K §§ 2 - 4:
Definice služebních bytů, bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení byla dosud obsažena v ustanoveních zákona č.l02/92 Sb. Je zachováno dosavadní rozdělení služebních bytů podle jejich určení, včetně bytů ozbrojených složek. Rovněž je zachována dosavadní právní úprava bytů zvláštního určení a bytů v domech zvláštního určení včetně podmínek uzavření nájemní smlouvy k takovému bytu. Pojem služebních bytů je rozšířen i o byty zaměstnanců Celní správy.
K § 5:
Pronajímatel je povinen předat nájemci byt i bez právních závad, tedy nejen ve stavu způsobilém k řádnému užívání jako v dosavadní právní úpravě. Odpovídá tedy i za právní stav bytu např. splnění stavebně právních předpisů. Je však současně umožněno, aby se pronajímatel dohodl s nájemcem na předání bytu, který dosud není ve stavu způsobilém k řádnému užívání za vzájemně dohodnutých podmínek. Jednodušeji je definován pojem drobných oprav hrazených nájemcem, který byl dosud součástí jiného právního předpisu. Pojem "drobné opravy" je určen pouze výší nákladů na provedení takové opravy.
K § 6:
Tímto ustanovením je řešena dosavadní neutěšená situace v měření tepla, teplé a studené vody v nájemních bytech, která vznikla po té, co byla zrušena vyhl. č. 186/91 Sb. o hospodaření s teplem a nebyla nahrazena jiným odpovídajícím právním ustanovením. Měření tepla, teplé a studené užitkové vody je základním předpokladem pro hospodárné nakládání s těmito energiemi i ze strany nájemců bytů. Zvláštním předpisem je zákon o nájemném.
K § 7:
Tato práva nájemce vyplývají z podstaty nájemního práva. Právo na užívání bytu a společných prostor mají pouze nájemci a ti, kteří s nimi žijí ve společné domácnosti, nikoliv jiné osoby.
K §§ 8 a 9:
Povinnostem pronajímatele uvedeným v § 6 odpovídá požadavek, aby bytu, společných prostor v domě i služeb bylo používáno v souladu s účelem k němuž slouží a aby nájemce respektoval stejná oprávnění ostatních uživatelů.
K § 10:
Jde o neplnění povinností pronajímatele podle § 6 odst.1. Nájemce může volit mezi uplatněním těchto povinností proti pronajímateli soudně, nebo zda závady odstraní sám za podmínek v zákoně stanovených.
K § 11:
U oprav, které má povinnost zajistit pronajímatel je stanovena informační povinnost nájemce. Tato povinnost se týká jen oprav v bytě a jeho příslušenství, nikoliv oprav v domě a jeho společných prostorách.
K § 12:
Jde o tzv. restituční povinnost. Vztahuje se na závady nejen v bytě, ale i v celém domě. Nájemce neodpovídá za škody způsobené návštěvami nebo hosty.
K § 13:
Zda jde o stavební úpravu je třeba posoudit podle zákona č. 50/76 Sb. v platném znění a podle prováděcích předpisů k němu. Pojem podstatných změn je možné upravit i v domovních řádech. Souhlas pronajímatele je jistým doplňkem nájemní smlouvy a musí být proto platným právním úkonem podle § 34 a násl. obč. zák.
K § 14:
Jde o opravy a úpravy, které jsou nad rámec nájemní smlouvy a proto je o nich nezbytná dohoda s nájemcem bytu. Souhlas nájemce musí být platným právním úkonem. V tomto ustanovení jde o úpravy, které se provádějí v průběhu užívání bytu, pokud by byt nebylo možné při jejich provádění užívat, je to jeden z výpovědních důvodů. Nájemce má právo na slevu z nájemného i nárok na náhradu škody.
K § 15:
Je nezbytné upravit právo pronajímatele na vstup do pronajatého bytu za účelem kontroly majetku. Toto právo pronajímatele dosud v našem právním řádu chybí. Odmítnutí nájemce se vztahuje pouze k době, kdy má být kontrola vykonána, nikoliv k samotnému provedení kontroly, které nemůže být nájemcem odmítnuto. Zůstává zachovaná dosavadní úprava vstupu do bytu za účelem instalace a kontroly technických zařízení.
K § 16:
Povinnost platit nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu patří k základním povinnostem nájemce. Nedojde-li k dohodě o nájmu, právo pronajímatele stanovit nájemné jednostranným úkonem může upravit pouze zákon, nikoliv podzákonný právní předpis.
K § 17:
Stanovenou sankcí za prodlení není úrok, ale poplatek z prodlení. Jeho výše je stanovena zákonem.
K § 18:
Sleva podle odst.l má sankční povahu. Tutéž povahu má i sleva podle odst.3, která současně může způsobit i nutnost slevy podle odst.1. V obou případech jde o porušení povinnosti podle § 15.
K § 19:
Jde o uplatnění práv uvedených v § 19. Lhůta "bez zbytečného odkladu" je lhůta pořádková, šestiměsíční lhůta je lhůtou prekluzívní.
K § 20:
Upravuje se dosud právním předpisem neupravená možnost účastníků nájemní smlouvy dohodnout si složení určité finanční částky jako jistiny (kauce) na budoucí vydání spojená s užíváním bytu nájemcem, pokud by je nájemce nezaplatil. Účastníci nájemní smlouvy se mohou dohodnout na složení jistiny (kauce) ve výši maximálně trojnásobku průměrných měsíčních nákladů na bydlení v pronajímaném bytě.
K §§ 21 - 23:
Společným nájmem bytu je stav, kdy právo užívání téhož bytu má více osob, takže právo každé z nich je omezeno stejným právem ostatních. Řešení neshod mezi společnými nájemci je obdobné jako řešení neshod mezi spoluvlastníky.
K §§ 24 - 26:
Společný nájem bytu manželi představuje zvláštnost v rámci institutu společného nájmu bytu. Tyto zvláštnosti se týkají zejména vzniku a zániku tohoto práva, jakož i omezení pouze na určité subjekty, totiž na manžele. Z hlediska obsahu však nejde o samostatný institut a proto i pro užívání bytu manželi je možné použít ustanovení §§ 22 - 24. Nově se stanoví, že při rozhodování o tom, kterému z rozvedených manželů bude náležet právo nájmu ke společnému bytu, přihlédne soud též k sociální situaci obou bývalých manželů.
K §§ 27 - 30:
Přechod nájmu v případě smrti nájemce nebo v případě, že opustí společnou domácnost je a vždy byl běžnou součástí našeho nájemního práva. Přechod nájmu v případě smrti nájemce je tzv.speciální sukcesí, liší se od dědictví a také okruh dědiců a osob na které přechází nájemní právo je jiný. Ustanovení nelze použít na byty služební a byty zvláštního určení. Dosavadní právní úprava obsažená v ustanovení § 706 a násl. obč. zák. vyhovuje a byla ponechána beze změny.
K § 31:
Podmínky zániku nájmu jsou upraveny shodně jako v dosavadní právní úpravě § 710 obč. zákoníku. Nově je do tohoto zákona zařazeno ustanovení dosud obsažené v § 676 obč. zák., které stanoví, že pokud nájem skončil uplynutím sjednané doby a nájemce dále byt užívá aniž by pronajímatel podal ve lhůtě 30 dnů žalobu u soudu, nájem se obnovuje za týchž podmínek.
K § 32:
Ponechány v podstatě výpovědní důvody obsažené dosud v § 711 odst.1 občanského zákoníku s tou výjimkou, že u výpovědního důvodu podle písmene a) se vyžaduje, aby pronajímatel prokázal bytovou potřebu, kterou ve výpovědi deklaruje. To je nezbytné pro nejasnost dosud platného zákonného ustanovení, kdy zákon sice vyžadoval, aby bytová potřeba pronajímatele existovala, ale neukládal povinnost ji prokazovat.
U výpovědního důvodu spočívajícího v hrubém porušování povinnosti nájemce je stanovena jako podmínka výpovědi skutečnost, že nájemce neuzavřel dohodu s pronajímatelem o splácení dlužné částky a neprojevil tak snahu svůj dluh vyrovnat a alespoň dodatečně tak splnit svoji povinnost. Dosavadní právní úprava umožňující výpovědi z nájmu v případě dlužné částky přesahující trojnásobek nájemného bez ohledu na sociální situaci nájemce je sociálně necitlivá a neodpovídá poměrům ve srovnatelných evropských zemích.
U výpovědního důvodu podle písmene e) je stanovena jako podmínka výpovědi skutečnost, že nájemce nechtěl nebo nemohl uzavřít s pronajímatelem dohodu o dočasném uvolnění bytu k provedení nezbytných oprav. Praxe ukazuje, že není nutné vždy ukončovat nájem k bytu, ve kterém je nezbytné provedení oprav, když nájemce má možnost byt na nezbytnou dobu vyklidit.
Je vypuštěn dosavadní výpovědní důvod podle § 711 odst.1 písm.f), totiž možnost výpovědi nájemci tehdy, pokud byt souvisel s prostory pro podnikání. Toto ustanovení bylo praktické v době počátků privatizace, kdy bylo žádoucí, aby s podnikatelsky využívanými prostorami byly uživatelsky spojeny i stavebně související byty, když v minulosti bylo jejich společné využívání přerušeno. Dnes již tohoto výpovědního důvodu není zapotřebí.
Nově jsou upraveny lhůty pro vyklizení bytu. Dosavadní právní úprava stanovila lhůtu 15 dnů, což v mnoha případech nebylo, s ohledem na konkrétní okolnosti případu, přijatelné. Navržená úprava umožňuje soudům stanovit vyklízecí lhůtu podle konkrétního případu, ne však kratší než 15 dnů.
Nově je koncipován odstavec 4 obsahující sankce za zneužití výpovědního důvodu pronajímatelem, totiž stav, kdy pronajímatel bez vážného důvodu nevyužije výpovědní důvod, který ve výpovědi deklaroval. Dosavadní sankce obsažené v občanském zákoníku byly zcela neúčinné a nepoužívané.
K § 33:
Jde o zcela nové ustanovení, které umožní soudům nepřivolit k výpovědi, pokud jsou proto vážné důvody. Dosavadní praxe soudů, kdy v odůvodněných případech, soud k výpovědi nepřivolil i při existenci výpovědních důvodů, s ohledem na § 3 občanského zákoníku, totiž s ohledem na dobré mravy, nevyhovuje pro svoji obecnost a neurčitost.
K §§ 34 - 37:
Ustanovení obsahuje základní principy poskytování bytových náhrad v případě zániku nájmu bytu. Je ponechána dosavadní právní úprava §§ 712 - 714 občanského zákoníku.
K § 38:
Nově je v tomto ustanovení zaveden institut obnovení nájmu v případě neopatření náhradního bytu nájemci. Pokud je přivoleno k výpovědi z nájmu s ohledem na potřebu pronajímatele nebo jeho rodiny (podle §33 odst.1 písm.a)) není možné, aby nájem bytu zanikl jednou provždy, když pronajímatel tento výpovědní důvod v rozumné době nevyužije a nájemci neopatří náhradní byt. Situace, kdy by nájemce bytu mnoho let čekal na opatření náhradního bytu nepřispívá k právní jistotě účastníků nájemního vztahu. Nedojde-li k opatření náhradního bytu ve lhůtě, která je přiměřená pro tvrzený výpovědní důvod, nájem se obnoví.
K § 39:
Do tohoto zákona je zařazeno ustanovení § 6 zák.č.102/92 Sb. Toto ustanovení stanoví délku nájmu náhradního bytu pokud byl nájem vyklízeného bytu sjednán na dobu určitou a zmírňuje případnou tvrdost při uplynutí doby nájmu sjednaného dlouhodobě avšak na dobu určitou.
K § 40:
Součinnost obcí při zajišťování bytové náhrady je dosud obsažena v ustanoveních zákona č.102/92 Sb. Je proto nezbytné zařadit tuto zákonnou úpravu i do tohoto zákona. Při součinnosti při zajišťování bytové náhrady přihlížejí obce k sociální situaci nejen vyklizovaných nájemců, ale i k sociální situaci těch, v jejichž prospěch je byt vyklízen.
K §§ 41 a 42:
Současná bytová situace vyžaduje, aby nájemcům bytů bylo umožněno v širší míře vyměňovat si byty podle své sociální situace ve větší míře, než to umožňuje dosavadní právní úprava § 715 občanského zákoníku. Pokud je stanoveno, že nájemce musí žádat pronajímatele o souhlas a soud může nahradit souhlas pronajímatele svým rozhodnutím, vzniká prakticky nepřekonatelná překážka, pokud pronajímatel není na území ČR, nebo není k dosažení. Tento nedostatek je odstraněn přenesením práva obrátit se na soud, v případě vážného nesouhlasu se směnou, na pronajímatele.
K § 43 a 44:
Pojem obytné místnosti není v občanském zákoníku ani v tomto ani v jiném zákoně definován. Rozhodujícím bude určení těchto místností a to určení k ubytování svobodných nebo osaměle žijících. Tomu vyhovují tzv.svobodárny, podnikové ubytovny a pod. Je třeba odlišit ubytování v těchto místnostech od nájmu služebního bytu.
K § 45:
Vzrůst nákladů na bydlení a nedostatek bytů vyžaduje, aby nájemcům bylo umožněno řešit svoji finanční situaci přibráním podnájemníka. Je stanovena povinnost nájemce oznámit pronajímateli osobu podnájemce a podmínky za kterých je byt podnajímán s vážnými důsledky pro nájemce, pokud by podnájem byl umožněn za jiných podmínek, než bylo oznámeno pronajímateli. Právo pronajímatele obrátit se na soud v případě nesouhlasu s podmínkami podnájmu nebo s osobou podnajímatele zůstává zachováno.
K § 46:
Toto ustanovení umožňuje nájemci bytu použít jeho část k podnikání nebo k jiné výdělečné činnosti za předpokladu, že ostatní nájemci bytů v domě nejsou tímto dotčeni ve svých právech a jen tehdy, pokud je byt současně užíván k bydlení. Je stanovena povinnost oznámit pronajímateli podmínky podnikání, způsob stanovení výše nájmu z části bytu, která je k podnikání využívána. Právo pronajímatele obrátit se na soud v případě nesouhlasu s podnikáním v bytě nebo v případě, že způsob nebo charakter podnikání nájemce zasahuje do práv ostatních nájemců, zůstává zachováno.
K § 47:
Je nezbytné umožnit soudům zbavit pronajímatele práva spravovat nemovitost nebo rozhodovat o správě nemovitosti určené k pronájmu bytů, pokud pronajímatel porušuje hrubě své povinnosti, nebo se dopouští trestného jednání vůči nájemcům bytů v domě, a to na dobu určitou nebo do doby splnění stanovených podmínek.