V průběhu procesu privatizace byla zemědělská a lesní půda téměř ve všech případech z privatizačních projektů vyjímána (1. vlna) nebo do privatizačních projektů nebyla vůbec zahrnována (2. vlna). Důvodem byl probíhající restituční proces, složitá identifikovatelnost státní půdy použitelné pro privatizaci a ustanovení § 29 zákona o půdě zakazující převody církevního majetku. Vzhledem ke končícímu procesu privatizace v zemědělství přechází státní zemědělský majetek do vlastnictví privátních osob a je proto potřebné řešit vlastnické vztahy i ke státní zemědělské půdě, popř. některé lesní půdě.
Porada ministrů projednala dne 8. 8. 1995 materiál "Prodej státní zemědělské půdy" předložený místopředsedou vlády a ministrem zemědělství na základě usnesení vlády č. 228/1995 a souhlasila s omezením okruhu nabyvatelů této půdy. Z analýzy vlastnictví půdy v zemích EU vyplývá, že omezení prodeje je řešeno v jednotlivých zemích různě, od úplné volnosti až po značná omezení (Finsko, Švédsko, Rakousko).
Podmínky prodeje byly zpracovány za součinnosti poradní komise k tomuto účelu vytvořené, v níž bylo zastoupeno Ministerstvo financí, Ministerstvo zemědělství, Ministerstvo pro správu národního majetku a jeho privatizaci, Agrární komora, Český úřad zeměměřický a katastrální a Pozemkový fond ČR. Z nich pak vyšel věcný záměr zákona, který vláda po zapracování připomínek schválila.
Návrh zákona předpokládá prodej půdy mimo pozemky, určené na restituce nebo náhrady, na pozemkové úpravy, blokované § 29 zákona o půdě nebo pozemky určené podle některých právních předpisů k jiným účelům.
Z celkové výměry cca 900 tis. ha zemědělské půdy ve správě Pozemkového fondu ČR tak bude umožněn prodej cca 500 tis. ha. Podle odhadů se budou bezúplatné převody odloučených lesních pozemků do vlastnictví obcí týkat výměry do 10 tis. ha.
Komunitární právo zásadně nezasahuje do vlastnictví zemědělské půdy. Mezi členskými zeměmi ES jsou v těchto otázkách značné diference.
Základním cílem zákona není finanční efekt z prodeje státní zemědělské půdy, ale privatizace těchto pozemků ve prospěch fyzických osob podnikajících v zemědělské výrobě a rovněž převod prostřednictvím obcí na veřejně prospěšné účely a bydlení. Zákon taktéž umožňuje sjednocení vlastnictví pozemků a staveb, avšak pouze v těchto případech připouští, aby nabyvatelem pozemku se stala i právnická osoba.
Co se týče lesních pozemků, je cílem zákona vymezit odloučené lesní pozemky a spoluvlastnické podíly státu a umožnit jejich bezúplatný převod na obce. Jde o pozemky, kde se vzhledem k jejich velikosti či odloučenosti od komplexu státních lesů obtížně lesnicky hospodaří. Stejně obtížně se hospodaří také ve všech případech, kdy je stát spoluvlastníkem lesa spolu s obcemi.
Pouze odloučené lesní pozemky určené schváleným územním plánem nebo rozhodnutím o umístění stavby k zastavění stavbou ve veřejném zájmu nebo stavbou pro bydlení a spoluvlastnické podíly státu bude moci pověřená právnická osoba na základě žádosti obce převést bezúplatně do vlastnictví obce.
Převody bude uskutečňovat pověřená právnická osoba, které je podle zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon), svěřeno nakládání s lesy ve vlastnictví státu.
Požadavek na arondace lesních pozemků je obsažen v usnesení vlády České republiky č. 294/1994 k zásadám státní lesnické politiky a programovém prohlášení vlády České republiky ze dne 17. července 1996.
K § 1
Zákon je vedle zákona o půdě, zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, a zákona č. 77/1997 Sb., o státním podniku, dalším zákonem, který má umožnit prodej státní půdy, stále však ještě nikoli veškeré, s ohledem na nedokončený restituční proces, na nedořešenou otázku restituce církevního majetku a rovněž na nutnost ponechat některé pozemky pro potřeby celospolečenské.
Zákon se vztahuje jen na pozemky, které jsou ve správě Fondu, nebo k nimž mají právo hospodaření státní podniky Lesy České republiky nebo Vojenské lesy a statky. Převody pozemků, na něž se tento zákon nevztahuje, jsou upraveny jinými právními předpisy např. zákonem o půdě nebo zákonem o státním podniku a zůstávají tímto zákonem nedotčeny.
V případě lesních pozemků se převody budou týkat pozemků určených k plnění funkcí lesa, které jsou ve vlastnictví státu a jsou vymezeny zákonem o lesích a zákon upravuje pouze jejich bezúplatný převod na obce, což zákon o státním podniku neumožňuje.
K § 2
Pozemky určené ke splnění úkolů, za něž odpovídá stát nebo Fond, nejsou vyloučeny z působnosti zákona, ale pouze z převodu a pokud jich k uvedeným účelům v budoucnu již třeba nebude (např. zbudou po uspokojení restitučních nároků), umožňuje zákon jejich odstátnění.
K § 3
Převodci jsou ty právnické osoby, které k pozemkům mají dispoziční právo, tedy v případě zemědělských pozemků Fond a v případě lesních pozemků právnické osoby, kterým bylo v § 4 odst. 1 zákona č. 289/1995 Sb. svěřeno nakládání s lesy ve vlastnictví státu (Lesy České republiky, s.p., Vojenské lesy a statky, s.p.) Poněvadž předmětem převodu je majetek státu, nikoli převodců, je tímto ustanovením současně uložena povinnost dodržet při převodu v zákoně stanovené podmínky.
K § 4
Z definice pojmu "pozemek" vyplývá, že jde o část zemského povrchu, v případě pozemků, na něž se zákon vztahuje, jde o část území České republiky, která se významnou měrou podílí na tvorbě a udržování krajiny. Proto se umožňuje jejich převod výhradně na obce a na státní občany České republiky, avšak bez zřetele k tomu, kde mají trvalé bydliště. Pouze v případě prodeje zastavěných pozemků vlastníkům staveb se umožňuje prodej i právnickým osobám. Důvodem je sjednocení vlastnictví pozemků a staveb.
K § 5
Obcím zákon umožňuje bezúplatně získat pozemky od státu určené ke zřízení staveb pro bydlení nebo staveb ve veřejném zájmu, na něž by jinak mnohdy neměly finanční prostředky, neboť zpravidla zajišťují veškeré inženýrské sítě. Tímto způsobem stát přispěje k rozvoji obcí.
Vlastníkům staveb zákon umožňuje koupi zastavěných pozemků a pozemků nutných k provozu stavby, čímž jsou částečně řešeny důsledky minulosti, kdy ke zřízení stavby na cizím pozemku došlo proto, že to umožňovaly právní předpisy nebo proto, že právní předpisy nebyly ve stavebním řízení dodrženy.
K § 6
Pozemky státu o malé výměře v porovnání s navazujícími pozemky jiných vlastníků mohou tito vlastníci koupit a přičlenit je ke svým, čímž se přispívá k ucelení půdní držby, aniž by byly nutné pozemkové úpravy a tedy aniž by byly kladeny nároky na státní rozpočet. Pokud o takový pozemek bude více zájemců splňujících podmínky zákona, musí Fond prodat pozemek tomu z nich, který nabídne nejvyšší kupní cenu. Stanovením podmínek a postupu Fondu při střetu zájmů jsou vyloučeny subjektivní vlivy zaměstnanců převodce v procesu prodeje půdy.
K § 7
Zákon preferuje fyzické osoby, které již provozují zemědělskou výrobu buď osobně nebo prostřednictvím právnických osob, jejichž jsou členy nebo společníky a tím jim umožňuje získat výměru půdy potřebnou pro efektivní hospodaření. Stanovení minimální obhospodařované výměry zemědělské půdy by mělo být důkazem toho, že zájemce o koupi pozemku skutečně zemědělskou výrobu provozuje.
Pozemky připravené k prodeji bude obec na žádost Fondu vyhlašovat na své úřední desce a kromě fyzických osob již na půdě hospodařících se o ně mohou přihlásit i obce, vlastníci staveb a vlastníci sousedících pozemků, pokud nevyužili možnost získat pozemky podle § 5 nebo 6, přestože splňují tam uvedené podmínky.
Zákon nepočítá s opakováním tohoto postupu u těchže pozemků a u nepřevedených pozemků následuje prodej pouze v obchodní veřejné soutěži.
K § 8
Pro prodej pozemků jiným osobám byla zvolena metoda obchodní veřejné soutěže, kde jediným kritériem bude nabídnutá cena. Snahou je jednak vyloučit, aby výběr nabyvatelů mohli ovlivnit zaměstnanci Fondu a jednak získat cenu blížící se ceně tržní, ale nikoli nižší než je cena úřední (k tomu § 9 odst. 1).
K § 9
Cena stanovená podle cenového předpisu platného ke dni převodu je vždy východiskem pro sjednání ceny konečné, která je zásadně splatná do 90 dnů. U pozemků tvořících zemědělský půdní fond je umožněno zaplacení minimální ceny do 30 let, přičemž splátky jsou bezúročné.
K § 10
Vzhledem k dlouhodobosti splátek jsou ve snaze vyloučit pouhou spekulaci zavedeny povinné zajišťovací instituty a to zástavní a předkupní právo. Předkupní právo se vztahuje na všechny způsoby zcizení včetně darování, vkladu do obchodních společností apod. Toto věcné právo nebude zatěžovat pouze pozemky převedené na obec podle § 5 za účelem zastavění. Uplatnění uvedených práv je svěřeno Fondu výslovným ustanovením v zájmu zamezení event. pochybností o oprávnění vystupovat za stát v soudních sporech, jež nelze vyloučit.
K § 11
Fond bude moci převést pozemek pouze té osobě, která nebude v prodlení s placením svého dluhu vůči Pozemkovému fondu a prokáže, že nemá splatné dluhy vůči Fondu národního majetku. Dále musí zájemce o převod pozemku doložit potvrzením finančního úřadu, že nedluží na daních státu a potvrzením příslušného orgánu sociálního zabezpečení, že nedluží pojistné na sociální zabezpečení a příspěvek na politiku zaměstnanosti.
Povinnost finančního úřadu vydat takové potvrzení na žádost a bezplatně vyplývá ze zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků.
Obdobná povinnost pro příslušný orgán sociálního zabezpečení není v zákoně č. 582/1991 Sb., o organizaci a provádění sociálního zabezpečení, stanovena, zakotvuje se proto tato povinnost zde.
Nabyvateli se poskytuje dostatečná lhůta 90 dnů k uzavření smlouvy, pro Fond se pak po jejím marném uplynutí uvolňuje možnost další dispozice se zemědělskými pozemky. Doručování návrhu smlouvy do vlastních rukou nabyvatele je upřesněno podle občanského soudního řádu v zájmu vyloučení případných nesrovnalostí ať ze strany pošty nebo příjemce.
K § 12
Trvalé porosty jsou ze zákona součástí pozemku a přecházejí proto do vlastnictví nabyvatele pozemku spolu s pozemkem. Pokud trvalé porosty na pozemku státu vysadil nájemce, má podle § 24 odst. 3 zákona o půdě při ukončení nájmu právo na náhradu za tento trvalý porost.
Zkušenosti z privatizace a poskytování náhradních pozemků, kdy obvykle končí ke dni převodu dosavadní nájemní vztah s Fondem, ukazují, že často vznikají problémy s faktickým předáním pozemku nebo naopak s bráněním nájemci ve sklizni atd., což vede i k řadě soudních sporů a řešení otázky odpovědnosti za škodu.
Proto Fond v souvislosti s převodem neukončí nájemní vztah a nabyvatel vstoupí do práv pronajímatele. Fond však v zájmu věci se vypořádá s nájemcem za trvalý porost a cenu trvalého porostu zahrne do kupní ceny pozemku nabyvateli, který se stane vlastníkem i trvalého porostu.
K § 13
Meliorační zařízení ve vlastnictví státu tzv. meliorační detail a oplocení, lze těžko oddělovat od pozemku, s nímž jsou spojeny. Je v zájmu státu je převést společně s pozemkem. Pro účely tohoto zákona se proto tyto považují za součást pozemku, která přechází spolu s pozemkem na nabyvatele, přitom oplocení úplatně, meliorační zařízení pro nesnadnost jeho ocenění a identifikaci bezúplatně.
K § 14
Při nezaplacení kupní ceny nebo některé splátky ve sjednané době, má Fond právo odstoupit od kupní smlouvy. Aby nedošlo k bezdůvodnému obohacení ze strany nabyvatele, vzniká mu v tom případě povinnost zaplatit Fondu náhradu za dobu trvání vlastnického práva k pozemku.
K § 15
Existují případy, kdy pozemek je zapsán na listu vlastnictví jako vlastnictví České republiky, avšak nelze toto právo prokázat listinnými důkazy. Takové pozemky by nebylo možno převést na jiného, protože předložení nabývacího titulu je podmínkou pro nový zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí a evidovaným vlastníkem by trvale zůstal stát.
Jestliže na výzvu Fondu ve stanovené lhůtě nepodá námitku vlastnického práva k pozemku jiná osoba, příp. toto své právo neprokáže stanoveným způsobem, vychází se z fikce, že pozemek je ve vlastnictví státu a lze ho převést.
Pokud vlastnické právo uplatní a prokáže jiná osoba později, bude jí Fondem poskytnuta finanční náhrada.
K § 16
Podle zákona o Pozemkovém fondu ČR jsou příjmy z prodeje nemovitostí příjmem Fondu. Čerpání těchto prostředků v rámci rozpočtu Pozemkového fondu ČR schvaluje po předložení vládou Parlament ČR. Stejný režim je zachován i pokud jde o výnosy z prodeje pozemků. Tyto výnosy však budou uloženy na zvláštním účtě.
K § 17
Zákon zde vymezuje pozemky určené k bezúplatným převodům obcím za účelem arondace. Těmito pozemky jsou pozemky odloučené, u kterých velikost a vzdálenost od komplexu státního lesa neumožňuje racionální lesnické obhospodařování. Vymezení je proto provedeno na základě výměry a vzálenosti od komplexu lesa. Za komplex lesa je považována souvislá výměra lesů větší než 10 ha. Odloučenost lesního pozemku je dána vzdáleností, což je pro tento účel z mapy zjištěná nejkratší spojnice mezi komplexem a odloučenou částí, přičemž tato vzdálenost není přerušena pozemní komunikací, vodním tokem, oplocením, správní hranicí okresu nebo hranicí katastrálního území.
Další vymezení se týká spoluvlastnických podílů státu. Pro účely tohoto zákona je spoluvlastnický podíl státu omezen výměrou do 10 ha, přičemž tato výměra musí být jako spoluvlastnický podíl menší než polovina pozemku.
K § 18
Zákon zde vymezuje podmínky bezúplatných převodů odloučených lesních pozemků a spoluvlastnických podílů na obce.
Právnická osoba může na základě žádosti obce převést bezúplatně do vlastnictví obce odloučené lesní pozemky určené schváleným územním plánem nebo rozhodnutím o umístění stavby k zastavění stavbou ve veřejném zájmu nebo stavbou pro bydlení.
Zákon dále umožňuje bezúplatné převody spoluvlastnických podílů státu lesních pozemků do vlastnictví obcí v případech, kdy je obec spoluvlastníkem.
Zákon má pomoci obcím, aby mohly získat bezúplatně odloučené lesní pozemky důležité pro rozvoj obce, a to jak pro stavby ve veřejném zájmu, tak pro stavby pro bydlení.
K § 19
Tímto výslovným ustanovením se mají vyloučit případné pochybnosti o tom, zdali s převodem vlastnictví ze státu na jiné osoby nezanikají nebo se nemění povinnosti a omezení vyplývající pro vlastníky pozemků z předpisů o ochraně přírody a krajiny.
K § 20
V platném znění o Pozemkovém fondu ČR se v ustanovení § 2 o jeho působnosti v odstavci 3 stanoví povinnost pozemkových úřadů zpostředkovávávat výměnu pozemků státu. Nejde o úpravu působnosti Pozemkového fondu a proto věcně toto ustanovení nepatří do § 2, resp. do zákona o Pozemkovém fondu vůbec. Kromě toho jednotlivé pozemkové úřady mají pouze okresní působnost, nemohou tudíž zprostředkovávat směny v jiných okresech a takové ustanovení nelze využít. Navrhuje se proto dosavadní odst. 3 vypustit.
Působnost Fondu je zatím dána pouze zákonem o Pozemkovém fondu a zákonem o půdě a jeho působnost se tímto zákonem rozšiřuje.
Nedostatek současné právní úpravy, podle níž Fond nemůže převést na státní orgány a státní organizace nemovitosti státu, které spravuje a které tyto subjekty potřebují pro svoji činnost, bylo nutné odstranit. K zamezení případných pochybností zákon výslovně stanoví, že těmto orgánům a organizacím vzniká právo hospodaření, jehož výkon je upraven jinými právními předpisy zejména vyhl. 119/1988 Sb., o hospodaření s národním majetkem.
K § 21
Navrhuje se osvobození převodů od daně darovací a z převodu nemovitostí stejně tak, jako je tomu u privatizace prováděné Fondem. Státní rozpočet by tak sice získal určité finanční prostředky, ale příjmy Fondu lze pro potřeby státu rovněž použít.