Vl.n.z. o vlastnictví bytů

Stávající právní úprava vlastnictví bytů

Současná právní úprava vlastnictví bytů navazuje na předpoklady vytvořené v § 125 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož zvláštní zákon upravuje vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům. Další východiskem je § 118 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož mohou být předmětem občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory.

Obě ustanovení občanského zákoníku vycházejí z toho, že byt či nebytový prostor, ačkoliv jsou vymezeny jako části budovy, nejsou fakticky reálně oddělitelnými částmi budovy, proto ani ze stavebně technického hlediska nelze s bytem či s nebytovým prostorem nakládat v plném rozsahu jako se samostatnou věcí. Jde v podstatě o právní fikci bytu nebo nebytového prostoru jako samostatných věcí, a tedy předmětů vlastnického práva. Předmět občanskoprávních vztahů a věc jako předmět vlastnického práva však není jedno a totéž; pokud tedy občanský zákoník prohlásil v ustanovení § 118 odst.1 za předmět občanskoprávních vztahů byty a nebytové prostory, neumožnil tím jejich nabývání do vlastnictví jako věci. Svěřil však právní úpravu vlastnictví k bytům a nebytovým prostorům zvláštnímu zákonu.

Z uvedených východisek v občanském zákoníku pak vyplývá potřeba existence zvláštního zákona, který upravuje jako zvláštní zákon (lex specialis) především ve vztahu k občanskému zákoníku jako zákonu obecnému (lex generalis) problematiku právních vztahů plynoucích z vlastnictví bytů a nebytových prostorů a náležitosti s tím spojené.

Vlastnictví bytů a nebytových prostorů představuje v našem právním řádu zvláštní formu spoluvlastnictví (zahrnující současně vlastnictví bytu či nebytového prostoru a k němu akcesoricky přistupujícího spoluvlastnictví společných částí domu, popřípadě též pozemku) se zvláštním režimem výkonu práv a povinností plynoucích z tohoto vlastnictví jednotek v domě.

Platnou právní úpravu vlastnictví bytů obsahuje zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), který nabyl účinnosti dnem 1. května 1994. Zákon č. 72/1994 Sb. byl několikrát novelizován, jmenovitě zákonem č. 273/1994 Sb., nálezem Ústavního soudu ČR vyhlášeným pod č. 280/1996 Sb., zákony č. 97/1999 Sb., č. 103/2000 Sb., č. 229/2001 Sb., č. 451/2001 Sb., č. 320/2002 Sb. a č. 437/2003 Sb. Dvě z uvedených novelizací provedené zákony č. 103/2000 Sb. a č. 451/2001 Sb. představují zásadní novelizace, dotýkající se především právního postavení a právních poměrů společenství vlastníků jednotek.

Zákon o vlastnictví bytů v ustanoveních o povinných převodech družstevních bytů postavených s finanční a úvěrovou pomocí státu zasahuje také do právní úpravy družstva v obchodním zákoníku (ustanovení § 221 až § 260 obchodního zákoníku), aniž by ustanovení obchodního zákoníku byla přímo novelizována. Jde o ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se způsobu zániku členství v družstvu, vypořádacího podílu při skončení členství v družstvu za trvání družstva a ustanovení o vyčlenění části družstva. Tímto způsobem se zákon o vlastnictví bytů dotýká obchodního zákoníku.

Prováděcím předpisem k zákonu o vlastnictví bytů je nařízení vlády č. 371/2004 Sb., kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Podle tohoto nařízení (jímž bylo nahrazeno předchozí nařízení vlády č. 322/2000 Sb.) se stanoví, že do doby schválení stanov společenství vlastníků jednotek nebo do doby, kdy schválené stanovy společenství nabudou účinnosti, řídí se právní poměry společenství vzorovými stanovami společenství uvedenými v příloze k tomuto nařízení. Příslušné ustanovení vzorových stanov se použije také v případě, že stanovy společenství neobsahují některou z povinných náležitostí uvedených v § 9 odst.14 zákona o vlastnictví bytů.

Zhodnocení současné právní úpravy

Zákon č. 72/1994 Sb. nahradil původní právní úpravu osobního vlastnictví bytů, která byla do našeho právního řádu poprvé zavedena v roce 1966 zákonem č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. Změny v právní úpravě vlastnictví bytů, které byly provedeny v roce 1994, odpovídaly zásadním změnám vyplývajícím z odstranění deformací vlastnictví z období před rokem 1992.

Pojetí vlastnictví bytů a bytových prostorů podle této dřívější právní úpravy bylo založeno na spojení vlastnictví k bytu nebo nebytovému prostoru a podílového spoluvlastnictví ke společným částem domu. Jednalo se o zvláštní úpravu, která se v mnohém odlišovala od obecné úpravy obsažené v části druhé občanského zákoníku o vlastnictví (§ 118 a násl.) a spoluvlastnictví (§ 136 a násl.).

Podle původního znění tohoto zákona mohlo dojít k prodeji bytů do vlastnictví občanů pouze v domech, v nichž byly prodány všechny byty, což bylo v praxi málo reálné, a proto se prodej bytů příliš nerozšířil.

Zrušení zákona č. 52/1966 Sb. bylo nezbytné pro odstranění nejzávažnějších deformací této formy vlastnictví, odrážející administrativně - direktivní přístupy z minulých let. Tyto deformace spočívaly především v diskriminaci soukromého vlastnictví, v omezování tzv. osobního vlastnictví, v zamezení převodu vlastnictví bytů v domech jiných osob než státu.

Po přijetí zákona č. 42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření FS č. 297/1992 Sb., který umožnil členům bytových družstev – fyzickým osobám, kteří jsou nájemci bytů a nebytových prostor, požádat o jejich převod v šestiměsíční lhůtě od účinnosti zákona, bylo třeba upravit převody těchto bytů. Celá problematika povinných převodů družstevních bytů (tzv. “smluvní přímus”) byla v tomto zákoně upravena pouze rámcově, proto bylo třeba do zákona o vlastnictví bytů začlenit problematiku převodů družstevních bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí státu podle dřívějších předpisů (především podle vyhlášky č.136/1985 Sb. upravující finanční, úvěrovou a jinou pomoc družstevní a individuální bytové výstavbě, ve znění pozdějších předpisů).

Pojetí vlastnictví bytů a nebytových prostorů podle zákona č. 72/1994 Sb. se od dřívějšího pojetí částečně odlišuje v tom, že základem je spoluvlastnictví budovy, v němž spoluvlastník je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Toto pojetí je vyjádřeno již v názvu zákona.

Praktické zkušenosti s aplikací zákona č. 72/1994 Sb. v období následujících tří let po jeho přijetí však ukázaly řadu nedostatků přijaté úpravy - zákon nesplnil všeobecná očekávání, která byla s jeho přijetím spojována, některé požadavky zákon ani splnit nemohl. Platilo to zejména o představě, že zákon má mít funkci transformační a má řešit privatizaci státních bytů a bytů v domech ve vlastnictví obcí.

Zákon č. 72/1994 Sb. umožnil všem vlastníkům bytového fondu včetně obcí převádět byty do vlastnictví fyzických a právnických osob; nebylo ovšem záměrem zákona, aby se tato forma vlastnictví stala rozhodující formou bydlení; zákon neměl plnit transformační funkci pro hromadný přechod od nájemní formy bydlení na formu vlastnickou. Vlastníci bytového fondu, zejména obce, dávali přednost jiné formě privatizace, a to zpravidla převodu celých bytových domů právnickým osobám, jejichž členy jsou dosavadní nájemci bytů; tato forma je po ně i pro nájemce bytů vhodnější zejména pro správu společných prostor domu, zajišťování služeb spojených s bydlením apod. V návaznosti na zákon o transformaci družstev z roku 1992, však začal zákon o vlastnictví bytů plnit i funkci transformační ve vztahu k družstevním bytům postaveným s finanční pomocí státu a k družstevním bytům v budovách ve vlastnictví družstev, označovaných podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva.

Zákon o vlastnictví bytů byl od svého přijetí několikrát novelizován. Jednotlivé novely byly vedeny snahou odstranit některé sporné otázky, které vyplynuly z praktických zkušeností s aplikací zákona.

Nálezem Ústavního soudu vyhlášeným pod č. 280/1996 Sb. bylo vypuštěno ustanovení § 22 odst. 4, podle kterého bylo možno smlouvy o převodu vlastnictví bytu ozbrojených složek uzavřít pouze s předchozím souhlasem příslušných orgánů ozbrojených složek nebo příslušných ministerstev. Jednalo se o byty výhradně určené pro ubytování vojáků z povolání a příslušníků ozbrojených složek.

V roce 1999 byl na základě poslaneckého návrhu přijat zákon č. 97/1999 Sb., který reagoval na dosavadní právní úpravu vypořádacího podílu nabyvatele jednotky u bytových družstev postavených s finanční pomocí státu podle dřívějších předpisů, v souvislosti se stanovenou pětiletou lhůtou od nabytí účinnosti zákona č. 72/1994 Sb. k úhradě nevyrovnaných podílů, a uvedl ji do souladu s ustanovením obchodního zákoníku (§ 233), které upravuje nárok na vypořádací podíl při zániku členství v družstvu.

V poměrně malém rozsahu se využilo zákonem dané možnosti provádět výstavbu nových bytů na základě smluv o výstavbě. Podle údajů Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního se jednalo řádově pouze o několik desítek smluv o výstavbě, které byly vloženy do katastru nemovitostí.

Z rozboru účinnosti právní úpravy vlastnictví bytů vyplynuly některé nedostatky, které ve svém důsledku bránily rozsáhlejšímu využití této specifické formy vlastnictví. Nedostatky spočívaly především v nedůsledném vymezení forem správy a údržby společných částí domu, včetně odpovědnosti za její výkon. Nedostatečně byly řešeny i vztahy k zastavěným pozemkům.

V zákoně chyběl jeden z nosných prvků pojetí vlastnictví bytů, pro které je specifické spojení výlučného práva vlastníka s ideálním spoluvlastnictvím společných částí domu. Zákon zůstal na půli cesty ve vymezení takové formy spoluvlastnictví, která zajistí reálný výkon spoluvlastnických práv všem spoluvlastníkům a současně nutně znamená i jistá omezení výlučných vlastnických práv (tradičně je tato forma spoluvlastnictví označována jako kondominium).

V roce 1994 Parlament neakceptoval zásadu, podle níž by pro zajištění řádné správy a provozu domu s více byty měla přímo ze zákona vzniknout právnická osoba, jejímiž členy by se stávali vlastníci bytů. Zákon ponechal na vůli vlastníků, zda pro zajištění správy a provozu společných částí domu právnickou osobu založí či nikoliv; nebylo pamatováno v dostatečné míře na případy, kdy mezi vlastníky bytů k dohodě o účinné formě zajištění správy a provozu domu a o jejich odpovědnosti za neplnění povinností nedojde. Funkce správce domu se ukázala pro tyto případy jako velmi málo účinná.

Dalším podstatným nedostatkem zákona byla značná složitost a zbytečně administrativně náročný postup při vzniku vlastnictví jednotek a spoluvlastnictví společných částí domu.

Nedostatečně zákon řešil i otázky spojené s převodem vlastnictví k pozemku zastavěnému budovou, v níž mají být jednotky převáděny, a v těch případech, kdy vlastník budovy není totožný s vlastníkem pozemku.

Na potřebu odstranění těchto nedostatků reagoval zákon č. 103/2000 Sb., který nabyl účinnosti dnem 1. července 2000 (dále jen “první novela”).

Nejvýznamnější změnou byla úprava společenství vlastníků jednotek (dále jen “společenství”), které má od této první novely charakter právnické osoby vznikající za určitých podmínek přímo ze zákona.

Společenství se stalo právnickou osobou ve smyslu § 18 odst. 2 písm. d) občanského zákoníku. Charakteristika společenství jako právnické osoby byla dána vymezením předmětu činnosti společenství a jeho způsobilostí zavazovat se ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen “správa domu”). Společenství mělo již od účinnosti první novely pouze vymezenou (omezenou) způsobilost, která byla dána zákonným určením jeho předmětu činnosti.

Podle první novely společenství vzniká přímo ze zákona (nikoliv tedy procesem založení a vzniku zápisem do příslušného rejstříku), jakmile nastanou zákonem výslovně určené skutečnosti. Společenství jako právnická osoba nikdy nevznikne v domě s dvěma až čtyřmi jednotkami; bez ohledu na počet vlastníků jednotek, společenství nevznikne ani v domě s více než pěti jednotkami, budou-li ve vlastnictví pouze dvou vlastníků. Jde o obecný princip, ze kterého zákon stanoví výjimku pro bytová družstva ve vztahu k družstevním bytům postaveným s finanční podporou státu, kde dochází k určitému “odložení vzniku” společenství jako právnické osoby do doby, než spoluvlastnický podíl bytového družstva na společných částech domu poklesne na méně než jednu čtvrtinu (§ 9 odst. 4)

Společenství se podle první novely zapisovalo do obchodního rejstříku; zápis neměl konstitutivní účinky.

Na základě dalších poznatků z aplikace zákona v praxi vyplynula nutnost dopracovat některá ustanovení zákona zejména týkající se společenství jako právnické osoby. Zápis společenství do obchodního rejstříku měl nechtěný a neočekávaný dopad – společenství, byť nebylo založeno za účelem podnikání (jeho účelem je správa, provoz a opravy společných částí domu), zápisem do obchodního rejstříku získalo povahu podnikatele podle § 2 odst. 2 písm. a) obchodního zákoníku. Z toho vyplývaly pro společenství i další povinnosti zejména v oblasti daňově a v oblasti účetnictví .

Proto byla přijata další novela zákonem č. 451/2001 Sb. (dále jen “druhá novela”). Touto druhou novelou zůstaly zachovány základní principy vzniku a úpravy právních poměrů společenství, byly však provedeny zásadní změny především v tom smyslu, že namísto zápisu společenství do obchodního rejstříku byl vytvořen samostatný rejstřík společenství vlastníků jednotek, vedený týmiž soudy, které vedou obchodní rejstřík; tím bylo společenství vyřazeno z režimu podnikatele ve smyslu obchodního zákoníku, což se mj. projevilo také v záležitostech povinnosti registrovat se u příslušného správce daně a ve vedení účetnictví.

Druhá novela stanovila, že nadále se společenství zapisuje do rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku. S účinností od 31. prosince 2001 byl založen zvláštní rejstřík společenství vlastníků jednotek, který vedou krajské soudy (§ 9 odst. 3 písm. a) občanského soudního řádu). Na to navázaly i změny související s účtováním společenství (možnost volby soustavy účetnictví) a povinnosti registrace společenství u místně příslušného správce daně (daně z příjmů).

Současně byl zpřesněn předmět činnosti společenství jako právnické osoby (§ 9 odst. 1) a to tak, že je způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve všech věcech spojených se správou domu. Do zákona bylo doplněno ustanovení o možnosti společenství nabývat i majetek (věci, práva a majetkové hodnoty, včetně bytů a nebytových prostor), avšak jen v souladu s výkonem správy, provozu a oprav společných částí domu.

V souvislosti s novelou zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění zákona č. 492/2000 Sb., byla zákonem č. 229/2001 Sb., stanovena povinnost družstva převést s převodem vlastnictví jednotky fyzické osobě současně bezplatně spoluvlastnický podíl pozemku, který byl družstvu bezplatně převeden (obdobně platí pro řadové rodinné domky).

Již v průběhu projednávání druhé novely se projevila potřeba upravit některé další otázky; k jejich řešení se však již nepřistoupilo. Mezi ně patřila především výraznější úprava práv a povinností vlastníků jednotek, pregnantnější úprava správy společných částí domu a pozemku a širší úprava právních poměrů společenství tak, aby nemusely být tyto záležitosti nahrazovány až podzákonnou právní úpravou ve vzorových stanovách, vydávaných vládou podle zmocňovacího ustanovení v zákoně o vlastnictví bytů § 9 odst.10. Současně vyplynula potřeba přijmout odpovídající právní řešení v případech, kdy vlastníci jednotek jsou nečinní a nestarají se o zabezpečení provozu a oprav společných částí domu a nejsou zvoleny či nevykonávají činnost orgány společenství. Dále to byly některé otázky systematiky zákona i legislativně technické otázky.

Předkladatel – Ministerstvo pro místní rozvoj – proto zpracoval v průběhu roku 2002 návrh rozsáhlejší novely, která měla řešit výše uvedené nedostatky; ta však zůstala pouze pracovním materiálem, do připomínkového řízení nebyla postoupena s tím, že je nezbytné zvážit novou právní úpravu vlastnictví bytů.

V dalším období byly shromažďovány a vyhodnocovány poznatky z aplikace zákona v praxi za uplynulé období a zpracována analýza současné právní úpravy a zároveň srovnání platné právní úpravy se zahraničními právními úpravami.

V souvislosti s reformou veřejné správy a zrušením okresních úřadů byl zákonem č.320/2002 Sb., o změně a zrušení některých zákonů v souvislosti s ukončením činnosti okresních úřadů, novelizován i zákon č. 72/1994 Sb., a sice v § 22 odst. 5. K převodu bytu zvláštního určení a bytu v domě zvláštního určení, pokud byl zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, je nutný souhlas Ministerstva pro místní rozvoj (původně okresního úřadu příslušného podle místa stavby).

Další novelizaci zákona přestavuje zákon č. 437/2003 Sb., kterým se mění zákon č.563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, který v čl. VI zrušil ustanovení § 9a odst. 4. V návaznosti na novou právní úpravu účtování bylo zrušeno ustanovení o možnosti společenství vlastníků jednotek účtovat v soustavě jednoduchého účetnictví.

Na základě poslanecké iniciativy byl přijat zákon č. 171/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., který se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé spoluvlastnické vztahy k bytům (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů; zákon nabyl účinnosti dnem 27. dubna 2005. Návrh reagoval na časté námitky z řad vlastníků jednotek k obtížnosti získání souhlasu všech vlastníků jednotek při hlasování o provedení oprav a rekonstrukcí společných částí domů, a tím i bránění výkonu řádné správy domu (správy, provozu a oprav společných částí domu). Návrh byl podrobně projednáván a byla přijata změna § 11 odst. 5, podle kterého je nadále souhlasu všech vlastníků jednotek zapotřebí pouze k přijetí usnesení o změně stavby a změně v užívání stavby. V případě modernizací, rekonstrukcí, stavebních úprav a oprav společných částí domu, jimiž se nemění velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Novela přinesla částečnou úpravu, komplexnější úpravu by měl přinést až nový zákon.

Poslední novelu představuje zákon č. 179/2005 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti se zrušením Fondu národního majetku České republiky. Tento zákon v části třicáté čl. XXXI v návaznosti na změnu zákona o konkursu a vyrovnání (zákon č. 328/1991 Sb.) doplňuje nový § 30a, podle kterého se ustanovení zákona o vlastnictví bytů týkající se vlastníka budovy, jednotky nebo pozemku, platí i pro správce konkursní podstaty, včetně ustanovení o převodech vlastnictví budovy, jednotky a pozemku, případně spoluvlastnického podílu na pozemku.

Přes výše uvedené změny obsažené v příslušných novelách zůstává nedořešena řada zásadních problémů a nedostatků. Ustanovení o vzniku vlastnictví bytů jsou roztroušena nesystematicky na několika místech a nenavazují na úpravu prohlášení. V současném zákoně o vlastnictví bytů chybí komplexní úprava správy společných částí domu a pozemku, výraznější vymezení práv a povinností vlastníků jednotek vztahujících se ke správě domu a pozemku. Dále v zákoně chybí soustavnější úprava právních poměrů společenství, především pokud jde o komplexnější vymezení působnosti orgánů povinně zřizovaných podle zákona ve věcech rozhodování o záchovné péči a údržbě. V zákoně není dostatečně řešena úprava prostředků soudní ochrany práva vlastníků jednotek především ve vztahu k těm vlastníkům, kteří se v rozporu se zákonem nehodlají na správě společných částí domu předepsaným způsobem podílet; v těchto souvislostech není dostatečně jednoznačně upravena ani aktivní legitimace společenství jako právnické osoby ve vztahu k těm vlastníkům jednotek, kteří své povinnosti neplní.

Dále je nutné komplexněji přímo v zákoně řešit otázky spojené s rozhodováním společenství jako právnické osoby a přijímání usnesení.

Stejně tak je nezbytné přímo zákonem upravit základní záležitosti týkající se majetkového postavení společenství a jeho hospodaření, včetně dořešení otázek, co se považuje za příjmy společenství, a dořešení daňových záležitostí s tím spojených.

V souvislosti s přípravou navrhované novely byla posuzována i možnost založit institut vlastnictví bytů přímo v občanském zákoníku, který má být komplexním kodexem upravujícím celou oblast věcí a majetkových vztahů všech právních subjektů. Pro současnou právní úpravu byly sice vytvořeny předpoklady novelou občanského zákoníku provedenou zákonem č. 509/1991 Sb. s účinností od roku 1992, když v § 125 odst. 1 odkazuje – pokud jde o úpravu vlastnictví – na zvláštní zákon a v § 118 odst. 2 stanoví, že byty a nebytové prostory mohou být předmětem občanskoprávních vztahů. K přímému založení institutu vlastnictví bytů a nebytových prostorů však tehdy nedošlo a občanský zákoník pouze odkazuje na zvláštní zákon.

V připravovaném novém občanském zákoníku, který vychází z věcného záměru schváleného vládou usnesením z 18. dubna 2001 č. 345, se navrhuje prohlásit byty a nebytové prostory za nemovité věci s tím, že jejich úprava bude, tak jako dosud, ponechána zvláštnímu zákonu.

Z hlediska časových termínů obsažených v harmonogramu prací na přípravě nového občanského zákoníku a potřebou upravit v zákoně o vlastnictví bytů některé naléhavé otázky již v nejbližším období bylo po posouzení všech souvislostí upuštěno od úmyslu navrhnout současně s návrhem tohoto zákona změnu občanského zákoníku.

Po zevrubném posouzení těchto problémů a nedostatků je nutné dojít k závěru, že k jejich řešení by nepostačovala další novelizace zákona, ale že je nutné přijmout komplexní úpravu novým zákonem.

Odůvodnění hlavních principů navrhované úpravy

Navrhované řešení se v právním řádu promítne v jednom zákoně, který nahradí dosavadní zákon o vlastnictví bytů a prováděcí právní předpis, tj. nařízení vlády k tomuto zákonu, jímž jsou vydány vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek.

Jedním ze základních východisek při tvorbě návrhu zákona bylo neprovádět změny právní úpravy v těch věcech, kde se dosavadní úprava osvědčila a není věcného či legislativního důvodu k provedení změn. Z toho důvodu bylo zachováno také dosavadní pojetí zvláštní formy podílového spoluvlastnictví budovy, spočívající ve vlastnictví jednotky a s ním spojeného spoluvlastnického podílu na společných částech domu (založené na principu tzv. dualistické koncepce vlastnictví bytu či nebytového prostoru). Zachováno zůstalo také dosavadní pojmosloví týkající se vlastnictví jednotky či nebytového prostoru, spoluvlastnictví společných částí domu a právnické osoby vznikající pro účely správy domu a pozemku, tj. společenství vlastníků jednotek.

Základní změny navrhovaného věcného řešení oproti dosavadnímu zákonu o vlastnictví bytů jsou, kromě přepracování systematiky zákona a systematiky právní úpravy jednotlivých institutů v souladu s cíli zákonné úpravy, zaměřeny především do těchto věcných oblastí právní úpravy:

institut vlastnictví jednotky (jako zvláštní formy podílového spoluvlastnictví budovy, spočívající ve vlastnictví jednotky a s tím spojeným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu) je v návrhu samostatně vymezen, včetně vztahů této speciální úpravy k obecné občanskoprávní úpravě podílového spoluvlastnictví; do souboru těchto ustanovení je zařazena také právní úprava souvisejících vztahů k pozemkům;
prohlášení vlastníka budovy bude obsahovat pouze údaje vztahující se k budově a k jejímu rozdělení na dům s jednotkami a k pozemku, dále práva a závazky týkající se budovy a jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek, jak to odpovídá údajům vkládaným do katastru nemovitostí v souladu s právními předpisy o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem. Zákon nově určí, v souladu s katastrálními předpisy, že předmětem vkladu jsou právní vztahy k jednotce na základě prohlášení vlastníka budovy, nikoliv toto prohlášení samotné. Další dosavadní náležitosti prohlášení (pravidla pro správu domu, pravidla pro přispívání vlastníků jednotek na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu a domu jako celku) budou jednak upravena přímo v zákoně, jednak budou podrobněji upravena ve stanovách společenství vlastníků jednotek, jako jejich povinná náležitost. V případech, kdy se prohlášení týká budovy s počtem bytů či nebytových prostor nižším než je minimální počet pro povinné založení společenství vlastníků jednotek, budou nedílnou součástí prohlášení také pravidla o správě domu s údaji určenými v zákonu;
dosavadní tzv. “dvojí nabídku” k převodu bytu užívaného fyzickou osobou se navrhuje nahradit řešením, podle něhož by zůstala zachována “první nabídka” a tzv. “druhá nabídka” by byla nahrazena obecným předkupním právem podle občanského zákoníku;
zákon bude obsahovat komplexnější a propracovanější úpravu správy domu a pozemku tak, aby nebylo potřebné vydávat vzorové stanovy;
zákon bude dále obsahovat komplexnější úpravu soustavy práv a povinností vlastníků jednotek jednak obecně (ať existuje společenství vlastníků jednotek či nikoliv), jednak dalších souvisejících práv a povinností spojených s členstvím ve společenství vlastníků jednotek;
zákon výslovně rozliší právní vztahy plynoucí ze správy domu a pozemku v členění na případy, kdy podle zákona musí vzniknout společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, a na případy, kdy toto společenství nevzniká. Pro případy, kdy společenství nevzniká, se navrhuje solidární odpovědnost vlastníků jednotek ve věcech závazků týkajících se správy domu a pozemku. V případech, kdy vzniká společenství, se zachovává institut ručení členů za závazky společenství podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu, avšak nově jen do výše ceny jednotky spolu s podílovým spoluvlastnictvím na pozemku;
jsou navrženy dvě zásadní změny v záležitostech vzniku společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby:

= navrhuje se, aby společenství vlastníků jednotek vznikalo v případech v zákoně uvedených sice povinně, nikoliv však automaticky ze zákona (ex lege ) jako dosud, nýbrž procesem založení a vzniku, přičemž společenství by vznikalo zápisem v rejstříku společenství, kterému by byl nově přiznán konstitutivní charakter. Tím by došlo k odstranění dosavadní anomálie vzniku společenství přímo ze zákona, která byla vyvolána potřebami a situací v době přijímání dosavadního zákona o vlastnictví bytů. Spolu s tím se navrhuje upravit mechanismus, který by motivoval ke splnění povinnosti založit společenství tak, že nebude možné převádět jednotky, aniž by došlo ke vzniku společenství, pokud zákon vznik společenství vyžaduje tj. v domě, kde je 5 a více jednotek a již nejméně dva různí vlastníci jednotek;

= proces založení a vzniku společenství se bude vztahovat také na zvláštní způsob založení a vzniku společenství v případech, kdy původním vlastníkem budovy bylo bytové družstvo a toto družstvo vykonává správu domu a pozemku a povinnost založit společenství vznikne až po poklesu spoluvlastnického podílu družstva na společných částech domu pod jednu čtvrtinu. Do doby vzniku společenství se správa domu a pozemku bude řídit ustanoveními navrhovaného zákona o správě domu a pozemku v případech, kdy nevzniká společenství;

ve věcech společenství vlastníků jednotek sleduje navrhovaná úprava také zdokonalení a komplexnější úpravu právních poměrů, majetkového postavení a hospodaření společenství;
postavení a působnost orgánů společenství, včetně společných ustanovení o orgánech a členech volených orgánů je v návrhu zákona pojata zásadně komplexněji tak, že se vytvářejí podmínky pro zrušení vzorových stanov společenství také z tohoto hlediska;
vzhledem k výraznější úpravě záležitostí správy domu a pozemku a záležitostí právních poměrů společenství vlastníků jednotek přímo v navrhovaném zákoně, jak je shora naznačeno, se vypouští zmocňovací ustanovení k vydávání vzorových stanov;
zvýrazňují a zpřesňují se ustanovení o aktivní legitimaci týkající se soudní ochrany vlastníků jednotek, ať ve vztahu k ostatním vlastníkům nebo ve vztahu k protiprávnímu jednání společenství a jeho orgánů;
nově se zavádí možnost jmenovat rozhodnutím soudu chybějící členy výboru anebo pověřeného vlastníka v těch výjimečných případech, kdy buď není tento orgán zvolen, nebo počet jeho členů nebyl v zákonem určené lhůtě doplněn a nejsou určeni náhradníci. Toto řešení bude přicházet v úvahu pouze v případě, že není člena společenství, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech činí více než jednu polovinu;
nově je koncipován soubor ustanovení o výstavbě domu, zejména pro spojení smlouvy o výstavbě se společenstvím (stanovy společenství tvoří její přílohu), znovu je výslovně zdůrazněna zásada, že práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě přecházejí na právní nástupce stavebníků (účastníků smlouvy) a konečně se navrhuje, aby smlouvu o výstavbě v případě změny stavby domu, v němž vzniklo společenství vlastníků jednotek, se stavebníkem nové jednotky či s více stavebníky nových jednotek uzavíralo společenství vlastníků jednotek a nikoliv jako dosud všichni členové společenství (na základě schválení smlouvy o výstavbě na schůzi shromáždění členů společenství všemi hlasy členů společenství při změně velikosti dosavadních spoluvlastnických podílů na společných částech domu);
komplexně jsou přepracována a doplněna ustanovení o hospodaření a majetku společenství.

Ve vztahu k převodům družstevních jednotek se navrhuje:

ustanovení o povinných převodech jednotek a skupinových rodinných domů některých bytových družstev (tzv. “smluvní přímus”) spolu s navazujícími ustanoveními převzít sice z dosavadního zákona o vlastnictví bytů do nového zákona, avšak se současným provedením nezbytných změn a doplnění, především též v ustanoveních o náležitostech smlouvy o bezplatném převodu jednotky a v ustanoveních o věcném břemenu vztahujícím se k dřívějším „nástavbám a vestavbám“ pořizovaným s finanční podporou státu a v ustanoveních o zániku členského podílu v souvislosti s bezplatným převodem vlastnictví jednotky na člena družstva-fyzickou osobu;
obecná ustanovení o převodu jednotky a smlouvě o převodu jednotky budou vztažena také na “dobrovolné” převody jednotek bytových družstev;

- v návrhu zákona jsou současně zařazeny návrhy dílčí novelizace zákona o daních z příjmů, zákona o „trojdani“ a obchodního zákoníku (v ustanoveních o družstvu).

Soulad navrhovaného řešení s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána, a se závazky vyplývajícími pro ČR z jejího členství v Evropské unii, s předpisy evropských společenství as ústavním pořádkem ČR

Předložený návrh není v rozporu s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána, ani se závazky vyplývajícími pro ČR z jejího členství v Evropské unii. Není v rozporu ani s předpisy evropských společenství, neboť tyto předpisy se problematikou, která je předmětem navrhované právní úpravy nezabývají.

Předložený návrh je rovněž v souladu s ústavním pořádkem ČR.

Předpokládaný hospodářský a finanční dosah navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, další hospodářské a sociální dopady, dopady na životní prostředí

Navrhovaná právní úprava nebude mít žádný dopad na státní rozpočet, ani na ostatní veřejné rozpočty. Předpokládaná soudní ochrana vlastníků jednotek by se neměla jakkoliv zásadněji projevit ve zvýšeném nápadu soudních případů projednávaných před obecnými soudy; naopak zdokonalená právní úprava by měla více předcházet případným soudním sporům. Činnost soudů příslušných pro vedení rejstříku společenství by dočasně mohla zaznamenat určité zvýšení návrhů na zápis společenství do rejstříku především v těch případech, kde dosavadní společenství vlastníků jednotek vzniklá ze zákona zůstala nečinná a nenavrhla zápis do rejstříku; toto zvýšení by však nemělo mít větší vliv na činnost rejstříkových soudů. Návrhy na změny v zápisech dosavadních společenství podle navrhované úpravy budou rozloženy do období jednoho roku od účinnosti navržené úpravy. V souvislosti s navrhovanou novelou zákona o daních z příjmů lze finanční dopady jen obtížně vyčíslit.

Žádné další hospodářské či sociální dopady rovněž navrhovaná právní úprava nevyvolá. Měla by však příznivěji působit na vztahy při výkonu správy domů ve vlastnictví podle navrhovaného zákona a na větší vědomí právní jistoty jednotlivých vlastníků bytů či nebytových prostorů.

K § 1 až 3 (předmět úpravy)

Vymezení předmětu úpravy svým obsahem odpovídá dosavadní právní úpravě v zákonu o vlastnictví bytů. Z hlediska uspořádání těchto ustanovení a jejich dikce bylo však přihlédnuto k tomu, že předmětem úpravy navrhovaného zákona, jako zákona zvláštního především ve vztahu k občanskému zákoníku, je zvláštní úprava určité skupiny občanskoprávních vztahů a z nich vyplývajících práv a povinností; dikce v tomto smyslu vychází z dikce obecných ustanovení občanského zákoníku o občanskoprávních vztazích a výkonu práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů (§ 1 odst.2, § 3 odst.1 občanského zákoníku).

Spoluvlastnictví budovy je zvláštním druhem spoluvlastnictví, které zahrnuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru a s ním spojené podílové spoluvlastnictví na společných částech domu.

V zájmu komplexnosti ustanovení o předmětu úpravy se oproti dosavadnímu zákonu v § 1 návrhu výslovně doplňuje, že předmětem úpravy jsou také související právní vztahy k pozemkům, úprava postavení a právních poměrů právnické osoby zřizované pro účely správy domu a pozemku a úpravu zvláštních podmínek a způsobu převodu vlastnictví některých skupinových rodinných domů (z vlastnictví některých bytových družstev). Tímto doplněním však nedochází k věcným změnám v dosavadním předmětu právní úpravy vlastnictví bytů a nebytových prostorů.

V § 2 se vymezuje, na které budovy se zákon vztahuje.

V § 3 je vymezen vztah zvláštní úpravy podle navrhovaného zákona k obecné právní úpravě v občanském zákoníku. Především se také výslovně stanoví zvláštní režim podílového spoluvlastnictví společných částí domu a podílového spoluvlastnictví pozemku spjatého s vlastnictvím jednotky; uplatní se režim zákona o vlastnictví bytů a nelze použít občanského zákoníku . Pokud je však jednotka v podílovém spoluvlastnictví, použijí se ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví, nikoliv ustanovení zákona o vlastnictví bytů.

K § 4 (vymezení základních pojmů)

Vymezení pojmů vychází v zásadě z ustanovení dosavadního zákona. Na základě získaných zkušeností jsou však některé pojmy doplněny či upraveny tak, aby byly snadněji aplikovatelné v praxi a nevzbuzovaly výkladové problémy; platí to především pro vymezení pojmu společné části domu pod písm. i) a jeho přehlednější členění. Nově se zavádí pojem „vymezené společné části domu“ (písm.i/ bod 5) v souvislostech se započítáváním těchto společných částí domu užívaných s příslušnou jednotkou pro účely výpočtu výše příspěvku na správu domu a pozemku (podle § 25 odst.2 návrhu).

Zásadní změna se navrhuje ve vymezení budovy. Nadále by neměla být považována za budovu sekce se samostatným vchodem, jak to dosud umožňoval zákon o vlastnictví bytů v § 2 písm. a). Mimo jiné se v praxi projevovaly snahy spojovat takto vytvořené sekce tak, aby budova tvořila jeden celek a bylo zde vytvořeno jedno společenství vlastníků jednotek. Z přechodných ustanovení zákona pak vyplývá, že dosavadní sekce, které jsou na základě prohlášení vlastníka budovy považovány za budovu ke dni účinnosti navrhovaného zákona, budou i nadále považovány za budovu.

Mezi vymezované pojmy se nově zařazuje vymezení pojmu místnost, vzhledem k jeho použití v rámci vymezení některých dalších pojmů v tomto zákonném ustanovení. Zařazení nového pojmu „související pozemek“ souvisí s tím, že, zákon bude nově upravovat možnost vymezit v prohlášení vlastníka budovy také náležitostí týkající se souvisejícího pozemku, jako pozemku, jehož podílové spoluvlastnictví je nerozlučně spjato s vlastnictvím jednotky (podobně, jako je tomu u zastavěného pozemku, avšak s odchylným řešením, pokud jde o velikost spoluvlastnického podílu na souvisejícím pozemku). Nově se zařazuje vymezení pojmů původní vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek a pojem zakladatele.

K § 5 a 6 (předmět a obsah vlastnictví jednotky)

V § 5 odst.1 se výslovně vymezuje předmět vlastnictví jednotky, jímž je jednotka (byt či nebytový prostor, rozestavěný byt či rozestavěný nebytový prostor) a s tímto vlastnictvím spjaté podílové spoluvlastnictví na společných částech domu; tento předmět vlastnictví tvoří celek, a pouze jako s celkem s ním může být nakládáno. Z hlediska pojmosloví zákona je nezbytné rozlišovat pojem „jednotka“ podle § 4 (byt nebo nebytový prostor) a pojem „vlastnictví jednotky“ podle § 5 odst.1, v němž je obsaženo vlastnictví samotné jednotky spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu. Kde se v zákoně hovoří o převodu či přechodu vlastnictví jednotky, rozumí se tím převod či přechod uvedeného celku vzájemně spjatého a neoddělitelného.

V § 5 odst.2 je určeno, že s vlastnictvím jednotky podle odstavce 1 (jako samostatného předmětu vlastnictví) jsou nerozlučně spjata práva k pozemku (zastavěnému, popřípadě též souvisejícímu, vymezená v § 7 až 10 návrhu). Tato práva k pozemku sledují osud vlastnictví jednotky a jsou převáděna či přecházejí vždy spolu s převodem či přechodem vlastnictví jednotky způsobem, za podmínek a v rozsahu, jak určuje navrhovaný zákon.

Odstavec 4 v souladu s pojetím návrhu zákona zdůrazňuje preferenci správy domu a pozemku činností společenství vlastníků jednotek, jako právnické osoby sui generis, zřizované podle tohoto zákona.

Odstavec 5 vymezuje základním způsobem podíl na výkonu práv a povinností vlastníka jednotky zásadně podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, nestanoví-li tento zákon jinak. Dovětek „pokud tento zákon nestanoví jinak“ souvisí s tím, že návrh zákona umožňuje (v ustanoveních § 25) jiný výpočet podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku v souvislosti s užíváním „vymezených společných částí domu“ a v některých dalších případech a také umožňuje jinou dohodu všech vlastníků jednotek o podílení se na těchto nákladech. Kromě toho, v případě, že je vlastníkem jednotky společenství vlastníků jednotek, nepodílí se z titulu tohoto vlastnictví na rozhodování shromáždění společenství (§ 49 odst.3).

V § 6 se vymezuje velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu zásadně podle velikosti podlahové plochy jednotky; nebude to však platit bezvýjimečně s ohledem na možnost, aby některé společné části domu byly v podílovém spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek v domě (§ 4, písm. i/, bod 4. ve spojení s § 12 odst.2 písm. d/) a dále v případě, kdy bude vlastníkem jednotky společenství vlastbníků jednotek (§ 49 odst.3).

V odstavci 2 se stanoví způsob určení velikosti spoluvlastnického podílu na zastavěném pozemku, popřípadě na souvisejícím pozemku.

K § 7 až 10 (právní vztahy k pozemkům)

Ustanovení § 7 jsou koncipována v souladu s principem, že podílové spoluvlastnictví k zastavěnému pozemku ve velikosti odpovídající spoluvlastnickému podílu na společných částech domu sdílí osud vlastnictví jednotky. Nově se výslovně stanoví možnost uplatnit u soudu návrh na nahrazení chybějícího projevu vůle, pokud by nedošlo k uspořádání podílového spoluvlastnictví k zastavěnému pozemku v souvislosti s vlastnictvím jednotky v souladu s tímto zákonem.

V § 8 se navrhuje řešit případy, kdy zastavěný pozemek je ve vlastnictví jiné osoby než původního vlastníka budovy přeměněného na dům či původního vlastníka nepřevedených jednotek. Základ navrhované úpravy je shodný s dosavadní úpravou (v § 21 odst. 4 dosavadního zákona).Vzhledem k tomu, že právní důsledky pro případ, kdy vlastník pozemku neupravil písemnou smlouvou s vlastníky jednotek jejich (např. nájemní) práva k pozemku (tj. vznik věcného břemene podle § 21 odst.5 stávajícího zákona), byly použitelné pouze jednorázově, tj., nebyly-li písemné smlouvy o úpravě práv k pozemku uzavřeny do 31.12.2000, zůstává tato záležitost neřešena. Proto se navrhuje alespoň uplatnit zákonné předkupní právo (věta za středníkem v první větě návrhu § 8), neboť návrh na určení povinnosti k převodu vlastnictví ideální části zastavěného pozemku na vlastníky jednotek (původně při tvorbě návrhu zákona zvažovaný) by zřejmě byl v rozporu s ústavními principy.

V § 9 se v návaznosti na současnou právní úpravu (§ 21 odst.7 současného zákona o vlastnictví bytů) určuje povinnost bytového družstva k bezplatnému převodu pozemku nabytého bezplatně od státu spolu s převodem vlastnictví jednotky, je-li nabyvatelem člen-fyzická osoba. Navrhuje se, aby se tato povinnost vztahovala také na pozemek bezplatně nabytý od územního samosprávného celku.

V § 10 se (v návaznosti na vymezení pojmu „související pozemek“ v § 4 návrhu) upravují převody souvisejícího pozemku spolu s převáděnou jednotkou, pokud je povinnost převodu souvisejícího pozemku určena v prohlášení vlastníka budovy. Oproti zastavěnému pozemku nemusí velikost spoluvlastnického podílu na souvisejícím pozemku vždy odpovídat velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Ustanovení vztahující se na související pozemek je zařazeno do návrhu zákona z toho důvodu, aby mohly být upraveny vztahy vlastníků jednotek také k pozemkům, které zpravidla navazují na stavební pozemek a jsou určeny k různým účelům užívání (včetně např. pro účely využití volného času a vybudování k tomu vhodných zařízení apod.).

K § 11 až 15 (vznik vlastnictví jednotky)

Podle §11 může dojít ke vzniku vlastnictví jednotek pouze na základě prohlášení vlastníka budovy nebo na základě smlouvy o výstavbě; určují se tak základní předpoklady pro následný vznik vlastnictví jednotky vkladem (zápisem) do katastru nemovitostí.

Na § 11 navazují ustanovení o prohlášení vlastníka budovy (§ 12 až 15) (a dále pak ustanovení o výstavbě domu podle tohoto zákona - § 64 až 77).

Ustanovení o prohlášení vlastníka budovy v § 12 jsou oproti dosavadní právní úpravě zpřesněna a doplněna především ve věcech určení a popisu společných částí domu, věcných a jiných práv či povinností přecházejících na nabyvatele jednotek. Nově je zařazeno zejména ustanovení týkající se souvisejícího pozemku, dále dobrovolného založení společenství vlastníků jednotek v případě, kdy není zákonem dána povinnost jeho založení a vzniku. Pravidla pro přispívání na náklady spojené se správou domu a pozemku a pro úhrady ceny služeb a pravidla pro správu domu a pozemku, spolu s určením osoby správce, budou podle odstavce 4 součástí prohlášení vlastníka budovy pouze v případě, že půjde o dům v němž podle zákona nevzniká společenství vlastníků jednotek. V ostatních případech půjde totiž o povinné náležitosti stanov společenství podle § 33 návrhu (vyjma označení osoby správce, který ve společenství nepřichází v úvahu). Podle návrhu zákona se již nebude zapisovat v katastru nemovitostí prohlášení vlastníka budovy jako dokument, nýbrž vlastnictví jednotek na základě tohoto prohlášení (jak plyne z ust. § 11 a § 16 odst.2 návrhu); tato nová úprava odpovídá skutečnému postupu katastrálních úřadů.

V odstavci 5 se výslovně určuje vymezení spoluvlastnictví jednotek pro případy, kdy prohlášení vlastníka budovy činí nikoliv výlučný jediný vlastník budovy, ale podíloví spoluvlastníci budovy.V § 13 odst.1 je výslovně uveden případ, kdy může soud prohlásit prohlášení vlastníka budovy V odstavci 2 až 4 se upravuje řešení pro případ, kdy prohlášení vlastníka budovy obsahuje některé chybné údaje. Vyplňuje se tím dosavadní mezera v právní úpravě vlastnictví bytů, která působila nejistotu a problémy v praxi.

V § 13 odst.5 až 8 se upravují jednotlivé případy změny údajů v prohlášení vlastníka budovy, spolu s požadavky na jejich schválení buď příslušnou kvalifikovanou většinou hlasů vlastníků jednotek nebo všemi vlastníky jednotek, a to podle druhu změny údajů v prohlášení vlastníka budovy. V odstavci 9 se v souvislostech se změnou velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu upravuje také související změna velikosti spoluvlastnického podílu na pozemku.

Podle § 14 a 15 se v zájmu sjednocení právního základu pro vznik vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy budou za prohlášení vlastníka budovy považovat také dohody spoluvlastníků o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví budovy nebo dohody manželů o vypořádání společného jmění manželů, anebo rozhodnutí soudů tyto dohody nahrazující. Dohoda nebo rozhodnutí soudu musí mít náležitosti předepsané pro prohlášení vlastníka budovy. Ustanovení o postupu v případě, že prohlášení vlastníka budovy obsahuje některé chybné údaje (§ 13 odst.1 až 4) se však podle § 15 nepoužije v případech, kdy je za prohlášení vlastníka budovy považováno rozhodnutí soudu podle § 14 odst.1, nahrazující dohodu podílových spoluvlastníků či manželů.

K § 16 až 18 (převod vlastnictví jednotky)

V ustanovení § 16 jsou v zásadě zahrnuta společná ustanovení o převodu vlastnictví jednotky a vzniku vlastnictví na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky. Výslovně se stanoví, že vlastnictví jednotky vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Ke smlouvě o prvním převodu jednotky musí být přiloženo prohlášení vlastníka budovy, pokud již předtím nedošlo ke vkladu vlastnictví jednotek na základě prohlášení vlastníka budovy.

K návrhu na vklad vlastnictví další jednotky v domě s pěti a více jednotkami, kde jsou již dva různí vlastníci jednotek, musí být přiložen výpis z rejstříku společenství osvědčující vznik společenství, anebo alespoň stejnopis návrhu na zápis společenství do rejstříku společenství s vyznačením doručení příslušnému soudu, jinak nelze vklad vlastnictví jednotky povolit (nejde-li o případ zvláštního způsobu založení a vzniku společenství podle § 78 návrhu). Tato povinnost má souvislost s nově navrhovanou úpravou povinnosti k založení a vzniku společenství podle § 31 odst.1 návrhu (podle něhož musí být společenství založeno do 60 dní od vkladu vlastnického práva k první převedené jednotce, tj. jakmile jsou v domě dva různí vlastníci jednotek, nestanoví-li zákon jinak).

Ustanovení § 17 o smlouvě o převodu vlastnictví jednotky navazuje na § 16. Oproti dosavadnímu zákonu se v ustanovení o smlouvě o převodu vlastnictví jednotky neopakují náležitosti, které jsou jako povinné náležitosti smlouvy přejímány z prohlášení vlastníka budovy. Proto se pouze odkazuje na náležitosti předepsané občanským zákoníkem a zvláštními právními předpisy platnými pro převod nemovitostí a dále na náležitosti obsažené v prohlášení vlastníka budovy.

Návrh zákona předpokládá dosavadní tzv. „zjednodušené náležitosti“ smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (dosud § 6 odst.3) při dalším převodu jednotky pouze, pokud jde o půdorys a další náležitosti podle § 12 odst.3.

V § 18 je deklarováno, že v případě převodu vlastnictví některých jednotek podle zvláštních ustanovení tohoto zákona (hlava VIII) musí smlouva o převodu vlastnictví jednotky obsahovat také další povinné náležitosti (uvedené v § 56 návrhu).

K § 19 až 21 ( zvláštní podmínky pro převod vlastnictví některých jednotek)

Ustanovení o zvláštních podmínkách pro převod vlastnictví některých jednotek je vztaženo na jednotky, na něž se vztahovaly zvláštní podmínky podle dosavadního zákona o vlastnictví bytů.

Podle návrhu § 19 odst.1 až 3 se v případě bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, zjednodušuje postup při prvním převodu vlastnictví jednotky (oproti dosavadní právní úpravě). Po nepřijetí první nabídky nejpozději do 6 měsíců ode jejího doručení vzniká nájemci předkupní právo, které se řídí ustanoveními občanského zákoníku; tím se nahrazuje dosavadní tzv.”druhá nabídka”, jíž byl původní vlastník budovy vázán po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty pro přijetí ”první nabídky”.

V odstavci 3 je nově zařazeno ustanovení o právu nájemce-fyzické osoby obrátit se na soud s návrhem na vyslovení neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, která by byla uzavřena s jinou osobou v rozporu s právem tohoto nájemce.

V § 20 se v zásadě přejímá dosavadní právní úprava, doplňuje se však ustanovením o absolutní neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky (odstavec 4), pokud byla uzavřena v rozporu s těmito zákonnými ustanoveními.

Ustanoveními § 21 odst.1 a 2 se do komplexu ustanovení o zvláštních podmínkách pro převod vlastnictví některých jednotek zařazují rovněž zvláštní podmínky pro převody družstevních jednotek, jejichž nájemcem je člen družstva-fyzická osoba. Oproti dosavadní právní úpravě (v § 23 odst.1 dosavadního zákona)jsou v návrhu odstavce 1 tyto zvláštní podmínky zúženy tak, že se týkají jen těch nájemců, členů bytového družstva-fyzických osob, kteří se (nebo jejich právní předchůdci) podíleli na financování bytu či nebytového prostoru nebo stavby, v níž se tento byt či nebytový prostor nachází.

V odstavci 3 je zařazeno ustanovení relativní neplatnosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, uzavřené v rozporu s ustanoveními odstavce 1 a 2.

Odstavec 4 deklaruje, že se ustanovení odstavce 1 až 3 nevztahují na převody vlastnictví některých jednotek z vlastnictví bytových družstev podle zvláštních ustanovení v hlavě VIII návrhu zákona (tj. na bezplatné „povinné“ převody některých družstevních jednotek).

K § 22 a 23 (zánik vlastnictví jednotky)

Tato ustanovení upravují zánik vlastnictví jednotky, k němuž dochází zánikem jednotky v domě. Jde o dva základní způsoby, při nichž buď zanikají všechny jednotky v domě zpětnou přeměnou domu s jednotkami na budovu, anebo zanikají pouze jednotlivé jednotky některým ze způsobů uvedených v § 23.

Vlastnictví všech jednotek v domě podle § 22 zanikne zpětnou přeměnou domu na budovu, tj. dům s jednotkami se opětně stane budovou, v níž je zrušeno členění na jednotky a společné části domu podle tohoto zákona. Lze to učinit buď na základě písemné dohody všech vlastníků jednotek v domě, nebo na základě písemného prohlášení v případě, že v domě je jediný vlastník všech jednotek. Druhý způsob zániku vlastnictví jednotky či více jednotek podle § 23 se týká zániku pouze jednotlivé jednotky či několika jednotlivých jednotek.

K § 24 až 26 (práva a povinnosti vlastníka jednotky)

V § 24 až § 26 jsou soustředěna ustanovení o základních právech a povinnostech vlastníka jednotky.Jsou členěna na práva a povinnosti vlastníka jednotky, ať vzniklo či nevzniklo společenství vlastníků jednotek (§ 24 a 25) a na další práva a povinnosti vlastníka jednotky, která vyplývají z členství ve společenství vlastníků jednotek (§ 26).

V ustanoveních § 25 odst. 1 až 5 je stanoven způsob podílení se na nákladech spojených se správou domu a pozemku. V odstavcích 2 a 3 je stanoven způsob podílení se na nákladech spojených se správou domu a pozemku v případech, kdy je s jednotkou spojeno užívání vymezených společných částí domu (§ 4 písm. i/ bod 5.). Základ navrhované úpravy v těchto případech spočívá v tom, že pro účely výpočtu podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku se velikost podlahových ploch všech jednotek v domě zvětšuje o jednu polovinu podlahových ploch těchto vymezených společných částí domu, nejde-li o místnosti, anebo o celé podlahové plochy, jsou-li tyto vymezené společné části domu místnostmi. Takto vypočtená velikost podlahové plochy se však použije pro pouze pro účely výpočtu podílu na nákladech spojených se správou domu a pozemku, nikoliv pro výpočet velikosti hlasu vlastníka jednotky při rozhodování shromáždění vlastníků jednotek či shromáždění společenství vlastníků jednotek.

V odstavci 4 se určuje způsob výpočtu podílení se na nákladech spojených s výslovně uváděnými technickými zařízeními, pokud nedojde mezi všemi vlastníky jednotek v domě k jiné dohodě v odst.5 na úhradě nákladů na správní činnost, pokud se vlastníci jednotek rozhodnutím kvalifikované většiny nedohodnou jinak.

V odstavci 6 je nově upravena pravomoc výboru pro vydání souhlasu vlastníkovi jednotky k provedení opravy a výměny oken v jednotce a vstupních dveří do jednotky, jestliže tím má dojít ke změně vzhledu domu.

V odstavci 8 se určuje odpovědnost vlastníků jednotek za závazky z právních úkonů týkajících se správy domu a pozemku podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu; jde o odpovědnost společnou a nerozdílnou (solidární).

V ustanoveních § 26 jsou základním způsobem vymezena základní práva a povinnosti vlastníka jednotky jako člena společenství vlastníků jednotek.

V ustanovení o ručení členů společenství, jako vlastníků jednotek, za závazky společenství v odstavci 3 se navrhuje zásadní změna oproti dosavadnímu právnímu stavu v tom smyslu, že členové společenství ručí závazky společenství v poměru podle velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu pouze do výše odpovídající ceně jednotky a spoluvlastnického podílu na zastavěném nebo souvisejícím pozemku, nikoliv tedy veškerým svým majetkem. Navrhované řešení odpovědnosti vlastníků jednotek v případě, kdy nevzniklo společenství (§ 25 odst.8) a ručení členů společenství v případě, kdy společenství vzniklo, odpovídá potřebě, aby v prvém případě byla zajištěna ochrana věřitelů vůči samotným vlastníkům jednotek, zatímco v druhém případě vznikne ručební povinnost až tehdy, kdy společenství vlastníků jednotek, jako právnická osoba, nebude schopno plnit své závazky.

K § 27 (ochrana práv vlastníka jednotky)

Navrhovanou úpravou se sleduje vymezit aktivní legitimaci při ochraně zde uvedených práv vlastníka jednotky jednak v případech, kdy vzniklo společenství, jednak v případech, kdy společenství nevzniklo.

K § 28 a 29 (vymezení správy domu a pozemku)

Ustanovení § 28 a 29 vymezují činnosti, které se podle navrhovaného zákona považují za správu domu a pozemku. Spolu s vlastní správou domu a pozemku, jejich udržováním, provozem a opravami jsou do pojmu správa domu a pozemku zahrnovány také další činnosti s tím podle tohoto zákona spojené.

V § 28 se blíže určují činnosti považované za správu domu (odstavec 1) a za správu pozemku (odstavec 2). V § 29 se blíže rozvádějí další činnosti spojené se správou domu a pozemku, s členěním na běžné činnosti (odstavec 1) a na činnosti, které spočívají v uskutečňování investičních akcí (odstavec 2 - změny stavby, změny v užívání stavby, modernizace, rekonstrukce), uskutečňované na základě rozhodnutí vlastníků jednotek přijatého způsobem stanoveným tímto zákonem. Navrhované řešení, kdy je vytvářen pojem správa domu a pozemku, který zahrnuje všechny činnosti předpokládané při péči o dům a pozemek, včetně případných investičních akcí schválených předepsaným způsobem vlastníky jednotek či členy společenství, umožňuje používat tento pojem v rámci celého zákona, aniž by bylo nutné složitě popisovat vždy znovu jeho podrobnější obsah. Oproti dosavadnímu zákonu je vymezení správy domu a pozemku navrhováno v zásadně širší podobě, neboť jedním z důležitých účelů zákona je právě vymezení společných činností, které představují správu domu a pozemku v celém rozsahu. Dosavadní úprava, nacházející se až ve vzorových stanovách, byla problematická ze dvou základních důvodů. Ve vzorových stanovách se takto upravovaly záležitosti, které zřejmě byly v řadě případů nad rámec možností úpravy v podzákonném právním předpisu. Především však nebyly vzorové stanovy závazné pro společenství, která přijala své vlastní stanovy a navíc společenství nebyla povinna se při tvorbě vlastních stanov řídit ustanoveními vzorových stanov. Navrhovanou úpravou tak dojde k odstranění citelného nedostatku dosavadního zákona o vlastnictví bytů ve věcech zákonné úpravy správy domu a pozemku.

Ustanovení o správě domu a pozemku se v navrhované úpravě vztahují jak na případy, kdy musí podle zákona vzniknout společenství vlastníků jednotek, tak na případy, kdy společenství vzniknout nemusí. V prvém případě bude rozhodování ve věcech správy domu a pozemku v působnosti orgánů společenství (shromáždění a výbor či pověřený vlastník), v druhém případě to bude shromáždění vlastníků jednotek a správce (s působností, kterou ve společenství má statutární orgán).

Zákonná ustanovení o podrobnějším vymezení správy domu a pozemku budou základem pro ustanovení v prohlášení vlastníka budovy (§ 12 odst.4 písm. b/) v případech, kdy nevzniká společenství, nebo pro stanovy společenství vlastníků jednotek (§ 33) v případech, kdy společenství podle zákona musí vzniknout.

K § 30 až 48 obecně (společenství vlastníků jednotek)

Pro komplex ustanovení o společenství rovněž platí, co je shora uvedeno pro nové pojetí zákonné úpravy správy domu a pozemku, zařazené v širší podobě do návrhu zákona. Také v případě společenství vlastníků jednotek obsahoval dosavadní zákon pouze základní rámec právní úpravy, v němž chyběla ustanovení blíže upravující předmět činnosti společenství. Především však chyběl soubor ustanovení, který by uceleně upravil náležitosti týkající se postavení a činnosti orgánů společenství, včetně nezbytných společných ustanovení o orgánech společenství; zvláště to platilo o postavení a úkolech statutárního orgánu, kdy bližší úprava byla zařazena až do vzorových stanov. Takové řešení v podzákonném právním předpisu bylo snad ještě více problematické než zařazení bližší úpravy správy domu a pozemku až do vzorových stanov. Proto, stejně jako u správy domu a pozemku, je oproti dosavadnímu zákonu navrhována podstatně širší zákonná úprava právního postavení a právních poměrů a dalších náležitostí společenství vlastníků jednotek. Jde o jednu z důležitých oblastí předmětu úpravy zákona o vlastnictví bytů, která spolu s úpravou správy domu a pozemku a s úpravou práv a povinností vlastníků jednotek vytváří právní základ pro praktické fungování vlastnického bydlení v režimu tohoto zákona. Dosavadní úprava řady náležitostí právních poměrů společenství vlastníků jednotek až ve vzorových stanovách byla v tomto případě ještě více problematická než u správy domu a pozemku. Na rozdíl od úpravy právního postavení a právních poměrů jiných druhů právnických osob v našem právním řádu (ať jde o právnické osoby v podnikatelské sféře či v tzv.neziskové sféře), chyběly v zákonné normě některé základní náležitosti a byly předmětem úpravy až podzákonného normativního právního aktu. Platilo tedy i zde, že se ve vzorových stanovách takto upravovaly některé záležitosti, které zřejmě byly v řadě případů nad rámec možností úpravy v podzákonném právním předpisu (mj. například postavení místopředsedy výboru, některé náležitosti shromáždění společenství, vymezení působnosti výboru a některé další náležitosti). Byť byla tato ustanovení vzorových stanov potřebná vzhledem k jejich absenci v zákoně, v podstatě se míjela svým účinkem. I zde totiž platilo, že vzorové stanovy nebyly závazné pro společenství, která přijala své vlastní stanovy a navíc společenství neměla povinnost řídit se při tvorbě vlastních stanov ustanoveními vzorových stanov. Navrhovaným řešením v nové právní úpravě tedy dojde rovněž v těchto věcech k odstranění citelného nedostatku dosavadního zákona o vlastnictví bytů.

Systematika souboru ustanovení o společenství vlastníků jednotek odpovídá běžné systematice právní úpravy postavení právnických osob, jak je známa v rámci našeho právního řádu, tj.

základní vymezení právní povahy společenství, jeho majetkového postavení a speciální subjektivity (§ 30),
založení a vznik společenství ( § 31 a § 32),
stanovy společenství ( § 33),
předmět činnosti společenství (§ 34),
členství ve společenství (§ 35 a § 36),
rozhodování ve společenství, orgány společenství a soudní ochrana člena společenství proti protiprávnímu usnesení shromáždění (§ 37 až § 46),
hospodaření a majetek společenství (§ 47 až 49),
zrušení a zánik společenství (§ 51).

Dále jsou připojena ustanovení o sdružování společenství (§ 50), o možnosti zajišťovat některé provozní, technické a správní činnosti na základě smlouvy s podnikateli v oblasti správy nemovitostí (§ 52).

V souboru ustanovení o společenství vlastníků jednotek je navržena zásadní změna oproti dosavadní právní úpravě, pokud jde o založení a vznik společenství (§ 31 a 32 návrhu). I nadále bude zákonem určena povinnost vzniku společenství, jakmile nastanou zákonem určené skutečnosti.

Navrhují se však tyto zásadní změny :

1. Povinnost k založení a vzniku společenství se bude vztahovat i nadále na dům, který má pět a více jednotek (§ 31 odst.1), jakmile jsou v domě alespoň dva různí vlastníci jednotek. Je to jednak v případě, kdy již na základě dokumentu považovaného podle § 14 rovněž za prohlášení vlastníka budovy má být v domě více než jeden vlastník jednotek, především však v případě, kdy na základě smlouvy o převodu vlastnictví první jednotky v domě ( § 16 odst.2) vzniklo vlastnictví druhého vlastníka jednotky v domě.

2. Společenství nemá nadále vznikat přímo ze zákona (ex lege), ale na základě procesu založení a vzniku (§ 31 a 32), jak je běžné v našem právním řádu u právnických osob založených na principu členství či podobného účastnictví. Dosavadní vznik společenství přímo ze zákona byl vyvolán potřebami danými v době přípravy zákona č.103/2000 Sb., v současné době však je vhodné dát způsob vzniku společenství do souladu s obvyklými právními principy platnými pro založení a vznik právnické osoby v našem právním řádu i v právním řádu v jiných zemích.

Přitom návrh zákona obsahuje instrument, který by měl zabezpečit, aby zákonná povinnost k založení a vzniku společenství byla splněna (§ 16 odst.2).

K návrhu na povolení vkladu vlastnictví další jednotky na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky v domě v němž jsou již dva různí vlastníci jednotek a jde o dům s pěti a více jednotkami, musí být totiž přiložen výpis z rejstříku společenství, osvědčující vznik společenství, anebo alespoň návrh na zápis společenství do rejstříku, doručený příslušnému soudu, jinak nebude možné vklad vlastnictví provést. Tato překážka vkladu vlastnictví jednotky se však nebude vztahovat na „povinné“ bezplatné převody družstevních jednotek podle § 54 a násl.).

3. V případech, kdy zákon nestanoví povinnost k založení a vzniku společenství, bude možné podle § 31 odst.3 návrhu zákona založit společenství dobrovolně buď na základě prohlášení vlastníka budovy nebo dokumentu považovaného podle tohoto zákona rovněž za prohlášení vlastníka budovy, anebo na základě rozhodnutí všech vlastníků jednotek v domě. (Podobně tomu bude podle § 78 v případech, kdy dochází ke zvláštnímu způsobu založení a vzniku společenství vlastníků jednotek v domech, kdy původním vlastníkem budovy bylo bytové družstvo, které vykonává správu domu a pozemku vznikne povinnost založit společenství až při poklesu spoluvlastnického podílu bytového družstva na méně než jednu čtvrtinu).

K § 37 až 46 (rozhodování a orgány společenství)

Problematika orgánů společenství je upravována v návrhu v § 37 až 46. Nejdříve jsou zařazena společná ustanovení o orgánech společenství a jejich členech (včetně vymezení předpokladů pro členství ve voleném orgánu společenství) a vymezení funkčního období orgánů či členů orgánů společenství. Následují ustanovení o postavení a působnosti jednotlivých orgánů společenství (shromáždění, výbor nebo pověřený vlastník, kontrolní komise či revizor). V rámci těchto ustanovení je zařazena také působnost kontrolní komise či revizora (§ 46); toto ustanovení se však použije pouze v případě, že se podle stanov společenství bude kontrolní komise či revizor zřizovat. I nadále má být kontrolní komise společenství (či revizor) pouze fakultativním a nikoliv obligatorním orgánem společenství. V rámci ustanovení o shromáždění jsou zařazena ustanovení upravující, ve kterých případech se vyžaduje k přijetí usnesení souhlas alespoň tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů (§ 42 odst.1), dále ve kterých případech se vyžaduje souhlas alespoň tříčtvrtinové většiny hlasů všech členů společenství (§ 42 odst.2) a pro která usnesení je potřebný souhlas všech členů společenství (§ 42 odst.3). Současně se umožňuje pro případy, kdy zákon vyžaduje souhlas všech členů společenství, aby bylo hlasování provedeno i mimo shromáždění písemnou formou, a to na listině či více listinách (§ 37 odst.2). Přitom stanovy společenství mohou určit i další případy, kdy lze přijímat usnesení mimo rámec zasedání shromáždění.

V rámci ustanovení o shromáždění společenství je zařazeno také ustanovení o soudní ochraně zájmů člena společenství při rozhodování shromáždění (§ 43).

Statutárním orgánem společenství má být i nadále výbor nebo pověřený vlastník.Členem výboru či pověřeným vlastníkem může být jedině člen společenství, což zákon nyní výslovně stanoví ve společných ustanoveních o orgánech společenství a určuje též další předpoklady, které musí člen společenství splňovat, aby mohl být do funkce zvolen (§ 39 odst.1).

V zájmu předcházení pochybnostem se určuje v ustanovení § 39 (společná ustanovení o orgánech) počátek a konec funkčního období, náležitosti týkající se odvolání či odstoupení z funkce, výslovně se umožňuje volba náhradníků. S cílem předcházet situacím, kdy společenství nemá statutární orgán, upravuje se možnost, aby chybějícího člena či více členů výboru nebo pověřeného vlastníka jmenoval soud na dobu než dojde k volbě na shromáždění společenství ( § 39 odst.6).

Blíže se upravuje způsob jednání statutárního orgánu společenství navenek (§ 44 odst.5).

K § 47 a 48 (hospodaření společenství)

Hospodaření společenství vlastníků jednotek nebylo dosavadním zákonem o vlastnictví bytů jednoznačně upraveno, což vyvolávalo v praxi pochybnosti vlastníků a zejména pak správců při volbě postupů účtování a zdaňování. Zákon pouze stanovil povinnost členů společenství uhradit náklady na správu domu formou záloh.

K účtování a zdaňování společenství – právnické osoby dle zákona č. 103/2000 Sb., vydalo Ministerstvo financí sdělení, uveřejněné ve Finančním zpravodaji č.11/2000 a č. 5 -6/2002, která však nejsou právním předpisem, ale pouze výkladem, stanoviskem Ministerstva financí k uvedené problematice. Vyhláška č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, u kterých hlavním předmětem činnosti není podnikání, pokud účtují v soustavě podvojného účetnictví a související České účetní standardy nevystihují plně zvláštní charakter činnosti společenství. Z tohoto důvodu jsou ustanovení, která blíže konkretizují základní princip hospodaření společenství, do návrhu zakomponována. Další důvod podrobnější úpravy hospodaření společenství přímo v zákoně vychází z předpokladu, že nebudou vydány vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek nařízením vlády.

Navrženou úpravou je zdůrazněna role sestavení rozpočtu nákladů na správu domu a pozemku v krátkodobém a dlouhodobém horizontu s ohledem na konkrétní potřeby a v závislosti na rozhodnutí společenství. Základní princip hospodaření společenství předpokládá úhradu nákladů a výdajů na činnost společenství příspěvky členů společenství; vyúčtování příspěvků, které uhrazují vlastníci jednotek společenství formou záloh a případné vypořádání s výjimkou vytvořených dlouhodobých zdrojů, je dáno do kompetence společenství, kromě případů, které jsou řešeny zvláštním právním předpisem. Nutnost stanovit příspěvek na správu domu a pozemku jako zálohu (krátkodobou nebo dlouhodobou) souvisí i se splněním podmínky vyloučení tohoto příjmu ze základu daně z příjmů právnických osob (náklady na dosažení tohoto příjmu jej nesmí převyšovat).

Důvodem rozlišení příjmů, které jsou vždy příjmem společenství od příjmů, které jsou příjmem vlastníků jednotek (pokud se všichni členové společenství nerozhodnou jinak), je potřeba jasně stanovit poplatníka daně z příjmů.

K § 49 (majetek společenství)

Pořízení majetku, který společenství potřebuje k účelům zabezpečení správy domu a pozemku, je v návrhu zákona jednoznačně odůvodněno pouze potřebou této správy. Názory k problematice vlastnictví k pořízenému majetku se doposud různily, což budilo i rozpaky při účtování pořízení tohoto majetku. Navržené ustanovení předpokládá při pořízení dlouhodobého majetku postup podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., ve znění pozdějších předpisů, tzn. vytvoření vlastního jmění společenství “neziskové organizace”.

Toto řešení představuje rozdílný pohled na majetek společenství oproti dosavadnímu výkladu, který nepředpokládal vytvoření vlastního jmění společenství. Toto řešení určuje i užití případných příjmů z tohoto majetku (např. při prodeji) – opět k účelům správy domu a pozemku, tzn. v podstatě vlastníkům jednotek.

K § 50 (sdružování společenství)

S ohledem na speciální subjektivitu společenství a jeho pojetí „neziskové“právnické osoby se vymezuje (omezuje) možnost sdružování společenství a dále možnost členství v bytovém družstvu nebo ve sdružení bytových družstev.

K § 51 (zrušení a zánik společenství)

Odstraňuje se dosavadní absence zákonného ustanovení o zrušení a zániku společenství. Na základě zrušení společenství, k němuž dochází ze zákona (ex lege) podle odstavce 1 nebo usnesením shromáždění podle odstavce 2, zaniká společenství výmazem z rejstříku společenství. V odstavci 4 se upravují právní důsledky zániku společenství bez právního nástupce.

V odstavci 5 se navrhuje umožnit zánik společenství také splynutím na základě usnesení zanikajících společenství v domech tvořených sekcemi. V odstavci 6 se upravují právní důsledky splynutí společenství ve vztahu k údajům v katastru nemovitostí.

K § 52 (zajišťování některých činností správy domu a pozemku na základě smlouvy)

Navrhované ustanovení výslovně umožňuje, aby společenství zajišťovalo některé provozní, technické či správní činnosti prostřednictvím podnikatele zabývajícího se správou nemovitostí. Uzavření smlouvy však nesmí zasahovat do rozhodovací působnosti orgánů společenství svěřené zákonem či stanovami výlučně těmto orgánům.

K § 53 (správa domu a pozemku v případech, kdy nevzniklo společenství)

Z návrhu zákona vyplývá, že společenství nebude vznikat v domech s méně něž pěti jednotkami, bez ohledu na počet vlastníků jednotek v domě (§ 31 odst.1). Na práva a povinnosti vlastníků jednotek se budou vztahovat všechna ustanovení zákona, vyjma těch, které jsou stanovena jako další práva a povinnosti členů společenství vlastníků jednotek; ta se použijí pouze přiměřeně, pokud nejde o práva a povinnosti přímo spjatá s existencí a činností společenství.

Při rozhodování na shromáždění vlastníků jednotek se použijí obdobně ustanovení o působnosti a způsobu rozhodování shromáždění společenství. Působnost příslušející ve společenství výboru bude příslušet správci, který však bude ve věcech správy domu a pozemku jednat jménem a na účet vlastníků jednotek (zatímco výbor společenství či pověřený vlastník ve společenství jedná jako statutární orgán a zavazuje společenství nebo nabývá práva pro společenství, tj. jedná jménem a na účet společenství, přičemž členové za závazky společenství ručí).

K § 54 až 63 (zvláštní ustanovení o převodech některých jednotek a skupinových rodinných domů z vlastnictví bytových družstev)

Celá materie je z hlediska věcné úpravy v zásadě převzata z dosavadní právní úpravy v zákoně o vlastnictví bytů. Bylo sice uvažováno o tom, že by se v přechodných ustanoveních pouze odkázalo na platnost dosavadních předpisů, tj. příslušných ustanovení dosavadního zákona, toto řešení však bylo shledáno za nevhodné z hledisek legislativních.

K potřebným změnám či doplněním oproti dosavadní právní úpravě došlo především

ve věcech týkajících se zvláštních náležitostí smluv o bezplatných převodech vlastnictví jednotek,
záležitostí věcných břemen (v souvislostech s dřívějšími „nástavbami a vestavbami“ pořizovanými s podporou státu) vzniklých na základě § 28d zákona č.42/1992 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření předsednictva Federálního shromáždění č.297/1992 Sb.,
zvláštní způsob vzniku společenství dosud upravený v § 9 odst.4 zákona o vlastnictví bytů, byl zařazen do přechodných ustanovení návrhu zákona (§ 78), avšak se zásadní změnou spočívající v tom, že společenství nebude vznikat ze zákona, ale na základě procesu založení jako v ostatních případech založení a vzniku společenství podle návrhu zákona a navíc se budou moci vlastníci jednotek nadpoloviční většinou hlasů rozhodnout o založení společenství ještě před vznikem povinnosti společenství založit; navrhovaným řešením se odstraní existence společenství bez právní subjektivity,

v souvislostech s problematikou bezplatných převodů družstevních jednotek bylo dále do návrhu přechodných ustanovení zařazeno ustanovení, podle něhož se podle dosavadních předpisů posuzují lhůty, promlčecí doby a zánik práva s nimi spojený, jestliže lhůty začaly běžet před účinností navrhovaného zákona.

K § 64 až 77 (výstavba domu)

K § 64

Smlouva o výstavbě je významným způsobem vzniku vlastnictví jednotek a podílového spoluvlastnictví společných částí domu podle zákona o vlastnictví bytů.

V prvním oddíle jsou upravena nejprve její obecná ustanovení, která v zásadě platí jak pro případy výstavby nového domu s jednotkami, tak pro ostatní případy vzniku vlastnictví jednotek v domě. V dalších dvou oddílech jsou tyto případy popisovány odděleně.

Smlouva o výstavbě je obligačním právním institutem, zvláštním typem smlouvy upraveným zákonem a má specifický věcně právní účinek, kterým je vznik vlastnictví jednotek a podílového spoluvlastnictví společných částí domu. Věcně právní účinky smlouvy o výstavbě se projeví (pokud se nejedná o vznik spoluvlastnictví rozestavěné budovy a o převody vlastnictví k pozemkům) až po dovedení výstavby do fáze vzniku rozestavěných jednotek, kdy je také možno zapsat jednotky a podíly jejich vlastníků na společných částech domu, vystavěného podle smlouvy o výstavbě, do katastru nemovitostí.

Pokud by byla prováděna více stavebníky výstavba domu nikoli podle smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona, ale podle obecných předpisů, nebylo by možno po skončení výstavby provést zápis jednotek do katastru nemovitostí, ale musela by být nejprve zapsána celá budova do podílového spoluvlastnictví stavebníků, budova by byla potom rozdělena na jednotky a dohodou by bylo zrušeno a vypořádáno podílové spoluvlastnictví stavebníků.

Jednotlivé formy výstavby, které se neomezují na stavbu nové budovy, jsou v zákoně popsány na rozdíl od dosavadní úpravy již v úvodním ustanovení a v dalším textu jsou dále specifikovány. Zákon stanoví pro platné uzavření smlouvy o výstavbě povinnou písemnou formu.

K § 65

Zákon nově vymezuje okruhy osob, které mohou smlouvu o výstavbě uzavřít, a to podle možných variant výstavby.

Zákon již neužívá pojmu stavebníka, tento pojem se totiž v jiném významu již objevuje ve stavebním zákoně, a důsledně užívá pojmu účastník smlouvy o výstavbě.

Dále zákon výslovně upravuje přechod práv a povinností ze smlouvy o výstavbě na právní nástupce účastníků smlouvy, podobně jako tomu bylo do přijetí zákona č. 103/2000 Sb. Konstatuje se, že se subjekt smlouvy o výstavbě mění se změnou spoluvlastnictví k rozestavěné budově a vlastnictví k jednotce.

K § 66

Zákon stanoví v případě smlouvy o výstavbě zvláštní postup pro vznik společenství. Společenství je zakládáno ještě v době, kdy dům s jednotkami neexistuje, aby bylo zajistěno, že v době vzniku domu s jednotkami již bude společenství vytvořeno. Podkladem pro zápis společenství do rejstříku je doklad o existenci rozestavěné budovy, namísto zakladatelské smlouvy se užije smlouva o výstavbě.

K § 67

Podobně jako podle dosavadní úpravy se pro vztahy účastníků smlouvy o výstavbě k pozemkům užijí stejná pravidla jako pro vztahy vlastníků jednotek v domě k pozemkům, upravená v § 7 až 10 zákona. Nově zákon výslovně upravuje dobu, ve které může a musí dojít k převodu spoluvlastnických podílů na pozemcích.

K § 68

Zákon upravuje náležitosti smlouvy o výstavbě, aniž by výslovně opakoval náležitosti prohlášení vlastníka budovy (včetně schémat).

Výslovně je zmíněno, že smlouva o výstavbě musí obsahovat označení jednotek, které se po výstavbě stanou vlastnictvím jednotlivých účastníků smlouvy o výstavbě. Pokud se týče způsobu výstavby jednotek, je třeba připustit možnost, že někteří účastníci smlouvy o výstavbě si mohou nechat vystavět jednotky do svého vlastnictví jinými stavebníky oproti finanční úhradě.

Jako praktické řešení může být upravena míra odchylek od sjednané podoby jednotek či společných částí domu podle § 69 zákona.

Dále zákon upravuje správu staveniště a budovy, resp. domu až do přechodu správy na společenství, pokud v domě vznikne.

Je rovněž upraveno rozhodování účastníků smlouvy o výstavbě o společných záležitostech.

Jako dosud hraje při plnění smlouvy o výstavbě významnou roli i zastupování účastníků smlouvy na základě zmocnění (zvláštní případ zmocnění upravuje § 76 zákona).

Nově musí smlouva o výstavbě obsahovat i náležitosti zakladatelské smlouvy, včetně osoby pověřené výkonem funkce prvního statutárního orgánu (před vznikem společenství jsou tato práva vykonávána systémem zastoupení účastníků smlouvy o výstavbě).

Významnou náležitostí smlouvy o výstavbě je i otázka finančního vypořádání.

Je třeba výslovně upravit práva účastníků smlouvy o výstavbě k pozemkům.

K § 69

Ustanovení řeší častý problém realizace výstavby podle smlouvy o výstavbě, a to stanovením možné míry odchylek od sjednané podoby jednotek a společných částí domu. Nové řešení vychází z toho, že smlouvu o výstavbě již v tomto případě není potřebné měnit, protože smlouva byla splněna, zákon vyžaduje pouze prohlášení účastníků o konkrétním výsledku výstavby, v případě změny spoluvlastnických podílů dohodu o narovnání. Tyto úkony činí především zástupci účastníků smlouvy o výstavbě podle § 68 písm. f) zákona, případně jménem účastníků smlouvy o výstavbě jejich zástupce podle § 76 zákona. Pokud by účastníci smlouvy o výstavbě nesplnili svou povinnost vydat si písemné potvrzení o výsledku výstavby či by nebyla uzavřena dohoda o narovnání, mohou se účastníci smlouvy o výstavbě domáhat vydání soudního rozhodnutí v tomto směru.

K § 70

Druhý oddíl upravuje specifika výstavby nové budovy, oddíl třetí změny již existujících budov. Na rozdíl od předchozí právní úpravy je režim domu s jednotkami vztažen i na rozestavěnou budovu. Bylo by totiž nelogické, aby spoluvlastníci byli vázáni zejména předkupními právy, případně by mohli rozhodovat o svém spoluvlastnictví podle obecných občanskoprávních zásad bez ohledu na to, že jejich spoluvlastnictví rozestavěné budovy je pouze předstupněm vzniku domu s jednotkami. Proto bylo třeba upravit výslovně zvláštní právní režim vztahů během první fáze výstavby domu s jednotkami.

K § 71

Zákon výslovně upravuje režim po vzniku domu s jednotkami (nejdříve s rozestavěnými jednotkami) tak, že pro vztahy vlastníků rozestavěných jednotek neplatí ještě pravidla o společenství, ale pravidla pro správu domu sjednaná ve smlouvě o výstavbě.

Dále se výslovně stanoví, kdy se rozestavěné budova mění na dům s jednotkami. Ustanovení zákona o společenství lze užít až po vzniku možnosti jednotky v domě užívat, a to i když již společenství v domě vzniklo.

K § 72

Zákon předpokládá, že i ve stadiu rozestavěné budovy se mohou její vlastník nebo spoluvlastníci rozhodnout o její přeměně na dům s jednotkami. Pro tento případ zákon ukládá v rámci smlouvy po výstavbě spoluvlastníkům budovy povinnost provést převod spoluvlastnických podílů na budově mezi účastníky smlouvy o výstavbě a stanoví tak zvláštní náležitost smlouvy o výstavbě.

K § 73

Zákon stanoví, že jednotky vzniklé podle smlouvy o výstavbě mohou být do katastru nemovitostí zapsány pouze po doložení zápisu společenství do příslušného rejstříku.

K § 74

Zákon upravuje ve třetím oddílu ty případy výstavby domu s jednotkami podle smlouvy o výstavbě, ve kterých se nestaví nový dům, ale provádí se stavební úpravy již existující budovy či domu. Tyto případy se vztahují i na slučování a rozdělování jednotek v domě s jednotkami.

K § 75

Jedná se o případ stavebních úprav budovy, jejíž vlastník či spoluvlastníci se rozhodli o provedení takových stavebních úprav, kterými vzniknout nové jednotky podle § 65 odst. 1 písm. c) zákona.

Zákon stanoví pravidlo, podle kterého se za vlastníka jednotek v dosavadní budově považuje původní vlastník budovy, pokud smlouva o výstavbě nestanoví jinak (například v případě spojení jednotky v budově s jednotkou vzniklou výstavbou).

I v tomto případě bude podkladem pro zápis jednotek do katastru nemovitostí doklad o zápisu společenství do příslušného rejstříku.

K § 76

Jedná se o nový zákonný princip, podle kterého jsou sice účastníky smlouvy o výstavbě v daném případě všichni vlastníci jednotek, kteří jí schvalují podle § 42 odst.3 písm.d) jednomyslně. Vlastníci jednotek ovšem nejednají ve věcech výstavby jednotek navenek, ale pouze mezi sebou v rámci společenství. Oprávnění společenství jednat ve věcech výstavby navenek se však nijak nedotýká práva vlastníků jednotek jako členů společenství nahlížet do příslušných spisů a získávat tak informace o svém majetku.

Společenství rozhodnutí vlastníků jednotek jejich jménem realizuje, při této realizaci se vykazuje příslušnými doklady o rozhodnutí vlastníků jednotek.

Společenství je oprávněno realizovat za vlastníky jednotek jak zápis nových jednotek do katastru nemovitostí (včetně prohlášení či dohody o narovnání účastníků smlouvy o výstavbě podle § 69 odst. 2 ), tak i převody odpovídajících podílů na pozemcích podle příslušných ustanovení o pozemcích.

Zákon výslovně upravuje, že se vlastníci nově vzniklých jednotek stávají členy společenství až dokončením výstavby, tedy vznikem práva jednotky užívat podle příslušných předpisů.

K § 77

Ustanovení upravuje případy, kdy smlouvu o výstavbě uzavřou vlastníci jednotek v domě ve kterém společenství nevzniklo. V tomto případě smlouvu o výstavbě uzavírají přímo vlastníci jednotek. Ustanovení § 53 zákona o zastoupení vlastníků jednotek správcem se v tomto případě neužije.

K § 78

Navrhované ustanovení nahrazuje dosavadní ustanovení § 9 odst.4 zákona o vlastnictví bytů o zvláštním způsobu vzniku společenství v některých případech, kdy původním vlastníkem budovy bylo bytové družstvo nebo družstvo označované podle dřívějších předpisů jako lidové bytové družstvo. V návrhu dochází k zásadním změnám oproti dosavadní úpravě ve dvou směrech:

- také v tomto případě bude docházet ke vzniku společenství procesem založení a vzniku, nikoliv tedy ke vzniku ze zákona (ex lege),

- ustanovení se má vztahovat na všechna bytová družstva (včetně dřívějších lidových bytových družstev) uvedená v § 55 odst.1 a 2 návrhu zákona, nikoliv jen na ta družstva, která vložila prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí do dne účinnosti zákona č.103/2000 Sb., resp. do tohoto data převedla alespoň jednu jednotku do vlastnictví člena družstva-fyzické osoby. Navrhovaným řešením má dojít k odstranění dosavadních pochybností o rozsahu použití zvláštního způsobu vzniku společenství a také k odstranění nerovnosti mezi jednotlivými bytovými družstvy, vznikající v závislosti na datu, kdy družstvo vložilo prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, resp.kdy převedlo první jednotku v domě.

V případech, kdy dochází ke zvláštnímu způsobu založení a vzniku společenství vlastníků jednotek podle § 78 návrhu zákona se současně umožňuje dobrovolné založení a vznik společenství na základě rozhodnutí vlastníků jednotek ještě před tím, než nastanou skutečnosti, s nimiž zákon spojuje vznik společenství ze zákona. Rozhodnout o tom musí nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků jednotek v domě.

Společenství bude i v těchto zvláštních případech vznikat procesem založení a vzniku jako v ostatních případech, pouze s nezbytnými odchylkami, pokud jde o osobu zakladatele.

K § 79

Toto ustanovení se týká právních vztahů z vyčlenění družstva podle dosavadního zákona; je zde uvedeno, že pro tyto vztahy se použije dosavadní zákon.

K § 80

Ustanovení obsahuje nezbytná přechodná ustanovení týkající se právních vztahů vzniklých před účinností navrhovaného zákona.

K § 81

V odstavci 1 se prohlašují společenství vzniklá podle dosavadních předpisů za společenství vzniklá podle tohoto zákona. Současně se stanoví povinnost přizpůsobit stanovy ustanovením nového zákona do 12 měsíců od jeho účinnosti, popřípadě též podat příslušné návrhy na změny zapisovaných údajů v rejstříku společenství.

V odstavcích 2 a 3 jsou obsažena přechodná ustanovení pro jednotlivé případy, kdy došlo ke vzniku společenství před účinností navrhovaného zákona.

Podle odstavce 4 vzniká povinnost založit společenství do 6 měsíců od účinnosti navrhovaného zákona v těch případech, kdy podle dosavadní právní úpravy nevznikalo společenství, avšak podle nového zákona nastanou skutečnosti s nimiž je spojena povinnost založit společenství. V zásadě jde o případy ,,kdy jde o dům s pěti a více jednotkami, v němž jsou alespoň dva různí vlastníci jednotek“ (zatímco podle dosavadního zákona vznikalo společenství až při existenci tří různých vlastníků jednotek podle § 9 odst.3).

K § 82

Toto ustanovení navazuje na skutečnost, že podle navrhovaného zákona již nebude možné považovat sekci za budovu pro účely zákona o vlastnictví bytů. To se však nedotkne sekcí, které jsou na základě prohlášení vlastníka budovy vloženého do katastru nemovitostí před účinností navrhovaného zákona.

K § 83

Vymezuje se vztah nového zákona o vlastnictví bytů a zákona o konkursu a vyrovnání v novelizovaném znění.

K § 84

Především je nutné zrušit dosavadní zákon o vlastnictví bytů a zákony, které novelizovaly pouze tento zákon; dále je nutné zrušit nařízení vlády, kterým se vydávají vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek. Právní úprava jako celek je obsažena v novém zákoně a není tudíž nutné zákon doplňovat prováděcím předpisem.

K § 85

Účinnost nového zákona se navrhuje dnem 1. března 2006.

V Praze dne 31. srpna 2005

předseda vlády

ministr pro místní rozvoj

Mgr. Radko Martínek, v.r.

1⁾ Například zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.

2⁾ § 136 a násl. občanského zákoníku.

3⁾ § 717 občanského zákoníku.

4⁾ § 121 odst. 1 občanského zákoníku.

5⁾ § 121 odst. 2 občanského zákoníku.

6⁾ § 141 a 142 občanského zákoníku.

7⁾ § 150 občanského zákoníku.

8⁾ § 9 a 10 zákona č. 102/1992 Sb., kterým se upravují některé otázky související s vydáním zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník.

9⁾ § 685 odst. 2 občanského zákoníku.

1⁰⁾ Například zákon č. 53/1954 Sb., o lidových družstvech a družstevních organizacích, ve znění zákonného opatření Předsednictva Národního shromáždění č. 20/1956 Sb.

1¹⁾ § 672 občanského zákoníku.

1²⁾ § 27 a násl. obchodního zákoníku, ve znění zákona č. 216/2005 Sb.

1³⁾ § 6 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon).

1⁴⁾ § 139b odst. 3 písm. c) zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.

1⁵⁾ § 54 a násl. stavebního zákona.

1⁶⁾ Vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele.

1⁷⁾ Zákon č. 83/1990 Sb., o sdružování občanů, ve znění pozdějších předpisů.

1⁸⁾ Zákon č. 455/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

1⁹⁾ Zákon č. 219/1995 Sb., devizový zákon, ve znění pozdějších předpisů.

2⁰⁾ Například vyhláška č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění vyhlášek č. 74/1989 Sb., č. 73/1991 Sb. a č. 398/1992 Sb.

2¹⁾ Zákon č. 53/1954 Sb., o lidových družstvech a o družstevních organizacích, ve znění zákonného opatření předsednictva Národního shromáždění č. 20/1956 Sb., a následující předpisy.

2²⁾ Zejména § 685 a násl. a § 871 občanského zákoníku.

2³⁾ § 85 stavebního zákona.

2⁴⁾ Zejména vyhláška č. 136/1985 Sb.

2⁵⁾ § 36 občanského zákoníku.

2⁶⁾ § 503 odst. 3 obchodního zákoníku.

Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění zákona č. 264/1992 Sb.

2⁷⁾ § 45 zákona č. 21/1992 Sb.

2⁸⁾ § 872 odst. 7 a 8 občanského zákoníku.

2⁹⁾ Například § 6 odst. 6 vyhlášky č. 136/1985 Sb.

3⁰⁾ Například § 5 odst. 6 a 7 a § 9 odst. 3 písm. a) vyhlášky č. 136/1985 Sb.

3¹⁾ § 28d zákona č. 42/1992 Sb. o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, ve znění zákonného opatření Předsednictva Federálního shromáždění č. 297/1992 Sb.

3²⁾ § 3 písm. c) vyhlášky č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu.

3³⁾ § 10 odst. 2 vyhlášky č. 137/1968 Sb., o finanční, úvěrové a jiné finanční pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě, ve znění vyhlášky č. 14/1969 Sb.

3⁴⁾ § 3 vyhlášky č. 137/1968 Sb.

3⁵⁾ § 3 vyhlášky č. 121/1980 Sb., o finanční pomoci při převodu skupinových rodinných domků z družstevního do osobního vlastnictví.

3⁶⁾ § 4 vyhlášky č. 121/1980 Sb.

3⁷⁾ § 29 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů).

3⁸⁾ Zákon č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů.