Novela z. občanský zákoník

I.

Zhodnocení platného právního stavu

Platná právní úprava skončení nájemních vztahů k pozemkům patřícím do zemědělského půdního fondu nebo určených k plnění funkcí lesa je v současné době upravena především v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“). Občanský zákoník v 677 odst. 2 stanoví, že nájemní smlouvu lze při nájmech pozemků patřících do zemědělského půdního fondu nebo určených k plnění funkcí lesa vypovědět v jednoroční lhůtě, a to ke dni 1.října běžného roku. Jedná se o dispozitivní ustanovení, podle kterého se postupuje tehdy, pokud smlouvou nebo zvláštním právním předpisem není stanoveno jinak.

Povahu zvláštního právního předpisu má v tomto případě zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o půdě“), jehož ustanovení § 22 odst. 2 stanoví, že pokud nedošlo mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem zemědělského pozemku k jiné dohodě, vznikne dnem účinnosti tohoto zákona nebo dnem, kdy byl pozemek podle části druhé tohoto zákona vydán, mezi nimi nájemní vztah, který lze vypovědět k 1. říjnu běžného roku. Výpovědní lhůta činí jeden rok, pokud nebude dohodnuto jinak; v případě, že pozemek je pro vlastníka nepřístupný, nemůže výpovědní lhůta skončit dříve, než budou provedeny pozemkové úpravy. V případě, že oprávněné osobě mají být vydány také budovy a stavby nebo poskytnuty náhrady podle tohoto zákona, nemůže nájemní smlouva výpovědí dané nájemcem skončit dříve, než tyto nároky vypořádá. V roce 1991 až 1993 mohou vlastníci vypovědět nájemní vztah k 1. říjnu výpovědí doručenou nejpozději do jednoho měsíce před tímto datem. Po nabytí právní moci rozhodnutí pozemkového úřadu o schválení dohody o vydání nemovitosti může vlastník vypovědět nájem k této nemovitosti k 1. říjnu výpovědí doručenou nejpozději 1 měsíc před tímto datem.

Výše uvedená právní úprava je tak nájmem ze zákona se zvláštním právním režimem. V praxi však představuje v současné době jen malé procento užívacích vztahů v ČR.

II.

Odůvodnění hlavních principů navrhované právní úpravy; vysvětlení nezbytnosti navrhované právní úpravy v jejím celku

Změna právní úpravy minimální délky výpovědní lhůty je vyvolána potřebou posílit stabilizaci nájemních vztahů k půdě, především v souvislosti s blízkým vstupem České republiky do EU. Navrhovaná úprava má zároveň alespoň částečně přispět k řešení současných problémů českého zemědělství, k nimž patří zejména jeho celková podinvestovanost, nedostatečný přístup farmářů ke kapitálu, zadluženost v důsledku transformace a restitucí, komplikovaná struktura vlastníků pozemků, vyšší platební síla unijních subjektů atd. Obdobná stabilizační opatření přijaly již v minulosti i některé státy EU, jako např. Belgie, Francie aj.

Hlavní cíl navrhované právní úpravy spočívá v nalezení odpovídající doby trvání nájemních vztahů k půdě. Lze se domnívat, že v době, kdy více než 90 procent českých zemědělců hospodaří na pronajaté půdě, bude mít na stabilizaci těchto vztahů zájem i většina samotných vlastníků půdy. České zemědělství bude i do budoucna zcela jistě vystaveno stále narůstající konkurenci zemědělských produktů z unijních států. Současná relativní krátkodobost těchto vztahů již dnes v některých případech v podstatě nezajišťuje zemědělcům ani ekonomickou návratnost finančních prostředků vložených do půdy, natož pak přiměřený zisk. Prodloužení zákonné výpovědní lhůty by se zcela jistě odrazilo i v dalším vnímání těchto smluvních vztahů navenek, takže lze celkem oprávněně předpokládat, že dojde i k prodloužení doby trvání u nájemních vztahů sjednávaných na dobu určitou. Současná délka výpovědní lhůty také velmi výrazně omezuje např. možnost budoucího investování do půdy, což se projevuje zejména v případě nákladů vložených do půdy (např. hnojení, odvodnění), jejichž účinky se projevují i v řádu několika let. Prodloužení výpovědní lhůty by jistě také přineslo zemědělcům větší dostupnost finančních prostředků, zejména střednědobých, popř. i dlouhodobých úvěrům, které by tak mohly velmi výrazným způsobem přispět ke stabilizaci celého sektoru. Jednoznačně by se tím zvýšila jejich konkurenceschopnost na evropských trzích. V souvislosti s touto problematikou je třeba připomenout, že Česká republika vyjednala přechodné období na nabývání zemědělské půdy a lesů v délce 7 let po vstupu do EU pro osoby, které nemají pobyt na území České republiky, s tím, že po třech letech bude přechodné období revidováno.

Navrhovaná právní úprava minimální délky výpovědní lhůty u nájemních smluv k půdě vychází ze závěrů usnesení vlády ČR č. 930 ze dne 25. září 2002, o dalším postupu jednání o přistoupení České republiky k Evropské unii. Obsah práv a povinností vyplývajících z nájemních vztahů k půdě vždy vycházel, přičemž do budoucna by tomu nemělo být jinak, především ze samotného obsahu uzavíraných nájemních smluv. Větší ingerence státu do těchto vztahů než je navrhováno, např. zavedení kogentních ustanovení upravujících minimální délku jejich trvání, ať už v novém subtypu nájemní smlouvy nebo ve zvláštním zákoně, by spíše mohlo být destabilizačním prvkem. V takovém případě by bylo možné očekávat spíše zhoršení vzájemných vztahů mezi pronajímateli a nájemci, jako je tomu v současnosti např. u regulovaných nájmů bytů. Tento krok by se navíc neobešel bez rozsáhlé transformace již uzavřených nájemních smluv, protože jinak by byla založena existence dvou typů nájemních smluv k půdě. Takovéto zásahy státu mající v zásadě hluboké retroaktivní účinky by se jistě staly předmětem celé řady diskusí o jejich souladu s principy právního řádu ČR a právem ES. Z důvodů chystaných rozsáhlých změn v občanskoprávních vztazích v rámci rekodifikace občanského zákoníku, by současně jakékoliv zásadní změny v tomto právním předpise měly jen časově omezený účinek.

Z toho důvodu je třeba i nadále upřednostňovat co možná nejširší smluvní volnost stran při uzavírání nájemních smluv. Je třeba vycházet z předpokladu, že odpovídající stabilizace nájemních vztahů k půdě se v každém konkrétním případě nejlépe odráží právě ve sjednané délce jejich trvání; to platí i pro ostatní práva a povinnosti. Smluvní volnost subjektů nájemních smluv uzavřených na dobu určitou nebo na dobu neurčitou, u nichž byla sjednána výpovědní lhůta odchylně od zákona, zůstane i nadále zachována, takže navrhovaná změna výpovědní doby se některých stávajících nájemních vztahů v podstatě vůbec nedotkne. Jiná situace naopak nastane v případě, kdy v nájemní smlouvě uzavřené před 1. březnem 2004 na dobu neurčitou, nebyla sjednána výpovědní lhůta odchylně od zákona a současně nedošlo před tímto dnem k jejímu vypovězení. Především z důvodu zamezení existence dvojí výpovědní lhůty, poskytuje navrhovaná právní úprava oběma smluvním stranám určitý časový prostor, ve kterém v případě nedostatku vůle ke změně obsahu smlouvy, může kterákoliv ze smluvních stran učinit jednostranným projevem vůle kroky směřující k ukončení nájmu. V těchto případech se předpokládá, že smluvní strany v době uzavření nájemní smlouvy určitým způsobem deklarovaly zájem na dlouhodobém a stabilním trvání nájemního vztahu, takže marné uplynutí stanovené lhůty by ostatně jen potvrzovalo jejich původní záměr. Na druhé straně mohou obě strany kdykoliv v dalším průběhu jeho existence učinit kroky směřující k jeho modifikaci nebo zániku.

III.

Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s ústavním pořádkem

Předpokládaná novela zákona je plně v souladu s Ústavou České republiky a ústavním pořádkem.

IV.

Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána, její slučitelností s právními akty ES

Problematika právní úpravy výpovědní doby z nájemních vztahů k zemědělské půdě není předmětem právní úpravy ES.

V.

Navrhovaná novela zákona nebude mít žádný hospodářský ani finanční dosah na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty, hospodářské subjekty ani sociální dopady, popř. dopady na životní prostředí.