A. Důvody pro přijetí nové právní úpravy
Zákon o obecně prospěšné společnosti bytové a výstavbě dostupného bydlení se liší od dosavadní úpravy veřejně prospěšné společnosti. Není sice v rozporu s definicí občanského zákoníku v § 144 odst. (1) a (2), ani s definicí veřejné prospěšnosti, jak ji uvádí § 146 občanského zákoníku, ale není společností odvolávající se na tento statut.
Nedotýká se jí proto absence zrušených paragrafů 146 až 150 především proto, že upravuje v zásadě pouze činnosti spojené s výstavbou a správou dostupného bydlení, neumožňuje jakoukoliv jinou aktivitu podnikatelskou, nezasahuje do oblastí jiných forem takzvaného sociálního podnikání či sociálního podniku. Nepřináší ani žádné výhody daňové když principiálně společnost nedosahuje ze své činnosti zisku.
Obchodní korporace, které jsou zakládány ve smyslu tohoto zákona podle obchodního práva, tedy družstvo, společnost s ručením omezeným nebo společnost akciová musí do svých základních listin zahrnout principy určené tímto zákonem, kde cílem je uspokojování bytových potřeb občanů, jejichž příjmy nedovolí opatřit si byt u komerčních firem, u kterých je dosažení zisku z výstavby základním smyslem podnikání, a to výstavbou a provozem (správou) na základech ekonomicky nezbytných výdajů a nákladů a pokud umožňuje dosažení zisku, tak je limitován a omezen pouze na vytváření rezervních fondů.
Zákon o obchodních korporacích požaduje, aby společenská smlouva společnosti s ručením omezeným obsahovala konkretizaci předmětu podnikání nebo
§ 144 (1) Právnickou osobu lze ustavit ve veřejném nebo v soukromém zájmu. Tato její povaha se posuzuje podle hlavní činnosti právnické osoby.
(2) Zákon stanoví, ke kterým účelům lze ustavit právnickou osobu jen při splnění zvláštních podmínek.
Veřejná prospěšnost: § 146 zní: Veřejně prospěšná je právnická osoba, jejímž posláním je přispívat v souladu se zakladatelským právním jednáním vlastní činností k dosahování obecného blaha, pokud na rozhodování právnické osoby mají podstatný vliv jen bezúhonné osoby, pokud nabyla majetek z poctivých zdrojů a pokud hospodárně využívá své jmění k veřejně prospěšnému účelu. § 147 – § 150 zrušeno.
činnosti § 146 odst. 1 písm. b) ZOK, pro akciovou společnost § 250, pro bytové družstvo § 553 a pro sociální bytové družstvo § 762.
Společnost podle tohoto zákona však nenaplňuje všechny znaky „podnikatele“, které jsou odvoditelné z vymezení, jež je zakotveno v ustanovení § 420 NOZ:
Samostatnost – podnikatel vykonává výdělečnou činnost podle své vlastní úvahy, tedy sám rozhoduje o tom, jaké služby bude poskytovat, jaké výrobky bude vyrábět apod.; vykonávání výdělečné činnosti na vlastní účet; na vlastní odpovědnost (na vlastní podnikatelské riziko); za účelem dosažení zisku; a to soustavně živnostenským nebo jiným obdobným způsobem.
Předmět činnosti však musí společenská smlouva obsahovat v případě, že společnost bude založena za jiným účelem, než je podnikání (§ 2 ZOK).
Předmětem podnikání budou uvedeny činnosti jako například činnosti vykonávané podle živnostenského zákona a činnosti vykonávané na základě oprávnění podle jiných právních předpisů, například zákona č. 523/1992 Sb., o daňovém poradenství a Komoře daňových poradců České republiky, ve znění pozdějších předpisů, zákona č.
85/1996 Sb., o advokacii, ve znění pozdějších předpisů aj. Omezení podnikání podle tohoto zákona však zde musí být výslovně uvedeno.
Nekonkurují tedy ostatním obchodním korporacím a v zásadě nežádají jakoukoliv podporu s výjimkou úpravy ustanovení korporátního práva o sociálním družstvu, kde nově definované „sociální bytové družstvo“, pokud je co do poskytování bydlení omezeno na občany s přesně definovanými příjmy, tedy na občany sociálně potřebnými k podpoře, tak umožňuje získat podporu v souladu s úpravou činností obecného hospodářského zájmu či veřejné podpory.
V této souvislosti je velice významná role obce (kraje), který činností společností ve svém regionu povolují v případě, že na lokálním trhu je cena bydlení nedostupná (jak nového bydlení vlastnického, tak i nájemního), má i roli zakladatelskou, tedy iniciační. Dodržování neziskových principů hospodaření je pak kontrolováno pravidelnými revizemi hospodaření, které zajišťuje kontrolní orgán vzniklý podle tohoto zákona, které jsou pro všechny subjekty podle tohoto zákona povinné 1 x za 3 roky.
Společností vystavěné byty nemohou být předmětem ziskové činnosti ani pro člena družstva (s vyloučením možnostmi komerčních převodů podílu a práv na jinou osobu) ani převodem či přechodem práv na jiné osoby u ostatních korporací.
Pokud občan, klient, člen, se podílí na nákladech výstavby (vkladem, či splátkami úvěru na výstavbu) a již nadále nehodlá v tomto bytě bydlet, dochází za určených podmínek k majetkovému vypořádání, v zásadě tato osoba obdrží, co zaplatila a společnost byt přidělí jiné osobě, která znovu zahájí splácení této částky. Z tohoto hlediska je důležitá úvěrová pomoc finančních domů, popřípadě zakladatelů (obcí, krajů).
Není také v rozporu s obecně respektovanými principy sociální ekonomiky, neboť jejím cílem je uspokojit bytové potřeby v místních podmínkách, kde je společnost založena. Naopak je přesně tím subjektem, který na trhu s bydlením absentuje.
Návrh zákona narovnává určitou diskriminaci členů bytových družstev pokud se týká odpočtů se splátek hypotéky družstvem. Do zákona číslo 586/1992 Sb., zákon České národní rady o daních z příjmů se vkládá se nový § 15a, který zní:
„Odpočet od základu daně podle § 15 odstavec (3) se vztahuje i na úvěr poskytnutý společnosti podle tohoto zákona, jde-li o bytové družstvo. Odpočet uplatní člen tohoto družstva ve výši podle propočtu jeho podílu na splátkách úvěru družstvem splaceného. Podrobnosti uvede nařízení vlády.“ Nařízení vlády pak nezasáhne do zákona (což by bylo nepřípustné), pouze upraví administrativní postup realizace tohoto ustanovení do daňových přiznání. Toto pravidlo lze uplatnit pouze na nově, podle tohoto zákona realizovanou výstavbu.
Návrh zákona není v rozporu s dosud nerevidovanou, platnou koncepcí bytové politiky vlády ČR, která byla přijata 27. července 2016 a která akcentuje „princip dostupnosti, stability a kvality bydlení. Uvádí též význam a důležitost přiměřeného bydlení pro každého jedince tak, jak jsou dány i zakotvením práva na bydlení ve Všeobecné deklaraci lidských práv. Podle Všeobecné deklarace lidských práv, článek č. 25, přijaté valným shromážděním OSN v prosinci 1948 platí, že: „každý má právo na životní úroveň přiměřenou zdraví a blahobytu svého i své rodiny, včetně výživy, ošacení, bydlení, lékařské péče a nezbytných sociálních služeb…“. Tímto je řečeno, že pokud jedinec aktivně usiluje o zajištění vlastního bydlení, mělo by mu to být společností umožněno.“ Tento zákon pak takovou aktivní spoluúčast občana umožní.
Také „Koncepce sociálního bydlení České republiky 2015 – 2025, schválená usnesením vlády č. 810/2015 „ Počítá s pomocí lidem v bytové nouzi, tedy pro ty, kteří si nedokáží zajistit či udržet své bydlení. Koncepce počítala nejenom s podporu výstavby bytů, ale si opatřeními sociální politiky. Ani zde návrh zákona nevybočuje z principů této koncepce.
V neposlední řadě programové prohlášení současné vlády ze dne 27. 6. 2018 v kapitole „Bytová politika“ mj. uvádí: „Budeme prosazovat zvýšení objemu finančních prostředků pro bytovou výstavbu v ČR s akcentem na podporu dostupného nájemního bydlení určeného pro seniory, mladé lidi, zdravotně postižené, matky samoživitelky a občany s nižšími příjmy. Zároveň podpoříme pokračování dotačních programů určených na rozvoj technické infrastruktury, rekonstrukce panelových domů a revitalizace sídlišť.“ Dále koncepce počítá s přijetím zákona o sociálním bydlení k řešení potřeb občanů v bytové nouzi a na okraji společnosti. Počítá s tím, že „Zákon vytvoří potřebné podmínky pro obce, spojí poskytnutí sociálního bytu se soustavnou sociální a výchovnou prací. Uvedený zákon by měl obsahovat také oprávnění pro obce požadovat po investorovi v rámci výstavby nových bytů určitý podíl tzv. levných bytů.“ Doposud však takový návrh zákona není předložen.
V rozporu s uvedenými dokumenty z let 2016 až 2018 však vláda nepřikročila k přijetí legislativního opatření, které by proklamované cíle realizovaly. Návrh zákona je tedy bezvýhradně v souladu s těmito prioritami.
Návrh zákona je koncipován jako poslanecký návrh ve smyslu § 86 jednacího řádu Poslanecké sněmovny.
B. Principy nové právní úpravy
Návrh zákona znamená návrat k tradiční právní úpravě v Českých zemích a v Československé republice, jejímž základem je zákon číslo 70 z roku 1873 ř. z. o. „o výdělkových a hospodářských společenstvech“, který vedle obvyklých obchodních korporací (nazývané též kapitálové společnosti) přinesl subjekty poskytující tzv.
„hospodářskou službu členům“. Přijetí tohoto zákona předcházelo zakládání takových společenstev daleko dříve. Ze značné části vychází z historie družstevnictví, která se v Evropě rozvíjí již od roku 1844 (Rochdale, Anglie) od roku 1847 u nás od roku 1847, kdy byl v Praze založen „Pražský potravní a spořitelní spolek“. (Dřív o rok, než v roce 1848 Friedrich Wilhelm Raiffeisen založil první úvěrní spolek, ke kterému se dodnes hlásí bankovní společnost Raiffeisen Group.)
Stát využíval bytová družstva zejména již po roce 1880, kdy vyšly zákony upravující daňové výhody pro výstavbu - např. zákon č.37/1882 ř. z., o výhodách pro nové stavby s dělnickými byty (pokud domy s „lacinými a zdravými byty“ postavily obce, nebo obecně prospěšné spolky a stavební družstva zřízená dělníky nebo zaměstnavateli pro své zaměstnance. Podobně zákon č.144/1902 ř. z. poskytoval úlevy při stavbě domů s lacinými dělnickými byty, a platil pro rodinné domky postavené za účelem jejich převodu za podmínky, že polovina kupní ceny bude splacena v 15-ti anuitách s tím, že úlevy byly podmíněny zápisem v pozemkové knize, že po dobu 50 let jsou byty určeny jen pro dělníky. Větší význam pro družstevní bytovou výstavbu měl zákon č.285/1907 o zřízení zvláštního fondu, z něhož bylo možné poskytovat stavebním bytovým družstvům významnější úvěrovou pomoc.
Tato právní úprava platila u nás do roku 1950, byla spolu s občanským zákoníkem 1811 („ABGB“) velmi významným předpisem české právní historie, jelikož jako celek platila v českých zemích až do roku 1950, kdy jej odstranila tzv.
právnická dvouletka vlády KSČ.
V Rakousku v zásadních obrysech platí dodnes. Postupem času však přešla s výlučně družstevního principu zákona na formu obecně prospěšných společností bytových, jejíž principy si mohou osvojit nejen družstva ale i další obchodní korporace. Činnost těchto společností je základem levnějšího dostupného nájemního bydlení, a s přihlédnutím k této právní úpravě byl navržený zákon koncipován. Rakouská právní úprava rovněž nedosahuje při pronajímání bytů zisku, pracuje na bázi nezbytně nutných ekonomických nákladů na provoz, opravy bytů a podobně.
Družstva, dík svým specifickým rysům, jsou celosvětově uznávanou formou k dostupnosti levných služeb. Proto budou i v této úpravě a jejím využití v praxi dominovat. Jejich význam akcentuje například Rezoluce Valného shromáždění OSN o družstvech v sociálním rozvoji, Doporučení Mezinárodní organizace práce na podporu družstev, nařízení Rady EU o organizační formě Evropské družstevní společnosti (právní úprava Evropského družstva SCE) spolu s doprovodnou směrnicí Rady, kterou se doplňuje Statut Evropského družstva s ohledem na zapojení zaměstnanců a v neposlední řadě Sdělení Evropské komise Radě, Evropskému parlamentu Hospodářskému a sociálnímu výboru a Výboru regionů o podpoře družstevních společností v Evropě. Posledně jmenovaný dokument je klíčovým shrnutím všech významných předchozích dokumentů. Návrh zákona tak v této logice akcentuje využití jejich potenciálu i efektů souvisejících se zvyšováním zaměstnanosti a uspokojováním potřeb na úrovni mikro rajonu. Tak jako později Tomáš Baťa ve Zlíně, tak i Rakouské firmy již od 19 století stavěly pro své zaměstnance byty. Kromě družstev a obcí je podnikové bydlení nazýváno „třetím kořenem“ neziskového bydlení. Navržený zákon využití firemních bytů kdy zakladatelem společnosti je právnická osoba nevylučuje. Ostatně rozumné propojení s ekonomizací nákladů na bydlení na principu neziskovosti přináší zaměstnavatelům řadu výhod, když zaměstnanci nejsou nuceni platit vysoké tržní nájemné, není od nich tak velký tlak na růst příjmů.
Navrhovaná právní úprava se skládá z části upravující vznik společnosti, práva a povinnosti členů a klientů, vztah společnosti k obci, pokud je v místě její působnosti nedostatek dostupných bytů a také nutné revize hospodaření těchto společností.
Družstevní bytová výstavba je vhodná též do menších obcí, kde to pomůže stabilizovat obyvatele. Členem BD může být i obec, a tak získat nájemní bydlení např.
za poskytnutí pozemků.
S obvyklým postupem při výstavbě počítá i navržený zákon:
a) založí se družstvo (ze skutečných zájemců o bydlení)
b) Jeho členové se domluví se na koupi pozemku a výstavbě domu, který bude odpovídat jejich možnostem a požadavkům na skladbu bytů.
c) Sami si zajistí projektovou přípravu,
d) Sami si vyberou zhotovitele,
e) Vytvoří si finanční model (vlastní prostředky – další členský vklad) a úvěr (další členský vklad, splácený postupně)
f) Takováto výstavba může zlevnit cenu bytů až o desítky procent.
To dokazuje i princip, že lze levněji stavět i bez veřejné podpory, v ideálním případě by nařízení vlády mohlo upravit podmínky úvěrování, popřípadě dotaci na úrokovou míru.
Zákon též umožňuje vznik „sociálního bytového družstva“, které by, dík sociálnímu zaměření, mohlo být i adresátem další podpory.
Sociální bytové družstvo, popř. sociální podnik družstevního typu je znám v celé řadě evropských zemí, avšak v našem právním řádu jeho úprava dosud chyběla.
Neexistuje žádná zákonná definice sociálního družstva ani podniku, která by platila a byla přijatelná pro všechny státy EU. V roce 1999 byly v Římě schváleny a dohodnuty společné prvky tzv. projektu DIGESTUS, které mají přispět k identifikaci znaků sociálního podniku.
Mimo jiné jsou to tyto základní principy:
i. zákaz rozdělování zisku a zákaz účasti na podnikání ii. přednost vytváření zisku pro kolektiv – pozitivní externalita iii. ochrana poživatelů výhod iv. Preference osob se středními a nízkými příjmy v. Ochrana před zneužitím takto získaných bytů ke komerčnímu převodu či prodeji.
Sociální družstva se nedotýkají žádného dělení dle předmětu činnosti a mohou existovat ve všech oblastech. Pro potřeby bydlení navrhujeme určitou úpravu. Jako důležitou otázku řešíme nutnost sociálnímu družstvu uložit povinnost podrobovat se zákonným revizím, prováděným družstevním revizním Spolkem (Sdružením), jehož je družstvo členem, anebo určeným orgánem státní správy, kde spatřujeme i úlohu obcí, popřípadě krajů.
Podle Rakouských zkušeností pak ale návrh zákona se neomezuje jen na formu výstavby realizovanou družstvy, umožňuje též vznik jiných společností.
Základním principem nové právní úpravy je skutečnost, že byt je pronajímán neziskovou bytovou společností. Zkušenosti z Rakouska (Neziskové stavební sdružení GBV) dokládají, že v těchto bytech je nájem nižší než za srovnatelný byt na volném trhu. Jen společnost založená a hospodařící podle tohoto zákona získá status „neziskové bytové společnosti“. Pokud jde o korporace, které mohou být takovou společností – družstvo, společnost s ručením omezených či společnost akciová – ty se svoji úpravou a vztahem k pronajímanému byty odlišují od vztahu členského až po ryze vztah klientský – nájemní. Pokud jde o povinné revize – audity hospodaření, zvolili jsme formu vzniku „Auditorského sdružení“ a princip povinného členství všech společností tohoto charakteru v něm. To kromě auditů již fungujících společností poskytuje též metodickou pomoc, právní a ekonomické či technické poradenství vznikajícím subjektům a zakladatelům (obcím a krajům). Zákon počítá s ustavením takového sdružení.
Obsah revize určí pak ministerstvo financí v koordinaci s ministerstvem pro místní rozvoj. Jedná se o aktivní ochranu klientů, kterou nabízí pouze neziskový sektor bydlení.
C. Zhodnocení platného právního stavu
Speciální právní úprava pro dostupné bydlení v našem právním řádu neexistuje. Do roku 2012 platila sice Vyhláška č. 136/1985 Sb. federálního ministerstva financí, ministerstva financí České socialistické republiky, ministerstva financí Slovenské socialistické republiky a předsedy Státní banky československé o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ta byla zrušena zákonem 89/2012 Sb. (občanský zákoník) k 1. 1. 2014. Podpora družstevní výstavby byla ukončena v roce 1993 a nadále se v ní nepokračovalo.
V roce 2005 byl přijat zákon č. 378/2005 Sb., o podpoře výstavby družstevních bytů ze Státního fondu podpory investic, a o změně zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, (zákon o podpoře výstavby družstevních bytů), který však postrádal sociální zaměření podpory a proto byla její výše limitována jako „de minimis“, což s normy činilo z hlediska ekonomiky výstavby předpis neefektivní a tedy v praxi prakticky nepoužívaný a k zvažované jeho novele bohužel již nedošlo.
Použitelnou právní úpravou se jeví ustanovení dílu 3 §§ 758 až 773 zákona číslo 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvu (zákon o obchodních korporacích) o sociálním družstvu, návrh zákona s touto úpravou počítá a jen pro účely sociálního bytového družstva navrhuje malé doplnění zákona.
D. Nezbytnost právní úpravy
Situace na trhu s bydlením je podle většiny vládních ale i odborných analýz nevyrovnaná. Dík chybám v transformaci bytové politiky v devadesátých letech, zejména absencí přinejmenším ekonomizace nájemného a řízené deregulace, ke které se přistoupilo až v roce 2005 a k úplné deregulaci až v roce 2012, dominuje na trhu s bydlením bydlení vlastnické. „Levná“ transformace vlastnických práv z obcí a družstev na nájemce obecních a družstevních bytů přinesla vlastnické bydlení jako dostupnou formu pro více než 1,4 milionu občanů či rodin a saturovala neprozřetelně pouze jednu generaci. Následný nedostatek nájemních bytů především obcí a preference výstavby bytů pouze určených k odprodeji do vlastnictví za tržní ceny, ovlivněná nedostatkem bytů se postupně dostala nad hranici dostupnosti. Dokonce dnes přináší riziko, že klient kupuje za ceny, které jsou až o 100% vyšší než ceny, za které investor byty vystavěl. Zkušenosti s obdobného vývoje v některých zemích v sedmdesátých letech minulého století (Británie) řešily tehdejší vlády právě podporou neziskového sektoru. (V
https://www.gbv.at/Page/View/4117 Británii 2,3 milionu bytů v bytových neziskových asociacích). Navrhovaný zákon nevyžaduje pro všechny případy podporu s veřejných prostředků.
Dostupnosti ceny pořízení bytu a tedy i náklad člena družstva, nebo klienta, který platí nižší nájemné, jsou dány principem výstavby za skutečný náklad vystavěného, stavební firmě zaplaceného nákladu za zhotovení díla.
Například v Británii kombinace lukrativní a neziskové výstavby dává nejen obcím, ale i podnikatelům s nemovitostmi prostor kombinací lukrativní výstavby a dostupných bytů. Obec takovou spolupráci podporuje.
Obdobná je situace v bydlení nájemním. Neexaktní, pečlivě zákonem neupravené zjišťování „nájemného v místě obvyklého“ vede k nárůstu nájemného zejména ve velkých městech.
Ač by bylo z hlediska práva možná únosné přijmout dočasná opatření regulující trh s vlastnickým a nájemným bydlením je vyloučeno, aby zůstala regulace jediným nástrojem, který cenu ovlivňuje. Proto je nezbytné regulovat trh přirozenou, tržně konformní cestou, a to investicemi na straně nabídky.
Česká republika, jako člen Evropské unie je otevřenou ekonomikou a tak i zásadní zvýšení nabídky bytů za tržní, již zmíněnou cenu vedlo v lokálních podmínkách k nárůstu počtu jednak bytů investičních, nabízených například na trhu cestovního ruchu ke krátkodobému ubytování (AirBNB) ale také k nákupu nemovitostí zahraniční klientelou, pro které jsou mnohá města atraktivním místem a jejich ekonomická situace je od naší populace přece jen odlišná.
Proto je třeba nerovnost trhu řešit formami, které se osvědčili v zahraničí, s akcentem na modely v Evropě. Modely dostupného a sociálního bydlení například v Británii (Housing Associations), Francii (HlM), Skandinávii (výstavba bytovými družstvy) a Rakouska, jehož model dostupného bydlení je nám, dík společné historii i platnosti právní úpravy v letech 1918-1950 nejbližší je třeba obnovit a uvést na trh. Nad rámec tohoto návrhu uvádíme, že pravomoci obcí dle tohoto zákona umožňuje řešit perspektivně nedostatek bytů pro poskytování podporovaného, tzv.
„sociálního bydlení“. Z tohoto systému a s přihlédnutím k funkci systému v Rakousku tento návrh vychází.
Jen zvolená cesta přinese vstup nové nabídky levnějších bytů a v řádu několika let může zásadně ovlivnit cenu a dostupnost bydlení i v ostatních tržních komoditách, a to zcela tržně konformní cestou.
E. Hospodářský a finanční dopad
Zákon v zásadě nepřenáší žádné finanční závazky na stát, cenová výhoda je ve výstavbě za nákladovou – pořizovací cenu. V část, kde se připouští finanční či úvěrová pomoc s veřejných prostředků je taková případná podpora závislá na potřebě poskytovatele získat takové byty a je počítá s přísnými podmínkami slučitelnosti podpory sociálním limitem pro poměry člena či klienta společnosti. Zákon předpokládá, že výši a podmínky podpory stanoví nařízení vlády podle současných potřeb na trhu.
F. Nároky na státní rozpočet, rozpočty krajů a obcí
Zákon nezavazuje stát, kraj či obec k výdajům ze státního rozpočtu bez jimi projevené vůle řešit problém dostupného bydlení dle regionálních poměrů sami. Daňově by měl být režim společností s ohledem na to, že nejsou založeny pro zisk a tento nedosahují, finančně neutrální. Pokud však zákonodárce dospěje k úvaze o jiném řešení, je to možné řešit v nařízení vlády jako program MMR.
G. Soulad návrhu s mezinárodními úmluvami (podle článku 10 ústavy)
Zákon není v rozporu s mezinárodními smlouvami, kterými je Česká republika vázána.
H. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s ústavním pořádkem České republiky Navrhovaný zákon je v souladu s ústavním pořádkem České republiky
I. Prováděcí předpis
Podle § 86 odstavce (4) - Má-li být k zákonu vydán prováděcí předpis, může si organizační výbor vyžádat od navrhovatele jeho návrh. Návrh takového předpisu předloží navrhovatel vždy, má-li nabýt účinnosti současně se zákonem.
V tomto případě se dle závěrečných stanovení počítá s platností zákona dnem vyhlášení, s účinností po 6 měsících, proto není třeba předkládat úplné znění textu nařízení vlády (pouze přikládáme zásady tohoto nařízení).
Jak je rekapitulovány v závěrečných stanoveních, nařízení vlád by mělo obsahovat zejména tyto části:
(a)§ 5 odst. 2, o podmínkách podpory výstavby a jejího financování, (b) § 14 odstavec 3, vydání vzorového statutu společnosti, (c) § 18 odst. 1, o podmínkách finanční spoluúčasti, (d) § 21 o pronájmu a výpovědi z něj, (e) § 23 o ustavení a činnosti kontrolního orgánu, (f) § 26 o povinném pojištění a (g)§ 27 odst. 1 o daních a poplatcích společnosti (h) § 27 odstavec 2 o odpočtu ze splácené hypotéky nebo členského
vkladu či podílu.
Věcný záměr nařízení vlády s odůvodněním je přiložen.
J. Závěr obecné části
Materiál vychází z mnohaleté zkušenosti (nejen) členských zemí Evropské unie. Norma o dostupném bydlení schází v České republice již několik desetiletí a naivní představa JEN v blahodárnou samoregulaci trhu ukazuje se, stejně jako kdysi zbytnělá regulace nájmu neúčinnou. Neexistence sociálního bydlení přinesla to, před čím nás zahraniční experti varovali již v 90 letech. Když se o takovou formu bydlení nepostará stát iniciaci dostupného neziskového sektoru, pronikne trh i sem a stát na podpoře ekonomicky slabších občanů utrácí miliardy za problematickou kvalitu bydlení v ubytovnách. To též nastalo.
Vznik těchto společností nepřinese zvrat ihned, přinejmenším ale dá občanům nástroj k svépomoci (družstva včetně sociálních) a obcím nástroj, který po leta postrádají.
A. Nezbytnost jednotlivých ustanovení
Měřítkem nezbytnosti právní úpravy je i zkušenost současné praxe. Bytová družstva se, dík popsaným transformačním krokům dnes stala zkušeným a ekonomicky pro vlastníky i nájemce bytů výhodným správcem s dostatečnou odbornou úrovní a s poctivou historií. Z početných bytových družstev, je uváděn stav 7.000 subjektů, za uplynulých 30 let se do závažnějších ekonomických problémů dostaly pouze 2 – SBD Na Hutmance v Praze a SBD Říčany, obě družstva se však se složitou situací vypořádala a neskončila úpadkem).
Jsou však bytová družstva, která výstavbu bytů nepřerušila, zejména v Praze. S ohledem na neexistence podpory i právní úpravy je však ekonomická výhoda takové výstavby nepatrná, jde více méně o klientský systém. Některá družstva se pokoušela aplikovat principy neziskové výstavby a experimentálně postavila bytový dům s ekonomickou kalkulací nezbytně nutných nákladů na výstavbu. Cena na metr čtvereční dosahovala asi 60% ceny, za kterou nabízejí nové byty developeři. Protože absentuje právní úprava, která by členům ex lege zabránila v převodech získaných členských práv (i k budoucímu) bytu, 95% členů svůj byt se ziskem cca oněch 40% převedlo na jinou osobu. Bez zákonných podmínek pro takovou výstavbu nemůže systém dostupného bydlení být funkční a preferovat občany se středními a nižšími příjmy.
Předmět úpravy počítá s použitím zákona o obchodních korporacích, též s přihlédnutím k zahraničním zkušenostem však omezuje činnost společnosti na tři formy korporací – společnost s ručením omezeným, akciová společnost a družstvo. Pro oblast s možnou dotací z veřejných prostředků pak počítá s využitím formy sociálního družstva s malou úpravou jako „sociálního bytového družstva“, které má velice omezena práva členů, neboť výstavba je hrazena s veřejnou podporou.
Princip neziskové výstavby a provozu domů a bytů bez nutnosti veřejné podpory, dotací a podobně vychází z praktických zkušeností, kdy je třeba odlišit náklady na výstavbu domu a zisk investora, který společnost nevytváří a její náklady jsou v přepočtu na byt cca é 40 % nižší, než je cena podnikatele, který prodává byty za cenu v místě a čase obvyklou, tedy tržní.
To umožňuje obci snadný přístup k výstavbě a možnému použití svých vlastních zdrojů, například pozemku, ovšem respektujíce zásadu zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který zavedl (obnovil) do českého právního řádu staronovou zásadu superficies solo cedit, tj. povrch ustupuje půdě. V praxi to znamená, že stavba již není samostatnou nemovitou věcí, nýbrž součástí pozemku, na kterém byla zřízena. Zde se pro řešení, ale také pro úvěrování stavby a závazky z toho vyplývající, zdá optimální, že obec jako zakladatel společnosti (s.r.o. popřípadě akciové společnosti) vystupuje jako jediný zakladatel, akcionář, podílník, ale nezatěžuje obec úvěrem, který nese společnost.
Zastáváme názor, že právě kombinace vkladu pozemku do společnosti formou majetkového vkladu a podílnictví obce ve společnosti eliminuje rizika jiného postupu, například zřízením „práva stavby“.
Zvolí-li se forma družstva bytového, pak obec může jako právnická osoba do družstva vstoupit a může vlastnit až 1/3 podílů a tedy uplatnit práva k 1/3 takto vystavěných bytů. Umožňuje proto spojit úsilí fyzických osob a obce při výstavbě.
V jiných korporacích pak taková omezení pro obec neplatí.
Z těchto zásad vychází i ustanovení hlavy II o výstavbě bytů. Obci jsou zákonem svěřena i další významná oprávnění. Za nejvýznamnější považujeme ustanovení § 5 odstavec 6, kdy obec může též při povolování staveb investoru s byty určenými pro trh určit, pokud k prodeji – převodu vlastnictví získal investor pozemek z vlastnictví obce, že až 25 % z celkově vystavěných bytů bude vystavěna a dána trvale k dispozici této obci, přitom cena bude odpovídat principu výstavby v této společnosti, tedy bude pouze nákladová. Tato zásada vychází též z programového prohlášení vlády a osvědčila se v mnohých zahraničních modelech (Velká Británie).
Zákon též v § 5 limituje plochu bytů též z hlediska principu využití pro sociální bydlení. Tato problematika je řešena v zákonu č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH“). Z § 49 zákona o DPH vyplývá, že se při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených s výstavbou stavby, která je stavbou pro sociální bydlení, uplatní první snížená sazba daně 15 %. Stavby pro sociální bydlení jsou definovány v § 48 odst. 5 písm. a) zákona o DPH, stavba bytového domu, ve kterém je více jak polovina podlahové plochy určena pro bydlení, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m2. Zákon určuje podlahovou plochu nižší, do 80 m2 s možností výjimky.
V Hlavě III se definují oprávnění obce při vzniku společností a při povolování staveb. Jde o zásadní změnu a posílení pravomocí obcí nejen, pokud se rozhodne založit sama takovou společnost, nebo pokud taková společnost vzniká z iniciativy občanů. Zcela nově, ovšem v souladu s programovým prohlášením vlády svěřuje obci právo, pokud v intravilánu obce hodlá investor stavět byty k volnému prodeji klientům, podle lokálních potřeb nařídit, že investor je ve vztahu k počtu nově stavěných bytů v projektu postavit v poměrech tohoto zákona, tedy neziskově za náklad, až 25 % bytů, které obci předá do jejího vlastnictví (za úhradu nákladů podle tohoto zákona či pro potřeby společnosti obcí založenou (bytové družstvo).
Obec může podpořit výstavbu majetkovým vkladem do společnosti, s výhodou například pozemku, ale pro naplnění zásady supreficio solo cedit se tento vklad stane majetkem, vlastnictvím společnosti a přepočtená hodnota majetkovým vkladem obce.
Zcela nová oprávnění spočívají v právu omezit uzavírání nájemní smlouvy pouze na občany, kteří mají v obci trvalý pobyt, nebo pokud část bytů má sloužit jako sociální byty jejich monitoring kamerovým systémem.
V hlavě IV. se omezují dispozice s byty. Ty mají zabránit tomu, aby nedošlo k principu „levně pořídil, se ziskem prodal“. Byty vystavěné společností mají z principu sloužit jako levnější, dostupné bydlení. I v případech podílníka – člena družstva se připouští vypořádání člena s družstvem, protože jde o nepodnikatelský subjekt tak ve výši prokázaná zaplacené ceny bytu, jiné dispozice se zakazují. Byty budou vystavěny k účelu levného bydlení a měly by v tomto systému setrvat. Praxe některých družstev uvedená rizika zaznamenala, tato prevence je proto nezbytná,
V Hlavě V – správa a provoz domů se využívá osvědčené metody správy na základě nezbytných ekonomicky prokázaných nákladů na pořízení (splátky úvěru popřípadě vklad), provoz domu včetně propočtených záloh na budoucí opravy, osvědčená praxí při správě družstevních, družstvy spravovaných vlastnických domů a bytů. Pokud by společnost vykonávala správu i jiného majetku (co se jeví praktické v malých obcích) může tak činit za splnění zákonem stanovených podmínek a omezení v § 9 a 10.
Hospodaření společnosti, úhrada nákladů výstavby řeší ustanovení § 11 a 12.
Veřejná podpora, dotace, veřejné bydlení počítá s využitím stávajících i nových programů podle jednotlivých nařízení vlády. Další možná podpora, aby byla slučitelná s právem EU, musí být adresně limitována ke vztahu ke klientovi či členu družstva hranicí jeho příjmů. Zákon pak počítá s výjimkou, kdy občan (rodina) bytu pořízeného s finanční nevratnou podporou dosahuje trvale vyššího příjmu. Pak by musela platit nájemné v místě a čase obvyklé, tržní, nejdéle však po dobu 2 let. U domů postavených bez veřejné podpory tato podmínka se nepoužije. Jde tedy o dvojí definici tzv. veřejného bydlení za nižší nájemné. Zákon neřeší možnou transformaci stávajících staveb například ve vlastnictví obce na společnost podle tohoto zákona, v zásadě ji ale nevylučuje.
Podpora společnosti však není základní ekonomickou výhodou, která činí byty společnosti dostupnými. Tou je právě cena výstavby. V praxi je dnes rozdíl mezi cenou, kterou na základě smlouvy fakturuje stavební firma, která výstavbu realizuje a konečnou cenou, za kterou investor byty nabízí klientům. Princip oné „režijní ceny“ přináší úsporu oproti komerční výstavbě až 45 %. To je zásadní přínos systému obecně prospěšné společnosti též v zahraničí.
§ 17 počítá s využitím některých domů pro sociální bydlení sociálně slabých a vyloučených osob. Vychází z principu „housing first“, tedy že takový občan, rodina získá byt a musí se účastnit sociálních programů, dodržovat zásady dobrých mravů v domě a okolí. Podle zahraničních zkušeností připouští v těchto domech registraci a monitoring osob ve společných částech domu, nikoliv v bytech. Návrh zákona není v rozporu se stanovisky Úřadu na ochranu osobních údajů, monitorovány mohou být pouze společné části, k záznamu má přístup omezený okruh osob a monitorované části domu musí být viditelně označeny.
§ 18 pak v odstavcích 6 až 8 přináší definice veřejného a sociálního bydlení nejjednodušší možnou formou takto:
Veřejné bydlení je jakékoli nájemní bydlení, kde pronajímatelem a vlastníkem nebo spoluvlastníkem bytů je stát, kraj či obce, za nájemné určené zásadami tohoto zákona.
Za veřejné bydlení se považují též byty společností podle tohoto zákona, nebo jimi spoluvlastněné se subjekty podle odstavce (6), s cílem poskytnout dostupné bydlení občanům s určenou výší rodinných (osobních) příjmů.
Sociální bydlení je obecně přidělováno na základě osobních poměrů, zejména příjmů uchazeče s přihlédnutím k úpravě podpory na bydlení. Sociální bydlení lze také považovat za formu řešení nerovnosti v bydlení.
Hlava VI pak definuje vznik a postavení kontrolního orgánu. Bez ohledu na to, zda společnost získala jakoukoliv podporu z veřejných zdrojů či nikoliv všechny společnosti jsou pravidelně jak ve fázi výstavby tak i správy majetku kontrolovány pravidelnými revizemi. Zákon definuje jen obecné principy úpravy, počítá s tím, že zejména Ministerstvo financí do nařízení vlády zařadí své požadavky, aby nebylo možné jakýmkoliv způsobem zneužít této formy výstavby pro levné nabytí a drahý ziskový prodej.
Kontrolní orgán by vznikl ex lege jako samostatný subjekt, metodicky vedený MMR, MPSV a MF. Subjekty – společnosti by byly jeho povinnými členy a určenou částkou by přispívaly na jeho činnost. Předpokládá se, že kontrolní orgán by čítal maximálně 10 odborníků, revizoři by pak byly v externím vztahu obdobně jako auditoři, nařízení vlády by upravilo podrobnosti, Alternativou by bylo svěření této činnosti jako samostatný útvar pod Státní fond rozvoje bydlení, návrh zákona toto neuvádí, ale je to určitě možná alternativa.
§ 27 uvádí daně, poplatky a odvody. Protože subjekty nejsou podnikatelé, nevytváří zisk, pak by jejich odvody měly být v zásadě negativní,
Hlava VII pak přináší malou novelu zákona o obchodních společnostech. Ten ve svém dílu 3 definuje znaky sociálního družstva, které je svým charakterem velice blízkým subjektem například i pro sociálně zaměřenou a dotovanou výstavbu pro občany s nízkými příjmy. Jde o definice a doplnění odlišnosti pro „sociální bytové družstvo“., které zákon jako samostatný subjekt nedefinoval, činí to až tento zákon.
V závěrečných ustanoveních se počítá s platností a opožděnou účinností o 6 měsíců zejména proto, aby byl čas na nařízení vlády, na které se zákon na několika místech odvolává.
B. K jednotlivým ustanovením
Zvláštní část:
K § 1
Upravuje předmět činnosti veřejně prospěšné společnosti bytové a uvádí též změnu kompetencí obcí při výstavbě bytů těmito společnostmi a jejich zakládání. Současně v odstavci čtvrtém zmiňuje nutné úpravy v zákoně o obchodních korporacích a sociálním družstvu.
K § 2
Uvádí, které korporace mohou získat podle zákona status veřejně prospěšné společnosti bytové. Jde o nejen korporace obchodní či družstvo, ale i spolek. Přitom každá uvedená právnická osoba umožňuje různé vnitřní uspořádání, ovšem respekt k vymezenému předmětu činnosti je pro všechny společný. Toto upravuje odstavec druhý principem výhradní činnosti, povinností podrobit se kontrole, též zmiňuje možné případy, kdy by společnost byla příjemcem veřejné podpory.
K § 3
Upravuje jednotlivé možnosti vzniku společnosti. V zásadě jde o kompetenci obce posoudit, zda situace v bydlení a její dostupnosti v obci vyžaduje vznik této korporace a výstavbu takových bytů. Příkladem uvádí okolnosti, kdy obec takový souhlas vydá., zmiňuje též, kdo může být zakladatelem,
Pokud zakladatelé zvolí formu družstva nebo bytového družstva, souhlas obce není třeba. To je odůvodněno zejména tím, že nelze bránit občanům v iniciativě zajistit si bydlení vlastní péčí, vlastním projektem, když nežádá žádnou formu veřejné podpory ale úspor a dostupnosti chce dosáhnout výstavbou ve vymezených intencích tohoto zákona. Proto souhlas obce není potřebný.
Brání též zneužití neziskového pořízení bytu k činnosti, která kromě bydlení by přinášela členům či nájemcům zisk z převodu vlastnictví, členství či pronájmu. Protože i v družstvu může být obec, jako právnická osoba členem vymezuje v odstavci 7 určité výjimky pro obec, která na rozdíl od osob fyzickým může držet více podílů, až 30%.
K § 4
Upravuje základní principy výstavby bytů těmito společnostmi. Přísně vymezuje náklady na výstavbu a zdroj financování. Nepočítá s profitem či ziskem investora, obce či družstva, což je základní princip i podmínka k tomu, aby cena vystavěného bytů byla podstatně nižší než nabídka bytů na svobodném trhu.
K § 5
Pokud jde o formu financování, pak v zásadě upravuje dvě možnosti – s podporou a bez podpory.
Výstavba bez podpory je pro účastníky, členy, atd. výhodná především tím, že nepočítá s podnikatelskou provizí, která dle statistik dosahuje cca 30% ceny realizované na trhu. Současně si úvěr nesjednávají jednotliví účastníci nýbrž jejich korporace a splátka se rozpočítá do platby nájemného.
Korporace ovšem může být využita například pro osoby s nízkými příjmy či na okraji společnosti, pro to, aby vláda stanovila potřebná kritéria, je třeba definovat další okolnosti, zejména hranici čistých rodinných příjmů žadatele. Tuto hranici zákon nedefinuje, nýbrž počítá s prováděcím nařízením vlády, které by ovšem nutně vyžadovalo notifikaci, že nejde o veřejnou podporu bez sociálního odůvodnění.
Současně zde uvádí princip rozpočtení nákladů na výstavbu a zakazuje kalkulaci zisku.
K § 6
Technické parametry a určení principů stanovení nájemného je pro tento typ korporace nezbytný. Nejde ale o nájemné v místě obvyklé odvozené od hladiny nabídky, poptávky a skutečné výše nájemného v místě, nýbrž jde o ekonomizaci nájemného podle skutečných nákladů na získání (úvěr) či provez, služby a opravy.
K § 7
Obsahuje zásadní změnu v postavení obce. Umožňuje obci, pokud pro výstavbu vkládá (prodává) pozemek, který vlastní žádat o po investorovi až 25% bytů do své dispozice, podle charakteru společnosti do vlastnictví či držení podílů. To má obci umožnit trvalé dispoziční právo k tomuto procentu bytů. Obec v tom případě buď uhradí náklady výstavby a společnost pozemek zaplatí, nebo podle charakteru korporace nechá pozemek ocenit a vloží je jako majetkový vklad. S realizací práva stavby zákon nepočítá.
Ostatní ustanovení uvádějí podmínky takového postupu. Jde o princip v mnoha zemích EU obvyklý, se kterým počítá i programové prohlášení současné vlády.
Pokud obec hodlá využít takové byty k pronájmu osobám sociálně vyloučeným, pak musí zajistit trvalou sociální práci, dohled a službu domovníka tak, aby nedocházelo k porušení dobrých mravů v domě a princip vedl k odstranění takových, v praxi vznikajících nežádoucích jevů.
K § 8
Uvádí alternativy spoluúčasti obce v jednotlivých korporacích. Zákon přináší řadu alternativ, příkladem vznikne li společnost s ručením omezeným, jejímiž zakladateli bude například bytové družstvo a obec, pak k vystavěnému domu vznikne podílové spoluvlastnictví podle smluvených podílů těchto dvou právnických osob.
Pokud by společnost žádala o veřejnou podporu, pak se obec vyjádřit k potřebě takové podpory musí. Výjimku, staví li bez podpory, přiznává zákon družstvu.
K § 9
Vychází ze zkušeností praxe. Audiovizuální monitoring předpisy na ochranu osobnosti nezapovídají a monitoring vede k principu osobní odpovědnosti i prevenci případných škod. Odstavec druhý pak v zásadě kopíruje stanovisko Úřadu na ochranu osobních údajů.
K § 10
Zákon nemá sloužit k tomu, aby občan získal levněji než na trhu byt a v ihned (například v družstvu) realizoval úplatný převod práv k bytu se ziskem. Proto zakazuje takové převody.
Vychází přitom ze současné praxe některých bytových družstev, která v případě levnější výstavby takové případy hojně evidovala a bez zákonné úpravy jim mohla jen stěží zabránit.
K § 11 a 12
Při respektování pravidel uvedených v zákoně není důvod, aby správu takových domů při respektování pravidel i jiná společnost podnikající v oblasti správy nemovitosti. Principy zákona včetně kontrol hospodaření však musí respektovat. Stejný princip vymezuje též § 12.
K § 13
Zákon umožňuje (například pro případ, že korporaci podle tohoto zákona založí či spoluzaloží obec), aby tato korporace vykonávala i jiné, v tomto ustanovení uvedené činnosti. K jejich omezení není důvod.
K § 14
Uvádí princip práce s úvěrem, současně uvádí případnou spoluúčast například člena družstva jednak formou vkladu, jednak spolu splácením úvěru, když společnost přísně eviduje výši splacených anuit. Pro všechny alternativy financování a jejich podrobné vymezení počítá návrh zákona s realizací nařízení vlády.
K § 15
Zamezuje převodům bytů vystavěných společností do vlastnictví či přenechání bytů k nájmu za nájemné tržní. Také obsahuje důležité oprávnění obce podmínit získání bytu trvalým pobytem v obci. Pokud obec takové společnosti založila a potřebnost na místním trhu pominula, řeší se likvidace a prodej takové společnosti investoru, který jej následně může využít k prodeji či pronájmu za tržních podmínek.
K § 16 V podstatě kopíruje ustanovení již platné úpravy tzv. družstva sociálního a dispozice člena takového družstva či přechod práv na dědice. Samozřejmě, že částky, které člen takového družstva splatil, jsou předmětem dědění, řeší se novým úvěrem společnosti vázaným na nového člena.
K § 17
Uvádí náklady společnosti, které při jejím vzniku a výstavby vznikající a zásadu jejich propočtení na jednotlivé byty. Včetně nákladů na opravy pak činí tento propočet pro budoucí členy či účastníky výstavby nepochybným
K § 18
Ač v zásadě model veřejně prospěšné společnosti není existenčně postaven na přístupu k dotačním titulům, není důvod, aby společnost byla vyloučena z případného dotačního systému. Důvodem, proč některá ustanovení o principu veřejné prospěšnosti byla z našeho právního řádu odstraněna, bylo odvození nároku jakékoliv veřejně prospěšné společnosti na dotaci. Tento nově vznikající druh speciální společnosti s nárokem na dotaci nepočítá, ale nevylučuje jej na základě speciálního řízení či nařízení vlády obsahující podrobné podmínky pro uplatnění nároku.
Zavádí též novou formu „regulace“ nájemného, nikoliv co do výše ale co do obsahu, kapitol, součástí, které v souhrnu určí výši nájemného. Počítá s využitím bytů pro osoby na okraji společnosti a řeší postup, pokud potřeba takových bytů pomine možností, aby obec byty využila k jinému pronájmu, ovšem za přísných podmínek.
Definuje též pojem „veřejné bydlení“. Jde o byty kde pronajímatelem, tedy vlastníkem či spoluvlastníkem bytu je stát, kraj, obec a odkazuje na podmínky pronájmu určené v § 19. Není to jakékoliv obydlení, ale právě jde o byty určené pro občany s vymezenou hladinou příjmů. Ustanovení otevírá možnost v oblasti sociálního bydlení k využití pro odkaz ve zvažovaném zákonu o sociálním bydlení.
K § 19
Obsahuje další pravidla, která je třeba respektovat. Počítá s vydáním domovních řádů, směrnic pro údržbu, opravy. Nepřináší povinnosti nové nad rámec platného práva, jen proklamuje tyto principy a jejich dodržování. Zmiňuje též povinnou účast některých nájemců zúčastnit se v sociálních programech, rekvalifikačních korzech a docházky do škol u nezletilých dětí. Zákon nemá ambice do této oblasti nad tuto minimální hranici zasahovat, nechce však sociální aspekt bytů a jejich využití vylučovat.
K § 20
Obsahuje již zmíněné pravidlo – nárok na výplatu splacených plnění odchozího a plnění nového příchozího člena nebo nájemce, je však podmíněno charakterem korporace, kdy splácení podílu je především charakteristické a podmíněné u družstva, v ostatních případech taková spoluúčast vznikat ex lege nemusí.
K § 21
Realizace předchozích ustanovení vyžaduje vyloučení některých ustanovení občanského zákoníku pro činnost těchto společností.
K § 22
Definuje principy platné pro tyto společnosti obdobně, jako pro každou účastní jednotku, ovšem s kontrolním právem kontrolního orgánu či obce.
K § 23
Zřízení kontrolního orgánu v obecné rovině má býti garancí proti zneužití tohoto principu veřejné prospěšnosti v oblasti bydlení. Kontrolní orgán je ex lege právnická osoba, nevyžaduje však žádné významnější personální nároky. Historicky tuto roli hrály družstevní svazy a spolky. Jde o malý nepočetný útvar, který povede evidenci společností, bude dbát na provedení pravidelných kontrol hospodaření, k čemuž využije existujících auditorů, které pouze seznámí s metodikou prováděné kontroly a kontrolní zjištění bude vyhodnocovat a archivovat.
Významná role pak bude v oblasti metodické pomoci formou vzorových dokumentů nutných k založení společnosti zejména pro případ, že se k němu rozhodnou občané sami.
Předsedu kontrolního orgánu jmenuje vláda, gesčně na něj bude dozírat Ministerstvo pro místní rozvoj z důvodů kompetence určené kompetenčním zákonem. Nevylučuje se možnost vzniku tohoto útvaru vedle existujícího investičního fondu, zde je prostor pro realizaci nařízením vlády.
Ustanovení uvádí i kompetence orgánu zjistí li nesrovnalosti v hospodaření
K § 24
Definuje dohled nad činností kontrolního orgánu a počítá též se spoluúčastí ministerstva financí zejména při přezkušování zájemců o licencovanou činnost k provádění periodických revizích hospodaření.
K § 25
Pouze proklamuje obecnou odpovědnost členů orgánů společnosti podle zákona o obchodních korporacích, která je v zásadě neomezená.
K § 26
Zavádí povinné pojištění, podrobnosti stanoví vláda v nařízení.
K § 27
Je nezbytné, aby vláda v rámci kontextu jednotlivých nařízení vlády v oblasti výstavby určila potřebné podrobnosti i pro oblast daní, poplatků a odvodů. Proto v § 28 provádí novelu vložením ů§ 15 a, který počítá s uplatněním odpočtů i na úvěry poskytnuté této společnosti jako osobě právnické.
K § 29
Pro využití již platných principů pro sociální družstvo též sociálním družstvem bytovým je třeba třech úprav – doplnění stávající úpravy. Jde o definici sociálního bytového družstva, zrušení některých omezení pro toto družstvo pro právnickou osobu (pouze 10% hlasů) což platí pro obec, která, jako jediná právnická osoba se může stát členem sociálního bytového družstva. Jinak by totiž nemohla participovat na tomto modelu korporace a uspokojit své potřeby při financování a provozu tohoto druhu sociálních bytů.
K § 30
Zákon počítá s delší legisvakanční lhůtou, proto je účinnost stanovena až na 1- 1. 2022. V této lhůtě pak počítá s realizací mnoha zmíněných zásad formou nařízení vlády.
V Praze dne 9. července 2020
Jan Birke, v.r. Jan Hamáček, v.r. Jan Chvojka, v.r. Roman Onderka, v.r. Ondřej Veselý, v.r. Kateřina Valachová, v.r. Tomáš Hanzel, v.r. Roman Sklenák, v.r. Petr Dolínek, v.r. Václav Votava, v.r. Alena Gajdůšková, v.r.