Současná úprava nájmu a podnájmu nebytových prostor je obsažena v zákoně č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů. Přestože byl výše uvedený zákon několikrát novelizován, neodpovídá již reálným potřebám trhu v oblasti nebytových prostor. Důvodem je především skutečnost, že téměř ve všech lokalitách došlo v oblasti trhu s nebytovými prostorami k vyrovnání nabídky s poptávkou. Není proto již nutná zvýšená míra ochrany nájmu nebytových prostor tak, jak je v současné právní úpravě provedena. Dalším důvodem je ne zcela přesné vymezení některých pojmů, dopad zrušení regulace nájemného z nebytových prostor a nesoulad úpravy nájmu nebytových prostor s obecnou úpravou nájmu provedenou v občanském zákoníku.
Hlavními principy navrhované novely je proto rozšíření smluvní volnosti stran, především v oblasti výpovědních důvodů, přesnější vymezení některých pojmů, odstranění zvýhodnění některých subjektů (např. při změně pronajimatele) a řešení zániku stávajícího vztahu (byty užívané jako nebytové prostory podle již zrušeného právního předpisu).
Je třeba konstatovat, že již byl zpracován komplexní návrh úpravy nájmu nebytových prostor s tím, že tato úprava by se stala součástí novely občanského zákoníku v rámci kodifikace občanského práva. Tento návrh, zpracovaný v roce 2000, by však představoval tak výrazný zásah do dosud platného znění zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, že prakticky by nebylo možné řešit jej pouze novelou. Předkládaný návrh novely stávajícího zákona je proto v současné době jediným možným řešením.
Navrhovaná právní úprava není v rozporu s ústavním pořádkem České republiky, naopak žádoucím způsobem zakotvuje rovnost subjektů.
Navrhovaná právní úprava není v rozporu s mezinárodními smlouvami, jimiž je Česká republika vázána.
Vzhledem k tomu, že tato oblast není upravena právními akty Evropských společenství, nelze vyjádřit míru slučitelnosti navrhované právní úpravy.
Lze předpokládat pozitivní dopad jak na státní rozpočet, tak i na rozpočty samosprávných celků. Tento finanční dopad nelze předem vyčíslit.
K bodu 1
Současná právní úprava, která vymezuje nebytové prostory vyvolává nejasnosti ohledně charakteru některých prostor jako jsou vymezené prodejní plochy v jednotlivých podlažích obchodních domů, pasáží apod. Z tohoto důvodu se navrhuje úprava a doplnění příkladmým výčtem nebytových prostor (archivy, sklady, garáže), čímž bude pojem přesněji vymezen. Negativní výčet prostor a místností, které se za nebytové prostory nepovažují má přispět ke zpřesnění v případě aplikačních problémů. Nové vymezení předmětu nájmu umožňuje zahrnout do výčtu nebytových prostor i společné prostory domu.
K bodu 2
Vypouští se ustanovení § 2. Toto ustanovení není v zákoně nutné. Jeho obsah vyplývá z obecných ustanovení občanského zákoníku, popřípadě z předpisů upravujících hospodaření s majetkem státu. Kromě toho dikce „právo hospodaření“ neodpovídá současné právní úpravě. Kromě toho pronajimatel nemusí být vlastníkem nebytového prostoru. Zpravidla bude pronajímatel vlastníkem budovy, v níž se nebytový prostor nachází.
K bodu 3
Zpřesněním ustanovení o vzniku nájmu je řešena problematika odlišení pojmů nájmu a nájemní smlouvy s tím, že je prakticky zdůrazněno, že nájemní smlouva je právním úkonem, na jehož základě vzniká nájem. Dále jsou modifikovány a rozšířeny podstatné náležitosti smlouvy. Je navržena možnost nesjednat konkrétní výši nájemného nebo úhrady za plnění poskytovaná spolu s užíváním nebytového prostoru, ale stanovit pouze způsob jeho určení. Podstatné náležitosti smlouvy byly rozšířeny o údaj o předmětu podnikání. Pro nadbytečnost byl vypuštěn stávající odstavec 2, neboť způsob užívání je z hlediska stavebního upraven stavebním zákonem a porušení stanovených podmínek je správním deliktem. Vypuštěn byl i stávající odstavec 4. Pro neplatnost smlouvy platí obecná úprava v občanském zákoníku. Vypuštění tohoto odstavce, stejně jako odstavce 2 nedochází tedy k věcné změně od stávající úpravy.
K bodům 4 až 6
Navrhovanou úpravou se ponechává na vůli stran, aby si v rámci smluvní volnosti vymezily rozsah oprav, které bude provádět nájemce. Současná úprava stanovuje povinnost nájemci hradit náklady spojené s obvyklým udržováním, což vyvolává značné potíže při určení, v jakém rozsahu se bude nájemce na údržbě podílet. Pokud by smlouva neobsahovala vymezení podílu nájemce na opravách a údržbě, nese povinnost udržovat předmět nájmu pronajimatel. Dále zde byla nově stanovena povinnost předchozího souhlasu pronajimatele při změně předmětu podnikání, pokud se strany nedohodnou jinak.
K bodu 7
Současná právní úprava umožňuje přenechání nebytového prostoru nebo jeho části do podnájmu na dobu určitou. Nezbytnou podmínkou je souhlas pronajimatele. Nově je stanovena podmínka předchozího souhlasu pronajimatele a písemná forma podnájemní smlouvy.
K bodu 8
Splatnost nájemného resp. způsob jeho platby již by neměl být podstatnou náležitostí smlouvy. Pro případ, kdy by strany opomenuly ujednat v nájemní smlouvě tuto skutečnost, stanovil by ji přímo zákon.
K bodu 9 až 11
V případě nájmu na dobu určitou jsou dosud v platné právní úpravě taxativně vymezeny důvody pro pronajimatele i nájemce, pro které lze nájem vypovědět. Navrhuje se umožnit smluvním stranám, aby si ujednaly ve smlouvě i další výpovědní důvody, popřípadě jejich rozsah zúžily. Ve vazbě na nově stanovenou povinnost nájemce vyžádat si při změně předmětu podnikání v provozovně předchozí souhlas pronajimatele, je doplněn nový výpovědní důvod, pokud nájemce tuto povinnost nesplní.
K bodu 12
V rámci rovnosti subjektů při smluvním vztahu se navrhuje vyloučení použití ustanovení § 680 odst. 3 občanského zákoníku, pokud se strany nedohodnou jinak. Toto ustanovení obsažené v hlavě sedmé občanského zákoníku a upravující obecně nájemní smlouvu v podstatě zvýhodňují pouze nájemce v možnosti dát výpověď při změně pronajimatele.
K bodu 13
Návrh novely mění i ustanovení § 14. Především není možné, aby se smluvní strany dohodly, že nájem zánikem předmětu nájmu nezaniká. Proto bylo písmeno a) z § 14 zcela vypuštěno. Pokud jde o zánik nájmu jako důsledek zániku právnické osoby, která je nájemcem - stávající písm.c), navrhuje se omezení na případy zániku bez právního nástupce.
K Čl. II
V Čl. II v přechodných ustanoveních je řešen dopad navrhované novely na právní vztahy vzniklé přede dnem nabytí její účinnosti. Dosud platná úprava se vztahuje i na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům podle zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty. Tento zákon byl zrušen a dnes již neexistuje právní předpis, podle kterého by bylo možné podobný souhlas udělit. Navrhuje se proto, aby v případě, že nájem prostor u kterých byl udělen souhlas k užívání jako nebytové prostory podle výše uvedeného předpisu skončí, zanikne i souhlas k užívání bytu k nebytovým účelům.
K Čl. III
Navrhuje se nabytí účinnosti dnem 1. července 2005.
V Praze dne 19. ledna 2005
předseda vlády
ministr pro místní rozvoj
Ing. Jiří Paroubek, v.r.