zákon č. 39/2020 Sb.

K části první

K § 1:

Úvodní ustanovení vymezuje základní oblasti úpravy zákona. Předmětem zákonné úpravy jsou některé podmínky pro poskytování realitního zprostředkování a úprava některých práv a povinností účastníků realitního zprostředkování, mezi které patří například podmínka bezúhonnosti v rozsahu vymezeném tímto zákonem, povinné pojištění realitního zprostředkovatele a stanovení povinných náležitostí smlouvy o realitním zprostředkování. Zákon zároveň novelizuje živnostenský zákon, který upravuje podmínky vstupu do nově zavedené vázané ohlašovací živnosti.

K § 2:

K písm. a): Realitním zprostředkováním se pro účely tohoto zákona rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat jiným osobám uzavření některé ze smluv uvedených v § 2 písm. b), přičemž tyto smlouvy jsou pro účely zákona souhrnně vymezeny jako „realitní smlouva“.

Poměrně široké vymezení činnosti slovy „jejímž účelem“ je zvoleno zcela záměrně, a to s ohledem na specifický charakter realitního zprostředkování. Tím je pokryt široký rozsah činností realizovaných v rámci realitního zprostředkování a je minimalizován prostor pro případné obcházení zákona. Pokud by realitní zprostředkování bylo definováno taxativním výčtem těchto činností, mohlo by to v praxi vést k zásadním problémům. Rozsah služeb, které si realitní zprostředkovatel se zájemcem dohodne, se může případ od případu lišit, a to i s ohledem na charakter konkrétní nemovité věci, která je předmětem realitního zprostředkování.

Při taxativním výčtu činností u definice realitního zprostředkování by reálně hrozilo, že poskytovatel těchto činností by nemusel realizovat celý jejich rozsah, čímž by nenaplnil definici realitního zprostředkování a jeho činnost by tedy nespadala do působnosti zákona. Některé zahraniční modely vymezující činnost realitního zprostředkování např. pracují s definicí konkrétních činností, přičemž za realitní zprostředkování je považována jakákoliv kombinace dvou činností z daného výčtu. Tento model má však výrazné slabiny, a to především v případech, kdy každou z jednotlivých činností realitní zprostředkovatel zajišťuje jiným podnikatelským subjektem, který sám o sobě nevystupuje v pozici realitního zprostředkovatele.

Uvedené znění v kombinaci s demonstrativním výčtem činností v § 3 umožní rozeznat u podnikatelů poskytujících služby blízké realitnímu zprostředkování situace, kdy se jedná o realitní zprostředkování. Typicky půjde o tzv. on-line zprostředkovatele. S využitím ustanovení § 3, případně s přihlédnutím k obecným ustanovením zprostředkování bude možno dovodit, že jde o realitní zprostředkování v případě, kdy činnost prokazatelně směřuje ke zprostředkování realitního obchodu (uzavření realitní smlouvy) a tato služba je úplatná. Požadavek úplatnosti smlouvy, v jejímž rámci je služba poskytována, je odrazem subsidiárního uplatnění ustanovení o zprostředkování v občanském zákoníku pro realitní zprostředkování.

K písm. b): Občanský zákoník sice užívá pojmu zprostředkovatel (v § 2445 a násl.), avšak pro účely tohoto zákona je zaveden nový pojem realitní zprostředkovatel. Realitní zprostředkování je vykonáváno na základě živnostenského oprávnění k provozování vázané živnosti k předmětu podnikání Realitní zprostředkování. Stejně bude nově nazývána profesní kvalifikace podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

Účelem navrhované právní úpravy není postihovat „přátelské“ realitní zprostředkování v rámci výpomoci mezi osobami blízkými či přáteli, současně však zákon nemá za cíl umožnit obcházení zákona osobami tvrdícími, že nejsou podnikateli nebo neposkytují realitní zprostředkování v rámci či v souvislosti se svým podnikáním, ač jejich činnost sleduje dosažení zisku. „Přátelskost“ poskytování takového realitního zprostředkování se musí posuzovat individuálně v každém jednotlivém případě. Práva a povinnosti realitního zprostředkovatele podle tohoto zákona se vztahují na všechny osoby, které naplňují zákonné podmínky pro výkon této činnosti (včetně podnikatelského způsobu jejího výkonu) bez ohledu na to, zda mají příslušné nebo jakékoli jiné podnikatelské oprávnění. Existence (příslušného) podnikatelského oprávnění má vliv pouze na to, zda může být daná osoba trestána za neoprávněné podnikání, nikoli na to, zda daná osoba má či nemá jednat podle tohoto zákona.

Zákon se zaměřuje výhradně na realitní zprostředkování, nikoliv na prodej či pronájem vlastních nemovitých věcí – typicky např. činnost developerských společností. Prodej či pronájem vlastních nemovitých věcí na podnikatelské bázi zůstává ponechán v režimu živnosti volné. Proto se v příloze č. 4 živnostenského zákona navrhuje položku „58. Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“ změnit na „58. Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí.“ Toto opatření je obsahem části druhé návrhu zákona, jímž je novela živnostenského zákona.

K písm. c): Zavádí se nový pojem smlouva o realitním zprostředkování. Úprava smlouvy o realitním zprostředkování vychází z obecné úpravy smlouvy o zprostředkování podle občanského zákoníku (§ 2445 a násl.), avšak na základě zásady lex specialis se stanoví vůči smlouvě o zprostředkování některé odlišnosti. Jak z uvedeného vyplývá, v případech, kdy tento zákon nestanoví jinak, použijí se pro smlouvu o realitním zprostředkování subsidiárně ustanovení občanského zákoníku o zprostředkování.

K písm. d): Realitní smlouva je vymezena v písmenu b) bodech 1 a 2, přičemž formulace v bodě 1 „smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci“ je zobecněním pro smlouvy specifikované v § 2055 – 2188 OZ, tedy pro smlouvy, na základě kterých dochází k převedení vlastnictví věci do vlastnictví jiného (smlouva darovací, kupní, směnná).

Pojem nabytí nemovité věci byl stanoven co nejobecněji s ohledem na terminologii užívanou občanským zákoníkem v § 1099 – 1108 OZ (převod vlastnického práva), dále též zákonem o dani z nabytí nemovitých věcí či katastrálním zákonem. Měl by umožnit snadnou orientaci při definování pojmu realitní smlouva i v netypických případech, jakými jsou např. vypořádání společného jmění (§ 739 OZ) či výměnek (§ 2715 OZ) a další.

Obecné vyjádření v bodu 2 má dvě hlavní výhody. Předně umožňuje oprostit zákonný text od některých jednotlivostí, neboť text „právo, s nímž se spojuje oprávnění užívat (…) nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor“ pokrývá jak nabytí podílu v bytovém družstvu, tak i nabytí účasti v jiné obchodní společnosti, je-li s takovou účastí spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, nebytový prostor nebo byt. Dále pak pokrývá i takové případy, jako jsou služebnost bydlení, popřípadě služebnost užívání nebo požívání nemovité věci, právo stavby, stejně jako nejrůznější varianty obligací založených smlouvami různých smluvních typů (včetně nepojmenovaných smluv).

Současně je stanovena výjimka z působnosti tohoto zákona na ubytování. Tato výjimka se vztahuje na veškeré typy ubytovacích služeb podle § 2326 – 2331 OZ a zahrnujeme krátkodobé ubytování ve formě tzv. sdílených služeb (nesprávně zaměňované s pojmem „krátkodobý nájem“), tedy služby typu Airbnb, stejně jako ubytování poskytované v ubytovacích zařízeních cestovního ruchu definovaných např. v Jednotné klasifikaci ubytovacích zařízení České republiky.

Pokud jde o smlouvu o smlouvě budoucí vztahující se k realitní smlouvě, považuje se tato za právní jednání směřující k naplnění účelu realitního zprostředkování, kterým je uzavření realitní smlouvy.

Z definice realitního zprostředkování takto zároveň vyplývá, že za realitní zprostředkování podle tohoto zákona není považováno zprostředkování uzavření smlouvy, na jejímž základě dochází k převedení vlastnictví movité věci do vlastnictví jiného nebo k užití jinému, a to i když tato movitá věc slouží k účelu bydlení (např. mobilní domy nebo houseboaty).

K § 3:

K odst. 1: Pro jednoznačnost posuzování činnosti realitního zprostředkovatele se obligatorně uvádí, která činnost je vždy jejím základním znakem. Jde o vyhledání osoby, která má zájem o uzavření realitní smlouvy. V praxi bývá nejčastějším typem zájemce o zprostředkování prodeje nemovité věci. Rovněž opačný případ, kdy zájemce poptává koupi nemovité věci, je v poslední době stále častější, což souvisí s rostoucím zájmem nejen o rezidenční, ale i o investiční nabytí nemovitosti. Mezi realitní smlouvy pak budou patřit i různé formy smluv s užívacím právem podle § 2 písm. d) bod 2, kdy může zprostředkovatel opět zastupovat jednu či druhou stranu.

Strategie vyhledávání zájemce o uzavření realitní smlouvy je typovým chráněným duševním majetkem většiny zprostředkovatelů. Variace případů a typů poptávaných obchodů může být široká, stejně tak marketingová strategie může být odlišná. Některé úkony, které běžně konkrétní zprostředkovatel provádí, se u jiných realitních zprostředkovatelů vůbec nemusí vyskytovat (např. virtuální prohlídky). Proto byly tyto formy realizace samotného zprostředkování zařazeny do následujícího ustanovení odstavce 2 jako činnosti dispozitivní.

K odst. 2: Činnost, kterou jinak lze považovat za běžnou činnost realitních zprostředkovatelů, nelze za realitní zprostředkování považovat, pokud by byla vykonávána samostatně a nebyla spojena s činností podle § 3 odst. 1.

K písm. a): Novou avšak poměrně široce se rozvíjející činností je poskytování inzertní služby realitním zprostředkovatelem pro zájemce. Nelze předpokládat, že by se realitní zprostředkovatelé omezili pouze na poskytování inzerce, neboť k ní není nutná další kvalifikace. Tzv. realitní servery nebudou činností podle tohoto zákona dotčeny. Ale současně nelze vyloučit, že samostatná inzerce nebude vykonávána u konkrétního obchodního případu (realitního obchodu) cíleně, na základě konkrétního požadavku zákazníka. Znakem, který odliší omezený výkon pouze této činnosti (pouhé poskytnutí inzertního prostoru) od realitního zprostředkování, je poskytnutí této služby za úplatu odvíjející se od uzavřeného realitního obchodního případu, tedy za provizi.

K písm. b): Kvalifikační předpoklady pro obor obchodník s realitami jako odborné kvalifikace podle zákona o uznávání odborné kvalifikace, stejně jako požadovaná vzdělání předpokládají schopnost odborného posouzení stavu nemovité věci, jejíž nezbytnou součástí je znalost pojmosloví ze stavebnictví (konstrukce, prvky staveb, vady staveb atd.). Ze zhodnocení stáří, míry opotřebení, konstrukcí základů, vlastní konstrukce a konstrukce střechy by měl být realitní zprostředkovatel schopen učinit základní informaci o stavu, budoucnosti a praktické využitelnosti nemovitosti. U rodinných domů a pozemků lze předpokládat již v této fázi zajištění jednoduché formy snímku katastrální mapy.

Vlastním zájmem realitního zprostředkovatele je při posouzení stavu posoudit též některá jiná využití věci, která například prodávající ani nemusí tušit. Toto prvotní hodnocení v kombinaci s cenovou informací srovnatelných nemovitých věcí (viz dále) je základem pro prvotní zpracování návrhu nabídkové ceny prodeje, nájmu, či jiného využití. Nejedná se tedy, v této první fázi, ještě o zajištění stavební dokumentace, pasportizace apod.

K návrhu nabídkové ceny dnes zprostředkovatel může dospět různými postupy. Dosud některými poptávajícími u realitních kanceláří vyžadované zajištění znaleckého posudku je částečným anachronismem, neboť pro účely uskutečnění realitního obchodu znalecký posudek není nezbytný, a to ani v souvislosti s daňovou povinností (pro potřebu daní lze použít pomocné směrné ukazatele). Navíc se databáze katastrálních operátů postupně bude rozšiřovat o cenové údaje srovnatelných nemovitostí v případech, kdy je tam konkrétní vlastník nechá zapsat. Na druhou stranu je spravedlivé uvést, že posudek může obsahovat i popis právního stavu, například věcných břemen, která přirozeně snižují hodnotu nemovitosti, a může tedy pomoci zprostředkovateli v rámci stanovení ceny upozornit jej na adekvátní korekce. Mnohdy teprve nahlédnutí do posudku odhalilo existenci služebnosti užívacího práva či fakt, že nemovitost se nachází v záplavové zóně.

Velké realitní kanceláře, nebo oborově či regionálně zaměřené realitní kanceláře (např. se zaměřením jen na byty v Praze a Brně, či kanceláře zaměřené především na pozemky s agrikulturním či volnočasovým využitím) již delší dobu využívají vlastní cenové mapy, či vlastní cenová srovnání, reflektující stáří, stav nemovitosti, lokalitu atd.

Také hypoteční banky mají své vlastní znalce, jejich systém ocenění má zpravidla odlišnou metodiku od znaleckého posudku pro potřebu daňovou. Tyto posudky bývají také v některých případech nahrazeny cenovou mapou (např. u bytů na území Prahy), dokonce jsou uznávány pro splnění povinnosti dané předpisy pro hypoteční financování s ohledem na výpočet povolené maximální hodnoty LTV (podíl úvěru k celkové ceně). Někdy si lze také na požádání zájemce o úvěr, či realitní kanceláře, takové srovnávací ceny zjistit výrazně levněji než prostřednictvím klasického znaleckého posudku.

Dále také Český statistický úřad (ČSÚ) pravidelně zveřejňuje ceny pozemků, ceny bytů, ceny bytových domů. A to v členění, které zohledňuje jednotlivá pásma opotřebení nemovité věci. ČSÚ páruje tyto údaje s cenou dle odhadu, dle krajů, dle okresů a dle velikostních kategorií obcí v daném kraji. Práce s těmito daty sice vyžaduje znalost metodiky ČSÚ (mediány, přesné rozdělení případů, které do databáze vstupují a které nikoli), ale přesto jde o další cenná data, navíc členěná tak, že lze porovnat odchylky realizovaných cen tržních oproti cenám odhadním. Ceny v tomto zpracování jsou navíc podrobně členěny ve srovnání ročním, či tříletého průměru. Lze tedy i sledovat jednotlivé trendy v časovém posunu ceny pro konkrétní kraj, okres, velikostní kategorii obcí a míru opotřebení nemovitosti.

Další zveřejňovanou informací, kterou pravidelně publikuje MMR, je informace o vývoji hypotečních úvěrů, jejich struktuře, průměrné velikosti, četnosti v daném kraji, průměrné úrokové sazbě atd. Do statistiky dodávají data téměř všechny hypoteční banky, cca přes 95 % trhu. Z těchto informací čerpají realitní kanceláře další doplňkovou informaci, kterou si mohou ověřit poptávku po hypotečním financování v daném regionu.

Samostatnou cenovou a trendovou databázi zpracovává např. také Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí; ve své ročence (Trendreport ARTN) podrobně analyzuje rezidenční trh nemovitostí, a to s využitím informací od největších hypotečních bank, největších developerských organizací a největších realitních kanceláří.

K písm. c): Marketingová činnost nespočívá jen v samostatné či zprostředkované inzerci a poptávkovém řízení. Konkurenční tlaky na realitním trhu vedou ke stále vyšší propracovanosti marketingu, který zdaleka již nestojí jen na publikování základních snímků, případně snímku katastrální mapy. Kvalitní marketing umožňuje zvýšit původně zamýšlenou nabídkovou cenu.

Kvalita a technologie nafocení nabízené nemovitosti, či dokonce pořízení krátkých videonahrávek, se dnes stává velice propracovanou oblastí. Povinně je zveřejňována informace o třídě energetické náročnosti, doplněny bývají informace o hluku a dalších okolnostech životního prostředí v okolí, blízkosti služeb, možnosti školní či předškolní docházky apod. Mnohé realitní kanceláře dnes spolupracují s developery a svoji strategii podřizují aktuální místní situaci, upozorňují na další projekty výstavby v okolí.

Je vhodné, aby byla marketingová nabídka zájemcem schválena. Praxe přinesla doposud největší problémy běžné činnosti před vlastním prodejem právě při publikaci nabídek, kdy došlo k porušení podmínek pro ochranu osobních údajů. I z tohoto důvodu se jeví velmi vhodné zařadit realitní zprostředkovatele do živností vázaných, neboť kontrolní orgány je budou moci snáze kontrolovat z pohledu ochrany osobních údajů zájemců. Náklady na marketingovou kampaň jsou dnes výrazně nižší, než tomu bylo před masivním nástupem IT technologií a sociálních sítí; na druhou stranu, u luxusních nemovitostí bývá zejména foto a video marketingová část nabídky zpracována profesionálními agenturami za ceny několika desítek tisíc Kč.

Ze všech výše uvedených důvodů považuje předkladatel za dobré zařadit marketing do uvedených ustanovení, neboť bude možno prokazovat v souvislosti s tím vzniklé náklady.

K písm. d): Ustanovení ohledně zajištění prohlídky nemovité věci udává návodný postup směrem k činnosti, která by jako typická měla být provedena ve prospěch uzavření obchodní transakce na jedné straně a v zájmu objektivní informovanosti všech smluvních stran realitní smlouvy na straně druhé.

Nejde přitom jen o dosud standardní prohlídku systémem dohody na místě a čase, nebo např. zajištění příslušných klíčů od všech místností. Předkladatel předpokládá, že pod pojem „prohlídka“ bude možno stále častěji zahrnout také virtuální prohlídku. Je to již dnes typické zejména u „prvoprodejů“ nově dokončovaných nemovitostí nebo uzavírání nájemních smluv u dokončovaných „kancelářských domů“, kde se při virtuální prohlídce navíc dolaďují podmínky technické vybavenosti prostor.

Naopak typickým příkladem klasické prohlídky zůstanou i nadále prodeje starších bytů, větších pozemků s různými úpravami, podzemními stavbami, prohlídky nemovitých věcí v různých ochranných pásmech, zátopových oblastech atd. Forma a způsob zajištění prohlídky se velmi úzce váže na marketingovou strategii každého obchodního případu.

Zařazení zajištění prohlídky nemovité věci v tomto ustanovení však pomůže i samotnému zprostředkovateli. Může se na něj odkázat při požadavku poskytování dostatečné součinnosti, která je pro završení obchodního případu nezbytná.

Častou povinností zajištění klasické fyzické prohlídky budoucím nabyvatelům bývá také její předvedení a zpřístupnění odhadci schválenému v seznamu poskytovatelů hypotečních úvěrů, pokud je to součástí strategie schvalovacího procesu příslušných poskytovatelů hypotečních úvěrů. V případě prodejů rozestavěných domů je dokonce obvyklé, že banka požaduje průběžně, periodicky zpřístupnit dům/stavbu svému odhadci i po dokončeném prodeji, aby mohla následně uvolňovat jednotlivé tranše hypotečního úvěru určeného na dostavbu. Na tuto skutečnost by měl realitní zprostředkovatel kupujícího upozornit.

K písm. e): K obstarání stavebně technické dokumentace přistupovali doposud zprostředkovatelé buď na výslovnou žádost nabídkové smluvní strany, nebo naopak strany druhé. Možnost zajištění dokumentace v různém rozsahu bude nově spíše součástí zprostředkovatelské smlouvy. Může být vázáno na různý stupeň pokročilosti uzavření obchodního případu. Realitní zprostředkovatel by měl zájemci sdělit, zda a za jaké náklady je schopen obstarat stavební dokumentaci k předmětu realitního zprostředkování.

K písm. f) a g): S ohledem na aktuální problematickou praxi realitních zprostředkovatelů se vůči realitnímu zprostředkování neuvádí možnost přímého poskytování právních služeb, uvádí se pouze možnost jejich zprostředkování. Stejně tak je tomu u zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy (v praxi jde především o úschovu kupní ceny). U této činnosti, která bývá předmětem řady sporů, je navíc doplněno přesnější vymezení v § 4.

Dosavadní praxí občas bývaly převody finančních prostředků mezi kupujícím a prodávajícím řešeny úschovou na vázaných účtech realitních zprostředkovatelů. Tato činnost neposkytovala žádná zvýhodnění nebo jistotu ani pro jednu stranu realitní smlouvy. Realitní zprostředkovatel proto nově nebude oprávněn poskytovat úschovu finančních prostředků v rámci zprostředkovávané záležitosti.

K § 4

Jednoznačně se stanoví, že realitní zprostředkovatel není oprávněn nabízet přijímání peněz do úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy. Zprostředkovat tuto úschovu pak může pouze prostřednictvím banky, advokáta či notáře. Tímto ustanovením se deklaruje, že úschova nespadá do zákonné definice realitního zprostředkování.

K § 5

K odst. 1: V souvislosti s implementací tzv. IV AML směrnice se stanoví podmínka bezúhonnosti realitního zprostředkovatele. Bezúhonným není ten, kdo byl odsouzen pro úmyslný trestný čin, nebo pro nedbalostní trestní čin, který spáchal v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování. Tyto podmínky jsou stanoveny proto, že při převodech předmětů realitního zprostředkování dochází k transakcím řádově v hodnotě milionů korun. Požadavek bezúhonnosti má zamezit přístupu osob v minulosti již odsouzených za určené trestné činy ke zprostředkování realitních obchodů a snížit tak riziko jejich zneužití.

K odst. 2: Jedná se o promítnutí výše zmíněné směrnice (IV. AML), která si klade podmínku, že i osoby ve vedení právnické osoby, skuteční majitelé definovaní zákonem o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, a některé další osoby musí být bezúhonné.

K odst. 3: Uvedené ustanovení stanovuje, aby osoby, které jsou členy statutárních orgánů realitního zprostředkovatele nebo v postavení obdobném, informovali realitního zprostředkovatele (a to jak při vstupu do své funkce, tak i v jejím průběhu), zda podmínku bezúhonnosti splňují či nesplňují.

K odst. 4 a 5: Ustanovení stanoví povinnost realitního zprostředkovatele odvolat fyzickou osobu z funkce člena statutárního orgánu (nebo z obdobného postavení) v případě, že nesplňuje požadavek bezúhonnosti. V odstavci 5 je řešena situace, kdy je členem statutárního orgánu právnická osoba, která se dozvěděla, že jí zmocněný zástupce pozbyl bezúhonnosti. Pokud odvolání neprovede tato právnická osoba, musí tak učinit sám realitní zprostředkovatel, nemůže tedy čekat pouze na oznámení právnické osoby, ale musí aktivně jednat. Nedodržení stanovených povinností má na realitního zprostředkovatele zásadní dopad, neboť sankcí je zrušení živnostenského oprávnění realitnímu zprostředkovateli, který nezajistí, aby jeho skutečným majitelem byla osoba splňující podmínky bezúhonnosti podle § 5 odst. 1, nebo neodvolá fyzickou osobu podle § 5 odst. 4 nebo právnickou osobu podle § 5 odst. 5 věty druhé (viz § 20 odst. 3 zákona)

K § 6

K odst. 1, 2 a 3: Stanoví se způsob prokazování bezúhonnosti výpisem z evidence Rejstříku trestů, příp. z jiné evidence u občanů jiného členského státu EU a oprávnění příslušného živnostenského úřadu vyžádat si opis z Rejstříku trestů. Současně pro zjištění skutečných majitelů má živnostenský úřad Ministerstvem spravedlnosti zřízen dálkový přístup do příslušné evidence skutečných majitelů.

K § 7:

K odst. 1 a 2: Zákon stanoví podmínky povinného pojištění pro případ vzniku povinnosti nahradit újmu způsobenou v souvislosti s výkonem činnosti realitního zprostředkovatele, dobu trvání pojištění a výši minimálního limitu pojistného plnění, pro které musí být pojištění sjednáno.

Povinné pojištění odpovědnosti je obecně především nástrojem ochrany zájemce a třetí strany před následky pochybení, opomenutí či jiných neúmyslných kroků pojištěného (realitního zprostředkovatele). Újma tak může vzniknout zejména ztrátou či zničením dokladů, poškozením nemovité věci, případně újmou na zdraví nebo porušením informační povinnosti realitního zprostředkovatele podle § 12.

Povinné pojištění v předkládaném návrhu nebude pokrývat úschovu peněžních prostředků, neboť podle § 4 realitní zprostředkovatel není oprávněn poskytovat úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy v rámci zprostředkovávané záležitosti. Poskytnutí úschovy však může zájemci zprostředkovat s bankou, notářem nebo advokátem.

Výše limitu pojistného plnění byla stanovena s ohledem na praktické zkušenosti týkající se výše plnění u subjektů, které jsou již dnes pojištěny dobrovolně, dále s ohledem na hodnoty běžně obchodované nemovitosti a také se zohledněním k obvyklým pojistným limitům v sousedních zemích. Nejbližší srovnání máme v Rakousku, kde do roku 2016 platila výše limitu 100 000 EUR, ale byla změněna na základě jedné výjimečné pojistné události na 250 000 EUR. Do výše pojistného plnění byla promítnuta také skutečnost, že realitní zprostředkovatel není oprávněn v rámci zprostředkovávané záležitosti poskytovat úschovu.

Navrhovaná výše pojištění je stanovena ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.

Průměrná hodnota realitního obchodu zprostředkovaného vybranými velkými realitními kancelářemi i zástupci menších realitních kanceláří činila v letech 2015 - 2017 cca 890 tis. Kč.

S ohledem na praxi, kdy nejdražší obchody (7% z celkového množství obchodů) mívají standardně individuální připojištění, byl proveden výpočet pojištění pro ostatní obchody. Z těchto ostatních obchodů byla částka stanovena na dvojnásobek průměrné hodnoty.

Pojištění by mělo především zajistit náhradu škody poškozenému klientovi a nemělo by způsobit, že realitní zprostředkovatelé budou buď nepojistitelní, nebo výše pojistného bude natolik vysoká, že tím nastaví nepřekonatelnou bariéru pro malé a střední podnikatele.

Řada realitních zprostředkovatelů má již dnes uzavřené pojištění odpovědnosti, někteří dokonce publikují certifikáty o uzavřeném pojištění s konkrétní pojišťovnou na svých webových stránkách. Členové Asociace realitních kanceláří jsou všichni pojištěni, a to s limitem 500 tis. Kč, za dobu, kdy pojistné události realitních makléřů Asociace realitních kanceláří eviduje, nebyl zaznamenán případ, kdy by výše plnění přesáhla částku 100 tis. Kč.

Pojištění musí být sjednáno u pojistitele, který je oprávněn provádět tuto činnosti na území ČR podle zákona upravujícího pojišťovnictví. Tím je zajištěna možnost uzavírat pojistné smlouvy i u pojistitelů se sídlem mimo území ČR, kteří splňují požadavky takového zákona.

Současně se stanoví limit spoluúčasti. Ten považuje předkladatel za potřebný, protože cílem pojištění je krytí rizika platební neschopnosti povinné osoby v případě povinnosti nahradit újmu. Vysoká sjednaná spoluúčast, motivovaná zájmem dosáhnout na nižší pojistné, by mohla smysl pojištění eliminovat. Hodnota 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění byla stanovena s ohledem na obdobné typy činností.

K odst. 3: S ohledem na ustanovení § 2781 občanského zákoníku zákon připouští výpověď pojistné smlouvy ze strany pojistitele. Zároveň platí, že se umožňuje pojistiteli vypovědět povinné pojištění pouze z důvodů vymezených ve speciální části občanského zákoníku upravující pojištění, tedy pouze ve specifických a oprávněných případech, jako např. v případě, kdy pojištěný porušil svou povinnost oznámit zvýšení pojistného rizika apod. Zároveň občanský zákoník v těchto speciálních případech omezuje možnost výpovědi i časově. Pokud ve stanovené lhůtě pojistitel práva vypovědět pojistnou smlouvu nevyužije, toto právo mu zanikne.

Pokud by tato možnost připuštěna nebyla, mohlo by dojít k situaci, kdy by pojistitelé, resp. pojišťovny, nemusely být schopny nabízet pojištění požadované tímto zákonem. Pravděpodobně by se to týkalo menších pojišťoven, což by znamenalo snížení konkurence na trhu. Zároveň by se přebírání zvýšeného rizika pojistitelem, v případě, kdy by právní úprava obsažená v tomto zákoně neumožňovala reagovat na některé specifické a vysoce rizikové situace, se kterými počítá i občanský zákoník, bezpochyby negativně odrazilo ve stanovení výše pojistného.

K odst. 4: Je stanovena povinnost realitního zprostředkovatele zaslat do 10 pracovních dnů stejnopis smlouvy o pojištění nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy z důvodu prokázání uzavření pojištění. Stejná povinnost je stanovena pro případ změny tohoto pojištění. Povinnost zasílat smlouvy o pojištění souvisí s kontrolní pravomocí MMR podle § 20 odst. 2 zákona.

K § 8:

Zájemce má právo požadovat po realitním zprostředkovateli prokázání pojištění. Stanovení povinnosti prokázat pojištění vychází z běžné praxe v jiných podnikatelských činnostech, kdy podnikatelé prokazují sjednané pojištění (potvrzením či certifikátem, typ se liší podle pojistníka). Potvrzení osvědčuje, že bylo uzavřeno pojištění a jeho platnost. Ustanovení tak umožňuje zájemci informovat se, že realitní zprostředkovatel splnil svou zákonnou povinnost spočívající v tom, že musí být pojištěn pro případ způsobení újmy.

K § 9:

K odst. 1: Smlouva o realitním zprostředkování vychází ze smlouvy o zprostředkování upravené v § 2445 a násl. občanského zákoníku s tím hlavním rozdílem, že závazkem realitního zprostředkovatele ze smlouvy o realitním zprostředkování je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. V praxi však může docházet i k případům, kdy v rámci činnosti zprostředkování nedošlo k uzavření realitní smlouvy, ale došlo pouze k obstarání příležitosti k jejímu uzavření.

Pro smlouvu o realitním zprostředkování se subsidiárně použije obecná úprava občanského zákoníku o zprostředkování (§ 2445 a násl.). Ostatní ustanovení občanského zákoníku se na smlouvu o realitním zprostředkování použijí v případě, že na vztahy z této smlouvy dopadají. Nutno zdůraznit, že smlouva o realitním zprostředkování není výlučně spotřebitelskou smlouvou, neboť na straně zájemce může vystupovat i podnikatel. Proto je pro případy, kdy účelem zákona není ochrana podnikatele v roli zájemce, ale pouze ochrana spotřebitele jako zájemce, použito v některých dalších ustanoveních sousloví „zájemce, který je spotřebitelem“.

K odst. 2: Požadavek na písemnou formu smlouvy o realitním zprostředkování vyplývá z nutnosti zajistit jednoznačnost a prokazatelnost jejího obsahu. Věta druhá tohoto ustanovení upravuje relativní neplatnost, kterou může namítnout jen zájemce.

Jedná se o standardní formulaci, kterou v obdobných případech používá občanský zákoník (§ 1855 a 2237). Následek neplatnosti právního jednání již plyne z § 582 občanského zákoníku.

K § 10:

K odst. 1: Stanoví se povinné náležitosti, které vedle obecných náležitostí zprostředkovatelské smlouvy musí obsahovat smlouva o realitním zprostředkování.

K písm. a): Stanoví se požadavek na jednoznačné označení předmětu realitního zprostředkování. U nemovitých věcí zapsaných ve veřejném seznamu je způsob jejich identifikace popsán v § 8 katastrálního zákona. Např. u družstevního bytu se uvede taková identifikace, která umožní převod nájmu družstevního bytu, anebo převod práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami družstva (viz § 736 zákona o obchodních korporacích).

K písm. b): Stanoví se povinnost uvést výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, a to s ohledem na konkrétní typ realitní smlouvy, jejíž uzavření má být zprostředkováno. Pro případy, kdy není v době uzavření smlouvy o realitním zprostředkování znám konkrétní předmět realitního zprostředkování, pak zákon vyžaduje stanovení způsobu určení kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty. V takových případech musí být výpočet této ceny uveden jednoznačně.

K písm. c): Informační povinnost o výši provize nebo způsobu jejího určení je výslovně uvedena s ohledem na nutnou jednoznačnost jejího stanovení.

Praxe, kdy výše provize byla stanovena velmi nejasným či nejednoznačným způsobem, načež mohl zájemce získat (ať už oprávněný či neoprávněný) dojem, že se tak stalo v jeho neprospěch, tak nebude nadále možná.

Výše provize může být stanovena například konkrétní částkou, procentuálním vyjádřením nebo jiným způsobem, ze kterého je možné provizi jednoznačně dopočítat.

K odst. 2: Typicky se jedná o situace, kdy je smlouva o realitním zprostředkování uzavřena se zájemcem, který neprojevil zájem o žádnou konkrétní nemovitou věc, ale má zájem, aby mu realitní zprostředkovatel nejprve vyhledal vhodné nemovité věci na základě jím zadaných parametrů a kritérií (tedy např. byt v panelovém domě o velikosti 2+1 v konkrétní obci do ceny maximálně 700 tis. Kč). V případě, že by zákon tuto eventualitu neřešil, mohlo by to některým realitním zprostředkovatelům, jejichž činnost se z části (nebo i výhradně) zaměřuje na tuto oblast, způsobit problémy při uvedení zákonem stanovených náležitostí do smlouvy o realitním zprostředkování.

Toto ustanovení se zaměřuje na situace, kdy není znám předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání. V těchto případech je nutné, aby v realitní smlouvě byl předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání uveden alespoň rámcově, tzn. např. s ohledem na určení rozmezí velikosti, místního určení, přibližného stáří dané nemovitosti apod.

K odst. 3:

Uvedené ustanovení jednoznačně stanoví důsledek pro případ, že smlouva o realitním zprostředkování neobsahuje obligatorní náležitosti. Ustanovení posiluje postavení zájemce.

K § 11:

K odst. 1: Uvedená povinnost má zabránit pochybením při sjednávání realitního obchodu. Touto cestou by mělo být zajištěno co nejvíce dostupných informací o předmětu realitního zprostředkování již před podpisem smlouvy o realitním zprostředkování. Cílem je vyšší ochrana zájemce. Návrh nevybočuje významně z dosavadní praxe zavedených realitních zprostředkovatelů, kteří riziko případného marného vynaložení nákladů na pořízení výpisů většinou podstupují, přináší to také konkurenční výhodu. Předkladatel si uvědomuje, že toto ustanovení může zejména pro začínající podnikatele bez dostatečného finančního zázemí znamenat komplikaci v podobě nutných výdajů s nejistým výsledkem, neboť výdaje jsou vynaloženy před uzavřením smlouvy. Je však třeba přihlédnout k tomu, že neexistuje oblast podnikání, které by neobsahovala nějakou rizikovou složku.

K odst. 2: Stanovení aktuálnosti výpisů má předejít některým negativním případům ze současné praxe, kdy realitní zprostředkovatel poskytne již zastaralý výpis z veřejného seznamu, což je z hlediska ochrany zájemce nedostatečné; nemovitá věc může být zásadně zatížena omezením vlastnického práva (např. exekuční řízení, zástavní právo, které omezuje zcizení nemovité věci apod.), přičemž existenci (nebo neexistenci) takového zatížení si může zájemce ověřit především z výpisu z veřejného seznamu.

K odst. 3: V případě, že by realitní zprostředkovatel nepředal zájemci dokumenty uvedené v odstavci 1, je zájemce oprávněn odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování do 14 dnů od jejího uzavření.

K § 12:

K odst. 1: Stanoví se povinnost uvést ve smlouvě o realitním zprostředkování informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu realitního zprostředkování, o nichž realitní zprostředkovatel ví či s ohledem na svoji odbornost vědět má, přičemž u závad a omezení zapsaných k předmětu realitního zprostředkování ve veřejném seznamu nebo veřejném rejstříku postačí informace o existenci takových závad a omezení.

Cílem této informační povinnosti je ochrana zájemce, který v současnosti velmi často od realitního zprostředkovatele informace o samotné existenci závad a omezení váznoucích na předmětu realitního zprostředkování před ani při podpisu smlouvy o realitním zprostředkování neobdrží, přičemž tyto informace mohou mít zásadní vliv na jeho rozhodování, případně i na čerpání peněžních prostředků z hypotečního úvěru.

Častým nedostatkem současné praxe je především to, že realitní zprostředkovatelé nezkontrolují obsah aktuálního výpisu z veřejného seznamu (z katastru nemovitostí) nebo z veřejného rejstříku (z obchodního rejstříku – zástavní právo k podílu v družstvu) před uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování, a zajistí ho až v okamžiku, kdy dochází k podpisu realitní smlouvy.

K odst. 2:

Pokud není znám konkrétní předmět převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání je stanovena povinnost realitnímu zprostředkovateli informovat zájemce v konkrétní lhůtě (14 dní) o závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání a současně předat výpis z veřejného seznamu od okamžiku, kdy tento předmět je již znám.

K odst. 3: Cílem návrhu zákona není zakázat vyskytující se praxi tzv. dvojí provize, pouze se stanoví povinnost informovat zájemce o tom, že má realitní zprostředkovatel právo na provizi v konkrétní výši z důvodu existence smlouvy o realitním zprostředkování, kterou uzavřel již dříve s jiným zájemcem (třetí osoba) ke stejnému předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání. V České republice existuje ve vztahu k osobě plátce provize za realitní zprostředkování řada obchodních modelů, které se často liší region od regionu. Jedním z nich je vybírání provize od obou účastníků realitního obchodu, přičemž ti se o této skutečnosti mnohdy (pokud vůbec) dozví až po jeho ukončení. Výše provize požadované např. od kupujícího nemovité věci má přitom zásadní vliv na celkovou kupní cenu, kterou obdrží prodávající, a proto je znalost veškerých podmínek, za kterých je realitní obchod realizován, pro všechny její účastníky podstatná a má zásadní vliv na jednání o ceně. Snahou tohoto ustanovení je tedy především narovnat podmínky mezi účastníky realitního obchodu a přispět k vyšší transparentnosti ve vztahu k placení provize realitnímu zprostředkovateli.

K odst. 4: Uvedené ustanovení zakládá právo zájemce odstoupit od smlouvy v případě nesplnění informační povinnosti. Výslovné uvedení tohoto práva zájemce by mělo vytvářet dostatečný tlak na kvalitu práce zprostředkovatele v otázce zjištění všech závad a omezení, resp. existence smluvené provize, a předání těchto informací zájemci.

K § 13:

Ustanovení upravuje obecně podmínku pro ujednání obsažená ve smlouvě o realitním zprostředkování, pokud se ve smlouvě odkazuje na další písemnosti.

Inspirací je úprava adhezních smluv (§ 1798 a násl. občanského zákoníku). Ustanovení návrhu zákona chrání zájemce smlouvy o realitním zprostředkování pro případy, kdy se ve smlouvě odkazuje na další povinnosti.

Jde o případy ochrany zájemce v případě, kdy smlouva o realitním zprostředkování odkazuje na další ujednání mimo vlastní text smlouvy. V případě pochybnosti bude muset zprostředkovatel prokázat skutečné seznámení zájemce s příslušným ujednáním, a to nikoliv jen jeho formálním prohlášením ve smlouvě o realitním zprostředkování, že se s takovým ujednáním zájemce seznámil.

K § 14:

Výslovně se stanoví, že ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze zájemci uložit povinnost uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Jde o reakci na stávající nežádoucí praxi řady realitních zprostředkovatelů, kteří se obdobné povinnosti snaží ve smlouvách uvádět i přesto, že toto odporuje povaze zprostředkovatelských smluv. Mimo jiné jde i o zohlednění ustálené soudní judikatury, která obdobná ujednání označuje jako neplatná – viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 330/2002 ze dne 31. 5. 2004, rozsudek KS v Brně sp. zn. 37 C 308/2004 ze dne 1. 7. 2008, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 498/2009 ze dne 26. 7. 2010, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3031/2010 ze dne 8. 6. 2011, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 2572/2010 ze dne 28. 6. 2012, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3448/2012 ze dne 24. 7. 2013, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 694/2011 ze dne 15. 8. 2012 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 5143/2014 ze dne 10. 6. 2015.

Také v tomto případě je použito zúžení ochrany zájemce pouze na případy, kdy se jedná o vztah se zájemcem v postavení spotřebitele. Zavedení ochrany mezi podnikateli by naopak zapříčiňovalo nerovnovážné postavení dvou podnikatelských subjektů.

K § 15:

Ustanovení reaguje na praktiky některých realitních zprostředkovatelů, kteří pouze ve snaze zajistit si co nejdříve a bez dalšího provizi, uzavírají se zájemcem (např. kupujícím) smlouvu o realitním zprostředkování, kde je však jako účastník uvedena i třetí osoba (např. prodávající), která je nejčastěji zastoupena přímo realitním zprostředkovatelem. Ve smlouvě je pak uveden i závazek zájemce uzavřít s třetí osobou příslušnou realitní smlouvu. Tímto postupem však bez přímého vědomí a vůle zájemce i třetí osoby dochází mezi zájemcem a třetí osobou k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí realitní, a to vše aniž by kterýkoli z těchto účastníků měl zájem již v takovém okamžiku a především takovým způsobem uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí realitní. Jediným profitujícím z takové situace je realitní zprostředkovatel, který (aniž by si to většinou zbývající účastníci uvědomili) tak již v řadě případů zprostředkoval uzavření sjednané smlouvy, tj. smlouvy o smlouvě budoucí realitní, čímž si zajistil nárok na provizi.

Takovéto zvyklosti a postupy nejsou dosud napadnutelné, a to pravděpodobně ani v souvislosti s ustanoveními na ochranu spotřebitele. Z pohledu ochrany zájemce ve zprostředkovatelském prostředí v realitním obchodování je však nelze považovat za správné.

Sjednání takové smlouvy o realitním zprostředkování je zakázáno, námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce. Je tím významně posílena jeho pozice. Aby však do rozhodnutí soudu mohly být plněny další povinnosti ze smlouvy, je stanoveno, že vznesením námitky neplatnosti nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran z dalších smluv obsažených v listině. Tím je jednoznačně zajištěna stabilita ostatních ujednání. Např. je možné uvést smlouvy týkající se předkupních práv nebo různých věcných břemen.

K § 16:

Je stanoveno, že pro splnění nebo zajištění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem, který je spotřebitelem, nelze použít směnku nebo šek, neboť se jedná o specifické zajišťovací instrumenty, jejichž užití není pro daný případ žádoucí. Právní úprava směnek a šeků je natolik formalizovaná, že vyžaduje značnou odbornou erudici, kterou nelze spravedlivě od spotřebitele požadovat.

V praxi se jedná především o problém zneužívání blankosměnek, které realitní zprostředkovatelé vyplňují v zásadě dle svého uvážení a vymáhají práva z nich soudně. Problémem jsou i řádně vyplněné zajišťovací směnky, které jsou indosovány (převedeny na další osoby), a pohledávky z nich vymáhá indosatář bez ohledu na to, že všechny závazky z realitního zprostředkování jsou řádně a včas splněny.

Na druhou stranu vyloučení použití těchto nástrojů k zajištění nebo splnění dluhu ve vztahu mezi podnikateli není žádoucí, neboť lze rozumně předpokládat, že podnikatel je v rámci výkonu své podnikatelské činnosti (na rozdíl od spotřebitele) vybaven zvláštními profesními znalostmi a užití těchto nástrojů může být pro něho v rámci vystupování v těchto vztazích běžné.

K § 17:

Výhradní realitní zprostředkování (v praxi označováno často jako „doložka o exkluzivitě“, či „exkluzivní zprostředkovatelská smlouva“) je v současnosti ve zprostředkovatelských smlouvách realitních zprostředkovatelů často využíváno. Cílem zákona není takovou praxi zakázat, ale pojmenovat ji a stanovit podmínky, za kterých může být ujednána, tak, aby nebyla na újmu zájemci.

K odst. 1: Návrh definuje, co se rozumí výhradním realitním zprostředkováním a jaké důsledky takové ujednání má. Právo zájemce na uzavření jiné smlouvy o realitním zprostředkování ke stejnému předmětu realitního zprostředkování s jiným realitním zprostředkovatelem může být omezeno. Výhradním realitním zprostředkováním lze ujednat i takovou podmínku, že zájemce není oprávněn uzavřít realitní smlouvu s třetí osobou sám, tzn. bez součinnosti realitního zprostředkovatele.

K odst. 2: Ustanovení výslovně uvádí podmínku účinnosti smlouvy o výhradním realitním zprostředkování. Ke stejnému předmětu realitního zprostředkování nelze dohodnout účinnost dříve než uzavřením smlouvy o realitním zprostředkování.

K odst. 3: I pro případy výhradního realitního zprostředkování platí, že smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu, přičemž námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce. Platí zde též úprava, že prohlásil-li zájemce, že se seznámil s písemnostmi, na které odkazuje smlouva o realitním zprostředkování a vyplývají-li z okolností vážné pochybnosti, zda k tomu skutečně došlo, musí tuto skutečnost prokázat realitní zprostředkovatel.

K odst. 4: Toto ustanovení, které ujednání výhradního realitního zprostředkování omezuje určitým časovým limitem, je vztaženo pouze na vztah realitního zprostředkovatele a zájemce, který je spotřebitelem, neboť ve vztazích mezi podnikateli by mohl být takový limit bezdůvodně omezující a uváděl by realitního zprostředkovatele do nevýhodné pozice, resp. by z něj mohl činit slabší smluvní stranu. Jedná se o případy, kdy např. zájemcem je developer, který chce prostřednictvím realitního zprostředkovatele realizovat prodej bytů, které jsou v době uzavření smlouvy o realitním zprostředkování ve fázi projektu, jejich výstavba ještě nezapočala a je nutné předpokládat, že realizace takového obchodu bude trvat déle než 6 měsíců. Z tohoto pohledu by byl realitní zprostředkovatel vůči zájemci – podnikateli při ujednání výhradního realitního zprostředkování dle tohoto ustanovení od počátku v nevýhodném postavení.

K § 18:

Pro případy smlouvy o realitním zprostředkování sjednané na dobu neurčitou je podrobněji specifikováno právo na výpověď závazku z takové smlouvy stanovením délky výpovědní doby pro takové případy. Tímto ustanovením není nikterak dotčena možnost smluvních stran ujednat výpověď a její podmínky ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené na dobu určitou, v takovém případě platí § 1998 občanského zákoníku.

K § 19:

Oproti ustanovení § 2447 a 2454 občanského zákoníku váže zákon splatnost provize k jiné skutečnosti. Občanský zákoník splatnost provize obecně váže k uzavření jakékoli zprostředkovávané smlouvy, zatímco zákon splatnost provize váže až k uzavření realitní smlouvy.

K odst. 1 a 2: Splatnost provize je vázána na den uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy.

Tím je dosaženo zvýšené ochrany zájemce, který má oprávněný zájem, aby provize nebyla splatná dříve, než dojde k naplnění účelu realitního zprostředkování, kterým je zprostředkování uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Připouští se však možnost, že si realitní zprostředkovatel a zájemce sjednají splatnost provize k jinému okamžiku, než je den uzavření realitní smlouvy, avšak pouze za podmínky, že zájemce bude ve smlouvě o realitním zprostředkování jasně a srozumitelně poučen, že splatnost provize není v takovém případě vázána na uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy a že splatnost provize může nastat i před jejím uzavřením. Z důvodu ochrany zájemce je však i pro tento případ splatnost provize limitována nejdříve na okamžik obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

Ustanovení reaguje na praxi, kdy někteří zájemci od realitního zprostředkovatele očekávají pouze vyhledání potencionálních klientů a samotné dokončení realitního obchodu (uzavření realitní smlouvy) již realizují ve své vlastní režii bez součinnosti realitního zprostředkovatele, který již do procesu dalšího vyjednávání nijak aktivně nezasahuje.

K odst. 3: Splatnost provize je sice možné primárně sjednat nejdříve ke dni uzavření realitní smlouvy, avšak pro některé případy např. komplikovanějšího zprostředkování je vhodné ponechat realitnímu zprostředkovateli možnost sjednání zálohy na provizi, a to ve výši až dvou třetin sjednané provize, je-li zájemcem spotřebitel.

K odst. 4: Realitnímu zprostředkovateli je obecně přiznáno právo na provizi i v případě, že k uzavření realitní smlouvy dojde až po zániku smlouvy o realitním zprostředkování. Za účelem ochrany zájemce je však výslovně stanoveno zvláštní omezení, na základě kterého takové právo na provizi realitnímu zprostředkovateli po zániku smlouvy o realitním zprostředkování nevznikne, pokud dříve za účinnosti takové smlouvy o realitním zprostředkování nedošlo k uzavření realitní smlouvy z důvodu na jeho straně.

Zákon takto zohledňuje nežádoucí praxi některých realitních zprostředkovatelů, kteří za trvání smlouvy o realitním zprostředkování např. svojí neznalostí či chybnými postupy uzavření realitní smlouvy nepřímo maří, čímž za dobu účinnosti smlouvy o realitním zprostředkování neumožní uzavření realitní smlouvy. Pokud však poté z aktivity zájemce a třetí osoby dojde k uzavření realitní smlouvy, mohl by jinak takový realitní zprostředkovatel ve shodě s obecnou úpravou občanského zákoníku požadovat úhradu provize, což by bylo v rozporu nejen s účelem původně sjednaného zprostředkovatelského vztahu, ale i s obecnou zásadou spravedlnosti a dobrých mravů.

K § 20:

Ustanovení upravuje výkon veřejnoprávní kontroly nad dodržováním tohoto zákona.

Zákon nijak nemění oprávnění dalších orgánů (např. České obchodní inspekce) v jejich kontrolní činnosti v oblasti realitního zprostředkování, a to především z hlediska provádění kontroly obecných požadavků na ochranu spotřebitele.

K odst. 1: Kontrolu bezúhonnosti podle § 5 zákona budou vykonávat živnostenské úřady. Pro potřeby kontroly bezúhonnosti umožní Ministerstvo spravedlnosti živnostenským úřadům nahlížet dálkovým přístupem k údajům o skutečném majiteli podle zákona upravujícího veřejné rejstříky právnických a fyzických osob, tedy do evidence údajů o skutečném majiteli právnické osoby. Ustanovení navíc řeší situaci, kdy se jedná o skutečného majitele zahraniční právnické osoby a rovněž případy, kdy skutečný majitel zahraniční osoby není zapsán v evidenci podobné té, do které se zapisují skuteční majitelé (např. proto, že taková evidence není ve státě jeho sídla vedena).

K odst. 2: Kontrolu uzavřeného pojištění v průběhu výkonu živnosti bude provádět MMR, neboť se jedná o kontrolu povinnosti stanovené jiným než živnostenským zákonem, a není proto nutné, aby tuto kontrolu vykonávaly živnostenské úřady. MMR má již s podobnými kontrolními činnostmi vůči pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou výkonem činnosti podnikatele zkušenost (např. veřejné dražby).

K odst. 3: IV. AML směrnice požaduje, aby příslušné orgány přijaly nezbytná opatření, která by zabránila odsouzeným pachatelům nebo jejich společníkům zastávat řídící funkci nebo být skutečným majitelem realitního zprostředkovatele. Porušení uvedených podmínek bezúhonnosti povede přímo ke zrušení živnostenského oprávnění.

K § 21:

Ustanovení upravuje přestupky podle tohoto zákona a správní tresty (sankce). Zákon umožňuje za porušení povinnosti podle § 7 odst. 1 nebo 2 uložit pokutu do výše 1 000 000 Kč a za porušení povinností podle § 7 odst. 4 pokutu do výše 100 000 Kč. Výše sankcí byla stanovena s přihlédnutím k sazbám ve srovnatelných oblastech podnikání.

K § 22:

Ustanovení stanoví příslušnost MMR k projednávání přestupků.

K § 23:

K odst. 1: Jako obecné pravidlo se stanoví, že práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se řídí dosavadní právní úpravou.

K odst. 2:

Stávající realitní zprostředkovatel, který poskytuje realitní zprostředkování, je povinen uzavřít pojištění odpovědnosti nejpozději do 2 měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.

K části druhé:

K § 24:

K bodu 1: Do přílohy č. 2 živnostenského zákona (vázané živnosti) se navrhuje doplnit novou živnost „Realitní zprostředkování“, a dále do sloupce popisujícího požadovanou odbornou způsobilost popis vzdělání, případně kombinace vzdělání a praxe, či získání profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání.

Protože nová definice magisterských studijních programů vztažená na oblasti vzdělávání a případné zaměření je nová, je vloženo ustanovení, které řeší přechodnou dobu, kdy budou svoji kvalifikaci prokazovat absolventi vysokých škol se studijními programy schválenými před poslední novelizací vysokoškolského zákona.

Dosud se popisovaná profesní kvalifikace v Národní soustavě kvalifikací, kterou na základě zmocnění v uvedeném zákoně vede MŠMT a zveřejňuje jej v Národní soustavě kvalifikací, nazývala „obchodník s realitami“, aktuálně probíhá řízení u MŠMT o změně názvu na „realitní zprostředkovatel“. Důvodem je nutnost oddělit názvoslovím uvedenou profesní kvalifikaci od názvu volné živnosti „Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“, která by mohla být s profesní kvalifikací „obchodník s realitami“ nežádoucím způsobem zaměňována.

Rada vlády pro koordinaci boje s korupcí doporučila k odbornému vysokoškolskému vzdělání připojit jako požadavek navíc jeden rok praxe. Předkladatel nepovažuje tento návrh za dané situace za důvodný. Nastavení kvalifikačních předpokladů vyšlo z obsáhlého rozboru již při přípravě věcného záměru, nebylo zpochybněno ani v rámci připomínkového řízení. Zavedení další praxe neodpovídá nastavení kvalifikačních předpokladů ani u jiných obdobných profesí, či u podobné regulace v systémech nejbližších navrženému zákonu v zahraničí, a to v Rakousku, či na Slovensku.

K bodu 2: Živnost volnou podle § 25 odst. 2 živnostenského zákona budou nadále moci provozovat ti podnikatelé, kteří nebudou vykonávat činnost, která vykazuje znaky činnosti realitního zprostředkovatele podle tohoto zákona, ale dříve byli aktivní v realitní činnosti. Aby byly pojmy stanoveny jednoznačně, navrhuje se přejmenovat dosavadní volnou živnost „58. Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí“ na živnost s názvem „58. Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí“.

Tím bude zcela jednoznačně oddělena činnost realitního zprostředkování od činností spočívajících ve správě a údržbě nemovitostí, které zůstanou nadále volnou živností; nově se navrhuje rozšířit definici volné živnosti o pojem „nákup“ a „prodej“ nemovitostí. Jedná se o důležité ustanovení umožňující například provozování nemovitostních investičních společností, činnost developerů, ale třeba i správu, pronájem a prodej nemovitostí ve svém vlastním portfoliu, či své rodiny (v případě, že taková činnost bude vykazovat znaky podnikání).

K bodu 3:

V příloze č. 5 živnostenského zákona (Seznam živností, jejichž výkon je podnikatel povinen zajistit pouze fyzickými osobami splňujícími odbornou způsobilost, a odborné způsobilosti pro výkon těchto činností) se v souladu s § 7 odst. 6 živnostenského zákona upravuje nová vázaná živnost „Realitní zprostředkování“, pokud je vykonávána fyzickými osobami pro realitního zprostředkovatele.

Obdobně jako u přílohy č. 2 jsou podmínky pro odbornou způsobilost vázány na vzdělání, případně vzdělání a praxi, či získání profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání. Pro uznání odborné kvalifikace státních příslušníků členských států Evropské unie je pak dostačujícím prokázáním odborné způsobilosti předložení dokladu podle zákona č. 18/2004 Sb., o uznávání odborné kvalifikace a jiné způsobilosti státních příslušníků členských států Evropské unie a o změně některých zákonů (zákon o uznávání odborné kvalifikace), ve znění pozdějších předpisů.

K § 25:

K odst. 1: Stanoví se přechodné ustanovení k zániku živnostenského oprávnění vztahujícímu se k poskytování realitního zprostředkování v rámci živnosti ohlašovací volné „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“. Stávající realitní zprostředkovatelé mohou ve své činnosti pokračovat po dobu 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona na základě ohlašovací volné živnosti „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“. Pokud před uplynutím této doby neohlásí živnostenskému úřadu vázanou živnost „realitní zprostředkování“ a nedoloží splnění podmínky odborné způsobilosti, pak jim živnostenské oprávnění k poskytování realitního zprostředkování v rámci živnosti ohlašovací volné „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“ uplynutím této doby zanikne.

Pokud podnikatel hodlá v poskytování služeb realitního zprostředkovatele pokračovat, ohlásí živnostenskému úřadu vázanou živnost „realitní zprostředkování“ a doloží splnění podmínky odborné způsobilosti. Toto ohlášení změny typu živnosti z volné na vázanou je osvobozeno od správního poplatku.

K odst. 2: Pokud realitní zprostředkovatel pokračuje v podnikání podle odstavce 2, je navíc povinen zajistit výkon činnosti fyzickými osobami splňujícími odbornou způsobilost (§ 7 odst. 6 živnostenského zákona a příslušná příloha č. 5) nejpozději do 2 let od nabytí účinnosti zákona. Tato lhůta byla zvolena s ohledem na zkušenosti z jiných typů podnikání.

K části třetí:

K § 26:

Účinnost zákona se stanovuje na 1. ledna 2020.

V Praze dne 21. ledna 2019

Předseda vlády: Ing. Andrej Babiš v.r.

Ministryně pro místní rozvoj:

Ing. Klára Dostálová v.r.