Plný text
23 Cdo 65/2026-585
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Jiřího Němce a soudců JUDr. Bohumila Dvořáka, Ph.D., a JUDr. Pavla Tůmy, Ph.D., ve věci žalobkyně FILKOM, s.r.o., se sídlem v Jedomělicích, č. p. 144, identifikační číslo osoby 45146110, zastoupené Mgr. Milanem Schagererem, advokátem se sídlem v Praze 5, Plzeňská 276/298, proti žalované J. M., zastoupené Mgr. Davidem Macháčkem, advokátem se sídlem v Kladně, T. G. Masaryka 108, o zaplacení 554 222 Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Kladně pod sp. zn. 215 C 36/2017, o dovolaní žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 3. 11. 2021, č. j. 25 Co 188/2021-471, takto:
I. Dovolání se odmítá. II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 13 116 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám zástupce žalobkyně.
Odůvodnění:
1. Žalobkyně se v řízení na žalované domáhala zaplacení částky 544 222 Kč s příslušenstvím s tvrzením, že se žalovanou (a též s dalším spoluvlastníkem) uzavřela dne 17. 8. 2016 kupní smlouvu, podle které nabyla od žalované spoluvlastnický podíl o velikosti 55/96 (a od dalšího spoluvlastníka podíl o velikosti 41/96) k pozemku parc. č. st. XY, jehož součástí je stavba č. p. XY (rodinný dům), a spoluvlastnický podíl id. 55/96 k pozemku parc. č. XY, to vše v katastrálním území XY. Rodinný dům vykazoval vadu na svém založení (nedostatečné základy), jejíž odstranění prodloužilo plánovanou dobu rekonstrukce domu. Žalobkyně tak v řízení požadovala po žalované přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši 475 159 Kč (jež měla i s ohledem na velikost žalovanou převáděného spoluvlastnického podílu kompenzovat celkové náklady žalobkyně na odstranění vady ve výši 829 369 Kč) a ušlý zisk ve výši 79 063 Kč (z celkové výše ušlého zisku 138 000 Kč), který měl žalobkyni vzniknout tím, že pro prodloužení rekonstrukce domu způsobeného nezbytností odstranit i vady, nemohla dům po určitou dobu pronajímat.
2. Okresní soud v Kladně rozsudkem ze dne 1. 2. 2021, č. j. 215 C 36/2017-398, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 554 222 Kč s tam specifikovaným úrokem z prodlení (výrok pod bodem I), zamítl žalobu co do 1% úroku z prodlení z částky 554 222 Kč od 1. 2. 2017 do zaplacení (výrok pod bodem II), rozhodl o povinnosti žalované zaplatit na náhradě nákladů řízení žalobkyni částku 382 068,40 Kč (výrok pod bodem III) a České republice – Okresnímu soudu v Kladně částku 12 424 Kč (výrok pod bodem IV).
3. Krajský soud v Praze v záhlaví označeným rozsudkem změnil rozsudek Okresního soudu v Kladně v napadeném výroku pod bodem III tak, že výše náhrady nákladů řízení činí 368 952 Kč, jinak jej v tomto výroku potvrdil (výrok I), změnil jej v napadeném výroku pod bodem IV tak, že České republice náhradu nákladů řízení nepřiznal (výrok II), potvrdil jej v napadeném výroku pod bodem I (výrok III) a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 26 233 Kč (výrok IV).
4. Rozsudek odvolacího soudu napadla žalovaná včasným dovoláním, v němž navrhla jeho zrušení, jakož i zrušení rozsudku soudu prvního stupně. Spolu s dovoláním podala i návrh na odklad vykonatelnosti rozsudku odvolacího soudu, o kterém bylo rozhodnuto již usnesením Nejvyššího soudu ze dne 14. 7. 2022. č. j. 23 Cdo 1110/2022-553. Poté bylo dovolací řízení přerušeno z důvodu probíhajícího insolvenčního řízení (po zjištění úpadku žalované).
5. Přípustnost dovolání spatřovala žalovaná v tom, že napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky, „zda u předmětné stavby, zde rodinný dům, vybudovaný v roce 1927, kdy v této době neexistovaly závazné normy (právní předpisy) pro budování základů obytných staveb, které by stanovovaly hloubku a kvalitu základů obytných staveb, by se v současné době jednalo o vadu v podobě absence založení domu ve smyslu ust. § 2099 odst. 1“ zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), při jejímž řešení se podle žalované odvolací soud odchýlil od rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2011, sp. zn. 33 Cdo 896/2010 (který je – stejně jako dále citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu – veřejnosti dostupný – na https://www.nsoud.cz), podle nějž nelze považovat za vadu např. v případě velmi starého domu jeho běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti domu odpovídá jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby (např. napadení krovů dřevokazným hmyzem). Žalovaná v souvislosti s tím namítla též extrémní nesoulad provedeného dokazování se závěry odvolacího soudu (i soudu prvního stupně).
6. Podle žalované ze skutkového stavu vyplývalo, že nešlo o vadu, či skrytou vadu. Poukazovala na to, že žalobkyně měla dům k dispozici více než dva měsíce před koupí, že společnost Inprostav Slaný, s.r.o., pro žalovanou ještě před podpisem kupní smlouvy vyhotovila detailní rozpočet případné rekonstrukce domu a nástavby dalšího obytného patra, které žalobkyně plánovala, že na domě byla viditelná prasklina a že žalobkyni bylo velmi dobře známo stáří domu, který byl de facto za plánovanou životností. K živostnosti staveb poukázala na právní předpisy, podle nichž činí životnost ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně. Žalovaná též s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 16. 6. 2009, sp. zn. 25 Cdo 1619/2007, vyjádřila pochybnost o své případné pasivní legitimaci k možné škodě, kterou podle ní mohla způsobit společnost Inprostav Slaný, s.r.o., resp. projektant (statik), neboť základem každé projektové dokumentace či plánování zásadní rekonstrukce budovy, kdy se může měnit statika domu, je právě statický posudek.
7. Žalovaná dále vytkla soudům obou stupňů pochybení v jejich postupu, nevypořádali-li se s její námitkou, že žalobkyně vystupovala v postavení podnikatele – profesionála, neboť předmětnou nemovitost nabyla za účelem podnikatelské činnosti, a že žalovaná vystupovala v postavení spotřebitele, tedy slabší strany. Také namítala nesprávný postup odvolacího soudu ohledně stanovení možné slevy z kupní ceny, nepřihlédl-li odvolací soud k tomu, že si žalobkyně s dalším spoluvlastníkem v dohodě o narovnání sjednala poskytnutí slevy z kupní ceny ve výši 250 000 Kč a že sama žalovaná poskytla další slevu ve výši 50 000 Kč za údajné vymontování topení z domu.
8. Žalobkyně ve vyjádření k dovolání navrhla jeho odmítnutí pro nepřípustnost.
9. Nejvyšší soud v dovolacím řízení postupoval a o dovolání rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (srov. čl. II bod 1 zákona č. 286/2021 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony), dále jen „o. s. ř.“.
10. Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
11. Přípustnost dovolání nemůže založit otázka, zda šlo o vadu prodávané věci, neboť při jejím řešení se odvolací soud neodchýlil od žalovanou citovaného rozhodnutí (jehož závěry jsou v rozhodovací praxi dovolacího soudu reflektovány i ve vztahu k právní úpravě § 2099 odst. 1 o. z. – srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2021, sp. zn. 33 Cdo 764/2019, ze dne 27. 9. 2022, sp. zn. 23 Cdo 2386/2022, a ze dne 28. 8. 2025, sp. zn. 33 Cdo 1664/2025). Žalovaná ve svých úvahách pomíjí, že odvolací soud – shodně se soudem prvního stupně – vycházel ze skutkových zjištění o tom, že zjištěná vada domu (nedostatečné, resp. téměř řádné základy v nepodsklepené části domu) nebyla nedostatkem vyplývajícím obecně ze stáří domu postaveného v roce 1927 (oproti přesvědčení žalované k této skutečnosti odvolací soud při hodnocení otázky, zda se jedná o vadu, zjevně přihlížel) a jeho běžného opotřebení, ale byla důsledkem nevhodného provedení založení domu, již v době jeho výstavby, tj. že stavební provedení základů domu (mimo podsklepené části) bylo nedostatečné, neboť dům byl vybudován na mělkých základech z opuky. Přestože v době výstavby domu neexistovaly závazné normy (právní předpisy) pro budování základů obytných staveb, provedení základů nerespektovalo přiměřené očekávání na živostnost domu (na rozdíl od nadzemní části domu, která byla vybudována v běžném dokonalém standardu). Jinak řečeno, akcentovala-li žalovaná v dovolání, že dům starý skoro 100 let byl vzhledem ke svému stáří, míře opotřebení, neprovedené rekonstrukci, běžnému způsobu užívání a údržby za hranicí své životnosti, tedy i původně dostatečné založení budovy mohlo být běžným opotřebením již za svou životností, přehlédla, že odvolací soud za vadu nepovažoval opotřebení základů, ale nedostatečnou hloubku jejich založení a jejich nestandardní stavební provedení již při výstavbě, na rozdíl od dalších nadzemních částí budovy, které byly provedeny standardním způsobem (a při stejném stáří domu vady bránící užívání domu nevykazovaly).
12. Zpochybňovala-li žalovaná dále úvahy odvolacího soudu tvrzením o možnosti kupující (žalobkyně) vadu zjistit, vycházela z jiných (vlastních) skutkových zjištění, než z jakých při právním posouzení vyšly soudy nižších stupňů. Při úvaze o tom, zda je právní posouzení věci odvolacím soudem správné, však Nejvyšší soud vychází (musí vycházet) ze skutkových závěrů odvolacího soudu a nikoli z těch skutkových závěrů, které v dovolání na podporu svých právních argumentů nejprve zformuluje sám dovolatel (srov. například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. 1. 2017, sp. zn. 32 Cdo 5632/2016, popř. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 10. 2015, sp. zn. 29 Cdo 4245/2014).
13. Žalovaná v této souvislosti poukázala i na údajný extrémní rozpor závěrů soudů nižších stupňů s provedeným dokazováním ohledně nedostatečně založených základů. O tzv. extrémní rozpor, jak plyne např. z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. 9. 2019, sp. zn. 33 Cdo 2502/2018, jde v situaci, kdy je zjištění skutkového stavu prima facie natolik vadné, že by k němu soud nemohl při respektování základních zásad hodnocení důkazů (srov. § 132 o. s. ř. a násl.) nikdy dospět. Tato námitka však přípustnost dovolání nezakládá, neboť v posuzované věci se nejedná o případ, v němž by skutková zjištění soudů byla natolik vadná, že by ve svém důsledku představovala porušení práv garantovaných čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (srov. nálezy Ústavního soudu ze dne 17. 12. 2014, sp. zn. I. ÚS 3093/13, ze dne 13. 12. 2007, sp. zn. II. ÚS 2070/07, nebo ze dne 3. 5. 2010, sp. zn. I. ÚS 2864/09, a stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS st. 45/16). Dovolací argumentace žalované je pouhou polemikou s hodnocením závěrů znaleckých posudků a dalších důkazů, které odvolací soud učinil v souladu se zásadou volného hodnocení důkazů, a přípustnost dovolání založit nemůže.
14. Dovolání není přípustné ani pro řešení otázky pasivní legitimace žalované ve vztahu k nároku na náhradu škody, neboť i v rámci uplatnění této námitky žalovaná vychází z vlastního skutkového závěru o tom, že žalobkyně byla schopna vadu rozpoznat při součinnosti se společností Inprostav Slaný, s.r.o. Takový skutkový závěr však odvolací soud neučinil. Nadto rozsudek Nejvyššího soudu, na který žalovaná odkazovala v dovolání nebyl případný, neboť v něm byl posuzován zcela odlišný skutkový stav (vznik škody průsakem vody do sklepních prostor rodinného domu, jehož příčinou byla, kromě chybně zpracovaného projektu stavby, který nezohledňoval působení podzemních vod, také nesprávně provedená stavba domu zhotovitelem), než jaký byl posuzován odvolacím soudem v nyní řešené věci (vznik škody zpožděním realizace rekonstrukce kupovaného domu v důsledku nutnosti odstranění vady základů domu).
15. Podle § 241a odst. 2 o. s. ř. v dovolání musí být vedle obecných náležitostí (§ 42 odst. 4) uvedeno, proti kterému rozhodnutí směřuje, v jakém rozsahu se rozhodnutí napadá, vymezení důvodu dovolání, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání (§ 237 až § 238a) a čeho se dovolatel domáhá (dovolací návrh).
16. Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi opakovaně zdůrazňuje, že požadavek, aby dovolatel uvedl, v čem spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání, je podle § 241a odst. 2 o. s. ř. obligatorní náležitostí dovolání. V dovolání, které může být přípustné jen podle § 237 o. s. ř. (jako je tomu v posuzované věci), je dovolatel povinen vymezit (pro každý jednotlivý dovolací důvod), které z tam uvedených hledisek považuje za splněné, přičemž k projednání dovolání nepostačuje pouhá citace textu ustanovení § 237 o. s. ř. obsahujícího čtyři vzájemně se vylučující kritéria přípustnosti dovolání, které vedle sebe současně nemohou obstát. Z dovolání tedy musí být zřejmé, od jaké konkrétní ustálené rozhodovací praxe dovolacího osudu se v napadeném rozhodnutí odvolací soud odchýlil při řešení konkrétní právní otázky, která konkrétní otázka hmotného či procesního práva (dosud judikaturně neřešená) má být dovolacím soudem vyřešena, která konkrétní (již opakovaně judikaturně řešená) otázka je v rozhodovací praxi dovolacího soudu rozhodována vzájemně rozdílně, případně od kterého (svého dříve přijatého) řešení se dovolací soud má nyní při řešení konkrétní právní otázky odklonit (vyřešit ji nyní jinak).
17. V nyní posuzované věci žalovaná ve vztahu k dalším dovolacím námitkám týkajícím se postavení účastníků (žalobkyně jako podnikatelky a žalované jako spotřebitelky) a postupu odvolacího soudu při stanovení slevy z kupní ceny, v dovolání řádně neuvedla, v čem spatřuje naplnění některého z předpokladů přípustnosti dovolání podle § 237 o. s. ř. V úvodu dovolání pouze citovala ustanovení § 237 o. s. ř., aniž by z dalšího obsahu dovolání bylo zřejmé, který z předpokladů přípustnosti dovolání tam uvedených je podle ní naplněn ohledně těchto dalších námitek. Nedostála tak v této části výše uvedeným požadavkům na obsahové náležitosti dovolání, neboť uvedenou argumentací vymezila toliko (další) dovolací důvody. Požadavek uvést, v čem dovolatel spatřuje splnění předpokladů přípustnosti dovolání podle § 237 o. s. ř., je však odlišný od požadavku na vymezení dovolacího důvodu, jež spočívá obvykle ve vylíčení právní argumentace, pro kterou považuje dovolatel právní posouzení věci za nesprávné. Jestliže zákonodárce kromě této argumentace požaduje také vyjádření se k relevantní judikatuře Nejvyššího soudu, pak nelze z pouhého vylíčení dovolacího důvodu usuzovat, že dovolatel již nemusí plnit požadavek plynoucí z § 241a odst. 2 o. s. ř. (srov. též stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. Pl. ÚS-st. 45/16).
18. Vytčené nedostatky obligatorních náležitostí dovolání již nelze odstranit, neboť lhůta pro podání dovolání, během níž tak bylo možno učinit (srov. § 241b odst. 3 větu první o. s. ř.), uplynula. Jde přitom o vady, jež brání pokračování v dovolacím řízení, neboť v důsledku absence uvedených náležitostí nelze posoudit přípustnost dovolání v této části.
19. S ohledem na výše uvedené Nejvyšší soud, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), dovolání žalované odmítl podle § 243c odst. 1 o. s. ř. pro nepřípustnost (a v části též pro vady).
20. Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení není třeba odůvodňovat (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalovaná dobrovolně, co jí ukládá toto vykonatelné rozhodnutí, může se žalobkyně domáhat výkonu rozhodnutí.
V Brně dne 24. 2. 2026
Mgr. Jiří Němec předseda senátu