Plný text
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců Mgr. Lucie Jackwerthové a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., ve věci žalobce města Petřvald, se sídlem v Petřvaldu, náměstí Gen. Vicherka 2511, IČO 00297593, zastoupeného JUDr. Markem Křížem, Ph.D., advokátem se sídlem v Karviné, Masarykovo nám. 91/28, proti žalovaným 1) S. Ž., zastoupenému JUDr. Michalem Černým, LL.M., advokátem se sídlem v Brně, Loosova 355/12 a 2) B. Ž., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu v Karviné - pobočky v Havířově pod sp. zn. 113 C 53/2023, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 28. 5. 2025, č. j. 11 Co 200/2024-201, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému 1) na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2 750 Kč k rukám JUDr. Michala Černého, LL.M., advokáta se sídlem v Brně, Loosova 355/12, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.
III. Ve vztahu mezi žalobcem a žalovanou 2) nemá žádný z účastníků právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
1. Žalobce se domáhal vyklizení v žalobě specifikovaného bytu, jehož společnými nájemci byli žalovaní na základě nájemní smlouvy z 30. 11. 2016, ve znění pozdějších dodatků (dále jen „nájemní smlouva“ či „smlouva“). Nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2018, přičemž doba nájmu byla na základě dodatků ke smlouvě prodloužena do 31. 12. 2022. Žalovaní byli žalobcem opakovaně upozorňováni, že nemá dále zájem na prodloužení nájemní smlouvy a že jsou povinni byt k 31. 12. 2022 vyklidit, k čemuž však doposud nedošlo.
2. Okresní soud v Karviné-pobočka v Havířově (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27. 3. 2024, č. j. 113 C 53/2023-67, uložil žalovaným povinnost byt vyklidit do 15 dnů od právní moci rozsudku (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).
3. Na základě odvolání žalobců Krajský soud v Ostravě (odvolací soud) rozsudkem ze dne 28. 5. 2025, č. j. 11 Co 200/2024-201, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výroky II a III).
4. Odvolací soud převzal skutková zjištění soudu prvního stupně, která doplnil o další zjištění relevantní pro výklad nájemní smlouvy, jenž byl pro rozhodnutí ve věci stěžejní. Zjistil, že před uzavřením nájemní smlouvy byli žalovaní pracovníkem žalobce ujištěni, že v bytě mohou bydlet doživotně, budou-li o to mít zájem [a nenastane-li žádný z důvodů ukončení nájemního poměru podle čl. III. odst. 2. písm. b), c) a d) smlouvy]. Teprve po tomto ujištění o obsahu příslušné pasáže návrhu nájemní smlouvy žalovaní její text dne 30. 11. 2016 podepsali. Podle čl. III. odst. 1. smlouvy je nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou 2 let od 1. 1. 2017 s možností prodloužení nájmu vždy nejvíce o další 2 roky v případě zájmu nájemce v nájemním vztahu pokračovat. Žalovaní později podepsali rovněž dva dodatky k nájemní smlouvě, stejně jako další nájemci bytů v domě, nepředcházelo tomu však žádné další ústní jednání se zástupci žalobce či vysvětlení, co je skutečným úmyslem žalobce. Podle čl. I. dodatku č. 1 ke smlouvě o nájmu bytu ze dne 30. 11. 2016, který byl uzavřen dne 3. 10. 2018, se bod III. odst. 1., odst. 2 smlouvy mění takto: Smlouva se uzavírá na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2020. V obsahově téměř identickém čl. I. dodatku č. 2 ke stejné nájemní smlouvě, který byl uzavřen dne 6. 11. 2020, byl pouze údaj o trvání nájemního poměru vymezen odlišně jako doba od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2022. Ve zbývající části jsou znění obou dodatků shodná. Podle části II. odst. 1. obou dodatků v ostatním zůstává smlouva o nájmu bytu ze dne 30. 11. 2016 nezměněna.
5. Po právní stránce odvolací soud vyšel při výkladu smlouvy z pravidel obsažených v § 555 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) a poukázal také na judikatorní závěry Nejvyššího soudu týkající se interpretačních pravidel. Vysvětlil, že za popsaných okolností nemohli žalovaní přikládat obsahu dodatků č. 1 a č. 2 ten význam, který mu vzhledem ke svému úmyslu přikládal žalobce. Je tak třeba podle § 556 odst. 1 věta druhá o. z. akceptovat jejich výklad obou dodatků, tedy, že změnu původní nájemní smlouvy vnímali pouze jako změnu údaje o době dalšího trvání nájemního vztahu (o 2 roky) ve smyslu jeho aktualizace. Text obou dodatků (v úvodní části a v čl. I.) připouštěl dvojí výklad výrazu „mění se“ … smlouva o nájmu bytu. Dodatky lze interpretovat buď v tom smyslu, že smlouva se uzavírá na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2020, resp. od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2022, a to bez vlivu na další obsah původní smlouvy, tedy se zachováním práva opce nájemců, anebo (podle žalobcova výkladu) šlo o změnu smlouvy spojenou se zánikem opčního práva žalovaných. V pochybnostech o tom, který z výkladů preferovat, je třeba podle § 557 o. z. vyložit zmíněný výraz „mění se“ k tíži žalobce, který uvedenou značně nejasnou formulaci použil jako první. Proto uzavřel, že nájemní poměr žalovaných pokračoval rovněž po datu 31. 12. 2022 podle § 2201 o. z. a žalovaní užívali byt v době následující po uvedeném dni dle nájemní smlouvy podle § 2255 odst. 1 o. z., nikoli bez právního důvodu. Žalobce proto nebyl k žalobě o vyklizení bytu podle § 1040 o. z. aktivně legitimován.
6. Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání žalobce proti rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§ 240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), se zabýval jeho přípustností a z posléze vyložených důvodů jej podle § 243c odst. 1, 2 o. s. ř., odmítl, neboť není podle § 237 o. s. ř. přípustné.
7. Dovolatelova otázka „zdali je potřeba zvlášť adresně vysvětlovat vůli jednající osoby, pokud adresát tohoto projevu vůle obdrží jednoznačný písemný text, přičemž zákonná norma nepřikazuje u tohoto právního jednání jakoukoli formu jeho projednání a adresát právního jednání nevznesl před či při akceptaci tohoto právního jednání žádné námitky, ani se nedožadoval jeho vysvětlení, ale bezvýhradně jej akceptoval, s tím, že své vnitřní výhrady a námitky adresátovi právního jednání žádným způsobem nesdělil“ nezakládá přípustnost dovolání, neboť odvolací soud se při výkladu právního jednání neodchýlil od požadavků formulovaných v ustálené rozhodovací praxi dovolacího soudu, jimiž se při výkladu právního jednání soudy mají řídit.
8. Jak bylo vysvětleno v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019 (na který poukázal jak odvolací soud, tak dovolatel), výkladu podléhá zásadně každé právní jednání, bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Je tomu tak již proto, že sám závěr o jednoznačnosti (jasnosti) určitého právního jednání je výsledkem jeho výkladu. Ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování. Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje § 556 odst. 1 věta prvá o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží (srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 3. 2025, sp. zn. 26 Cdo 3407/2024).
9. Při výkladu sporných dodatků nájemní smlouvy se odvolací soud těmito hledisky důsledně řídil, vycházel z jejich jazykového výkladu, avšak neopomněl zohlednit ani význam těchto ustanovení v kontextu celého právního jednání, a zejména se zabýval úmyslem účastníků vyplývajícím z citovaných dodatků (srov. výslechy účastníků, listinné důkazy). Jelikož ani postupem podle § 556 o. z. (zejména s přihlédnutím k předchozímu chování stran) nedospěl k jednoznačnému významu výrazu „mění se“, použil výkladové pravidlo zakotvené v § 557 a text dodatku č. 2, připouštějící dva možné výklady, vyložil k tíži dovolatele.
10. Namítá-li dovolatel, že výklad provedený odvolacím soudem je nesrozumitelný, neodůvodněný a překvapivý, uplatňuje jiný dovolací důvod (vadu řízení), než který je uveden v § 241a odst. 1 o. s. ř. (a tedy dovolací důvod nezpůsobilý). Nad rámec uvedeného dovolací soud přesto pokládá za potřebné dodat, že z rozhodnutí odvolacího soudu jsou seznatelné úvahy a závěry, jež odvolací soud učinil; je srozumitelné a nelze ho považovat za nepřezkoumatelné, neboť odvolací soud racionálně, pečlivě a v souladu s interpretačními pravidly vysvětlil, proč sporný dodatek ke smlouvě i po zvážení všech do úvahy připadajících okolností považoval za nejasný, a proč přistoupil k výkladu v neprospěch dovolatele.
11. Nejvyšší soud proto dovolání podle § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítl.
12. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (§ 243f odst. 3 věta druhá o. s. ř.); proto se výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení neodůvodňuje.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li povinný dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na exekuci (soudní výkon rozhodnutí).
V Brně dne 14. 1. 2026
JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu