26 Cdo 362/2025

Plný text

Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Jitky Dýškové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., v právní věci žalobkyně B. K., zastoupené Mgr. Luďkem Voigtem, advokátem se sídlem ve Svinařově, Hlavní 241, proti žalovaným 1) městské části Praha 3, se sídlem v Praze, Havlíčkovo náměstí 700/9, IČO 00063517, a 2) hlavnímu městu Praha, se sídlem v Praze, Mariánské náměstí 2/2, IČO 00064581, oběma zastoupeným JUDr. Tomášem Holoubkem, advokátem se sídlem v Praze 3, Sudoměřská 185/10, o nahrazení projevu vůle, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 3 pod sp. zn. 6 C 512/2022, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 14. 8. 2024, č. j. 91 Co 116/2024-126, takto:

I. Dovolání se odmítá.

2. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 14. 8. 2024, č. j. 91 Co 116/2024-126, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení účastníků (výrok II).

3. Odvolací soud vyšel shodně se soudem prvního stupně ze skutkových zjištění, podle kterých rozhodnutím zastupitelstva městské části Praha 3 (první žalovaná) ze dne 12. 6. 2018 byla schválena privatizace konkrétních bytových jednotek v domě, v němž je nájemkyní bytu žalobkyně, oprávněným nájemcům. Mezi vybranými bytovými jednotkami byla i bytová jednotka žalobkyně. Součástí rozhodnutí zastupitelstva o privatizaci bytových jednotek byl soubor pravidel pro převod bytů. Žalobkyni byly v souladu s těmito pravidly postupně zaslány dvě písemné nabídky k uzavření kupní smlouvy (převodu bytové jednotky). První nabídku ze dne 24. 9. 2018 si žalobkyně v úložní době na poště nevyzvedla. První žalovaná proto žalobkyni zaslala druhou nabídku, která se do její dispozice dostala dne 10. 1. 2019. Podle výše citovaného pravidla pro převod bytů nájemcům, které bylo výslovně uvedeno i v nabídce doručené žalobkyni, se přijetím této nabídky ve lhůtě rozumí předání vyplněné a podepsané návratky a následné podepsání kupní smlouvy do 12 měsíců ode dne doručení nabídky. Žalobkyně doručila první žalované v otevřené lhůtě pouze vyplněnou návratku se svými údaji. K podpisu kupní smlouvy a k jejímu předání však do 10. 1. 2020 nedošlo.

4. Po právní stránce věc posuzoval dle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). K námitce žalobkyně, že první žalovaná nemohla jednostranně rozšířit podmínky k přijetí nabídky i na podpis kupní smlouvy v prekluzivní lhůtě, uvedl, že odborná literatura spojuje lhůtu pro přijetí nabídky se lhůtou pro úhradu kupní ceny, přičemž nedodržení jedné či druhé lhůty vede k zániku předkupního práva. Překupní právo nájemce k bytové jednotce při jejím prvním převodu je předkupním právem zákonným a je upraveno v rámci zvláštního ustanovení o převodu jednotky v § 1187 o. z., který obsahuje odlišně stanovenou lhůtu pro přijetí nabídky, neuvádí však žádné podmínky pro úhradu kupní ceny. Z tohoto důvodu je namístě použít úpravu obecnou (§ 2148 o. z.). Jestliže první žalovaná stanovila lhůtu pro přijetí nabídky v délce trvání 12 měsíců, šlo o lhůtu výrazně delší, než požaduje zákonodárce v ustanovení § 1187 odst. 1 o. z. (6 měsíců). Tato lhůta počala běžet dnem následujícím poté, kdy se nabídka dostala do sféry dispozice žalobkyně. V této lhůtě projevila žalobkyně pouze zájem o převod bytové jednotky vyplněním „návratky“, nesplnila však podmínku navazující, která spočívala v podpisu a předání kupní smlouvy o převodu jednotky, případně i v zaplacení (části) kupní ceny. Lhůta pro přijetí nabídky byla totiž v tomto případě spojena s podpisem kupní smlouvy. Jelikož žalobkyně výše popsanou podmínku ve dvanáctiměsíční lhůtě nesplnila, její předkupní právo ze zákona zaniklo (§ 1187 odst. 1 věta třetí o. z.).

5. Dovolání žalobkyně (dovolatelky) proti rozsudku odvolacího soudu Nejvyšší soud projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“), ale neshledal jej přípustným, neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu je v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu, od níž není důvod se odchýlit.

6. Již za předchozí právní úpravy (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále jen „obč. zák.“) dospěla soudní praxe k závěru, že předkupní právo se realizuje na podkladě nabídky povinného, která se vykoná ohlášením všech podmínek; jde-li o nemovitost, musí být písemná (§ 605 věta třetí obč. zák.). Není-li dohodnuta jiná doba, musí oprávněná osoba vyplatit nemovitost do dvou měsíců po nabídce (§ 605 věta první obč. zák.). K účinném přijetí nabídky dochází vyplacením ceny věci oprávněnou osobou v zákonné dvouměsíční lhůtě (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2007, sp. zn. 22 Cdo 1996/2005). Taktéž forma přijetí nabídky předkupního práva musí naplnit požadavky zákona na uzavření smlouvy o převodu věcného práva k nemovitosti. Uzavření smlouvy o převodu nemovitostí není důsledkem jakéhokoliv čestného prohlášení adresáta návrhu (obláta) o přijetí návrhu, ale jen prohlášení provedeného písemnou formou na téže listině, na které je návrh na uzavření smlouvy (k tomu rozsudek Nejvyššího soudu ze 14. 12. 1999, sp. zn. 22 Cdo 114/99, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 17/2001).

7. V případech zákonného předkupního práva je namístě aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu podle § 2140 a násl. o. z. (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2003, sp. zn. 33 Odo 178/2003, nebo ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 33 Cdo 4737/2018, a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 3407/2015), s určitými výjimkami pro speciální úpravu zákonného předkupního práva nájemce pro oblast bytového spoluvlastnictví obsaženou v ustanovení § 1187 o. z. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 12. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2923/2022; ústavní stížnost podanou proti tomuto rozhodnutí Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 18. 4. 2023, sp. zn. III. ÚS 715/23).

8. V nyní projednávané věci se výše uvedené závěry promítnou tak, že byla-li předmětem předkupního práva nemovitost, nepostačuje pro naplnění podmínek pro uskutečnění koupě samotný projev vůle, jímž žalobkyně (předkupník) oznamuje, že se rozhodla pro uplatnění předkupního práva, ale je třeba dodržet všechny zákonné požadavky pro právní jednání týkající se převodu nemovitosti. Ačkoli žalobkyně vyplněním „návratky“ sdělila dne 6. 1. 2020, že nabídku na odkup předmětné nemovitosti přijímá, k vlastnímu právnímu jednání, jehož obsahem by byl převod vlastnického práva, již nedošlo, a to ani ve lhůtě prodloužené první žalovanou oproti zákonnému požadavku na 12 měsíců. Ve vztahu k nemovitosti je třeba za uplatnění předkupního práva považovat okamžik akceptace nabídky prodávajícího, tedy uzavření kupní smlouvy, se všemi specifiky týkajícími se převodu vlastnického práva k nemovitosti (písemná forma, jedna listina). Namítá-li dovolatelka, že první žalovaná v rozporu s § 1187 o. z. „rozšířila podmínky přijetí nabídky i na podpis kupní smlouvy“, pak to svědčí o nepochopení podstaty akceptace nabídky předkupního práva k nemovitosti, která v tomto případě spočívá právě v podpisu kupní smlouvy.

9. Dovolací soud nepřehlédl ani sdělení dovolatelky, že rozsudek odvolacího soudu napadá výslovně „ve všech výrocích“. Napadá-li dovolatelka tedy rovněž výrok o nákladech odvolacího řízení, činí tak zřejmě jen formálně, neboť ve vztahu k tomuto výroku postrádá dovolání jakékoli odůvodnění. Navíc by ani nebylo přípustné [§ 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř.].

10. Bylo-li dovolání odmítnuto, nemusí být rozhodnutí o náhradě nákladů dovolacího řízení odůvodněno (srov. § 243f odst. 3 větu druhou o. s. ř.).

Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.

V Brně dne 22. 7. 2025

JUDr. Jitka Dýšková
předsedkyně senátu