Plný text
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“).
Podle § 237 o. s. ř. není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle § 239 o. s. ř. je přípustnost dovolání oprávněn zkoumat jen dovolací soud.
Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Uplatněním dovolacího důvodu podle § 241a odst. 1 o. s. ř. není zpochybnění skutkových zjištění, z nichž soudy při právním posouzení věci vycházely; skutkové námitky (ať již je namítána nesprávnost skutkových zjištění nebo jejich neúplnost) proto nemohou – až na výjimky – založit přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř. (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 6. 2. 2017, sp. zn. 32 Cdo 5462/2016, ze dne 26. 3. 2019, sp. zn. 23 Cdo 4601/2018, ze dne 4. 6. 2019, sp. zn. 25 Cdo 159/2019, ze dne 14. 12. 2022, sp. zn. 33 Cdo 2723/2022, ze dne 28. 3. 2023, sp. zn. 33 Cdo 3820/2022, nebo ze dne 28. 3. 2023, sp. zn. 33 Cdo 305/2023). Skutkový základ sporu, který byl podkladem pro právní posouzení věci odvolacím soudem, je v dovolacím řízení zásadně nezpochybnitelný; dovolací soud z něj vychází. To žalovaní opomíjejí, když oproti odvolacímu soudu prosazují, že záměr žalobců stavět na převáděných pozemcích rodinné, resp. rekreační bydlení neznali („žalobci nespecifikovali jimi plánovaný typ bydlení“), ani k tomuto účelu pozemky nenabízeli. S námitkou žalovaných, že při podání inzerátu nemohli zohlednit závěry obsažené v negativním závazném stanovisku AOPK, jelikož bylo vypracováno až po uzavření kupní smlouvy, se odvolací soud vypořádal tak, že žalovaná, která v závazkovém vztahu vystupovala současně jako prodávající a jako realitní makléřka, měla podle § 2446 o. z. a § 12 ZoRZ povinnost disponovat při prodeji úplnými informacemi o prodávaných nemovitostech a před uzavřením smlouvy je kupujícím (žalobcům) sdělit; v době uzavření kupní smlouvy měla mít zajištěno i závazné stanovisko AOPK relevantní pro posouzení, zda je na předmětných pozemcích možná výstavba. Odkaz žalovaných na neexistující rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1333/2020, je bezcenný.
Ani námitkami, že odvolací soud nesprávně vyhodnotil stanovisko AOPK, že nezjišťoval, jakým způsobem žalobci získali kopii realitního inzerátu a nevzal náležitě v potaz, že projektová dokumentace obsahuje řadu nesrovnalostí, žalovaní nenapadají žádný právní závěr vyplývající z hmotného nebo procesního práva, na němž je napadené rozhodnutí založeno, nýbrž viní odvolací soud, že zatížil řízení vadami, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. K vadám řízení (jsou-li skutečně dány) však dovolací soud přihlédne jen tehdy, je-li dovolání přípustné (srov. zejména § 242 odst. 3 o. s. ř.); samy o sobě nejsou způsobilé přípustnost dovolání založit. Nejde totiž o otázku správnosti či nesprávnosti právního posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř., nýbrž o případnou existenci či neexistenci vady řízení (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 2. 2014, sp. zn. 23 Cdo 2758/2013, ze dne 28. 8. 2014, sp. zn. 30 Cdo 185/2014, a ze dne 23. 7. 2014, sp. zn. 30 Cdo 2266/2014). Nadto výhrady žalovaných k vyhodnocení negativního stanoviska AOPK ze 4. 5. 2021, které bylo jako věcně správné potvrzeno Ministerstvem životního prostředí, nemohou obstát již proto, že stanovisko se neváže k rodinnému domu navrženému dle projektové dokumentace žalobců, nýbrž k předmětným pozemkům jako takovým, neboť se z něho podává, že nepřípustným je využití předmětných pozemků k realizaci staveb pro bydlení, ubytování, výrobu, rekreaci a další, že část zastavěného území plochy smíšeného bydlení je možno využít pouze k výstavbě doplňkové stavby ke stávajícímu objektu (jež je rekreační objekt ve vlastnictví třetích osob), nikoli jako plocha pro další stavební rozvoj či zahušťování zástavby a že plochy pozemků parc. č. XY a parc. č. XY jsou biotopem zvláště chráněných druhů velkých savců a rostlin, jež podléhají ochraně dle § 50 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.
Přípustnost dovolání není způsobilá založit ani námitka žalovaných, že odvolací soud důsledně nerozlišoval, kdy žalovaná jednala jako realitní makléř, tedy zástupce zprostředkovatele, a kdy vystupovala jako fyzická osoba – podílový spoluvlastník převáděných nemovitostí, a proto pochybil při aplikaci § 2446 o. z., neboť žalovaná neměla povinnosti zprostředkovatele, jímž byla společnost XY. Na poměření zjištěného skutkového stavu věci ustanovením § 2446 o. z. však není napadené rozhodnutí založeno. Odvolací soud uzavřel, že předmět prodeje trpí vadou, neboť na dotčených pozemcích, které prodávající nabízeli jako určené k výstavbě rodinného, resp. rekreačního bydlení, nelze daný typ bydlení stavět. Rozhodnutí tak založil především na aplikaci § 2095 a 1916 odst. 1 písm. a/ a c/ o. z. s tím, že vadu pozemků vyhodnotil jako podstatné porušení kupní smlouvy, neboť bylo-li by žalobcům známo, že na pozemcích nelze postavit rodinný dům, resp. rekreační bydlení, smlouvu by zjevně neuzavřeli. Zmínil-li odvolací soud ustanovení § 2446 o. z., pak pouze v tom směru, že jedna z prodávajících (žalovaná) vystupovala současně jako prodávající i zástupce zprostředkovatele, tedy v režimu ustanovení § 2446 o. z., kdy bylo její povinností sdělit zájemcům o koupi vše, co mělo význam pro jejich rozhodování o uzavření kupní smlouvy. Vadu předmětu koupě však dovodil z toho, že předmět koupě nesplňoval ujednanou vlastnost (žalobci pozemky kupovali od žalovaných za účelem výstavby rodinného/rekreačního domu a žalovaní k tomuto účelu pozemky nabízeli).
Žalovaní sice v dovolání výslovně uvedli, že jím brojí proti rozsudku odvolacího soudu v celém jeho rozsahu, proti nákladovým výrokům však žádné konkrétní výhrady neuplatnili. Ostatně proti rozhodnutím v části týkající se výroku o nákladech řízení není dovolání podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. přípustné.
Protože žalovaní nepředložili k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., Nejvyšší soud dovolání odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
Výrok o nákladech dovolacího řízení nemusí být zdůvodněn (§ 243f odst. 3 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 16. 10. 2025
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu