Plný text
Nejvyšší soud věc projednal podle zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. s. ř.“).
Podle § 237 o. s. ř., není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
Podle § 239 o. s. ř. přípustnost dovolání je oprávněn zkoumat jen dovolací soud; ustanovení § 241b odst. 1 a 2 tím nejsou dotčena.
Podle § 241a odst. 1 věty první o. s. ř. lze dovolání podat pouze z důvodu, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Pojem lhůta „bez zbytečného odkladu“ přímo neurčuje, v jakém konkrétním časovém okamžiku je třeba konat. Nemusí nutně znamenat, že je třeba konat ihned, na druhou stranu u jakéhokoliv odkladu konání, který nastane, je třeba v každém jednotlivém případě zjišťovat, zda se nejedná o odklad zbytečný, a to s přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2015, sp. zn. 30 Cdo 530/2014). Závěr odvolacího soudu, že žalobci (kupující) vytkli (skryté) vady bytu žalovanému (prodávajícímu) bez zbytečného odkladu, je správný. Trhliny totiž byly zakryty výmalbou a přeštukováním tak, aby nebyly na první pohled seznatelné, objevovaly se postupně a byly završeny vadou spočívající v průsaku tekutiny v příčce bytu. Po žalobcích nebylo možné spravedlivě požadovat, aby bezprostředně poté, co se do bytu nastěhovali, rozpoznali, že trpí takovými nedostatky, které bude namístě reklamovat. Jako laici potřebovali čas na vyhodnocení závažnosti zjištěných nedostatků a jejich následné vytčení prodávajícímu. Konkrétní okolnosti případu umožňují uzavřít, že byly-li první trhliny zjištěny po předání bytu (k němuž došlo 25. 2. 2019), a to v souvislosti s novou výmalbou, při které byla stávající výmalba odstraněna, a žalovanému byly vytčeny 12. 4. 2019, konali žalobci bez zbytečného odkladu.
Odkaz žalovaného na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 6. 2014, sp. zn. 32 Cdo 1519/2012, je nepřiléhavý; předně v něm přijaté závěry se týkají odpovědnosti za vady v režimu zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 2013, a nadto zde uvedené závěry jsou založeny na zcela odlišném skutkovém základu.
Dovolatel se mýlí, usuzuje-li, že právní otázka, zda prodejce odpovídá za vady bytové jednotky, tkví-li jejich příčina ve společných částech domu, nebyla dosud v rozhodování dovolacího soudu řešena. Prosazuje-li, že za správu a opravy bytové jednotky odpovídá společenství vlastníků jednotek a nikoli žalovaný, pak lze shodně s odvolacím soudem konstatovat, že zaměňuje předpoklady odpovědnosti za škodu s nárokem z odpovědnosti za vady, resp. pomíjí závazkový vztah účastníků z kupní smlouvy. V řízení bylo prokázáno, že již v době předání měla bytová jednotka vady vytýkané žalobci; za tyto vady odpovídá žalovaný jako prodávající. Neodevzdal-li žalovaný žalobcům převáděnou věc v přiměřené jakosti, porušil tím svou smluvní povinnost z kupní smlouvy. Z hlediska odpovědnosti žalovaného za vady předmětu kupní smlouvy není rozhodné, co je příčinou vad, ani to, zda se vady týkají pouze bytové jednotky či také společných částí domu, neboť odpovědnost žalovaného jako prodávajícího za vady předmětu prodeje by byla dána i v případě vad na společných částech budovy, protože kupní smlouvou byl převáděn i podíl na společných částech budovy. Odkazy dovolatele na rozhodnutí Nejvyššího soudu týkající se problematiky společenství vlastníků jednotek jsou liché. Dosavadní judikatura dovolacího soudu vyjadřující se k odpovědnosti prodávajícího za vady jednotky a společných částí domu převáděných s jednotkou je na danou věc nadále použitelná, tím spíše pokud žalovaný o vadě věděl či vědět měl a mohl (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 9. 11. 2017, sp. zn. 26 Cdo 3075/2016, ze dne 27. 6. 2018, sp. zn. 33 Cdo 4615/2017, ze dne 25. 8. 2016, sp. zn. 33 Cdo 2914/2014, ze dne 25. 1. 2017, sp. zn. 22 Cdo 2792/2016).
Protože dovolatel nepředložil k řešení žádnou otázku hmotného nebo procesního práva, jež by zakládala přípustnost dovolání ve smyslu § 237 o. s. ř., Nejvyšší soud je odmítl (§ 243c odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 9. 4. 2025
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu