III. ÚS 881/25

Odůvodnění

1. Stěžovatel se domáhá zrušení v záhlaví označených rozhodnutí; tvrdí, že jimi byla porušena jeho ústavně zaručená práva zakotvená v čl. 2, čl. 11 odst. 1, čl. 36 odst. 1 a čl. 37 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a v čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod.

2. Z ústavní stížnosti a spisu Okresního soudu ve Znojmě sp. zn. 6 C 16/2009 vyplývá, že první vedlejší účastnice je vlastníkem pozemku parc. č. X v k. ú. Brno-město (dále podle okolností také jen "pozemek"), na kterém je postavena stavba bez č. p. a č. e., nyní v katastru nemovitostí zapsaná ve vlastnictví stěžovatele. Stavbu vybudoval v roce 1993 právní předchůdce stěžovatele (stěžovatel ji nabyl kupní smlouvou ze dne 14. října 1998 a užívá ji k podnikání jako prodejnu potravin). Právní předchůdce stěžovatele a právní předchůdce první vedlejší účastnice uzavřeli dne 25. září 1992 smlouvu o pronájmu nebytových prostor, později dodatkem č. 4 ze dne 5. září 1994 změněnou na nájemní smlouvu (k pozemku). Žalobou ze dne 28. listopadu 2008 se první vedlejší účastnice po skončení sjednané doby nájmu (ke dni 31. října 2008) domáhala, aby soud stěžovateli uložil povinnost vyklidit pozemek a po připuštěné změně žaloby povinnost odstranit stavbu. Stěžovatel se vzájemným návrhem domáhal ve svůj prospěch a ve prospěch každého dalšího vlastníka stavby zřízení věcného břemene spočívajícího v povinnosti první vedlejší účastnice a každého dalšího vlastníka pozemku strpět na pozemku budovu (stavbu). Stěžovatel měl za to, že mu nájemní smlouva zaručovala další prodlužování trvání nájmu, to však první vedlejší účastnice odmítla s odkazem na dodatky ke smlouvě, které učinily ustanovení o prodlužování nájmu bezpředmětným.

3. Okresní soud rozsudkem č. j. 6 C 16/2009-566 ze dne 13. února 2020 zamítl žalobu, aby stěžovatel byl povinen odstranit stavbu (výrok I), zřídil ve prospěch stěžovatele a každého dalšího vlastníka stavby věcné břemeno spočívající v povinnosti první vedlejší účastnice a každého dalšího vlastníka pozemku strpět na pozemku stavbu (výrok II), stěžovateli uložil zaplatit první vedlejší účastnici jednorázovou úplatu za zřízení věcného břemene ve výši 898 470 Kč (výrok III) a rozhodl o nákladech řízení (výroky IV a V). Vyšel z toho, že mezi právními předchůdci účastníků uzavřená nájemní smlouva ze dne 25. září 1992 je absolutně neplatná, dovodil tedy, že stěžovatel neměl oprávnění na pozemku parc č. X zřídit stavbu a je namístě postupovat podle § 135c zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. prosince 2013. Povinnost odstranit stavbu ale stěžovateli neuložil, neboť stěžovatel nejednal ve zlé víře a hrubě neporušil své povinnosti, odstranění stavby by tedy bylo zásahem nepřiměřeným. Vzájemnému návrhu stěžovatele na zřízení věcného břemene vyhověl. Řešení, kdy první vedlejší účastnici zůstane zachováno vlastnické právo k pozemku a stěžovateli ke stavbě, považoval za konkrétní situace za nejvhodnější.

4. Krajský soud v Brně k odvolání stěžovatele i obou vedlejších účastnic rozsudkem č. j. 21 Co 121/2020-650 ze dne 20. dubna 2023 rozsudek okresního soudu změnil tak, že vyhověl žalobě a stěžovateli uložil povinnost odstranit stavbu do 6 měsíců od právní moci rozsudku a vzájemný návrh stěžovatele zamítl (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výroky II a III). Ztotožnil se se závěrem okresního soudu o neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Krajský soud měl na rozdíl od okresního soudu ale za to, že nejde o stavbu neoprávněnou, neboť právní předchůdce stěžovatele ji postavil s vědomím a souhlasem právního předchůdce první vedlejší účastnice. Obě strany si při zvolení právního režimu vzniku vlastnického práva stěžovatele k nově vzniklé stavbě musely být vědomy dočasnosti tohoto stavu (zejména stěžovatel si musel být vědom dočasnosti svého práva mít stavbu na pozemku). V této souvislosti krajský soud poukázal na dopis ze 17. listopadu 1993, z něhož vyplývá záměr právního předchůdce stěžovatele předat stavbu do vlastnictví právnímu předchůdci první vedlejší účastnice po skončení nájmu a odpisu. Také v konkursních podmínkách na využití prostoru tzv. "Vchodu do bývalé Myší díry" se počítalo s budoucím převodem vlastnického práva ke stavbě na právního předchůdce první vedlejší účastnice dnem kolaudace stavby. Krajský soud proto s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu dospěl k závěru, že má-li stěžovatel na cizím pozemku stavbu, aniž by měl zajištěno časově neomezené a jednostranně nevypověditelné právo ji tam mít, pak na sebe vzal riziko, že bude muset po zániku tohoto práva (za situace neplatné nájemní smlouvy) tuto stavbu odstranit.

5. Proti rozsudku krajského soudu podal stěžovatel dovolání. Nejvyšší soud rozsudkem č. j. 22 Cdo 2886/2023-684 ze dne 23. ledna 2024 rozsudek krajského soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení s odůvodněním, že krajský soud učinil závěr o tom, že stavba stěžovatele je oprávněná, jen na základě skutkového zjištění o vědomosti a souhlasu vlastníka pozemku se zhotovením stavby, a v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu se již nezabýval tím, zda a případně jaký občanskoprávní titul právnímu předchůdci stěžovatele k umístění stavby v době jejího umístění svědčil.

6. Krajský soud poté napadeným rozsudkem znovu změnil rozsudek okresního soudu tak, že stěžovateli uložil povinnost odstranit stavbu do 6 měsíců od právní moci rozsudku a zamítl vzájemný návrh stěžovatele (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výroky II a III). V souladu se závazným právním názorem Nejvyššího soudu se zabýval tím, zda a jaký občanskoprávní titul svědčil právnímu předchůdci stěžovatele k (samotnému) umístění stavby na pozemku v době jejího umístění. Uzavřel, že takovým titulem nebyla nájemní smlouva (a to ani konkludentně uzavřená) z důvodu absence úplatnosti. Sjednaly-li smluvní strany (neplatnou smlouvou o pronájmu nebytových prostor) úplatu, tak ta se vztahovala k užívání nebytových prostor ve stavbě, nikoli k (samotnému) umístění stavby. Samotné umístění stavby bylo na základě skutkových zjištění krajského soudu sjednáno jako bezúplatné. Takovéto ujednání pak krajský soud právně posoudil tak, že občanskoprávním titulem k umístění stavby v době, kdy ji na pozemek umístil právní předchůdce stěžovatele, byla smlouva o výpůjčce podle § 659 občanského zákoníku. Na základě toho pak krajský soud uzavřel, že stavbu nelze považovat za neoprávněnou a domáhat se jejího odstranění v režimu § 135c občanského zákoníku.

7. Proti rozsudku krajského soudu podal stěžovatel dovolání, které napadeným usnesením Nejvyšší soud jako nepřípustné podle § 237 občanského soudního řádu odmítl. Uvedl, že stěžovatel namítá nesprávné právní posouzení otázky právního titulu k umístění stavby jako bezúplatné smlouvy, přestože vztah účastníků byl úplatný a první vedlejší účastnici byla vždy za užívání její nemovitosti úplata hrazena. Nejvyšší soud zdůraznil, že na řešení této otázky však krajský soud rozhodnutí nezaložil. Krajský soud totiž vycházel ze zjištění, že úplata nebyla sjednána za možnost vybudovat a mít na pozemku stavbu, ale za užívání nebytového prostoru, a to se zohledněním budoucího přechodu vlastnictví ke stavbě na první vedlejší účastnici. Nejvyšší soud aproboval i přesvědčivé odůvodnění závěrů krajského soudu, že titulem k umístění stavby byla smlouva o výpůjčce.

8. Stěžovatel uvádí, že v dovolání řádně vymezil jeho přípustnost. Trvá na tom, že s ohledem na absolutní neplatnost nájemní smlouvy, která opravňovala jeho právního předchůdce vybudovat stavbu, absentuje občanskoprávní titul ke zřízení stavby, která tedy vznikla jako neoprávněná, což ale nezapříčinil právní předchůdce stěžovatele, který nebyl tvůrcem předmětných nájemních smluv, a stavbu na pozemku vedlejšího účastníka budoval na pokyn právního předchůdce první vedlejší účastnice. Nesouhlasí s tím, že strany uzavřely konkludentně smlouvu o výpůjčce. Nic takového nebylo v řízení tvrzeno, ani tento závěr není podložen provedenými důkazy. Mezi stranami nebylo sporné, že stěžovatel byl povinen za užívání pozemku, který je zastavěn budovou v jeho vlastnictví, hradit úplatu. Tato vůle stran vyplývá nejen z neplatných nájemních smluv, tj. ze smlouvy o pronájmu nebytových prostor ze dne 25. září 1992 ve znění jejich dodatků (dodatek č. 4 výslovně hovoří o nájmu pozemku) a ze smlouvy o pronájmu staveniště z téhož dne, ale především z reálného stavu, kdy stěžovatel po celou dobu úplatu za užívání pozemku první vedlejší účastnici hradí. Byla-li by mezi stranami uzavřena smlouva o výpůjčce, pak tedy právo stěžovatele užívat pozemek z tohoto titulu (včetně práva mít na něm stavbu) stále trvá, a žaloba měla být zamítnuta. Závěr obecných soudů o bezúplatném vztahu je také v rozporu s dalšími provedenými důkazy, zejména s výpovědí svědků Eduarda Nováka, Rudolfa Míči st. a Josefa Matěje Štici, s dohodou ze dne 3. března 1993 a žádostí o zápis stavby do katastru nemovitostí. Stěžovatel je přesvědčen, že jednání první vedlejší účastnice je v rozporu s dobrými mravy, neboť požadovala po stěžovateli, aby na pozemku vybudoval stavbu, činila si požadavky na její vzhled i stavebnětechnické vlastnosti, jasně deklarovala, že tato stavba nikdy nebude odstraňována, využívala při uzavírání smluvních vztahů svého dominantního postavení státního podniku, kterému stěžovatel jako malý soukromník nemohl odporovat, a následně všechny dohody popřela a požaduje odstranění stavby.

9. Ústavní stížnost byla podána včas oprávněným a řádně zastoupeným stěžovatelem, který byl účastníkem řízení, v němž byla vydána napadená rozhodnutí. Ústavní stížnost je přípustná a Ústavní soud je k jejímu projednání příslušný.

10. Ústavní soud není další přezkumnou instancí a zásadně není oprávněn zasahovat do rozhodovací činnosti jiných orgánů veřejné moci, neboť je podle čl. 83 Ústavy České republiky soudním orgánem ústavnosti. Jeho pravomoc je založena výlučně k přezkumu rozhodnutí z hlediska dodržení ústavněprávních principů. Proto vedení řízení, zjišťování a hodnocení skutkového stavu, výklad podústavního práva a jeho aplikace na jednotlivý případ je v zásadě věcí obecných soudů a o zásahu Ústavního soudu do jejich rozhodovací činnosti lze uvažovat pouze za situace, kdy je jejich rozhodování stiženo vadami, které mají za následek porušení ústavnosti.

11. Ústavní soud se v souladu se svou shora vymezenou působností zabýval stěžovatelem namítaným porušením jeho základních práv, zejména práva na soudní ochranu zaručeného v čl. 36 odst. 1 Listiny, a konstatuje, že k jeho porušení napadenými rozhodnutími ani postupem obecných soudů předcházejícím jejich vydání nedošlo. Z obsahu ústavní stížnosti je zřejmé, že stěžovatel od Ústavního soudu očekává přehodnocení právních závěrů, k nimž soudy dospěly při posuzování, zda právní předchůdce stěžovatele měl občanskoprávní titul k umístění stavby na pozemku. Tím staví Ústavní soud do role další soudní instance, která mu, jak je uvedeno výše, nepřísluší.

12. Důvody, pro které Nejvyšší soud a krajský soud rozhodly ve věci samé napadenými rozhodnutími, jsou založeny na ústavně souladném, řádně odůvodněném závěru, že právo umístit na pozemku stavbu bylo v době umístění stavby založeno na výpůjčce, tedy, že právní předchůdce stěžovatele a právní předchůdce vedlejší účastnice se dohodli na umístění stavby na pozemku (což stěžovatel ani nesporuje) a že užití pozemku pro samotné umístění stavby sjednali jako bezúplatné (s čímž sice stěžovatel nesouhlasí, avšak s odůvodněním, že byl vždy povinen za užívání pozemku, ale nutno dodat, až zastavěného budovou, hradit úplatu). Už Nejvyšší soud se snažil stěžovateli vysvětlit, že jeho námitky se míjí se závěry, na kterých krajský soud založil své rozhodnutí. Ten se totiž nezabýval a ani neměl zabývat (ve smyslu prvního rozsudku Nejvyššího soudu) tím, na základě jakého občanskoprávního titulu užíval stěžovatel pozemek pod již vybudovanou (umístěnou) stavbou, nýbrž tím, jaký občanskoprávní titul právnímu předchůdci stěžovatele k umístění stavby v době jejího umístění svědčil. To bylo pro soud podstatné k tomu, zda na posuzovanou věc vůbec může dopadat § 135c občanského zákoníku.

13. Stěžovatel v reakci na závěr obecných soudů o neplatnosti nájemní smlouvy ze září 1992 usiluje o to, aby se na vztah zakládající mu právo zřídit na pozemku stavbu hledělo jako bezesmluvní, neboť aplikaci § 135c občanského zákoníku (v takovém případě na věc dopadající) považuje pro sebe za výhodnější. Z ústavněprávního pohledu by však spíše mohla obstát úvaha, na základě které by obecné soudy přes veškeré vady a absurdity textu smlouvy o pronájmu nebytových prostor a jejích dodatků s notnou dávkou fantazie vyložily právní jednání zainteresovaných osob z doby, kdy byla stavba zřízena, jako úplatné užívací právo, než úvaha, na základě které by zde mohla být dovozena situace, na kterou dopadá § 135c občanského zákoníku. Ať již byl totiž občanskoprávní titul opravňující stěžovatele k umístění stavby úplatný či bezplatný, nelze dospět k závěru, že by šlo o situaci předvídanou § 135c občanského zákoníku, tedy že by stěžovatel zřídil stavbu na cizím pozemku bez právního důvodu. Na tomto místě opětovně Ústavní soud s ohledem na charakter námitek uplatněných v ústavní stížnosti zdůrazňuje, že je třeba rozlišit mezi titulem k umístění stavby, který je rozhodný pro případnou aplikaci § 135c občanského zákoníku, a titulem k užívání pozemku, který naopak nemá na oprávněnost umístění stavby vliv (na ten se právě stěžovatel v ústavní stížnosti zaměřuje a v jeho úplatnosti shledává nemožnost právně jej posoudit jako smlouvu o výpůjčce).

14. Z ústavně právního pohledu obstojí i zcela logický závěr, že zřídí-li na cizím pozemku někdo stavbu bez trvalého užívacího práva, ale jen na základě práva časově omezeného, může po vlastníku stavby vlastník pozemku požadovat odstranění stavby.

15. Krajský soud zde vycházel z judikatury Nejvyššího soudu aprobované Ústavním soudem [rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 240/97 ze dne 1. července 1999, nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 22/01 ze dne 2. dubna 2001 (N 55/22 SbNU 5)], která akcentuje, že ten, kdo stavěl na cizím pozemku na základě obligačního práva, musel nutně počítat s tím, že toto právo není časově neomezené a vědomě na sebe vzal rizika z toho plynoucí. K závěrům nálezu sp. zn. IV. ÚS 22/01 se přihlásil Ústavní soud i v usnesení sp. zn. IV. ÚS 8/21 ze dne 16. února 2021, v němž uvedl, že stavba ani po zániku práva mít ji na cizím pozemku umístěnou již není stavbou neoprávněnou podle § 135c občanského zákoníku. Tato úvaha vychází z toho, že věděl-li stavebník, nebo musel-li z okolností vědět, že jeho oprávnění mít stavbu na pozemku umístěnou zanikne, lze jako jediný způsob řešení připustit pouze odstranění stavby, kterého se vlastník pozemku domáhá podle § 126 odst. 1 občanského zákoníku.

16. Tak tomu bylo i v nyní posuzované věci. Dospěl-li krajský soud k závěru, že si stěžovatel musel být vědom toho, že jeho vlastnictví ke stavbě je pouze dočasné, a první vedlejší účastnice se proto může domáhat ve smyslu rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 240/97 odstranění stavby podle § 126 občanského zákoníku, nelze těmto jeho závěrům (které akceptoval v napadeném usnesení Nejvyšší soud) z pohledu ústavnosti čeho vytknout.

17. Stěžovatel zpochybňuje závěr krajského soudu o dočasnosti stavby a oproti důkazům, z nichž vycházel krajský soud (viz výše bod 4), poukazuje na důkazy (zejména výslechy svědků), z nichž má plynout, že nemělo jít o stavbu dočasnou, když nikdy nebylo úmyslem první vedlejší účastnice ani jejího právního předchůdce stavbu odstranit. Zde je nutno uvést, jak již učinil v napadeném usnesení Nejvyšší soud, že stěžovatel zaměňuje dočasnost stavby s dočasností svého vlastnického práva k ní. Z provedeného dokazování vyplývá, že záměrem stran bylo uzavřít smlouvu o nájmu pozemku za účelem vybudování stavby, zcela jednoznačně přitom mělo jít o vztah dočasný, který opravňoval právního předchůdce stěžovatele vystavět na pozemku stavbu, právní předchůdce první vedlejší účastnice dal souhlas s provedením zápisu vlastnického práva právního předchůdce stěžovatele k vybudované stavbě do katastru nemovitostí. Nyní vzniklá situace je důsledkem toho, že právní předchůdce stěžovatele a ani stěžovatel smluvně neujednali pravidla pro stav, který nastal po skončení sjednané doby nájmu. Stěžovatel ve vyjádření k žalobě připustil, že od počátku bylo úmyslem stran vybudovat v proluce prodejnu a předat stavbu po její kolaudaci do vlastnictví právního předchůdce první vedlejší účastnice. K tomu však nedošlo a strany se dohodly (dohodou ze dne 3. března 1993) na dlouhodobém pronájmu (dlouhodobém prodlužování doby nájmu). Po uplynutí doby nájmu stanovené posledním dodatkem č. 10 (ke dni 1. listopadu 2008) stěžovatel ztratil právní titul k dalšímu užívání pozemku zastavěného svou budovou. Bylo mu nabídnuto uzavřít podnájemní smlouvu k pozemku s druhou vedlejší účastnicí (které byly pronajaty některé prostory v prostoru hlavního nádraží), což však z důvodu pro něj nevyhovujících podmínek odmítl.

18. Namítá-li stěžovatel, že první vedlejší účastnice jednala v rozporu s dobrými mravy, krajský soud (již ve svém prvním rozsudku) poukázal na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 604/2013 ze dne 28. ledna 2015, podle kterého odepření vlastnické žaloby pro rozpor s dobrými mravy může nastat pouze výjimečně, pokud výkon práva na ochranu vlastnictví vážně poškodí uživatele věci, aniž by vlastníkovi přinesl odpovídající prospěch a vyhovění žalobě by se dotýkalo zvlášť závažného zájmu žalovaného. Krajský soud nijak a priori nevyloučil rozpor s dobrými mravy z důvodu podnikání stěžovatele, pouze takové výjimečné důvody neshledal s ohledem na skutečnost, že stěžovatel užívá stavbu k podnikání a jde o stavbu přiléhající k nádraží v prostoru, v němž se stavby dalších vlastníků nenacházejí, přičemž se již delší dobu počítá s přestavbou celého nádraží. Přihlédl také k tomu, že dočasnosti svého vlastnického vztahu ke stavbě si musel být stěžovatel (právní předchůdce stěžovatele) vědom již při zřízení stavby. Takový závěr je i v souladu se zásadou respektu k autonomii vůle stran, na níž poukazuje stěžovatel. Naopak jeho tvrzení, že stavba byla od počátku neoprávněnou, protože mu k její výstavbě nesvědčil žádný právní titul, závěrům z dokazování neodpovídá. Stěžovatel argumentuje uvedeným způsobem v domnění, že v takovém případě by s ohledem na znění § 135c občanského zákoníku soud nerozhodl o odstranění stavby a uspořádal by poměry mezi první vedlejší účastnicí a stěžovatelem jiným způsobem (jak to učinil okresní soud). Ani aplikace tohoto ustanovení však nutně neznamená, že by soud s ohledem na okolnosti věci nemohl rozhodnout o odstranění stavby. Za daného skutkového stavu, kdy stěžovatel v roce 2008 po skončení sjednané doby nájmu trval na jeho dalším prodloužení (případně na uzavření podnájemní smlouvy s druhou vedlejší účastnicí) za "přijatelných" podmínek, s čímž první ani druhá vedlejší účastnice nesouhlasily, nelze mít závěr krajského soudu o důvodnosti žaloby na odstranění stavby za vybočující z mezí ústavnosti. Jistě by bylo z pohledu stěžovatele šetrnější, kdyby se stěžovatel a první vedlejší účastnice dohodli na řešení situace způsobem, který by neukládal stěžovateli nést tíhu odstranění stavby (náklady s tím spojené), ale třeba na převodu stavby na první, případně druhou vedlejší účastnici, ať již bezúplatně či dokonce za úplatu. Nic takového ovšem dohodnuto nebylo, přičemž Ústavní soud po seznámení se se spisem a zejména obsahem uzavíraných smluv rozhodně nesdílí pocit stěžovatele, že situace je důsledkem (zneužití) dominantního postavení vlastníka pozemku, nýbrž mnohem spíše je důsledkem úrovně smluvního základu a spoléhání se na vstřícnost při řešení budoucích situací.

19. Z výše uvedených důvodů Ústavní soud ústavní stížnost mimo ústní jednání bez přítomnosti účastníků odmítl podle § 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu jako návrh zjevně neopodstatněný.

Poučení: Proti usnesení Ústavního soudu není odvolání přípustné.

V Brně 16. dubna 2025

Jan Svatoň v. r. předseda senátu