Vládní návrh zákona o nájemném z bytu

K § 1

Návrh zákona zahrnuje nejširší pojetí sjednávání nájemného, od zcela volného, bez omezení, po sjednávání nájemného za stanovených podmínek věcného usměrňování u bytů právnických osob vzniklých za účelem vlastnictví domu s nájemními byty pronajímanými společníkům, členům nebo zakladatelům této právnické osoby. Zahrnuje i nájemné z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle zvláštních právních předpisů této výstavbě. Řeší i možnost zásahů do již uzavřených nájemních smluv, a to v těch případech, kdy pronajímatel usiluje o zvýšení nájemného a nájemce nechce na dohodu přistoupit. Pokud by návrh zákona neřešil i velmi závažnou problematiku zásahů do již uzavřených smluv, postačovala by pro sjednávání nájemného současná zákonná úprava v oblasti cen.

Vedle nájemného upravuje návrh zákona úhradu cen služeb poskytovaných pronajímatelem s užíváním bytu obdobně jako je tomu u současných podzákonných norem.

Návrh zákona se zabývá především cenovou oblastí. Proto důsledně upravuje ”služby” poskytované s užíváním bytu, se všemi důsledky, které pro kategorii ceny vyplývají z obecných předpisů. Pojem ”služby poskytované s užíváním bytu” se obsahově ztotožňuje s pojmem ”plnění poskytovaná s užíváním bytu”. Významnou výjimkou je pouze ”plnění” poskytované formou odvozu odpadu podle zákona č. 125/1997 Sb., o odpadech, ve znění pozdějších předpisů. Za toto ”plnění” si jeho dodavatel neúčtuje ”cenu”, ale ”poplatek”.

K § 2

Přes snahu o maximální omezení definování pojmů pro účely navrhovaného zákona nebylo možné přehlédnout některá specifika. Pojem ”nájemné” respektuje ustanovení § 663 občanského zákoníku na straně jedné a ustanovení § 877 občanského zákoníku na straně druhé. Toto posledně zmíněné ustanovení u tohoto pojmu i pojmů obdobných (včetně úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu) odkazuje na cenové předpisy. Pojem místně obvyklé nájemné je odvozen z definice obvyklé ceny uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, a platí pro účely tohoto navrhovaného zákona obecně. Výjimkou je pouze první sestavení Přehledu o obvyklém nájemném v obci, při kterém by mělo dojít k odstranění nepřesností souvisejících s dosavadní právní úpravou nájemného. Jedná se především o úpravu podlahové plochy bytu a zohlednění vyšší kvality bytu. Současný předpis připouštěl zohledňovat v nájemném jen tzv. započitatelnou podlahovou plochu, kdy podlahová plocha koupelny, koupelnového nebo sprchového koutu, záchodu, spíže, komory, balkonu, lodžie, terasy, sklepa a jiného prostoru mimo byt, užívaného výhradně nájemcem, se započítávala jen polovinou. Tuto nesrovnalost je nezbytné pro volné sjednávání nájemného odstranit. Navrhovanou úpravou dojde u všech bytů s těmito menšími či většími místnostmi a prostorami ke zvýšení ploch, za které se platí nájemné v průměru o 5 až 10 m² podlahové plochy, a to zejména u bytů v domech postavených do roku 1945.

Rovněž vyšší kvalitu bytu nebylo možné do nájemného promítnout, protože byla stanovena jeho maximální úroveň a sjednat bylo možné jen nájemné nižší.

Po široké diskusi, především se zástupci obcí a firem spravujících nájemní bytový fond, bylo zachováno rozdělení bytů do kategorií podle dosud užívaných kritérií, a to podle rozsahu základního příslušenství a způsobu vytápění. Byla doplněna pouze kategorie ”I.A.”, představující byt s dalším základním příslušenstvím případně některou jeho částí, například další koupelnou, záchodem či jedním z tohoto vybavení. Kromě toho byly do této kategorie zahrnuty byty postavené panelovou technologií ústředně vytápěné a se základním příslušenstvím umístěným v jiném než prefabrikovaném bytovém jádru. Důvodem bylo pomoci rozlišit tuto nesporně vyšší kvalitu bydlení v bytech postavených panelovou technologií a zainteresovat pronajímatele, aby změny prefabrikovaných bytových jader prováděli.

Aby bylo možné promítnout do nájemného alespoň z části úsporu tepla při zateplení domu, bylo nutné nadefinovat i zateplený dům.

K § 3

Obecně platí, že nájemné se sjednává volně dohodou pronajímatele a nájemce v písemné nájemní smlouvě nebo v dodatku k ní. Vychází se z toho, že řada nájemních smluv nemá písemnou formu, nájem bytu se opírá o § 871 občanského zákoníku. Navrhovaný zákon nehodlá v tomto směru měnit občanský zákoník a proto připouští, že při změně nájemného se neuzavírá písemně nová nájemní smlouva, ale k nájemní smlouvě se písemně uzavře jen dodatek o výši nájemného. Pouze nájemné v bytech v nájmu společníků, členů nebo zakladatelů právnických osob zřízených za účelem vlastnictví domu a nájemné v bytech postavených v družstevní bytové výstavbě se sjednává za určitých podmínek daných věcným usměrněním. Návrhem zákona není omezena výše sjednaného nájemného, ale jsou dány podmínky sjednávání, a to tak, že věcně usměrňované nájemné může zahrnout jen ekonomicky oprávněné náklady a nezahrnuje zisk.

Změny nájemného po dobu trvání nájemní smlouvy se rovněž sjednávají dohodou pronajímatele a nájemce. Návrh zákona řeší i případy, kdy k dohodě nedojde. Protože nájem bytu je chráněn zvláštní úpravou občanského zákoníku, v němž je ve prospěch nájemce omezena možnost výpovědi nájmu bytu jen na kvalifikované důvody, mezi které zvýšení nájemného nepatří, je nezbytné tuto nevyváženost vztahu dvou subjektů napravit. Proto se navrhuje nová právní úprava umožňující pronajímateli nahradit souhlas nájemce se zvýšením nájemného rozhodnutím soudu. V případě modernizace bytu nebo zateplení domu může pronajímatel zvýšit nájemné za podmínek stanovených v § 6 jednostranným oznámením nájemci.

K § 4

Návrh zákona stanoví podmínky zvyšování nájemného požadovaného pronajímatelem. Pronajímatel se musí obrátit na nájemce s návrhem na zvýšení nájemného písemnou formou s uvedením zdůvodněného požadavku nové výše nájemného, aby bylo zřejmé, že dosud placené nájemné nedosahuje výše obvyklého nájemného ve srovnatelném bytě uvedeného v Přehledu. Ze zdůvodnění musí být zřejmá oprávněnost požadavku pronajímatele. Důkazním prostředkem bude porovnání skutečně placeného nájemného s obvyklým nájemným srovnatelného bytu uvedeným v Přehledu o obvyklém nájemném v obci. Nájemné může pronajímatel zvýšit jedenkrát v roce, a to nejvýše o 10 % stávajícího nájemného, pokud tímto zvýšením nepřesáhne obvyklé nájemné srovnatelného bytu v daném místě (obci či části obce).

Vzhledem k tomu, že úroveň místně obvyklého nájemného se vyjadřuje cenou za 1 m² podlahové plochy, doloží pronajímatel výši místně obvyklého nájemného vynásobením příslušné obvyklé ceny za 1 m² podlahové plochy srovnatelného bytu uvedené v Přehledu o obvyklém nájemném v obci skutečnou výměrou podlahové plochy bytu, pro který změnu nájemného navrhuje. Tím se odstraní dosud uplatňované krácení podlahové plochy např. koupelny, spíže apod. pro výpočet regulovaného nájemného. Mezní hranici zvýšení (10 %) je přitom nezbytné posuzovat nejen porovnáním nájemného za 1 m², ale nájemného za celý byt, v němž se promítne i změna v podlahové ploše bytu.

Nedohodne-li se pronajímatel s nájemcem na zvýšení nájemného, může pronajímatel podat návrh soudu o nahrazení souhlasu nájemce jeho rozhodnutím. Tento návrh musí podat v měsíci následujícím po uplynutí lhůty pro vyjádření nájemce tzn. do čtyř měsíců od doručení návrhu nájemci. Pokud pronajímatel návrh v této lhůtě nepodá, musí celý postup opakovat znovu nejdříve po uplynutí šesti měsíců od podání návrhu nájemci.

Nahradí-li soud svým rozhodnutím souhlas nájemce se zvýšením nájemného, náleží pronajímateli zvýšené nájemné počínaje kalendářním měsícem následujícím po dni podání návrhu k soudu.

V případě přechodu nájmu a výměny bytu vstupuje podle občanského zákoníku nový nájemce do práv a povinností svého předchůdce. K odstranění pochybností je stejný postup upraven i pro běh lhůt a proces zvyšování nájemného. Obdobně se postupuje i u služebních bytů.

K § 5

Ustanovení sleduje záměr umožnit nájemci dosažení snížení nájemného v případech trvalého zhoršení podmínek bydlení. Jde zejména o situace, ve kterých je uplatnění § 698 občanského zákoníku, pamatujícího zejména na dočasné zhoršení podmínek bydlení, problematické. Například v blízkosti domu byla vybudována dálnice či vznikla rušná křižovatka.

K § 6

Modernizací bytu získává nájemce trvale vyšší kvalitu bytu a proto nájemné za takto zhodnocený byt se posuzuje porovnáním k úrovni obvyklého nájemného srovnatelného bytu po ukončení modernizace. Například v domě je vybudováno ústřední topení nebo v bytě je zřízena koupelna. Mezní hranice ani ochranná lhůta nemusí být dodržena.

Ke stimulaci zateplování domů se navrhuje, aby se nájemce podílel zvýšeným nájemným na vložené investici do zateplení domu, a to maximálně 30 % roční prokázané úspory tepla ve srovnání se spotřebou tepla v domě před provedením zateplení. Tento podíl promítnutý do zvýšeného nájemného odpovídá polovině ušetřených nákladů za topné médium. Zbytek ceny zahrnující fixní náklady dodavatele tepla musí nájemce hradit i při poklesu spotřeby tepla a tedy se v nájemném nemohou zohledňovat. Důvodem je, že tuto úsporu nájemce využívá nejen tím, že získá vyšší kvalitu bytu, ale výrazně se mu sníží i výdaje za teplo. Roční úspora v domě vyjádřená v technických jednotkách a násobená cenou tepla běžného roku se rozpočítává na jednotlivé byty podle poměru jejich podlahové plochy k celkové podlahové ploše všech bytů a nebytových prostorů v domě. Do podlahové plochy se nezapočítávají plochy balkonů, lodžií, teras a sklepů. Při zjišťování výše úspory se bude vycházet především z předpisů technického charakteru, jako je zákon o hospodaření s energií a prováděcí předpisy k němu.

Vzhledem k tomu, že zvýšení nájemného při modernizaci bytu a zateplení domu může představovat značné zvýšení nájemného navrhuje se, aby pronajímatel nejprve před zahájením prací nájemce seznámil s provedenými úpravami včetně předpokládaného zvýšení nájemného. Nájemce se může rozhodnout, zda bude zvýšení akceptovat, nebo bude hledat jiné řešení své bytové situace. Provede-li pronajímatel modernizaci bytu či zateplení domu a nájemci před zahájením prací toto neoznámí nebo zvýšení nájemného bude o 30 % a více vyšší než se předpokládalo, navrhuje se přesto nájemné zvýšit s posunutím termínu uplatnění tohoto zvýšení až na devátý měsíc po doručení písemného oznámení o zvýšení nájemného nájemci. Nebude-li nájemce souhlasit se zvýšením nájemného ze závažných důvodů, spor bude řešit soud.

K § 7

Proces postupného přechodu na nový systém smluvního nájemného může vyvolat zvýšení množství sporů účastníků nájemního vztahu o přiměřené výši nájemného, a to zejména v přechodném období.

Zákon o nájemném z bytu se nemůže vracet k úpravě platné před rokem 1992, kdy ve sporech o výši nájemného rozhodovaly orgány obcí (národní výbory). Vzhledem k tomu, že jde o spory v oblasti závazkového práva, jsou pro řešení sporů příslušné soudy. Soudní řízení je však poměrně zdlouhavé a finančně náročné, neboť soud zpravidla uloží vypracování znaleckého posudku. V mnoha případech by mohly být sporné otázky řešeny dohodou mezi účastníky, pokud by existovalo místo, které by této dohodě napomáhalo tím, že by především doporučovalo účastníkům smírné řešení na základě znalostí místních poměrů. Tato praxe se osvědčila v některých evropských státech.

Z těchto důvodů se navrhuje, aby zákon obsahoval i úpravu působnosti orgánu pro mimosoudní řešení sporů v oblasti nájmu bytů, především při posuzování přiměřenosti nájemného. Navrhuje se, aby na úrovni okresů byly vytvářeny smírčí komise (dále jen ”komise”). V souvislosti s novým územním uspořádáním by pak působnost přešla na příslušný orgán.

Postavení a působnost komisí vychází z těchto zásad:

• komise budou zřizovány při okresních úřadech,

• komise budou nejméně tříčlenné,

• předsedou komise bude pracovník místně příslušného okresního úřadu,

• dalšími členy komise mohou být pověření zástupci nájemců bytů, majitelů domů a odborníci v cenové oblasti a v realitní činnosti,

• na komisi se mohou obrátit účastníci, nebo jeden z účastníků nájemního vztahu, jestliže se nedohodli o výši nájemného nebo pokud jeden z nich požádal o zvýšení (snížení) nájemného a nebylo o tom dosaženo dohody,

• návrh na zahájení projednávání se podává písemně,

• komise povede sporné strany k uzavření dohody o výši nájemného.

K § 8

Rozhodne-li se nájemce reagovat na návrh zvýšení nájemného tak, že nájem bytu vypoví, pak po dobu trvání výpovědní lhůty, nejdéle však po dobu šesti měsíců po podání výpovědi, se nájemné nemění a pronajímatel nemůže vypovědět nájem z důvodů jeho neplacení v plné požadované výši. Tato úprava reaguje na úpravu občanského zákoníku, který považuje neplacení nájemného za tři měsíce za kvalifikovaný důvod k výpovědi z nájmu bytu.

Stejný postup se navrhuje i v případě, že soud svým pravomocným rozhodnutím nahradí souhlas nájemce se zvýšením nájemného.

K § 9

V případě bytové náhrady je nájemce chráněn tím, že nájemné nemůže být vyšší než místně obvyklé nájemné srovnatelného bytu.

K § 10 až 14

Pro posouzení oprávněnosti návrhu na zvýšení nájemného bude sloužit Přehled o obvyklém nájemném v obci, který bude sestavovat obec z vlastních informací a z informací od pronajímatelů poskytnutých na zákonem stanoveném tiskopise. Jedná se o údaje běžně užívané každým pronajímatelem, které obec zapracuje podle zákonem stanoveného postupu do Přehledu. Autorita Přehledu by měla být zvýrazněna spoluúčastí zástupců nájemců a pronajímatelů při zpracování tohoto veřejného dokumentu obcí.

Působnost obcí při sestavení Přehledu o nájemném v obci vychází ze skutečnosti, že jedině na úrovni obce je dostatečná znalost místní situace v nájemním bydlení a současně jsou obce největšími vlastníky místního nájemního bytového fondu. Zpracování Přehledu je nejjednodušším a nejproveditelnějším a nejméně nákladným způsobem zjištění obvyklého nájemného. Vychází se z údajů uvedených v hlášeních pronajímatelů zpracovaných u větších vlastníků na základě registračních listů domů a evidenčních listů bytů. Sestavením Přehledu o obvyklém nájemném v obci se vytváří stejné podmínky pro všechny nájemce a pronajímatele v přístupu k důkaznímu prostředku o výši místně obvyklého nájemného. Pro získání potřebných údajů je součástí zákona vzor tiskopisu obsahujícího pouze rozhodující údaje o kvalitě, velikosti a poloze bytu v obci, který vyplní každý pronajímatel a zašle obci ke zpracování ve lhůtě dané zákonem. Ve vlastním zájmu by měl pronajímatel hlásit obci všechny nově uzavřené nájemní smlouvy i všechny změny výše nájemného, neboť tak přispívá ke zreálnění zpracovaného Přehledu a tím i ke zvětšení svých možností v dalším zvýšení nájemného. Nebude-li přesto plnit pronajímatel své povinnosti, může mu být uložena pokuta za porušení zákona. Informační povinnost ohlásit změny nájemného koresponduje s obecnou povinností poskytovat cenovým orgánům, mezi které patří i obce, cenové informace.

Přirozenou autoritu tomuto dokumentu může dát i účast zástupců Sdružení na ochranu nájemníků a Sdružení majitelů domů při jeho zpracování.

Do Přehledu o obvyklém nájemném v obci se nezahrnuje pouze nájemné z bytů stavebních bytových družstev, neboť je založeno na jiném principu.

K § 15

Samostatná část zákona je věnována sjednávání nájemného v bytě právnické osoby vzniklé za účelem vlastnictví domu pronajatém společníkovi, členovi či zakladateli této právnické osoby. Nájemné je věcně usměrňováno, tzn. je nepřímo ovlivňována jeho výše taxativním vymezením ekonomicky oprávněných nákladů a zákazem docilování zisku z nájmu bytu. Protože jde o právnickou osobu založenou za účelem řešení bytových potřeb jejich členů, je možnost použití příjmů zejména z nájmu nebytových prostor a obdobných činností omezena; příjmy jsou směrovány ke zlepšení bytového majetku účelově založené právnické osoby a nepřímo ke snížení nákladů na bydlení jejich členů či společníků.

Do této skupiny patří i byty stavebních bytových družstev zřízených po roce 1958 s byty postavenými s finanční, úvěrovou a jinou pomocí družstevní bytové výstavbě, které však vykazují určité odlišnosti ve způsobu financování jejich výstavby, které se do nájemného promítají. Návrh dosavadní právní úpravu nájemného z bytů bytových družstev zjednodušuje a zásadně sjednocuje s právní úpravou pro byty ostatních obdobných právnických osob.

K § 16 a 17

Ekonomicky oprávněné náklady zajišťují stanoveným právnickým osobám pokrytí všech nákladů spojených s užíváním bytů. Rozpočítávají se na jednotlivé byty v poměru jejich podlahových ploch k celkové podlahové ploše bytů. U stavebních bytových družstev jsou respektovány zvláštní předpisy upravující rozúčtování zdrojů, z nichž byla výstavba bytů financována. Pro výši nájemného jsou v současné době rozhodné rovněž částky, jimiž uživatelé družstevních bytů v nájemném přispívají na splnění platebních povinností družstva vůči Konsolidační bance Praha, s.p.ú.

U nákladů na opravy technických zařízení nezávislých na velikosti bytu návrh umožňuje rozdělit náklady zejména podle počtu těchto zařízení (počet zařízení na měření vody či tepla v bytě apod.) a respektuje se jejich rozdělení i podle rozhodnutí nejvyššího orgánu právnických osob vlastnících dům s byty.

K § 18 až 22

S užíváním bytu je spojeno i nezbytné užívání navazujících služeb jako je např. vytápění bytu, spotřeba vody, užívání výtahu, úklid a osvětlení společných prostor v domě. Stanovení ceny některých služeb se řídí zvláštními právními předpisy či rozhodnutím cenového orgánu. Jde zejména o vytápění domu, bytu, vodné a stočné. Ve většině případů se však ceny služeb sjednávají mezi dodavatelem a odběratelem, což je v daném případě pronajímatel. Protože pronajímatel přeúčtuje sjednané ceny za služby nájemcům a nemá tak zájem na nejvýhodnějším výběru dodavatele, ukládá mu návrh zákona povinnost sjednat cenu za službu ve výši odpovídající obvyklé ceně v daném místě a čase.

Způsob rozúčtování cen některých služeb (teplo, vodné, stočné) nájemcům bytů je přímo stanoven zvláštním předpisem např. vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu, kterou se stanoví pravidla pro vytápění včetně rozúčtování nákladů na vytápění. V ostatních případech o způsobu rozúčtování bude rozhodovat nadpoloviční většina nájemců. Nedojde-li k dohodě, zákon přímo určí způsob rozúčtování. Stanovení jakéhokoli kritéria pro rozúčtování cen za služby konzumované všemi nájemci je velmi problematické. Z praxe lze konstatovat, že není kritérium, které by vyhovovalo všem. Proto se maximálně využívá dosavadních zkušeností. Systém je v podstatě převzat z již ověřených, v současné době platných pravidel. Navrhuje se ponechat, v případě nedohody, rozúčtování cen některých služeb např. úklid a osvětlení společných prostor v domě, užívání výtahu apod. podle počtu členů domácnosti. Nájemce musí proto pronajímateli vždy koncem roku či počátkem nového roku nahlásit počet členů domácnosti. Nejedná se jen o členy domácnosti podle občanského zákoníku, ale i o osoby další, které s nájemcem po dobu nejméně tří měsíců v roce v bytě bydlí. Pronajímatel podle počtu členů domácnosti vypočte výši záloh za jednotlivé služby. Tohoto údaje využívá i při vyúčtování cen služeb.

Zákon řeší i změny záloh, jejich úhrady i vyúčtování. Přitom rovněž vychází z ověřené současné praxe. Protože nekázeň některých nájemců ovlivňuje výši plateb i ostatních nájemců, navrhuje se doplnit možnost uložení sankce za neplnění povinností nájemce sdělit pronajímateli všechny skutečnosti rozhodné pro změnu vyúčtování cen služeb.

Užívají-li v domě služby kromě nájemců i vlastníci bytů či uživatelé bytu z jiného právního titulu, platí pro ně stejný systém jako pro nájemce. Bez údajů týkajících se všech bytů v domě nelze rozúčtování cen služeb provést ani nájemcům, neboť služby jsou využívány bez ohledu na právní titul užívání bytů.

K § 23

Ustanovení zákona vztahující se na oblast cen služeb spojených s užíváním bytu se bude týkat i vlastníků a dalších uživatelů, kteří užívají v domě služby společně s nájemci. Toto ustanovení považujeme za velmi praktické pro omezení zbytečných sporů v domě. U řadových rodinných domů postavených v minulosti v družstevní bytové výstavbě se jedná zejména o rozúčtování nákladů spojených s užíváním společných studní a septiků, popřípadě dalších společně využívaných služeb. V obou případech jde o praxí prověřenou úpravu.

K § 24

Praxe si vynutila i doplnění ustanovení, které by jednoznačně stanovilo, že režim nájemného z bytů bytových družstev postavených v družstevní bytové výstavbě platí i pro byty takto postavené formou nástaveb a vestaveb. Návrh reaguje na platnou zákonnou úpravu (zákonné opatření předsednictva FS č. 297/1992 Sb.). V odstavci 2 návrh odstraňuje pochybnosti o způsobu stanovení věcně usměrňovaného nájemného z bytů v domě, v němž jsou některé byty převedeny do vlastnictví jiné osoby a některé zůstaly dosud ve vlastnictví právnických osob vzniklých za účelem vlastnictví domu s byty pronajímané svým společníkům. Opět jde o úpravu, která se velmi osvědčila.

K § 25

Z charakteru věcně usměrňovaného nájemného vyplývá vyloučení použití ustanovení o možnosti jednostranného zvyšování nájemného zvláštními postupy upravenými v § 4 až 9 návrhu zákona.

K § 26

V minulosti i v současné době je stále běžné, že nájemce se souhlasem pronajímatele, případně stavebního úřadu, zhodnotí byt, vloží své prostředky do cizí nemovitosti s tím, že dále platí jen symbolické nájemné např. za byt IV. kategorie. Zákon ukládá pronajímateli, jestliže se rozhodne zvyšovat nájemné, nejprve vypořádat dohodou s nájemcem, který zhodnocení provede v souladu s ustanovením vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu. Podle tohoto předpisu bylo zohlednění provedeno formou stanovení nájemného za byt nižší kategorie, než jaká byla v bytě po stavební úpravě. Vyrovnání se vztahuje i na případy, kdy např. stavební úpravy provedli právní předchůdci nájemce a nájem bytu přešel na něho podle občanského zákoníku.

K § 27

Návrh zákona stanoví mimořádný způsob zpracování prvního Přehledu o obvyklém nájemném v obci. Do tohoto Přehledu o obvyklém nájemném v obci je nezbytné promítnout dosud nezohledňovanou vyšší kvalitu bytu zvýšením dosavadního nájemného o 10 %, případně polohu domu v obci, a to při výhodné poloze až o 20 % nebo naopak při nevýhodné poloze jeho snížením až o 15 %, pokud tato diferenciace nájemného uvnitř obce dosud provedena nebyla. Protože Přehled o obvyklém nájemném v obci obecně musí zahrnovat skutečně sjednané nájemné, budou mít při jeho prvním sestavování značnou váhu byty s maximálním nájemným podle dosavadních předpisů. Podle scénáře změn regulovaných cen do roku 2002 se předpokládalo, že index změn cen stavebních prací, kterým se každoročně upravuje výše nájemného, bude v r. 2000 108 a v roce 2001 110. Protože skutečnost se vyvíjí odlišně (v r. 2000 index 104,9 a v r. 2001 index 104,0), navrhuje se tento předpoklad naplnit úpravou zjištěné výše nájemného o 10 %.

K § 28

Nájemné sjednané před účinností tohoto zákona je platné i nadále. Změněno může být pouze dohodou stran nebo postupem podle § 4 až 6 tohoto zákona. Zpracování Přehledu bude probíhat v 1. pololetí roku 2002 a proto také změny nájemného řešené za pomoci tohoto Přehledu se mohou uskutečnit až v druhém pololetí roku 2002. Pro zvýšení diferenciace nájemného se navrhuje u bytů nejvyšší kategorie (I.A.) stanovit pro zpracování prvního Přehledu o obvyklém nájemném mezní hranici 15 % nikoli 10 %, jak uvádí obecné řešení v § 4. Ustanovení odstavce 3 počítá s časovým prostorem nutným pro přijetí nových rozhodnutí právnických osob založených za účelem koupě domu a i bytových družstev, která se budou řídit novou právní úpravou. Návrh odstavce 4 upravuje možnost zvýšení nájemného z bytů v domech, u nichž byly práce na zateplení domu provedeny před účinností nové právní úpravy.

K § 29

Návrh umožňuje, aby podle dosavadních předpisů bylo provedeno vyúčtování záloh na úhradu cen služeb, s jejichž placením bylo započato před účinností navrhovaného zákona.

K § 30

Pokud jsou ke dni účinnosti navrhovaného zákona poskytovány příspěvky na úhradu nájemného z bytů pořízených v družstevní bytové výstavbě podle výnosu registrovaného v částce 16/1986 Sb., kterým byl prováděn soubor opatření k řešení ekonomického a sociálního rozvoje vymezeného území při západní hranici tehdejší ČSSR, schválené usnesením vlády č. 43/1986, navrhuje se tyto smlouvy zrušit. Příspěvky k nájemnému z družstevních bytů byly poskytovány k podpoře stabilizace pracovních sil ve vybraných obcích, resp. jejich částech v okresech Cheb, Tachov, Domažlice, Klatovy, Prachatice a Český Krumlov. Jejich poskytování je v současnosti již nedůvodné, většina smluv již byla vypovězena. Poskytování příspěvků ze zdrojů zaměstnavatelů v případech, kdy nájemné přesahuje 4,50 Kč/m² podlahové plochy bytu, je překonané. Sociální případy jsou řešeny dávkami sociální pomoci. Příspěvky byly hrazeny ze zdaněných příjmů zaměstnavatelských organizací, u rozpočtových organizací ze státních prostředků. Zrušení výnosu se v souladu s Legislativními pravidly předpokládá vyhláškou Ministerstva financí.

K § 31

Obecná formulace tohoto přechodného ustanovení vyjadřuje vztah nové úpravy k úpravě dřívější; jsou chráněna práva nabytá podle dřívějších předpisů (včetně například pohledávek nájemného a cen služeb).

K § 32

Návrh ustanovení zmocňuje Ministerstvo financí k vydání vyhlášky, která upraví způsob stanovení zdrojů na splácení poskytnutých úvěrů v domech s byty pořízenými v družstevní bytové výstavbě. Dosavadní zmocnění k vydání obecně závazného právního předpisu bylo obsaženo v zákoně o rozpočtových pravidlech, který dnem 31. prosince 2000 pozbyl platnosti. Forma výnosu (z roku 1991 – viz poznámka pod čarou č. 20), i když se jedná o obecně závazný právní předpis, jehož vydání však bylo ve Sbírce zákonů pouze oznámeno (registrováno), je již překonaná a nepoužitelná. Například i již poskytnuté úvěry na družstevní bytovou výstavbu, přitom budou spláceny zhruba do roku 2034.

K části druhé (§ 33)

Ustanovení občanského zákoníku je třeba dát do souladu s navrhovanou zákonnou úpravou nájemného a cen služeb poskytovaných s užíváním bytu zdůrazněním smluvního principu při sjednávání nájemného a cen služeb a písemné podoby nájemní smlouvy.

Pro placení nájemného se zachovává dosavadní praxe. Platí se vždy do konce měsíce, ve kterém je byt užíván. Návrh zákona nevylučuje i jinou dohodu o splatnosti nájemného.

K části třetí (§ 34)

Navržená účinnost nové právní úpravy koresponduje s rozhodnutím Ústavního soudu ze dne 21. června 2000, publikovaným pod č. 231/2000 Sb., kterým byla dnem 31. prosince 2001 zrušena jedna z vyhlášek upravujících nájemné z bytů, a to vyhláška č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů.

V Praze dne 7. března 2001

Předseda vlády

Zeman v.r.

Místopředseda vlády a ministr financí

Mertlík v.r.

Platné znění zákona č. 40/1964 Sb.,občanský zákoník,

ve znění pozdějších předpisů,

s vyznačením navrhovaných změn

§ 696

(1) Způsob výpočtu nájemného, úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, způsob jejich placení, jakož i případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu, a změnit další podmínky nájemní smlouvy, stanoví zvláštní právní předpis.

(2) Úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo záloha na ně se platí spolu s nájemným, nebude-li účastníky dohodnuto nebo právním předpisem stanoveno jinak.

§ 696

(1) Způsob sjednávání nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, včetně jejich rozúčtování, způsob jejich placení, jakož i postup při jejich změnách stanoví zvláštní právní předpis.^5a)

(2) Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem jinak, platí se nájemné a zálohy na úhradu plnění poskytovaných s užíváním bytu měsíčně, a to nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné.

§ 711

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem bytu jen s přivolením soudu z těchto důvodů:

1. potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence;

2. jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat;

3. jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě;

4. jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné nebo úhradu za plnění spojená s užíváním bytu za dobu delší než tři měsíce;,nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak;

5. je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu dále užívat;

6. jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory, určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostor chce tento byt užívat;

7. má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt;

8. neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů a nebo ho bez závažných důvodů užívá jen občas;

9. jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.

(2) Jestliže soud přivolí k výpovědi z nájmu bytu, určí současně, ke kterému datu nájemní poměr skončí; přitom přihlédne k výpovědní lhůtě (§ 710). Výpovědní lhůta počne běžet až prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku. Soud současně též rozhodne, že nájemce je povinen byt vyklidit nejpozději do 15 dnů po uplynutí výpovědní lhůty. Má-li nájemce právo na náhradní byt (náhradní ubytování), rozhodne soud, že nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění náhradního bytu, a stačí-li poskytnutí náhradního ubytování, do 15 dnů po zajištění náhradního ubytování.

(3) Dojde-li k přivolení k výpovědi z důvodů uvedených pod písmeny a), b), e) a f), může soud v odůvodněných případech uložit pronajímateli povinnost nahradit nájemci stěhovací náklady, jež určí.

(4) Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze vypovědět nájem podle odstavce 1 jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, nebo jeho právního nástupce nebo souhlasu příslušného orgánu republiky, který podle zákonů národních rad uzavření smlouvy o jeho nájmu doporučil.

(5) Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který soud k výpovědi nájmu přivolil, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce nejsou tím dotčeny.

^{____________________________}

^5a) Například zákon č. .../2001 Sb., o nájemném z bytu a úhradě cen služeb poskytovaných s užíváním bytu a o změně občanského zákoníku (zákon o nájemném z bytu).

Pokyny pro zpracování Přehledu o obvyklém nájemném

1. Zpracování prvního Přehledu o obvyklém nájemném

1. Podkladem ke zpracování jsou údaje o pronajatém bytu z Hlášení údajů o pronajatém bytu pro sestavení prvního Přehledu o obvyklém nájemném (dále jen ”Hlášení pro první Přehled”).

2. Údaje z Hlášení pro první Přehled obec roztřídí do souborů srovnatelných bytů podle těchto kritérií:

a) stáří domu (při rekonstrukci domu se stáří počítá od ukončení rekonstrukce domu),

b) velikost bytu,

c) kategorie bytu,

d) polohy domu v obci (obec zohlední v poloze domu jeho výhodnou či nevýhodnou polohu zejména s ohledem na dopravní dostupnost, technickou a občanskou vybavenost a životní prostředí; zbývající domy zařadí do skupiny označené jako poloha dobrá, která se nevyznačuje mimořádně výhodnými či naopak nevýhodnými podmínkami bydlení).

3. V každém souboru se sečtou nájemné uvedené v bodu 14 Hlášení údajů pro první Přehled.

4. Sečtou se podlahové plochy použité pro výpočet nájemného v bodu 14 stejných Hlášení pro první Přehled. U druhu nájemného uvedeného v bodu 7a) nebo v bodu 7b) započitatelné podlahové plochy uvedené v bodu 6b), u druhu nájemného uvedeného v bodu 7c) podlahové plochy uvedené v bodu 6a).

5. Podíl součtu nájmů podle bodu 3 těchto pokynů a součtu ploch podle bodu 4 těchto pokynů je obvyklým nájemným za 1 m² podlahové plochy bytu.

6. Nájemné zjištěné podle bodu 5 těchto pokynů se podle jednotlivých souborů doplní do Přehledu o obvyklém nájemném.

2. Zpracování aktualizace Přehledu o obvyklém nájemném

1. Obec shromažďuje údaje o pronajatých bytech z Hlášení údajů o pronajatém bytu pro aktualizaci Přehledu o obvyklém nájemném (dále jen ”Hlášení pro aktualizaci Přehledu”).

2. Na základě získaných údajů aktualizuje databázi pronajímaných bytů a výši nájemného a počítá nové vážené průměry v jednotlivých skupinách srovnatelných bytů postupem uvedeným v části A bodech 2 až 5 těchto pokynů.

VZOR