I. Obecná část
1. Vysvětlení nezbytnosti navrhované právní úpravy, odůvodnění jejích hlavních principů
Návrh předkládané novely nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, je zpracován na základě Plánu legislativních prací vlády na rok 2025.
Občanský zákoník upravuje v části čtvrté, hlavě II, dílu 2, pododdílu 2 zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. V části upravující práva a povinnosti stran je v § 2257 odst. 2 uvedeno, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Vzhledem ke skutečnosti, že občanský zákoník neobsahuje vymezení pojmů drobné opravy a běžná údržba, bylo mimo jiné z důvodu zamezení možných sporů mezi nájemci a pronajímateli o tom, jaké opravy a běžnou údržbu v bytě bude hradit nájemce a jaké pronajímatel, přijato nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které obsahově navazuje na předchozí úpravu obsaženou v nařízení vlády č. 258/1995 Sb., která byla zrušena. V předkládaném návrhu kontinuita právních vztahů nastolených dříve zůstává zachována, avšak dochází ke změně ve vymezení limitních částek, které je povinen (v případě, že nedojde k jiné dohodě) při provádění oprav a běžné údržby vynaložit nájemce, přičemž je nelze překročit.
Tyto limitní částky byly stanoveny s přihlédnutím k cenám existujícím v roce 2015, tedy před 10 lety. V mezidobí došlo k výrazným změnám ve vývoji cen, a je proto nezbytné, aby tyto změny byly promítnuty do platné právní úpravy, neboť stanovená částka již neodpovídá cenovým relacím při provádění drobných oprav v bytě. Nejde tedy přímo o zvyšování finanční účasti nájemce, ale o zohlednění inflačních vlivů.
Kromě věcného vymezení konkrétních drobných oprav jsou v § 5 stanoveny i opravy limitované výší nákladů. Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení včetně výměn součástí jednotlivých předmětů vybavení, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Současně je zde uvedeno, že se jedná o opravy a výměny, které nejsou uvedeny v taxativních výčtech oprav a výměn uvedených v § 4.
Provádí-li se na téže věci několik oprav, které na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.
Další limit pro vynaložení nákladů ze strany nájemce je stanoven v § 6 a jedná se o maximální roční limit pro veškeré drobné opravy, které je nájemce povinen provádět. Tento limit byl stanoven proto, aby pronajímatelé nemohli překročit stanovený rámec a realizovat v rámci drobných oprav i další nevyjmenované opravy a výměny zařizovacích předmětů či jejich součástí, které se postupně v průběhu času objeví v důsledku použití nových zařizovacích předmětů a nutnosti jejich oprav a dále také s ohledem na nemožnost taxativního vymezení veškerých prováděných drobných oprav. Celkové výdaje nájemce na drobné opravy nesmí v kalendářním roce překročit 100 Kč/m 2 , náklady nad tuto výši hradí pronajímatel. Částka byla proporčně stanovena na základě průměrných ročních nákladů na údržbu a opravy na m 2 . I tato částka již neodpovídá cenovým relacím.
2. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy se zákonem, k jehož provedení je navržena
Návrh nařízení vlády je předkládán bez zmocnění k jeho vydání v konkrétním ustanovení občanského zákoníku. Jedná se však o novelu nařízení vlády, které již bylo bez konkrétního zmocnění vyhlášeno. Předkládaná novela nevybočuje ze zákonem stanovených mezí, které respektuje již novelizované nařízení vlády.
Při projednávání občanského zákoníku bylo konstatováno, že je věcí nájemce a pronajímatele, aby se na rozsahu drobných oprav dohodli v nájemní smlouvě a že není třeba prováděcí předpis. Následně však bylo shledáno, že z důvodu předcházení zbytečným sporům v této oblasti bude přijetí právního předpisu upravujícího drobné opravy a běžnou údržbu vhodné. Praxe si tuto úpravu již osvojila, je zvyklá s ní pracovat a aktualizace finanční spoluúčasti přispěje ke zklidnění vztahů mezi nájemci a pronajímateli.
3. Zhodnocení souladu navrhované právní úpravy s předpisy Evropské unie, judikaturou soudních orgánů Evropské unie a obecnými právními zásadami práva Evropské unie
Návrh nařízení vlády neimplementuje právo Evropské unie a není v rozporu s předpisy Evropské unie, judikaturou soudních orgánů Evropské unie nebo obecnými právními zásadami práva Evropské unie.
4. Zhodnocení platného právního stavu a odůvodnění nezbytnosti jeho změny
Vzhledem k vývoji v oblasti cen výrobků i služeb je nutné na tento vývoj reagovat a částky uvedené v nařízení vlády přizpůsobit aktuálním cenám. V opačném případě by došlo ke snížení účasti nájemce na opravách vyplývajících z užívání bytu a tato právní úprava by ztratila praktický význam a ve výsledku by vedla k neodůvodnitelnému výraznému výkyvu břemene nákladů na drobné opravy a běžnou údržbu oproti původnímu stavu, a to ve prospěch nájemce.
5. Předpokládaný hospodářský a finanční dopad navrhované právní úpravy na státní rozpočet, ostatní veřejné rozpočty a na podnikatelské prostředí České republiky
Navrhovaná úprava nebude mít žádný dopad na státní rozpočet. Pokud se týká jiných veřejných rozpočtů, lze předpokládat možné dopady na rozpočty obcí a krajů, pokud jsou nájemci nebo pronajímateli. Tyto dopady však budou v minimálním rozsahu. V případě samospráv jako pronajímatelů je možné očekávat pozitivní dopad na veřejné rozpočty. Vzhledem k tomu, že nájem není považován za podnikatelskou činnost, nebude mít přijatá úprava v této oblasti dopady.
6. Zhodnocení, zda návrhem nařízení vlády není zakládána veřejná podpora
Návrhem není zakládána veřejná podpora a nejedná se o využití veřejných prostředků.
7. Zhodnocení dopadů na práva a povinnosti fyzických a právnických osob
Nařízení vlády navazuje na § 2257 odst. 2 občanského zákoníku. Na vymezení práv a povinností fyzických a právnických osob se nic nemění, pouze se aktualizuje jejich finanční spoluúčast na drobných opravách bytu.
8. Zhodnocení sociálních dopadů, včetně dopadů na specifické skupiny obyvatel, zejména osoby sociálně slabé, osoby se zdravotním postižením a národnostní menšiny, dopadů na ochranu práv dětí a dopadů na životní prostředí
I přes možné zvýšení finanční spoluúčasti nájemce na drobných opravách není předpokládána kompenzace sociálními dávkami, položka není součástí uznatelných nákladů na bydlení s ohledem na případné navýšení sociálních dávek. V růstu nákladů na bydlení se celkově projeví jen částečně, ve skladbě nákladů tvoří méně významnou položku. S ohledem na vyšší růst příjmů se tato skutečnost může negativně projevit jen u nepatrné části nájemců. Dopady na životní prostředí se nepředpokládají.
9. Zhodnocení současného stavu a dopadů navrhovaného řešení ve vztahu k zákazu diskriminace a ve vztahu k rovnosti mužů a žen
Návrh nařízení vlády není v rozporu se zákazem diskriminace, ani není v rozporu s principem rovnosti mužů a žen.
10. Zhodnocení dopadů navrhovaného řešení ve vztahu k ochraně soukromí a osobních údajů
Návrh nařízení vlády nemá dopady vztahující se k ochraně soukromí a osobních údajů, resp. ochrany soukromí a osobních údajů se netýká.
11. Zhodnocení korupčních rizik
U navrhovaného nařízení vlády nebyla po jejím vyhodnocení podle vládní metodiky pro hodnocení korupčních rizik (CIA – Corruption Impact Assessment) korupční rizika zjištěna.
12. Zhodnocení dopadů na bezpečnost nebo obranu státu
Navrhovaná právní úprava nemá dopady na bezpečnost nebo obranu státu.
13. Zhodnocení dopadů na rodiny, zejména s ohledem na plnění funkcí rodiny, s ohledem na počet vyživovaných členů, na případnou přítomnost hendikepovaných členů a rodiny samoživitelů, rodiny se třemi a více dětmi a další specifické životní situace, dále s ohledem na posílení integrity a stability rodiny a posílení rodinné harmonie, lepší rovnováhy mezi prací a rodinou a na posílení mezigeneračních a širších příbuzenských vztahů
Zvýšení nákladů spojených s užíváním bytu se může odrazit v nákladech domácnosti na bydlení, avšak zásadní dopad nelze očekávat, neboť se jedná pouze o úpravu částky o inflaci za posledních 10 let a ta byla částečně kompenzována zvýšením mezd a úpravou sociálních dávek.
Mírně pozitivní vliv je možné též očekávat v případě rodin, které jsou pronajímateli. Těmto rodinám se mohou mírně snížit náklady.
14. Zhodnocení územních dopadů, včetně dopadů na územní samosprávné celky
Pokud jsou územní samosprávné celky v postavení pronajímatelů nebo nájemců, může mít na ně navrhovaná právní úprava dopad jako na jiné pronajímatele a nájemce.
15. Zhodnocení souladu navrhovaného řešení se zásadami tvorby digitálně přívětivé legislativy, včetně zhodnocení rizika vyloučení nebo omezení možnosti přístupu specifických skupin osob k některým službám v důsledku digitalizace jejich poskytování (digitální vyloučení)
Návrh nařízení vlády není v rozporu se zásadami tvorby digitálně přívětivé legislativy.
II. Zvláštní část
K čl. I (Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu)
K celému nařízení vlády
K § 2
V § 2 je definováno, co se rozumí běžnou údržbou pronajatého bytu, kterou provádí nájemce. Mimo jiné se zde uvádí, že do činností spadajících pod udržovací práce se zahrnují též prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g). Z toho vyplývá, že nájemce je povinen provádět pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. Nicméně i písmeno h) obsahuje výčet předmětů, u kterých by bylo nezbytné také provádět pravidelné prohlídky a čištění. Jedná se o kamna na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovody, kotle etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovody a uzavírací a regulační armatury a ovládací termostaty etážového topení. Z uvedeného důvodu byl rozšířen odkaz týkající se § 4 písm. g) i na písmeno h).
Předchozí nařízení vlády č. 258/1995 Sb. obsahovalo nynější úpravu písmen g) a h) v jednom odstavci. Při rozdělení na dvě samostatná písmena došlo k nedopatření a odkaz byl uveden pouze na písmeno g). Proto se v celém období tento nedostatek překlenoval výkladem opřeným o větu první, kde se stanoví „Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu.“. Nejde v podstatě o věcnou změnu, ale o upřesnění.
K § 5
V § 5 je stanoven maximální finanční limit pro drobné opravy a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny jmenovitě v § 4 nařízení vlády. Ustanovení předpokládá, že mohou nastat spolu s vývojem ve vybavení bytu potřeby dalších drobných oprav, které nebudou v nařízení vlády jmenovitě vypočteny, a stanoví dosud finanční limit pro jednu takovou opravu na 1 000 Kč bez nákladů na dopravu. Tato částka byla stanovena v roce 2015, bez úpravy dalšího zvyšování v souvislosti s vývojem cen a zejména s vývojem inflačních vlivů. Z uvedeného důvodu je nezbytné provést její úpravu tak, aby byla zohledněna inflace za posledních 10 let, která činí 51,4 %. Pro účely zjednodušení bylo přistoupeno k zaokrouhlení zvýšení o 50 %.
Dále se navrhuje úprava věty týkající se nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou s tím, že dochází k vypuštění slov „a jiné náklady spojené s opravou“. K úpravě došlo z důvodů odstranění pochybností vedoucích k občasným sporům. Je vhodné postavit najisto, že po nájemci nebude pronajímatel požadovat v souvislosti s opravou nějaké blíže nespecifikované částky, než úhradu vlastní opravy nebo výměnu v nařízení specifikovaného předmětu.
K nákladům na dopravu patří i náklady na parkování, které bývají jejich běžnou součástí. Zejména z praktického hlediska je zřejmé, že náklady na dopravu zahrnují veškeré výdaje spojené s přepravou osoby na určené místo, především pohonné hmoty nebo jízdenky, dálniční poplatky, parkovné, případné mýtné nebo poplatky za vjezd do centra města. Jakékoli vyčleňování těchto nákladů by vedlo jen k další administrativní zátěži.
K § 6 odst. 1
V § 6 odst. 1 nařízení vlády je stanovena další limitní částka, která má zastropovat maximální výdaje nájemce na drobné opravy v kalendářním roce. Uvádí se, že nájemce je povinen hradit veškeré vyjmenované i nevyjmenované drobné opravy do výše 100 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Pokud náklady na drobné opravy tuto částku převýší, nepovažují se další opravy za drobné a hradí je pronajímatel, a to i v případě, pokud by je jinak (když by částka nebyla překročena) hradil nájemce.
Tato částka byla stanovena v roce 2015 a navrhuje se tedy obdobný mechanismus úpravy podle míry inflace, který je uveden ve zdůvodnění k bodu 2 (§ 5). Navrhuje se zvýšení částky o 50 %. Dále se navrhuje, aby z hlediska odstranění výkladových pochybností byla taktéž shodně s předchozím bodem i do tohoto ustanovení doplněna věta, že se do limitní částky nezapočítávají náklady na dopravu. Upřesnění pojmu doprava s ohledem na náklady na parkování je také shodné.
K čl. II (Účinnostní ustanovení)
Datum účinnosti je navrženo k 1. lednu 2026.