Důvodová zpráva k nařízení vlády č. 516/2025 Sb.

Toto ustanovení vymezuje předmět nařízení vlády v souladu se zákonným zmocněním k jeho vydání obsaženým v § 11b odst. 4 zákona o SFPI, tj. stanovení výpočtu nákladového nájemného.

Nákladové nájemné slouží jako jeden ze dvou stropů dostupného nájemného podle § 11b odst. 1 písm. b) zákona o SFPI.

Pokud pronajímatel stanovuje určitou výši nájemného v dostupném nájemním bytě podle § 11b odst. 1 písm. b) zákona o SFPI, musí tato výše být

Nákladové nájemné se podle zákona počítá v prvním roce provozu, avšak vychází z nákladů, které pokrývají celý životní cyklus dostupného obytného prostoru, a to včetně souvisejících nákladů spojených s přípravou výstavby nebo s pořízením. Pojem „první rok provozu“ je pro účely aplikace nařízení chápán jako první účetně uzavřený rok faktického užívání dostupného obytného prostoru po dokončení výstavby nebo po jeho pořízení; jde o období, ve kterém jsou reálně vynakládány náklady spojené s provozem, které tvoří základ pro výpočet tzv. startovního nájemného.

Nařízení zavádí zastřešující pojem dostupný obytný prostor, kterým se pro účely tohoto nařízení rozumí dostupný nájemní byt, dostupná budova pro bydlení, soubor bytů nebo soubor budov podle § 1.

V tomto ustanovení, které vymezuje pojmy, byly oproti vyhlášce zavedeny dva nové pojmy. Jedná se konkrétně o pojmy doba udržitelnosti a doba životnosti budovy . Tyto pojmy jsou nově zaváděny převážně proto, aby bylo zřejmé

Vyhláška totiž tyto termíny jasně neodlišuje, čímž docházelo ke zmatení na straně uživatelů, kteří si nebyli vždy jisti, jak správně náklady podle § 8 a 9 vypočítat (více o tomto problému ve zprávě RIA kap. 1.2). Dodatečně pak pojem „doba udržitelnosti“ nahrazuje složitější konstrukci „doba splatnosti nejdelšího z cizích zdrojů, nejméně však 20 let“, která byla používána ve vyhlášce.

Znění § 2 písm. b) počítá s možností, že v budoucnu bude existovat právní předpis, který stanoví delší dobu udržitelnosti, než je doba splatnosti nejdelšího z cizích zdrojů. V současnosti takový právní předpis neexistuje, a proto zmínka o „jiném právním předpisu“ nepředstavuje odkaz na konkrétní právní normu, ale vytváří zákonný rámec pro budoucí možné rozšíření.

K definici doby životnosti je ještě vhodné podotknout, že její délku stanovuje pronajímatel sám, a to ve svém vlastním zájmu, aby tak nákladové nájemné pokrývalo jeho předpokládané náklady. Tato doba se značně liší napříč stavbami, ale předpokládá se, že se bude pohybovat v rozmezí 50-100 let (vizte např. studii Prof. Vochozky et al. (2021), podle které byla průměrná doba životnosti bytových domů v ČR 76 let, v letech 2000 až 2019). Předpokládá se, že případné riziko plynoucí z možného nadhodnocení ostatních nákladů celoživotního cyklu pronajímatelem bude ošetřeno kontrolou orgánů poskytujících veřejnou podporu dostupnému bydlení, jako je tomu např. aktuálně v případě programu Dostupné nájemní bydlení Státního fondu podpory investic.

V souladu s definicí uvedenou v § 2 písm. c) se v celém právním předpisu používá jednotný pojem „doba životnosti budovy“, který nahradil dříve používaný výraz „doba životnosti dostupného nájemního bytu“. Tento pojem označuje předpokládanou dobu, po kterou lze budovu, jejíž součástí je dostupný obytný prostor, využívat pro bydlení. Terminologické sjednocení přispívá ke srozumitelnosti výpočtu a právní jistotě.

​Doba udržitelnosti dostupného obytného prostoru je rozhodná zejména pro stanovení provozních nákladů podle § 8 a pro jejich promítnutí do výpočtu nákladového nájemného.

Doba životnosti budovy je naopak využita pro stanovení předpokládané výše ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9. Doba životnosti budovy obvykle přesahuje dobu udržitelnosti a bude dále upřesněna ve výkladu poskytovatele podpory s ohledem na stavebně-technické parametry konkrétních projektů.

Různé části jednoho projektu (např. různé stavební objekty nebo moduly) mohou mít různou dobu životnosti, což je důležité při porovnávání investičních variant.

V § 3 odst. 3 návrhu dochází oproti vyhlášce k dalšímu vyjasnění pojmu náklady a uvedení konkrétních příkladů. Místo toho, aby daný odstavec pouze konstatoval, že náklady podle § 3 odst. 1 ve slovech „plochy a příslušenství“ zahrnují i náklady na parkovací stání, jejich příslušenství a plochy obvykle spojené s užíváním těchto stání, a definoval, co je těmito termíny myšleno, tak daný odstavec také příkladmo uvádí, co se rozumí plochami a příslušenstvím obvykle spojenými s užíváním dostupného nájemního bytu.

Důležité je také vyzdvihnout fakt patrný z § 3 odst. 3 úvodní části ustanovení, tj. že náklady na plochy a příslušenství se vždy započítávají do nákladového nájemného v poměrné výši – tj. např. pokud se staví dům, jehož užitná podlahová plocha je z poloviny zaplněna soukromými na trhu prodanými vlastnickými byty, a jen z druhé poloviny dostupnými nájemními byty, tak se započítávají do nákladového nájemného jen náklady na balkony u bytů dostupných, ne na všechny balkony atp. Konkrétní postup rozdělení nákladů v rámci jednotlivých budov se smíšenými náklady zůstává, stejně jako ve vyhlášce, upraven v § 4 odst. 4, § 5 odst. 6 až 8 a § 6 odst. 3.

Následující část odůvodnění § 3 je převzata z odůvodnění § 3 vyhlášky, neboť byla ostatní ustanovení § 3 bez výrazných změn převzata z vyhlášky. Nebyly totiž zjištěny žádné zásadní potíže v jejich výkladu nebo aplikaci.

Náklady, ze kterých se vypočítá nákladové nájemné, je možné rozdělit na 2 druhy, a to náklady spojené s výstavbou nebo pořízením dostupného nájemního bytu a náklady spojené s provozem dostupného nájemního bytu.

Náklady spojené s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a) jsou dále rozděleny na náklady na přípravu výstavby nebo pořízení, upravené v § 4, a náklady na výstavbu nebo pořízení, upravené v § 5 až 7. K uvedenému dělení na fázi přípravy a fázi realizace došlo z důvodu přehlednosti. Náklady spojené s provozem podle § 3 odst. 1 písm. b) se dále dělí na náklady na provoz, upravené v § 8, a ostatní náklady celoživotního cyklu, upravené v § 9.

Náklady se uvažují včetně daně z přidané hodnoty. Zvolená kategorizace nákladů postihuje celý životní cyklus budovy od přípravné fáze přes realizaci, provoz až po modernizaci a dlouhodobé (investiční) opravy a údržbu. Díky zahrnutí ostatních nákladů celoživotního cyklu bude možné financovat z nákladového nájemného provoz dostupných nájemních bytů dlouhodobě udržitelně.

Oba tyto druhy nákladů (náklady spojené s výstavbou nebo pořízením a náklady spojené s provozem) se stanovují v prvním roce provozu dostupných nájemních bytů v souladu s § 11b odst. 2 zákona. Tato skutečnost ale neznamená, že tyto druhy nákladů odrážejí pouze náklady v prvním roce provozu – naopak tyto náklady odrážejí dlouhodobější procesy, které nutně neprobíhají v prvním roce provozu dostupných nájemních bytů (samotná výstavba, budoucí opravy apod.) a které se mohou měnit v čase (rostoucí náklady spojené s provozem s ohledem na stáří budovy). Tento fakt je respektován a mj. proto je do nákladového nájemného zahrnuta hodnota v minulosti pořízených nemovitých věcí a výše nákladů na provoz podle § 8.

Výpočet nákladového nájemného se vztahuje výlučně na dostupný obytný prostor. Náklady na jiné části budovy, zejména nebytové prostory, které neslouží k dostupnému nájemnímu bydlení, nelze do výpočtu nájemného zahrnovat. Toto vyloučení platí i v případě, kdy jsou tyto náklady součástí širšího projektu zahrnujícího více funkčních částí; v takových případech se uplatní poměrné započtení nákladů v rozsahu stanoveném nařízením.

Ustanovení § 4 odst. 2 stanoví, že náklady podle odstavce 1 se určí podle výše ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce. Současně vymezuje pravidlo pro zachycení movitých věcí pronajímatele, které se do nákladů nezahrnují, s výjimkou případů, kdy jejich cenu lze určit podle smlouvy nebo objednávky.

Postup v případech, kdy příslušnou činnost zajišťuje sám pronajímatel, upravuje § 4 odst. 3.

V případech, kdy činnost zajišťuje sám pronajímatel, umožňuje § 4 odst. 3 stanovit náklady jako součet mzdových nákladů, přímých nákladů a přiřaditelných nepřímých nákladů, pokud s danou činností prokazatelně souvisejí a jsou věcně a časově přiřaditelné.

V případě činností prováděných, pokud činnost zajišťuje sám pronajímatel, se do nákladového nájemného mohou zahrnovat mzdové náklady, přímé náklady (např. pořizovací cena materiálu použitá při dané činnosti) a přiřaditelné nepřímé náklady (např. přiměřená část nákladů na energie, nájem, pojištění), pokud s danou činností prokazatelně souvisejí a jsou věcně a časově přiřaditelné.

Movité věci ve vlastnictví pronajímatele se do nákladů nezahrnují; výjimkou jsou pouze případy, kdy lze jejich cenu určit podle smlouvy nebo objednávky. Cílem je zachovat jednoduchost a kontrolovatelnost stanovení nákladů.

Následující část odůvodnění § 4 byla převzata z odůvodnění § 4 vyhlášky, neboť byla ostatní ustanovení § 4 beze změn převzata z vyhlášky. Nebyly totiž zjištěny žádné zásadní potíže v jejich výkladu nebo aplikaci.

Ustanovení odstavce 1 určuje náklady na přípravu výstavby nebo pořízení dostupného obytného prostoru a způsob, jakým mají být tyto náklady stanoveny (bez ohledu na způsob, jakým jsou tyto náklady financovány).

Mezi náklady vynaložené na projektovou přípravu podle odstavce 1 patří zejména

▶ náklady na projektový management , tj. řízení projektu

▶ náklady na inženýrskou činnost pro zajištění všech potřebných podkladů pro vydání příslušných rozhodnutí pro umístění, povolení/rámcové povolení stavby pro dostupné nájemní bydlení včetně staveb bezprostředně s hlavní stavbou pro dostupné nájemní bydlení souvisejících

▶ ​náklady na projektovou přípravu :

▷ koncepční příprava projektu

▷ odborné studie a rozbory

‒ EIA, hluková studie, rozptylová studie, dopravní studie, materiálová studie, studie likvidace odpadů atd.

▷ pozemková příprava

‒ přípravná činnost pro odkupy pozemků, znalecké posudky, průzkumy, podklady

▷ zajištění průzkumů a podkladů pro stavbu

‒ fotodokumentace, pasportizace, archeologický průzkum a další odborné průzkumy, zaměření, geodetické a mapové podklady, podklady k technické a dopravní infrastruktuře včetně realizace případných potřebných průzkumů, ekologické audity, průzkumné práce, hydrologický průzkum, geologický průzkum apod. bezprostředně související s projektovanou budovou nebo její rekonstrukcí

▷ průzkumné práce pro posouzení stavu budovy

‒ historický průzkum, statické posouzení a další podklady související s přípravou projektu

▷ pořízení architektonické studie, projektové dokumentace a podkladů pro povolení stavby

‒ realizace architektonické soutěže podle pravidel České komory architektů (náklady na porotu a odměny pro umístěné projekty)

‒ projektové dokumentace (pasport stavby; projektová dokumentace ve všech fázích projektu, dokumentace pro územní rozhodnutí, dokumentace pro stavební povolení a dokumentace pro vydání společného povolení podle stavebního zákona; projektová dokumentace a dokumentace pro povolení záměru ve všech fázích projektu podle stavebního zákona; dokumentace pro odstranění stavby)

‒ dokumentace pro výběr zhotovitele

‒ dokumentace pro provádění stavby včetně návrhu stavby pro dostupné nájemní bydlení a bezprostředně související dopravní a technickou infrastrukturu atd.

‒ průkaz energetické náročnosti budovy

▷ studie stavebně technologického řešení

‒ projektová studie stavebně technologického řešení

‒ plán údržby a oprav stavby

▷ expertní a právní služby související s přípravou projektu, zadáváním veřejných zakázek, projednáním povolení stavby nebo záměru atd.

Mezi náklady vynaložené na ekonomické studie podle odstavce 1 patří např. ekonomická studie proveditelnosti projektu.

Mezi náklady vynaložené na finanční studie podle odstavce 1 patří např. studie finanční proveditelnosti projektu.

Odstavec 4 určuje způsob, jakým se poměrně upraví náklady vypočítané podle odstavců 1 a 2 v případě, že součástí záměru nebo předmětu pořízení kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním jsou i jiné plochy. Lze uvést příklad:

Staví se budova s dostupnými nájemními byty o celkové podlahové ploše 1 200 m 2 , jehož součástí je 200 m 2 podlahové plochy komerčních prostor. Podlahová plocha všech dostupných nájemních bytů činí 700 m 2 . Zbylé plochy jsou plochy společných prostor a činí 300 m 2 . Celkové náklady na projektovou přípravu, ekonomické a finanční studie jsou 6,5 mil. Kč. Náklady vynaložené na přípravu výstavby nebo pořízení (X) se tedy vypočítají následovně:

(Vzorec s vyplněnými hodnotami a jednotlivé fáze výpočtu nebylo možné v odůvodnění § 4 uvést kvůli technické nedostatečnosti elektronického systému tvorby právních předpisů.)

Po dosazení všech hodnot do vzorce vyjde X = 5,06 mil. Kč.

Jedná se o úpravu, která byla beze změn převzata z vyhlášky č. 272/2024, jelikož nebyly zjištěny žádné zásadní výkladové ani aplikační potíže. Výjimku představují úpravy k nákladům, pokud činnost zajišťuje sám pronajímatel, v § 5 odst. 2 větách třetí a čtvrté, kde došlo k upřesnění v souladu s upřesněním nákladů, pokud činnost zajišťuje sám pronajímatel, v § 4.

Odstavec 1 písm. a) stanoví, že náklady na výstavbu dostupných nájemních bytů tvoří všechny náklady na výstavbu dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch, které jsou s jeho užíváním obvykle spojené, včetně případných nákladů na bourací práce, pokud jsou pro výstavbu nezbytné. Příslušenství a plochy obvykle spojené s užíváním dostupného nájemního bytu a určené nájemní smlouvou k trvalému užívání společně s bytem jsou zejména:

Náklady na výstavbu nebo pořízení parkovacích stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle souvisejících ploch se započítávají způsobem popsaným v § 7.

Odstavec 1 dále stanoví, že mezi náklady na výstavbu patří rovněž

▶ náklady na napojení infrastruktury, tj. veřejná dopravní infrastruktura a technická infrastruktura (zejména vodovod, kanalizace, přípojka elektřiny, rozvod plynu, soustava centrálního zásobování teplem, připojení do sítě pro poskytnutí služby přístupu k internetu atd.),

▶ rozpočtová rezerva,

▶ další náklady spojené s výstavbou, kterými jsou:

▷ náklady na řízení projektu

▷ náklady na inženýrskou činnost v průběhu stavby a pro zajištění uvedení stavby do provozu/kolaudaci

▷ náklady na projektovou přípravu, které neproběhly před výstavbou, tj. zejména

‒ zajištění průzkumů a podkladů v průběhu stavby (fotodokumentace, pasportizace, archeologický průzkum a další odborné průzkumy, zaměření, geodetické a mapové podklady, podklady k technické a dopravní infrastruktuře včetně realizace případných potřebných průzkumů, ekologické audity, průzkumné práce, hydrologický průzkum, geologický průzkum apod. bezprostředně související s realizovanou budovou nebo její rekonstrukcí)

‒ průzkumné práce pro posouzení stavu budovy (historický průzkum, statické posouzení a další podklady související s realizací)

‒ změnové prováděcí dokumentace podle stavu skutečně zjištěného v průběhu stavby

‒ podklady pro uvedení stavby do provozu – dokumentace pro povolení stavby s vyznačením odchylek (původně dokumentace skutečného provedení) včetně zhotovení modelu BIM, revize, geodetické podklady, zkoušky, prohlášení o shodě, vyhodnocení zkušebního provozu a další potřebné podklady

‒ plán údržby a oprav stavby

‒ expertní a právní služby související s realizací projektu, zadáváním veřejných zakázek atd.

‒ odborné vedení provádění stavby⁠‌​‌​​​​​‌​‌​​‌​‌⁠

‒ dozor projektanta (technický dozor stavebníka),

▶ náklady na pořízení pozemku pro výstavbu nových staveb pro dostupné nájemní bydlení nebo budov, které budou rekonstruované pro dostupné nájemní bydlení, nebo pozemku s budovou, které budou rekonstruované pro dostupné nájemní bydlení, a to jak v případě, kdy byly tyto nemovité věci pořízeny bezprostředně před výstavbou, tak v případě že se jedná o pronajímatelovy vlastní nemovité věci, tj. nemovité věci pořízené před delší dobou nebo původně za jiným účelem,

▶ finanční náklady, které nejsou součástí cizích zdrojů definovaných v § 11 odst. 3, tj. např. náklady na rezervaci kapitálu přímo předcházející uzavření úvěrové smlouvy,

▶ náklady na pořízení movité věci pronajímatele použité k výstavbě dostupného nájemního bytu, např. náklad na pořízení stavebních materiálů, které pronajímatel vlastnil před zahájením výstavby. Náklady na pořízení jiných movitých věcí (tj. těch, které byly pořízeny během výstavby, resp. přímo za jejím účelem) jsou součástí nákladů podle odstavce 1 písm. a).

V souladu s účetními zásadami lze do nákladů na výstavbu zahrnout také předpokládané náklady na odstranění stálého hmotného aktiva (např. demolici bytového domu nebo jeho části), pokud je tato povinnost stanovena smluvní dokumentací nebo jinými právními předpisy (např. územní rozhodnutí, stavební povolení).

Odstavec 2 stanoví, že se náklady na výstavbu podle odstavce 1 písm. a) a b) určí podle cen položkového rozpočtu obsaženého ve smlouvě uzavřené s dodavatelem stavby dostupného nájemního bytu. Odstavec 2 dále uvádí, že hodnota nákladů podle odstavce 1 písm. d) a g) je rovna ceně obsažené ve smlouvě nebo objednávce.

Výjimkou je případ provedení daných prací pronajímatelem, pokud činnost zajišťuje sám pronajímatel, kdy se náklady na činnosti podle odstavce 1 písm. a), b) a d), které byly provedeny, pokud činnost zajišťuje sám pronajímatel, vypočítají jako součet mzdových nákladů pronajímatele. Náklady podle odstavce 1 písm. a), b) a d), jež vznikly z činností, které nebyly provedeny, pokud činnost zajišťuje sám pronajímatel, se vypočítají podle § 5 odst. 2 věty druhé, tj. podle ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce. Movité věci ve vlastnictví pronajímatele se do nákladů nezahrnují, s výjimkou věcí, jejichž cenu lze určit podle smlouvy nebo objednávky. Pro více informací vizte první odstavec odůvodnění k § 4.

Odstavec 4 ujasňuje způsob, jakým se započítá do nákladů na výstavbu rozpočtová rezerva, pokud nebyla součástí položkového rozpočtu, podle kterého se určují náklady v písmenech a) a b), jak je tomu zvykem. Maximální výše rozpočtové rezervy je určena jako 10 % ze součtu nákladů na výstavbu dostupného nájemního bytu [odstavec 1 písm. a)] a nákladů na potřebnou infrastrukturu k napojení na páteřní infrastrukturu [odstavec 1 písm. b)]. Míra 10 % vychází z konzultací se soukromou rozpočtářskou společností, podle níž se vícenáklady stavby ve vztahu k rozpočtu pohybují v průměru mezi 3 % a 8 %, a z konzultací s experty Ministerstva financí.

Odstavec 5 definuje způsob, kterým se stanoví hodnota nemovitých věcí podle odstavce 1 písm. e). Hodnotu nemovité věci je třeba započítat do nákladů na výstavbu maximálně ve výši nižší z ceny obsažené ve smlouvě (často se bude jednat o kupní smlouvu, ale může se jednat i o jinou smlouvu, např. dědickou) nebo ceny obvyklé stanovené podle zákona o oceňování majetku. Cena obvyklá může být stanovena k libovolnému dni v období 4 let před prvním poskytnutím bytu pro dostupné nájemní bydlení podle rozhodnutí pronajímatele. Pokud není cena obsažená ve smlouvě známa, smlouva je starší 8 let, nebo nabývacím titulem nebyla smlouva (např. se jedná o dědictví získané na základě závěti), použije se cena obvyklá podle zákona o oceňování majetku. Pokud nelze cenu obvyklou stanovit, stanoví se tržní hodnota podle téhož zákona; toto pravidlo platí pro všechny výše uvedené případy, tedy i pro porovnání ceny obsažené ve smlouvě s cenou obvyklou. Odstavec 5 upravuje další detaily týkající se ocenění, včetně toho, že ocenění musí být provedeno pouze znalcem, znaleckou kanceláří nebo znaleckým ústavem podle zákona o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech nebo osobou s oprávněním pro oceňování majetku podle živnostenského zákona. Předmětem ocenění jsou vždy jen samotné nemovité věci použité za účelem vzniku dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním, a to v takovém stavu, v jakém se nacházejí v době ocenění, nikoliv např. náklady na jejich budoucí opravy atp. (takové náklady se započítávají do nákladového nájemného odděleně).

Odstavec 6 uvádí, že lze do výpočtu nákladů podle odstavce 1 písm. a) a b) zahrnout jen náklady, které přímo souvisejí s dostupnými nájemními byty.

Odstavec 7 určuje konkrétní postup pro výpočet nákladů podle odstavce 1 písm. a) a b) v případech existence tzv. smíšených nákladů, kdy v rámci výstavby budovy s dostupnými nájemními byty, jejich souboru nebo souboru dostupných nájemních bytů vznikají kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i plochy s jiným účelem. V případě, že není náklady možné rozlišit podle položek v rozpočtu [postup upravený v písmenu a)], použije se postup popsaný v písmenu b), tj. postupuje se obdobně jako v případě popsaném v odůvodnění k § 4 odst. 4.

Odstavec 7 obdobně určuje postup pro výpočet nákladů podle odstavce 1 písm. c) až g), jsou-li součástí budovy s dostupnými nájemními byty, souboru dostupných nájemních bytů nebo souboru budov s dostupnými nájemními byty i jiné plochy než určené pro dostupné nájemní bydlení. Podobně jako se v příkladě v odůvodnění k § 4 odst. 4 násobí náklady vynaložené na projektovou přípravu, ekonomické a finanční studie podílem podlahových ploch všech jednotlivých dostupných nájemních bytů, včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové ploše budovy bez společných prostor, znásobí se i zde např. náklady na pořízení movité věci použité pro výstavbu dostupného nájemního bytu podílem uvedených ploch.

Pro účely případného porovnání nákladového nájemného stanoveného podle tohoto nařízení s nájemným vycházejícím z cenových map dle vyhlášky č. 456/2024 Sb., o cenových mapách nájemného, nařízení umožňuje, aby poskytovatel pro účely porovnání zařadil byt i podle počtu obytných místností – tj. jak podle výměry v m², tak podle počtu obytných místností.

Tato kategorizace umožní propojit výpočty vycházející z různých právních rámců a může být využita zejména v situacích, kdy jiné předpisy nebo dotační podmínky vyžadují srovnání s tržním nájemným (např. limit 90 % podle § 11b zákona č. 211/2000 Sb., ve znění zákona č. 176/2025 Sb.).

V této souvislosti je důležité připomenout, že návrh nařízení vlády stanoví metodiku výpočtu nákladového nájemného podle zákona č. 211/2000 Sb., a nikoliv metodiku stanovení tržního nájemného. Z tohoto důvodu vychází kategorizace bytů podle podlahové plochy nezávisle na kategoriích uvedených ve vyhlášce č. 456/2024 Sb., která je určena pro účely cenových map nájemného.

RIA i návrh nařízení vlády se tedy týkají pouze této části (nákladového nájemného), zatímco úpravy týkající se povinnosti využít 90 % tržního nájemného a použití CMMF jsou součástí zákona č. 176/2025 Sb., novelizujícího zákon o Státním fondu podpory investic. Tyto nové povinnosti se navíc budou vztahovat pouze na programy vyhlašované po roce 2026 a netýkají se aktuálně realizovaných či připravovaných výzev.

Jedná se o úpravu, která byla beze změn převzata z vyhlášky č. 272/2024, jelikož nebyly zjištěny žádné zásadní výkladové ani aplikační potíže.

Ustanovení § 6 v případě pořízení vymezuje náklady spojené s pořízením dostupného nájemního bytu a způsob jejich určení; do nákladů na pořízení se zahrnují také náklady na právo stavby, věcné břemeno a související pozemky, příslušenství a plochy obvykle spojené s užíváním bytu.

Ustanovení § 6 v případě pořízení určuje náklady spojené s pořízením dostupných nájemních bytů a způsob, jakým mají být tyto náklady vypočítány.

Odstavec 1 stanoví, že náklady na pořízení jsou tvořeny náklady na pořízení dostupného nájemního bytu, včetně pozemků, příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním. Součástí nákladů na pořízení jsou i další náklady spojené s pořízením, kterými jsou převážně administrativní náklady. Náklady podle odstavce 1 písm. b) se určí podle výše ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce.

Věcné břemeno je součástí nákladů na pořízení podle odstavce 1 písm. a); mezi administrativní náklady se zpravidla řadí zejména náklady související s převodem vlastnictví (poplatky, úschova apod.).

Odstavec 2 stanoví, že se náklady na pořízení podle odstavce 1 písm. a) určí jako nižší z ceny obsažené ve smlouvě (často se bude jednat o kupní smlouvu, ale může se jednat i o jinou smlouvu, např. dědickou) nebo ceny obvyklé stanovené podle zákona o oceňování majetku. Cena obvyklá může být stanovena k libovolnému dni v období 4 let před prvním poskytnutím bytu pro dostupné nájemní bydlení podle rozhodnutí pronajímatele. Pokud není cena obsažená ve smlouvě známa, smlouva je starší 8 let, nebo nabývacím titulem nebyla smlouva (např. se jedná o dědictví získané na základě závěti), použije se cena obvyklá podle zákona o oceňování majetku. Pokud nelze cenu obvyklou stanovit, stanoví se tržní hodnota podle téhož zákona; toto pravidlo platí pro všechny výše uvedené případy, tedy i pro porovnání ceny obsažené ve smlouvě s cenou obvyklou. Odstavec 2 upravuje další detaily týkající se ocenění, včetně toho, že ocenění musí být provedeno pouze znalcem, znaleckou kanceláří nebo znaleckým ústavem podle zákona o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech nebo osobou s oprávněním pro oceňování majetku podle živnostenského zákona. Předmětem ocenění jsou vždy jen samotné nemovité věci, použité za účelem vzniku dostupných nájemních bytů a příslušenství a ploch spojených s jejich užíváním, a to v takovém stavu, v jakém se nacházejí v době ocenění, nikoliv např. náklady na jejich budoucí opravy atp. (takové náklady se započítávají do nákladového nájemného odděleně).

Odstavec 3 určuje postup pro výpočet nákladů na pořízení v případech existence tzv. smíšených nákladů, kdy součástí pořizované budovy s dostupnými nájemními byty, souboru dostupných nájemních bytů nebo souboru budov s dostupnými nájemními byty jsou kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i plochy s jiným účelem. Odstavec 3 určuje pravidlo pro výpočet nákladů na pořízení v takových případech obdobně jako v § 5. V takovém případě se náklady podle odstavce 1 písm. a) stanoví pouze ve vztahu k části odpovídající dostupným nájemním bytům. Náklady podle odstavce 1 písm. b) se zahrnou pouze v poměrné výši podle podílu podlahových ploch určených pro dostupné nájemní bydlení (bez společných prostor) na celkové podlahové ploše budovy (bez společných prostor).

Jedná se o úpravu, která byla bez věcných změn převzata z vyhlášky č. 272/2024, jelikož nebyly zjištěny žádné zásadní výkladové ani aplikační potíže.

Toto ustanovení upravuje způsob, jakým se započítají náklady na výstavbu nebo pořízení parkovacích stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle spojených ploch do výpočtu nákladového nájemného, resp. způsob, jakým vstupují do nákladů podle § 5 a 6.

Náklady na výstavbu nebo pořízení parkovacích stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle souvisejících ploch tvoří v případě výstavby i pořízení vždy jen náklady na počet parkovacích stání minimálně vyžadovaných právním předpisem upravujícím požadavky na výstavbu v místě, kde se dostupný obytný prostor nachází. V případě pořízení se do nákladů podle § 6 započítá pouze ta část nákladů na parkovací stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle spojené plochy, která odpovídá počtu parkovacích stání minimálně vyžadovaných právním předpisem upravujícím požadavky na výstavbu v místě, kde se dostupný obytný prostor nachází.

Návrh nařízení uvádí následující změny oproti vyhlášce č. 272/2024:

i. konkretizuje se, že se vždy jedná o předpokládané výše nákladů, které pronajímateli vzniknou v budoucnu, jelikož nedostatečná specifikace tohoto faktu byla pro uživatele matoucí, protože vyplývá ze zákona (který specifikuje, že se nákladové nájemné vypočítá, stejně jako dostupné nájemné, jen jednou a pak se dále jen indexuje ve formě indexace dostupného nájemného) a nikoliv z jeho zde upravovaného podzákonného právního předpisu,

ii. konkretizuje náklady podle odstavce 1 písm. a) a c), pro větší srozumitelnost textu,

iii. konkretizuje se fakt, že se provozní náklady počítají za dobu udržitelnosti, a ne dobu životnosti, jelikož tato skutečnost nebyla z vyhlášky uživatelům patrná (více vizte odůvodnění k § 2 a RIA kap. 1.2). Např. tedy pokud je doba udržitelnosti dostupného obytného prostoru 20 let, do nákladového nájemného budou započítány náklady na provoz v takové výši, aby je bylo možné výběrem nákladového nájemného v době udržitelnosti budovy pokrýt (tj. do doby udržitelnosti budou poměrně rozloženy náklady na provoz v době udržitelnosti).

Následující část odůvodnění § 8 je bez větších změn převzata z odůvodnění vyhlášky, jelikož byly ostatní části § 8 převzaty z vyhlášky. Nebyly totiž zjištěny žádné zásadní potíže v jejich výkladu nebo aplikaci.

Odstavec 1 určuje, že do výpočtu nákladového nájemného se započítávají náklady na provoz.

Těmito náklady se rozumí zejména náklady účelně vynaložené na

Náklady podle odstavce 1 se započítají za dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru.

Náklady na energie a vodu spojené s údržbou a provozem společných prostor nejsou do nákladového nájemného zahrnuty záměrně. Pokud by byly součástí nákladového nájemného, mohlo by v praxi dojít k jejich paušálnímu deklarování a následnému přechodu na systém záloh a vyúčtování, přičemž by pronajímatel mohl část nájemného ponechat jako zisk. Aby se tomuto postupu předešlo, návrh stanoví, že tyto náklady mají být hrazeny odděleně formou záloh a následného vyúčtování, nikoli jako součást nákladového nájemného.

Odstavec 3 stanoví, že náklady, které podle právních předpisů hradí nájemce, se do nákladů podle odstavce 1 nezapočítávají. Náklady, jež platí nájemce, jsou vymezeny např. nařízením vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů, zákonem č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění pozdějších předpisů, atd.

Odstavec 4 stanoví, že náklady na správu nemovité věci podle odstavce 1 písm. a) obsahují i náklady na právní, realitní nebo znaleckou činnost.

Ustanovení § 9 definuje ostatní náklady celoživotního cyklu a způsob, jakým se propisují tyto náklady do nákladového nájemného. Tyto náklady vznikají v důsledku potřeby průběžně obnovovat a vyměňovat jednotlivé stavební části a vybavení objektu v době jejich životnosti.

Účelem tohoto ustanovení je výslovně zajistit, že do nákladového nájemného budou započítány i náklady vznikající v důsledku opotřebení stavebních prvků celé budovy (např. střecha, výtah, rozvody, společné prostory apod.), tedy i těch částí, které nejsou součástí konkrétního bytu, ale jsou nezbytné pro jeho dlouhodobé užívání. Výslovné uvedení těchto prvků má zabránit rozdílným výkladům a podhodnocování nákladů. Toto ustanovení tak zajišťuje jednotný přístup k výpočtu a větší předvídatelnost při uplatnění podpory.

Není žádoucí, aby stejná položka opravy nebo údržby byla do výpočtu zahrnuta duplicitně; je proto vhodné ji uplatnit buď v rámci nákladů na provoz podle § 8, nebo v rámci ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9.

Aby nedošlo k dvojímu započtení téže položky, je v praxi vhodné zajistit, aby konkrétní oprava/údržba byla uplatněna buď jako náklad na provoz podle § 8, nebo jako ostatní náklad celoživotního cyklu podle § 9, nikoli v obou kategoriích současně.

Příklad: Pokud poskytovatel provede rekonstrukci bytového jádra, rozhodne se, zda ji zahrne do výpočtu podle § 8 (např. jako běžnou opravu), nebo podle § 9 (např. jako rozsáhlejší plánovanou investici v rámci cyklu obnovy).

Nově ustanovení konkretizuje, že:

i. se jedná o předpokládané budoucí náklady účelně vynaložené na opravy a údržbu technologií a stavebních prvků budovy za dobu životnosti budovy {kromě nákladů na provoz [písmeno a)] a na technické zhodnocení věci [písmeno b)]}, jelikož nedostatečná specifikace tohoto faktu byla pro uživatele matoucí, protože vyplývá ze zákona (který specifikuje, že se nákladové nájemné vypočítá, stejně jako dostupné nájemné, jen jednou a pak se dále jen indexuje ve formě indexace dostupného nájemného) a nikoliv z jeho zde upravovaného podzákonného právního předpisu,

ii. se ostatní náklady celoživotního cyklu počítají za dobu životnosti , a ne dobu udržitelnosti (na rozdíl od nákladů na provoz), jelikož tato skutečnost nebyla z vyhlášky uživatelům patrná (pro více informací vizte odůvodnění k § 2 a RIA kap. 1.2). Např. tedy pokud je předpokládána životnost budovy na 70 let, do nákladového nájemného budou započítány náklady v takové výši, aby je bylo možné výběrem nákladového nájemného v době životnosti budovy pokrýt (tj. ostatní náklady celoživotního cyklu předpokládané za dobu životnosti budovy budou poměrně rozloženy do doby životnosti budovy, nikoliv do doby udržitelnosti).

Navrhuje se stanovit, jak pro účely výpočtu nákladového nájemného zacházet s částkami vyjádřenými v cizích měnách, a způsob zjištění ceny obvyklé nebo tržní hodnoty.

Následující odůvodnění je převzato z odůvodnění vyhlášky, jelikož byla i právní úprava vyhlášky převzata do návrhu nařízení vlády. Nebyly totiž zjištěny žádné zásadní výkladové ani aplikační potíže (s výjimkou doplnění vysvětlení koeficientu malého bytu a koeficientu obsazenosti bytů výslovně uvedených v § 11 odst. 2 a terminologického sjednocení pojmu doba udržitelnosti dostupného obytného prostoru).

Ustanovení se týká samotného výpočtu nákladového nájemného s výjimkou případu partnerství veřejného a soukromého sektoru.

Odstavec 1 stanoví, že nákladové nájemné se počítá na 1 m 2 podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu na 1 měsíc, a to podle přílohy č. 1. Tyto plochy jsou stále součástí ploch, jejichž náklady se do výše nákladového nájemného promítají, ale na jejich plochu se nákladové nájemné nerozpočítává. Podlahová plocha se pro účely výpočtu stanoví podle stavebního zákona, jak vyplývá z definice proměnné PP v příloze č. 1. Odstavec 2 stanoví, že nákladové nájemné se vypočítává z nákladů na provoz, ostatních nákladů celoživotního cyklu a ze započitatelných nákladů výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu, a to poté, co se od nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 písm. a) odečte dotace. Nově také odstavec uvádí, že se při výpočtu využijí koeficienty malého bytu a obsazenosti bytů, které nebyly v rámci vyhlášky v těle normativního textu zmíněny (byly uvedeny pouze v příloze č. 1).

Koeficient malého bytu byl zaveden jako praktický nástroj k eliminaci nerovnosti vzniklé průměrováním celkových investičních nákladů na plochu bytového projektu bez ohledu na velikost jednotlivých bytů. Započitatelné náklady výstavby nebo pořízení se pro účely výpočtu nákladového nájemného uvažují po odečtení dotace od nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a). Zatímco nákladové nájemné se určuje z celkových nákladů za projekt, včetně všech kategorií bytů, tržní nájemné bývá u menších bytů zpravidla vyšší na m². Tato disproporce by bez úpravy mohla vést k nerovnováze při porovnání s tržním nájemným podle § 11b zákona č. 211/2000 Sb. Koeficient proto pomáhá tuto disproporci technicky řešit a zároveň zajišťuje, že u větších bytů nedojde k nepřiměřené penalizaci při aplikaci maximálního nájemného.

Odstavce 3 a 4 vysvětlují, od čeho jsou odvozeny a jak se vypočítají započitatelné náklady výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu, kterými jsou náklady, které vyplývají z financování nákladů na výstavbu nebo pořízení dostupného nájemního bytu [určených v § 3 písm. a)].

Podle odstavce 3 se započitatelné náklady výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu odvozují od cizích a vlastních zdrojů použitých na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 písm. a), ale také finančních nákladů, které souvisejí s poskytnutím cizích zdrojů pronajímateli. Vlastními zdroji se rozumí jak vlastní finanční zdroje, tak movité nebo nemovité věci použité na výstavbu dostupného nájemního bytu. Cizími zdroji mohou být úvěr, ale i jiné formy financování, jako např. zápůjčka nebo tzv. ekvitní financování, kdy pronajímatel získá finanční prostředky na výstavbu dostupných nájemních bytů výměnou za vlastnický podíl.

Odstavce 3 až 5 stanoví, že započitatelné náklady výstavby nebo pořízení jsou odvozeny z vlastních a cizích zdrojů použitých k financování nákladů podle § 3 odst. 1 písm. a) (po odečtení dotace) a z finančních nákladů. Tyto započitatelné náklady jsou součtem (i) vlastních zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru a (ii) měsíčních anuitních splátek cizích zdrojů po dobu udržitelnosti; ustanovení dále upravuje postup pro případy nulového úroku a odkladu splátek.

Podle odstavce 4 se započitatelné náklady výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu rovnají součtu měsíční anuitní splátky cizích zdrojů a poměrně rozložených zdrojů vlastních.

V případě financování výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu vlastními zdroji (tj. vlastními finančními prostředky nebo vložením vlastních movitých nebo nemovitých věcí) má tedy pronajímatel možnost získat tyto prostředky zpět v rámci nákladového nájemného ve výši jejich nominální hodnoty dělené počtem měsíců v letech odpovídajícím době udržitelnosti. V případě financování pouze vlastními zdroji pronajímatel poměrně rozloží vlastní zdroje do doby udržitelnosti.

V některých regionech může být výše nákladového nájemného, stanovená na základě doby splatnosti cizích zdrojů, blízká či vyšší než aktuální výše tržního nájemného. V takových případech však systém dostupného nájemného zachovává ochranný mechanismus – výsledná výše nájemného nesmí nikdy překročit tržní úroveň. Zároveň platí, že nově postavené byty splňující podmínky dostupného nájemního bydlení budou energeticky účinné, se stabilizovanou výší nájmu v čase, což zvyšuje jejich skutečnou dostupnost pro cílové skupiny.

Odstavec 5 vysvětluje, co se rozumí měsíční splátkou poskytnutých cizích zdrojů. Tento odstavec stanoví, že měsíčními splátkami cizích zdrojů podle odstavce 4 písm. b) se rozumí měsíční anuitní splátky těchto zdrojů, a vysvětluje, jakým způsobem se tyto splátky vypočítají. V případě financování prostřednictvím úvěrů je měsíční anuitní splátkou cizích zdrojů měsíční splátka jistiny daných úvěrů, bankovních poplatků a k nim připočítaného úroku. Výpočet využívá úrokové sazby úvěrů stanovené pro daný úvěr nebo úvěry k prvnímu dni splácení těchto úvěrů. Pokud na základě úvěrové smlouvy došlo nebo má dojít k platbě poplatků věřiteli nebo kapitalizaci úroků (tj. jejich přičtení k jistině úvěru) v případě odkladu úvěru, připočtou se tyto poplatky nebo kapitalizované úroky k hodnotě úvěru, z níž se počítá měsíční anuitní splátka.

V případě platby úroků před samotnou splátkou cizích zdrojů se může postupovat následovně. Pokud je nutno hradit úroky, které nejsou součástí splátek daného úvěru, před samotným splácením úvěru, tak se tyto úroky připočítají k celkové výši nákladů na výstavbu, ze kterých se pak podle jejich promítnutí přes financování do započitatelných nákladů výstavby počítá výše nákladového nájemného. Pokud jsou spláceny úroky před řádnou splátkou cizího zdroje, tak se tyto úroky – podle nastavené úvěrové smlouvy – buď

i. tzv. kapitalizují, tj. přičítají se k výši jistiny cizího zdroje, ze kterého se vypočítává nákladové nájemné, nebo

ii. jsou spláceny před samotnou řádnou splátkou cizího zdroje, čímž spadají do § 5 odst. 1 písm. f) a jejich splátka je pak nutně financována vlastními nebo jinými cizími zdroji, které jsou použity k financování nákladů na výstavbu podle § 5.

Výpočet dále využívá doby udržitelnosti, která je [podle § 2 písm. d)] nejméně 20 let, aby nedošlo k nepřiměřenému navyšování nákladového nájemného v dostupném obytném prostorusměrem k úrovni tržního nájemného. V případě odkladu splátek před zahájením provozu dostupných nájemních bytů se dané období zkrátí o dobu odkladu, ne však pod 20 let. V případě odkladu splátek po zahájení provozu dostupných nájemních bytů se dané období nemění. Období splatnosti v délce nejméně 20 let odpovídá typické minimální délce úvěrů poskytovaných veřejným subjektům nebo subjektům poskytujícím dostupné nájemní bydlení v zahraničí (např. Rakousko, Německo, Dánsko).

V případě jiných forem financování z cizích zdrojů než je úvěr se postupuje obdobně jako u úvěru, ale místo jistiny se použije hodnota daného cizího zdroje, popř. k němu smluvně vázaných poplatků, a úrok je roven úroku spojenému s využitím daných cizích zdrojů. Tedy např. u zápůjčky se postupuje stejně jako u úvěru, v případě ekvitního financování jako u úvěru nebo zápůjčky s nulovým úrokem.

Pokud je úrok úvěru nebo jiného cizího zdroje roven nule, pak se měsíční anuitní splátka vypočítá jako hodnota cizích zdrojů včetně k nim náležících poplatků (např. u úvěru tedy jistina úvěrů + poplatky k úvěru) dělená počtem měsíců v letech odpovídajícím době udržitelnosti.

Rozpočítání investičních nákladů prostřednictvím anuitního výpočtu vychází z parametru „doba udržitelnosti“ podle § 2 písm. d), přičemž tato doba činí nejméně 20 let. Tím je zajištěno, že náklady na výstavbu nebo pořízení dostupného nájemního bytu se vždy rozkládají minimálně po tuto dobu. Volba kratší doby není při aplikaci výpočtu možná. Součástí implementace nařízení bude také samostatně zveřejněná metodická pomůcka, která výkladově shrne pravidla výpočtu nákladového nájemného, včetně použití dob udržitelnosti a životnosti. Tento materiál bude sloužit jako praktický nástroj pro příjemce podpory.

Následující odůvodnění je bez věcných změn převzato z odůvodnění vyhlášky, jelikož i právní úprava je převzata z vyhlášky. Nebyly totiž zjištěny žádné zásadní výkladové ani aplikační potíže.

Ustanovení se týká samotného výpočtu nákladového nájemného v případě partnerství veřejného a soukromého sektoru.

Dostupné nájemní bydlení může být pořízeno dvěma formami: 1) přímou realizací, kdy investorem, správcem i pronajímatelem dostupných nájemních bytů je stát, územní samosprávný celek nebo jimi zřízená nebo založená právnická osoba (dále jen „veřejný sektor“) nebo další osoby, které poskytují dostupné nájemní bydlení, nebo 2) partnerstvím veřejného a soukromého sektoru (dále jen „PPP“), resp. veřejného sektoru s právnickou osobou soukromého práva (dále jen „soukromý partner“). Toto nařízení stanovuje pro každou z těchto forem jiný způsob výpočtu nákladového nájemného, a to z důvodu odlišného určení výše nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením a provozem dostupných nájemních bytů. Zatímco v rámci formy přímé realizace vychází výše těchto nákladů z projektu, za jehož přípravu a konečnou podobu je odpovědný sám veřejný sektor (přičemž součástí nákladů není roční výnos soukromého partnera), v rámci formy PPP vychází výše těchto nákladů z výsledků výběrového řízení na soukromého partnera a jejich součástí je požadovaný roční výnos soukromého partnera.

V případě partnerství veřejného a soukromého sektoru může být dostupné nájemní bydlení pořízené, provozované a pronajímané na základě různých modelů PPP. Ty se liší především tím, který sektor (zda veřejný nebo soukromý) dostupné nájemní byty pořizuje (výstavbou nebo pořízením), financuje, vlastní, spravuje a pronajímá. Výpočet nákladového nájemného pro PPP projekty stanovený v tomto ustanovení se vztahuje pouze na takové modely PPP, v rámci kterých dostupné nájemní bydlení na základě smluvního ujednání s veřejným sektorem pořizuje, resp. dodává stavbu, financuje a spravuje soukromý partner, ale vlastní a pronajímá jej veřejný sektor.

Ustanovení § 12 se použije pouze tehdy, jsou-li naplněny podmínky uvedené v § 12 odst. 2, tj. pokud je na základě smluvního ujednání dostupný obytný prostor ve vlastnictví a k pronájmu určen veřejným sektorem a současně je soukromému partnerovi poskytována pravidelná platba za dostupnost. V takovém případě se nákladové nájemné stanoví podle přílohy č. 2 k nařízení vlády.

Navrhuje se, aby nařízení nabylo účinnosti dnem 1. ledna 2026, kdy má nabýt účinnosti zákon, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím zákona o podpoře bydlení. Tento změnový zákon totiž obsahuje i úpravu zmocnění v zákoně o SFPI, kdy se napříště má vydávat ke stanovení postupu pro výpočet nákladového nájemného nařízení vlády, nikoliv vyhláška.

Návrh nařízení uvádí následující změny oproti vyhlášce:

i. Zavádí vzorec pro výpočet nákladů na provoz a ostatních nákladů celoživotního cyklu, vč. definice termínů doby udržitelnosti a doby životnosti, které jsou pro výpočet těchto nákladů klíčové, v souladu s úpravami v normativním textu nařízení (tj. v § 2, 8 a 9).

ii. Upravuje se „n max “ na „n DU “ v souladu s faktem, že tato doba se nově nazývá dobou udržitelnosti (vizte odůvodnění k § 2).

iii. Konkretizuje, že podlahová plocha, na kterou se rozpočítávají započitatelné, provozní a ostatní náklady celoživotního cyklu (PP) je podlahovou plochou všech jednotlivých dostupných nájemních bytů, které se v dostupném obytném prostoru (tj. v dané budově) nachází , nikoliv celá plocha dostupného nájemního bytu, tj. nikoliv plocha všech jednotlivých dostupných nájemních bytů vč. společných prostor (původně byla tato specifikace jen v textu odůvodnění, s tím, že v normativním textu bylo uvedeno, že se jedná o podlahovou plochu dostupného nájemního bytu, což se ukázalo být výrazně zavádějící).

Následující část odůvodnění přílohy č. 1 je beze změn převzata z odůvodnění vyhlášky, jelikož i právní úprava vyhlášky byla převzata. Nebyly totiž zjištěny žádné zásadní potíže v jejím výkladu nebo aplikaci (kromě změny v názvosloví a výpočtu provozních nákladů a ostatních nákladů celoživotního cyklu popsaných výše).

Příloha obsahuje matematický popis výpočtu nákladového nájemného v prvním roce provozu dostupných nájemních bytů s výjimkou případu partnerství veřejného a soukromého sektoru, kterému je věnována příloha č. 2.

První vzorec vyjadřuje, že nákladové nájemné je násobkem dvou koeficientů a součtu započitatelných nákladů rozpočítaných na 1 m 2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu na 1 měsíc a hodnoty nákladů na provoz a ostatních nákladů celoživotního cyklu rozpočítaných na 1 m 2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu na 1 měsíc, přičemž podlahovou plochou dostupného nájemního bytu se rozumí podlahová plocha dostupného nájemního bytu podle § 13 písm. n) stavebního zákona. Nově se ve vzorci jen oddělily provozní náklady od nákladů celoživotního cyklu, jelikož byly zavedeny také dva vzorce (vzorce třetí a čtvrtý), které vyjasňují, že

První koeficient je koeficient obsazenosti bytů. Tím je při výpočtu zohledněno také riziko možné neobsazenosti bytů, které bylo zvoleno ve výši 5 % na základě rešerše existující praxe v ČR i v zahraničí. Nákladové nájemné je tedy upraveno směrem nahoru, aby reflektovalo toto riziko neobsazenosti. Druhým koeficientem je koeficient malého bytu, který upravuje nákladové nájemné nahoru pro byty, jejichž podlahová plocha je menší nebo rovna 52 m 2 , a to proto, aby byla zohledněna relativně vyšší nákladovost výstavby a provozu takových bytů. Jeho výše vychází z konzultace se soukromou správcovskou firmou, která spravuje nemovité věci napříč ČR a modelací Ministerstva financí.

Druhý vzorec pak popisuje matematicky znění § 11 odst. 4, a to, že započitatelné náklady výstavby nebo pořízení jsou rovny součtu poměrně rozložených vlastních zdrojů a měsíčních anuitních splátek cizích zdrojů.

Dále je zahrnut vzorec pro případ, kdy je úroková sazba rovna nule.

Ilustrativní výpočet:

Ilustrativní výpočet níže odpovídá vzorci uvedenému v návrhu NV a vychází z reálně zadatelných hodnot využitelných např. v městském projektu dostupného bydlení.

Výstavbou vzniká soubor budov s dostupnými nájemními byty s 5 000 m 2 podlahových ploch dostupných nájemních bytů ( PP = 5000) s náklady spojenými s výstavbou nebo pořízením dostupného nájemního bytu [podle § 3 písm. a)] v celkové hodnotě 300 mil. Kč., z toho hodnota v minulosti pořízeného pronajímatelem vlastněného pozemku tvoří 20 mil. Kč. Pronajímatel na výstavbu získá dotaci v hodnotě 75 mil. Kč a zbytek financuje částečně 30 mil. Kč z vlastních finančních zdrojů (VZ = 20 + 30 = 50 mil. Kč), které pronajímatel chce plně započíst do započitatelných nákladů výstavby nebo pořízení, částečně úvěrem v hodnotě 125 mil. Kč (CZ 1 = 125 mil. Kč) na 30 let ( n 1 = 30) s úrokovou sazbou r 1 = 2 %, ze kterého vzniká celkový úrok v hodnotě cca 38,35 mil. Kč, a částečně úvěrem v hodnotě 50 mil. Kč (CZ 2 = 50 mil. Kč) na 20 let (n 2 = 20) a s úrokovou sazbou r 2 = 4,5 %, ze kterého vzniká celkový úrok v hodnotě cca 25,9 mil. Kč. Splátky obou úvěrů byly odloženy o 2 roky, tudíž doba udržitelnosti je n DU = n 1 = 30 - 2 = 28 let, n 2 = 20 let (n 2 není 18, jelikož minimální délka pro výpočet je 20 let podle § 11 odst. 5). Pak je výpočet následující:

1. Odhadnou se náklady na provoz v budově s dostupnými nájemními byty, která se staví, rozpočítané na 1 m 2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu (bez jeho příslušenství a ploch obvykle souvisejících s jeho užíváním, tj. na plochu všech jednotlivých dostupných nájemních bytů) a 1 měsíc doby životnosti dostupného nájemního bytu, např. s pomocí Regionálního centra MMR. Pro ilustraci jsou rovny 19,8 Kč na m 2 ( PN = 19,8). Pokud pronajímatel nemá znalost o předpokládaných pravidelných provozních nákladech během doby udržitelnosti dostupného nájemního bytu, tak je může vypočítat na základě odhadu celkových nákladů na provoz za dobu udržitelnosti v dnešních cenách, dělených počtem let udržitelnosti , popř. počtem let udržitelnosti ponížených o poníženou o dobu odkladu splátek před zahájením provozu dostupných nájemních bytů, pokud byl takový odklad poskytnut.

2. Odhadnou se ostatní náklady celoživotního cyklu v budově s dostupnými nájemními byty, která se staví, rozpočítané na 1 m 2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu (bez jeho příslušenství a ploch obvykle souvisejících s jeho užíváním, tj. na plochu všech jednotlivých dostupných nájemních bytů) a 1 měsíc doby životnosti dostupného nájemního bytu, např. s pomocí Regionálního centra MMR. Pro ilustraci jsou rovny 30 Kč na m 2 ( ONCC = 30). Pokud pronajímatel nemá znalost o ostatních předpokládaných pravidelných nákladech celoživotního cyklu během doby životnosti budovy, tak je může vypočítat na základě odhadu celkových nákladů na provoz za dobu životnosti v dnešních cenách, dělených počtem let životnosti, popř. počtem let životnosti ponížených o poníženou o dobu odkladu splátek před zahájením provozu dostupných nájemních bytů, pokud byl takový odklad poskytnut.

3. Vypočítají se započitatelné náklady výstavby nebo pořízení. Po dosazení všech hodnot do vzorce vyjde ZN = 10 331 040 Kč. Výpočet s vyplněnými vstupními hodnotami je popsán níže. Kvůli technické limitaci elektronického systému tvorby právních předpisů není možné vložit vzorec a je tak rozepsán v textové podobě.

ZN = VZ / n DU + 12 * sum{ l = 1}^{ L }( ( CZ l * ( r l / 12)) / (1 - (1 + r l / 12)^(-12 * n l )) * ( n l / n DU ) )

ZN = 50 000 000 / 28 + 12 * ( (125 000 000 * (0,02 / 12)) / (1 - (1 + 0,02 / 12)^(-12 * 28)) * (28 / 28) ) + 12 * ( (50 000 000 * (0,045 / 12)) / (1 - (1 + 0,045 / 12)^(-12 * 20)) * (20 / 28) )

4. Sečtou se náklady na provoz a ostatní náklady celoživotního cyklu se započitatelnými náklady výstavby nebo pořízení rozpočítanými na 1 m 2 podlahové plochy dostupného nájemního bytu (bez jeho příslušenství a ploch obvykle souvisejících s jeho užíváním) a tento součet se vynásobí koeficientem obsazenosti bytů. Po dosazení všech hodnot do vzorce vyjde NN = 233 Kč/měsíc * KMB ( v ). Výpočet s vyplněnými vstupními hodnotami je popsán níže v textové podobě.

NN = KOB * KMB ( v ) * ( ZN / (12 * PP ) + PN + ONCC )

NN = 1,05 * KMB ( v ) * ( 10 331 040 / (12 * 5000) + 19,8 + 30 )

5. Výsledek se vynásobí koeficientem malého bytu KMB ( v ) podle podlahové plochy konkrétního jednotlivého dostupného nájemního bytu (pokud je podlahová plocha menší nebo rovna 52 m 2 , koeficient je roven 1,06, v případě podlahové plochy větší než 52 m 2 je koeficient roven 1).

Např. v bytě o rozloze 70 m 2 se měsíční nákladové nájemné vypočítá jako 70*1*233 Kč/m 2 a bude činit 16 310 Kč. V bytě o velikosti 40 m 2 bude měsíční nákladové nájemné 40*1,06*233 Kč/m 2 neboli 9 879 Kč.

Hodnoty v příkladu jsou pouze ilustrativní . Zaokrouhlení výše čísel ve výpočtu je pouze z důvodů jednodušší ilustrace. Při reálném výpočtu se čísla během výpočtu nezaokrouhlují s výjimkou konečného výsledku, který se zaokrouhluje na celá čísla.

Odůvodnění přílohy č. 2 je převzato z odůvodnění vyhlášky, jelikož i právní úprava byla převzata z vyhlášky. Nebyly totiž zjištěny žádné zásadní potíže v jejím výkladu nebo aplikaci (pouze došlo k přeformulování definice podlahové plochy PP ve výpočtu).

Výpočet nákladového nájemného u projektů realizovaných formou PPP je založený na výši platby za dostupnost. Tu hradí veřejný sektor soukromému partnerovi výměnou za smluvní závazek, že soukromý partner pořídí, financuje a po určenou dobu spravuje dostupné nájemní bydlení pro potřeby veřejného sektoru. Platba za dostupnost je v podstatě splátkou nákladů na zajištění a financování výstavby nebo pořízení nemovité věci určené pro dostupné nájemní bydlení a platbou za zajištění její správy. Výše platby za dostupnost je stanovena na základě výběrového řízení na soukromého partnera.

Platba za dostupnost zahrnuje položky odpovídající rozhodným nákladům uplatňovaným pro účely výpočtu nákladového nájemného v dostupném obytném prostoru a dále smluvený roční výnos soukromého partnera.

Kromě platby za dostupnost výpočet nákladového nájemného počítá s

3. jinými náklady pronajímatele, tj. náklady, které pronajímatel nese v souvislosti s administrací projektu PPP, ale které nejsou spojeny s běžným chodem veřejného subjektu, jako např. právní služby spojené s administrací PPP projektu, kde si pronajímatel (veřejný subjekt) objedná externí právní služby pro administraci projektu PPP,

5. součtem všech podlahových ploch jednotlivých dostupných nájemních bytů, stanovených podle stavebního zákona.⁠‌​‌​​​​​‌​‌​​‌​‌⁠

Nákladové nájemné se zaokrouhlí na celá čísla.