Důvodová zpráva k Návrh zákona o vlastnictví bytů

K Ćl. I Změna zákona o vlastnictví bytů

K bodu 1 (§ 2 písm. i)

Dosavadní vymezení pojmu podlahové plochy ”všech místností, včetně příslušenství bytu” vyvolává nejasnosti, zda do podlahové plochy má být započtena podlahová plocha příslušenství bytu, které není místností (např. balkón, terasa, lodžie, sklepní kóje apod.) či nikoliv. Dikce použitá v zákoně č. 103/2000 Sb. je v tomto směru zavádějící, když úmyslem zákonodárce nebylo měnit dosavadní praxi a nadále započítávat do podlahové plochy jen plochu místností, které tvoří příslušenství bytu. Proto se navrhuje provést gramatickou úpravu tak, aby pojem byl jednoznačný.

K bodu 2 (§ 4 odst. 2)

Zavedení legislativní zkratky ”správce” je zbytečné a zavádějící. Pokud se slovo ”správce” uvádí v § 9 odst. 4, odkazuje se na § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností novely zákona provedené s účinností od 1.7.2000. V tomto ustanovení není však legislativní zkratka.

K bodu 3 (§ 4 odst. 3)

Věta druhá o přikládání pravidel pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu je nadbytečná, neboť pravidla jsou podle odstavce 2 písm. g) součástí prohlášení.

K bodu 4 (§ 5)

Doplnění nadpisu o slovo ”zánik” je nutné, neboť v odstavci 4 a 5 se upravuje také zánik vlastnictví jednotky.

K bodu 5 (§ 5 odst. 3)

Schémata by měla být přílohou každé listiny, na základě které vzniká vlastnictví jednotek.

K bodu 6 (§ 5 odst. 5)

Možnost přeměny podílového spoluvlastnictví budovy a společného jmění manželů na vlastnictví bytu musí být vyloučena ve všech domech, v nichž je byť jediný nájemní byt užívaný fyzickou osobou.

K bodu 7 (§ 6 odst. 2)

Údaj o podlahové ploše společných částí domu je nadbytečný. Zjišťování tohoto údaje je kromě toho administrativně náročné a obtížně zjistitelné.

K bodu 8 (§ 8 odst. 2)

V praxi se ujal způsob výpočtu spoluvlastnických podílů na společných částech domu, které jsou společné všem vlastníkům jednotek, který pracuje jednak s podlahovou plochou jednotky, jednak s podlahovou plochou prostorů společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví pouze některých vlastníků jednotek. To také odpovídá lépe skutečnosti o výsledném podílu na spoluvlastnictví budovy (§ 1 odst. 1 zákona), ať už z důvodu hlasování o přijetí usnesení na shromáždění společenství vlastníků (§ 11 zákona), kdy je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků na společných částech domu, přispívání do fondu oprav na údržbu a opravy společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek a na správu domu, tak i z důvodu vyměření daně z jednotlivých bytů a nebytových prostorů podle připravovaného zákona o daních z nemovitostí, kde výše spoluvlastnického podílu na společných částech domu, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, hraje zásadní roli. Od tohoto údaje se odvozují všechna práva a povinnosti vlastníka jednotky; proto je třeba stanovit jednoznačně postup výpočtu tohoto spoluvlastnického podílu.

K bodu 9 (§ 9 odst. 1)

Společenství má způsobilost k právům a povinnostem, které jsou předmětem jeho činnosti vymezené zákonem. Může vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a s provozováním technického zařízení v domě, které slouží i jiným subjektům. Může nabývat i majetek za předpokladu, že s vymezenou činností souvisí. V tomto směru je znění odstavce 1 jednoznačné.

Společenství by nemělo vykonávat jinou činnost, která naplňuje znaky podnikání ve smyslu § 2 odst. 1 obchodního zákoníku, tedy soustavnou činnost za účelem dosažení zisku. Proto by nemělo ani vstupovat nebo jinak se podílet na činnosti obchodních společností a nabývat majetek k jiným účelům než k vymezené činnosti. Vzhledem k některým problémům spojeným s výkladem odstavce 1 navrhuje se doplnění jeho znění tak, aby nadále nevznikaly pochybnosti o tom, že je společenství způsobilé vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech zákonem vymezeného předmětu činnosti.

K bodu 10 (§ 9 odst. 3)

Je nutno zpřesnit ustanovení o tom, kdo vyrozumívá ostatní vlastníky jednotek o nabytí vlastnického práva k převedené jednotce za účelem upřesnění data okamžiku vzniku společenství vlastníků jednotek.

K bodu 11 ( § 9 odst.4)

Dosavadní znění tohoto ustanovení „ plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností tohoto zákona“vyvolává nejasnosti při naplňování původního záměru zákonodárce vytvořit po přechodnou dobu do vzniku společenství vlastníků jako právnické osoby v  domech v původním vlastnictví některých bytových družstev ( v tomto ustanovení uvedených) právní stav, podle něhož v těchto domech vzniká společenství jako právnická osoba teprve v době, kdy nastane zákonem stanovená situace (pokles spoluvlastnického podílu bytového družstva na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu). Jde ve své podstatě o ustanovení přechodné povahy, které upravuje specifickým způsobem vztahy v domech těchto bytových družstev, s ohledem na historicky vzniklou situaci. Ustanovení dosavadního zákona sleduje záměr, aby do doby dosažení určitého poměru spoluvlastnických vztahů nevznikaly v těchto domech nadbytečně dvě různé právnické osoby se stejným předmětem činnosti.

Navržená novelizace odstraní nejasnosti při aplikaci tohoto ustanovení v praxi zejména v případech, kdy v těchto domech došlo k převodu první jednotky až po účinnosti zák.č.103/2000 Sb. Současně zamezí případnému vzniku dvojího režimu v domech v původním vlastnictví těchto družstev v přechodném období, tj. do doby snížení spoluvlastnického podílu družstva na společných částech domu na méně než jednu čtvrtinu. Novelizované ustanovení bude též odpovídat již ustálené praxi.

K bodům 12 a 13 (§ 9 odst. 8)

Povinnost pořídit notářský zápis o průběhu každé schůze shromáždění, na které jsou voleny orgány společenství a schvalovány nebo měněny stanovy společenství, se jeví jako nadbytečná.

Plně postačuje, aby notářský zápis byl pořizován o průběhu první schůze shromáždění, na které jsou schvalovány stanovy a voleny orgány společenství. Navrhovaná úprava odpovídá také úpravě obsažené v § 224 odst. 6 obchodního zákoníku pro družstvo, podle něhož se notářským zápisem osvědčuje pouze průběh ustavující schůze,

Navrhovaná úprava reaguje také na námitky ohledně nákladů společenství spojených s účasti notáře na všech schůzích shromáždění společenství.

Navrhované doplnění věty páté vychází z poznatků, že úhrada nákladů spojených zejména s první schůzi shromáždění byla předmětem různých nedorozumění mezi původním vlastníkem a členy společenství a příčinou průtahů ve svolání první schůze shromážděni. Navrhuje se, aby všechny náklady vyplývající z činnosti shromáždění společenství, byly hrazeny z prostředků společenství určených na správu, vzhledem k tomu, že činnost shromáždění společenství je jednou z forem výkonu správy společenství. Navrhované ustanovení odstraňuje mezeru v zákonné úpravě.

K bodu 14 (§ 9 odst. 11)

Je na místě umožnit společenství, aby ve svých stanovách mohla upravit délku funkčního období výboru nebo pověřeného vlastníka, avšak v mezích zákonem stanovené maximální (pětileté) délky funkčního období.

K bodu 15 (§ 9a)

Podle znění § 9 odst. 1 je společenství je sice oprávněno jednat ve věcech správy, provozu a oprav společných částí domu, dosavadní ustanovení je však příliš obecné a tím i neurčité povahy.

Z tohoto důvodu se navrhuje v nově zařazeném § 9a jednoznačně stanovit oprávnění společenství ke všem právním úkonům v rámci zákonem vymezeného předmětu činnosti, při současném příkladmém uvedení nejfrekventovanějších právních úkonů jednak ve vztahu ke třetím osobám, jednak ve vztahu k vlastníkům jednotek ( včetně ustanovení o oprávnění k rozhodování o rozúčtování cen služeb , a to za situace, kdy v domě již není žádný byt užívaný na základě nájemní smlouvy a rozúčtování cen se již neřídí obecně závaznými právními předpisy).

Rovněž se jednoznačně řeší otázka aktivní legitimace společenství jako právnické osoby při vymáhání pohledávek za vlastníky jednotek, pokud nesplní povinnosti ve vztahu ke společenství uložené v zákoně

Některé soudy vycházejí ze závěru, že v těchto případech jde o zajištění pohledávek oprávněných vlastníků popř. vlastníkům jednotek, tedy ne pohledávek společenství vlastníků jako právnické osoby, z čehož dovozují, že pokud společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba podle stávajícího znění zákona byla vůbec oprávněna vymáhat jakékoliv pohledávky na jednotlivých vlastnících, nemohla by patrně využít tohoto zajištění, které se vztahuje pouze na pravomocně přisouzené pohledávky vlastníků jednotek, nikoliv společenství. Obdobně je třeba řešit aktivní legitimaci společenství pokud jde o vymáhání nedoplatků vyplývajících z vyúčtování služeb poskytovaných s užíváním jednotky.

K bodu 16 (§ 10)

Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou, která může vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu a s provozováním technického zařízení v domě, které slouží i jiným subjektům; společenství je dosud zapisováno do obchodního rejstříku; z toho pro společenství vyplývají povinnosti jako všem jiným podnikatelským subjektům, tj. zejména povinnost vést podvojné účetnictví ve smyslu zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví a daňové povinnosti vyplývající

především ze zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu. Protože společenství vlastníků jednotek není podnikatelským subjektem v pravém smyslu slova jako akciové společnosti či společnosti s ručením omezeným, neboť jeho účelem není podnikání za účelem dosažení zisku a s ohledem na  jednoznačnější návrh vymezení jeho právní subjektivity v § 9 odst. 1, navrhuje se, aby nadále bylo společenství vlastníků jednotek zapisováno do zvláštního rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného u soudu určeného zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku. Tato právní úprava je obdobná právní úpravě vymezené v zákoně č. 248/1995 Sb., o obecně prospěšných společnostech ( kde podle § 5 zákona vedou rejstříky obecně prospěšných společností soudy určené k vedení obchodního rejstříku )

V odstavci 2 se řeší problémy vyplývající z požadavků některých Krajských soudů, které kromě výpisu z katastru nemovitostí vyžadují rovněž ověřené kopie kupních smluv, popř. zamítají návrhy na zápis do obchodního rejstříku z toho důvodu, že uplynuly lhůty stanovené pro konání první schůze shromáždění společenství.

Navrhovaná změna v odstavci 2 písm. a) a b) tyto nedostatky odstraňuje.

K bodu 17

Navrhuje se v zákoně stanovit prekluzivní lhůtu 6 měsíců pro uplatnění práva přehlasovaného vlastníka jednotky na přezkoumání rozhodnutí shromáždění, jde-li o důležitou věc, soudem. Navrhovaná délka této lhůty vychází z potřeby ochrany vlastníků jednotek před dlouho dobu trvajícími spory uvnitř společenství.

K bodu 18 (§ 11 odst. 4)

V souvislosti se zněním odstavce 2 v § 9a o rozhodování o rozúčtování služeb je třeba stanovit kvalifikovanou většinu vlastníků jednotek přítomných na shromáždění, neboť jde o závažnou záležitost.

K bodu 19 (§ 13 odst. 6)

Pojem ”civilní obrana” se nahrazuje pojmem ”civilní ochrana” tak, jak je správně použit v § 22 odst. 7.

K bodu 20 (§ 14)

Provádí se zpřesnění dosavadní dikce. Z povahy věci vyplývá, že by měl postačit zásah i jen do jednoho práva z práv, které příslušejí vlastníkům jednotek.

K bodu 21 a 22(§ 15 odst. 2)

Výši nákladů spojených se správou domu a pozemku lze sice předem plánovat, ale nelze přesně odhadnout. To platí především u předpokládaných nákladů na opravy společných částí domu. Potřeba provedení oprav, a to zejména větších oprav nebo rekonstrukcí, je dána jednak životností a opotřebením konstrukčních prvků domů, jednak je ovlivňující povětrnostní podmínky a další těžko předvídatelné okolnosti. Je proto nezbytné, aby v tzv. fondu oprav (v úhrnu finančních prostředků určených jako záloha) bylo počítáno s potřebnou zálohou nejen na jeden rok dopředu, ale také pro další léta, aby se na fondu oprav soustředily finanční prostředky, které bude nutno vynaložit na provedení velkých oprav v dalším časovém období.

Vzhledem k tomu, že ve společenství probíhá rozhodování na shromáždění vlastníků jednotek, uvede se v zákoně výslovně, že určení výše záloh je věcí usnesení orgánu společenství (shromáždění) a výbor nebo pověřený vlastník toto rozhodnutí oznamuje vlastníkům jednotek

Vzhledem ke změně znění v § 15 odst.2 věta druhá se vypouštějí ve třetí větě slova, která by nyní byla nadbytečná.

K bodu 23 (§ 15 odst. 4)

Podle § 9 odst. 3 a dále podle Čl. II bodu 2 přechodných ustanovení zákona č. 103/2000 Sb. vzniká společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba přímo ze zákona. Je třeba proto nahradit nevyhovující dikci ”je zřízena”.

K bodu 24 (§ 15 odst. 4)

Opravou společných částí domu se odstraňuje především jejich opotřebení a poškození. Na opotřebení se podílejí všichni vlastníci jednotek. Proto zákon v § 13 odst. 1 ukládá vlastníkům jednotek, aby se podíleli na nákladech spojených se správou domu, a to v rozsahu, který odpovídá jejich spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, popř. v rozsahu podle dohody uzavřené mezi vlastníky jednotek. Tomu pak odpovídá povinnost vlastníků jednotek stanovená v § 15 odst. 2 – skládat předem určené finanční prostředky jako zálohu na tento účel.

Podle navrženého nového znění odstavce 2 v § 15 je třeba stanovit zálohy tak, aby bylo možno hradit náklady především na velké opravy, jejichž potřeba se projeví později. Je nezbytné, aby na tzv. fondu oprav se soustředilo v průběhu jednotlivých let dostatek finančních prostředků na provedení finančně nákladných oprav, a to formou záloh.

Navrhované doplnění odstavce 4 v § 15 vyjadřuje zásadu, že vlastník jednotky, jehož vlastnické právo k jednotce se převádí nebo přechází na jinou osobu, nemá mít nárok na vrácení všech finančních prostředků, které poskytl jako zálohy, jestliže nebyly vyčerpány v době, kdy vlastníkem ještě byl. V průběhu výkonu vlastnického práva k jednotce užíval a postupně opotřebovával společné části domu a musí se proto podílet na úhradě opravy, i když ta bude provedena až v době, kdy již vlastníkem nebude. V opačném případě by na jeho straně došlo k bezdůvodnému obohacení, neboť by vlastník nehradil náklady na opravy, jejichž potřeba vznikla jako důsledek opotřebení, když se na užívání společných částí podílel.

K bodu 25 (§ 18 odst. 2)

Obdobně jako v § 6 odst. 2 se vypouští údaj o podlahové ploše společných částí domu jako nadbytečný a obtížně zjistitelný.

K bodu 26 (§ 18 odst. 5)

Jsou-li stavebníci podle§ 18 odst. 7 spoluvlastníky rozestavěného domu s jednotkami, je nezbytné, s ohledem na ustanovení odst. 5 a 7, aby si stavebníci uspořádali vlastnické vztahy i k rozestavěnému domu, ve kterém ještě neexistují rozestavěné jednotky, ale dům je již v takovém stupni rozestavěnosti, že je již samostatnou věcí.

K Čl. II Přechodná ustanovení

K bodu 1 až 3

Prodlužuje se lhůta stanovená pro konání první schůze shromáždění, a to jak v případech, kdy došlo ke vzniku společenství vlastníků jednotek k 1. červenci 2000, tak v případech, kdy společenství vlastníků jednotek vzniklo za podmínek stanovených v § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů platného před účinností této novely.

Navrhované ustanovení bodu 2 vytváří právní možnosti pro odstranění existujících problémů na straně původních vlastníků budovy se svoláním prvního shromáždění společenství v případech, kdy společenství vzniklo podle čl. II bodu 2 zákona č. 103/2000 Sb. Navrhuje se, aby toto první shromáždění, nesvolal-li ho původní vlastník do účinnosti tohoto zákona, svolala osoba pověřená správou domu nebo kterýkoliv vlastník jednotky. Navrhovaná úprava pamatuje na případy, kdy původní vlastník budovy již převedl všechny jednotky v domě do vlastnictví (a mnohdy již před několika lety), a z tohoto důvodu je nečinný a nemá zájem na svolání první schůze shromáždění společenství (nebo dokonce již ani neexistuje).

O programu schůze, účasti notáře a úhradě nákladů platí ustanovení vztahující se na první schůzi shromáždění svolanou původním vlastníkem (§ 9 odst. 8 věta třetí, čtvrtá a pátá).

K bodu 4 a 5

V návaznosti na úpravu navrhovanou v § 9 a 10 je třeba upravit v přechodných ustanoveních postup při zápisu společenství vlastníků jednotek již zapsaných v obchodním rejstříku nebo v případech, kdy zápis nebyl dosud proveden, ale návrh byl již soudu podán.

Návrh vychází ze skutečnosti, že na základě této novely povedou rejstříky společenství tytéž soudy, které dosud tato společenství zapisovaly do obchodního rejstříku.

Proto se navrhuje, aby byl zvolen jednoduchý postup, kdy již zapsaná společenství, nebudou muset podávat nové návrhy a soud sám i bez návrhu a bez řízení provede výmaz v obchodním rejstříku a zápis v rejstříku společenství ve lhůtě určené zákonem. Pokud společenství již podalo návrh, ale zapsáno dosud v obchodním rejstříku nebylo, soud bude tento návrh považovat za návrh podaný podle tohoto zákona, tedy za návrh na zápis do rejstříku společenství.

Navrženými ustanoveními bude současně vytvořen právní stav, podle něhož společenství, která již byla zapsána v obchodním rejstříku ( a mají tedy povahu podnikatele podle § 2 obchodního zákoníku), dnem účinnosti tohoto zákona již nebudou mít povahu podnikatele podle obchodního zákoníku.Každé jiné řešení (např.návrhy na výmaz z obchodního rejstříku a nové návrhy na zápis do rejstříku společenství) by vytvořilo nepřehledný právní stav po určitou dobu, kdy dosud „nepřeregistrovaná“ společenství by měla povahu podnikatele a jiná, již přeregistrovaná, by tuto povahu neměla. Takový stav by však

jistě nebyl žádoucí.

Podobně by nebylo žádoucí, aby současně s návrhem na právní úpravu registrace společenství, která bude lépe odpovídat jejich právní povaze a činnosti , byla tato společenství zatěžována povinností podávat návrhy na výmaz v obchodním rejstříku a nové návrhy na zápis v rejstříku společenství v těch případech, kdy došlo již k zápisu v obchodním rejstříku.

Přitom navržený postup bude u společenství již zapsaných v obchodním rejstříku pro soudy méně zatěžující než případná agenda vyřizování návrhů na výmaz z obchodního rejstříku a současně návrhů na zápis v rejstříku společenství. Podobně u již podaných návrhů nebude nutné vytvářet agendu zastavení řízení a podání návrhu v novém řízení.

K Čl. III

Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná již o druhou novelu po uveřejnění úplného znění zákona, je účelné vyhlásit úplné znění zákona po provedených novelách.

K Čl. IV Změna zákona o soudních poplatcích

V souvislosti se změnou navrhovanou v § 10 zákona týkající se zápisu společenství vlastníků jednotek do zvláštního rejstříku společenství vlastníků jednotek vedeného soudem určeným zvláštním zákonem k vedení obchodního rejstříku (rejstříkový soud) je třeba upravit i znění § 11 odst. 1 písm. n) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích; tímto ustanovením se osvobozuje společenství vlastníků jednotek od soudního poplatku ve věcech rejstříku společenství vlastníků jednotek, tzn. že se osvobozují všechny zápisy a změny v rejstříku od soudního poplatku.

K Čl. V  Změna občanského soudního řádu

Návrh na doplnění ustanovení § 35 odst. 1 písm. i), l) o.s.ř. vychází z potřeby i procesními prostředky zajistit účinnou právní ochranu společenství vlastníků jednotek, zejména právní ochranu vlastnických práv vlastníků jednotek, kteří tvoří společenství. Z konstrukce ustanovení § 35 o.s.ř. vyplývá, že právo státního zastupitelství vstoupit do zahájeného řízení je omezeno na řízení týkající se právních vztahů, které jsou předmětem zvýšeného veřejného zájmu.

Předkladatel vychází z toho, že účinná ochrana práv společenství vlastníků jednotek je rovněž veřejným zájmem, který odůvodňuje vstup státního zastupitelství do soudních řízení vedených ve věcech rejstříku společenství vlastníků jednotek a ve věcech týkajících se společenství vlastníků jednotek.

Nejedná se o věcnou změnu v působnosti státního zastupitelství, navrhovaná úprava je vyvolána zavedením nového institutu pro registraci společenství vlastníků jednotek v § 10 návrhu.

K Čl. V

Navrhovaná účinnost zákona odpovídá předpokládanému legislativnímu procesu.

Jan Bláha, v.r. Evžen Snítilý, v.r.