Zhodnocení platného právního stavu a vysvětlení nezbytnosti navrhované právní úpravy
Předkládaný návrh zákona představuje implementaci směrnice Evropského Parlamentu a Rady 94/47/ES o ochraně zákazníků s ohledem na některá hlediska smluv o pronájmu nemovitostí na časové úseky (dále jen „směrnice“). K implementaci směrnice do národního právního řádu se Česká republika se zavázala čl. 92 Evropské dohody zakládající přidružení mezi Českou republikou na jedné straně a Evropskými společenstvími a jejich členskými státy na straně druhé. Tímto článkem se Česká republika zavázala dosáhnout plné slučitelnosti oblasti ochrany spotřebitele s legislativou Společenství.
Potřeba právní úpravy v oblasti sjednávání spotřebitelských smluv, jimiž se sjednává právo užívat budovu nebo její část na jeden či více stanovených nebo stanovitelných časových úseků během roku vyvěrá ze skutečnosti, že se takovéto kontrakty v tuzemském prostředí uskutečňují ve stále větší míře.
Zkušenosti z praktické realizace těchto závazků v zemích Společenství ukazují jak snadno lze zneužít nedostatečné informovanosti spotřebitelů. Je proto nezbytné stanovit objem informací, které musí být spotřebiteli poskytnuty, aby mohl nabízený kontrakt řádně posoudit. Pro ochranu spotřebitele je dále zásadní poskytnutí širokého práva na odstoupení. Ochrana spotřebitelů v případě sjednávání těchto smluv je významná i proto, že závazky jsou sjednávány zpravidla na řadu let; v zahraničí jsou běžné případy kdy smlouva je uzavřena na období několika desítek let.
Odůvodnění hlavních principů navrhované úpravy
Pro spotřebitele bude navrhovaná právní úprava představovat významný pozitivní posun v oblasti jeho ochrany jako slabší smluvní strany. Spotřebitel bude v maximální míře informován o podmínkách uzavírané smlouvy a o nákladech, které jsou s užívacím právem spojeny. Výrazně tak vzroste jeho ochrana před nepřiměřenými a zneužívajícími smluvními podmínkami. Dojde jak ke sjednocení podmínek platných v rámci vnitřního trhu, tak i k dosažení souladu tuzemského právního prostředí s právním prostředím zemí Evropských společenství.
Zhodnocení souladu s ústavním pořádkem ČR, s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána
Předkládaný návrh je v souladu s ústavním pořádkem ČR a není v rozporu s mezinárodními smlouvami, jimiž je ČR vázána.
Slučitelnost s právem EU
Návrh zákona představuje plné promítnutí směrnice do českého právního řádu.
Předpokládané nároky na státní rozpočet
Realizace navrhovaného zákona nebude vyžadovat dodatečné finanční prostředky ze státního rozpočtu a nebude mít ani druhotný negativní dopad finanční či administrativní povahy ve sféře obchodní nebo podnikatelské.
K § 1
Toto ustanovení vymezuje předmět právní úpravy předkládaného návrhu zákona. V zemích Evropských společenství je známý pod souhrnným pojmem „timesharing“. Jeho podstatou je úprava některých podmínek smlouvy, ve které spotřebitel sjednává právo užívat budovu či její část na jeden či více stanovených nebo stanovitelných časových úseků (dále jen „smlouva“). Jedná se o zcela novou problematiku, která dosud v našem právní řádu upravena není. V praxi se však začíná ve stále širší míře uplatňovat. Její další rozvoj je možno očekávat v rámci integrace do EU. Tato skutečnost odůvodňuje nezbytnost předkládané právní úpravy.
Předkládaná právní úprava se omezuje na smlouvy úplatné, neboť jejím smyslem je – tak jako v celé oblasti spotřebitelské legislativy - ochrana ekonomických zájmů spotřebitele před zneužívajícím jednáním poskytovatele.
V souladu se směrnicí vztahuje se předkládaná právní úprava pouze na smlouvy sjednané s účinností alespoň na 3 roky. Minimální tříletá hranice je stanovena z toho důvodu, že v praxi jsou tzv. timesharingové smlouvy sjednávány zpravidla na mnoho let, výjimkou nejsou smlouvy uzavírané v řádech desetiletí. Na bázi dlouhodobosti závazku byl tento způsob podnikání založen a přiveden na trh. Tato dlouhodobost je jedním z důvodů, který vedl v zemích Evropského společenství k přijetí zvláštní právní úpravy směřující k posílení ochrany spotřebitele v oblasti jeho ekonomických zájmů.
Oproti implementované směrnici nebyla národní právní úprava omezena trváním jednotlivého časového úseku v délce 1 týdne během kalendářního roku. Tento postup byl zvolen s přihlédnutím ke zkušenostem, které již má řada členských států Společenství s aplikací této úpravy. Směrnice umožňuje, aby členské státy přijaly přísnější právní úpravu a v řadě případů členské země tuto možnost využily, aby
zamezily obcházení stanoveného režimu uzavíráním smluv na kratší časové úseky než je jeden týden.
Článek 12 implementované směrnice č. 94/47/ES o ochraně zákazníků s ohledem na některá hlediska smluv o pronájmu nemovitostí na časové úseky (dále jen „směrnice“) stanoví povinnost, aby předpis, kterým je tato směrnice promítnuta do národního právního řádu, obsahoval odkaz na tuto normu (jedná se o obecný požadavek směrnic ES upravujících ochranu spotřebitele). Proto je v tomto ustanovení uveden odkaz na právo Evropských společenství s upřesněním v poznámce pod čarou. Forma, jakou je tento požadavek naplněn, je shodná s úpravou, která již byla v oblasti ochrany spotřebitele přijata.
K § 2
Toto ustanovení vymezuje některé pojmy, které jsou obsaženy v zákoně.
Poskytovatelem může být jak osoba fyzická, tak i osoba právnická, která jedná v rámci své podnikatelské činnosti. Poskytovatelem může být např. vlastník, pronajímatel (ve vztahu k vlastníkovi nájemce) nebo osoba jednající na základě smlouvy příkazní či jiné obdobné.
Spotřebitelem může být pouze fyzická osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své podnikatelské činnosti.
Toto vymezení souvisí s obecnou konstrukcí spotřebitelské legislativy. Ta je zaměřena především na zabezpečení intenzivní ochrany spotřebitele jako slabší smluvní strany. Smyslem této ochrany je vyrovnání faktické nerovnosti ve smluvních vztazích, která je způsobena rozdílnou mírou profesionality subjektů těchto vztahů.
Budovou či její částí se pro účely tohoto zákona rozumí jednak stavba pro bydlení, tj. bytový dům, rodinný dům, stavba pro dočasné ubytování, a to buď stavba pro individuální rekreaci jako např. rekreační domek, chata, rekreační chalupa,
nebo ubytovací zařízení jako např. hotel, motel, penzion, ale i turistické ubytovny a skupiny chat (bungalovů) atp.
K § 3
Návrh tohoto ustanovení upravuje jeden z nejdůležitějších aspektů celé směrnice - právo jakéhokoliv zájemce o uzavření smlouvy podle tohoto zákona na informace, potřebné pro dostatečné posouzení zamýšleného závazku. Minimální výčet těchto informací, které je poskytovatel povinen předat v období do uzavření smlouvy, je taxativně uveden v textu zákona. Jejich důležitost je zdůrazněna prodloužením lhůty pro odstoupení od smlouvy, která je spotřebiteli dána, pokud nejsou tyto informace poskytnuty.
Dostatečné informace jsou významné pro posouzení rozsahu a úrovně předmětu plnění, včetně odhadu budoucího růstu nákladů (zejména s ohledem na stáří a stav budovy a jejího vybavení).
V rámci transparentnosti nabídky na trhu je zároveň stanoveno, aby každá reklama, která se týká práva užívat budovu či její část podle tohoto zákona, obsahovala nejen stanovené informace, ale i údaj, kde lze potřebné informace obdržet. Zákaz klamavé nebo zavádějící reklamy je obsažen v zákoně č. 40/1995 Sb. o regulaci reklamy a o změně a doplnění zákona č. 468/1991 Sb., o provozování rozhlasového a televizního vysílání, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 258/2000 Sb.
Ustanovení, které se týká zákazu změn poskytnutých informací, přispívá k posílení právní jistoty spotřebitele. Následná změna obsahu informací, jejichž úplnost a pravdivost je pro spotřebitele předpokladem pro rozhodnutí o uzavření smlouvy, by mohla vážně poškodit jeho zájmy. Proto mohou být tyto informace
změněny pouze v důsledku objektivních skutečností, neovlivnitelných poskytovatelem, pokud ovšem nedojde k jiné dohodě mezi smluvními stranami. Jestliže k takové změně dojde, musí na ní poskytovatel spotřebitele nejpozději před uzavřením smlouvy písemně upozornit.
K § 4
Uvedené ustanovení zakotvuje formální náležitosti smlouvy.
Požadavek písemné formy smlouvy vyplývá z nutnosti zajistit jednoznačnost jejího obsahu.
Toto ustanovení zároveň zabezpečuje, aby se spotřebiteli dostalo všech nezbytných informací k uzavření smlouvy, a to v jazyce, kterému nejlépe rozumí. Jedná se opět o posílení pozice a práva spotřebitele, neboť následným překladem z jednoho jazyka do druhého by mohlo dojít k nežádoucí změně významu jednotlivých ustanovení smlouvy.
Povinnost vyhotovit smlouvu vždy v českém jazyce je stanovena s ohledem na jednání spotřebitele před českými orgány a institucemi.
K ochraně spotřebitele z jiného členského státu ES slouží povinnost vyhotovení úředního překladu smlouvy.
Ke dni vstupu České republiky do EU nabude účinnosti ustanovení, stanovící povinnost vyhotovit smlouvu rovněž v jazyce či jednom z jazyků členského státu, jehož příslušníkem je spotřebitel, pokud se jedná o spotřebitele z jiného členského státu.
K § 5
Toto ustanovení zakotvuje minimální obsahové náležitosti, které musí smlouva – vedle ustanovení obecně platných – obsahovat. Jejich rozsah je vymezen v souladu se směrnicí. V garanci poskytnutí těchto náležitostí spočívá těžiště ochrany spotřebitele. Tyto obsahové náležitosti umožní spotřebiteli objektivně posoudit předloženou nabídku a porovnat ji s jinými nabídkami na trhu. Umožní mu rovněž mnohostranně posoudit dosah uzavíraného závazku.
Ve smlouvě musí být přesně identifikováni jak jednotlivé strany smluvního vztahu – poskytovatel a spotřebitel, tak i vlastník budovy nebo její části, která je předmětem užívacího práva sjednaného ve smlouvě. Tento požadavek vyplývá ze skutečnosti, že poskytovatel nemusí být vždy vlastníkem, ale může být rovněž nájemcem nebo může jednat na základě jiného právního titulu. O této skutečnosti je nutno spotřebitele uvědomit.
Ve smlouvě musí být dále vymezeno právo, které je jejím předmětem, včetně stanovení podmínek, za kterých lze toto právo uplatnit na území státu, v němž se budova nalézá. Tyto informace jsou důležité pro orientaci spotřebitele v příslušné právní úpravě.
Vedle informace o tom, kde se budova určená k užívání nalézá, musí být ve smlouvě popsán i její stav a vybavenost.
Vzhledem k tomu, že předmětem smlouvy se může stát i budova nebo její část, která se nalézá v různém stupni rozestavěnosti, musí smlouva obsahovat rovněž informaci o tom, zda se jedná o budovu nebo její část rozestavěnou a stupeň rozestavěnosti.
Smlouva musí dále obsahovat rozsah služeb spojených s užíváním budovy (jako je osvětlení, voda, telefon, výměna prádla, úklid apod.) a informace o rozsahu užívání společných prostor a příslušenství, k nimž bude mít spotřebitel v rámci užívání přístup (posilovna, bazén apod.).
Významná je rovněž informace o rozsahu a způsobu provádění údržby a oprav a dále o správě budovy.
Ve smlouvě musí být dále uvedeno časové určení čerpání práva vyplývajícího ze smlouvy.
Důležité z pohledu ochrany spotřebitele je ujednání o ceně. Cena zahrnuje jednak část, kterou spotřebitel uhradí za právo užívat budovu nebo její část (ta je hrazena zpravidla na počátku) a další variabilní část, která je hrazena za kalendářní rok. Zde je nezbytná její přesná specifikace (věcné určení plateb a jejich výše).
Významné je rovněž určení způsobu platby a podmínky, za kterých lze cenu měnit.
V případě, že poskytovatel organizuje systém výměn užívacího práva, je povinen sjednat ve smlouvě podmínky, za kterých lze výměnu uskutečnit.
Ve smlouvě musí být informace o právu na odstoupení od smlouvy, včetně veškerých náležitostí s tím spojených.
Pokud je možno právo vyplývající ze smlouvy převádět na třetí osobu, musí smlouva obsahovat informaci o podmínkách převodu nebo přechodu tohoto práva.
K § 6
Předkládaný návrh zákona upravuje rovněž velmi důležitý institut odstoupení od smlouvy, který prohlubuje obecná ustanovení o právu na odstoupení od smlouvy. Přijetím zvláštního režimu pro odstoupení dojde k posílení ochrany spotřebitele především tím, že toto právo plyne přímo ze zákona a k jeho uplatnění již není zapotřebí splnění dalších podmínek, jak je tomu v případě odstoupení z důvodů, předpokládaných v občanském zákoníku. Patnáctidenní lhůta má spotřebiteli umožnit plně si uvědomit svá práva a povinnosti, plynoucí ze smlouvy, a poskytnout mu dostatek času pro zvážení a ověření veškerých poskytnutých informací.
Směrnice dále požaduje, aby v případě, kdy poslední den lhůty připadne na svátek, byl posledním dnem lhůty nejbližší pracovní den. Tento požadavek pokrývá ust. § 122 odst. 3 občanského zákoníku.
Ustanovení odstavce 2, 3 a 4 vystupují na podporu důležitosti určitých druhů informací, které poskytovatel musí uvést v okamžiku uzavření smlouvy, aby spotřebitel skutečně disponoval veškerými nezbytnými údaji pro své konečné rozhodnutí o uzavření smlouvy. Neposkytnutí těchto informací znamená natolik závažné porušení povinností na straně poskytovatele, že zakládá právo spotřebitele odstoupit od smlouvy v prodloužené lhůtě.
Poskytovateli je přiznána náhrada přiměřených prokazatelně vynaložených výdajů, které mu vznikly v souvislosti s uzavřením smlouvy, pouze v případě, že spotřebitel využije svého práva na odstoupení podle odstavce 1. Vzhledem k tomu, že odstoupení podle dalších odstavců je vázáno na porušení povinnosti ze strany poskytovatele, nelze na spotřebiteli spravedlivě požadovat náhradu výše uvedených nákladů.
Spotřebiteli je rovněž přiznáno právo na odstoupení v případě, že rozestavěná budova či její část nebude dokončena řádně a v termínu, který byl dohodnut ve smlouvě.
K § 7
Toto ustanovení chrání obě smluvní strany před možnými komplikacemi při odstoupení od smlouvy o úvěru, uzavřené mezi poskytovatelem a spotřebitelem nebo mezi poskytovatelem a třetí stranou ve prospěch spotřebitele.
K § 8
Toto ustanovení slouží, v souladu se směrnicí, k posílení postavení spotřebitele, od kterého poskytovatel nesmí požadovat úhradu žádných nákladů ani žádné platby v době před uzavřením smlouvy nebo v době, která je spotřebiteli dána pro rozhodnutí o odstoupení od smlouvy. Navrhované ustanovení předchází tomu, aby se spotřebitel
mohl dostat do obtížné situace tím, že by musel poskytnutou platbu složitým a zdlouhavým způsobem vymáhat zpět.
K § 9
Toto ustanovení vylučuje možnost sjednat podmínky, které by se mohly odchylovat v neprospěch spotřebitele. Nevylučuje se však sjednání podmínek výhodnějších.
K § 10
V tomto ustanovení je stanovena účinnost zákona. Ustanovení § 4 odstavec 2 a § 9 odstavec 3 mají odloženou účinnost ke dni vstupu České republiky do EU, neboť upravují podmínky, které nastanou až v souvislosti s členstvím naší republiky v EU.
V Praze dne 17. září 2001
Předseda vlády
Ministr průmyslu a obchodu
Navrhovaný předpis ČR |
Odpovídající předpis ES |
|||||
Ustanovení (část, §, odst., písm. apod.) |
Obsah |
Celex č.
|
Ustanovení (čl., písm. , bod, odst., apod.) |
Obsah |
Hodnocení slučitel-nosti |
Poznámka |
§ 1 odst. 1
odst. 2
|
Tento zákon stanoví v souladu s právem Evropských společenství1) některé podmínky smlouvy, kterou se sjednává mezi poskytovatelem a spotřebitelem právo za úplatu užívat budovu nebo její část na jeden či více stanovených nebo stanovitelných časových úseků během roku (dále jen „smlouva“).
Tento zákon se nevztahuje na smlouvu uzavřenou na dobu kratší než 3 roky. |
394L0047
|
Článek l
Článek 12 odst. 1 část 2 Článek 2 |
Cílem této směrnice je sblížit právní a správní předpisy členských států vztahujících se na ochranu nabyvatelů ve vztahu k některým aspektům smluv týkajících se přímo nebo nepřímo nabytí práva užívání jedné či více nemovitostí. Opatření přijatá členskými státy musí obsahovat odkaz na tuto směrnici nebo musí být takový odkaz učiněn při jejich úředním vyhlášení. Způsob odkazu si určí členské státy. Pro účely této směrnice se rozumí: - smlouvou týkající se přímo nebo nepřímo nabytí práva k dočasnému užívání jedné či více nemovitostí, (dále jen „smlouva“), jakákoliv smlouva nebo soubor smluv uzavřených alespoň na dobu tří let, podle které přímo nebo nepřímo a za určitou celkovou cenu buď vzniká, nebo je předmětem převodu či závazku k převodu reálné právo nebo jakékoliv jiné právo k užívání jedné nebo více nemovitostí po dobu, která je nebo může být určena, avšak nemůže být kratší než jeden týden. |
PL
PL
PL |
|
§ 2 písm. a) až c)
|
Pro účely tohoto zákona se rozumí
b) spotřebitelem fyzická osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své podnikatelské činnosti a která nabývá právo uvedené ve smlouvě,
c) budovou či její částí stavba určená pro bydlení nebo stavba určená pro ubytování.
|
394L0047
|
Článek 2
|
Pro účely této směrnice se rozumí: - „prodávajícím“ jakákoliv fyzická nebo právnická osoba, která v rámci převodů podle této směrnice a v rámci své profesní činnosti vytvoří, převede anebo se zaváže převést právo, které je předmětem smlouvy, - „nabyvatelem“ jakákoli fyzická osoba, která vystupuje v převodech podle této směrnice s cílem, o němž lze předpokládat, že není součástí její profesní činnosti a na kterou je převedeno právo, jež je předmětem smlouvy nebo v jejíž prospěch toto právo vzniklo. - „nemovitostí“ jakákoliv budova nebo část budovy sloužící k obývání, k níž se vztahuje právo, které je předmětem smlouvy. |
PL
|
|
§ 3 odst. 1
odst. 2
|
Poskytovatel je povinen před uzavřením smlouvy písemně poskytnout každé osobě, která o to požádá, úplné a pravdivé informace uvedené v § 5 odst. 1, s výjimkou písmene a), l) a s) a poučení, jak a kde lze získat další informace.
Údaj, kde lze získat informace uvedené v odstavci 1, musí obsahovat rovněž každá reklama2), týkající se práva užívat budovu či její část podle tohoto zákona |
394L0047
|
Článek 3 odst. 1
Článek 3 odst. 3
|
Členské státy stanoví ve svém právním řádu opatření ukládající prodávajícímu povinnost předat komukoliv, kdo požaduje informace o nemovitosti nebo nemovitostech, dokument, který poskytne kromě obecného popisu nemovitosti nebo nemovitostí alespoň stručné a přesné údaje v záležitostech uvedených v bodech a) až g), i) a l) přílohy a údaje o tom, jakým způsobem je možno získat dodatečné informace.
Jakákoli reklama týkající se dotyčné nemovitosti musí uvádět možnost obdržet dokument uvedený v odstavci 1, jakož i místo, na které se lze za tímto účelem obrátit. |
PL
PL
|
|
odst. 3
§ 4 odst. 1
|
Písemné informace poskytnuté před uzavřením smlouvy jsou nedílnou součástí smlouvy. Změny poskytnutých informací, pokud se strany nedohodnou jinak, mohou vyplývat pouze z okolností, které nemůže poskytovatel ovlivnit. Na každou změnu těchto informací musí poskytovatel spotřebitele nejpozději před uzavřením smlouvy písemně upozornit.
Smlouva musí být uzavřena písemně a vyhotovena v českém jazyce.
|
394L0047
|
Článek 3 odst. 2
Článek 4
|
Členské státy stanoví ve svém právním řádu, že veškeré informace podle odstavce 1, které musí být zároveň uvedeny v dokumentu uvedeném v odstavci 1, jsou nedílnou součástí smlouvy. Pokud se strany výslovně nedohodnou jinak, mohou změny v informacích uvedených v dokumentu podle odstavce 1 vyplývat pouze z okolností nezávislých na vůli prodávajícího. Změny těchto informací musí být sděleny nabyvateli před uzavřením smlouvy. Ve smlouvě musí být tyto změny výslovně uvedeny.
Členské státy ve svém právním řádu stanoví:
- že smlouva, která musí mít písemnou formu, obsahuje minimálně prvky uvedené v příloze,
|
PL
PL
|
|
§ 4 odst. 2
|
Pokud se jedná o spotřebitele, který má trvalý pobyt mimo území České republiky v některém z členských států Evropské unie nebo je jeho státním příslušníkem, musí být smlouva vyhotovena rovněž v jazyce či v jednom z jazyků tohoto členského státu. Výběr jazyka v tomto případě náleží spotřebiteli. Poskytovatel je povinen předat spotřebiteli úřední překlad smlouvy v jazyce či v jednom z jazyků členského státu Evropské unie, v němž se budova či její část nachází.
|
394L0047
|
|
- že jak smlouva, tak i dokument podle čl. 3 odst. 1 musí být sepsány v jazyce či v jednom z jazyků členského státu, kde má nabyvatel své sídlo nebo bydliště, anebo v jazyce či v jednom z jazyků členského státu, jehož je nabyvatel státním příslušníkem, podle volby nabyvatele, vždy však musí jít o úřední jazyk Společenství. Členský stát, v němž má nabyvatel sídlo nebo bydliště, může však uložit, aby smlouva byla v každém případě sepsána alespoň v tom jeho jazyce nebo jazycích, které jsou úředními jazyky Společenství a že prodávající musí předat nabyvateli úředně ověřený překlad smlouvy do úředního jazyka nebo jazyků Společenství, který je jazykem nebo kterými jsou jazyky členského státu, kde se nemovitost nachází. |
|
|
§ 5
písm. a)
písm. b)
písm. c)
písm. d)
písm. e)
písm. f)
písm. g)
písm. h)
písm. i)
písm. j)
písm. k)
písm. l)
písm. m)
písm. n)
písm. o)
písm. p)
písm. r)
písm. s)
odst. 2
|
Smlouva musí vedle náležitostí příslušného smluvního typu obsahovat také
jméno, příjmení, datum narození a bydliště spotřebitele,
obchodní firmu, sídlo, předmět podnikání a identifikační číslo poskytovatele, který je právnickou osobou, a jméno a příjmení osoby oprávněné jednat jeho jménem,
jméno a příjmení, popřípadě obchodní firmu, bydliště, předmět podnikání a identifikační číslo poskytovatele, který je fyzickou osobou,
jméno a příjmení, bydliště nebo sídlo vlastníka budovy či její části,
právní vztah poskytovatele k budově či její části,
vymezení práva užívat budovu či její část na jeden či více stanovených nebo stanovitelných časových úseků během roku, které je předmětem smlouvy, a stanovení podmínek, za kterých lze toto právo uplatnit na území státu, v němž se budova nalézá, a prohlášení, že byly tyto podmínky respektovány,
polohové určení, přesný popis a vybavenost budovy či její části, u budovy též evidenční nebo popisné číslo,
informaci o stupni rozestavěnosti budovy či její části, včetně rozestavěnosti inženýrských sítí a termínu dokončení, uvedení čísla stavebního povolení a úplného názvu a adresy stavebního úřadu, informace o podmínkách vypořádání provedených plateb, pokud budova či její část nebude dokončena řádně a včas,
vymezení základních služeb, které se s právem užívání poskytují (například osvětlení, voda, vytápění), a rozsah dalších služeb, včetně služeb spojených s právem užívat společné prostory a zařízení,
vymezení rozsahu užívání společných prostor a zařízení,
vymezení zásad, kterými se bude řídit správa, údržba a opravy budovy či její části,
způsob platby,
podmínky pro zapojení do systému výměny užívacího práva organizovaného poskytovatelem nebo třetí stranou určenou poskytovatelem a o veškerých nákladech s tím spojených,
poučení o právu na odstoupení od smlouvy, včetně stanovení náležitostí a formy oznámení o odstoupení, způsobu a místa doručení a označení osoby, které se toto oznámení doručuje; druh a výše plateb, jejichž úhradu může v takovém případě poskytovatel požadovat,
Podmínky převodu nebo přechodu práva vyplývajícího ze smlouvy na třetí osobu,
datum uzavření smlouvy.
Jestliže smlouva neobsahuje některou z náležitostí uvedených v odstavci 1, není neplatná; spotřebitel však má právo v tomto případě od smlouvy odstoupit ve lhůtách uvedených v § 6. |
394L0047
|
písm. a)
písm. b)
písm. c)
písm. d) bod 1, 2, 3, 4
písm. e)
písm. f)
písm. g)
písm. h)
písm. i)
písm. k)
písm. l)
písm. m) |
Minimální prvky, které musí obsahovat smlouva uvedená v článku 4.
totožnost a bydliště stran s přesným uvedením právního postavení prodávajícího v okamžiku uzavření smlouvy, jakož i s uvedením totožnosti a bydlišti vlastníka;
přesná povaha práva, které je předmětem smlouvy, jakož i doložka stanovující, za jakých podmínek se toto právo vykonává na území členských států, ve kterých se nachází nemovitost nebo nemovitosti, a zda byly tyto podmínky splněny anebo v opačném případě, jaké podmínky je nutno ještě splnit, pokud jde o určitou nemovitost, přesný popis této nemovitosti a jejího umístění;
pokud se jedná o nemovitost ve výstavbě: 1. údaje o stádiu ukončení stavby; 2. přiměřený odhad lhůty pro dokončení výstavby nemovitosti; 3. pokud se jedná o určitou nemovitost, číslo stavebního povolení a úplné jméno a úplná adresa příslušných stavebních orgánů; 4. stadium ukončení společného příslušenství nezbytného pro zprovoznění nemovitosti (přípojky plynu, elektrické energie, vody, telefonní přípojky);
společné služby (osvětlení, voda, údržba, odvoz odpadků), ke kterým má nebo bude mít nabyvatel přístup a podmínky tohoto přístupu;
společná zařízení jako je bazén, sauna atd., ke kterým nabyvatel má nebo případně bude mít přístup, a popřípadě i podmínky tohoto přístupu;
zásady, kterými se bude řídit organizování údržby a oprav nemovitosti, jakož i správa a řízení nemovitosti;
přesné uvedení období, po které může být vykonáváno právo, jež je předmětem smlouvy a popřípadě doba trvání sjednaného režimu; datum, od kterého bude moci nabyvatel vykonávat právo, které je předmětem smlouvy;
cena, kterou bude muset nabyvatel zaplatit za využívání práva, jež je předmětem smlouvy; odhad částky, kterou bude muset nabyvatel uhradit za používání společných zařízení a služeb; zásady výpočtu výše poplatků spojených s obýváním nemovitosti nabyvatelem, povinné zákonné platby (daně, poplatky), jakož i dodatečné správní výdaje (správa, údržba , opravy);
možnost nebo nemožnost účastnit se systému výměn nebo prodeje práv, která jsou předmětem smlouvy, jakož i případné náklady, pokud je systém výměn nebo prodeje zajišťován prodávajícím nebo třetí osobou, jejíž jméno uvede prodávající ve smlouvě;
informace o právu na vypovězení smlouvy a o právu na odstoupení od smlouvy a uvedení osoby, které má být oznámeno případné vypovězení nebo odstoupení s uvedením způsobu nebo způsobů tohoto oznámení; upřesnění povahy a výše nákladů, které bude nabyvatel povinen uhradit podle článku 5 odst. 3 této směrnice, pokud využije svého práva na odstoupení; případně informace o způsobech vypovězení úvěrové smlouvy spojené se smlouvou v případě vypovězení smlouvy nebo odstoupení od smlouvy;
datum a místo podpisu smlouvy každou ze stran. |
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
PL
|
|
§ 6
odst. 1
odst. 2
odst. 3
odst. 4
odst. 5
odst. 6
|
Spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy ve lhůtě 15 kalendářních dnů od uzavření smlouvy bez uvedení důvodů.
Spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy ve lhůtě 3 měsíců od uzavření smlouvy, jestliže smlouva neobsahuje náležitosti podle § 5 odst. 1.
Jestliže písemné informace o náležitostech podle § 5 odst. 1 poskytne poskytovatel spotřebiteli v době do 3 měsíců od podpisu smlouvy, má spotřebitel právo odstoupit od smlouvy bez uvedení důvodu ve lhůtě 15 dnů od poskytnutí informací.
Jestliže poskytovatel neposkytne spotřebiteli písemné informace podle § 5 odst. 1 ani do tří měsíců od podpisu smlouvy a spotřebitel neuplatní právo na odstoupení od smlouvy podle odstavce 2, má právo na odstoupení od smlouvy ve lhůtě 15 dnů ode dne uplynutí tříměsíční lhůty, a to bez uvedení důvodu.
Uplatní-li spotřebitel právo na odstoupení od smlouvy podle odstavce 1, může poskytovatel požadovat náhradu přiměřených prokazatelně vynaložených výdajů spojených s uzavřením a následným odstoupením od smlouvy (§ 5 odst. 1 písm. p). Uplatnění práva na odstoupení podle odstavců 2, 3 a 4 nesmí být ze strany poskytovatele spojováno s žádnými finančními nároky.
Spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy v případě, že rozestavěná budova či její část nebude dokončena řádně a v termínu dohodnutém ve smlouvě. |
394L0047
|
Článek 5 odst. 1
odst. 2
odst. 3
odst. 4
písm. d) bod 5 |
Členské státy stanoví ve svém právním řádu, aby: 1. nabyvatel měl kromě možností poskytovaných vnitrostátními právními předpisy upravujícími neplatnost smluv právo:
- odstoupit od smlouvy bez udání důvodu ve lhůtě deseti kalendářních dnů počínaje od podpisu smlouvy oběma stranami nebo od podpisu závazné předběžné smlouvy oběma stranami. Pokud je desátý den dnem státního svátku, je tato lhůta prodloužena až do prvního následujícího pracovního dne,
- vypovědět smlouvu nebo závaznou předběžnou smlouvu ve tříměsíční lhůtě, která se počítá od okamžiku podpisu, pokud smlouva anebo závazná předběžná smlouva neobsahuje při podpisu oběma stranami informace uvedené v písmenech a), b), c), d) bodu 1, d) bodu 2, h), i), k), l) a m) přílohy. Pokud jsou v průběhu této tříměsíční lhůty poskytnuty uvedené informace, má nabyvatel právo od tohoto okamžiku využít lhůty pro odstoupení od smlouvy uvedené v první odrážce, - pokud po uplynutí tříměsíční lhůty uvedené v předchozí odrážce nevyužil právo na vypovězení smlouvy a pokud smlouva neobsahuje informace uvedené v písmenech a), b), c), d) bodu 1, d) bodu 2, h), i), k), l) a m) přílohy, odstoupit od smlouvy ode dne následujícího po uplynutí výše zmíněné lhůty způsobem uvedeným v první odrážce; 2. nabyvatel oznámil, zda zamýšlí využít práv uvedených v odstavci 1, prokazatelným způsobem podle požadavků vnitrostátních právních předpisů a před uplynutím příslušné lhůty osobě, jejíž jméno a adresa jsou za tímto účelem uvedeny ve smlouvě a za použití postupů uvedených ve smlouvě podle písmena l) přílohy. Má se za to, že lhůta byla dodržena, pokud oznámení, je-li provedeno písemnou formou, bylo odesláno před uplynutím lhůty; 3. nabyvatel mohl být případně povinen, pokud využije práva uvedeného v odstavci 1 první odrážce, uhradit pouze výdaje, k jejichž vynaložení podle vnitrostátních právních předpisů došlo z důvodu uzavření smlouvy a z důvodu jeho odstoupení od smlouvy a které odpovídají právním úkonům, jež musí být provedeny před uplynutím lhůty uvedené v odstavci 1 první odrážce. Tyto výdaje musí být výslovně uvedeny ve smlouvě; 4. nabyvatel nenesl žádné výdaje, pokud využije právo uvedené v odstavci 1 druhé odrážce smlouvu vypovědět.
Záruky týkající se úspěšného ukončení výstavby nemovitostí a pro případ nedokončení nemovitosti záruky úhrady veškerých provedených plateb a případně způsob použití těchto záruk. |
PL
PL
PL
PL
PL |
|
§ 7
|
Jestliže cena je plně nebo částečně hrazena úvěrem, který poskytuje poskytovatel, nebo úvěrem poskytnutým třetí osobou na základě smlouvy o poskytování úvěru mezi třetí osobou a poskytovatelem, a spotřebitel využije svého práva odstoupit od smlouvy, musí poskytovatel zrušit nebo zajistit zrušení smlouvy o úvěru uzavřené se spotřebitelem. Zrušení této smlouvy nesmí být spojováno s uplatněním jakýchkoliv sankcí ze strany poskytovatele nebo třetí osoby. |
394L0047
|
Článek 7 |
Členské státy stanoví ve svém právním řádu, že - pokud je cena plně nebo částečně kryta úvěrem poskytnutým prodávajícím nebo - pokud je cena plně nebo částečně kryta úvěrem poskytnutým nabyvateli třetí osobou na základě dohody uzavřené mezi touto třetí osobou a prodávajícím, dojde ke zrušení úvěrové smlouvy bez jakéhokoliv penále, pokud nabyvatel využije svého práva na zrušení smlouvy nebo práva na odstoupení od smlouvy, která jsou uvedena v článku 5. Členské státy stanoví způsoby zrušení úvěrové smlouvy.
|
PL
|
|
§ 8 odst. 1
odst. 2 |
Poskytovatel nesmí před uzavřením smlouvy ani po dobu, po kterou může spotřebitel uplatnit právo na odstoupení od smlouvy podle § 6 odst. 1, 2, 3 a 4, požadovat od spotřebitele jakékoli platby.
Poskytovatel nesmí požadovat žádné jiné platby než ty, které jsou dohodnuty ve smlouvě. |
394L0047
|
Článek 6
písm. j) |
Členské státy zavedou ve svém právním řádu opatření zakazující před ukončením období, v němž může být uplatňováno právo na odstoupení, jakékoliv placení záloh nabyvatelem. doložka uvádějící, že nabytím nevzniknou jiné výdaje, poplatky nebo povinnosti než ty, jež jsou uvedeny ve smlouvě; |
PL
PL |
|
§ 9 odst. 1
odst. 2
odst. 3 |
Smluvní ujednání se nemohou odchýlit od tohoto zákona v neprospěch spotřebitele. Spotřebitel se zejména nemůže vzdát práv, která mu zákon poskytuje, nebo jinak zhoršit své smluvní postavení.
Bez ohledu na právo, kterým se smluvní vztah řídí, nesmí být spotřebitel zbaven ochrany dle tohoto zákona, nachází-li se budova či její část na území České republiky nebo má-li spotřebitel trvalý pobyt.v České republice.
Stejná ochrana jako v odstavcích 1 a 2 náleží spotřebiteli v případech, kdy se budova či její část nachází na území členského státu Evropské unie. |
394L0047 |
Článek 8
Článek 9 |
Členské státy stanoví ve svém právním řádu, že jakákoliv doložka, kterou se nabyvatel vzdává výhod plynoucích z práv podle této směrnice, nebo kterou se prodávající zprošťuje odpovědnosti vyplývající z této směrnice, není za podmínek stanovených vnitrostátními právními předpisy pro nabyvatele závazná. Členské státy přijmou nezbytná opatření v zájmu toho, aby v případě, že se dotyčná nemovitost nachází na území členského státu, nezbavovala volba smluvního práva nabyvatele ochrany podle této směrnice. |
PL
PL |
|
§ 10 |
Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. července 2002, s výjimkou ustanovení § 4 odst. 2 a § 9 odst. 3,, které nabývají účinnosti dnem vstupu smlouvy o přistoupení České republiky k Evropské unii v platnost. |
|
|
|
|
|
1) Směrnice Evropského parlamentu a Rady 94/47/ES o ochraně nabyvatelů ve vztahu k některým aspektům smluv o nabytí práva k dočasnému užívání nemovitostí.
2) Zákon č. 40/1995 Sb., o regulaci reklamy a o změně a doplnění zákona č. 468/1991 Sb., o provozování rozhlasového a televizního vysílání, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 258/2000 Sb.