Půda je pro zemědělskou výrobu nepostradatelným základním výrobním prostředkem, který má jedinečnou vlastnost - ve výrobním procesu se neopotřebovává, ale svoji užitnou hodnotu (úrodnost) při dobrém obhospodařování neustále zvyšuje. Úrodnost půdy závisí na kvalitě agrotechnických zásahů a na jejich dlouhodobém promyšleném působení. Takové agrotechnické zásahy odpovídající zásadám správné zemědělské praxe svou podstatou vyžadují relativní stabilitu subjektů, které tyto agrotechnické zásahy do půdy provádějí. Stabilita právních vztahů umožňujících zemědělskou výrobu a náležitou péči o půdu je proto jedním ze základních předpokladů rozvoje zemědělství, je v zájmu hospodářského rozvoje venkova i v souladu s požadavky na tvorbu krajiny a životního prostředí.
Zemědělský půdní fond zaujímá v České republice 4 277 tisíc hektarů rozdělených do mnoha pozemkových parcel s různými vlastníky. Naprostá většina vlastníků této půdy však na ní sama zemědělsky nehospodaří, ale dále ji k zemědělské činnosti pronajímá. Procento pronajaté půdy je proměnlivá veličina, ale v současné době na pronajaté půdě hospodaří více jak 80% zemědělců v České republice. Procento zemědělců hospodařících na pronajaté půdě i ostatních evropských zemích je různé, avšak v řádu desítek procent.
Nájem zemědělské půdy je v současné době upraven v občanském zákoníku (zákon 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů) a v zákoně o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku č.229/1991 Sb. ve znění pozdějších předpisů.
Obě tyto normy upravují tento nájem příliš obecně. Práva a povinnosti vlastníka a nájemce zemědělské půdy si však vyžadují speciální právní úpravu, a to jak z hlediska oprávněných zájmů vlastníků zemědělských pozemků, tak z hlediska oprávněných zájmů nájemců. Zemědělská půdy jako specifický předmět nájmu vyžaduje náležitě velkou právní jistotu pro toho, kdo půdu obhospodařuje, aby bylo možno do péče o půdu dlouhodobě investovat. Současně vyšší stabilita vztahů při obhospodařování zemědělské půdy je i v zájmu vlastníka půdy, protože dává vyšší míru jistoty o zajištění náležité, nezbytné a právními předpisy vyžadované péči o jejich půdu.
Nájem zemědělské půdy mají zvláštní právní normou upraveny i ostatní státy Evropské unie. Současně s nájmem zemědělské půdy upravují samostatnou právní normou i převody zemědělské půdy. Každý stát právní úpravou sleduje stabilitu podnikatelského prostředí a naplnění dlouhodobých cílů zemědělské politiky státu. Předkladatelé návrhu zákona zvolili podobný model jako má Francie. Právní jistota užívacích vztahů vyplývající z navrhované úpravy by se projevila i v usměrnění pozemkových úprav, které jsou z dlouhodobého hlediska zcela nezbytné
Tento zákon rovněž upravuje vztah vlastníka zemědělské půdy k vlastníku zemědělské stavby, která je na této půdě postavena podle dřívějších právních předpisů. Toto dvojí vlastnictví přináší v praxi řadu sporů, kterým je možno předejít pouze jasně vymezenou zákonnou úpravou.
b) Navrhovaný zákon si nevyžádá žádné finanční či jiné nároky na státní rozpočet .
c) Navrhovaný zákon je v souladu s ústavním pořádkem České republiky. Zvláštní úprava nájemního vztahu je plně v souladu s článkem 11 Listiny základních práv a svobod, protože přenechání zemědělské půdy do nájmu (dočasného užívání) jinému smlouvou není omezením vlastnického práva, ale naopak výkonem vlastnického práva, výkonem jednoho z oprávnění tvořícího obsah vlastnického práva, výkonem práva s věcí disponovat. Konkrétní úprava smlouvy o nájmu, úprava práv a závazků z takové smlouvy vyplývajících je standardním obsahem konkrétní právní úpravy nájmů věcí různého charakteru věcí (nájmu bytu, nájmu nebytových prostor, nájmu podniku apod. a je určena právě specifickým charakterem předmětu nájmu. Každá z uvedených zvláštních právních úprav nájmu do určité, nikoli však nepřiměřené, míry omezuje smluvní volnost účastníků a takové omezení smluvní volnosti je samotnou podstatou právní regulace významných společenských vztahů; obhospodařování zemědělské půdy nesporně mezi významné společenské vztahy patří.
d) Navrhovaný zákon neporušuje žádné mezinárodní smlouvy podle čl. 10 Ústavy, jimiž je Česká republika vázána. Předložený návrh není rovněž v rozporu ani s Evropskou dohodou o přidružení ČR k ES ani s obecnými zásadami práva ES.
Část první
ÚVODNÍ USTANOVENÍ
K §1
Pro vytvoření stabilního právního a tím i podnikatelského prostředí v zemědělství je třeba upravit práva a povinností vlastníků a nájemců zemědělské půdy tak, aby oběma stranám nájemního vztahu byly garantována jejich oprávněné zájmy a to v souladu se specifickými potřebami zemědělského hospodaření na půdě a se zájmy hospodářského rozvoje, tvorby a ochrany krajiny.
K §2
Toto ustanovení vymezuje, na které pozemky se návrh zákona vztahuje.
K §3
Zdůrazňuje a vymezuje vlastnické vztahy. Není možné, aby kdokoli mimo vlastníka, nebo jím zmocněné osoby, se zemědělskou půdou jakkoli disponoval.
Část druhá
UŽÍVACÍ VZTAHY
K §4
Vymezuje užívací vztahy. Smlouva o nájmu zemědělské půdy musí mít písemnou podobu a stává se tím listinou, která přesně vymezuje zemědělské pozemky, jichž se daná smlouva týká, období, na něž je sjednána, a výši úhrady. Písemná smlouva musí mít všechny tyto základní náležitosti, aby v budoucnu nemohlo dojít ke sporům a aby právní vztahy ke konkrétním pozemkům byly jednoznačně určeny.
K §5
Nájemní vztah se uzavírá na 7 let. Toto období zaručuje přiměřenou stabilitu a návratnost vložených investic. Tato doba je ověřena v již zmiňovaném francouzském modelu.Takto stanovená doba má chránit vlastníka, že s jeho majetkem bude dlouhodobě a cíleně nakládáno péčí řádného hospodáře a na druhou stranu chrání nájemce před spekulativní konkurencí. Pokud si plní veškeré povinnosti, které vyplývají z uzavřené smlouvy, zaručuje mu pokračování v hospodaření na další sedmileté období. Na druhou stranu zaručuje i vlastníku možnost začít využívat tyto pozemky pro podnikání své nebo svých rodinných příslušníků.
K §6
Pronajímatel je povinen předat nájemci zemědělskou půdu ve stavu, který odpovídá obvyklému užívání, a nechat zapsat v katastru nemovitostí poznámku o této smlouvě. Zápis v katastru nemovitostí informuje případného nového vlastníka o břemenu dlouhodobého nájmu.
Nájemce je povinen pronajaté pozemky řádně na své náklady užívat, má však právo si přivlastnit užitky z tohoto podnikání, ve vlastnictví nájemce jsou i trvalé porosty na této půdě založené.
K §7
Řeší případ dalšího podnájmu pronajaté půdy. Umožňuje nájemci pronajaté zemědělské pozemky dále podnajímat. Tímto způsobem je možné například řešit situaci, kdy vlastník pozemku podmiňuje uzavření nájemní smlouvy s nájemcem zajištěním obdělávání veškerých jeho zemědělských pozemků včetně těch, které nejsou pro nájemce z hlediska jeho podnikatelského záměru využitelné nebo potřebné (např.louky). Nájemce však i nadále ručí pronajímateli za splnění všech povinností, vyplývajících z uzavřené nájemní smlouvy.
K §8
Zabývá se úhradou nájemného za zemědělské pozemky. Uzavření nájemní smlouvy mezi vlastníkem a nájemcem je aktem jejich svobodné vůle, proto je kladen důraz na to, aby výše nájmu a jeho splatnost byla stanovena jejich vzájemnou dohodou. Minimální výše nájemného za zemědělské pozemky se v současné době pohybuje kolem 1% z ceny zemědělské půdy v daném katastru. Pokud není dohodnuto jinak, je splatnost vždy ke konci daného roku stanovena tak, aby bylo možno tuto částku zahrnout do účetnictví a zároveň už byla realizována produkce z této půdy.
K §9
Vyjmenovává konkrétní podmínky, za kterých je možné nájem ukončit před uplynutím zákonem stanovené doby, a to jak ze strany vlastníka, tak i ze strany nájemce. Ukončení nájmu, stejně jako smlouva musí být provedeno písemně.
K §10
Stanoví termín skončení výpovědní lhůty se zřetelem k tomu, že se jedná o zemědělské pozemky, jejichž obdělávání je odvislé od délky vegetačního období. Tento termín je proto stanoven na 31. října kalendářního roku, bezprostředně následujícím po kalendářním roce, ve kterém byla výpověď doručena adresátu. Po doručení výpovědi je pronajímateli i nájemci dána možnost se dohodnout jinak. I tyto dohody musí být písemné.
K §11
Řeší přechod nájmu v případě změny vlastníka. Při úmrtí nájemce přechází nájemní vztah na jeho dědice. V případě zániku právnické osoby přechází vztah na její právní nástupce. V každém případě mají oprávněné osoby právní jistotu ve stabilitu podnikatelského prostředí.
K §12
Vymezuje povinnosti nájemce a podmínky navrácení půdy zpět pronajímateli po ukončení nájmu. Tyto podmínky stanoví, že navrácená půda musí být vrácena alespoň ve stejné užitkové hodnotě, ve které byla přebírána a ve stavu, jenž odpovídá ročnímu období jejího předání pronajímateli.
Část třetí
ZASTAVĚNÉ POZEMKY
K §13
V této části zákona je především řešen problémový vztah mezi vlastníky zemědělských staveb a vlastníky zastavěných pozemků. Tento spor vzniklý v minulosti je řešen zvláštním druhem úplatného užívacího práva a úhrada je stanoveno obvyklou výší 1%, pokud se obě strany nedohodnou jinak.
K §14
Řeší vztah vlastníka stavby a vlastníka pozemku z pohledu udržovacích a jiných prací. Stanovuje možnosti předkupního práva a možnost řešení vlastnictví před soudem.
Část čtvrtá
PŘECHODNÁ A ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ
K §15
Je zde upravena kontinuita nájmů vzniklých před účinností tohoto zákona a nájmů založených na základě tohoto zákona tak, aby bylo vytvořeno jednotné podnikatelské prostředí.
K §16
Navrhuje se účinnost tohoto zákona k 1.1.2004, aby nájemní vztahy byly řešeny tímto zákonem ještě před vstupem do EU.
Ludmila Brynychová v.r. Ladislav Skopal v.r.
Josef Mandík v.r. Petr Zgarba v.r.
Miloslava Vostrá v.r. Josef Šenfeld v.r.
1) Zákon č. 334/1992 Sb. , o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů
2) Vyhláška č.137/1998 Sb. o obecných technických požadavcích na výstavbu
3) Zákon č. 252/1997 Sb. o zemědělství ,ve znění pozdějších předpisů
5) Vyhláška č. 463/2002 Sb., kterou se stanoví seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků.
6 Zákon č. 95/1999 Sb. o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby ve znění pozdějších předpisů
7 Zákon č. 139/2002 Sb. o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech
8 zákon č.50/1976 Sb. o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) ve znění pozdějších předpisů
9 zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů