Výrok
I. Rozsudek okresního soudu se potvrzuje.
II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni k rukám její advokátky náklady odvolacího řízení ve výši 3 874 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.
Odůvodnění
1. Výrokem I napadeného rozsudku okresní soud uložil žalované vyklidit pozemek parc. č. [číslo] – ostatní plocha, a pozemek parc. č. st. [číslo], vše v k. ú. [adresa], obci [adresa], zapsané na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu [kraj], katastrální pracoviště [adresa], a vyklizené je odevzdat žalobkyni do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. Ve výroku II uložil žalované nahradit žalobkyni k rukám její advokátky náklady řízení [částka] do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
2. Okresní soud zjistil, že žalobkyně je vlastnicí pozemku parc. č. [číslo] a pozemku parc. č. st. [číslo] v obci [adresa]. Žalobkyně pozemky pronajala žalované smlouvou o nájmu pozemku s předkupním právem uzavřenou dne [datum] na dobu od [datum] do [datum] s tím, že nájemkyně bude pozemky užívat výhradně sama. Žalovaná od [datum] předmět nájmu neužívá. Bez souhlasu pronajímatelky přenechala pozemky k užívání společnosti [právnická osoba] Předmět nájmu není užíván od právní moci rozsudku Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka], ani touto třetí osobou. Rozsudkem jí byl uložen trest zákazu činnosti. Žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvu bez výpovědní doby z důvodu, že je pronajatá parcela neudržovaná, zarostlá a zavezená stavebním odpadem, je zamořená kolonií potkanů, kteří ohrožují zdraví občanů i jejich majetek. Nájemní vztah skončil doručením výpovědi, výpověď byla odeslána dne [datum]. Žalovaná byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu nejpozději do [datum]. Žalovaná oprávněnost výpovědi zpochybnila a dosud předmět nájmu nevyklidila a nepředala zpět žalobkyni. Okresní soud uzavřel, že výpověď z nájmu je platná a v souladu s § 2228 odst. 1 a 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Vzhledem k tomu, že žalovaná nevyklidila předmět nájmu nejpozději do [datum] a nepředala jej žalobkyni, je žaloba na vyklizení předmětu nájmu důvodná. Požadavek žalované na kompenzaci staveb umístěných na předmětu nájmu nebyl předmětem řízení. Stavby nebyly předmětem nájemní smlouvy. Z rozhodnutí Stavebního úřadu v [adresa] vyplynulo, že se jedná o stavby dočasné s dobou trvání do [datum]. Proto tyto stavby nejsou součástí pozemku (§ 506 odst. 1 o. z.). Okresní soud žalobě vyhověl. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř.
3. Proti rozsudku se odvolala žalovaná. Namítla, že okresní soud věc nesprávně právně posoudil na základě nepotvrzených domněnek. Smluvní strany v nájemní smlouvě neměly dohodnutou možnost odstoupení od smlouvy. Žalovaná obdržela výpověď z nájmu bez určení termínu vyklizení předmětu nájmu. Výpověď se opírá o argument, že žalovaná porušovala povinnost užívat pronajatou věc ke sjednanému či obvyklému účelu jako řádný hospodář. Poukazovala na skutečnost, že pozemek je neudržovaný, zarostlý a zavezený stavebním odpadem. Dále, že je pozemek zamořený kolonií potkanů, kteří se rozšiřují do obce, což ohrožuje jak zdraví občanů, tak jejich majetek. Tato tvrzení obsažená ve výpovědi z nájmu, nebyla žádným způsobem prokazována a ani proveden žádný důkaz. Žalovaná tato tvrzení sporuje, zejména tvrzení, že pozemky byly neudržované, zarostlé a zejména, že byly zamořeny kolonií potkanů. Výpověď z nájmu včetně projednávané žaloby dále poukazuje, že žalovaná vystavěla nedovolené a neschválené stavby příslušnými úřady. Tato tvrzení jsou nepravdivá, když byly stavby povoleny odborem výstavby a tato rozhodnutí byla provedena jako důkazy. Napadený rozsudek je nepřezkoumatelný, a to z toho důvodu, že se v něm hovoří o odstoupení od smlouvy, nebo o výpovědi z nájmu. Tyto dva pojmy nelze slučovat. Žalovaná navrhla, aby napadený rozsudek byl v celém rozsahu zrušen a rozhodnuto, že žaloba se v celém rozsahu zamítá, případně, aby věc byla vrácena soudu prvého stupně k doplnění dokazování o porušování práv a povinností ze strany nájemce.
4. Žalobkyně s odvoláním žalované nesouhlasila. Měla rozsudek okresního soudu za správný a navrhla jeho potvrzení.
5. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno oprávněnou osobou, v zákonné lhůtě a že je přípustné (§ 201, contr. § 202, § 204 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal rozsudek okresního soudu, včetně řízení jeho vydání předcházejícího (§ 212, § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř.), při nařízeném jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) a dospěl k závěru, že odvolání žalované není důvodné.
6. Krajský soud se ztotožnil se zjištěním, že mezi účastnicemi byla dne [datum] uzavřena platná smlouva o nájmu pozemku s předkupním právem v souladu s § 663 a násl. zák. č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum], tedy na 20 let. V čl. I odst. 6 smlouvy bylo ujednáno, že nájemce bude pozemky užívat výhradně sám. V čl. IV bodu 4 se žalovaná zavázala nepronajímat ani část pozemku či oplocení třetím osobám. V případě, že se tak stane, měla žalobkyně právo odstoupit od smlouvy.
7. Dne [datum] žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy pro neudržování pozemku, který je zarostlý, zavezený různým stavebním odpadem, není užíván s péčí řádného hospodáře, dále z důvodu neoprávněného zastavění pozemku ohradou pro prasátka a skladem dřeva, taktéž z důvodu neumožnění vstupu pronajímatele na pozemek z důvodu kontroly předmětu nájmu a dále z důvodu nelegálního ubytovávání a vykořisťování zahraničních pracovníků.
8. Dne [datum] žalobkyně vypověděla žalované nájemní smlouvu bez výpovědní doby, neboť bylo zjištěno, že je pronajatá parcela neudržovaná, zarostlá a zavezená stavebním odpadem, je zamořená kolonií potkanů, kteří ohrožují zdraví občanů i jejich majetek, s tím, že nájemní vztah skončil doručením výpovědi, výpověď byla odeslána dne [datum]. Žalovaná byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu nejpozději do [datum].
9. Z rozsudku Okresního soudu v [adresa] ze dne [datum] č. j. [spisová značka] okresní soud zjistil, že předmětné pronajaté pozemky v období nejméně od [datum] do [datum] užívala [právnická osoba] Byla pravomocně odsouzena za týrání většího počtu zvířat trýznivým způsobem s následkem jejich úhynu. Na pozemcích se nacházela uhynulá zvířata v různých stadiích rozkladu v hlubokých vrstvách neodklizených exkrementů dosahujících až 1 m výšky. Z protokolu o kontrole Státní veterinární správy pro Královéhradecký kraj, Krajské veterinární správy provedené dne [datum] a spisového materiálu na CD okresní soud zjistil, že pronajaté pozemky byly silně zarostlé vysokým porostem, bylo napočítáno 70 ks kadáverů celých těl a části těl prasat různého stáří, 4 kadávery ovcí a 1 kadáver krůty. Zvířata hynula delší dobu, patrně mezi nimi docházelo ke kanibalismu. Bylo shledáno dlouhodobé, trýznivé a těžko představitelné utrpení chovaných prasat, ovcí a krůt.
10. Krajský soud se se skutkovými zjištěními okresního soudu z provedených důkazů shoduje. Přezkoumal, zdali je správné i právní posouzení věci.
11. Podle § 3074 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.
12. Ve smlouvě o nájmu pozemku s předkupním právem bylo ujednáno pouze užívání pronajatých pozemků, nikoli i jejich požívání (čl. II bod 2, čl. IV bod 1 smlouvy), nebyl tedy sjednán pacht. Odstoupení a výpověď smlouvy je třeba posuzovat podle zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku.
13. Podle § 2228 odst. 1 o. z. užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. Podle odst. 2 neuposlechne-li nájemce výzvy podle odstavce 1, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odst. 3 hrozí-li však v případě uvedeném v odstavci 1 naléhavě vážné nebezpečí z prodlení, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, aniž nájemce vyzval k nápravě.
14. Žalobkyně prokázala, že žalovaná přes výslovný zákaz ve smlouvě poskytla prostory třetí osobě ([právnická osoba]). Dále prokázala trestním rozsudkem a zprávou státní veterinární správy ze dne [datum], že pronajaté pozemky byly silně zarostlé vysokým porostem a na pozemcích se nacházela uhynulá zvířata v různých stadiích rozkladu v hlubokých vrstvách neodklizených exkrementů dosahujících až 1 m výšky. Z takového zjištění lze dovodit, že je pravdivé i tvrzení žalobkyně uvedené v odstoupení od smlouvy, že pozemky byly zamořeny kolonií potkanů, které ohrožovaly zdraví a majetek osob.
15. Okresní soud správně dovodil, že porušení nájemní smlouvy žalovanou bylo porušením zvlášť závažným způsobem. Při kontaminaci pozemků kadávery zvířat hrozilo vážné nebezpečí z prodlení, zejména s ohledem na ohrožení zdraví občanů a jejich majetku. I krajský soud shledal oprávněnou výpověď žalobkyně bez poskytnutí výpovědní lhůty a bez předchozí výzvy.
16. Nad to, žalobkyně před doručením výpovědi zaslala žalované odstoupení od smlouvy ze dne [datum]. I kdyby bylo toto odstoupení neplatné, mohla z něj žalovaná dovodit nesouhlas žalobkyně se způsobem výkonu nájemního práva žalovanou a úmysl nájem ukončit.
17. Krajský soud se nad rámec právního posouzení okresního soudu zabýval i platností tohoto odstoupení od nájemní smlouvy ze dne [datum]. Ve smlouvě bylo ujednáno právo odstoupení žalobkyně pro případ porušení zákazu žalované pronajímat pozemky třetím osobám. Tento důvod nebyl v odstoupení od smlouvy uveden. Bylo prokázáno, že žalovaná pronajala prostory společnosti [právnická osoba].r.o.
18. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.
19. Podle nálezu Ústavního soudu ČR sp. zn. IV. ÚS 182/01 bylo-li možné od smlouvy odstoupit, pak uvedení důvodu odstoupení je nepodstatné a není nezbytnou náležitostí takového jednostranného úkonu.
20. Z výše uvedeného krajský soud dovozuje, že nájemní smlouva zanikla již doručením odstoupením od smlouvy ze dne [datum] pro smluvní porušení povinnosti nepronajmout pozemky třetí osobě. Odstoupení bylo žalované doručeno, jak vyplynulo z jejího dopisu ze dne [datum].
21. Podle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.
22. Krajský soud shledal odstoupení platným i z důvodů v něm uvedených, a to z důvodu neúdržby pozemku a ponechání uhynulých zvířat na pozemku.
23. Zbývalo posoudit, je-li odstoupení platné i s ohledem na časový odstup porušení povinností žalované zjištěných z trestního rozsudku (porušování v období od [datum] do [datum]) a z protokolu státní veterinární správy (porušení ke dni [datum]), když odstoupeno od smlouvy bylo až [datum].
24. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 ICdo 81/2019 případné nedodržení lhůty „bez zbytečného odkladu“ pro odstoupení z důvodu podstatného porušení smluvní povinnosti (§ 345 odst. 1 obch. zák.) a absence určení dodatečné přiměřené lhůty k plnění pro odstoupení z důvodu nepodstatného porušení smluvní povinnosti, má za následek jen to, že prodlení lze hodnotit (jen) jako nepodstatné porušení smluvní povinnosti a že účinky odstoupení od smlouvy nastávají teprve po marném uplynutí přiměřené dodatečné lhůty, jež měla být poskytnuta k plnění povinnosti.
25. Závěr okresního soudu, že nejpozději ke dni [datum] vzniklo žalobkyni právo na vyklizení pozemků žalovanou je správný. Proto odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně včetně výroku o náhradě nákladů řízení jako správný potvrdil (§ 219 o. s. ř.).
26. O nákladech odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ustanovení § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. Ve věci úspěšná žalobkyně má právo na náhradu nákladů řízení. Žalobkyně má právo na náhradu odměny advokátky ve výši [částka] a na náhradu hotových výdajů [částka] za účast u jednání odvolacího soudu (§ 9 odst. 3 písm. e/, § 7 bod 5, § 11 odst. 1 písm. g/ a § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.). Žalobkyně žádala nahradit jízdné k jednání odvolacího soudu z [adresa] a zpět (celkem [hodnota] km) vozem [značka auta], reg. zn. [SPZ], s průměrnou spotřebou 7,3 l motorové nafty na 100 km. Podle § 1 písm. b) a § 4 písm. c) vyhl. č. 398/2023 Sb. má žalobkyně právo na náhradu jízdného k jednání soudu ve výši [částka]. Podle § 14 odst. 1 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. náleží žalobkyni náhrada za promeškaný čas advokátky v rozsahu 4 půlhodin ve výši [částka]. Soud uložil žalované nahradit žalobkyni k rukám její zástupkyně náklady odvolacího řízení v celkové výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř.).