Výrok
I. Rozsudek okresního soudu se v odvoláním napadeném výroku I mění tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci 115.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky za dobu od [datum] do zaplacení, (to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku) v požadavku žalobce na zaplacení dalších 38.028 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z této částky za dobu od [datum] do zaplacení se žaloba zamítá.Výrok II. rozsudku okresního soudu zůstal odvoláním žalovaného nedotčen.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před okresním soudem.
III. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu [adresa] 100 Kč na státem zálohované znalečné do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku.
IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v [adresa] 100 Kč na státem zálohované znalečné do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku.
V. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.
Odůvodnění
1. Shora uvedeným rozsudkem okresní soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 153.028 Kč s úrokem z prodlení z částky 153.028 Kč ve výši 8,5 % ročně od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku (výrok I); co do částky 130.680,93 Kč s úrokem z prodlení z částky 130.680,93 Kč ve výši 8,5 % ročně od [datum] do zaplacení žalobní návrh zamítnul (výrok II); žádnému z účastníků nepřiznal právo na náhradu nákladů řízení (výrok III); žalobci uložil povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v [adresa].100 Kč na státem zálohované znalečné do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku (výrok IV) a žalovanému uložil povinnost zaplatit České republice na účet Okresního soudu v [adresa].100 Kč na státem zálohované znalečné do tří dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku (výrok V).
2. Rozhodoval o návrhu žalobce domáhajícího se zaplacení žalované částky z titulu bezdůvodného obohacení. Žalobce tvrdil, že mezi jeho právním předchůdcem ([tituly před jménem] [jméno FO]) a žalovaným byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, na jejímž základě žalovaný užíval [parcelní číslo] v katastrálním území [adresa] za účelem umístění jednoho kusu oboustranného reklamního zařízení ve tvaru „V“ o rozměru každé reklamní plochy 3,6 m x 9,6 m. Dne [datum] žalobce doručil žalovanému výpověď z nájmu s tím, že výpovědní doba činí 12 měsíců a posledním dnem nájmu je [datum]. K vyklizení pozemku došlo až dne [datum]. Užíváním pozemku bez právního důvodu od [datum] do [datum] se žalovaný bezdůvodně obohatil a žalobce byl vyzván k zaplacení žalované částky ve lhůtě do [datum]. Žalovanou částku žalobce vypočetl podle „[adresa] pro nakládání s pozemky a umísťování reklamních zařízení na pozemcích a stavbách ve vlastnictví [Anonymizováno] [adresa] “, dle nichž činí nájemné za užívání pozemku k umístění reklamních zařízení o rozměru od 2 m2 částku 110 Kč/m2/měsíc + DPH. Za takovou částku by žalobce mohl předmětný pozemek k danému účelu pronajmout jinému subjektu.
3. Žalovaný navrhl žalobu jako nedůvodnou zamítnout s tvrzením, že pro případ výpovědi byla v nájemní smlouvě uzavřené s právním předchůdcem žalobce sjednána výpovědní doba v délce 60 měsíců. Nájem pozemku tak nemohl skončit dnem [datum]. Dle této nájemní smlouvy ze dne [datum] žalovaný hradil i po [datum] nájemné ve výši 4.000 Kč čtvrtletně, které mu žalobce opakovaně vrátil. Proto s touto úhradou nemůže být žalovaný v prodlení. S výpočtem případného bezdůvodného obohacení, provedeným žalobcem, žalovaný nesouhlasil a tvrdil, že by měl vycházet z nájemného obvyklého v daném místě a čase. Vznesl také námitku promlčení tvrzeného bezdůvodného obohacení, a to za období od [datum] do [datum]. To z toho důvodu, že žalobní návrh byl soudu doručen dne [datum] a vědomost o tom, že žalovaný se na úkor žalobce bezdůvodně obohatil, vzhledem k tvrzenému skončení nájemního vztahu dne [datum], byla u žalobce dána již k datu [datum].
4. Soud prvého stupně vzal za prokázané, že mezi právním předchůdcem žalobce [tituly před jménem] [jméno FO] (jako pronajímatelem) a žalovaným (jako nájemcem) byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou, předmětem nájmu byla část pozemku [parcelní číslo] v katastrálním území [adresa] o výměře okolo 2,5 m2, účelem nájmu bylo umístnění jednoho kusu reklamního zařízení – oboustranné osvětlené velkoplošné reklamy o maximální ploše 2 x 3,6 m x 9,6 m, nájemné bylo sjednáno ve výši 4.000 Kč čtvrtletně. Oba účastníci předložili kopii této nájemní smlouvy, vzhledově totožné, lišící se pouze v článku VI. Kopie předložená žalobcem obsahovala v tomto článku specifikovanou výpovědní dobu 12 měsíců, kopie smlouvy předložená žalovaným výpovědní dobu 60 měsíců. Současně byla v případě kopie nájemní smlouvy předložené žalobcem doba pro prodlení s placením nájemného, pro které bylo možno smlouvu pronajímatelem vypovědět, stanovena jako delší než 2 měsíce. V případě kopie smlouvy předložené žalovaným s výpovědní dobou 60 měsíců byla doba prodlení s placením nájemného, po níž bylo možno smlouvu vypovědět, stanovena na delší než 12 měsíců. Ohledně nájemní smlouvy obsahující výpovědní lhůtu 12 měsíců potvrdila svědkyně [jméno FO], zaměstnankyně odboru majetku a investic žalobce, že tuto smlouvu obdržela přímo od jednatele žalovaného a s údaji ze smlouvy zjištěnými dále pracovala. K těmto okolnostem byla svědkyně [jméno FO] vyslýchána již v roce [datum] v řízení vedeném soudem prvého stupně pod sp. zn. [spisová značka], tedy pouze s odstupem dvou let od doručení výpovědi z nájmu žalovanému, přičemž jí tvrzené skutečnosti se tehdy prakticky nelišily od skutečností uváděných nyní. Proti tomu svědkyně [jméno FO], od roku [datum] zpracovávající účetnictví pro žalovaného, ověřovala na žádost jednatele žalovaného pouze jednu nájemní smlouvu, jejíž obsah jí nebyl znám, současně nepotvrdila, že by se jednalo o originál listiny a neosvědčila, z jakého důvodu tuto listinu již nemá k dispozici. Nájemní smlouva s 60měsíční výpovědní lhůtou byla žalovaným předložena žalobci až po obdržení výpovědi z nájemního vztahu a těsně před skončením výpovědní doby. Pravá a platná nájemní smlouva byla ta, obsahující výpovědní lhůtu v trvání 12 měsíců. Výpověď z nájemní smlouvy žalovaný obdržel dne [datum], proto nájemní vztah skončil ke dni [datum]. Předmětný pozemek byl řádně vyklizený až k datu [datum]. Výši nájemného za období od [datum] do [datum], tj. 938 dnů, stanovil znaleckým posudkem č. [hodnota] [tituly před jménem] [jméno FO] na částku 170.884 Kč.
5. Okresní soud na základě takto zjištěného skutkového stavu po právní stránce uzavřel, že žalovaný v období od [datum] do [datum] užíval předmětný pozemek bez právního důvodu. Žalobce, který nájemní vztah vypověděl, měl tak již od [datum] (když pozemek nebyl vyklizen k datu skončení nájmu) povědomost o tom, že se žalovaný na jeho úkor bezdůvodně obohacuje a po tomto datu mohl kdykoliv podat žalobu na vydání bezdůvodného obohacení. Učinil tak až dne [datum]. Proto je žalovaným vznesená námitka promlčení z části důvodná a v tomto směru s ohledem na tříletou subjektivní promlčecí lhůtu (§ 629 odst. 1 a § 638 o.z.) je nárok žalobce za dobu od [datum] do [datum] promlčen. Žalobci tak vznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení za období od [datum] do [datum], tj. za 840 dní (§ 2991 o.z.).
6. Výše obvyklého nájemného za dobu od [datum] do [datum] byla stanovena znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] na částku 170.884 Kč. Za dobu nepromlčeného nároku žalobce od [datum] do [datum] se tak jedná o částku 153.028 Kč. Žalovaný byl vyzván k plnění (fakturou č. [hodnota]) do [datum], ale na výzvu nijak nereagoval. Proto žalobci náleží úroky z prodlení z přisouzené částky 153.028 Kč ve výši podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ode dne [datum]. Ve zbývající části byla žaloba zamítnuta.
7. O nákladech řízení soud prvého stupně rozhodoval podle § 142 odst. 2 o.s.ř. a zvážil přitom, že každý z účastníků měl ve věci pouze částečný úspěch.
8. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. uložil zaplatit účastníkům náklady státu představované znalečným proplaceným znalci [tituly před jménem] [jméno FO] v částce 12.200 Kč. Každému z účastníků uložil povinnost zaplatit polovinu tohoto znalečného, tj. částku 6.100 Kč, přičemž u žalovaného byla zohledněna již dříve složená záloha ve výši 4.000 Kč.
9. Proti výroku I a závislým nákladovým výrokům III a V podal žalovaný odvolání. Namítal, že soud prvého stupně dospěl k nesprávnému závěru, že pravou a platnou nájemní smlouvou je ta s výpovědní lhůtou 12 měsíců, a že na základě ní nájemní vztah mezi účastníky skončil výpovědí žalobce ke dni [datum]. V tomto směru pak zopakoval svá tvrzení uplatněná před soudem prvého stupně, zejména týkající se nevěrohodnosti svědkyně [jméno FO], a dále že okresní soud nedostatečně vyhodnotil, že žalovaný předložil úředně ověřenou kopii nájemní smlouvy ze dne [datum], v níž (originální smlouvě) byla sjednána výpovědní lhůta v délce 60 měsíců. Proti tomu žalobce předložil soudu pouze prostou kopii nájemní smlouvy ze dne [datum]. Přitom úředně ověřená kopie nájemní smlouvy je důkaz větší síly než její prostá kopie. Žalovaný také vznesl výhrady k výši zjištěného obvyklého nájemného znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO]. Namítal, že znalec se se znaleckým úkolem nevypořádal správně, protože použil pro zjištění výše obvyklého nájemného „[adresa] žalobce pro nakládání s pozemky a umísťování reklamních zařízení na pozemcích a stavbách ve vlastnictví Statutárního města [adresa] “, které stanoví úplatu za užívání pozemku podle toho, jaké reklamní zařízení je na části pozemku umístěno, tj. na jeho tvaru a velikosti. U srovnávacích nájmů na pozemcích jiných vlastníků, než je město [adresa], pak znalec použil nesprávně koeficienty, které nedůvodně zvyšují cenu nájmu (například z důvodu menší velikosti reklamního zařízení, že se jednalo o jednostranné reklamní zařízení, že dle úvahy znalce bylo bez vlivu na chodce nebo bylo v horší poloze, případně použil nájem za umístěné reklamní zařízení na zdi budovy). Pak dospěl k nesprávnému závěru o výši obvyklého nájmu, protože nájem podle zásad žalobce použil pro stanovení obvyklého nájemného váženým průměrem v poměrné výši 40 %. Ze zcela jiných kritérií vycházely ceny nájmu pozemku, které znalec použil pro srovnání, u nichž vycházel z ceny za umístění reklamního zařízení bez ohledu na výměru pronajaté části pozemku. Vycházel tedy z ceny nájmu za jeden kus reklamního zařízení a nebylo tak vůbec zjištěno nájemné odpovídající nájmu předmětné části pozemku.
10. Žalobce navrhl rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrdit a odkázal na jeho odůvodnění, s nímž se ztotožňuje.
11. Odvolací soud přezkoumal rozsudek okresního soudu podle § 212, § 212a o.s.ř. a dospěl k následujícím závěrům.
12. Okresní soud provedl ve věci dostatečné dokazování, z provedených důkazů učinil správná skutková zjištění a z nich pak i správný skutkový závěr. Z důvodu stručnosti odvolací soud na skutková zjištění soudu prvého stupně, stejně jako na jeho skutkový závěr, zcela odkazuje.
13. Jednou ze zásadních námitek odvolání žalovaného bylo tvrzení, že okresní soud dospěl k nesprávnému závěru o pravosti a platnosti nájemní smlouvy s výpovědní lhůtou 12 měsíců. Takový skutkový závěr je ale výsledkem hodnocení obsahu nájemní smlouvy provedený soudem prvého stupně. Jde tedy o otázku skutkovou a k ní vedl okresní soud dokazování. Odvolací soud tedy primárně hodnotil, zda při takovém hodnocení smlouvy okresní soud postupoval podle zásad obsažených v § 132 o.s.ř., jinými slovy podle zásady volného hodnocení důkazů. Tento postup umožňuje soudu, aby na základě vlastního uvážení dospěl k závěru o pravdivosti skutkových tvrzení. A za tím účelem hodnotí důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, například posuzuje věrohodnost svědka, zda skutečnosti zjištěné z jeho výslechu jsou v souladu nebo odporují jiným provedeným důkazům, třeba čteným listinám apod. Okresní soud se těmito pravidly volného hodnocení důkazů řídil, své úvahy popsal a současně jím učiněná skutková zjištění nejsou v rozporu se závěrem o skutkovém stavu.
14. Nad rámec logického odůvodnění soudu prvého stupně z hlediska hodnocení obsahu nájemní smlouvy lze uvést, že odvolací soud nepřehlédl, že svědkyně [jméno FO], jak v daném řízení, tak ve shora uvedeném řízení o vyklizení sp. zn. [spisová značka], uvedla, že od jednatele žalovaného obdržela dvakrát kopii nájemní smlouvy. Poprvé v souvislosti s podáním žádosti žalovaného o uzavření smlouvy o umístění reklamního zařízení v roce [datum], protože ji potřebovala pro zpracování podkladů pro komisi pro pozemky a reklamu (jako doporučující orgán rady městské části) a podruhé z počátku roku [datum], opět v souvislosti s podáním žalovaného tentokrát obsahující nesouhlas s výpovědí nájemní smlouvy. Věrohodnost této výpovědi je potvrzována listinami – e-mailem ze dne [datum] a podáním žalovaného ze dne [datum], obsahující nesouhlas s výpovědí nájemní smlouvy. V citovaném e-mailu z roku [datum] pracovnice žalobce, [jméno FO], žádá, prostřednictvím kolegyně [jméno FO], aby [adresa] I projednala doplněnou žádost žalovaného o uzavření smlouvy o umístění reklamního zařízení, přičemž pozemek podle zdůvodnění žadatele (tj. žalovaného) je užíván na základě nájemní smlouvy uzavřené s původním vlastníkem [tituly před jménem] [jméno FO] na dobu neurčitou s 12měsíční výpovědní dobou za cenu 16.000 Kč za rok. Z toho je zřejmé, že buď sám žalovaný musel tuto okolnost o 12měsíční výpovědní době nájemní smlouvy sám uvést ve svém dodatečném doplnění žádosti, anebo předložil, což je s ohledem na výpověď pracovnice žalobce pravděpodobnější, nájemní smlouvu obsahující 12měsíční výpovědní dobu. Proti tomu ve svém písemném nesouhlasu s výpovědí nájemní smlouvy předloženém žalobci [datum], žalovaný uvádí, že v článku VI nájemní smlouvy ze dne [datum] nečiní výpovědní lhůta 12, ale 60 měsíců, a později ve svém dalším podání ze dne [datum] tvrdí, že disponuje pouze nájemní smlouvou s výpovědní lhůtou v délce 60 měsíců.
15. Současně svědkyně [jméno FO] také v obou dvou řízeních vypověděla, že na žádost jednatele žalované na [právnická osoba] nechala zhotovit ověřenou kopii jen jedné nájemní smlouvy (o níž při výslechu předpokládala, že ji měla u sebe) za celou dobu spolupráce s žalovaným, a která obecně vypadala jako ta z [datum] uzavřená s [tituly před jménem] [jméno FO].
16. Nájemní smlouva předložená žalovaným v daném řízení obsahuje vidimační doložku ze dne [datum]. Nájemní smlouva s výpovědní lhůtou 12 měsíců předložená ve věci žalobcem, neobsahuje žádnou vidimační doložku.
17. Nabízí se tak jediný logický závěr, že žalobce disponoval pouze nájemní smlouvou s výpovědní lhůtou 12 měsíců, uzavřenou mezi jeho právním předchůdcem a žalovaným. Na druhé straně si žalovaný v [datum] nechal na poště tzv. ověřit text nájemní smlouvy obsahující výpovědní dobu 60 měsíců. Pokud pracovnice žalobce předkládala podklady pro [adresa] I, tak ještě v [datum] disponovala, případně jí byla předložena k nahlédnutí, pouze nájemní smlouvou s výpovědní lhůtou 12 měsíců. Teprve později se objevila nájemní smlouva s vidimační doložkou obsahující výpovědní lhůtu 60 měsíců. Pokud za této situace okresní soud uzavřel, že obsahem nájemní smlouvy ze dne [datum] byla 12měsíční výpovědní doba, nelze tomuto skutkovému závěru ničeho vytknout, rozhodně ne že při jeho formulaci soud prvého stupně nepostupoval podle zásad uvedených v § 132 o.s.ř.
18. Další odvolací námitka, tj. hodnocení použitelnosti znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] [adresa] ze dne [datum], je otázkou právní. Znalec předestřel svůj pohled na zjištění obvyklého nájmu v požadovaném období od [datum] do [datum] a v tomto směru vysvětlil, že si myslí, že je namístě, aby ve váženém průměru byly zohledněny nejen ceny za umístění podobných reklamních zařízení na pozemcích jiných vlastníků, než je žalobce, ale i ceny za nájem reklamních zařízení na pozemcích žalobce. Konkrétně pak tento vážený průměr stanovil v poměru počtu reklamních zařízení umístěných na pozemcích města – 40 % proti počtu reklamních zařízení umístěných na pozemcích jiných vlastníků – 60 %. Odvolací soud se s touto úvahou znalce neshoduje, protože takto vypočtená obvyklá cena nájmu pomocí stanoveného váženého průměru, je cenou nájmu, kterou ale žádný ze subjektů nesjedná. Buď uzavírá nájemní smlouvy s jinými vlastníky, než je město [adresa], a pak obvyklý nájem činil 50.000 Kč/ks/rok, anebo s žalobcem, pak nájemné v rozhodném období činilo 91.238 Kč/rok (vypočteno z výše 110 Kč/m2/měsíc).
19. Proto z hlediska právního hodnocení odvolací soud uzavřel, že obvyklým nájmem za rozhodné období byla částka 50.000 Kč/ks/rok.
20. Odvolací soud při těchto úvahách vycházel z rozhodovací praxe, že výše peněžité náhrady musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl. Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobné věci a za srovnatelných podmínek, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce byl povinen plnit podle platné nájemní smlouvy; důvodně se tedy tato náhrada poměřuje s obvyklou hladinou nájemného (srovnej s rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 9. 10. 2000, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, uveřejněným pod č. 53/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
21. Výše bezdůvodného obohacení spočívající v užívání pozemku umístění reklamního zařízení bez platné nájemní smlouvy se tak podle soudní praxe citované v předchozím bodě určí peněžitou částkou, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase za nadužívání obdobné věci, zpravidla právě formou nájmu, a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen plnit podle nájemní smlouvy.
22. V tomto směru nelze přehlédnout ani návrh samotného žalobce, který ve svém dalším doplnění žádosti o umístnění reklamního zařízení ze dne [datum], adresovaném žalobci (nacházejícím se v připojeném spisu [spisová značka]), mu nabízí, že by s ním uzavřel novou nájemní smlouvu na částku 45.000 Kč za rok. S ohledem na předmět podnikání žalovaného – reklama a propagace, je možný logický závěr, s ohledem na jeho návrh výše nájemného a s určitou mírou akceptovatelné odchylky danou pozicí žalovaného jako vyjednávající stranou snažící se o co největší profit při své podnikatelské činnosti, že obvyklé nájemné v té době za umístění reklamního zařízení o obdobné velikosti, které bylo předmětem tohoto řízení, bylo 50.000 Kč/ks/rok.
23. Za dobu užívání pozemku žalobce pro umístění reklamního zařízení v období od [datum] do [datum], v délce 840 dnů, se žalovaný bezdůvodně obohatil o částku 115.000 Kč (2,3 roku x 50.000 Kč). Část žalovaného nároku za období od [datum] do [datum] je promlčen, a v tomto směru odvolací soud zcela odkazuje na správný právní závěr soudu prvého stupně.
24. Nemůže obstát námitka žalovaného, že i po [datum] hradil nájemné ve výši 4.000 Kč čtvrtletně, které mu žalobce opakovaně vrátil, a proto s touto úhradou nemůže být v prodlení. Žalovaný při těchto platbách vždy určil, že jde o platbu nájemného. Nájemní vztah ale už zanikl. Žalobce tak neměl právní důvod nechat si platbu výslovně určenou na nájemné. O jinou situaci by šlo, kdyby žalovaný platil částku 4.000 Kč bez dalšího určení, žalobce by si ji mohl započítávat na vznikající bezdůvodné obohacení. Takto ale žalovaný nepostupoval.
25. Z výše uvedených důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvého stupně podle § 220 odst. 1 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. změnil tak, jak je uvedeno ve výroku I tohoto rozsudku.
26. Protože odvolací soud změnil rozhodnutí okresního soudu, musel podle § 224 odst. 2 o.s.ř. opakovaně rozhodnout i o prvostupňových nákladech řízení. Učinil tak podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 3 o.s.ř., že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, protože přesná výše bezdůvodného obohacení žalovaného byla určena až na základě znaleckého posudku zpracovaného v tomto soudním řízení.
27. O nákladech státu rozhodoval odvolací soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 148 odst. 1 o.s.ř. a s ohledem na výsledek řízení, který byl dán určením výše bezdůvodného obohacení žalovaného až v průběhu řízení před okresním soudem na základě znaleckého posudku, uložil každému z účastníků zaplatit České republice – Okresnímu soudu v [adresa] polovinu jejích nákladů představovaných státem zálohovaným znalečným. Zohlednil přitom žalovaným zaplacenou zálohu na vypracování znaleckého posudku ve výši 4.000 Kč.
28. O nákladech odvolacího řízení rozhodl krajský soud podle § 224 odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 3 o.s.ř., ze stejného důvodu jako v případě nákladů prvostupňových tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů odvolacího řízení.
29. Lhůty k plnění byly určeny podle § 160 odst. 1, věta před středníkem, o.s.ř.