18 Co 4/2026

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud žalobu o zaplacení 11 858,58 Kč s příslušenstvím zamítl a žalobkyni uložil povinnost zaplatit žalované plnou náhradu nákladů řízení ve výši 18 270 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalované. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že žalobkyně neprokázala, že by byt, jenž jí byl žalovanou pronajat na dobu neurčitou, byl nedostatečně vytápěn, respektive že by nebyly splněny požadavky na průměrnou vnitřní teplotu vzduchu v bytě dle vyhlášky č. 194/2007 Sb., když i z časových intervalů topení, které v řízení bylo prokázáno, lze usuzovat, že minimálně v rozhodných dobách (v 8:00, 12:00, 16:00 a 21:00 hodin) bylo topeno řádně. Vzhledem k tomu, že žalobkyně neunesla důkazní břemeno ohledně tvrzeného nedostatečného vytápění bytu, soud se blíže nezabýval nárokem na prominutí nájemného v žalovaném období (s přihlédnutím k výši nájemného a obvyklého nájemného v dané lokalitě).

2. Proti rozsudku podala žalobkyně včasné odvolání, v němž namítla nepřezkoumatelnost rozhodnutí, kdy odůvodnění neobsahuje přesvědčivou úvahu, proč soud při absenci řádného vyhláškového měření v bytě žalobkyně a při neprovedení odborného dokazování upřednostnil provozní výpovědi osob spjatých se správou domu před konzistentními svědectvími osob, které byt dlouhodobě užívají (rodinní příslušníci). Bez zkoumání znalce soud dovozuje, že limity nebyly porušeny, kdy takový závěr je předčasný a vnitřně rozporný, neboť ignoruje princip důkazního břemene a povinnost soudu zajistit úplné zjištění stavu věci. K vadám dokazování přistupuje i opomenutí nebo nedostatečné vypořádání důkazů navržených žalobkyní po poučení dle § 118a o. s. ř., zejména nahrávky k verifikaci výpovědí svědků [jméno FO] ze dne 18. 7. 2025. Žalobkyně souběžně navrhovala výslechy dalších čtyř svědků k trvale nízkým teplotám a plísním. Zatímco navržení svědci byli vyslechnuti, k audiozáznamu soud nepřijal žádné stanovisko. Soud nesprávně aplikoval § 2247 o. z. a vyhlášku č. 194/2007 Sb., kdy odpovědnost za zajištění dodávky tepla nese vůči nájemci pronajímatel, a to bez ohledu na to, že technický provoz zajišťuje společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“). Dle judikatury Nejvyššího soudu má nájemce právo na slevu z nájemného i při částečném podílu na vadě (zde rekonstrukce radiátorů), protože vady brání užívání a pronajímatel je neodstranil. Nárok vzniká již po oznámení a sleva je proporcionální míře ztížení. Soud nehodnotil důkazy ve vztahu k vadám nájmu, ale spíše k poměrům v SVJ. Vyhláška č. 194/2007 Sb. stanoví, jak se zjišťuje průměrná teplota, avšak v bytě žalobkyně takové protokolární měření neproběhlo. Pokud se soud rozhodl vystačit si s laickým hodnocením, musí o to pečlivěji vysvětlit, proč odborná expertiza není nezbytná a proč závěry obstojí i bez ní. Soud pochybil, když své skutkové i právní závěry opřel o stanovisko svědka [jméno FO] mladšího, přestože ten není znalcem a nemá kvalifikaci v oblasti vytápění ani otopných soustav. Tento svědek navíc teploměr použitý žalobkyní nikdy fyzicky neviděl a vycházel jen z fotografií. Žalobkyně v dobré víře vycházela z údajů běžně dostupného teploměru a považovala je za způsobilé indicie o dlouhodobě nízkých teplotách v bytě. Pokud soud fakticky vyžadoval přesnější měření, například kalibrovaným přístrojem, bylo jeho povinností žalobkyni adresně a konkrétně poučit dle § 118a o. s. ř., že bez takového přesnějšího měření hrozí neunesení důkazního břemene, přičemž je nutné upozornit na skutečnost, že nyní již zpětně samozřejmě nelze takové měření uskutečnit. Soud se vůbec nezabýval otázkou správnosti postupu žalované jako pronajímatele poté, co došlo k notifikaci vad, kdy měla jednat aktivně a objektivně a bylo na ní, aby stav ověřila přímo v bytě žalobkyně postupem dle předmětné vyhlášky a teprve na základě takto zjištěných údajů zaujala stanovisko k nároku podle § 2208 o. z. Žalovaná reprezentovaná starostou obce žalobkyni slíbila poskytnutí kalibrovaného měřícího přístroje pro objektivní ověření teplot v bytě podle citované vyhlášky, avšak tento slib nesplnila. Soud přihlédl k měření z jiných bytů, i když ta pocházejí z období mimo předmětný úsek a neprokazují teplotní poměry v bytě žalobkyně v rozhodné době. Soud zamítl žalobu též s poukazem na subjektivní dojem tepla, ačkoli režim vytápění v domě je blokový a dům je nezateplený. Žalovaná a SVJ předložili údaje jen za intervaly 12. 1. až 3. 2. 2024, 4. 3. až 7. 5. 2024. V dubnu však bylo vytápění zajištěno řádně a teplota byla v pořádku. Soud rovněž podcenil, že tvrzené vady bytu nemají pouze komfortní rovinu, mají i přímý zdravotní přesah, kdy u dvou sourozenců žalobkyně byla zjištěna alergie na plísně, jež byly zdokumentovány. Argument soudu, že v bytě žije více osob a zvířat, a proto může být vlhkost vyšší, neodstraňuje odpovědnost pronajímatele, neboť jeho povinnosti je udržovat byt v obyvatelném stavu. Žalobkyně proto navrhla zrušení napadeného rozsudku, vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení a provedení dokazování, případně změnu rozsudku a vyhovění žalobě, stejně tak přiznání práva na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

3. Žalovaná se písemně vyjádřila k odvolání žalobkyně tak, že považuje rozsudek soudu prvního stupně za věcně správný, přezkoumatelný a srozumitelný. Soud se zabýval dostatečně podrobně zjištěním skutkového stavu, kdy provedl výslechy 16 svědků, celou řadu listinných důkazů a ze všech těchto důkazů vyvodil své závěry. Aplikoval správně hmotné i procesní právo. Důkazní břemeno ohledně tvrzených vad bytu spočívajícího v nedostatečném vytápění v období od 9. 12. 2023 do 28. 3. 2024 stíhá žalobkyni. Ta však prokazatelné a dlouhodobější měření teploty v bytě neprovedla. Nejde přitom o důkaz nijak nákladný. Postačilo by, pokud by žalobkyně či její rodinní příslušníci, kteří se v bytě zdržovali, zaznamenávali teplotu v bytě několikrát v průběhu dne po delší časové období. Absence vyhláškového měření teplot dle příslušné vyhlášky však nemůže být vykládána v neprospěch žalované, která nemá povinnost takové měření zajistit a důkazní břemeno ohledně nízké teploty v bytě stíhá žalobkyni. Fotografie teploměru z bytu nejsou dostatečně průkazné, jelikož ani nepokrývají žalované období, ani nejde o ucelené měření v průběhu dne a je otázkou, kdy a za jakých podmínek vznikly (například vícero fotografií z teploměru ze 7. 11. 2023). Soud prvního stupně tak žalobu zamítl pro neunesení důkazního břemene žalobkyně ohledně nedostatečného vytápění. Pokud se soud v rámci právního hodnocení zabýval i dalšími argumenty a okolnostmi věci (více žijících osob a zvířat, stavební úpravy, které ovlivnily funkčnost soustavy), pak jde o úvahy pro věc logické, ale do jisté míry nadbytečné. Žalovaná nad rámec svého důkazního břemene předložila v řízení měření teplot ze sousedního bytu a další důkazy, ze kterých vyplynulo, že nejméně v žalovaném období bylo topeno v bytě řádně. Pokud měla žalobkyně výhrady k vytápění v bytě v minulých letech, pak ty nebyly předmětem tohoto řízení, byť lze usuzovat, že v minulosti v bytě nějaké problémy s topením byly řešeny, a to zejména v souvislosti s rekonstrukcí a výměnou radiátorů v bytě žalobkyně. Žalovaná byla po oznámení vad osobně v bytě nejméně dvakrát na kontrole a v bytě bylo vždy teplo. Žalobkyně použila fotodokumentaci plísně ze spodní strany válendy, a to přesto, že předmětná fotografie musela vzniknout již nejméně o rok dříve, než je žalované období, neboť totožná fotografie byla zaslána v rámci komunikace žalobkyně, respektive její matky se svědkyní [jméno FO] ze dne 16. 1. 2023. Obdobně je třeba přistupovat k výslechům některých svědků, kteří žalobkyni navštěvovali a vyjadřovali se k teplotám v bytě, kdy žalobkyně má byt pronajatý již od listopadu 2021 a tito svědci nebyli schopni určit bližší období, vyjadřovali se spíše obecně a někdy protichůdně. Znalecké posouzení či odborné posouzení otopné soustavy v daném případě nebylo nutné, a navíc jej žalobkyně ani nenavrhovala, a to zvláště za situace, kdy i někteří svědci žalující strany sami uváděli, že pokud se v kotli zatopilo, radiátory byly i vařící, horké a problém byl spíše, kdy a jak často se zatápělo. Žalovaná pak zdůrazňuje, že některé argumenty citované žalobkyní z judikatury Nejvyššího soudu nevyplývají, případně jsou nepravdivé. Žalovaná proto navrhuje potvrzení napadeného rozsudku a přiznání práva na náhradu nákladů odvolacího řízení.

4. Odvolání žalobkyně není důvodné.

5. V přezkoumávané věci soud prvního stupně provedl dostatek důkazů, z nichž řádně zjistil skutkový stav, který správně právně posoudil a odvolací soud pro stručnost na přesvědčivé odůvodnění napadeného rozsudku odkazuje. Na rozdíl od žalobkyně má za to, že odůvodnění rozsudku splňuje předpoklady uvedené v § 157 odst. 2 o. s. ř., rozsudek není nepřezkoumatelný a pokud snad soud prvního stupně nezdůvodnil neprovedení jednoho jediného důkazu, nejedná se o takovou procesní vadu, která by měla za důsledek zrušení rozsudku a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Navíc ani tímto důkazem (nahrávka k verifikaci výpovědí svědků [jméno FO] ze dne 18. 7. 2025) žalobkyně nemohla unést své důkazní břemeno ohledně nedostatečného vytápění bytu, jak bude níže uvedeno.

6. Soud prvního stupně zamítl žalobu z důvodu neunesení důkazního břemene žalobkyní a odvolací soud se s tímto jeho závěrem zcela ztotožňuje. Jak uvedla žalovaná ve svém vyjádření, žádné další argumenty vyslovené prvostupňovým soudem, byť podpůrně, nebyly pro posouzení unesení důkazního břemene žalobkyně právně relevantní, avšak ve výsledku dokreslily účelovost podání její žaloby.

7. Celá řada odvolacích námitek je uváděna účelově a v rozporu s tím, co zjistil soud prvního stupně v průběhu řádně vedeného dokazování. Není pravdou, že by žalobkyně nebyla řádně poučena o tom, že neunáší důkazní břemeno, neboť z přepisu záznamu z jednání ze dne 18. 6. 2025 je zřejmé, že soud žalobkyni podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. poučil, že sice částečně vylíčila rozhodné skutečnosti, ale nikoli přesně, neboť nepředložila důkazy k prokázání toho, že nebyly splněny minimální teploty v bytě stanovené předmětnou vyhláškou, a to nikoli pouze v nějaký daný okamžik, ale po určitý delší časový úsek. Žalobkyně byla též poučena, že v případě nesplnění této výzvy se vystavuje nebezpečí neunesení důkazního břemene a možného neúspěchu v řízení, protože prokázání skutečnosti, jestli byly v bytě nižší než vyhláškové teploty, jsou pro rozhodnutí v této věci podstatné. K tomu zástupce žalobkyně uvedl, že skutečně v bytě nebyla provedena odborná měření, například od zdravotního ústavu, který by poskytl certifikovaná měřidla, neboť to stojí velké peníze, ale hlavně žalobkyně neočekávala, že celá věc se bude řešit před soudem. Jedná se sice o předchozí topnou sezónu, ale podle žalobkyně je prokázáno, že si na teplotu v bytě řádně stěžovala, a především svědeckými výpověďmi prokázala, že v bytě byla zima.

8. Na tuto výzvu pak žalobkyně ještě reagovala svým podáním ze dne 18. 7. 2025, v němž opět pouze tvrdila, že nedostatečná teplota v předmětném bytě byla de facto v průběhu celého žalovaného období, neboť nedosahovala minimální výše stanovených teplot v místnostech na základě zákona a vyhlášky. Nelze však určit, respektive označit, jaké teploty v konkrétní dny a konkrétní teploty v předmětném bytě byly, neboť si žalobkyně ani členové rodiny nezapisovali teplotu například každou hodinu, nízká teplota vždy byla v noci, kdy se netopilo téměř nikdy, ale byla i přes den, a to i přesto, že se v určité časy topilo, avšak dle žalobkyně nedostatečně pro vytopení předmětného bytu na alespoň minimální teplotu dle vyhlášky. K prokázání toho, že ,,byla v předmětném bytě neustále zima“, žalobkyně navrhla k důkazu výpovědi svědků [jméno FO], [Anonymizováno] a [jméno FO] (příbuzní žalobkyně) a [jméno FO] (kamarádka matky žalobkyně). Dále navrhla k důkazu nahrávku rozhovorů s již vyslechnutými svědky [jméno FO], ze které mělo být prokázáno, že v některých aspektech své výpovědi tito svědci lhali, například co se týče toho, že v jejich bytě není zima a co se týče měřidel (čidla), která použili k měření teploty. Při jednání dne 28. 7. 2025 pak byli vyslechnuti svědci [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO]. Při tomto jednání pak soud poučil účastníky dle § 119a o. s. ř. a dokazování ukončil.

9. Jak již bylo uvedeno, k výzvě soudu prvního stupně žalobkyně nenavrhla žádné odborné či znalecké posouzení otopné soustavy v předmětném období, naopak navrhla výslech dalších několika svědků z okruhu jejích příbuzných či známých, kteří se ale měli vyjadřovat jen k jejich subjektivním pocitům o teplotě v bytě. V předmětném období neprováděla měření teploty v bytě v místech a časech, jak ukládá citovaná vyhláška. Odvolací soud tedy nerozumí tomu, jakým způsobem chtěla po více než 1,5 roce od žalovaného období prokázat svá skutková tvrzení o nedostatečném vytápění jejího bytu, za které měla být odpovědná žalovaná jako jeho pronajímatel. Soud pak neměl povinnost doplňovat dokazování ze své vlastní iniciativy, neboť důkazní břemeno o skutečnostech shora uvedených leželo na žalobkyni (§ 120 odst. 1, 2 o. s. ř.). Ani z důkazů jím provedených, tj. výpovědí svědků, fotografií teploměru a plísní neurčitého data a místa a dalších listinných důkazů soud nemohl dojít k závěru o nutnosti provedení jiných než žalobkyní navržených důkazů, neboť těmito důkazy žalobkyně ani v nejmenším řádně neprokazovala, jaké teploty byly v jejím bytě naměřeny a především zda se vůbec vztahují k žalovanému období.

10. Všemi provedenými důkazy se soud prvního stupně velmi pečlivě zabýval, zhodnotil je způsobem uvedeným v § 132 o. s. ř., správně uvedl, kterým svědkům uvěřil a kterým nikoli, a své úvahy v odůvodnění rozsudku oběma účastníkům řízení řádně zpřístupnil. Soud ve věci aplikoval správná ustanovení občanského zákoníku i vyhlášky č. 194/2007 Sb. Zdůraznil, že žalobkyně nenavrhla žádné odborné posouzení, navíc by se znalec mohl obtížně vyjádřit k minulému období, zejména za situace, že o nároku žalobkyně je rozhodováno v letních měsících, tedy mimo topné období. Pokud tedy žalobkyně navrhovala slevu z nájemného za období od 9. 12. 2023 do 28. 3. 2024, měla svá skutková tvrzení podpořit příslušnými důkazy, kterými by prokázala, že teplota v jejím bytě byla nedostatečná a že žalovaná nejednala aktivně a řádně poté, co žalobkyně prokazatelně nízké teploty ve svém bytě žalované oznámila. Naopak žalovaná, ač ji důkazní břemeno nestíhalo, prokazovala svůj aktivní přístup, jímž reagovala na stížnosti žalobkyně ohledně špatného vytápění bytu v minulých topných obdobích, stejně jako předkládala důkazy k vyvrácení nekonkrétních tvrzení žalobkyně o tom, že v jejím bytě byla zima.

11. Z těchto důvodů odvolací soud napadené rozhodnutí jako věcně správné dle § 219 o. s. ř. potvrdil.

12. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 1 za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., kdy v odvolacím řízení úspěšná žalovaná má právo na náhradu těchto nákladů, které představuje odměna za zastoupení advokátem za dva úkony právní služby dle § 7 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (sepis vyjádření k odvolání, účast u odvolacího jednání) po 1 580 Kč. Zástupkyně žalované má dále nárok na dva režijní paušály po 450 Kč dle § 13 odst. 4 vyhlášky, náhradu za promeškaný čas dle § 14 odst. 3 na cestě [adresa] a zpět ve výši 600 Kč, cestovné ve výši 938 Kč, celkem 5 598 Kč. Dle § 149 odst. 1 a § 160 odst. 1 o. s. ř. je žalobkyně povinna nahradit náklady odvolacího řízení k rukám zástupkyně žalované v běžné pariční lhůtě.