Výrok
Usnesení soudního exekutora se potvrzuje.
Odůvodnění
1. Usnesením ze dne [datum] soudní exekutor rozhodl o určení ceny nemovitých věcí tak, že ve výroku I. určil, že se exekuce týká nemovitých věcí povinného – rozestavěné jednotky č. P [číslo] v bytovém domě [adresa] na stavební parcele [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro obec a katastrální území [k.ú.], včetně podílu na společných částech domu a pozemku v rozsahu [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] tamtéž. Ve výroku II. soudní exekutor určil výslednou cenu nemovitých věcí uvedených ve výroku I. včetně příslušenství na částku [částka]. Ve výroku III. určil, že na nemovitých věcech neváznou žádná věcná břemena ani nájemní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.
2. V odůvodnění usnesení soudní exekutor vysvětlil, že exekuci provádí podle pověření vydaného Okresním soudem v Jablonci nad Nisou ze dne 13. 7. 2021, č. j. 21 EXE 2817/2021-12 a na prodej předmětných nemovitostí vydal exekuční příkaz ze dne 22. 7. 2021, č. j. 147 EX 156/2021-22. V souběžně probíhající exekuci soudního exekutora JUDr. [jméno] [příjmení] sp. zn. 203 EX 02950/2021 byl proveden znalecký posudek o ceně uvedené nemovité věci Ing. [jméno] [příjmení]. S ohledem na ocenění ke dni [datum] znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] soudní exekutor upustil od nového ocenění a vyšel z uvedeného posudku. V odůvodnění usnesení pak dále soudní exekutor podrobně uvedl popis nemovitosti znalcem, který byl proveden i na základě prohlídky dne [datum] a [datum], byť povinný neumožnil přístup do jednotky. Znalec však do prostoru nahlédl otvorem ve stavební konstrukci a určité informace o stavu jednotky a prvků vnitřního vybavení získal i od stavebního dělníka pracujícího v domě. Některé prvky vnitřního vybavení pak byly pro potřeby znaleckého posudku uvažovány jako standardní a jejich stav, stáří a další životnost odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. Soudní exekutor pak cituje popis budovy co jejího stáří a stavebně-technického stavu a vybavení. Obvyklá cena byla soudním znalcem stanovena na základě porovnání ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě nebo lokalitách blízkých a určena obvyklá cena rozestavěné bytové jednotky na [částka]. Nebyla zjištěna žádná práva a závady na nemovitosti, které by prodejem v dražbě nezanikly. Soudní exekutor proto stanovil výslednou cenu nemovitých věcí a jejího příslušenství na [částka].
3. Proti tomuto usnesení podal v zákonné patnáctidenní lhůtě odvolání povinný. Namítá, že cena bytu určená soudním exekutorem je neadekvátní, příliš nízká a to zřejmě i z důvodu nemožnosti přístupu znalce do budovy. Předkládá odborný posudek z roku 2020, který obvyklou cenu za tehdy současného stavu stanovil na [částka]. Má za to, že v současné době je cena nemovitosti s ohledem na meziroční růst cen v Libereckém kraji minimálně o 17 % vyšší. Navrhuje zrušení napadeného rozhodnutí a vrácení soudnímu exekutorovi k novému rozhodnutí.
4. Z přiloženého odborného posudku ze dne [datum] na odhad obvyklé ceny nemovité věci, provedeného Bc. [jméno] [příjmení] zjištěno, že tato odhadkyně pro účely úvěru od [ulice] spořitelny [anonymizováno] tehdejší obvyklou cenu bytu v půdním prostoru odhadla na [částka] a budoucí stav po rekonstrukci na [částka], přičemž vyčíslila náklady na výstavbu ve výši [částka]. Postupovala při stanovení obvyklé ceny obdobným způsobem jako znalec [příjmení] [příjmení] včetně porovnání s obdobnými prodávanými nemovitostmi, Bc. [příjmení] však použila pouze dva srovnatelné vzorky, zatímco soudní znalec [příjmení] [příjmení] tři srovnatelné vzorky. Z obsahu znaleckého posudku tohoto znalce vyplývá, že povinný mu sice neumožnil přístup do rozestavěného bytu, znalec však shlédl celkový stav domu a stavebním otvorem nahlédl i do bytové jednotky povinného v půdním prostoru. Je přitom zřejmé, že rekonstrukce této jednotky nijak nepokročila, což ostatně povinný ani netvrdí. Lze připustit, že ceny bytů se na trhu realit obecně zvyšují, na druhou stranu se však zvyšují ceny stavebních materiálů a prací nutných k rekonstrukci nemovitostí, což naopak ponižuje prodejní cenu bytu určeného k výstavbě z půdního prostoru. Předložený odhad obvyklé ceny nemovité věci předložený povinným tedy podstatným způsobem nezpochybňuje závěry znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení]. Jeho posudek pak i obecně vykazuje větší důkazní hodnotu vzhledem k tomu, že jde o soudního znalce a znalecký posudek [číslo] je opatřen znaleckou doložkou. Znalecký posudek je podrobně odůvodněný a přezkoumatelný, nevykazuje žádné vady a nevzbuzuje pochybnosti o správnosti závěrů znalce. Znalec provedl adekvátní místní šetření odpovídající nespolupráci povinného a opatřil si tak dostatečné podklady pro ocenění rozestavěné jednotky povinného. Obvyklou cenu předmětné rozestavěné jednotky povinného určil na [částka].
5. Soudní exekutor tedy nepochybil, když stanovil cenu této bytové jednotky v souladu se závěry tohoto znaleckého posudku a převzal i popis jednotky, proti němuž povinný ani nevznáší v podaném odvolání žádné námitky. Pokud je skutečná prodejní cena této jednotky vyšší, jak předpokládá povinný, lze očekávat navýšení ceny v dražbě zájemci, přičemž i sám povinný může přispět ke zveřejnění dražby a rozšířit tak povědomost veřejnosti o dražbě, případně oslovit potenciální zájemce o koupi.
6. Napadené usnesení soudního exekutora odpovídá ustanovení § 336a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb. (o. s. ř.), který dopadá i na exekuční řízení podle § 55b odst. 1 zákona č. 120/2001 Sb. (exekuční řád) Odvolací soud proto usnesení jako správné potvrdil podle § 219 o. s. ř.