Plný text
20 Cdo 2018/2021
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Aleše Zezuly a soudců JUDr. Miroslavy Jirmanové, Ph.D., a JUDr. Zbyňka Poledny v exekuční věci oprávněné České spořitelny, a. s., se sídlem [adresa] identifikační číslo osoby [IČO], proti povinným 1) N. A. B., dříve B., narozenému dne XY, bytem [adresa] 2) I. B. B., narozené dne XY, bytem [adresa] zastoupeným JUDr. Petrem Procházkou, advokátem se sídlem [adresa] pro 4 528 201,06 Kč s příslušenstvím, vedené u soudního exekutora JUDr. L. J., Exekutorský úřad Přerov, pod sp. zn. 203 Ex 29490/18, o dovolání povinných proti usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 5. února 2021, č. j. 20 Co 278/2020-151, takto:
Dovolání se odmítá.
Odůvodnění:
1/ Ve shora označené věci Krajský soud v Brně (dále „odvolací soud“) usnesením ze dne 5. 2. 2021, č. j. 20 Co 278/2020-151, k odvolání povinných potvrdil usnesení soudního exekutora JUDr. L. J., Exekutorský úřad Přerov, ze dne 22. 7. 2020, č. j. 203 EX 29490/18-104 (dále „usnesení exekutora“), který určil výslednou cenu nemovitých věcí ve společném jmění manželů - povinných částkou 2 650 000 Kč (předmětem ocenění byly pozemky č. parc. XY, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. XY, objekt bydlení, a č. parc. XY, zahrada, zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví XY pro katastrální území a obec XY, okres XY /dále „nemovité věci“/, u nichž nebyly zjištěny žádné závady, včetně těch, které prodejem v dražbě nezaniknou).
2/ Odvolací soud ke správnosti určení výsledné ceny nemovitých věcí odkázal především na ustanovení § 55 odst. 5 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále „ex. řád“), a § 336a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále „o. s. ř.“), citoval rovněž § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, a uzavřel, že „z hlediska /…/ procesního postupu není co soudnímu exekutorovi vytknout“ a určená výsledná cena „nepochybně vychází ze závěrů znaleckého ústavu“ (jímž byla Oceňovací a znalecká kancelář s. r. o.), který se k odvolacím námitkám povinných písemně vyjádřil. Za nesprávný označil odvolací soud názor, že „dochází (průběžně) k narůstu cen nemovitostí na celém území České republiky“. To platí pro nemovitosti „rezidentní“, v centrálních městech a pečlivě udržované s nadstandardním zařízením interiéru, nikoli pro oceňované nemovité věci povinných, které jsou „na venkově s průměrnou nebo spíše zanedbanou údržbou“. Povinní si v exekuci nemohou prosazovat vlastní představu o ceně postižených pozemků, přičemž označený znalecký ústav „shromáždil jistě dostatečný počet srovnatelných nemovitostí“, aby „na základě těchto zjištění na trhu s nemovitostmi“ obvyklou cenu určil. Není proto důvod vycházet z dřívějších posudků či z reprodukční (nákladové) ceny, která slouží k zajištění úvěru, nikoli však pro účely exekuční dražby. Odvolací soud proto správné usnesení exekutora potvrdil (§ 219 o. s. ř.).
3/ Proti usnesení odvolacího soudu povinní podali dovolání, jehož přípustnost vymezili tvrzením, že se odvolací soud při řešení otázek hmotného i procesního práva - „jaké podklady jsou potřebné pro stanovení obecné ceny nemovitosti pro účely jejího prodeje v exekuci a v jakých mezích lze přezkoumat závěry znaleckého posudku“ - odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu.
4/ Dovolatelé zdůraznili, že při zjišťování obvyklé ceny porovnáním je třeba - podle možností - vycházet z reálně uskutečněných obchodů v místě a čase, a to u srovnatelných nemovitostí s nemovitou věcí porovnávanou (podle závěrů rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. června 2000, sp. zn. 22 Cdo 535/98), a že náhradní metody namísto srovnávací lze použít při nezjištění obdobných prodejů (s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. listopadu 2005, sp. zn. 22 Cdo 276/2005, a na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. května 2019, sp. zn. 21 Cdo 1029/2019). Podle názoru dovolatelů ceny nemovitostí rostou neustále, jak ukazuje tzv. HB index a index růstu cen České spořitelny a. s. a jak plyne z mediálních zdrojů (např. z tiskové konference ČNB a ze Studia ČT24). V dané souvislosti se povinní dovolávají rovněž ochrany ústavnosti (ve znění nálezů Ústavního soudu), neboťpři určení ceny nemovitých věcí mají být zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, tedy i tržní vlivy, což odvolací soud pominul, a jeho právní závěr se proto nachází „v extrémním rozporu nejen s provedenými skutkovými a právními zjištěními /…/ projednávaného případu, ale obecně i s principy spravedlnosti“. Podle návrhu dovolatelů by za uvedené situace měl dovolací soud napadené usnesení zrušit a věc vrátit odvolacímu soud k dalšímu řízení, zároveň by měl odložit „vykonatelnost“ usnesení odvolacího soudu a jemu předcházejícího usnesení exekutora.
5/ Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozhodl o dovolání povinných podle občanského soudního řádu ve znění účinném od 30. 9. 2017 (srov. čl. II bod 2 zákona č. 296/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony), dále „o. s. ř.“, a po zjištění, že dovolání proti pravomocnému usnesení odvolacího soudu bylo podáno k tomu legitimovanými účastníky exekučního řízení (viz § 36 odst. 1 ex. řádu) ve lhůtě uvedené v ustanovení § 240 odst. 1 o. s. ř., dospěl bez jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.) k závěru, že dovolání není přípustné (§ 237 o. s. ř.), přičemž dovolatelé nevystihli ani důvod dovolání (§ 241a odst. 1 a odst. 3 o. s. ř.).
6/ Právní teorie a rozhodovací praxe soudů jsou sjednoceny v závěru, že zákonná úprava exekuce vedené prodejem nemovité věci je rozdělena do několika relativně samostatných fází, z nichž v každé se řeší vymezený okruh otázek. K těmto fázím náleží a) nařízení exekuce (vydání exekučního příkazu prodejem nemovité věci), b) určení výsledné ceny nemovité věci a jejího příslušenství (včetně ocenění závad a práv s věcí spojených), c) vydání usnesení o dražební vyhlášce, d) vlastní dražební jednání a e) rozvrhové řízení. Úkony soudu (soudního exekutora), účastníků řízení a osob na řízení zúčastněných jsou zpravidla završeny usnesením, jehož účinky vylučují možnost v další fázi znovu řešit otázky, o nichž již bylo (pravomocně) rozhodnuto; tak je tomu i u určení (výsledné) ceny nemovité věci (§ 336 a § 336a odst. 1 o. s. ř.), které je závazné pro další exekuční fáze, primárně pro obsah dražební vyhlášky (§ 336b odst. 2 o. s. ř.) - z mnoha rozhodnutí srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. listopadu 2009, sp. zn. 20 Cdo 4790/2007, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. července 2013, sp. zn. 20 Cdo 1535/2013, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. března 2018, sp. zn. 20 Cdo 606/2018).
7/ Z uvedené konstantní judikatury plyne, že pravomocné usnesení o určení ceny (nemovité věci) lze změnit zcela výjimečně, jestliže by došlo k natolik významné modifikaci poměrů, z nichž vycházel znalecký posudek věc oceňující, že by určená výsledná cena nemohla pro účely další fáze exekučního řízení (dražby) nadále obstát, např. z důvodu výrazného (podstatného) znehodnocení stavby živelní pohromou (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. srpna 2005, sp. zn. 20 Cdo 1083/2005, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 20 Cdo 275/2013, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. června 2017, sp. zn. 20 Cdo 2522/2017). Stále je třeba mít na paměti, že smyslem této relativně samostatné fáze exekučního řízení je stanovení podkladu pro nejnižší podání v dražbě, nikoli určení ceny, za kterou bude věc skutečně prodána, jak se dovolatelé nejspíš domnívají; případná vyšší tržní cena nemovité věci se v závislosti na zájmu dražitelů projeví až při dražbě samotné (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. srpna 2005, sp. zn. 20 Cdo 1083/2005, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 24. února 2015, sp. zn. 30 Cdo 4631/2014), což na straně druhé neznamená, že určená cena ve smyslu § 336a odst. 1 o. s. ř. nemusí mít reálný (především skutkový) základ.
8/ Dovolací soud k námitkám povinných především konstatuje, že napadené usnesení odvolacího soudu koresponduje s obsahem příslušného exekučního spisu (vedeného pod sp. zn. 203 Ex 29490/18), v důsledku čehož se odvolací soud nemohl ocitnout v jakémkoli „extrémním rozporu se skutkovými zjištěními“ či s ústavně zaručenými principy; zároveň odvolací soud respektoval shora citované judikatorní závěry Nejvyššího soudu a rovněž se v odůvodnění usnesení námitkami dovolatelů ve vztahu k reálnému základu určené ceny přiměřeným způsobem zabýval. Znalecký posudek byl vyhotoven k tomu ustanovenou společností Oceňovací a znalecká kancelář s. r. o., se sídlem [adresa] identifikační číslo osoby [IČO], pod č. 20390-1425/2019, je datován dnem 4. 11. 2019 a obsahuje mj. (vedle nižší ceny určené částkou 1 597 988 Kč podle vyhlášky č. 188/2019 Sb.) ocenění porovnávací metodou (porovnávanými objekty byly obdobné rodinné domy v Čejkovicích na Hodonínsku, ve Velkých Bílovicích a v Rakvicích na Břeclavsku, zároveň se podkladem pro vyhodnocení realitního trhu staly informace z minimálně pěti realitních serverů), včetně kvantitativní porovnávací analýzy, která podle závěru posudku nejlépe vystihuje situaci na trhu s nemovitými věcmi při posouzení rozhodujících faktorů ve vztahu k oceňovaným věcem (současného stavu nabídky a poptávky trhu s nemovitostmi s předpokládaným výhledem na několik let, jakož i vnějších a vnitřních vlivů, tj. technického stavu, fyzického opotřebení, morálního opotřebení, lokality, občanské vybavenosti, demografických podmínek, stability území ve vztahu k územnímu plánu či životnímu prostředí). Posuzované nemovité věci posudek označil za průměrně obchodovatelné vzhledem k četnosti realizovaných obchodů, ke srovnatelné - poměrně široké - nabídce v komparaci s poptávkou a k průměrně „lukrativní“ poloze. Z uvedeného posudku vycházející usnesení exekutora o určení ceny bylo vydáno o zhruba osm měsíců později.
9/ Hlediskem ustálené rozhodovací praxe (viz shora) nelze přehlédnout, že dovolatelé žádnou významnou změnu poměrů, která by od doby vyhotovení znaleckého posudku nastala a měla výrazný vliv na určenou cenu nemovitých věcí, v dovolání neuvádí (za tuto změnu není možné považovat cenové indexy, tiskovou konferenci České národní banky či veřejnoprávní televizní relaci). Rovněž však dovolatelé neohlašují jakoukoli konkrétní vadu podkladového znaleckého posudku, s čímž do jisté míry souvisí i velmi obecná formulace předestřených právních otázek (rozsah přezkumu závěrů znaleckého posudku a rozsah potřebných podkladů pro stanovení obvyklé ceny v exekučním řízení). Je tudíž zcela zřejmé, že prostřednictvím takových tvrzení nelze přípustnost dovolání založit ani vymezit řádné důvody dovolání. Současně i dovolateli oznámená rozhodnutí dovolacího soudu, s nimiž má být napadené usnesení v rozporu, nejsou přiléhavá, neboť vychází z odlišného skutkového stavu a netýkají se určení ceny nemovité věci v exekučním řízení (rozsudek ze dne 29. června 2000, sp. zn. 22 Cdo 535/98, řeší primárně otázku zrušení rozhodnutí odvolacího soudu v jiných než napadených výrocích v dovolacím řízení, rozsudek ze dne 29. listopadu 2005, sp. zn. 22 Cdo 276/2005, se zabývá nástupem právních účinků dovolání ve vztahu k neplatnosti převodu spoluvlastnického podílu pro nedodržení předkupního práva).
10/ Ze všech uvedených důvodů proto Nejvyšší soud podle § 243c odst. 1 o. s. ř. dovolání povinných odmítl.
11/ Není-li dovolání přípustné, dovolací soud ve smyslu § 242 odst. 3 o. s. ř. nepřihlíží k (případným) vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (dovolatelé ostatně žádné vady řízení explicitně nezmiňují).
12/ Se zřetelem k výsledku dovolacího řízení a k Ústavním soudem zdůrazněné přiměřené lhůtě pro rozhodnutí dovolacího soudu (viz nález Ústavního soudu ze dne 23. srpna 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16) není návrh dovolatelů na odklad „vykonatelnosti“ napadeného usnesení a usnesení exekutora (§ 243 o. s. ř.) důvodný, přičemž dovolací soud v tomto případě zvláštní zamítavé rozhodnutí nevydává (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. listopadu 2005, sp. zn. 20 Cdo 873/2005, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. září 2017, sp. zn. 20 Cdo 2481/2017). Nutno nicméně nad rámec uvedeného podotknout, že povaha usnesení o určení ceny neumožňuje odložit vykonatelnost, ale (pouze) právní moc napadeného rozhodnutí (viz § 243 písm. a/ a písm. b/ o. s. ř.); ani v tomto ohledu však návrh dovolatelů žádné konkrétní důvody nezahrnuje.
13/ O náhradě nákladů dovolacího řízení bude rozhodnuto ve zvláštním režimu (§ 87 a násl. ex. řádu).
Poučení: Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 25. 1. 2022
JUDr. Aleš Zezula předseda senátu