Plný text
22 Cdo 1678/2026-246
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., ve věci žalobce S. Š., zastoupeného Mgr. Markem Hylenou, advokátem se sídlem v [adresa] proti žalované M. Z., zastoupené obecným zmocněncem D. G., o určení vlastnického práva, vedené u Okresního soudu ve Svitavách pod sp. zn. 15 C 59/2022, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 22. 9. 2025, č. j. 18 Co 184/2025-204, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 22. 9. 2025, č. j. 18 Co 184/2025-204, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
1. Okresní soud ve Svitavách (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 13. 2. 2025, č. j. 15 C 59/2022-172, zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. XY o výměře XY, parc. č. XY o výměře XY, a dílu „a“ o výměře XY, které vznikly oddělením od pozemku parc. č. XY o celkové výměře XY v k. ú. XY dle geometrického plánu Geodézie Svitavy ze dne 2. 10. 2024 specifikovaného v tomto výroku (dále též jen „sporné části pozemku“) – (výrok I). Dále rozhodl o nákladech řízení (výrok II).
2. Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobce je výlučným vlastníkem pozemků parc. č. st. XY a parc. č. XY v k. ú. XY (dále společně jen jako „pozemek žalobce“), které nabyl na základě rozhodnutí Okresního národního výboru ve Svitavách o přidělení pozemků do osobního užívání ze dne 12. 9. 1986. Žalovaná je výlučným vlastníkem sousedního pozemku parc. č. XY v k. ú. XY (dále jen „pozemek žalované“), který nabyla na základě kupní smlouvy ze dne 23. 10. 2014. Na pozemku žalobce je umístěna dosud nezkolaudovaná stavba rodinného domu č. p. XY, která částečně přesahuje na pozemek žalované – přesah stavby je zřejmý z geometrického plánu Geodézie Svitavy ze dne 2. 10. 2024, který vymezil sporné části pozemku, jak byly uvedeny ve výroku I rozsudku, a podle kterého činí na jižní hranici domu žalobce 0,39 m a na severní hranici domu žalobce 0,22 m. Dle stavební dokumentace k výstavbě rodinného domu z roku 1986 (konkrétně nákresu situace osazení rodinného domu do terénu zpracovaného projektantem J. K.) vyplývá, že se rodinný dům žalobce na západní straně vůbec neměl dotýkat hranice pozemku žalované, resp. že se měla hrana domu a garáže nacházet minimálně 1 m od hranice pozemku žalované na západní straně, spíše 1,4 m. Stavba rodinného domu je tudíž umístěna jinak, než předpokládala stavební dokumentace. Přesah stavby rodinného domu žalobce byl poprvé zjištěn z geometrického plánu Geodézie Svitavy v roce 2008, na základě kterého byl proveden zákres obvodu stavby do platné katastrální mapy; patrný je dále z vytyčovacího náčrtu z roku 2015.
3. Soud prvního stupně právně posoudil věc z hlediska možnosti řádného vydržení podle § 134 zákona č. 40/1964, občanský zákoník, (dále jen „obč. zák.“), přičemž dospěl k závěru, že žalobce sporné části pozemku nevydržel, neboť vzhledem k výraznému posunu stavby o více než 1,4 m oproti stavební dokumentaci nemohl být již od počátku v dobré víře, že staví na svém pozemku.
4. K odvolání žalobce Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 22. 9. 2025, č. j. 18 Co 184/2025-204, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I potvrdil (výrok I), dále ve výroku II o nákladech řízení před soudem prvního stupně změnil (výrok II) a dále rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výrok III).
5. Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými závěry soudu prvního stupně, na něž odkázal, nicméně po právní stránce věc posoudil jinak než soud prvního stupně.
6. Z hlediska možnosti řádného vydržení podle § 134 odst. 1 obč. zák. uzavřel, že k vydržení sporných částí pozemku žalované nemohlo dojít, neboť žalobci nesvědčil pro vydržení žádný ani domnělý právní titul, od kterého by své vlastnické právo ke sporným částem pozemku odvozoval.
7. Oproti soudu prvního stupně pak odvolací soud právně posoudil věc i z hlediska možnosti mimořádného vydržení podle § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“), přičemž dospěl k závěru, že žalobce sporné části pozemku žalované nemohl nabýt ani na základě mimořádného vydržení, neboť zjevně věděl, že staví na cizím pozemku, a proto zde byl od počátku dán jeho nepoctivý úmysl. Stavba rodinného domu je totiž umístěna úplně jinak oproti stavební dokumentaci, což lze zjistit pouhým nahlédnutím na situaci stavby a geometrický plán. To, že žalobce věděl, že staví na cizím pozemku lze dovodit i ze skutečnosti, že stavba rodinného domu nebyla ještě ani po 30 letech zkolaudována, přičemž posun stavby oproti stavební dokumentaci směrem do pozemku žalované by při kolaudaci zjevně vyšel najevo.
8. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, ve kterém namítl, že se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu v otázce posuzování a dokazování nepoctivého úmyslu žalobce při nabytí a výkonu držby ke sporným částem pozemku žalované ve smyslu posouzení splnění podmínek mimořádného vydržení podle § 1095 o. z.; k tomu uvedl několik konkrétních základních rozhodnutí dovolacího soudu týkajících se mimořádného vydržení. Úvahy obou soudů nižších stupňů považoval za zjevně nepřiměřené a řádně nezdůvodněné. Odvolací soud dovodil nepoctivý úmysl žalobce pouze z připojeného spisu stavebního úřadu, a to především z výkresu osazení rodinného domu do terénu. Žalobce přitom byl při výstavbě domu jednoznačně přesvědčen o tom, že stavba domu je prováděna pouze na jeho pozemku, což podle něj vyplývá i z provedeného dokazování, zejména svědecké výpovědi J. K., který byl projektantem předmětného rodinného domu a následně prováděl i stavební dozor nad jeho výstavbou. Skutečnost, že nepatrná část stavby rodinného domu stojí na pozemku žalované, lze na základě provedených důkazů považovat maximálně za nevědomou nedbalost žalobce, avšak v řízení rozhodně nebyl prokázán úmysl žalobce vystavět část svého domu na cizím pozemku. Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele přitom tíží toho, kdo mimořádné vydržení popírá – tedy žalovanou, která však v tomto smyslu „žádný důkaz netvrdila“ ani nenavrhla. Navrhl, aby dovolací soud napadený rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
9. Žalovaná se k dovolání žalobce nevyjádřila.
10. Podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
11. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§ 242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).
12. Žalobce namítá nesprávné posouzení nepoctivého úmyslu při uchopení držby sporných částí pozemku jako důvod pro nesplnění podmínek pro mimořádné vydržení podle § 1095 o. z.; nepoctivý úmysl podle něj nebyl žalobci v projednávané věci prokázán.
13. Tato námitka zakládá přípustnost dovolání a zároveň je i důvodná, neboť odvolací soud v otázce zjišťování nepoctivého úmyslu žalobce při uchopení držby sporných částí pozemku postupoval v rozporu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, přičemž jeho rozhodnutí je v rovině právního posouzení neúplné, a tudíž nesprávné.
14. V rozsudku ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021 (uveřejněném pod č. 15/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní), Nejvyšší soud podrobně vyložil podstatu a podmínky pro mimořádné vydržení podle o. z. Podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) není poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.), ani (pro dobu držby před 1. 1. 2014) držba oprávněná (§ 130 odst. 1 obč. zák.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele. O nepoctivý úmysl přitom jde, jestliže jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu. Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá. K uvedeným závěrům se následně Nejvyšší soud přihlásil např. v usnesení ze dne 18. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2961/2021, ze dne 27. 9. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1241/2022 nebo ze dne 25. 4. 2023, sp. zn. 22 Cdo 290/2023 (tato i všechna dále citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou dostupná na www.nsoud.cz).
15. Judikatura Nejvyššího soudu tedy formulovala východiska, podle kterých podmínkou mimořádného vydržení je nedostatek nepoctivého úmyslu držitele. Úmysl jako vnitřní stav nicméně sám o sobě nemůže být předmětem dokazování. Předmětem dokazování mohou být skutečnosti vnějšího světa, jejichž prostřednictvím se vnitřní přesvědčení (stejně tak úmysl) projevuje navenek (srov. k tomu např. obdobně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 30 Cdo 3499/2017, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 2. 1999, sp. zn. 21 Cdo 1465/98). Tento závěr platí i pro posuzování držby „nikoliv v nepoctivém úmyslu“. Tento úmysl nelze zpravidla prokázat přímo, je-li však prokázána existence skutečností, zakládajících nepoctivost držitele, o kterých věděl anebo – při splnění předpokladu § 4 odst. 1 o. z., tedy že má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností – vědět při uchopení držby nutně musel, pak je třeba učinit závěr o jeho nepoctivém úmyslu; přitom, podobně jako v právu trestním, může jít o úmysl přímý (držitel ví, že jedná nepoctivě a takto jednat i chce), nebo o úmysl nepřímý (s tím, že jeho jednání může být nepoctivé, je srozuměn; srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1241/2022). Ujme-li se nabyvatel spolu s pozemkem, který nabyl do vlastnictví, i držby části sousedního pozemku, neznamená to bez dalšího, že jedná v nepoctivém úmyslu, a to dokonce ani tehdy, je-li jeho držba nepoctivou ve smyslu § 992 odst. 1 o. z., věta druhá, neboť mu „musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží“. Samotná nedbalost držitele totiž držbu v nepoctivém úmyslu nezakládá, nutný je úmysl držitele (uvedené závěry přehledně shrnul Nejvyšší soud např. v usnesení ze dne 30. 12. 2024, sp. zn. 22 Cdo 3195/2024).
16. Soud prvního stupně projednávanou věc posuzoval pouze z hlediska řádného vydržení podle § 134 obč. zák. Možnost mimořádného vydržení podle § 1095 o. z. v projednávané věci vůbec nevzal v potaz, tudíž v tomto směru ani neprováděl žádné dokazování ke zjištění případného nepoctivého úmyslu žalobce v době uchopení držby sporných částí pozemku – tedy v době počátku výstavby rodinného domu, kdy došlo k posunutí stavby rodinného domu oproti nákresu, jenž je součástí stavební dokumentace.
17. Odvolací soud na rozdíl od soudu prvního stupně v projednávané věci sice správně zohlednil i možnost mimořádného vydržení podle § 1095 o. z., avšak k závěru o nepoctivém úmyslu žalobce, a tudíž na základě toho i k závěru o nesplnění podmínek pro mimořádné vydržení, dospěl pouze na základě skutkového stavu zjištěného před soudem prvního stupně, který se však posuzováním podmínek mimořádného vydržení vůbec nezabýval. V tomto směru odvolací soud nijak nedoplnil dokazování a pouze na základě důkazů provedených v řízení před soudem prvního stupně konstatoval, že s ohledem na zjevné faktické posunutí stavby rodinného domu žalobce oproti nákresu ve stavební dokumentaci, je dán nepoctivý úmysl žalobce, protože žalobce musel vědět, že staví na cizím pozemku. V této souvislosti pak dovolací soud dodává, že požadavek na preciznost odůvodnění rozhodnutí odvolacího soudu byl v dané věci umocněn tím, že odvolací soud se otázkou mimořádného vydržení zabýval jako první, neboť tak soud prvního stupně neučinil, a to i přesto že se žalobce mimořádného vydržení dovolával již v podané žalobě. Jestliže tedy soud prvního stupně otázku mimořádného vydržení vůbec neposuzoval, bylo na odvolacím soudu, aby své závěry formuloval – při vědomí této skutečnosti – nanejvýš přesvědčivě.
18. Závěr odvolacího soudu o prokázání nepoctivého úmyslu žalobce ke dni uchopení se držby, aniž by bylo v tomto směru řádně provedeno a hodnoceno dokazování, považuje dovolací soud za předčasný. Skutečnost, že byla stavba rodinného domu (oproti stavební dokumentaci) reálně posunuta částečně směrem do pozemku žalované, ještě neznamená, že si byl žalobce tohoto posunutí v době zahájení výstavby skutečně vědom či jej dokonce takto zamýšlel. A i kdyby si částečného posunutí stavby snad vědom byl a stavbu posunul úmyslně, anebo s jejím posunutím byl alespoň srozuměn, v řízení nebylo postaveno najisto, zda se případně jednalo z jeho strany pouze o záměr posunout stavbu rodinného domu oproti stavební dokumentaci jinam, ale stále v rámci vlastního pozemku, anebo ji úmyslně posunout tak, aby již částečně zasahovala do pozemku nyní ve vlastnictví žalované, a žalobce tak úmyslně získal do držby část sousedního pozemku na úkor právní předchůdkyně žalované. Žádnou z těchto možností (ať už vědomosti žalobce, případně úmyslu posunout stavbu rodinného domu oproti stavební dokumentaci po vlastním pozemku, či až na pozemek žalované) – vztaženo k době zahájení výstavby rodinného domu v roce 1986, kdy se žalobce chopil držby sporných částí pozemku – přitom podle dovolacího soudu nebylo možné pouze na základě provedených důkazů jednoznačně dovodit. Nákres ve stavební dokumentaci sám o sobě bez dalšího vyvrácením nikoliv nepoctivého úmyslu při uchopení držby není a o jiné důkazy, resp. skutková zjištění z nich plynoucí odvolací soud svůj závěr neopřel. Z tohoto pohledu je závěr odvolacího soudu o nepoctivém úmyslu založen na nedostatečně zjištěném skutkovém stavu, což v dané věci platí o to více, jestliže § 1095 o. z. je založen na domněnce absence nepoctivého úmyslu. V takovém případě absence potřebných skutkových zjištění rozhodných pro právní posouzení věci zakládá neúplnost právního posouzení věci a ve svém důsledku též nesprávné právní posouzení věci (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 6. 2026, sp. zn. 22 Cdo 857/2026).
19. Nadto by se v případě předpokladu úmyslného jednání žalobce – posunutí stavby do pozemku žalované, resp. její právní předchůdkyně – nabízela otázka vyplývající z obecné životní zkušenosti, z jakého důvodu by k takovému jednání žalobce přistoupil, jestliže by při normálním běhu věcí musel v takovém případě předpokládat možné a pravděpodobné problémy jak v oblasti veřejného práva v souvislosti s kolaudací stavby, tak i v oblasti práva soukromého poté, co by bylo zjištěno, že stavba stojí zčásti na pozemku jiného vlastníka na základě úmyslného jednání žalobce. Pokud vedle poukazu na umístění stavby mimo situační plán poukazoval odvolací soud dále již jen na skutečnost, že o úmyslně nepoctivém jednání žalobce svědčí také skutečnost, že žalobce nemá předmětný dům 30 let zkolaudovaný, pak dovolací soud dodává, že ze samotného faktu absentující kolaudace lze jen obtížně bez dalšího usuzovat na úmyslný „zábor“ pozemku právní předchůdkyně žalované v době zahájení budování stavby rodinného domu.
20. Dovolací soud tedy na základě výše uvedeného shrnuje, že z pouhého faktického posunutí stavby rodinného domu žalobce oproti nákresu ve stavební dokumentaci směrem do pozemku žalované, byť se dle náhledu odvolacího soudu jedná o posunutí zcela očividné, nelze bez dalšího dovodit nepoctivý úmysl žalobce při uchopení držby předmětných sporných částí pozemku. Poctivost žalobce při uchopení držby se totiž ve smyslu § 7 o. z. presumuje a nepoctivý úmysl, který by vylučoval mimořádné vydržení sporných částí pozemku podle § 1095 o. z. by musel být žalobci jednoznačně prokázán, což v tomto případě (zatím) splněno nebylo.
21. Jelikož rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci, dovolací soud podle § 243e odst. 1 o. s. ř. napadený rozsudek zrušil a věc mu vrátil podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení.
22. Odvolací soud je vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázán (§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.).
23. O náhradě nákladů řízení, včetně nákladů dovolacího řízení, rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 in fine o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 26. 8. 2026
Mgr. Michal Králík, Ph.D. předseda senátu