Plný text
22 Cdo 1856/2026-435
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců Mgr. Davida Havlíka a JUDr. Michaela Pažitného, Ph.D., ve věci žalobkyně Agrofruct a.s., se sídlem v [adresa] IČO [IČO], zastoupené JUDr. Jozefem Kovalčíkem, advokátem se sídlem [adresa] proti žalované ALPAHO s. r. o., se sídlem v [adresa] IČO [IČO], zastoupené Mgr. Michalem Dlabolou, advokátem se sídlem [adresa] o nahrazení projevu vůle – uzavření kupní smlouvy, vedené u Okresního soudu v Pardubicích pod sp. zn. 23 C 122/2023, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 28. 1. 2026, č. j. 27 Co 286/2025-393, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 28. 1. 2026, č. j. 27 Co 286/2025-393, a rozsudek Okresního soudu v Pardubicích ze dne 22. 5. 2025, č. j. 23 C 122/2023-304, se ruší a věc se vrací Okresnímu soudu v Pardubicích k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
1. Okresní soud v Pardubicích (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 22. 5. 2025, č. j. 23 C 122/2023-304, uložil žalované povinnost do 14 dnů od právní moci tohoto výroku rozsudku uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu o převodu pozemku parc. č. XY v k. ú. XY (dále jen „předmětný pozemek“) do vlastnictví žalobkyně ve znění tam dále specifikovaném (výrok I) a rozhodl o nákladech řízení (výroky II a III).
2. Soud prvního stupně uvedl, že stavba komunikace na předmětném pozemku je samostatnou stavbou ve smyslu občanskoprávním a její vlastnicí je žalobkyně. Svědčí jí proto předkupní právo podle § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „o. z.“) k předmětnému pozemku.
3. Ve vztahu k § 3059 o. z. konstatoval, že se vztahuje pouze na případy, kdy je stavba zřízena na několika pozemcích od samého počátku. V dané věci však stavba komunikace byla zřízena na jediném pozemku parc. č. XY. Až následně rozdělením tohoto pozemku se zřízenou stavbou komunikace na více menších pozemků vznikla nynější situace, kdy se stavba komunikace nachází na několika pozemcích. Proto § 3059 o. z. na projednávaný případ aplikovat nelze. Neakceptoval proto argumentaci žalované o tom, že stavba nestojí převážnou částí na předmětném pozemku. Dále uvedl, že „právní úprava v § 3058 o. z. akcentuje naplňování superficiální zásady, tedy sjednocování vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící, když tento proces je postupný a nelze jej vztahovat pouze na určitý stav k určitému datu“. Podotkl, že žalovaná musela o existenci zákonného předkupního práva vědět, že předmětný pozemek se stal hodnotnějším díky výstavbě, na které se podílela žalobkyně, a že koupě pozemku v uzavřeném areálu je z hlediska výhodnosti investice velmi rizikovou záležitostí.
4. K odvolání žalované Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 28. 1. 2026, č. j. 27 Co 286/2025-393, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že uložil žalované povinnost do 14 dnů od právní moci tohoto rozsudku uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu o převodu pozemku parc. č. XY v k. ú. XY do vlastnictví žalobkyně ve znění tam dále specifikovaném (výrok I). Dále rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výroky II a III).
5. Odvolací soud se ztotožnil se stěžejními závěry soudu prvního stupně (vyjma stanovené kupní ceny) a v podrobnostech na ně odkázal. K odvolací námitce žalované dále uvedl, že sdílí přesvědčení soudu prvního stupně o nepřípustnosti aplikace § 3059 o. z. na posuzovanou věc. Argumentoval, že „uvedené pravidlo zakotvené v citovaném ustanovení o. z. i podle přesvědčení odvolacího soudu dopadá výlučně na případy, kdy je stavba zřízena na několika pozemcích od svého samotného vzniku. V posuzované věci však z dokazování vyplynulo, že stavba byla zřízena na jednom pozemku a teprve následně došlo k rozdělení pozemku a předmětná stavba (manipulační plocha s asfaltovou pokrývkou) se proto nachází i na dalších pozemcích, … i to, že předmětná stavba se nachází uvnitř oploceného areálu užívaného žalobkyní, resp. jejími právními předchůdci, jako prostor sloužící ke skladování obalů, skladování zeleniny, chladírny, sušárny ap. Již z povahy samotné funkční vazby stavby a pozemku v uvedeném ‚zemědělskoprůmyslovém‘ areálu a využívání těchto prostor žalobcem k jeho podnikatelské činnosti plyne, že aplikace ust. § 3059 o. z. i na posuzovanou věc by významným způsobem zkomplikovala eventuálně i znemožnila podnikatelskou činnost žalobce v daném areálu.“
6. Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání. Namítla nesprávné právní posouzení věci spočívající v odmítnutí aplikace § 3059 o. z. a předložila dovolacímu soudu k posouzení tyto otázky: 1) Je § 3059 o. z. aplikovatelný i na stavby, které sice byly původně zřízeny na jediném pozemku, avšak které se již přede dnem 1. 1. 2014 nacházely a stále nacházejí na více pozemcích? 2) Vylučuje aplikaci § 3059 o. z. okolnost, že se stavba zřízená na více pozemcích nachází v zemědělskoprůmyslovém areálu využívaném jejím vlastníkem k jeho podnikatelské činnosti, případně okolnosti zákonem nepředvídané? Při řešení těchto otázek se měl odvolací soud odchýlit od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, zejména od jeho rozsudků sp. zn. 22 Cdo 1228/2022 a 22 Cdo 1995/2020. Uvedla, že na předmětném pozemku neleží stavba komunikace ani z její poloviční části, a s odkazem na judikaturu dovolacího soudu dovodila, že předkupní právo k tomuto pozemku žalobkyni nevzniklo. Považovala za irelevantní, zda v minulosti stavba stála na jediném pozemku, pokud se k 1. 1. 2014 rozkládala na několika pozemcích. K otázce ad 2) uvedla, že při aplikaci právní normy (§ 3059 o. z.) nelze akcentovat taková kritéria, která nejsou zákonem předvídaná, tj. okolnost, že stavba je využívána k podnikatelské činnosti žalobkyně a má funkční vazbu k pozemku, který se nachází v oploceném zemědělskoprůmyslovém areálu žalobkyně. Naopak je podle žalované třeba šetřit její vlastnické právo k předmětnému pozemku. Dále namítala vady řízení: nesprávné zjištění skutkového stavu a opomenutý důkaz, nezkoumání vnitřního provedení stavby komunikace, změnu žalobního petitu bez návrhu, přihlédnutí k námitce žalobkyně uplatněné po koncentraci řízení bez umožnění žalované se k ní vyjádřit. Navrhla, aby Nejvyšší soud změnil napadený rozsudek tak, že žalobu zamítne.
7. Žalobkyně k dovolání žalované uvedla, že je nepřípustné a nedůvodné. Uvedla, že žalovaná odkázala na nepřiléhavou judikaturu Nejvyššího soudu a vymezila nerelevantní právní otázky. Odkázala na závěry rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4572/2015. Neztotožnila se ani s tvrzenými vadami řízení a navrhla, aby dovolací soud dovolání žalované odmítl, případně zamítl.
8. Podle § 237 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, (dále jen „o. s. ř.“) není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak.
9. Dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden (§ 242 odst. 1 o. s. ř.). Rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodu vymezeného v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v § 229 odst. 1, § 229 odst. 2 písm. a) a b) a § 229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny (§ 242 odst. 3 o. s. ř.).
10. Dovolatelka předložila otázku, zda je § 3059 o. z. aplikovatelný i na stavby, které sice byly původně zřízeny na jediném pozemku, avšak které se již přede dnem 1. 1. 2014 nacházely a stále nacházejí na více pozemcích.
11. Tato otázka zakládá přípustnost i důvodnost dovolání, neboť se při jejím řešení odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
12. Podle § 3056 odst. 1 o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
13. Podle § 3059 o. z. je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku.
14. Nejvyšší soud dospěl ve své rozhodovací praxi [srovnej např. rozsudky ze dne 18. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4572/2015 (publikovaném pod č. 7/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní), či ze dne 24. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1952/2019 (dostupném stejně jako níže citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu na www.nsoud.cz)], k závěru, že § 3054 o. z. dopadá na případy, kdy se celá stavba nachází na pozemku ve vlastnictví vlastníka stavby. To ostatně odpovídá i obecnému pojetí konstrukce přechodných ustanovení § 3054 o. z. a násl., kdy zákonná úprava na prvním místě při regulaci režimu podléhajícímu superficiální zásadě vymezuje nejčastější situace, kdy se celá stavba nachází na pozemku téhož vlastníka. Ustanovení § 3056 až 3059 o. z. pak upravují situace, kdy se výchozí pravidlo obsažené v § 3054 o. z. nemůže uplatnit právě proto, že ke dni účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, se celá stavba nenachází na pozemku vlastníka stavby. Režim § 3055 až 3058 o. z. dopadá na případy, v nichž se stavba nachází celá na jednom pozemku, ale pro nesplnění podmínek § 3054 o. z. nedošlo k právnímu sjednocení režimu pozemku a stavby již ke dni účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a teprve § 3059 o. z. řeší právní režim staveb, které jsou zřízeny na několika pozemcích, tj. staveb, u nichž se právě z tohoto důvodu nemohou uplatnit předchozí zákonná ustanovení (§ 3054 až 3058).
15. V rozsudku ze dne 31. 3. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3282/2021, pak Nejvyšší soud podrobně vysvětlil, že zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tedy v § 3059 upravuje zvláštní postup pro případ, že je stavba zřízena na více pozemcích, a potud je třeba úpravu obsaženou v § 3059 o. z. považovat za doplnění úpravy § 3054 až 3058 o. z. Uvedené ustanovení doplňuje přechodná ustanovení § 3054 až 3058 o. z. tak, že umožňuje, aby se superficiální zásada uplatnila i ve vztahu k pozemku, na němž leží alespoň převážná část stavby; stavba se tak stane součástí toho pozemku, na němž převážně leží, ke zbylým pozemkům zákonodárce připouští uplatnění institutu přestavku; případně je založeno předkupní právo mezi vlastníkem stavby a vlastníkem pozemku, na kterém se převážná část stavby nachází.
16. Tím je opětovně naplněn základní cíl přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám, jímž je nastavení pravidel pro uplatnění tzv. superficiální zásady mimo jiné prostřednictvím zákonného předkupního práva; současně § 3059 o. z. směřuje i k tomu, aby docházelo k redukci případů, kdy stavba bude stát na pozemcích jiného vlastníka či vlastníků. Prostřednictvím § 3059 o. z. se tak uplatňuje intenzivnější zájem na provedení zásady superficies solo cedit i ve vztahu ke stavbám zřízeným před 1. 1. 2014 na vícero pozemcích.
17. Přechodná ustanovení k pozemkům a stavbám (§ 3054 až 3061 o. z.) u staveb zřízených před 1. 1. 2014 vyjadřují směřování k obnovené platnosti zásady superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) obecně zakotvené pro stavby zřízené po 1. 1. 2014 v § 506 o. z. Východiskem návratu k superficiální zásadě nebyla jednorázová změna vlastnických vztahů založených před 1. 1. 2014, ale nastavení pravidel, která v budoucím období povedou k jednotě vlastnického práva k pozemku a stavbě na něm umístěné v souladu s principem superficies solo cedit. Okamžité a úplné sjednocení právního režimu pozemku a staveb k 1. 1. 2014 by kolidovalo s ústavními principy ochrany vlastnického práva; proto i soudní praxe vychází z toho, že smyslem přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám je postupné směřování k tzv. superficiální zásadě, nikoliv okamžité uplatnění zásady, podle níž by se stala stavba součástí pozemku již ke dni nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1771/2019).
18. V souladu s tím vychází dovolací soud z úvahy, že při aplikaci § 3059 o. z. a výkladu pojmu „převážná část stavby“ se bude setkávat praxe s případy, kdy stavba na některém z pozemků bude stát z převážné části a v tomto ohledu se superficiální zásada naplní, případně bude založeno předkupní právo, ale také s případy, kdy na žádném pozemku se převážná část stavby nebude nacházet a stavba se součástí žádného z pozemků nestane a mezi vlastníkem stavby a pozemků nebude existovat předkupní právo. Obecný požadavek (§ 3059 o. z.) na to, aby se stavba stala součástí některého z pozemků či aby bylo založeno předkupní právo u staveb podléhajících režimu přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám, neznamená, že bude v každém jednotlivém případě splněn předpoklad, že se stavba na některém z pozemků nachází převážnou částí ve smyslu § 3059 o. z.
19. Jinými slovy, Nejvyšší soud v citovaném rozsudku uzavřel, že předkupní právo vlastníka stavby vůči vlastníkovi pozemku, upravené v § 3056 o. z. ve spojení s § 3059 o. z., se týká jen toho pozemku, na kterém leží převážná část stavby. Vlastník stavby (přesně řečeno vlastník pozemku, jehož součástí je stavba přesahující na sousední pozemek) nemá předkupní právo proti vlastníkovi sousedního pozemku, na kterém se nachází menší část stavby (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 11. 2020, sp. zn. 22 Cdo 1995/2020). Na těchto pozemcích tak jde o stavbu na cizím pozemku (nebudou-li splněny předpoklady pro uplatnění přestavku). Neleží-li na žádném z pozemků převážná část stavby, nestane se stavba součástí žádného z pozemků, zůstává jí zachován režim samostatné nemovité věci a předkupní právo ve smyslu § 3056 o. z. nevzniká.
20. Specifickým případem uplatnění zákonného předkupního práva podle § 3056 odst. 1, 2 o. z. se pak Nejvyšší soud zabýval v rozsudku ze dne 28. 11. 2023, sp. zn. 22 Cdo 1228/2022. Tato „specifičnost“ vyplývá z toho, že v době vzniku předkupního práva i v době jeho porušení, a tedy i vzniku práva žádat o převedení pozemku (právo retraktu) byla stavba zřízena na jediném pozemku jiného vlastníka; teprve následně došlo v důsledku digitalizace katastrálního operátu k jeho rozdělení a přečíslování na vícero pozemků. S ohledem na tyto skutečnosti bylo nutné vztáhnout předkupní právo na všechny nově vzniklé pozemky, které původně tvořily jediný pozemek; tedy pozemek, ke kterému v celém jeho rozsahu vzniklo právo retraktu.
21. V nyní souzené věci žalobkyně uplatňuje předkupní právo (resp. právo retraktu) k jednomu z pozemků, na nichž je stavba komunikace zřízena. Zatímco § 3056 o. z. předpokládá vznik předkupního práva k pozemku, na němž je k 1. 1. 2014 zřízena celá stavba, § 3059 řeší ty případy, kdy je stavba k témuž datu zřízena na vícero pozemcích. Na projednávaný případ tudíž dopadá hypotéza právní normy zakotvené v § 3059 o. z., nikoli § 3056. Jestliže nalézací soudy shledaly oprávnění žalobkyně z předkupního práva právě na základě § 3056 o. z. s tím, že § 3059 není aplikovatelný, spočívá jejich rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci, pročež v dovolacím řízení nemůže obstát.
22. Podstatná pro určení v konkrétním případě aplikovatelné právní normy (§ 3056 nebo § 3059 o. z.) naopak není ta skutečnost, zda stavba byla v minulosti (více či méně vzdálené dni účinnosti zákona č. 89/2012 Sb.) vystavěna na jednom nebo několika pozemcích, jak se nalézací soudy mylně domnívají. Takový závěr je zjevně v rozporu s výše citovanou ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu, která slovo „zřízena“ vykládá ve smyslu „leží“. Nalézací soudy přitom žádným způsobem nezdůvodňují, proč by aplikace § 3059 o. z. měla být omezena pouze „na případy, kdy je stavba zřízena na několika pozemcích od samého počátku“ (srov. bod 37 rozsudku soudu prvního stupně a bod 35 rozsudku odvolacího soudu). Účelem předmětných přechodných ustanovení občanského zákoníku je naplnění tzv. superficiální zásady tam, kde je to možné. Nestojí-li stavba alespoň ze své převážné části na jediném pozemku, pak její naplnění nepřichází do úvahy, pročež i existenci předkupního práva mezi vlastníky stavby a pozemku schází hodnotové opodstatnění. Bez dobrého důvodu by byl navíc, jak přiléhavě argumentuje dovolatelka, vlastník pozemku zatíženého předkupním právem i koupěchtivý vystaven nepřiměřené nejistotě ohledně toho, kdy a na kolika pozemcích byla stavba v méně či více vzdálené minulosti vystavěna, přičemž by jim takové informace ani nemusely být známy.
23. Je-li stavba, jako je tomu v projednávané věci, zřízena na vícero pozemcích a nejedná-li se o specifický případ popsaný v bodě 20 tohoto rozsudku, je existence zákonného předkupního práva předvídaná v § 3059 o. z. V souladu se zde zakotveným pravidlem by žalobkyni takové právo příslušelo pouze tehdy, pokud by převážná část stavby komunikace stála na předmětném pozemku. Z doposud v řízení provedeného dokazování však takový závěr učinit nelze (viz sdělení znalce Ing. R. M. v bodě 26 rozsudku soudu prvního stupně, podle něhož „z celkové zpevněné plochy připadá méně než polovina na zpevněnou plochu ležící na pozemku parc. č. XY“).
24. Předkupní právo žalobkyně (a s tím spojený zásah do vlastnického práva žalované) pak jistě nejsou způsobilé odůvodnit ani další skutečnosti, ke kterým nalézací soudy přihlížely, a totiž podnikání žalobkyně, funkční vazba mezi stavbou komunikace a předmětným pozemkem či snad rizikovost koupě žalované. Ostatně nalézací soudy ani nevysvětlily, z jakého důvodu či na základě čeho považují tyto skutečnosti za relevantní pro vznik předkupního práva.
25. Vedle již výše uvedeného by názor zastávaný nalézacími soudy i žalobkyní ve svém důsledku vedl k absurdním závěrům. Jestliže by totiž předkupní právo pro žalobkyni bylo založeno a žalobkyně by ho využila, stala by se stavba jako celek součástí jejího pozemku, která není ani pozemkem, na kterém se nachází převážná část stavby, ale dokonce pozemkem, na které se nenachází ani většinová část stavby. To by bylo v rozporu s celkovou konstrukcí přechodných ustanovení k pozemkům a stavbám (§ 3054–3061), které vedou k tomu, aby se stavba stala součástí toho pozemku, na kterém se celá nachází, případně součástí toho pozemku, na kterém se nachází převážná část stavby. Bylo by proti smyslu tzv. superficiální zásady, aby naopak byla spojena s výrazně menšinovým pozemkem.
26. Protože předkupní právo zakotvené v § 3056 o. z. svědčí jak vlastníku pozemku, tak i vlastníku stavby, ještě viditelněji by důsledky uvedeného názoru nastupovaly tehdy, pokud by došlo k prodeji nikoliv pozemku, ale stavby. V takovém případě by podle naznačeného přístupu museli mít nutně předkupní právo vlastníci všech pozemků ve vztahu ke stavbě jako věci v právním slova smyslu, přičemž je zřejmé, že by všichni vlastníci pozemků nemohli toto předkupní právo realizovat právě proto, že jeho předmětem by byla pouze jedna věc. Závěr, že by každý vlastník pozemku měl možnost „koupit pouze část stavby“, a to tu část, která se nachází na jeho pozemku, je zjevně absurdní bez dalšího.
27. Jelikož rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně spočívají na nesprávném právním posouzení věci ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř., dovolací soud podle § 243e odst. 1 ve spojení s § 243e odst. 2 věta druhá o. s. ř. napadený rozsudek spolu s rozsudkem soudu prvního stupně zrušil a věc soudu prvního stupně vrátil podle § 243e odst. 2 věty druhé o. s. ř. k dalšímu řízení.
28. Vzhledem k tomu, že dovolání je důvodné, pokud jde o otázku aplikovatelnosti § 3059 o. z. v souzené věci, dalšími dovolacími námitkami se dovolacího soud, s ohledem na zrušení napadeného rozsudku, pro nadbytečnost nezabýval. V dalším řízení nechť se soud prvního stupně zabývá tím, zda žalobkyni svědčí předkupní právo podle § 3059 o. z., zejména pak tím, zda vůbec stavba komunikace stojí z převážné části na předmětném pozemku.
29. Soudy jsou vysloveným právním názorem dovolacího soudu vázány (§ 243g odst. 1 věta první, část věty za středníkem o. s. ř. ve spojení s § 226 o. s. ř.).
30. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§ 243g odst. 1 in fine o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 26. 8. 2026
Mgr. Michal Králík, Ph.D. předseda senátu