Plný text
26 Cdo 1491/2026-174
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Lucie Jackwerthové a soudců JUDr. Pavlíny Brzobohaté a JUDr. Romana Šebka, Ph.D., ve věci žalobce M. K., zastoupeného Mgr. Ondřejem Vokálem, advokátem se sídlem [adresa] proti žalovanému Bytovému družstvu XY, zastoupenému JUDr. Tomášem Homolou, advokátem se sídlem [adresa] o zaplacení 697 270 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 45 C 137/2024, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 15. 1. 2026, č. j. 53 Co 352/2025-114, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 15. 1. 2026, č. j. 53 Co 352/2025-114, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
1. Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 22. 7. 2025, č. j. 45 C 137/2024-75, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 697 270 Kč spolu s 12,75 % úrokem z prodlení ročně z částky 697 270 Kč od 30. 7. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I), a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).
2. K odvolání obou účastníků Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 15. 1. 2026, č. j. 53 Co 352/2025-114, rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I potvrdil (výrok I), ve výroku II jej změnil jen co do výše náhrady nákladů řízení, jinak jej i v tomto výroku potvrdil (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před odvolacím soudem (výrok III).
3. Shodně se soudem prvního stupně vyšel (mimo jiné) ze zjištění, že dne 8. 2. 1996 byla mezi městskou částí Praha 2 a společností KOLO, s. r. o., IČO [IČO] (dále jen „společnost KOLO“), jako stavebníkem, uzavřena smlouva o výstavbě, v níž se společnost KOLO zavázala na svůj náklad vybudovat dvě bytové jednotky v půdním prostoru domu XY. Městská část Praha 2 se zavázala k těmto jednotkám uzavřít se společností KOLO nájemní smlouvy a společnost KOLO se zavázala uzavřít nájemní smlouvy se svými společníky. Ve smlouvě prohlásila, že je srozuměna s tím, že poskytnutím bezplatného nájmu na dobu 25 let v bytových jednotkách budovaných na základě této smlouvy je uplynutím doby umořena její investice a nebude následně uplatňovat vůči městské části Praha 2 žádné další kompenzace. V roce 2000 se žalobce stal společníkem společnosti KOLO. V roce 2002 byly bytové jednotky zkolaudovány a dne 24. 10. 2002 byla mezi Městskou částí Praha 2 jako pronajímatelem a manželi M. K. a M. K. jako nájemci uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem bytu č. 18 o velikosti 4+1, I. kategorie, vybudovaný na vlastní náklady nájemce v 6. nadzemním podlaží domu č. p. XY v XY. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou. Smlouva stanovila, že s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu, doložené dle článku 7 této smlouvy, je nájemné uhrazeno nájemcem předem za období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 formou nepeněžního plnění. Konkrétní údaj o výši prostředků vynaložených na vybudování bytu však v nájemní smlouvě chybí. Hodnota investice byla znaleckým posudkem oceněna na 2 988 440 Kč. Dne 11. 10. 2002 byla mezi společností KOLO a žalobcem uzavřena dohoda o narovnání, která upravovala finanční vypořádání závazků a pohledávek vzniklých v souvislosti s výstavbou bytové jednotky č. 18 v domě č. p. XY. Smluvní strany v ní mimo jiné dohodly, že pohledávka společnosti KOLO vůči Městské části Praha 2 ve výši 2 988 440 Kč, představující investici do výstavby této bytové jednotky, bude postoupena žalobci. Dne 20. 10. 2010 byla mezi městskou částí Praha 2 jako prodávajícím a žalovaným bytovým družstvem jako kupujícím uzavřena kupní smlouva č. 2405/2010, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k objektu č. p. XY na pozemku parc. č. XY a samotný pozemek parc. č. XY, vše v katastrálním území XY, obec XY. Žalobou došlou soudu dne 5. 6. 2013 se Bytové družstvo XY domáhalo na M. K. vyklizení předmětného bytu a v řízení byla jako předběžná otázka posuzována platnost nájemní smlouvy ze dne 24. 10. 2002. V nálezu ze dne 15. 2. 2021, sp. zn. II. ÚS 3314/20, Ústavní soud dovodil, že i když výše nájemného není v textu smlouvy výslovně uvedena, je zřejmé, že má být zjištěna jako podíl "prostředků vynaložených nájemcem na vybudování bytu" a počtu měsíců v období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 (srov. čl. 3 nájemní smlouvy). Vzhledem k tomu, že výše investice nebyla mezi smluvními stranami nijak sporná a činila dle oběma stranami akceptovaného znaleckého posudku 2 988 440 Kč, je pak tento výpočet snadno proveditelný (9 961 Kč měsíčně). Dne 23. 5. 2017 dalo Bytové družstvo XY žalobci výpověď z nájmu bytu, která mu byla doručena dne 30. 5. 2017 a jejíž oprávněnost žalobce napadl v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 25 C 169/2017. Jeho žaloba na určení, že výpověď je neoprávněná, byla pravomocně zamítnuta. Žalobce byt vyklidil a výzvou ze dne 23. 7. 2024 vyzval žalovaného k zaplacení bezdůvodného obohacení, představujícího předplacený nájem za neodbydlených 70 měsíců ve výši 697 270 Kč od srpna 2021 do května 2027.
4. Po právní stránce se odvolací soud ztotožnil s názorem soudu prvního stupně, že pro posouzení uplatněného nároku je rozhodující existence nájemní smlouvy ze dne 24. 10. 2002, a nikoli smlouvy o výstavbě. Žalobce totiž požaduje vydání bezdůvodného obohacení v souvislosti s předplaceným nájemným a nikoli v návaznosti na hodnotu jednotky. Nepřisvědčil proto námitce žalovaného, že žalobci nesvědčí aktivní věcná legitimace, neboť ji dovozuje z tvrzeného postoupení pohledávky, kterou měla mít společnost KOLO vůči městské části Praha 2 ze smlouvy o výstavbě, a jeho argumentaci opírající se o smlouvu o výstavbě považoval za nepřiléhavou. S odkazem na § 680 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), dovodil, že na základě kupní smlouvy ze dne 20. 10. 2010 žalovaný jako nový vlastník domu vstoupil do práv a povinností původního pronajímatele a byl povinen respektovat existující nájemní vztah. To, že o jeho existenci věděl, vyplývá nejen z evidenčních listů, v nichž postupně odpočítával odbydlené nájemné, ale i z nabývacích titulů k předmětné nemovitosti. Trvání nájemního vztahu nadto potvrdil Ústavní soud v citovaném nálezu sp. zn. II. ÚS 3314/20. I když žalovaný následně nájem vypověděl z důvodu porušování povinností nájemce, nic to nemění na tom, že nájemné bylo předplaceno na 25 let dopředu (do 31. 5. 2017), a to formou nepeněžitého plnění, tj. investicí do výstavby jednotky, jejíž hodnota byla podle smluvních ujednání započtena proti právu pronajímatele na nájemné. Tuto investici žalovaný převzal spolu s nemovitostí. Žalobce jednotku ke dni 24. 11. 2020 vyklidil a tím zanikl nejen nájemní vztah mezi účastníky, ale také právní důvod pro předplacené nájemné. Protože žalobce neměl možnost využít předplacené plnění (nájem bytu), jedná se ze strany pronajímatele, resp. žalovaného jako jeho právního nástupce, o bezdůvodné obohacení, které je povinen žalobci vydat ve smyslu § 2991 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Žalovaný tak vrací hodnotu, kterou převzal, aniž by za ni žalobce obdržel protiplnění formou nájmu předmětného bytu.
5. Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný (dovolatel) dovolání, jehož přípustnost odůvodnil zejména tím, že odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vyjádřené zejména v rozhodnutích sp. zn. 26 Cdo 197/2004, 26 Cdo 1534/2022 a 28 Cdo 3159/2007. Vymezil přitom několik otázek:
- „Zda je aktivně věcně legitimován nájemce k uplatnění takového peněžitého nároku, jestliže investici podle skutkového základu realizovala společnost KOLO, spol. s r. o., a ze smlouvy o výstavbě nevyplývá existence peněžité pohledávky způsobilé postoupení a zda je vůbec možné čehokoli postupovat ze smlouvy zaniklé jejím splněním.
- Zda na nabyvatele pronajaté věci podle § 680 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb. přechází i povinnost vrátit po skončení nájmu samostatné peněžité plnění představované „neodbydlenou“ částí tvrzeně předplaceného nájemného, jestliže toto plnění nespočívalo v přímé peněžité úhradě nájemce pronajímateli, nýbrž v historické nepeněžité investici do cizí nemovitosti podle samostatné smlouvy o výstavbě.
- Zda je nárok na vrácení hodnoty „neodbydleného“ plnění právem typickým pro nájemní vztah, které přechází na nového pronajímatele, anebo samostatnou peněžitou pohledávkou či dluhem původního pronajímatele, jež na nabyvatele nepřecházejí.
- Zda lze po platné výpovědi nájmu pro hrubé porušení povinností nájemce bez dalšího dovodit povinnost vrátit poměrnou část předem poskytnutého plnění z titulu bezdůvodného obohacení, přestože smluvní dokumentace takové vypořádání pro tento způsob skončení nájmu neupravuje.“
Vytýkal odvolacímu soudu, že nesprávně posoudil režim smlouvy o výstavbě a nájemní smlouvy i odpadnutí právního důvodu pro předplacené nájemné a nesprávně aplikoval závěry Ústavního soudu vyslovené v citovaném nálezu sp. zn. II. ÚS 3314/20. Navrhl, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil k dalšímu řízení soudu prvního stupně.
6. Žalobce ve vyjádření k dovolání vyvracel správnost použitých dovolacích námitek a navrhl, aby dovolání bylo jako nedůvodné zamítnuto.
7. Nejvyšší soud shledal, že dovolání bylo podáno včas (§ 240 odst. 1 o. s. ř.), subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení, za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§ 241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť při řešení dovoláním zpochybněné otázky aplikace § 680 odst. 2 obč. zák. se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.
8. Podle § 680 odst. 2 obč. zák. dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
9. Výkladem citovaného ustanovení se Nejvyšší soud opakovaně zabýval a dovodil, že je v něm upraven zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu). Smyslem této právní úpravy je přitom zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky. Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něj přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje. Ohledně práv a povinností příznačných pro nájem však bezvýhradně platí, že právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu. Vztahuje se tedy nejen na jeho složky podstatné (např. způsob výpočtu nebo jiné určení výše nájemného z bytu), nýbrž i pravidelné (např. místo a čas plnění nájemného), ale také vedlejší (nahodilé). Účelem takovéto právní úpravy je přitom poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 26 Cdo 652/2013, uveřejněný pod č. 7/2014 Sbírky soudních rozhodnutí stanovisek, ze dne 25. 9. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4497/2017, ze dne 25. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3463/2019, či ze dne 16. 12. 2004, sp. zn. 26 Cdo 197/2004, zmíněný žalovaným).
10. V ustálené soudní praxi (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2010, sp. zn. 33 Cdo 4121/2007, ze dne 26. 11. 2014, sp. zn. 33 Cdo 3069/2014, ze dne 7. 10. 2014, sp. zn. 28 Cdo 2598/2014, či ze dne 28. 1. 2022, sp. zn. 23 Cdo 392/2020) není pochyb o tom, že bezdůvodné obohacení z právního důvodu, který odpadl, může nastat nejen v případech, kdy toto odpadnutí má účinky ex tunc [typicky v případech odstoupení od smlouvy (§ 48 obč. zák.) či zániku závazku u tzv. fixních smluv (§ 518 obč. zák.)], ale i v případech, kdy má toto odpadnutí účinky ex nunc [např. splnění rozvazovací podmínky (§ 36 odst. 2 věta druhá obč. zák.), dohoda stran (§ 572 odst. 2 obč. zák.), následná nemožnost plnění (§ 575 obč. zák.) či odvolání příkazu (§ 731, § 732 obč. zák.)]. Skutečností zakládající odpovědnost k vydání bezdůvodného obohacení tak nepochybně může být i výpověď závazku. Výpovědí práva a povinnosti smluvních stran nezanikají zpětně, nýbrž až od její účinnosti. Výpověď tedy působí ex nunc, nedotýká se vzájemných práv a povinností stran, která měla být plněna před zánikem závazku, a zpravidla tak ani nevede k takovému odpadnutí (zániku) právního důvodu plnění, jenž by zakládal vztah z bezdůvodného obohacení. Jiná je však situace, plnila-li jedna strana v souladu se závazkem druhé straně předem i za období, kdy ještě měla obligace trvat, avšak z důvodu předčasného zániku již v tomto období netrvala. Následným odpadnutím právního důvodu takového plnění (předčasným zánikem závazku) se takto předem poskytnuté plnění stane bezdůvodným obohacením (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2356/2023).
11. Znamená to, že zaplatí-li nájemce nájemné předem na určitou dobu (zde 25 let), je zaplacení nájemného vázáno na povinnost pronajímatele po uvedenou dobu strpět užívání bytu nájemcem. Vypoví-li jedna ze stran nájem před uplynutím této doby, dojde k zániku nájemního vztahu a nájemci vznikne právo požadovat na pronajímateli vrácení poměrné části zaplaceného nájemného za dobu od zániku nájmu do konce doby, na kterou bylo nájemné zaplaceno (nedohodnou-li se strany jinak). Jelikož právo nájemce požadovat vrácení poměrné části zaplaceného nájemného je vázáno na zánik nájemního vztahu, nejde o pohledávku vzniklou za trvání původního nájemního vztahu a nájemce musí svůj nárok uplatnit vůči subjektu, který byl pronajímatelem v době ukončení nájmu. Je nerozhodné, z jakého důvodu byl nájem vypovězen, neboť to nic nemění na tom, že pronajímatel tím získal nájemné za dobu, po kterou nájemní poměr již netrval, aniž by za ně poskytl nájemci sjednané protiplnění.
12. Nepřípadný je odkaz dovolatele na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3159/2007, neboť v tam posuzované věci se účastníci v nájemní smlouvě výslovně dohodli na tom, že "nájem lze ukončit písemnou dohodou obou smluvních stran a pouze v tomto případě je ukončení nájmu spojeno s úhradou alikvotní části předem uhrazeného nájemného“. Za tohoto stavu dovolací soud dovodil, že jen písemná dohoda o ukončení nájmu mohla být důvodem pro vrácení alikvotní části nájemného. Nedošlo-li k takové dohodě, pak je požadavek žalobce na vrácení poměrné části zaplaceného nájemného neopodstatněný. V posuzovaném případě však existence takového smluvního ujednání zjištěna nebyla a jde tedy o jinou skutkovou situaci.
13. Podle skutkových zjištění soudů nižších stupňů pronajímatel vypověděl nájem bytu výpovědí ze dne 23. 5. 2017, která byla shledána oprávněnou, a nájem tudíž skončil uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty (ke dni 31. 8. 2017), tj. před uplynutím sjednané doby 25 let, na niž bylo nájemné zaplaceno. V době skončení nájmu byl pronajímatelem žalovaný, který nabytím vlastnictví nemovitosti vstoupil do původního nájemního vztahu na straně pronajímatele a byl vázán ujednáními nájemní smlouvy. V obecné rovině lze proto souhlasit s odvolacím soudem, že právě vůči žalovanému musí nájemce uplatnit svůj nárok na vrácení poměrné části zaplaceného nájemného.
14. Zda se tento závěr uplatní i v projednávané věci však zatím nelze posoudit.
15. Dovolatel totiž namítá, že žalobou požadovaný nárok vznikl z jiného právního důvodu – ze smlouvy o výstavbě. Odvolací soud sice jeho námitce nepřisvědčil a uvedl, že pro posouzení uplatněného nároku je rozhodující nájemní smlouva, tento svůj závěr ale nijak blíže neodůvodnil. I když ze smlouvy o výstavbě činil skutková zjištění, neprovedl její výklad, neposuzoval ji po právní stránce a nevypořádal se s námitkami dovolatele, že podle ní investici realizovala společnost KOLO a nikoli žalobce, což ostatně ani nebylo mezi účastníky sporné. Ze skutkových zjištění přitom vyplývá, že podle smlouvy o výstavbě právě investice společnosti KOLO měla být kompenzována poskytnutím bezplatného nájmu na dobu 25 let jejím společníkům. Takové ujednání, v němž se dlužník zaváže poskytnout plnění třetí osobě, která není účastníkem smlouvy, přitom nebylo v poměrech právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 vyloučeno (srov. § 50 obč. zák.). Proto jen z toho, že se žalobce jako společník společnosti KOLO stal následně nájemcem bytu, nelze bez dalšího dovodit, že v případě předčasného skončení nájmu měla náležet poměrná část této investice jemu a nikoli původnímu investorovi (stavebníkovi). Uvádí-li nájemní smlouva, že nájemné je uhrazeno nájemcem předem „s ohledem na prostředky vynaložené nájemcem na vybudování bytu“, není její znění zcela v souladu se smlouvou o výstavbě. Odvolací soud měl proto provést výklad těchto smluv v jejich vzájemném kontextu a posoudit, jaká práva a povinnosti z té které smlouvy smluvním stranám vznikly. V této souvislosti také nelze odhlédnout od toho, že sám žalobce v žalobě tvrdí, že pohledávka společnosti KOLO za městskou částí Praha 2 ve výši 2 988 440 Kč, představující investici vloženou do výstavby bytu, mu byla postoupena smlouvou ze dne 11. 10. 2002, kterou v řízení předložil a kterou byl rovněž proveden důkaz. Ani posouzením této smlouvy se však odvolací soud nezabýval.
16. Odkázal-li odvolací soud na nález Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3314/20, je nutno přihlédnout k tomu, že Ústavní soud posuzoval nájemní smlouvu pouze z toho hlediska, zda obsahuje zákonem požadované náležitosti a je platná. Dovodil, že i když neobsahuje ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, které je obligatorní náležitostí smluv o nájmu bytu, je třeba na ni hledět jako na platnou, neboť je zřejmé, že výše nájemného má být zjištěna jako podíl "prostředků vynaložených nájemcem na vybudování bytu" a počtu měsíců v období od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027. Uvedl-li, že je „bez významu, že investice byla v první fázi vynaložená společností KOLO a nikoliv žalobcem“, bylo to právě a jen v této souvislosti, tedy za účelem zjištění výše nájemného, vztah smlouvy o výstavbě k nájemní smlouvě po právní stránce nijak nehodnotil.
17. Jelikož nájemní smlouva byla uzavřena platně, není pochyb, že žalobci jako nájemci z ní vzniklo právo byt užívat, aniž by za toto užívání po dobu prvních 25 let musel platit nájemné. Zda mu vzniklo také právo požadovat v případě předčasného skončení nájemního vztahu poměrnou část zaplaceného nájemného, závisí na výkladu výše zmíněných smluv, který odvolací soud dosud neprovedl. Jeho závěr, že žalobcem uplatněný nárok je nárokem na „vydání bezdůvodného obohacení v souvislosti s předplaceným nájemným a nikoli v návaznosti na hodnotu jednotky“, je proto neúplný, a tudíž i nesprávný.
18. Nejvyšší soud proto, aniž nařizoval jednání (§ 243a odst. 1 věta první o. s. ř.), napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§ 243e odst. 1 a 2 o. s. ř.).
19. Právní názor dovolacího soudu je pro další řízení závazný. V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne i o náhradě nákladů řízení včetně řízení dovolacího (§ 243g odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
20. Pouze pro úplnost lze dodat, že součástí žalobních tvrzení je rovněž údaj o tom, že žalobce je v úpadku a bylo mu povoleno oddlužení. Proto dospěje-li odvolací soud v novém rozhodnutí o věci k závěru, že žalobce se zánikem nájemního poměru nabyl právo na zaplacení poměrné části „předplaceného“ nájemného, součástí právního posouzení by měla být i úvaha, zda je ve vztahu k uplatněnému nároku osobou s dispozičním oprávněním.
Poučení: Proti tomuto rozhodnutí není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 26. 8. 2026
Mgr. Lucie Jackwerthová předsedkyně senátu