Plný text
33 Cdo 817/99
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ing. Jana Huška a soudců JUDr.Zdeňka Dese a JUDr. Kateřiny Hornochové v právní věci žalobců A) J. F. a B) E. F., zast. advokátem, proti žalovaným 1) Zemědělskému družstvu S. v D., zast. advokátkou, a 2) D. V. a 3) J. V., 2) a 3) žalovaní zast. advokátkou, pro určení neplatnosti kupní smlouvy, k dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30. 9. 1998, čj. 12 Co 511/98 - 39, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Krajský soud v Ústí nad Labem rozsudkem ze dne 30. 9. 1998, čj. 12 Co 511/98 - 39 změnil rozsudek Okresního soudu v Lounech ze dne 30. 3. 1998, čj. 9 C 267/96 - 22 tak, že zamítl návrh na určení neplatnosti kupní smlouvy z 20. 11. 1995, uzavřené mezi 1) žalovaným jako prodávajícím a K. H. a dalšími kupujícími v části o převodu vlastnictví 12/101 domu čp. [č.p.] v D. na D. a J. V.; odvolací soud dále rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
V odůvodnění rozsudku odvolací soud zejména uvedl, že kupní smlouvou z 20. 11. 1995 1) žalovaný prodal manželům K. a M. H., manželům J. a L. B., manželům J. a H. H., manželům S. a D. Č., manželům I. a M. B., manželům R. a V. V., manželům D. a J. V., manželům J. a R. H., I. S. a J. B. do jejich podílového spoluvlastnictví dům čp. [č.p.] v D. na stav. parcele č. [parcela] a čp. [č.p.] na stav. parcele č. [parcela], zaps. na listu vlastnictví č. [LV] pro obec a kat. území D. u Katastrálního úřadu v L.. Podle této smlouvy D. a J. V. se stali podílovými spoluvlastníky domu čp. [č.p.] v rozsahu 12/101.
Žalobci jsou nájemci bytu č. 3 v domě čp. [č.p.] v D. a vzhledem k tomu považují kupní smlouvu z 20. 11. 1995 v části, kterou bylo 12/101 domu čp. [č.p.] v D. prodáno manželům V. za neplatnou, a to pro porušení zákona č. 72/1994 Sb., když jim jako nájemcům bytu v prodávaném domě nebyl nabídnut ke koupi tento byt a spoluvlastnický podíl na domě stejně jako dalším nájemcům.
Odvolací soud v odůvodnění rozsudku k tomu uvedl, že předmětem kupní smlouvy z 20. 11. 1995 nebyl prodej bytu, ale prodej nemovitosti, neboť ve smlouvě není jakákoli zmínka o prodeji bytů. Odvolací soud je proto toho názoru, že pokud bude dosavadní vlastník budovu prodávat do podílového spoluvlastnictví nájemcům, nemají nájemci právo na přednostní nabytí. Toto právo mají pouze v případech, kdy se vlastník domu rozhodne pro prodej bytů podle zák. č. 72/1994 Sb., přičemž nájemci nemají možnost donutit vlastníka budovy, aby postupoval podle tohoto zákona. Vzhledem k tomu byl odvolacím soudem změněn rozsudek soudu prvního stupně tak, jak bylo uvedeno výše.
Dovoláním ze dne 13. 11. 1998 napadl žalobce A) a B) výše uvedený rozsudek odvolacího soudu.
V dovolání žalobci zejména uvedli, že odkazují na svůj písemně formulovaný závěrečný návrh z 25. 3. 1998 (čl. 17), v němž bylo mj. uvedeno, že § 3 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. má dikci natolik kogentní, že neskýtá žádný prostor pro výklad, zejména pak ve vazbě na § 1 odst. 2, 4 téhož zákona. Soud sice psané právo může vykládat, nejde-li o kogentní ustanovení, avšak nemůže právo tvořit a svým rozhodnutím zakládat stav odporující zákonu.
Jestliže má soud pochybnosti, že zák. č. 72/94 Sb. se dostal do rozporu zejména s ust. § 123 obč. zák. a nepřípustně omezuje výkon vlastnického práva, měl by přerušit řízení a učinit podání k ÚS ČR s cílem dosáhnout ústavního nálezu, který by zákonem upravený stav změnil.
Není možné, aby obecný soud opíral své rozhodnutí o publikaci odborného charakteru, když psané právo takovému postupu odporuje.
Dále dovolatel uvedl, že v ust. § 157 odst. 2 o. s. ř. je stanoveno, že soud posoudí zjištěný skutkový stav podle příslušných ustanovení, jichž použil, a toto se v rozsudku uvede. Zde je možno nalézt vážnou vadu napadnutého rozsudku. Odvolací soud totiž na st. 2 rozsudku konstatuje správně zjištěný skutkový stav(„... ve smlouvě není ani zmínka o prodeji bytů..."), dále uvádí jaký je jeho právní názor, avšak neuvádí o které ustanovení zákona či jiného obecně závazného právního předpisu tento svůj právní názor opírá. Pouze uvádí, že se ztotožňuje s právním názorem vysloveným v publikaci JUDr. J. F., CSc., a JUDr. I. P., CSc.
Dovolatel se dále domnívá, že pokud 1) žalovaný prodal bytový dům s více bytovými jednotkami do podílového spoluvlastnictví jednotlivých nájemců bytů, s výjimkou žalobců, kteří byli z možnosti koupě vyřazeni, neboť nebyli ochotni uhradit plně vyúčtování za uplynulé topné období, došlo tak ke „vzniku spoluvlastnictví budovy (§ 1 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb.), úpravě práv a povinností jiných subjektů v souvislosti se vznikem spoluvlastnictví - tj. dohodě o způsobu užívání budovy mezi kupujícími ideálních podílů (§ 1 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb.) a spoluvlastnictví budovy podle zák. č. 72/1994 Sb. lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň 2 byty (§ 1 odst. 4 zák. č. 72/1994 Sb.). Na tento stav potom reaguje ust. § 3 odst. 1 téhož zákona s dikcí kogentní povahy".
S ohledem na uvedené proto dovolatel navrhuje, aby dovolací soud zrušil dovoláním napadený rozsudek a věc vrátil dovolacímu soudu k dalšímu řízení.
Ostatní účastníci řízení se k dovolání žalobců, jak vyplývá ze spisu, nevyjádřili.
Nejvyšší soud posoudil dovolání žalobců z 13. 11. 1998 a konstatoval, že bylo podáno včas, oprávněnými osobami, obsahuje stanovené náležitosti, dovolatelé jsou zastoupeni advokátem, a jím bylo dovolání též sepsáno.
Dovolání je přípustné podle § 238 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Z dovolání vyplývá, že uplatněným dovolacím důvodem je nesprávné právní posouzení věci, a to aplikace zák. č. 72/1994 Sb., zejména jeho ust. § 1 a 3 a dále jiná vada řízení spočívající v tom, že rozsudek dovolacího soudu neobsahuje ustanovení, podle nichž byl posouzen zjištěný skutkový stav.
Ze skutkových zjištění provedených soudy v předchozím řízení, z nichž dovolací soud vychází, vyplývá, že 1) žalovaný jako prodávající a tedy vlastník domu čp. [č.p.] prodal kupní smluvou ze dne 20. 11. 1995 manželům K. a M. H., manželům J. a L. B., manželům J. a H. H., manželům S. a D. Č., manželům I. a M. B., manželům R. a V. V., manželům D. a J. V., manželům J. a R. H., I. S. a J. B. do jejich podílového spoluvlastnictví dům čp. [č.p.] v D. na stpč. 343, obce a k.ú. D.
Podle uvedené smlouvy se stali manželé Vrbovi podílovými spoluvlastníky domu čp. [č.p.] v D. v rozsahu 12/101. Tito manželé nebyli nájemci žádného z bytů v tomto domě se nacházejících.
Podílovými spoluvlastníky domu čp. [č.p.] se nestali žalobci, kteří jsou nájemci bytu č. 3 v tomto domě, resp. jim nebyl z důvodu neuhrazení pohledávky za topné období 1994/95 1) žalovaným nabídnut ke koupi podíl v rozsahu 12/101.
Dále ze skutkových zjištění vyplývá, že 1) žalovaný jako vlastník domu čp. [č.p.] prohlášením nevymezil bytové jednotky. Kupní smlouvou ze dne 20. 11. 1995 byl prodáván dům čp. [č.p.] do podílového spoluvlastnictví nájemců bytů v tomto domě se nacházejících, s výjimkou manželů F., jejichž pro ně v úvahu přicházející podíl koupili manželé V. Předmětem prodeje nebyly bytové jednotky s příslušným podílem společných částí domu čp. [č.p.].
Podle § 1 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.
Není-li zák. č. 72/1994 Sb. stanoveno jinak, řídí se podle § 3 odst. 1 uvedeného zákona práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek (dále jen „vlastník jednotky") občanským zákoníkem. Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí.
Vlastník budovy může podle § 5 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. prohlásit, že v budově vymezuje jednotky podle tohoto zákona a dále se stanoví náležitosti prohlášení.
Podle § 136 odst. 1 obč. zákoníku věc může být ve spoluvlastnictví více vlastníků. Při spoluvlastnictví podílovém podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci (§ 137 odst. 1 obč. zákoníku); podíly spoluvlastníků jsou stanoveny zejména jejich dohodou.
V posuzovaném případě, jak již bylo uvedeno, 1) žalovaný jako vlastník domu čp. [č.p.] v rozhodné době nevymezil prohlášením bytové jednotky ve smyslu ust. § 5 zák. č. 72/1994 Sb. Uvedený zákon mu tuto povinnost neukládá, viz slovo „může" v ust. § 5 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. a bylo jeho věcí, zda tak učiní či nikoliv. Ovšem i v případě, že by 1) žalovaný jako vlastník domu čp. [č.p.] takovéto prohlášení učinil, byl podle § 5 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb. oprávněn i následně zrušit vymezení jednotek podle uvedeného zákona, a to svým jednostranným úkonem, ovšem do doby prodeje první bytové jednotky.
Při vymezení jednotek způsobem stanoveným v § 5 zák. č. 72/1994 Sb. je poté vlastník budovy omezen tak, že je povinen při převodu vlastnictví k bytu, je-li jeho nájemcem fyzická osoba, nabídnout převod bytu tomuto nájemci (§22 odst. 1 a 2 zák. č. 72/1994 Sb.).
V dané věci je z uvedeného zřejmé, že na posuzovanou věc nelze aplikovat příslušná ustanovení zák. č. 72/1994 Sb., zejména týkající se povinnosti vlastníka domu k přednostnímu převodu bytu dosavadnímu nájemci, neboť vlastník domu s byty, popř. nebytovými prostory není povinen při převodu vlastnictví k domu postupovat podle zák. č. 72/1994 Sb. a v daném případě tak nepostupoval, ale dům může prodat třetí osobě, popř. dalším osobám do podílového spoluvlastnictví ve smyslu § 136 odst. 1 obč. zákoníku, popř. ho může prodat do podílového spoluvlastnictví současným nájemníkům, popř. i jiným osobám.
Je-li dům prodán do podílového spoluvlastnictví současných nájemníků, řídí se jejich vztahy ust. § 137 až 142 obč. zákoníku a nejsou tady vlastníky bytu v příslušném domě, jako by tomu bylo při převodu bytové jednotky podle zák. č. 72/1994 Sb.
Nájemce, který nenabyl příslušného spoluvlastnického podílu k budově, není však ve svých nájemních právech změnou vlastnických poměrů nikterak dotčen, neboť noví nabyvatelé vstupují do práv a povinností dosavadního pronajímatele.
Dovolací soud na základě uvedeného proto dospěl k závěru, že odvolací soud posoudil předmětnou věc po právní stránce správně a dovolání není z tohoto důvodu opodstatněné.
K další námitce dovolatele, a to že v rozsudku dovolacího soudu nejsou uvedena příslušná ustanovení, jichž bylo při posuzování skutkového stavu použito, je nutné uvést, že rozsudek touto vadou skutečně trpí.
Podle § 241 odst. 3 písm. b) o.s.ř. je dovolacím důvodem skutečnost, že řízení je postiženo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. V daném případě je zřejmé, že řízení bylo postiženo uvedenou vadou, avšak tato vada nemohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a proto není dovolání ani z tohoto důvodu opodstatněné.
Nejvyšší soud proto na základě § 1, 3, 5 a 22 zák. č. 72/1994 Sb., § 136 a 137 a násl. obč. zákoníku, § 238 odst. 1 písm. a), § 242 odst. 3 písm. b) a d), § 243b odst. 1 o.s.ř. rozhodl tak, že dovolání pro jeho nedůvodnost zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 243b odst. 4 o. s. ř. v návaznosti na ust. § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu, neboť žalobci neměli úspěch ve věci a dalším účastníkům podle spisu žádné náklady v dovolacím řízení nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně 13. června 2000
JUDr. Ing. Jan H u š e k , v.r.
předseda senátu
Za správnost vyhotovení: I. N.