Výrok
I. Žaloba, kterou se žalobce domáhá, aby soud určil, že výše nájemného za užívání bytu č. [hodnota], který se nachází v 1. nadzemním podlaží domu na adrese [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], a jehož nájemci jsou žalovaní, činí 10 178 Kč měsíčně, a to s účinky od 1. 3. 2025, se zamítá.
II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 22 215,60 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupkyně žalovaných.
Odůvodnění
1. Podanou žalobou se žalobce domáhá, aby soud určil s účinky od 1. 3. 2025 výši nájemného bytu uvedeného ve výroku I. rozsudku, a to částkou 10 178 Kč měsíčně. Žalobce uvedl, že je vlastníkem nemovitosti, ve které se předmětný byt nachází a žalovaní užívají tento byt na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne 9.6.1986. Žalobce uvedl, že nájemné nebylo stanoveno dohodou pronajímatele a nájemce ani rozhodnutím soudu. Naopak bylo stanoveno vyhláškou ústřední správy pro rozvoj místního hospodářství č. 60/1964 Sb., bylo tak stanoveno právním předpisem regulujícím maximální výši nájemného a do dnešního dne bylo zvyšováno pouze v souladu s vývojem předmětné právní úpravy, tedy vyhláškou ministerstva financí č. 176/1993 Sb. a zákonem č. 107/2006 Sb. Ke dni podání návrhu činí nájemné 3 657 Kč měsíčně. Účastníci si v nájemní smlouvě platně neujednali způsob zvyšování nájemného ani výslovně jeho zvyšování nevyloučili. Žalobce doručil žalovaným návrh na zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 3 ve spojení s § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) na částku 10 178 Kč. Žalovaní žalobci do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělili, že se zvýšením nájemného souhlasí ani počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného nezaplatili zvýšené nájemné. Žalobce má za to, že navrhovaná výše nájemného je jen 50 % nájemného obvyklého v dané lokalitě a k tomu doložil znalecký posudek.
2. Žalovaní uvedli, že je pravdou, že obdrželi od žalobce návrh na zvýšení nájemného, avšak dopisem ze dne 30.10.2024 vyslovili s tímto návrhem nesouhlas, protože se jedná o navýšení o 178,3 %. Žalovaní navrhovali zvýšení nájemného jen o 80 %. Tento jejich návrh žalobce neakceptoval. Žalovaní vznesli námitky proti znaleckému posudku předloženého žalobcem, neboť nesplňuje požadavky dle § 2 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Jako zásadní pak žalovaní namítali nesprávný postup žalobce při zvyšování nájemného. Žalovaní mají za to, že na daný vztah účastníků nedopadá ust. § 3074 odst. o. z. a žalobce měl postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. Žalobce argumentuje vyhláškou č. 60/1964 Sb. a následně vyhláškou č. 176/1993 Sb., avšak zcela opomíjí, že vyhláška č. 176/1993 Sb. ve znění pozdějších předpisů, byla zrušena ke dni 31. 12. 2001. Žalobce tedy mohl od roku 2002 požadovat zvýšení nájemného, protože už nebyl omezen žádným právním předpisem. V roce 2006 však byl vydán zákon č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu (tímto zákonem došlo i ke změně občanského zákoníku). Žalobce využil svého oprávnění daného tímto zákonem, takže v průběhu nájemního vztahu došlo ze strany žalobce ke zvyšování nájemného v souladu s tímto zákonem. Tento zákon však neurčoval výši nájemného, nebyl tedy dle názoru žalované předpisem, který by určoval výši nájemného ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o. z. Zákon o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů pouze stanovil procesní postup pro jednostranné zvyšování nájemného ze strany pronajímatele. V tomto směru žalovaní odkázali na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 ze dne 26. 2. 2020. Z předložených důkazů (evidenčních listů a rozpisů úhrad nájemného) je dle názoru žalovaných nepochybné, že od roku 2002, tedy poté, co přestal platit cenový předpis určující výši nájemného, žalovaní hradí nájemné na základě dohody s žalobcem, který stanovil jeho výši, přičemž žalovaní tuto částku vždy akceptovali. Podle názoru žalovaných nelze na jejich případ aplikovat výjimku dle § 3074 odst. 2 o. z. a žalobce měl při zvýšení nájemného respektovat § 2249 odst. 1 o. z.
3. Soud provedl dokazování čtením podstatného obsahu listinných důkazů, kdy zjistil následující skutečnosti.
4. Žalobce je vlastníkem domu, ve kterém se nachází předmětný byt (viz informace o pozemku). Žalovaní užívají předmětný byt na základě Dohody o užívání bytu ze dne 9.6.1986, kdy výše úhrady za užívá bytu byla sjednána částkou 467 Kč (viz Dohoda o užívání bytu a evidenční list ze dne 9.6.1986). Z výpočtových listů, evidenčních listů a rozpisů nájemného soud zjistil, že v průběhu doby bylo nájemné žalobcem postupně zvyšováno. Od července 2001 činilo 2 183,1 Kč, od července 2002 pak částku 2 323,02 Kč, od dubna 2007 částku 2 949 Kč, od června 2008 částku 3 450 Kč, od března 2009 částku 3 674 Kč a od ledna 2025 částku 3 657 Kč. Z vyjádření účastníků vyplynulo, že žalovaní žalobcem navýšené nájemné řádně hradili, žalobce po žalovaných nevymáhal žádný dluh.
5. Dopisem ze dne 1. 10. 2024 žalobce navrhl žalovaným zvýšení nájemného na částku 10 178 Kč měsíčně, počínaje od 1. 1. 2025. Návrh byl žalovaným doručen dne 7.10.2024 (viz návrh žalobce na zvýšení nájemného ze dne 1.10.2024, formulář pro udělení souhlasu a doručenky dopisů). Žalovaní však s tímto návrhem nesouhlasili a navrhli žalobci navýšení nájemného pouze o 80 %, tedy na částku 6 584 Kč. Tento jejich návrh zase neakceptoval žalobce a sdělil jim, že setrvává na navýšení dle původního návrhu (viz nesouhlas s návrhem na zvýšení nájemného podaný ze dne 30.10.2024 a reakce žalobce ze dne 6.11.2024).
6. Dle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.
7. Dle § 2249 odst. 3 o. z. pokud nájemce souhlasí s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.
8. Podle § 3074 odst. 2 o. z. se ustanovení § 2249 odst. 1 nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.
9. Při právním posouzení věci soud dovodil, že žalovaným vzniklo ještě za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, nejprve právo užívání bytu, které se následně (od 1. 1. 1992) transformovalo na právo nájmu bytu v souvislosti s novelizací občanského zákoníku (zák. č. 509/1991 Sb., § 871). Ze skutkových závěrů vyplynulo, že od počátku nájemního vztahu docházelo k úpravám výše nájemného, a to v návaznosti na právní předpisy, konkrétně vyhl. č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu a od 1. 1. 2007 dle zák. č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. K těmto úpravám docházelo většinou s roční frekvencí pravidelným oznámením ze strany pronajímatele. Žalovaní vždy tato oznámení akceptovali a navýšené nájemné hradili.
10. Dokud bylo nájemné žalobcem stanovováno dle vyhlášky č. 176/1993 Sb., lze hovořit o tzv. regulaci nájemného a jeho určení na základě právního předpisu. Uvedená vyhláška však byla zrušena nálezem Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, a to ke dni 31. 12. 2001. Nájemné tak dle názoru soudu již další regulaci nepodléhalo. Jestliže tedy žalobce zaslal žalovaným rozpis nájemného, kterým stanovil vyšší nájemného od určitého data, soud na toto právní jednání pohlíží jako na nabídku k uzavření smlouvy či změnu nájemní smlouvy o výši nájemného dle § 43a a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „SOZ“), kdy tento byl účinný v době, kdy žalobce zaslal žalovaným rozpisy nájemného. Nabídku zvýšení nájemného učiněnou evidenčním listem účinným od 1. 1. 2025 soud posoudil dle § 1731 a násl. o. z. Vzhledem k tomu, že žalovaní na tyto nabídky reagovali tak, že začali na základě nich hradit zvýšené nájemné, došlo k akceptaci nabídky žalobce dle § 43c odst. 1 SOZ ve vztahu k rozpisům úhrad učiněným před 1. 1. 2014 a dle § 1740 o. z. ve vztahu k evidenčnímu listu účinnému od 1. 1. 2025. Tím, že žalovaní hradili zvýšené nájemné došlo k včasnému jednání, z něhož lze bez pochyby dovodit, že souhlasí s učiněnou nabídkou. Akceptací nabídky žalobce ze strany žalovaných tak došlo k uzavření dohody o zvýšení nájemného. Výše nájemného tak byla mezi účastníky ujednána vzájemnou dohodou, a nikoliv stanovena na základě právního předpisu. Soud v tomto směru odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2020, č. j. 26 Cdo 4197/2019, kde dospěl k závěru, že „…jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. není určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z...“. Byť uvedený rozsudek dopadá na skutkový stav, kdy nájemní smlouva byla uzavřena v roce 2005, a to na základě dohody a žádná regulace nájmu v dané době neplatila, lze jej dle názoru soudu vztáhnout i na tuto věc. V době od 1. 1. 2002 (po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb.) totiž ani na právní vztah účastníků nedopadala regulace nájemného. Zákon č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, byl účinný až od 31. 3. 2006. Žalobce přesto výši nájemného zvyšoval a žalovaní toto akceptovali. Docházelo tak mezi účastníky k uzavření dohody o zvýšení nájemného, a nájemné tak nebylo stanoveno právním předpisem.
11. Pokud žalobce uváděl, že nájemné bylo v dalším období regulováno zákonem č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, soud se s jeho názorem neztotožňuje. Tento zákon neobsahuje cenovou regulaci nájemného, ale pouze maximální výši nájemného a postup, kterým se žalobce měl řídit, pokud chtěl nájemné jednostranně navýšit. Žádný předpis však neomezoval smluvní volnost účastníků a nestanovil, že v případě sjednání nájmu, musí postupovat jen formou jednostranného zvýšení nájemného. Uvedený zákon nevylučoval, aby si účastníci sjednali výši nájemného dohodou (v takovém případě, nebyli limitováni vůbec) nebo aby nájemné bylo sjednáno či jednostranně navýšeno v nižší výši, než byl maximální limit daný cit. zákonem. V tomto směru soud opět odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019, ze dne 26. 2. 2020, který dospěl k závěru, že „…zákon č. 107/2006 Sb. nestanovil (nereguloval) výši nájemného ve smyslu § 3074 odst. 2 o. z., ale (s účinností od 1. 1. 2007) upravil postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (§ 1 odst. 1 zákona). Nerozlišoval, zda se jednalo o nájemné „regulované“ či tržní, nevztahoval se pouze na nájemné v bytech vyjmenovaných v § 1 odst. 2 tohoto zákona. Pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodl jinak, měl možnost zvýšit nájemcům nájemné zákonem předepsaným způsobem. Jestliže nájemce se zvýšením nesouhlasil, mohl v zákonem stanovené lhůtě podat žalobu na neplatnost jednostranného zvýšení nájemného (§ 3 odst. 6 zákona). Bez ohledu na to, zda nájemce s jednostranným zvýšením souhlasil, nebo podal žalobu na určení jeho neplatnosti, není jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z.“. Žalobce tak nebyl při sjednávání výše nájemného omezen žádnou regulací a měl zachovánu smluvní volnost pro případné zvýšení nájemného ať již dohodou se žalovanou nebo při jednostranném zvýšení nájemného v rámci maximálních limitů daných zákonem č. 107/2006 Sb.
12. Soud tedy dospěl k závěru, že výše nájemného byla mezi účastníky ujednána smluvně (formou nabídky a její akceptace) a nejedná se o situaci, kdy by nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu. Žalobce tak nemohl postupovat podle § 3074 o. z. a vyloučit užití § 2249 odst. 1 o. z. při zvýšení nájemného. Žalobce naopak měl postupovat výhradně dle ust. § 2249 odst. 1 o. z., ze kterého vyplývá, že pronajímatel může navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, avšak za dodržení oné zákonné limitace doby 3 let a navýšení maximálně o 20 %. Pokud pak žalobce navrhl žalovaným zvýšení nájemného v roce 2024, pak tak mohl učinit pouze o 20 % původního nájemného. Žalobce navrhl žalovaným zvýšení nájemného vyšší, žalovaní toto neakceptovali. Soud však hodnotí návrh žalobce ze dne 1. 10. 2024 jako návrh, který nesplňuje podmínky ust. § 2249 odst. 1 o. z., neboť požaduje nájemné vyšší než 20 % za poslední 3 roky. Podle věty druhé ust. § 2249 odst. 1 o. z. soud k takovému návrhu nemůže nepřihlížet, neboť nesplňuje základní hmotněprávní podmínky (shodně i rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4197/2019 ze dne 26. 2. 2020) Jestliže se tedy k návrhu žalobce na zvýšení nájemného pro nesplnění základních hmotněprávních podmínek nepřihlíží, pak žalobce nemůže podat žalobu na určení výše nájemného. Soud proto žalobu žalobce shledává jako nedůvodnou, a proto ji zamítl. S ohledem na právní posouzení věci soud ze znaleckého posudku Ing. [adresa] č. [č. účtu] nevyvodil žádná skutková zjištění.
13. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. Plně úspěšným žalovaným přísluší plná náhrada nákladů řízení. Soud přiznal žalovaným odměnu za právní zastoupení advokátem v souladu s ust. § 9 odst. 1 a § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., účinné od 1. 1. 2025 z tarifní hodnoty 30 000 Kč, tedy ve výši 4140 Kč za jeden úkon při zastupování dvou osob. Zástupkyni žalovaných tak náleží odměna za jí účtované 4 úkony právní pomoci (příprava a převzetí věci, účast u jednání soudu 4. 11. 2025 a 6. 1. 2026 a písemný závěrečný návrh. Dále v souladu s ust. § 13 odst. 1 a 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. účinné od 1. 1. 2025 přiznal soud zástupkyni žalovaných 4 x náhradu hotových výdajů ve výši 450 kč vztahující se ke shora uvedeným úkonům. Soud přiznal také DPH v zákonem stanovené výši 21 %, když právní zástupkyně žalovaných je plátcem DPH. Celkové náklady řízení ve výši 22 215,60 Kč sou uložil žalobci uhradit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně k rukám jejich právní zástupkyně dle § 149 odst 1 o.s.ř.