Výrok
I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % z částky [částka] od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce [částka] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně [Jméno advokátky].
Odůvodnění
1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne [datum] domáhala vydání rozsudku, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit jí částku [částka] s příslušenstvím. Uvedla, že dne [datum] uzavřela (v postavení spotřebitele) se žalovanou v postavení podnikatele spotřebitelskou smlouvu označenou jako „Smlouva o rezervaci nemovitosti uzavřená jako smlouva o realitním zprostředkování“, v režimu zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, jejímž předmětem byly nemovité věci v obci a katastrálním území [adresa], zapsané na LV č. [hodnota]. Žalobkyně splnila své povinnosti vyplývající ze smlouvy, když uhradila žalované rezervační poplatek ve výši [částka] a poskytovala součinnost k uzavření převodní smlouvy. Žalovaná se smlouvou zavázala vyvíjet činnost k tomu, aby byla ve stanoveném termínu uzavřena převodní smlouva mezi žalobkyní a spoluvlastníky nemovitých věcí. Účastnice si sjednaly původní termín pro uzavření převodní smlouvy do [datum], který byl z důvodů na straně žalované prodloužen smlouvou uzavřenou v srpnu 2022 (antedatovanou k [datum]) do [datum]. Žalovaná od srpna 2022 s žalobkyní nekomunikovala a až dne [datum] jí oznámila, že je převodní dokumentace připravena. Návrhy smluv však zaslala žalobkyni až ve státní svátek (pátek) dne [datum], přičemž se jednalo o nesprávnou verzi převodní smlouvy, v níž v rozporu s rezervační smlouvou nebylo vymazáno váznoucí věcné břemeno ani předkupní právo, navíc byl nesprávně a neurčitě definován předmět převodu. Termín podpisu byl žalovanou stanoven na [datum], tedy po uplynutí lhůty sjednané smlouvou. Opravenou dokumentaci žalobkyně obdržela až [datum] odpoledne, tedy po uplynutí sjednané lhůty. Z výše uvedeného je zřejmé, že k uzavření převodní smlouvy ve lhůtě do [datum] nedošlo výlučně z důvodů na straně žalované. Podle čl. 5 odst. 2 smlouvy vznikla žalované povinnost vrátit žalobkyni rezervační poplatek do 5 pracovních dnů, tedy nejpozději do [datum]. Žalobkyně dne [datum] oznámila žalované, že s ohledem na její neseriózní postup již nemá zájem převod realizovat, a požádala o vrácení rezervačního poplatku, žalovaná však částku nevrátila. Žalobkyně opakovaně žalovanou vyzvala k plnění, ani následná jednání však nevedla k vyřešení věci, neboť žalovaná požadovala nepřiměřeně vysoké náklady a nabídla žalobkyni v rámci smíru pouze částku [částka]. Žalobkyně dále namítla, že závazek žalobkyně uzavřít převodní smlouvu je v přímém rozporu s § 14 zákona o realitním zprostředkování, a je tudíž absolutně neplatný. V důsledku toho je neplatné rovněž ujednání o smluvní pokutě zajišťující tento závazek (viz konstantní judikatura Nejvyššího soudu, zejména rozsudek ze dne 20. 6. 2023 sp. zn. 33 Cdo 1507/2022). Ponechala-li si žalovaná rezervační poplatek jako sankci za nesplnění neexistující povinnosti, obohatila se na úkor žalobkyně bez právního důvodu a je povinna jej vydat jako bezdůvodné obohacení.
2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že účastnice uzavřely dne [datum] smlouvu o realitním zprostředkování, na jejímž základě žalobkyně zaplatila žalované rezervační poplatek ve výši [částka]. Žádná jiná smlouva nebyla mezi stranami uzavřena. Podle čl. 5 smlouvy byla nemovitost rezervovaná do [datum]. Žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala vyvíjet činnost k tomu, aby žalobkyně uzavřela kupní smlouvu se spoluvlastníky nemovitých věcí, a žalobkyně se zavázala poskytovat součinnost vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy. Jelikož na nemovitých věcech vázlo omezení vlastnického práva ve formě předkupního práva a věcného břemene užívání, žalovaná ve smyslu čl. 3 bod 3 smlouvy v době od [datum] do [datum] řádně vyvíjela činnost k tomu, aby žalobkyně mohla uzavřít kupní smlouvu, včetně zajištění plné moci od prodávajících spoluvlastníků a výmazu předkupního práva i věcného břemene, kdy vyrozumění o provedení vkladu do katastru nemovitostí ze dne [datum] žalovaná obdržela dne [datum]. Žalovaná dále v souladu s čl. 3 bod 3 Smlouvy řádně splnila svůj závazek zajistit a uhradit právní servis, tedy návrh kupní a úschovní smlouvy, a zajistila zaslání dokumentů žalobkyni prostřednictvím mailu ve státní svátek (pátek) dne [datum]. Žalobkyně však žalované přípisem ze dne [datum] sdělila, že smlouva zaslaná jí dne [datum] se neslučuje s výpisem z katastru nemovitostí, ani není jasné, zda se prodává polovina nemovitosti nebo celá, navíc není přiložena plná moc zmocněnce prodávajících [jméno FO] [jméno FO], proto za těchto okolností nemá žalobkyně o nemovitost zájem, jelikož smlouva o rezervaci byla do [datum] a nebylo v moci žalobkyně převodní smlouvu podepsat; proto požádala o vrácení rezervačního poplatku. Na zprávu žalovaná reagovala tak, že byla žalobkyni zaslána téhož dne upravená smluvní dokumentace a následně byla vyzvána, aby se dostavila do advokátní kanceláře k podpisu smluvní dokumentace, avšak nedostavila se, čímž porušila povinnost poskytovat součinnost vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy (čl. 3 bodu 3 smlouvy). V čl. 6 bod 1 smlouvy se žalobkyně zavázala pro případ odepření součinnosti směřující k uzavření kupní smlouvy z důvodů na její straně smluvní pokutu ve výši odměny žalované coby realitního zprostředkovatele (tj. ušlému zisku), podle čl. 6 bodu 2 se za důvod ležící na straně žalobkyně považuje zejména neposkytnutí potřebné součinnosti při uzavírání převodní smlouvy a souvisejících dokumentů; v čl. 6. bodu 3 si účastnice sjednaly započtení smluvní pokuty podle odst. 5.1 smlouvy vůči rezervačnímu poplatku, a to k prvnímu dni splatnosti smluvní pokuty. Žalovaná je proto přesvědčena, že žalobkyně porušila své povinnosti vyplývající ze smluvního vztahu s žalovanou, zejména poskytovat součinnost, a zmařila tak dokončení obchodu, proto byl zaplacený rezervační poplatek započten na smluvní pokutu a žalovaná z titulu uzavřené smlouvy žalobkyni ničeho nedluží. Naopak žalovaná své povinnosti vyplývající ze smlouvy splnila, nepochybně vyvíjela činnost k tomu, aby žalobkyně uzavřela kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti, neuzavřela rezervační smlouvu s jiným zájemcem o koupi nemovitosti, obstarala žalobkyni příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, a pouze z viny žalobkyně smlouva nebyla uzavřena a žalovaná přišla o zakázku i klienta pana [jméno FO]; nyní žalovaná ([podezřelý výraz]) čelí nejen nároku protistrany v této věci, ale dluží za poskytnuté právní služby i advokátům, její situace je tedy na hraně ekonomické likvidace.
3. Po zhodnocení důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech, přihlížeje přitom ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, včetně toho, co uvedli účastníci, má soud za prokázaný tento skutkový stav:
4. Z výpisu z veřejné části živnostenského rejstříku (RZP) k datu [datum] soud zjistil, že žalovaná má zapsáno jako předmět podnikání realitní zprostředkování (ohlašovací vázanou živnost) se vznikem oprávnění dne [datum] na dobu neurčitou, jako zúčastněná osoba je zapsán [tituly před jménem] [jméno FO], , tituly za jménem5. Listinou označenou jako „Smlouva o rezervaci nemovitosti uzavřená jako smlouva o realitním zprostředkování“ bylo prokázáno, že žalovaná (jakožto podnikatel - realitní zprostředkovatel) podepsala se žalobkyní (jakožto spotřebitelem a zájemcem) dne [datum] smlouvu, v jejímž čl. 3.1. se žalobkyně zavázala zaplatit rezervační poplatek (dle čl. 1.2 ve výši [částka]) a žalovaná se zavázala stáhnout z inzerce nemovité věci popsané v čl. 1.1. smlouvy (v obci a k. ú. [adresa] zapsané na LV č. [hodnota]) a nenabízet je dalším zájemcům; v čl. 3.3 se žalovaná zavázala vyvíjet činnost k tomu, aby žalobkyně uzavřela kupní smlouvu se spoluvlastníky nemovitých věcí [jméno FO] a [jméno FO], a zároveň neuzavřít rezervační smlouvu s jiným zájemcem o koupi nemovitých věcí oproti závazku žalobkyně poskytovat součinnost vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy se spoluvlastníky nemovitých věcí. Podle čl. 3.4 byla žalovaná povinna zajistit a uhradit právní servis spojený se zprostředkováním prodeje nemovitosti, tj. náklady na vyhotovení smluv, advokátní úschovu peněz a návrh na vklad do KN. Kupní cena nemovitých věcí byla v čl. 3.2. dohodnuta na částku [částka]. Podle. č. [hodnota] byla žalobkyně povinna zaplatit rezervační poplatek do tří dnů od podpisu smlouvy, podle čl. 4.2 rezervační poplatek není zálohou na kupní cenu. V čl. 5.1. se žalobkyně zavázala uzavřít smlouvu, na jejímž základě na ni bude vlastnické právo k nemovitým věcem převedeno nejpozději do [datum], a v čl. 5.2. se žalovaná zavázala pro případ, že nedojde k uzavření převodní smlouvy v této lhůtě z důvodů neležících na straně žalobkyně, vrátit rezervační poplatek žalobkyni do 5 dnů od uplynutí uvedené lhůty. V čl. 6.1. se účastnice dohodly, že pokud žalobkyně odepře poskytnutí součinnosti směřující k uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na její straně (s výjimkou objektivních příčin) definovaných v čl. 6.2., spočívajících v neposkytnutí potřebné součinnosti při uzavírání převodní smlouvy a souvisejících dokumentů, nedostavení se k jejich podpisu a neuzavření převodní smlouvy anebo dokumentů, je povinna zaplatit žalované paušalizovanou náhradu škody – smluvní pokutu ve výši odpovídající odměně žalované, tj. ušlému zisku; v čl.6.3 si účastnice sjednaly započtení smluvní pokuty podle čl. 5.1. vůči rezervačnímu poplatku k prvnímu dni splatnosti smluvní pokuty s tím, že podle čl. 6.1. zánik platnosti a/nebo účinnosti smlouvy nemá vliv na povinnost žalobkyně zaplatit žalované smluvní pokutu.6. Dvěma návrhy kupní smlouvy datovanými dne [datum] bylo ve spojení s nespornými tvrzeními účastnic prokázáno, že právní zástupce žalované [tituly před jménem] [jméno FO] nejprve zaslal žalované (a ta přeposlala emailem žalobkyni) dne [datum] návrh kupní smlouvy (mezi prodávajícími [jméno FO] a [jméno FO], zastoupenými na základě plné moci ze dne [datum] zmocněncem [jméno FO]), která obsahovala v čl. III.1. (nesprávně specifikovaný) předmět převodu – (pouze) spoluvlastnictví obou prodávajících ve vztahu k id ½ nemovitých věcí zapsaných na LV č. [hodnota] v k. ú. [adresa]; dále v čl. III.2. prodávající prohlásily, že na předmětu převodu vázne věcné břemeno užívání pro [jméno FO] [jméno FO] a předkupní právo pro [jméno FO] s tím, že návrh na výmaz omezení bude podán do 10 dnů od data podpisu smlouvy prodávajícím. Následně právní zástupce žalované [tituly před jménem] [jméno FO] zaslal emailem žalobkyni (i žalované) dne [datum] ve 14.06 hod. opravené znění návrhu kupní smlouvy, která obsahovala v čl. III.1. (správně specifikovaný) předmět převodu tak, že každá prodávající má ve spoluvlastnictví id. ½ nemovitých věcí zapsaných na LV č. [hodnota] v k. ú. [adresa]; dále v čl. III.2. prodávající prohlásily, že na předmětu převodu neváznou žádná zástavní práva, věcná břemena či jiná práva třetích osob včetně práv nájemních, ani právní či faktické závady, které by v budoucnu omezovaly výkon vlastnického práva kupujícího.7. Ze Smlouvy o úschově peněz a listin vyplývá, že advokátem [tituly před jménem] [jméno FO] (koncipientem svědka [tituly před jménem] [jméno FO]) byl vyhotoven (nepodepsaný) návrh smlouvy o úschově peněz a listin datovaný dnem [datum], jejímiž účastníky měl být advokát jakožto schovatel kupní ceny [částka] nemovitých věcí v k. ú. [adresa] podle kupní smlouvy (mezi prodávajícími spoluvlastnicemi [jméno FO] a [jméno FO] a kupující žalobkyní) ze dne [datum].8. E-mailovou komunikací ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná zaslala z emailové adresy [e-mail] v příloze žalobkyni na emailovou adresu [e-mail] rezervační smlouvu ke kontrole s informací, že termín podpisu kupní smlouvy žalovaná „natáhla“ do [datum], aby měla žalobkyně možnost promyslet termín pro složení kupní ceny do úschovy, s tím, že jde nyní nabídku stáhnout z inzerce.9. Listinou označenou jako Konfirmace uzavřeného obchodu bylo prokázáno a mezi účastnicemi nesporné, že žalobkyně zaplatila žalované dne [datum] rezervační poplatek ve výši [částka], tj. v přepočtu [částka], se zprávou pro příjemce „nemovitost [adresa] “, a žalovaná potvrdila žalobkyni přijetí částky za rezervaci domu e-mailem ze dne [datum].10. E-mailem žalované ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobkyni v příloze odeslala návrh rezervační smlouvy prodloužený o 1 měsíc s tím, že se sejdou v kanceláři [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum] v 10 hod.11. E-mailem ze dne [datum] bylo prokázáno, že svědek [tituly před jménem] [jméno FO] ([e-mail]) sdělil žalované, že v příloze zaslal návrh kupní smlouvy a požádal o jeho přeposlání klientům, současně potvrdil termín schůzky [datum] v jeho AK; emaily ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná ve 13.01 hod. přeposlala žalobkyni návrh kupní smlouvy od svědka [tituly před jménem] [jméno FO] a požádala o kontrolu údajů s tím, že termín podpisu je v úterý [datum] v 11 hodin u advokáta v kanceláři, a ve 13.02 hod. přeposlala žalobkyni návrh smlouvy o úschově odeslaný jí advokátem [tituly před jménem] [jméno FO] ve 12.52 hod.12. E-mailem ze dne [datum] bylo prokázáno, že svědek [tituly před jménem] [jméno FO] zaslal ve 14.06 hod. žalobkyni opravenou kupní smlouvu, jelikož nedopatřením byla žalobkyni zaslána kupní smlouva s uvedeným předkupním právem a věcným břemenem, který již byly smazány; s tím, že svědek [tituly před jménem] počítá s podpisem smlouvy zítra (tj. [datum]) dle dohody; tento e-mail přeposlala žalovaná [tituly před jménem] [jméno FO] opětovně dne [datum].13. Z e-mailové korespondence ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná v 17.03 hod. přeposlala svědkovi [tituly před jménem] [jméno FO] e-mail žalobkyně ze 17.00 hod., v němž jí žalobkyně sdělila, že smlouva zaslaná jí dne [datum] se neslučuje s výpisem z katastru nemovitostí, není možné ji sem zapsat a chybí plná moc [jméno FO] [jméno FO], ohledně předmětu smlouvu není jasné, zda se prodává jedna polovina nemovitostí nebo dvě poloviny, a za těchto okolností nemá žalobkyně o nemovitost zájem, jelikož smlouva o rezervaci byla do [datum] a nebylo v moci žalobkyně převodní smlouvu podepsat; proto poprosila o vrácení rezervačního poplatku na účet č. [č. účtu]. Na e-mail od žalované reagoval svědek [tituly před jménem] [jméno FO] tak, že e-mailem tentýž den v 17.37 hod. přímo žalobkyni potvrdil, že avizovaná schůzka (zítřejšího) dne [datum] v 11 hod. v AK platí a návrhy smluvní dokumentace jsou připraveny k projednání, na což žalobkyně reagovala e-mailem odeslaným [datum] v 18.49 hod., že zítřejší schůzky se nezúčastní z důvodu popsaného makléřce (žalované) v e-mailu.14. E-mailovou komunikací ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná opětovně vyzvala žalobkyni „na žádost p. [jméno FO] “ k podpisu kupní smlouvy na nemovitosti v Lulči dne [datum] v kanceláři [tituly před jménem] [jméno FO] s odůvodněním, že byla žalobkyně v termínu vyzvána k podpisu a termín při nejasnostech se dá vždy posunout, vše vysvětlit, přičemž jednání žalobkyně způsobilo velké vážné životní komplikace rodině [jméno FO].15. Výzvou k plnění ze dne [datum] adresovanou žalované bylo prokázáno, že žalobkyně prostřednictvím advokátky [tituly před jménem] [jméno FO] podrobně popsala důvody, pro které již nemá o koupi předmětné nemovitosti zájem, a současně (opětovně) vyzvala žalovanou k vrácení rezervačního poplatku ve výši [částka] v souladu s čl. 5.2 smlouvy, tj. ve lhůtě 5 pracovních dnů na účet žalobkyně; výzva byla doručena do vlastních rukou žalované dne [datum] (viz podací lístek a dodejka).16. E-mailovou komunikací zástupců účastníků ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalovaná v rámci smírného řešení věci požadovala i náklady právního zastoupení [tituly před jménem] [jméno FO].17. Předžalobní výzvou ze dne [datum] bylo prokázáno, že žalobkyně prostřednictvím zástupkyně [tituly před jménem] [jméno FO] adresovala zástupci žalované [tituly před jménem] [jméno FO] předžalobní výzvu, v níž vyzvala žalovanou k zaplacení částky [částka] s úrokem z prodlení ve výši [částka] ve lhůtě do 10 dnů od doručení výzvy, tato byla zástupci žalované doručena dne [datum] (viz dodejka datové zprávy). Žalovaná prostřednictvím zástupce [tituly před jménem] [jméno FO] na předžalobní výzvu reagovala e-mailem ze dne [datum] tak, že nárok žalobkyně neuznává ani zčásti, a navrhla v rámci smírného vyřešení sporu zaplacení částky [částka] žalobkyni s tím, že současně předložila vyúčtování služeb (nákladů) své realitní činnosti ve výši [částka]; advokát (svědek) [tituly před jménem] [jméno FO] vyúčtoval ve věci účastnic odměnu za 6 úkonů právní pomoci v celkové výši [částka] včetně DPH.18. Z e-mailové komunikace zástupců účastnic ze dne [datum] a [datum] vyplývá, že zástupkyně žalobkyně opakovaně vyzývala zástupce žalované ke sdělení jejího stanoviska k předžalobní výzvě ze dne [datum].19. Z generální plné moci soud zjistil, že spoluvlastnice nemovitých věcí zapsaných na LV [Anonymizováno] v k. ú. [adresa] ([jméno FO] a [jméno FO]) zmocnily dne [datum] svého otce [jméno FO] ke všem úkonům týkajícím se prodeje těchto nemovitých věcí na dobu do úplného vyřízení věci a zmocněnec plnou moc přijal, což všechny tři smluvní strany stvrdily úředně ověřenými podpisy.20. Dohodou o zániku věcného břemene ze dne [datum] bylo prokázáno, že spoluvlastnice nemovitých věcí zapsaných na LV č. [hodnota] v k. ú. [adresa] [jméno FO] a [jméno FO], jednající zmocněncem [jméno FO], uzavřely dne [datum] s oprávněným z věcného břemene [jméno FO] dohodu o zániku věcného břemene, kterou bylo věcné břemeno užívání zřízené ve prospěch oprávněného bezplatně zrušeno, podpisy smluvních stran byly úředně ověřeny dne [datum]. Z úmrtního listu se podává, že [jméno FO], rozená [rodné přijmení], nar. [datum], zemřela dne [datum] ve Vyškově.21. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí Katastrálního pracoviště [adresa] ve věci sp. zn. [Anonymizováno] vyplývá, že na LV [Anonymizováno] pro obec a k. ú. [adresa] byl dne [datum] s právními účinky k [datum] proveden vklad podle smlouvy o zániku předkupního práva a o zániku věcného břemene (zrušen stav věcného břemene užívání pro [jméno FO] a [jméno FO] a zrušeno předkupní právo pro [jméno FO], zemř. dne [datum]).22. Z výpovědi svědka [tituly před jménem] [jméno FO] (advokáta zproštěného žalovanou mlčenlivosti dne [datum]) vyplývá, že poskytoval právní služby žalované jakožto realitní makléřce asi ve třech případech v roce 2022, po pozdějších problémech jejich spolupráce skončila. Ve sporné věci se poprvé setkal v únoru 2022 se žalovanou a zmocněncem [jméno FO], prodávající byli Italové, úkolem svědka bylo připravit smluvní dokumentaci k prodeji nemovitostí, zajistit výmaz omezení, připravit kupní smlouvu a návrhy na vklad; smlouvy se měly podepisovat u něj v kanceláři. [jméno FO] udělily dcery (spoluvlastnice nemovitostí) plnou moc dne [datum]. Rezervační smlouvu svědek nepřipravoval, ale prováděl úschovu. K první schůzce s účastníky došlo dne [datum], k druhé dne [datum], zde se všichni shodli, že věc bude zřejmě vyřízena do [datum]. [jméno FO] odmítl výmaz, dokud nebude vyřešena otázka daní, což svědek prověřil a zjistil, že daňová povinnost prodávajícím v České republice nevznikne. V září 2022 začal svědek připravovat návrhy na výmaz, dne [datum] byl výmaz skutečně proveden, což svědek [datum] zatelefonoval žalobkyni i panu [jméno FO]. Dne [datum] svědek kvůli zdravotním potížím pracoval omezeně, ale poslal návrh smlouvy žalované k předání žalobkyni. Vadný návrh obsahoval nesprávné údaje (zachované břemeno, chybné označení nemovitosti). Chybu zjistil [datum] a ve 14:06/14:07 tohoto dne rozeslal opravené návrhy přímo všem účastníkům. Považoval podpis smluv dne [datum] za domluvený na základě e-mailu žalované ze dne [datum]. Žalobkyně téhož dne v 17:00 hod. reagovala na původní vadný návrh s tím, že schůzka 1. 11. platí, na opravený návrh nereagovala. Svědek vadu napravil včas, právní služby poskytoval výhradně žalované, nikoli žalobkyni. Účtoval podle advokátního tarifu, ve dvou předchozích případech mu žalovaná zaplatila, v tomto nikoli, vzniklo uznání dluhu. DPH neodvedl. Žalobkyni viděl jen dvakrát v létě 2022 a pak s ní krátce telefonoval dne [datum] (na lucemburské číslo), jinak komunikoval se žalovanou.23. Žalobkyně v účastnické výpovědi uvedla, že v roce 2022 našla inzerát na dům v Lulči a kontaktovala makléřku (žalovanou). Na naléhání žalované rychle podepsala rezervační smlouvu (v autě, bez konzultace) a uhradila [částka] z lucemburského účtu. Se svědkem [tituly před jménem] [jméno FO] se setkala [datum] a [datum]. První schůzky se žalovaná neúčastnila, na druhé žalobkyni všichni slíbili, že převod nemovitostí proběhne za cenu přes 6 mil. Kč; tehdy byl zmíněn termín kolem [datum]. Poté se jí dlouho nikdo neozýval. Dne [datum] žalovaná žalobkyni navrhla podpis smlouvy dne [datum], o výmazu omezení se nezmiňovala. Žalobkyně odmítá tvrzení svědka [tituly před jménem] [jméno FO], že jí [datum] telefonoval, protože už tehdy používala jiné (české, nikoli lucemburské) číslo. Dne [datum] jí přišel emailem návrh kupní smlouvy. Protože se jednalo o vysokou částku, chtěla jej konzultovat, a [datum] ráno jej předala advokátce [tituly před jménem] [jméno FO], která zjistila závažné vady návrhu a doporučila smlouvu nepodepsat. Žalobkyně o tom informovala žalovanou. Opravenou verzi smlouvy obdržela žalobkyně až [datum] odpoledne, ale po ztrátě důvěry a obavách z dalších chyb se rozhodla nepokračovat, proto v 17:00 hod. téhož dne e-mailem žalované oznámila, že smlouvu nepodepíše. Jinou nemovitost (pozemek) koupila až v roce 2024, od října 2022 bydlí na adrese uvedené v žalobě.24. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu v souvislosti s citovanými zákonnými ustanoveními posoudil soud věc po právní stránce takto:25. Podle § 419 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.), je spotřebitelem každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.26. Podle § 420 o. z., kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele (odst. 1). Pro účely ochrany spotřebitele a pro účely § 1963 o. z. se za podnikatele považuje také každá osoba, která uzavírá smlouvy související s vlastní obchodní, výrobní nebo obdobnou činností či při samostatném výkonu svého povolání, popřípadě osoba, která jedná jménem nebo na účet podnikatele (odst. 2).27. Podle § 433 o. z., kdo jako podnikatel vystupuje vůči dalším osobám v hospodářském styku, nesmí svou kvalitu odborníka ani své hospodářské postavení zneužít k vytváření nebo k využití závislosti slabší strany a k dosažení zřejmé a nedůvodné nerovnováhy ve vzájemných právech a povinnostech stran (odst. 1). Má se za to, že slabší stranou je vždy osoba, která vůči podnikateli v hospodářském styku vystupuje mimo souvislost s vlastním podnikáním (odst. 2).28. Podle § 1812 odst. 2 o. z. se k ujednáním odchylujícím se od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.29. Podle § 2048 odst. 1 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.30. Podle § 2445 odst. 1 o. z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.31. Podle § 2991 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).32. Podle § 2993 o. z., plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.33. Podle § 2 písm. c), d) zák. č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, se smlouvou o realitním zprostředkování rozumí smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. [právnická osoba] se rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.34. Podle § 14 zák. č. 39/2020 Sb. ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.35. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], dospěl k závěru, že nesplnění absolutně neplatné povinnosti uzavřít kupní smlouvu nelze sankcionovat smluvní pokutou. [právnická osoba] nemohou sjednat smluvní pokutu za porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu ze strany zájemce. Smluvní pokuta zajišťující povinnost uzavřít kupní smlouvu může být sjednána pouze mezi osobami ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. K uzavření realizační smlouvy se tedy mohou zavázat pouze budoucí strany realitního obchodu, a nikoliv zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. Nelze-li podle § 1812 odst. 2 věta první o. z. k tomuto ujednání přihlížet, nelze za jeho porušení sjednat smluvní pokutu. Ponechala-li si žalovaná rezervační poplatek jako smluvní pokutu za nesplnění neexistentní povinnosti (uzavřít realitní smlouvu či smlouvu o budoucí realitní smlouvě), je povinna ho vydat jako bezdůvodné obohacení v souladu s § 2991 a § 2993 o. z., včetně odpovídajícího úroku z prodlení.36. Obdobně i Krajský soud v [adresa] v rozsudku ze dne [datum], č. j. [spisová značka], vyslovil závěr, že za situace, kdy soud posoudil smlouvu uzavřenou mezi účastníky jako smlouvu o realitním zprostředkování, je třeba v dané věci smluvní vztah posoudit i z hlediska § 14 zákona o realitním zprostředkování, dle něhož nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy, a tento závazek nelze platně zajistit smluvní pokutou (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum] sp. zn. [spisová značka], dle něhož podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže tudíž vzniknout nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou bylo splnění povinnosti plnit zajištěno). Z povahy citovaného ustanovení přitom plyne, že se od něho nelze odchýlit (§ 1812 odst. 2 o. z.). Ostatně důvodová zpráva k § 14 zákona o realitním zprostředkování zdůrazňuje, že má jít o uzákonění pravidel dovozených judikaturou, tj. praktickou nemožnost sjednat propadnou rezervační zálohu ve smlouvě s realitním zprostředkovatelem uzavřené se spotřebitelem, kdy zájemce musí mít právo realitní smlouvu neuzavřít. V souzené věci byla mezi účastníky sjednána smluvní pokuta ve výši kauce v případě, že zájemce (zde žalobkyně) neposkytne součinnost potřebnou k převodu nemovitostí. Odvolací soud dospěl k závěru, že za situace, kdy žalobkyně ztratila zájem o uzavření kupní smlouvy a oznámila žalované svůj úmysl realitní smlouvu neuzavřít (kdy žalobkyni nelze platně zavázat k uzavření realitní smlouvy ani ke smluvní pokutě za její neuzavření), potom nelze cestou smluvní pokuty sankcionovat následné neposkytnutí součinnosti žalobkyně, které vedlo k neuzavření kupní smlouvy. Nebylo proto ani možné započtení smluvní pokuty proti žalobkyní složené kauci a žalovanou stíhá povinnost k vrácení složené kauce žalobkyni, kdy po právní stránce odvolací soud nároky mezi účastníky posoudil dle zásad platných pro bezdůvodné obohacení (§ 2991, § 2993 o. z.). Cílem uvedené zákonné úpravy byla snaha posílit postavení a ochranu spotřebitele (zájemce o koupi nemovitosti) tehdy, kdy by měla být ve vztahu k nemovitosti podnikatelem vykonávána činnost, jejímž účelem a záměrem bylo uzavření realitních smluv, a chránit spotřebitele, aby nemuseli podepisovat smlouvy (typicky smlouvy kupní), jejichž obsah ani druhá smluvní strana jim není znám.37. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně uzavřela s žalovanou dne [datum] v písemné formě smlouvu o rezervaci nemovitých věcí v k. ú. [adresa], zapsaných na LV č. [hodnota], kterou sama žalovaná v názvu svého formulářového návrhu smlouvy označila jako smlouvu o realitním zprostředkování, a tuto smlouvu je třeba posoudit jako dvoustrannou úplatnou smlouvu o realitním zprostředkování podle § 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., v níž se žalovaná (coby realitní zprostředkovatel a podnikatel) zavázala, že žalobkyni (coby zájemci o koupi nemovitých věcí a spotřebiteli) zprostředkuje uzavření realitní (kupní) smlouvy s prodávajícím vlastníkem nemovitých věcí. V nyní posuzované věci se přitom jedná o skutkově obdobný případ, jako ve výše uvedeném rozsudku Krajského soudu v [adresa] ze dne [datum], č. j. [spisová značka].38. Soud v nyní posuzované věci dospěl k závěru, že účelem dvoustranné smlouvy o rezervaci uzavřené mezi účastnicemi byl závazek žalované vyvíjet činnost k tomu, aby žalobkyně uzavřela kupní smlouvu se spoluvlastníky nemovitých věcí [jméno FO] (kteří nebyli smluvní stranou smlouvy o rezervaci), a zároveň neuzavřít rezervační smlouvu s jiným zájemcem o koupi nemovitých věcí, oproti závazku žalobkyně zaplatit úplatu (označenou v čl. 1.2 jako rezervační poplatek) ve výši [částka] a poskytovat součinnost vedoucí k uzavření předmětné kupní smlouvy se spoluvlastníky nemovitých věcí, na jejímž základě bude vlastnické právo k nemovitým věcem převedeno na žalobkyni nejpozději do [datum], a pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě z důvodů neležících na straně žalobkyně, zavázala se žalovaná vrátit rezervační poplatek žalobkyni do 5 pracovních dnů od uplynutí lhůty.39. Jelikož podle výše popsaných judikatorních závěrů se žalobkyní coby zájemcem o koupi nemovitých věcí nebylo možné platně sjednat smluvní pokutu podle § 2048 odst. 1 o. z. za neuzavření realitní (kupní) smlouvy, neboť by tím došlo k obcházení zákazu sjednání povinnosti uzavřít realitní smlouvu zakotveného v § 14 zák. č. 39/2020 Sb., od něhož se nelze odchýlit (§ 1812 odst. 2 o. z.), nebylo možné cestou smluvní pokuty ani sankcionovat následné neposkytnutí součinnosti spotřebitele (žalobkyně) za situace, kdy žalobkyně ztratila zájem o uzavření kupní smlouvy a oznámila žalované svůj úmysl realitní smlouvu neuzavřít, což vedlo k neuzavření kupní smlouvy s prodávajícími spoluvlastníky. Jinak řečeno, za situace, kdy žalobkyně uplatnila vůči žalované své právo realitní smlouvu neuzavřít, žalovaná se již nemohla domáhat poskytnutí součinnosti ve svém důsledku fakticky směřující k uzavření realitní smlouvy a toto nesplnění součinnosti sankcionovat smluvní pokutou. Nebylo proto možné ani započtení smluvní pokuty proti žalobkyní zaplacenému rezervačnímu poplatku. Ponecháním rezervačního poplatku jako smluvní pokuty za nesplnění neexistentní povinnosti tedy došlo k bezdůvodnému obohacení na straně žalované, které je povinna žalobkyni v plné výši vydat (§ 2991, § 2993 o. z.).40. Soud přitom zdůrazňuje, že žalovaná jako realitní zprostředkovatel je (na rozdíl od žalobkyně) odborníkem, profesionálem v oblasti realitního zprostředkování, a bylo zejména na ní, aby smluvní ujednání koncipovala v souladu se zákonem č. 39/2020 Sb. Jen pro úplnost soud konstatuje, že z provedeného dokazování naopak vyplynulo zcela neprofesionální jednání žalované vůči žalobkyni, která zneužila svého postavení podnikatele jakožto silnější strany ve smyslu § 433 o. z. Nebyla schopna jako odborník správně vyhodnotit, v jakém časovém horizontu je schopna zprostředkovat uzavření kupní smlouvy s prodávajícími, k jejímu nesprávnému postupu navíc výrazně přispěl zcela vadný a neprofesionální postup svědka - advokáta [tituly před jménem] [jméno FO], který pro žalovanou zajišťoval právní servis a zaslal návrh kupní smlouvy až ve státní svátek dne [datum] (v pátek před navazujícím víkendem), obsahující zcela zásadní věcné chyby, v jejichž důsledku nebyl způsobilý ke vkladu do katastru nemovitostí. Soud souhlasí se žalovanou, že pokud by byla smlouva o rezervaci platně sjednána do neděle [datum], v souladu se zásadami počítání času by ve smyslu § 607 o. z. lhůta končila až v pondělí [datum] (ve 24.00 hod.). Avšak jestliže bylo za této situace opravené znění návrhu kupní smlouvy s kupní cenou 6,3 mil. Kč zasláno žalobkyni až v pondělí [datum] ve 14 hodin (s dohodnutým podpisem hned následujícího dne [datum] v 11 hodin), svědčí tato skutečnost o tom, že žalovaná žalobkyni jakožto spotřebiteli, slabší straně a právnímu laikovi neposkytla přiměřenou lhůtu pro zaujetí stanoviska k opravenému návrhu kupní smlouvy (včetně konzultace s advokátkou), a proto nelze po žalobkyni spravedlivě požadovat, aby v takto krátké lhůtě smlouvu podepsala. Okolnosti vedoucí k neuzavření kupní smlouvy s prodávajícími by proto v žádném případě nebylo možno považovat za důvod ležící na straně žalobkyně. Naopak je logické a pochopitelné, že výše popsaný neprofesionální postup žalované vzbudil u žalobkyně oprávněnou nedůvěru a za této situace již nehodlala ve spolupráci pokračovat. Ke zmaření obchodu mezi žalobkyní a prodávajícími tak došlo jednoznačně a výlučně z důvodů ležících na straně (a přičitatelných) žalované.41. Soud tedy s ohledem na výše popsanou argumentaci dospěl k závěru, že žaloba je v celém rozsahu důvodná, jelikož žalované vznikla povinnost vydat vše, co nabyla bezdůvodným obohacením (§ 3000 o. z.), tj. zaplatit žalobkyni částku (jistinu) [částka]. Protože žalovaná tuto svou povinnost dosud ani zčásti nesplnila, uložil jí ji soud rozsudkem.42. Podle § 1958 odst. 2 o. z., neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu. Podle § 1968 věty první o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Podle § 1970 o. z. může věřitel po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.43. Jelikož splatnost předmětné pohledávky na vrácení bezdůvodného obohacení nevyplývá z právního předpisu ani nebyla mezi účastníky dohodnuta, stává se pohledávka splatnou na základě výzvy k zaplacení (§1958 odst. 2 o. z.), která je adresným právním úkonem. Adresný právní úkon se stává účinným v okamžiku, kdy se dostane do dispoziční sféry adresáta, tak aby měl adresát možnost se s obsahem úkonu seznámit.44. Žalobkyně žalovanou prokazatelně vyzvala k zaplacení výzvou odeslanou a doručenou žalované e-mailem ze dne [datum], což je mezi účastnicemi nesporné, splatnost tedy nastala následujícího dne [datum] a od [datum] je žalovaná v prodlení. Proto žalobkyni v souladu s § 1968 a § 1970 o. z. vznikl nárok na zákonný úrok z prodlení. Žalobkyně požaduje po žalované placení zákonného úroku z prodlení ve výši, která odpovídá § 1970 o. z. ve spojení s § 2 prováděcího nařízení vlády č. 351/2013 Sb., až ode dne následujícího po splatnosti shora uvedené, tj. od [datum] do zaplacení, soud proto žalobě vyhověl i v tomto směru.45. Vzhledem k tomu, že se žalobkyni podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, soud vyhověl žalobě v plném rozsahu (výrok I.).46. Výrok II. o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., když v daném případě byla ve sporu plně úspěšná žalobkyně, proto soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni zastoupené advokátkou náhradu nákladů řízení ve výši [částka]; výši náhrady nákladů právního zastoupení stanovil soud dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a z nákladů zastoupení advokátkou, které náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši [částka], sestávající z částky [částka] za každý z následujících úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a 2 a. t. Zástupkyně žalobkyně učinila ve věci 14 úkonů právní služby potřebných k účelnému uplatnění práv žalobkyně dle § 11 odst. 1 písm. a), c), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb. účinné ke dni poskytnutí právní služby (od [datum] ve znění novelizované vyhl. č. 258/2024 Sb.):- převzetí a příprava zastoupení dne , datum- sepis předžalobní výzvy dne , datum- návrh na vydání elektronického platebního rozkazu dne , datum- replika k vyjádření žalované ze dne , datum- porada s klientem přesahující 1 hodinu dne , datum- účast u jednání soudu dne , datum- sdělení soudu o stavu mimosoudního jednání dne , datum- porada s klientem přesahující 1 hodinu dne , datum- účast u jednání soudu dne , datum- vyjádření žalobkyně ze dne , datum- porada s klientem přesahující 1 hodinu dne , datum- účast u jednání soudu dne [datum] (8:35 – 11:45 hod.) – 2 x započaté 2 hodiny- závěrečný návrh ze dne , datuma dále 1 úkon právní služby dle § 11 odst. 2 písm. f) vyhl. č. 177/1996 Sb. účinné ke dni poskytnutí právní služby:- účast u vyhlášení rozhodnutí dne , datumCelkem za 14 úkonů a 1 půlúkon činí [částka] (14 x 9 500 + 1 x [částka]) a k tomu dle § 13 odst. 4 a. t. 6 x paušální náhrada hotových výdajů po [částka] a 9 x ve výši [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném ke dni poskytnutí právní služby, celkem tedy [částka]. Dále žalobkyni náleží náhrada za čas promeškaný cestami ke 4 jednáním soudu dne [datum], [datum], [datum] a [datum] a zpět dle § 14 odst. 1 písm. a) odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. účinné ke dni poskytnutí právní služby, za 2 započaté půlhodiny po [částka] ze dne [datum], a za 6 započatých půlhodin po [částka] za cestu k jednání ve dnech [datum], [datum] a [datum] (3 x 2 půlhodiny), celkem tedy [částka]. Soud naopak žalobkyni nepřiznal odměnu za vyjádření ze dne [datum], jelikož toto podání nepovažuje za potřebné k účelnému uplatňování práva žalobkyně, neboť pouze zopakovalo její předchozí argumentaci.