18 C 224/2025

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou ze dne 25. 7 2025 domáhal vypořádání spoluvlastnictví k pozemkové parcele parc. č. [hodnota] v katastrálním území [adresa], zapsané na LV č. [hodnota] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Uvedl, že účastníci jsou spoluvlastníky předmětné ho pozemku, na němž je umístěna samostatná stavba komunikace ve vlastnictví 3. osoby. Popsal důvody, pro něž se není s žalovaným schopen domluvit na způsobu užívání a nakládání s předmětným pozemkem. Navrhoval, aby soud zrušil spoluvlastnictví účastníků a celý pozemek přikázal do jeho výlučného vlastnictví, popřípadě, aby soud rozhodl o reálném rozdělení pozemku, když pro ten případ soudu předložil geometrický plán, jako podklad pro dělení.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, měl za to, že pozemek je nedělitelný, neboť v důsledku místní situace se stal přídatným spoluvlastnictvím pozemků bezprostředně přiléhajících ke komunikaci umístněné na sporném pozemku, která slouží jako jediný přístup k těmto pozemkům. Tedy, že zde existuje zákonná překážka, pro níž není možné spoluvlastnictví zrušit. Rovněž poukazoval na to, že pozemek slouží jako veřejně přístupná účelová komunikace, tedy jako veřejný statek, u nějž převažuje veřejný zájem nad soukromým, a proto nemá být žalovaný vyloučen ze svého vlastnického práva zrušením spoluvlastnictví. Zároveň pak způsob užívání komunikace podléhá souhlasu silničního správního úřadu, čímž neexistují důvody (neshody ve způsobu užívání a nakládání s pozemkem), pro něž chce žalobce zrušit spoluvlastnictví účastníků. Pro případ, že by se soud neztotožnil s touto argumentací, žádal, aby mu byl celý pozemek přikázán za náhradu 20 000 Kč.

3. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav.

4. Účastníci jsou vlastníky pozemkové parcely parc.č.[hodnota] o výměře 1239 m2, zapsané na LV č. [hodnota] pro katastrální území [adresa] u Katastrálního úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště [adresa], a to každý podílu o velkosti ½ (výpis z LV č. [hodnota] – čl. 6).

5. Na předmětném pozemku je umístěna veřejně přístupná komunikace – [adresa] (zpráva Městského úřadu v [adresa], odbor výstavby ze dne 4.11.2025 – čl. 68). Komunikace je samostatnou stavbou ve vlastnictví třetí osoby [právnická osoba] Komunikace byla na pozemkové parcele vybudována na základě souhlasu původních vlastníků sporné parcely a na základě příslušných veřejnoprávních povolení (zpráva Městského úřadu [adresa] ze dne 22.10.2025 – čl. 39, výpis z katastru nemovitostí ke sporné parcele ke dni 24.1.2012 – čl. 69, Smlouva o udělení práva k provedení stavby – čl. 71, Stavební povolení ze dne 25.2.2013 – čl. 72, Kolaudační souhlas – čl. 87 a další správní rozhodnutí na čl. 75 až 86). Účastníkem stavebního řízení byl rovněž žalovaný, neboť byl vlastníkem sousedních dotčených nemovitostí.6. [adresa] je slepou ulicí sloužící k obsluze pozemků k ní přiléhajících a je napojena na [adresa] – silnice č [hodnota]. Stavba komunikace, předmětné ulice, je umístěna na dvou pozemcích. První pozemek, a to parc.č. [hodnota], přilehá k [adresa] a je ve výlučnémShodu s prvopisem potvrzuje [jméno FO].18 C 224/2025vlastnictví žalobce. Na něj navazuje pozemek parc.č. [hodnota], tj. sporný pozemek. Sporný pozemek je přístupný pouze přes pozemek ve výlučném vlastnictví žalobce (výpis z LV č. [hodnota] – čl. 7, plán obce [adresa], snímek z pozemkové mapy čl. 9 a 70). Žalobce je pak výlučným vlastníkem pozemkové parcely parc. č. [hodnota] přiléhající ke sporné parcele. Žalovaný je vlastníkem (v SJM žalovaného) pozemkové parcely parc.č. [hodnota] a [hodnota] přiléhajících ke sporné parcela (výpis z LV č. [hodnota] – čl. 8 a snímek z pozemkové mapy čl. 9).7. Žalobce nabyl shora uvedené pozemkové parcely a spoluvlastnický podíl ke sporné parcele Kupní smlouvou ze dne 2.6.2023 od prodávajících [jméno FO] a [jméno FO]. V samotné kupní smlouvě nejsou žádným způsobem popsány závazky vůči vlastníku stavby ani zatížení nemovitosti stavbou komunikace popsanou v odstavci 5 tohoto rozsudku. (Kupní smlouva – čl. 51)8. Žalovaný nabyl svůj spoluvlastnický podíl na sporné parcele Kupní smlouvou ze dne 15. 3. 2023 od [právnická osoba]. Rovněž v této kupní smlouvě není žádným způsobem popsán závazek vůči vlastníku stavby ani zatížení nemovitosti stavbou komunikace. (Kupní smlouva - čl. 45).9. S ohledem na obsah správních rozhodnutí popsaných v odstavci 5 a kolaudační souhlas ze dne 1.3.2017 komunikace na sporném pozemku existovala již ke dni nabytí spoluvlastnických podílů účastníky jako samostatná věc fyzicky i právně.10. Komunikace umístěná na sporném pozemku složí k přístupu k dalším osmi pozemkovým parcelám, k nimž není možný přístup z veřejné komunikace jiný než přes komunikaci na sporném pozemku. Na sporný pozemek se lze dostat pouze přes pozemek parc.č. [hodnota] ve výlučném vlastnictví žalobce (snímek z pozemkové mapy – čl. 9).11. Oddělovacím geometrickým plánem zpracovaným ing. [tituly před jménem] [jméno FO], sídlem [adresa], pod číslem [hodnota], který byl úředně ověřen oprávněným zeměměřičským inženýrem [tituly před jménem] [jméno FO] dne 19. 5. 2025 pod číslem [hodnota], byla z pozemku parc.č. [hodnota] oddělena parcela parc.č. [hodnota] o výměře 620 m2, která přímo navazuje na pozemkovou parcelu parc.č. [hodnota] ve vlastnictví žalobce. Zbývající část sporné parcely parc.č. [hodnota] o výměře 620 m2 přiléhá k pozemkům ve vlastnictví žalovaného (v SJM žalovaného). Oddělením tedy vznikly dvě stejně velké pozemkové parcely (příloha rozhodnutí).12. Žalobce před podáním žaloby oslovil žalovaného s návrhem na zrušení spoluvlastnictví a navrhoval rozdělení pozemku, popř odkoupení podílu od žalovaného za jím uvedenou kupní cenu (výzva ze dne 12.6.2025 – čl. 10). Žalovaný reagoval tak, že i on má zájem stát se výlučným vlastníkem sporného pozemku (odpověď žalovaného – čl. 15).13. Soud zamítl návrh na provedení důkazu výslechem vlastníků pozemků přiléhajících ke sporné parcele, kteří se měli vyjádřit k otázce užívání komunikace a její nezbytnosti pro přístup k jejich nemovitostem a korespondencí účastníků k důvodům sporu, neboť v prvním případě měl okolnosti, jež jsou podstatné pro rozhodnutí soudu za dostatečně prokázané a v druhém případě není motivace účastníků pro zrušení spoluvlastnictví okolností, jíž by soud ve svém rozhodnutí v této konkrétní věci, z níže uvedených důvodů, zohledňoval.14. Při právním posouzení soud vycházel z ustanovení § 1143 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), podle kterého nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud.Shodu s prvopisem potvrzuje [jméno FO].18 C 224/2025Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle ustanovení § 1147 občanského zákoníku, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.15. V dané věci soud vycházel z toho, že ve smyslu ustanovení § 1140 o.z. nelze nikoho nutit, aby setrval ve spoluvlastnictví (s výjimkami v zákoně výslovně uvedenými). Dále ze zjištění, že se účastníci nedohodli na zrušení a vypořádání svého spoluvlastnictví. Proto se soud s ohledem na ustanovení § 1147 o.z. zabýval nejprve tím, zda je předmětná nemovitost reálně dělitelná, když další možnosti vypořádání spoluvlastnictví nastupují až po poté kdy věc nelze rozdělit (jde o zákonem preferovaný způsob vypořádání spoluvlastnictví k věci).16. Předmětná nemovitost je zastavěna veřejně přístupnou komunikací ve vlastnictví třetí osoby, jež je samostatnou věcí, a jež tvoří těleso [adresa]. Uvedená ulice je slepá a slouží k přístupu na pozemky k ní přiléhající. Pozemek samotný lze rozdělit podle spoluvlastnických podílů na dvě části, aniž by došlo ke změně práv třetích osob (ať již vlastníka stavby komunikace či vlastníků okolních pozemků).17. Pokud žalovaný namítal, že rozdělení věci brání vznik přídatného spoluvlastnictví ve vztahu ke všem sousedícím pozemkům, soud uvádí následující.18. Podle § 1223 o.z. věc náležící společně několika vlastníkům samostatných věcí určených k takovému užívání, že tyto věci vytvářejí místně i účelem vymezený celek, a která slouží společnému účelu tak, že bez ní není užívání samostatných věcí dobře možné, je v přídatném spoluvlastnictví těchto vlastníků. Týká-li se přídatné spoluvlastnictví nemovité věci zapisované do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i přídatné spoluvlastnictví.Zároveň podle § 1227 o.z. podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví lze převést jen za současného převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží. Převádí-li se vlastnické právo k takové věci, platí, že se převod vztahuje i na podíl na věci v přídatném spoluvlastnictví.Dle § 1142 o.z. jedná-li se o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné.Ve smyslu citovaného ustanovení není rozdělení věci v přídatném spoluvlastnictví možné a jde tak o jednu z výjimek k ustanovení § 1140 o.z. .19. Jak opakovaně Nejvyšší soud ČR vysvětlil ve svých rozhodnutích, zejména rozhodnutí sp.zn. 22 Cdo 1591/2022-132 ze dne 27.7.2023, může přídatné spoluvlastnictví ke společné věci spoluvlastníků vzniknout pouze za splnění následujících třech podmínek: a) musí zde existovat dvě a více samostatných věcí, které vytvářejí místně a účelem vymezený celek, b) musí zde existovat věc, která slouží společnému účelu všech vlastníků samostatných věcí, c) bez existence věci, která slouží společnému účelu všech vlastníků samostatných věcí, není dobře možné samostatné věci užívat. Aby věc byla v přídatném spoluvlastnictví, musí být všechny tři podmínky splněny kumulativně.Shodu s prvopisem potvrzuje [jméno FO].18 C 224/202520. Přídatné spoluvlastnictví může vzniknout výlučně k věci ve spoluvlastnictví osob, které zároveň vlastní samostatné věci, jimž věc ve spoluvlastnictví „slouží“, a nikoliv jiných osob, jež spoluvlastníky společné věci nejsou.21. V posuzované věci sporná parcela náleží pouze žalobci a žalovanému, nikoliv ostatním vlastníkům přilehlých pozemkových parcel. Přídatné spoluvlastnictví by tak mohlo vzniknout pouze k nemovitostem ve výlučném vlastnictví žalobce a žalovaného, jako pozemek sloužící k přístupu k nemovitostem v jejich výlučném vlastnictví. Pomine-li soud, že žalovaný nemá žádnou přímo sousedící nemovitost ve svém výlučném vlastnictví (neboť tyto jsou ve společném jmění manželů), nesplňuje sporný pozemek ani další parametry pro vznik takového přídatného spoluvlastnictví.22. Soud nepopírá, že sporná parcela je součástí [adresa], která je jediným přístupem k okolním pozemkům a bez přístupu touto ulicí je užívání samostatných sousedících pozemků objektivně nemožné. Přístup na okolní pozemky je však zajištěn díky vybudování samostatné stavby komunikace, která je veřejně přístupnou komunikací a vlastník pozemku pod ní není oprávněn zamezit jejímu užívání žádné třetí osobě. Tedy komunikaci pro přístup k přiléhajícím pozemkovým parcelám lze veřejně (nejen vlastníky těchto pozemků) užívat bez ohledu na vlastnické vztahy k pozemkové parcele pod ní. Otázka vztahu mezi vlastníky pozemku a vlastníkem komunikace, jako samostatné věci, a případných vzájemných nároků, nemá vliv na veřejnou přístupnost a právo veřejného užívání. K ochraně veřejného užívání pak právo poskytuje i celou řadu právních institutů soukromého i veřejného práva.V této souvislosti nelze ani přehlédnout, že změnou vlastnického práva k pozemku pod komunikací, včetně žalovaným namítaného chování žalobce (který měl dříve různým způsobem bránit užívání komunikace či se domáhat náhrad za její užívání) se poměry žalovaného a ani vlastníků okolních pozemků nezmění, neboť žalobce je výlučným vlastníkem pozemkové parcely parc. č. [hodnota], která se nachází mezi ulicí [adresa] a sporným pozemkem, a tedy veškeré činnosti bránící užívání [adresa], jichž se žalovaný obává, by mohl činit v této jím výlučně vlastněné části [adresa] (resp. jím vlastněném pozemku).23. Z uvedeného soud uzavřel, že i pokud by účastníci byli vlastníky samostatných věcí v jejich výlučném vlastnictví, nevzniklo by přídatné spoluvlastnictví sporného pozemku k těmto výlučným věcem, neboť jejich užívání není bez existence sporného pozemku (tj. bez existence jejich spoluvlastnického práva k tomuto pozemku) nemožné či podstatně ztížené.24. Soud pak neshledal ani jinou překážku, pro níž by nebylo možné sporný pozemek reálně rozdělit.25. Na základě shora uvedeného soud uzavřel, že pozemek ve vlastnictví účastníků je reálně dělitelný. Rozdělení pozemku bylo provedeno geometrickým plánem, na jehož základě vzniknou dvě samostatné pozemkové parcely o stejné velikosti. Soud pak žalobci přikázal oddělenou pozemkovou parcelu parc.č. [hodnota], která přímo navazuje na jeho parcelu parc.č. [hodnota], a s níž rovněž sousedí jeho další pozemková parcela parc.č. [hodnota]. Žalovanému pak soud přikázal zbývající část pozemkové parcely parc.č. [hodnota], které sousedí s jím vlastněnými pozemky (v jeho SJM). (výrok I. až III.).26. Výrokem IV. soud rozhodl o nákladech řízení tak, že tyto nepřiznal žádnému z účastníků ve smyslu nálezu Ústavního soudu sp.zn. IV. ÚS 404/22 ze dne 5. dubna 2022, který uzavřel, že řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví má povahu tzv. iudicium duplex, což znamená,Shodu s prvopisem potvrzuje [jméno FO].že účastníci nejsou v klasickém postavení žalobce a žalovaného, ale jsou si procesně rovni. Z tohoto důvodu nelze automaticky aplikovat zásadu procesního úspěchu (§ 142 odst. 1 o. s. ř.), ale je třeba vycházet z § 142 odst. 2, tedy že každý účastník si nese své náklady sám. Výjimkou je šikanózní nebo obstrukční chování, které však soud neshledal na straně žádného z účastníků v takové míře či rozsahu, aby přistoupil k rozhodnutí o povinnosti některého z nich nahradit náklady řízení druhé procesní straně.