Výrok
I. Žaloba, kterou se žalobkyně po žalovaných domáhala zaplacení společně a nerozdílně částky 399 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně od 31. 5. 2024 do zaplacení, se zamítá.
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným na náhradu nákladů řízení částku 197 850 Kč k rukám právního zástupce žalovaných do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění
Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 1.10.2024 po žalovaných domáhala zaplacení společně a nerozdílně částky 399 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že spolu účastníci uzavřeli dne 3. 3. 2023 smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, ve znění dodatku číslo [hodnota] z 31. 8. 2023, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí v katastrálním území a obci [adresa], konkrétně šlo o pozemek parc.č. [hodnota] s rodinným domem č.p. [Anonymizováno] a s pozemkem parc.č. [Anonymizováno]. V rámci této činnosti žalobkyně zajistila prohlídku nemovitostí pro pana [jméno FO], a jeho manželku [jméno FO], a to dne 8. 3. 2023. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 30. 11. 2023 a bylo ujednáno, že pokud dojde k uzavření kupní smlouvy do 12 měsíců od zániku smlouvy s kupujícím vyhledaným žalobkyní, v době trvání smlouvy, vznikne žalobkyni nárok na provizi. Žalovaní nemovitost následně prodali manželům [jméno FO] kupní smlouvou ze dne 30. 5. 2024, tedy 6 měsíců po ukončení zprostředkovatelské smlouvy. Jelikož nemovitosti byly prodány žalovanými osobám, kterým žalobkyně umožnila v rámci své činnosti jejich prohlídku a tyto se o jejich prodeji dozvěděli prostřednictvím činnosti žalobkyně, vznikl žalobkyni nárok na provizi ve výši 405 000 Kč. Nárok na provizi dle zprostředkovatelské smlouvy a splatnost provize vzniká uzavřením kupní smlouvy, která byla uzavřena dne 30.5.2024. Na dlužnou částku žalobkyně započetla žalovanými uhrazených 6 000 Kč, které žalobkyni uhradili za videoprohlídku. Žalovaní se s úhradou svého dluhu ve výši 399 000 Kč dostali do prodlení dne 31.5.2024 a od této doby žalobkyně požadovala úhradu úroků z prodlení.Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Potvrdili, že uzavřeli se žalobkyní smlouvu o zprostředkování prodeje uvedených nemovitostí dne 3. 3. 2023, i že nemovitosti prodali po jejím zániku právě manželům [jméno FO] kupní smlouvou ze dne 30. 5. 2024. Nesouhlasili však s tvrzením žalobkyně, že by se manželé [jméno FO] o nemovitostech dozvěděli činností žalobkyně, ani že by dne 8. 3. 2023 žalobkyně pro tyto kupující zajišťovala prohlídku nemovitostí. Žalovaní původně uzavřeli nevýhradní smlouvu o zprostředkování s realitní kanceláří [právnická osoba] a v této době byli manželé [jméno FO] na prohlídce jejich nemovitostí. O koupi nakonec zájem neprojevili. Později, za trvání smluvního vztahu s žalobkyní, se již [jméno FO] žádné prohlídky organizované žalobkyní nezúčastnili, žalobkyně v době trvání vztahu kupujícího nevyhledala. Několik měsíců po zániku zprostředkovatelské smlouvy se žalobkyní pak manželé [jméno FO] sami kontaktovali žalované s tím, že by o nemovitosti nakonec měli zájem, neboť došlo mezitím i ke snížení kupní ceny. Není tak pravdou, že by nemovitosti prodali kupujícím, které v rámci své činnosti vyhledala žalobkyně.Soud ve věci provedl níže uvedené důkazy a z nich zjistil následující skutkový stav:Žalovaní uzavřeli dne 3. 3. 2023 s žalobkyní smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, jejímž předmětem bylo zprostředkovat uzavření kupní smlouvy se třetí osobou k nemovitostem, a to pozemku parc. č. [hodnota] s rodinným domem čp. [Anonymizováno] a zahradou parc.č. [Anonymizováno] za kupní cenu alespoň 8 950 000 Kč (Smlouva o výhradním poskytování realitních služeb). Za zprostředkování uzavření kupní smlouvy se žalovaní zavázali uhradit žalobkyni provizi ve výši 450 000 Kč s tím, že nárok na ni vzniká dnem uzavření kupní smlouvy. Dále bylo ve smlouvě sjednáno, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy, neboť klient k tomu neposkytne nezbytnou součinnost, zejména pokud v rozporu s exkluzivitou této smlouvy uzavře kupní smlouvu sám s jinou osobou bez vědomí a součinnosti realitní kanceláře [Anonymizováno], zavazují se uhradit odměnu za soubor poskytnutých realitních služeb a zprostředkování samotné příležitosti k uzavření kupní smlouvy v paušální částce 405 000 Kč ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy k úhradě (Smlouva o výhradním poskytování realitních služeb, čl. 1.3 a 1.4). Právo na provizi pak vzniká žalobkyni i v případě, že by došlo k uzavření kupní smlouvy do 12 měsíců od zániku smlouvy s kupujícím vyhledaným v době trvání smlouvy realitní kanceláří [Anonymizováno] když za tuto osobu se považuje mimo jiné i osoba, které realitní kancelář [Anonymizováno] umožnila prohlídku nemovitosti v době trvání smlouvy (Smlouva o výhradním poskytování realitních služeb, čl. 1.9). Smlouva o zprostředkování byla uzavřena na dobu určitou, do 3. 9. 2023. Dodatkem ze 30. 8. 2023 byla výše kupní ceny upravena na alespoň částku 8 450 000 Kč (Smlouva o výhradním poskytování realitních služeb, dodatek č. [hodnota]).Za trvání smluvního vztahu mezi žalobkyní a žalovanými nebyla kupní smlouva k nemovitostem uzavřena. Po ukončení smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb předala žalobkyně dne 13. 12. 2023 žalovanému [jméno FO] klíče od nemovitostí a seznam klientů [Anonymizováno], kde v bodu 6 byl uveden i pan [jméno FO] (potvrzení o vrácení klíčů a seznam klientů realitní kanceláře).Žalovaní po ukončení doby trvání smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb uzavřené se žalobkyní uzavřeli dne 30. 5. 2024 kupní smlouvu, na základě které shora uvedené nemovitosti v Hrdějovicích prodali manželům [jméno FO], a to [tituly před jménem] [jméno FO], a [jméno FO], za kupní cenu 8 290 000 Kč (kupní smlouva). Následně byl na základě této smlouvy proveden zápis vlastnického práva těchto kupujících do katastru nemovitostí (výpis z LV č. [hodnota]).Žalobkyně vyzvala žalované k úhradě provize ve výši 405 000 Kč dopisy z 23. 8. 2024 (výzvy k úhradě provize, doručenky).Předtím, než žalovaní uzavřeli smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb se žalobkyní, uzavřeli žalovaní dne 9. 8. 2022 dohodu o poskytování realitních služeb s realitní kanceláří [právnická osoba]., jejímž předmětem bylo taktéž uzavření kupní smlouvy k uvedeným nemovitostem v [Anonymizováno] a to za kupní cenu 10 500 000 Kč. Provize této realitní kanceláře byla sjednána ve výši 500 000 Kč a její vznik navázán na obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou, a to do 9. 10. 2022 (dohoda o poskytování realitních služeb). Dodatkem ze dne 26. 9. 2022 byla upravena výše kupní ceny na částku 9 500 000 Kč (dodatek). Inzerce rodinného domu a zahrady v Hrdějovicích začala touto kanceláří 10. 8. 2022 (potvrzení o inzerci´). Dne 28.12.2022 kontaktoval realitní kancelář [právnická osoba]. přes inzerci na webových stránkách [jméno FO] se zájmem o prohlídku inzerované nemovitosti v [Anonymizováno] (email [Anonymizováno] ze dne 28.12.2022, dotaz na nemovitost ze sítě [Anonymizováno]). Prohlídka nemovitostí byla dohodnuta na den 2.1.2023 ve 13:30 hod. a v tento den proběhla (SMS zprávy, protokol o prohlídce); následující den dne 3.1.2023 sděluje makléřka této realitní kanceláře [jméno FO] žalovaným, že zájemci na dům nedosáhnou, hledá se tedy nový kupec (SMS zpráva). Dohodou o ukončení smlouvy o obchodní spolupráci ze dne 20. 2. 2023 makléřka [jméno FO] a její obchodní partner [Anonymizováno] ukončili obchodní spolupráci ke dni 28.2.2023 za podmínek, že došlo k „přesmluvnění“ rozpracovaných zakázek této makléřky pro realitní společnost, do nichž byly zahrnuty i nemovitosti žalovaných v Hrdějovicích (dohoda o ukončení smlouvy o obchodní spolupráci, příloha).Ve věci byly vyslechnuty dále svědkyně paní [jméno FO] a [jméno FO], které naopak obě shodně vypovídaly, že manželé [jméno FO] byli na prohlídce nemovitostí v [Anonymizováno] celkem dvakrát, kdy podruhé v rámci inzerce nemovitostí právě žalobkyní, kdy pan [jméno FO] podepsal v tabletu zobrazený protokol o prohlídce nemovitostí dne 8.3.2023. Svědkyně [jméno FO] uvedla, že působila jako makléřka nejprve v [Anonymizováno], poté s nimi ukončila spolupráci a přešla k [Anonymizováno]. zakázky, které u předchozí realitní kanceláře rozpracovala, byly na ni přesmluvněny a přenesla si své klienty k žalobkyni, což se týkalo i žalovaných a jejich domu v [Anonymizováno]. [jméno FO] skutečně po první prohlídce nemovitostí, která proběhla ještě v režii [Anonymizováno], nakonec o dům zájem neprojevili, neboť na něho finančně nedosáhli. Zájemců o dům bylo dost, často se stává, že chodí na prohlídky i vícekrát. Tak tomu mělo být i v případě manželů [jméno FO], kteří znovu přišli na prohlídku nemovitostí v [Anonymizováno] v březnu. Nakonec i po té druhé prohlídce pan [jméno FO] sdělil, že dům kupovat nebude, ale že jej bude „bedlivě sledovat“. Svědkyně [jméno FO] shodně uvedla, že manželé [jméno FO] byli na prohlídce nemovitostí žalovaných celkem 2x, druhý termín prohlídky si měl dohodnout s její matkou, [jméno FO], telefonicky.Ve věci byli dále vyslechnuti svědek [tituly před jménem] [jméno FO] a svědkyně [jméno FO], kteří shodně vypověděli, že jako zájemci o koupi domu v [Anonymizováno] byli na jeho prohlídce dne 2. 1. 2023. V té době pro ně dům byl finančně nedostupný, což makléřce sdělili. Po 13 měsících, kdy projížděli náhodně okolo domu vlakem, si všimli, že nemovitost se stále inzeruje k prodeji a nyní již bez realitní kanceláře. A tak kontaktovali přímo majitele nemovitostí, žalované, a dohodli se s nimi na ceně. Oba dále shodně vypověděli, že žádné další prohlídky se po datu 2.1.2023, tedy ani prohlídky dne 8. března 2023, kterou by zajišťovala žalobkyně, již nezúčastnili. Svědek [jméno FO] výslovně popřel, že se jedná o jeho podpis na protokolu o prohlídce ze dne 8.3.2023. Tohoto dne byl nejprve v zaměstnání a poté odpoledne byl na ošetření ve [Anonymizováno].Své tvrzení o další prohlídce nemovitostí svědkem [jméno FO] podpořila žalobkyně fotokopií protokolu o prohlídce z tohoto data, kterou měl podepsat svědek pan [jméno FO]. Pravost a správnost této listiny žalovaní popřeli, když se jednalo o toliko vytištěnou kopii listiny podepsané v tabletu. Žalobkyně sdělila, že tablet již nemůže předložit, že jej již k dispozici nemá. Ve věci byl proto za účelem ověření pravosti podpisu na tomto protokolu ustanoven znalec z oboru písmoznalectví, a to pan [tituly před jménem] [jméno FO]. Závěrem znaleckého posudku bylo, že nelze rozhodnout, zda se v případě podpisu [jméno FO] na protokolu ze dne 8.3.2023 jedná o podpis pravý či o podpis padělaný.Soud neprovedl další žalobkyní navržené důkazy (výpisem provedených výkonů a dotazem na zubní praxi o ošetření svědka [jméno FO]., výslechem [jméno FO] či opakovaným výslechem svědka [jméno FO]), neboť skutečnosti, které měly být dle sdělení žalobkyně z těchto důkazů prokazovány, by nemohly vést k ověření či vyvrácení právně relevantní skutečnosti, tedy zda se vyslechnutý svědek [jméno FO] zúčastnil prohlídky nemovitostí rovněž dne 8.3.2023.Právně soud věc posoudil dle § 2445 o.z. a násl., jako smlouvu o zprostředkování.Podle § 2445 odst. 1 o.z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.Podle § 2447 odst. 1 o.z. je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.Podle § 2454 o.z. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.V řízení tedy bylo prokázáno, že žalobkyně se dohodla se žalovanými na tom, že právo na provizi žalobkyni vznikne i v případě, že žalovaní uzavřou kupní smlouvu do 12 měsíců od zániku zprostředkovatelské smlouvy. Nezbytnou podmínkou pro vznik nároku na vyplacení provize k takovém případě však bylo současně to, že tohoto kupujícího vyhledala v době trvání smlouvy realitní kancelář [Anonymizováno], tj. žalobkyně, mimo jiné, např. že této osobě umožnila prohlídku nemovitosti v době trvání smlouvy. Tato okolnost, v daném případě právně významná skutečnost, že tedy žalobkyně kupujícím manželům [jméno FO] umožnila za trvání smlouvy se žalovanými, to je od 3. 3. 2023 do 3. 9. 2023, prohlídku nemovitostí, resp. že žalobkyně manžele [jméno FO] za trvání této smlouvy vyhledala, však zůstala nejistou. Žádný jiný důkaz, kromě výslechu dvou svědkyň – makléřek a pracovnic žalobkyně – žalobkyně, proti nimž stály výslechy svědků kupujících manželů [jméno FO], a z tabletu vytištěného protokolu o prohlídce, jehož pravost a správnost žalovaní popírali a jehož pravost nebyla potvrzena ani znaleckým zkoumáním, k prokázání tohoto svého tvrzení nenavrhla. Soud nemohl vycházeje z výslechu všech svědků učinit jednoznačný závěr o tom, který ze svědků hovoří pravdu ani která ze svědeckých výpovědí se jeví jako méně věrohodná. Soud tedy vycházel z toho, že jelikož tato právně významná skutečnost nebyla bez důvodných pochybností prokázána, hledí se na ni, jako by tato skutečnost nenastala. Žalobkyně tudíž nemohla být v tomto sporu úspěšná, neboť neprokázala, že by jí nárok na uhrazení provize tak, jak si to se žalovanými ve smlouvě sjednala, vznikl. Není přitom pro věc významné, že kupující, manželé [jméno FO], byli na prohlídce nemovitosti v době, kdy žalovaní měli uzavřenou smlouvu o zprostředkování prodeje jejich nemovitostí s jinou realitní kanceláří, ve které působila stejná makléřka, jako následně u žalobkyně, a ani že došlo na základě dohody mezi ní a předchozí realitní kanceláří k „přechodu“ rozpracovaných zakázek na ni, tedy že ve skutečnosti rozpracované zakázky přinesla s sebou k žalobkyni, která s těmito klienty sama uzavřela novou smlouvu o realitním zprostředkování. Došlo-li po ukončení obchodní spolupráce této realitní kanceláře s realitní makléřkou a následnému „přesmluvnění“ jí rozpracovaných zakázek na její osobu, jedná se o smluvní ujednání mezi její osobou a touto realitní kanceláří. Žalovaní uzavřeli obě smlouvy o zprostředkování přímo s realitní kanceláří, nikoliv makléřkou jako fyzickou osobou, a stejně tak se zavázali hradit případnou provizi každé realitní kanceláři za podmínek, které jsou ve smlouvě výslovně upraveny. V případě smlouvy, kterou uzavřela se žalovanými žalobkyně, to byla úhrada provize v případě, že žalovaní uzavřou kupní smlouvu do 12 měsíců od zániku zprostředkovatelské smlouvy s osobou kupujícího, kterého vyhledala v době trvání smlouvy realitní kancelář [Anonymizováno] (tedy žalobkyně, nikoliv někdo jiný), což, jak bylo uvedeno, v řízení prokázáno nebylo.Vzhledem k výše uvedenému tedy soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy žalovaní byli ve věci procesně úspěšní a náleží jim proto náhrada nákladů, které v řízení účelně vynaložili. Tyto náklady tvoří odměna advokáta za 5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, podání odporu, studium spisu z 24.10.2024, vyjádření k žalobě, účast na jednání dne 11.12.2024) ve výši 79 200 Kč podle § 7 bod 6 a § 12 odst. 4 vyhl.č. 177/1996 Sb. po 15 840 Kč/úkon, dále odměna advokáta ve výši ½ za 2 úkony právní služby (studium spisu dne 24.10.2024, písemné podání ze dne 19.12.2024) ve výši 15 840 Kč, odměna advokáta za 5 úkonů právní služby podle § 7 bod 6 a § 12 odst. 4 vyhl.č. 177/1996 Sb. po 17 820 Kč/úkon (studium spisu/znaleckého posudku dne 1.10.2025, porada s klienty 26.2.2025, studium spisu dne 3.11.2025, účast na jednání 5.3.2025 a účast na jednání 5.11.2025) ve výši 89 100 Kč podle § 7 bod 6 a § 12 odst. 4 vyhl.č. 177/1996 Sb. a odměna advokáta ve výši ½ za 1 úkon právní služby (písemné podání ze dne 27.2.2025) ve výši 8 910 Kč, dále paušální náhrada hotových výdajů za tyto úkony podle § 13 odst. 1 a 3 vyhl.č. 177/199 Sb., advokátní tarif ve výši 4 800 Kč. protože je advokát žalovaných plátcem DPH, náleží mu dále náhrada za 21% daň. Odměnu za písemné podání zástupce žalovaných ze dne 22.12.2024 soud žalovaným nepřiznal, když toto podání mohlo být vtěleno do písemného podání zástupce žalovaných ze dne 19.12.2024, ani odměnu za písemnou odpověď na předžalobní výzvu ze dne 6.9.2024. Celkem tak žalovaným náleží náhrada nákladů ve výši 197 850 Kč.