Výrok
I. Určuje se, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parcelní číslo [Anonymizováno] o výměře 60 m2 v katastrálním území [adresa] u [Anonymizováno], obec [adresa], vymezeného geometrickým plánem číslo [číslo] vyhotoveným [tituly před jménem] [jméno FO], ověřeným [tituly před jménem] [jméno FO] dne 10. 2. 2026, který je nedílnou součástí tohoto rozsudku.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám zástupce žalobkyně [Jméno advokáta A], náhradu nákladů řízení ve výši 24 542 Kč, a to ve lhůtě do tří dnů od právní moci rozsudku.
Odůvodnění
1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že je vlastníkem pozemku parcelní číslo [Anonymizováno] o výměře 60 m2 v katastrálním území [adresa] u [Anonymizováno], obec [adresa], vymezeného geometrickým plánem číslo [číslo] vyhotoveným [tituly před jménem] [jméno FO] (dále jen „předmětný pozemek“) s odůvodněním, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc.č. St. [Anonymizováno] o výměře 408 m2, jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], a dále pozemku parc.č. [Anonymizováno] výměře 286 m2 v katastrálním území a obci [adresa] u [Anonymizováno], nemovitosti nabyla na základě darovací smlouvy uzavřené dne 4. 5. 1981 od svojí matky [jméno FO], která tyto zdědila po svém otci na základě rozhodnutí státního notářství v Chebu ze dne 25. 7. 1980. Žalovaná je vlastníkem sousedního pozemku parc.č. [Anonymizováno] o výměře 514 m2, tento nabyla na základě kupní smlouvy v roce 2000. Plot mezi pozemky parc.č [Anonymizováno] a parc.č. [Anonymizováno], vedoucí po linii bodů 4.-[právnická osoba]. geometrického plánu číslo [číslo], byl na shodném místě jako v současné době od dětství žalobkyně, přičemž plot mezi pozemky neodpovídá katastrální hranici pozemků parc.č [Anonymizováno] a parc.č. [Anonymizováno]. Na předmětném pozemku byla v 60. letech minulého století postavena dědem žalobkyně stavba označená v plánku vyhotoveném žalobkyní písmenem A (dále jen „stavba A“), dále je zčásti na předmětném pozemku postavena stavba označená v plánku vyhotoveném žalobkyní písmenem B (dále jen „stavba B“), kterou postavila žalobkyně v 80. letech minulého století na základech skleníku, který se zde nacházel od dětství žalobkyně. Oplocení mezi pozemky parc.č [Anonymizováno] a parc.č. [Anonymizováno] bylo od dětství žalobkyně na shodném místě, žalobkyně, která nabyla mj. pozemek parc.č. [Anonymizováno] na základě darovací smlouvy ze dne 4. 5. 1981, byla tudíž v dobré víře, že předmětný pozemek je jejím vlastnictvím, když toto její vlastnické právo nikdo nezpochybňoval. Vlastnictví předmětného pozemku nebylo zpochybněno ani žalovanou, která je vlastníkem pozemku parc.č. [Anonymizováno] od roku 2000. Až v dubnu 2025 v souvislosti s kácením stromů se žalobkyně dozvěděla, že oplocení nevede po katastrální hranici pozemků a k pozemku parc.č. [Anonymizováno] a pozemku parc.č. St. [Anonymizováno] je připlocena část pozemku parc.č. [Anonymizováno]. Žalobkyně splnila podmínky ust. § 130 odst. 1 obč. zák. ve spojení s ust. § 134 odst. 1 obč. zák. a předmětný pozemek vydržela. Žalobkyně má naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť žalovaná popírá vlastnické právo žalobkyně k předmětnému pozemku a stav zápisu v katastru nemovitostí je nesprávný. Žalobkyně byla zároveň dopisem stavebního úřadu ze dne 8. 10. 2025 vyzvána k dohodě se žalovanou ohledně staveb na předmětném pozemku, pokud k dohodě nedojde, bude zahájeno řízení o odstranění těchto staveb.
2. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. Důkazní břemeno ve vztahu k prokázání splnění zákonem stanovených předpokladů pro vydržení leží na žalobkyni, přičemž toto břemeno žalobkyně neunesla. Pouhá skutečnost, že oplocení je dlouhodobě postaveno na stejném místě a na pozemku se nacházejí stavby, neznamená, že žalobkyně předmětný pozemek vydržela.
3. Pro provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav. Žalobkyně nabyla vlastnické právo k pozemku parc.č. St. [Anonymizováno] o výměře 408 m2, jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], rodinný dům a dále k pozemku parc.č. [Anonymizováno], zahrada, o výměře 286 m2 v katastrálním území [adresa] u [Anonymizováno], obci [adresa], na základě darovací smlouvy uzavřené dne 4. 5. 1981 mezi žalobkyní jako obdarovanou a [jméno FO], nar. [datum], matkou žalobkyně jako dárkyní, sepsané ve formě notářského zápisu [Anonymizováno] (notářský zápis sepsaný u státního notářství v Chebu dne 4. 5. 1981, [Anonymizováno], výpis z katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. [hodnota] pro katastrální území [adresa] u [Anonymizováno], obec [adresa], vedený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]). Žalovaná je vlastníkem pozemku parc.č. St. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba [adresa], č. e. [Anonymizováno], a pozemku parc.č. [Anonymizováno] o výměře 514 m2, když tyto nemovitosti nabyla na základě kupní smlouvy [Anonymizováno] uzavřené dne 9. 2. 2000 mezi manžely Bosákovými jako prodávajícími a žalovanou jako kupující (dříve s příjmením „[Anonymizováno] “). [právnická osoba] [adresa] v souvislosti se žádostí žalobkyně o povolení kácení stromu na pozemku parc.č. [Anonymizováno], zaslal žalobkyni kopii katastrální mapy (čl. 21 spisu) se zakreslením hranic mezi pozemky parc.č. [Anonymizováno] parc.č. St. [Anonymizováno] a [Anonymizováno], včetně staveb A a B a oplocení vedoucím mezi pozemky. Žalobkyně poté v dopisu ze dne 3. 11. 2025 oslovila žalovanou s tím, že předmětný pozemek žalobkyně vydržela a vyzvala žalovanou k souhlasnému prohlášení. Žalovaná odmítla návrh žalobkyně, když měla za to, že žalobkyně nesplnila předpoklady pro vydržení předmětného pozemku.
4. Z výpovědi svědka [jméno FO], manžela žalobkyně, má soud za prokázané, že od roku 1979, kdy se svědek nastěhoval do domu č.p. [Anonymizováno] v obci [adresa], je oplocení mezi pozemky parc.č. [Anonymizováno], parc.č. St. [Anonymizováno] a parc.č. [Anonymizováno] 5 umístěno na stejném místě. Plot se původně sestával po celé délce z dřevěných planěk a betonových sloupků, které byly vyměněny mezi lety 1981-1985 za kovové sloupky, umístěné na shodném místě jako sloupky betonové. V mezidobí došlo pouze k výměně opotřebovaných dřevěných planěk a v části mezi zadním rohem stavby B (čl. 21 spisu) ve směru k pozemku parc.č. [Anonymizováno] bylo vyměněno dřevěné oplocení za pletivo. Zděná stavba A, která je používána k uskladnění věcí, byla na pozemku již v roce 1979. Stavba B byla žalobkyní zbudována na základech skleníku. O tom, že zaplocený pozemek zahrnuje i část pozemku parc.č. [Anonymizováno] se dozvěděla žalobkyně na jaře roku 2025 v souvislosti se žádostí o povolení ke kácení stromu. Výpověď svědka považoval soud za zcela věrohodnou, konzistentní, odpovídající k důkazu provedeným fotografiím.
5. Žalobkyně ve své výpovědi uvedla, že se v domě č.p. [č.p.] v obci [adresa] narodila v roce 1955, poté zde žila vyjma období mezi lety 1974-1979 po celý svůj život. Oplocení mezi pozemky parc.č. [Anonymizováno] parc.č. St. [Anonymizováno] a parc.č. [Anonymizováno] bylo po celou tuto dobu na shodném místě, sestávalo se z dřevěných planěk a betonových sloupků, které poté byly vyměněny za kovové umístěné na stejném místě. Stavba A byla nejprve dřevěná, poté byla přestavěna na zděnou, a to již před rokem 1979. O tom, že oplocení neodpovídá katastrální hranici se dozvěděla v dubnu 2025 v souvislosti se žádostí o povolení k vykácení stromu.
6. Ze sdělení Městského úřadu [adresa], Stavební úřad a úřad územního plánování, ze dne 8. 10. 2025, vyplývá, že žalobkyně a žalovaná byly vyzvány k dohodě a zajištění legalizace staveb A a B.
7. Pokud soud nezmínil některé z listinných důkazů provedených k důkazu, nebyly z těchto zjištěny žádné pro rozhodnutí ve věci relevantní skutečnosti.
8. Soud pro nadbytečnost zamítl návrh na provedení důkazu místním šetřením, neboť skutečnost, že oplocení mezi pozemky parc.č. [Anonymizováno], parc.č. St. [Anonymizováno] a parc.č. [Anonymizováno] neodpovídá katastrální hranici pozemků, byla mezi stranami nesporná. Soud zamítl návrh na provedení důkazu výslechem manželů Bosákových, právních předchůdců žalované, neboť žalovaná netvrdila, že by oplocení v období před rokem 2000, kdy pozemek parc.č. [Anonymizováno] zakoupila žalovaná, bylo umístěno na jiném místě, než je tomu dosud. Soud zamítl i návrh na provedení důkazu výslechem žalované, neboť tato uvedla, že po dobu, co je vlastníkem pozemku parc.č. [Anonymizováno] ke změně polohy oplocení nedošlo (při jednání soudu dne 13. 5. 2026 uvedla, že v tomto směru „nic nepřesouvala“).
9. Soud v dané věci shledal, že žalobkyně má naléhavý právní zájem na podání žaloby ve smyslu ust. § 80 o. s. ř., když naléhavý právní zájem na určení vlastnictví k nemovitosti je dán, není-li žalobce, který o sobě tvrdí, že je vlastníkem nemovitosti evidované v katastru nemovitostí, v katastru zapsán jako její vlastník (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu 30 Cdo 4593/2010).
10. Podle ust. § 3028 odst. 2 o. z., není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.
11. Podle § 1089 odst. 1 o. z., drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.
12. Podle § 1091 odst. 2 o. z., k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.
13. Podle § 1092 o. z., do vydržecí doby se ve prospěch vydržitele započte i doba řádné a poctivé držby jeho předchůdce.
14. Podle § 991 o. z., držba je řádná, pokud se zakládá na platném právním důvodu. Kdo se ujme držby bezprostředně, aniž ruší cizí držbu, nebo kdo se ujme držby z vůle předchozího držitele nebo na základě výroku orgánu veřejné moci, je řádným držitelem.
15. Podle § 992 odst. 1 o. z., kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel. Nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží.
16. Podle § 993 o. z., neprokáže-li se, že se někdo vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo že někdo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou, jde o pravou držbu.
17. Podle § 1090 odst. 1 o. z., k vydržení se vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.
18. Podle § 980 odst. 1 o. z., je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Stanoví-li to právní předpis, zapíše se do veřejného seznamu kromě věcného práva i právo užívání nebo požívání, jakož i omezení rozsahu nebo způsobu užívání nebo požívání věci spoluvlastníky.
19. Podle § 1095 o. z., uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.
20. Podle § 3066 o. z., do doby stanovené v § 1095 se započte i doba, po kterou měl držitel, popřípadě jeho právní předchůdce, věc nepřetržitě v držbě přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou.
21. Pokud se jedná o podmínky vydržení stanovené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku účinném od 1. 1. 2014 (dále jen “o. z.”), došlo k výrazné změně oproti zákonu č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku účinného do 31. 12. 2013 (dále jen “obč. zák.”), což je zřejmé zejména u podmínky řádné držby, když oproti dosavadnímu pojetí není možnost vydržení i při putativním titulu. Řádné vydržení je možné, jen když se zakládá na právním důvodu (titulu), který by sám o sobě k nabytí vlastnictví postačoval, pokud by zcizitel byl vlastníkem (viz Randa, 1922, s. 133, podobně Rouček, Sedláček, 1935, s. 453). Vydržení se tedy omezuje na takový titul, který by postačil k derivativnímu převodu vlastnického práva tam, kde by převodce byl vlastníkem. Putativní titul, kdy se držitel pouze domnívá, že titul má, dle dosavadního výkladu oprávněné držby „se zřetelem ke všem okolnostem“ pro řádnou držbu nestačí. V případě užívání sousedního pozemku bylo významné, že pokud osoba jednala v omluvitelném omylu, stala se oprávněným držitelem a mohla věc vydržet. Za účinnosti o. z., již vydržení v tomto případě není možné, neboť se jedná o držbu v rozporu se stavem veřejných knih (contra tabulas), přičemž je nutno vycházet z ust. § 980 odst. 1 o. z. V takovém případě je tak možné pouze mimořádné vydržení ve smyslu ust. § 1095 o. z., ke kterému není třeba poctivé a řádné držby, ale jen nedostatek nepoctivého úmyslu.
22. Z judikatury Nejvyšší soudu vyplývá, že nepoctivý úmysl je chápán jako „úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby, tedy pokud se držitel úmyslně vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou“. Nepoctivý úmysl nelze shledat ani v případě, že držitel z okolností zjistí, že vlastníkem věci je někdo jiný. Podmínkou mimořádného vydržení je, že držiteli není prokázán nepoctivý úmysl při uchopení držby; to, že snad později zjistí, že vlastníkem věci je někdo jiný, nemá bez dalšího za následek zánik podmínek pro mimořádné vydržení. Absence nepoctivého úmyslu je tudíž hodnocena ke dni uchopení držby. Nepoctivým úmyslem pak není ani omyl, byť neomluvitelný (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 5. 2023, sp. zn. 22 Cdo 2307/2022, usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 28.12.2023, sp. zn. 22 Cdo 647/2023, rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20.2. 2024, sp. zn. 22 Cdo 286/2024, usnesení Ústavního soudu ČR ze dne 19.6.2024, sp. zn. IV. ÚS 812/24).
23. V rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp.zn. 22 Cdo 3387/2021 (uveřejněném pod č. 15/2023 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, část civilní), Nejvyšší soud podrobně vyložil podstatu a podmínky pro mimořádné vydržení podle o. z., kdy dospěl k závěru, že podmínkou mimořádného vydržení (§ 1095 o. z.) není poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.), ani (pro dobu držby před 1. 1. 2014) držba oprávněná (§ 130 odst. 1 obč. zák.), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele, případně jeho právního předchůdce. O nepoctivý úmysl přitom jde, jestliže jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu. Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá (viz usnesení ze dne 8. 5. 2022, sp. zn. 22 Cdo 2961/2021, usnesení ze dne 27. 9. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1241/2022 nebo usnesení ze dne 25. 4. 2023, sp. zn. 22 Cdo 290/2023). V usnesení ze dne 19. 10. 2022, sp. zn. 22 Cdo 788/2022, Nejvyšší soud formuloval závěr, že podmínkou mimořádného vydržení není poctivá držba (§ 992 odst. 1 o. z.), ale mnohem benevolentněji posuzovaná „držba nikoliv v nepoctivém úmyslu“. Jde o „jinou, novou míru kvality přesvědčení držitele, odlišnou od poctivé i nepoctivé držby“. Nepoctivým ve smyslu § 1095 o. z. je v zásadě (zpravidla) úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby.
24. Při aplikaci shora uvedených právních závěrů soud dospěl k závěru, že žalobkyně splnila podmínky dle ust. § 1095 o. z. pro mimořádné vydržení předmětného pozemku. Žalobkyně předmětný pozemek držela nepřetržitě od 4. 5. 1981, kdy se stala vlastníkem přiléhajícího pozemku parc.č. [parcela] a pozemku parc.č. St. 803 v k.ú. [adresa] u Aše. Oplocení mezi pozemky parc.č. [parcela], parc.č. St. 803 a parc.č. [parcela] bylo umístěno po celou dobu na totožném místě (na počátku 80. let minulého století došlo pouze k výměně sloupků). Žalobkyně, které nemovitosti darovala její matka, tyto užívala od svého narození, oplocení mezi pozemky bylo vždy umístěno na shodném místě, tedy z těchto okolností nelze dovodit žádný nepoctivý úmysl žalobkyně. Výměra předmětného pozemku (60 m2) představuje necelých 9 % součtu výměr žalobkyní vlastněných pozemků parc.č. St. 803 a parc.č. [parcela] (408 m2 + 286 m2), tedy ani tyto objektivní okolnosti nesvědčí o nepoctivém úmyslu žalobkyně. Pouhý omyl žalobkyně pak není na překážku mimořádnému vydržení dle ust. § 1095 o. z. Žalovaná (na níž v tomto směru leželo břemeno tvrzení a břemeno důkazní) přitom netvrdila, tudíž ani neprokazovala, nepoctivý úmysl žalobkyně při uchopení a výkonu držby žalobkyní. Vzhledem k tomu, že žalobkyně měla předmětný pozemek v držbě přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., účinného od 1. 1. 2014, skončilo plynutí vydržecí doby dle § 1095 o. z. ve spojení s ust. § 3066 o. z., ke dni 1. 1. 2019 (pět let od nabytí účinnosti o. z.). Pro úplnost soud uvádí, že pokud žalovaná byla vlastníkem pozemku parc.č. [parcela] již od února 2000 a uváděla, že umístění oplocení mezi pozemky parc.č. [parcela], parc.č. St. 803 a parc.č. [parcela] od této doby nedoznalo změny, pak za situace, že netvrdila (natož prokázala) nepoctivý úmysl žalobkyně, došlo by k mimořádnému vydržení předmětného pozemku v únoru 2020. S ohledem na toto hodnocení se soud dále nezabýval tím, zda držba žalobkyně či jejích předchůdců byla poctivá či oprávněná, ani, zda žalobkyně či její předchůdce byly ve vztahu ke všem okolnostem v dobré víře, že jim vlastnické právo k předmětnému pozemku náleží. Pokud se jedná o stavbu A a stavbu B nacházející se zčásti na předmětném pozemku, pak dle ust. § 3058 odst. 1 o. z. platí, že stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona.
25. Soud tudíž dospěl k závěru, že v dané věci byly splněny všechny zákonné podmínky pro mimořádné vydržení vlastnického práva ze strany žalobkyně ve smyslu ust. § 1095 o. z., a to včetně absence nepoctivého úmyslu, a podané žalobě výrokem I vyhověl, když nedílnou součástí rozsudku je geometrický plán číslo [hodnota] -1/2026 vyhotovený [tituly před jménem] [jméno FO], ověřený dne 10. 2. 2026.
26. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. podle zásady úspěchu ve věci, když žalobkyně byla v řízení plně procesně úspěšná. Z toho důvodu soud žalobkyni přiznal právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Účelně vynaložené náklady žalobkyně v tomto řízení představují zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, náklady právního zastoupení žalobkyně advokátem, kde odměna zástupce žalobkyně činí 13 900 Kč dle § 8 odst. 1, § 7 bod 5, § 11 odst. 1 písm. a), písm. d), písm. g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“) za úkony spočívající v přípravě a převzetí věci ze dne 27. 10. 2025, předžalobní výzvě k plnění ze dne 3. 11. 2025, podání žaloby ze dne 19. 2. 2026, repliky ze 6. 4. 2026, účasti na jednání soudu dne 13. 5. 2026 po 2 780 Kč za 1 úkon poskytnuté právní služby počítáno z částky 42 000 Kč jakožto ceny předmětného pozemku o výměře 60 m2 x 700 Kč/m2 – jednotkové ceny za pozemky v katastrálním území [adresa] u [Anonymizováno] dle [adresa] převodu nemovitostí 2026 schválených Zastupitelstvem města [adresa] dne 1. 4. 2026, usnesení č. [Anonymizováno] náhrad hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., dále DPH z odměny a náhrad hotových výdajů ve výši 3 392 Kč, tj. celkem částky 24 542 Kč, splatné k rukám zástupce žalobkyně ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku dle § 160 odst. 1 o. s. ř., jak je uvedeno ve výroku II tohoto rozhodnutí.