Výrok
I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 15 056 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 7 528 Kč od 1. 8. 2021 do 15. 8. 2021 a z částky 15 056 Kč od 16. 8. 2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
II. Žaloba se, co do zaplacení 8 944 Kč a úroku z prodlení z částky 4 472 Kč od 1. 8. 2021 do 15. 8. 2021 a z částky 8 944 Kč od 16. 8. 2021 do zaplacení, zamítá.II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám její zástupkyně [Jméno Zástupce] na náhradě nákladů řízení 561,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění
1. Žalobkyně se žalobou (návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu) podanou dne 2. 7. 2024 domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud uložil žalované povinnost zaplatit jí celkem 24 000 Kč spolu s úrokem z prodlení tam blíže specifikovaným. Uvedla, že původní vlastník bytu č. 1117/9 v domě č. p. [adresa], společnost [právnická osoba] se žalovanou dne 12. 5. 2021 uzavřela smlouvu o nájmu tohoto bytu, kde se zavázala žalované přenechat uvedený byt k užívání žalované a žalovaná se zavázala za toto užívání platit nájemné a úhradu za služby poskytované v souvislosti s tímto bytem. Dále se žalovaná zavázala složit jistotu, a to ve splátkách po 1 000 Kč měsíčně. Nájemné bylo sjednáno ve výši 7 528 Kč měsíčně a zálohy na služby 3 472 Kč měsíčně. Na základě kupní smlouvy uzavřené dne 29. 6. 2021 se žalobkyně stala vlastníkem předmětného bytu a vstoupila tak do práv a povinností pronajímatele. Žalovaná nezaplatila nájemné, zálohy na služby ani splátku jistoty za měsíce červenec a srpen 2021, čímž jí vznikl dluh ve výši celkem 24 000 Kč. Zálohy na služby žalované vyúčtovány nebyly.
2. Žalovaná se k věci nevyjádřila.
3. Z listiny nazvané nájemní smlouva soud zjistil, že tuto dne 12. 5. 2021 uzavřeli žalovaná a společnost [právnická osoba] Strany se zde dohodly, že jmenovaná společnost přenechá žalované k užívání byt č. [hodnota] v domě č. p. [adresa] na dobu určitou od 12. 5. 2021 do 31. 8. 2021 a žalovaná se za to zavázala platit nájemné ve výši 7 528 Kč měsíčně splatné vždy do každého 15. dne příslušného kalendářního měsíce a shodně zálohy na služby ve výši 3 472 Kč měsíčně s tím, že pronajímatel tyto zálohy vyúčtuje v den ukončení nájemního vztahu nebo do 30 dnů od obdržení vyúčtování od správcovské společnosti. Dále se zde žalovaná zavázala zaplatit kauci ve výši 11 000 Kč ve splátkách po 1 000 Kč měsíčně splatných spolu s nájmem s tím, že tato kauce bude rovněž vyúčtována při ukončení nájemního vztahu.
4. Z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. [hodnota] vedeném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrálním pracovištěm [adresa] pro katastrální území a obec [adresa] ze dne 1. 8. 2021 soud zjistil, že žalobkyně je od 30. 6. 2021 vlastníkem bytového domu č. p. [Anonymizováno].
5. Z listiny nazvané protokol o předání a převzetí nemovitosti soud zjistil, že žalovaná byt převzala 15. 5. 2021.
6. Z vyúčtování č. [hodnota] soud zjistil, že žalobkyně žalované vyúčtovala nájemné, zálohy za služby a kauci za červenec 2021 ve výši celkem 12 000 Kč se splatností 31. 7. 2021.
7. Z vyúčtování č. [hodnota] soud zjistil, že žalobkyně žalované vyúčtovala nájemné, zálohy za služby a kauci za srpen 2021 ve výši celkem 12 000 Kč se splatností 15. 8. 2021.
8. Z dopisu ze dne 11. 6. 2024 soud zjistil, že jím zástupkyně žalobkyně vyzývala žalovanou k zaplacení 24 000 Kč a dalších nákladů nejpozději do sedmi dnů, jinak se vystavuje riziku podání žaloby. Z přiloženého podacího lístku se podává, že tento dopis byl odeslán žalované dne 11. 6. 2024.
9. Po zhodnocení všech provedených důkazů jednotlivě i v jejich vzájemných souvislostech s přihlédnutím k tvrzení účastnic a ke všemu, co v řízení vyšlo najevo, dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: společnost [právnická osoba] se žalovanou dne 12. 5. 2021 uzavřela smlouvu, kde se zavázala přenechat žalované k užívání byt č. [hodnota] v domě č. p. [adresa] na dobu určitou od 12. 5. 2021 do 31. 8. 2021 a žalovaná se za to zavázala platit nájemné ve výši 7 528 Kč měsíčně splatné vždy do každého 15. dne příslušného kalendářního měsíce a shodně zálohy na služby ve výši 3 472 Kč měsíčně s tím, že tyto zálohy budou vyúčtovány v den ukončení nájemního vztahu nebo do 30 dnů od obdržení vyúčtování od správcovské společnosti. Dále se zde žalovaná zavázala zaplatit kauci ve výši 11 000 Kč ve splátkách po 1 000 Kč měsíčně splatných spolu s nájmem s tím, že tato kauce bude rovněž vyúčtována při ukončení nájemního vztahu. Ke dni 30. 6. 2021 se vlastnicí předmětného bytu stala žalobkyně. Žalovaná nezaplatila nájemné, zálohy na služby ani kauci za měsíce červenec a srpen 2021. Zálohy na služby ani kauce pak žalované nebyly vyúčtovány.
10. Po právním posouzení shora zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná pouze zčásti.
11. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále již jen „o. z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
12. Podle § 2247 odst. 1 věty před středníkem o. z. si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Podle odst. 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.
13. Podle § 4 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v účinném znění, dále již jen „zák. č. 67/2013 Sb.“) má poskytovatel služeb právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.
14. Podle § 7 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb., není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.
15. Právní předchůdkyně žalobkyně a žalovaná uzavřely platnou nájemní smlouvu k předmětnému bytu, když obsahuje veškeré § 2201 a násl. o. z. vyžadované náležitosti, tedy zejména závazek pronajímatele (právní předchůdkyně žalobkyně) přenechat byt do užívání a poskytovat služby s tím spojené a závazek nájemce (žalované) hradit za to nájemné a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (§ 2247 o. z.). Jako nájemkyně tak měla žalovaná povinnost platit nájemné a úhrady za služby. Tato povinnost vzniká se vznikem nájmu a zaniká zánikem nájemního práva způsobem uvedeným v zákoně. Právní předchůdkyně žalobkyně a žalovaná se dohodly, že žalovaná bude za užívání bytu platit nájemné ve výši 7 528 Kč měsíčně splatné vždy do každého 15. dne příslušného kalendářního měsíce a shodně zálohy na služby ve výši 3 472 Kč měsíčně. Žalobkyně, tím, že se dne 30. 6. 2021 stala vlastnicí předmětného bytu, vstoupila do práv a povinností pronajímatele ve vztahu k žalované (§ 2221 odst. 1 o. z.). Žalovaná povinnost platit nájemné a úhrady za služby neplnila řádně, když nezaplatila nájemné a zálohy na služby za měsíce červenec a srpen 2021. Na nájemném jí tak vznikl dluh ve výši 15 056 Kč a na zálohách na služby 6 944 Kč. Pronajímatel má povinnost zálohy na služby vyúčtovat do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období (§ 7 odst. 1 zák. č. 67/2013 Sb.), přičemž praxe dovodila, že není-li v nájemní smlouvě zúčtovací období definováno, představuje kalendářní rok. Nájemní smlouva v projednávaném případě stanovila, že zálohy budou vyúčtovány v den ukončení nájemního vztahu nebo do 30 dnů od obdržení vyúčtování od správcovské společnosti, což je poněkud vágní ujednání, nicméně i pokud by soud vzal v potaz nejzazší zákonný termín, byla povinnost zálohy vyúčtovat nejpozději do 30. 4. 2022. Od této chvíle žalobkyni nenáleží právo požadovat po žalované neuhrazené zálohy, ale pouze úhradu za skutečně spotřebované služby. Takové vyúčtování však žalobkyně nepředložila a uvedla, že nebylo ani vyhotoveno.
16. Stejně tak pokud se žalobkyně domáhala nezaplacené části sjednané kauce (2 * 1 000 Kč), je třeba konstatovat, že kauce je ze své podstaty vratná a nájemní smlouva stanovila, že bude vyúčtována při ukončení nájemního vztahu. Soud tak dospěl k závěru, že ani dosud neuhrazená kauce, jestliže nedošlo k jejímu vyúčtování (a v rámci něj například k jejímu započtení na jinou než žalovanou pohledávku), žalobkyni nenáleží.
17. Z vyložených důvodů soud žalobě vyhověl pouze co do požadovaného nájemného a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni 15 056 Kč, a to včetně úroků z prodlení z této částky, jak je žalobkyně požadovala, tedy ode dne následujícího po splatnosti vystavených faktur, což v případě srpna odpovídá ujednání nájemní smlouvy a v případě července žalobkyně tento úrok požaduje od pozdějšího data, než by jí náleželo. Povinnost k placení úroku z prodlení vyplývá z § 1970 o. z. a jeho výše z nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůtu k plnění soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř., neboť neshledal důvody pro stanovení lhůty delší, než tam uvedené třídenní. Co do zbytku žalobou uplatněného nároku (požadovaných záloh na služby a kauce včetně příslušenství) soud žalobu výrokem II. tohoto rozsudku zamítl.
18. O nákladech řízení rozhodne soud i bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí (§ 151 odst. 1 o.s.ř.). V daném případě byla žalobkyně úspěšná co do 63 %, přičemž neúspěšná (v rozsahu zamítnutí žaloby) byla co do 37 % a náleží jí tudíž právo na náhradu 26 % nákladů řízení (§ 142 odst. 2 o.s.ř.). Soud na daný případ aplikoval § 14b vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2024 (dále již jen „AT“), neboť žaloba v této věci byla podána na ustáleném vzoru užitém žalobkyní opakovaně ve skutkově i právně obdobných věcech a žalovaná částka nepřesahuje 50 000 Kč. Přiznané náklady řízení ve výši 561,60 Kč představují odměnu za tři úkony právní služby po 300 Kč za převzetí a přípravu zastoupení, předžalobní upomínku a podání ve věci - žaloba [§ 14b odst. 1 bod 2. za užití § 11 odst. 1 písm. a) a d) AT], tři náhrady hotových výdajů po 100 Kč [§ 14b odst. 5 písm. a) AT za užití § 11 odst. 1 písm. a) a d) AT], náhradu za 21% daň z přidané hodnoty z odměny a náhrad ve výši 252 Kč (§ 137 odst. 3 o.s.ř.) a náhradu za zaplacený soudní poplatek ve výši 960 Kč (§ 137 odst. 1 o.s.ř.), to vše snížené na 26 %. Lhůtu k plnění pak soud stanovil v souladu s § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvody pro stanovení lhůty delší a platební místo (k rukám advokáta) podle § 149 odst. 1 o.s.ř.