13 C 21/2025

Odůvodnění

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala zaplacení částky 800 000 Kč s příslušenstvím z titulu slevy z kupní ceny. Žalobu odůvodnila tím, že účastníci uzavřeli dne 24. 7. 2024 kupní smlouvou, kterou žalovaná prodala žalobkyni pozemky parc. č. St. [číslo], parc. č. St. [Anonymizováno], parc. č. [číslo] /1 a parc. č. [číslo] /2 v katastrálním území [adresa], přičemž součástí pozemků parc. č. St. [číslo] a St. [číslo] je stavba rodinného domu [adresa], č. p. [číslo]. Nemovité věci byly žalobkyni předány 24. 8. 2024 a během počátečních měsíců užívání žalobkyně pojala podezření, že tyto nejsou v ujednaném stavu. Provedeným odborným posouzením bylo zjištěno, že nemovité věci vykazují vady, které nebylo možno odhalit před uzavřením kupní smlouvy, a na které nebyla žalobkyně upozorněna. Za nejpodstatnější vadu žalobkyně považuje nesoulad deklarované užitné plochy rodinného domu se skutečností. Zjištěná užitná plocha činí 87,5 m2, což je o 17,5 m2 méně, než byla plocha uvedená při prodeji nemovitosti a jejím inzerování. Tato odchylka významně záporně ovlivňuje hodnotu nemovitosti a žalobkyně proto za ní nárokuje slevu ve výši 466 500 Kč. Podstatnou vadou je dále zvýšená vlhkost stavebních konstrukcí, kdy odborným posouzením bylo zjištěno, že zdivo rodinného domu vykazuje vlhkost v rozmezí 6,1 – 10,7 % hmotnostní vlhkosti, což odpovídá zvýšené až velmi vysoké vlhkosti dle ČSN. Příčinou vlhkosti stavebních konstrukcí je nefungující hydroizolace původních konstrukcí a absence propojení hydroizolace u přístavby a hlavní budovy. Vlhkost způsobuje poškození omítek, výmalby a jejich degradaci solemi (sanytrem). Za tuto vadu žalobkyně nárokuje slevu ve výši 333 500 Kč. Žalobkyně dále popsala další zjištěné vady (napadení křovu dřevokazným hmyzem, zatékání vody a nevhodné odvodnění, vlhkost v přístavbě nebo nedostatečná výška stropů v domě), kdy však k výzvě soudu uvedla, že za tyto vady slevu z kupní ceny nenárokuje. Žalobkyně informovala žalovanou o zjištěných vadách dopisem ze dne 29. 11. 2024, kterým současně uplatnila i nárok na slevu z kupní ceny a vyzvala žalovanou k jejímu zaplacení ve lhůtě 14 dnů, která uplynula dne 13. 12. 2024. Žalovaná na požadovanou slevu nezaplatila ničeho. V průběhu řízení žalobkyně změnila svou právní argumentaci tak, že zaplacení částky 466 500 Kč nežádá z titulu slevy z kupní ceny, ale z titulu omylu o vedlejší okolnosti (dle § 584 odst. 1 o. z.), která měla spočívat v nesouladu deklarované a skutečné užitné plochy rodinného domu.

2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok odmítla jako zcela nedůvodný. Poukázala na to, že v inzerci předmětných nemovitostí byla deklarovaná užitná plocha rodinného domu 105 m2, přičemž faktická užitná plocha je dle pasportu stavby (který byl žalobkyni předán) dokonce ještě větší, a to celkem 128,06 m2. Žalovaná nesouhlasí se stanovením užitné plochy, jak bylo provedeno žalobkyní, když poukazuje na to, že žalobkyně nezohlednila sklad, ani půdní prostory. Za skrytou vadu nemovitosti nelze považovat ani zvýšenou vlhkost, když žalobkyně kupovala nemovitost v původním stavu a zvýšená vlhkost v nemovitosti byla zřejmá již před uzavřením kupní smlouvy. Z tohoto důvodu byla žalobkyni poskytnuta sleva ve výši 200 000 Kč. Žalovaná má dále za to, že případné projevy vlhkosti v rodinném domě jsou následkem nesprávného užívání ze strany žalobkyně. I pokud by některé z vad uvedených v žalobě bylo možné považovat za skryté, žalovaná nesouhlasí s výši žalobou požadované slevy z kupní ceny a se způsobem určení této slevy.

3. Účastníci učinili v řízení nesporným, že žalovaná předala nemovité věci žalobkyni dne 24. 8. 2024, přičemž dne 29. 11. 2024 žalobkyně informovala žalovanou o vadách popsaných v žalobě a současně uplatnila nárok na slevu z kupní ceny.

4. Z provedených listinných důkazů soud učinil následující zjištění:- Kupní smlouvou ze dne 24. 7. 2024 žalovaná prodala žalobkyni v žalobě označené nemovité věci v katastrálním území [adresa], a to za kupní cenu 2 799 000 Kč. V Čl. V odst. 2 kupní smlouvy žalobkyně prohlásila, že „bere na vědomí, že převáděné nemovité věci jsou v původním stavu, některé jejich části mohou vykazovat větší míru opotřebení, mohou být morálně i fakticky zastaralé, opotřebené či nefunkční a vyžadující opravu či výměnu“. V Čl. VIII odst. 5 účastníci mimo jiné prohlásili, že tato smlouva obsahuje jejich veškerá, i předsmluvní, ujednání týkající se prodeje převáděných nemovitých věcí.- Nemovitosti byly žalobkyni předány dne 24. 8. 2024, a to předávacím protokolem, v němž strany stvrdily, že stav nemovitostí odpovídal kupní smlouvě.- Z dokumentu „Zpráva z inspekce nemovitosti“, kterou dle 31. 10. 2024 vypracoval [tituly před jménem] [jméno FO], vyplývá, že u nemovitosti [adresa], č. p. [číslo] byl proveden neinvazivní, vizuální průzkum, kterým bylo zjištěno, že dům o zastavěné ploše 135 m² je umístěn na čtyřech pozemcích o ploše cca 317 m². Má nepravidelný půdorys o užitné ploše 87,5 m² s kůlnou ve dvoře o ploše 6,3 m². Skutečná užitná plocha se liší od plochy uvedené RK při prodeji o 17,5 m². Dále bylo konstatováno, že nosné konstrukce, sokly a stropy jsou převážně původní a z hlediska požadavků na současnou kvalitu bydlení lze předpokládat jejich nezbytnou údržbu. Základy jsou součástí původního domu a jejich stav je odpovídající stáří. Jsou z betonu a kamene, na kterém je jako hydroizolace natavený asfaltový pás. U základu nové přístavby je jako hydroizolace použita plastová folie, které je pro tento účel nevhodná. Řešení vodorovné hydroizolace u přístaveb domu je nevhodné a chybí oddělení zeminy od základového zdiva. Hydroizolace domu je původní a s největší pravděpodobností byla provedena pouze vodorovná hydroizolace u domu a nově u přístavby. Je povedena kombinací klasicky vložením nebo natavením asfaltových pásů na základové zdivo. Chybí svislá hydroizolace obvodového zdiva v místech, kde jsou místnosti po úrovní venkovního terénu. Autor zprávy doporučuje provést oddělení základového zdiva od okolní zeminy obkopáním obvodu zdiva, vložení nopové folie s drenáží a systémovou lištou, když související náklady odhaduje na 30 600 Kč. V případě okapů je konstatováno, že jejich napojení do kanalizace nebo samotná dešťová kanalizace ve dvoře domu způsobuje zatékání do konstrukce a vlhnutí stěn v ložnici a přístavku domu. Za nevhodné lze rovněž považovat řešení střechy souseda bez okapů a svodu, kdy všechna voda stéká na pozemek posuzované nemovitosti a způsobuje extrémní zátěž obvodových stěn přístavku a kůlny ve dvoře a vzniká riziko zatékání do konstrukce objektu. Autor doporučuje provést kontrolu těsnosti napojení svodů a kontrolu celistvosti konstrukce kanalizace ve dvoře (odhadované náklady 10 000 Kč) a dohodu s majitelem sousedního domu ohledně instalace okapu se svodem na střechu přístavku domu. V budově bylo provedeno měření vlhkosti ručním vlhkoměrem, kdy naměřené hodnoty v obytném prostoru se pohybovali od 4,5 % do 15 % a vlhkost stěny rohu pokoje s kuchyňským koutem byla nad 20 % (mimo rozsah měřicího přístroje). Ve zprávě byly popsány i další zjištěné nedostatky, které však žalobkyně neuplatňuje jako důvody nárokované slevy, proto se jimi soud blíže nezabýval.- Na uvedenou zprávu navazuje vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 3. 11. 2024, v němž je konstatováno, že posudek stavu hydroizolace a příčin pronikání vlhkosti do konstrukce nemovitosti není zpracován samostatně osobou autorizovanou v oboru sanací proti vlhkosti, ale dokumentace stavu konstrukcí tyto vady jednoznačně prokazuje. Majitelka objektu na základě tohoto stavu začala jednotlivé příčiny způsobující pronikání vlhkosti do konstrukcí odstraňovat, aby vyřešila havarijní stav a předešla vzniku dalších škod. Probíhající práce na nových napojeních svodů s přepadem do kanalizace, obnažení základového zdiva a zhotovení svislé HI a uvedení domu do stavu umožňujícího běžné užívání.- V dokumentu „Výstupy z prohlídky a měření vlhkosti“ ze dne 20. 11. 2024, který vypracoval [tituly před jménem] [jméno FO], specialista pro sanace a hydroizolace staveb, je konstatováno, že předmětem prohlídky byl RD [adresa], č. p. [číslo], kdy se jedná o objekt, jehož stáří je odhadováno na 100 – 150 let a jeho přístavba k přední části byla realizována v nedávné minulosti. Lze tedy předpokládat, že stávající vodorovné i svislé hydroizolace spodní stavby jsou u původních stěn (vyjma novější přístavby) na hranici, nebo již za hranicí své životnosti. Na objektu pravděpodobně v nedávné minulosti proběhly rozsáhlé stavební úpravy včetně zateplení fasády, výměny oken a úpravy nebo výměny skladeb podlah 1. NP včetně nových omítek a výmalby. Podle dostupných informací nebyly v rámci těchto stavebních úprav u původních konstrukcí s největší pravděpodobností realizovány dodatečné vodorovné hydroizolace. U některých původních svislých konstrukcí 1. NP v jejich spodních partiích se vizuálně projevuje zvýšená vlhkost stěn a výmalby. Střešní svody jsou v exteriéru svedeny k patě obvodových stěn a zaústěny dále do ležaté kanalizace. Vizuálně nejsou patrné jejich netěsnosti, stejně jako u klempířských prvků a oplechování, ale nelze je s určitostí vyloučit. V rámci prohlídky objektu a obnažené konstrukce podlahy a obvodových stěn v přístavbě bylo zjištěno, že její stávající hydroizolace (pravděpodobně hydroizolační fólie) jsou nedostatečně propojeny s izolacemi podlahy 1. NP (její stávající skladba je bez tepelné izolace). V oblasti nad zadním přístavkem navazujícím na sousední RD bylo zjištěno nedostatečné odvodnění povrchové vody a svisle netěsný detail styku obvodových stěn a terénu. Při prohlídce bylo na místě provedeno proměření vlhkosti jednotlivých vlhkostně namáhaných stěn systémem elektrického kapacitního měření TESTO 616 s naměřenými hodnotami v rozmezí 6,1–10,7 % - dle ČSN se jedná o vlhkost zvýšenou až místy velmi vysokou svědčící zde o postupném dožívání zejména vodorovných hydroizolací spodní stavby, popř. jejich a jiných detailů. Autor zprávy dospěl k závěru, že sledované svislé původní konstrukce 1. NP ve svých spodních partiích vykazují zvýšenou vlhkost díky pravděpodobnému postupnému plošnému dožívání vodorovných hydroizolací detailů. Negativní vlhkostní projevy na omítkách a výmalbě jsou již nevratné. Byl zjištěn netěsný spoj mezi fóliovou hydroizolací stěn přístavby a podlahy 1. NP způsobující zvýšené nežádoucí namáhání okolních svislých konstrukcí. Autor zprávy konstatoval, že bez provedení vhodných stavebních úprav sanačního a izolačního charakteru se bude popsaná situace v interiéru místností postupem času zhoršovat a navrhl koncepci vhodných stavebních úprav, jejichž náklady odhadl na 890 000 Kč bez DPH.- Dopisem ze dne 29. 11. 2024 žalobkyně uplatnila u žalované nárok na slevu z kupní ceny ve výši 1 537 100 Kč, který odůvodnila jednak existencí vad uplatněných v žalobě (tj. nesoulad deklarované a skutečné výměry a vlhkost stavebních konstrukcí) a také dalšími vadami, které v rámci tohoto řízení neuplatňuje. K zaplacení nárokované částky žalobkyně poskytla žalované lhůtu 14 dnů.- Z inzerátu, zveřejněného na stránkách www.realitymix.cz vyplývá, že předmětné nemovitosti byly nabízeny k prodeji s tím, že se jedná o rodinný dům s novou zateplenou fasádou, novou střešní krytinou včetně vazby, [právnická osoba] i dveřmi. Inzerát udával celkovou zastavěnou plochu 135 m2 a užitnou plochu 105 m2. Celková plocha parcely měla činit 317 m2. U inzerátu není uvedena výše kupní ceny. Jelikož tento inzerát byl předložen v zjevně neúplném znění, vyzval soud provozovatele serveru [upřesnění skutku] k zaslání úplného znění inzerátu a označení jeho zadavatele, na kteroužto výzvu bylo odpovězeno tak, že provozovatel serveru informace o dříve inzerovaných nemovitostech nedrží.- Nemovitosti byly nabízeny rovněž na stránkách [upřesnění skutku], kde je rovněž udávaná zastavěná plocha 135 m2, užitná plocha 105 m2 a navíc i podlahová plocha 125 m2. V tomto inzerátu je uvedena kupní cena 2 999 000 Kč.- V pasportu stavby [adresa] je uvedena užitná plocha v 1. NP 93,7 m2 a užitná plocha půdy 34,36 m2 (celkem [hodnota] m2).

5. Svědkyně [jméno FO] uvedla, že pracuje jako realitní makléřka pro společnost BO reality, která zprostředkovala prodej předmětných nemovitostí. U první prohlídky, ani u podpisu rezervační smlouvy, osobně nebyla. S žalobkyní se potkala až v polovině července 2024, kdy z jejich rozhovoru vyplynulo, že žalobkyni byla již dříve poskytnuta sleva z kupní ceny nemovitosti, která původně činila 2 999 000 Kč a po slevě 2 799 000 Kč. Žalobkyně svědkyni říkala, že nemovitost jí připadá malá, a tudíž poskytnutou slevu považuje za adekvátní. Ohledně slevy musela žalobkyně komunikovat s realitní makléřkou, která řešila rezervaci nemovitosti. Svědkyně s žalobkyní mluvila také o stavu nemovitosti, kdy uvnitř domu byla na zdech viditelná vzlínající vlhkost, která tvořila tzv. mapy. Žalobkyně říkala, že s tímto je srozuměna, jelikož v kuchyni chtěla dělat nový vchod, a to v místech, kde byla popisovaná vlhkost. Ve zdech domu byly rovněž osazené větrací mřížky, a to z důvodu odvětrávání. Následně se potkaly ještě dvakrát – při podpisu kupní smlouvy a při předání nemovitostí, které žalobkyně bez výhrad převzala. Pokud jde o stav nemovitosti, dům byl podle názoru svědkyně ve velmi dobrém stavu, v letech 2016 – 2017 prošel rekonstrukcí, byl kompletně zateplený, byla tam nová okna, dveře, střecha. K domu byl přistaven přístavek, před domem bylo zastřešené parkovací stání, nová dlažba, oplocení. Pokud jde o vlhkost, u nemovitostí podobného stáří je s tímto potřeba počítat – nejedná se o nový dům. Sleva 200 000 Kč byla žalobkyni poskytnuta proto, že se jí dům zdál malý.

6. Svědek [jméno FO] (nevlastní otec žalobkyně) uvedl, že někdy v létě 2024 byl spolu s žalobkyní u prohlídky rodinného domu, který si společně prošli. Dospěl k závěru, že pokud by jej žalobkyně koupila, chtělo by to provést rekonstrukci kuchyně a koupelny, jelikož tyto vypadaly zastarale. Jinak jej na domě po technické stránce nic zvláštního nezaujalo. Podotkl, že je vyučený soustružník, není tedy odborník na stavebnictví a jednalo se pouze o jeho laickou úvahu. U prohlídky neřešili žádné výměry domu nebo pozemku. Ví, že dcera se tam následně byla podívat ještě i s přítelem, ale on do prodeje už v domě nebyl. Následně dcera dům koupila a s přítelem se do něj nastěhovali. Asi měsíc po nastěhování, v období, kdy se začínalo topit, mu sdělili, že se jim v domě špatně spí. [jméno FO] zjišťovat důvod a přišli na to, že v každé z místností byla část zdí vlhká. Vlhká byla také podlaha. Projevovalo se to tím, že na zdech i podlaze byly fleky. Museli to celé „vybít“ a udělat novou podlahu, která se v současnosti dělá v celém domě. Dále se v domě dělají nové odpady. U první prohlídky nebyly projevy vlhkosti vidět, v domě bylo všude otevřeno, takže svědek žádné projevy vlhkosti necítil.

7. Svědek [jméno FO] (přítel žalobkyně) vypověděl, že někdy v létě 2024 byl spolu s žalobkyní na prohlídce rodinného domu v Cetechovicích. Dům vypadal vcelku dobře, byly tam nějaké kosmetické vady, jako třeba prasklinky na zdech, které byly upraveny. Svědek se ptal na různé věci, jako střechu, okna, odpady, vlhkost apod. Některé informace prezentované makléřkou, například ohledně podlah nebo rozvodů, se ukázaly jako nepravdivé. Poté co se poradili s přítelkyní a rodiči se rozhodli dům koupit. Asi jeden až dva měsíce po nastěhování se svědkovi v ložnici začalo špatně dýchat. Když se v domě začalo topit, na zdech začal krystalizovat bílý povlak. Svědek si nejdříve myslel, že je to plíseň, ale následně zjistil, že je to sůl. Původně chtěli rekonstruovat pouze koupelnu a kuchyň, avšak když začali bourat koupelnu, zjistili, že pod podlahou je mokrá hlína. Proto se rozhodli udělat nové podlahy a omítky v celém domě. Po poradě s elektrikářem se rozhodli vykopat podlahy až dolů a zjistili, že tam byly pouze eurodesky a pod nimi hlína. Nebyl tam žádný základ. Svědek má vystudovanou ZŠ, pracuje jako tavič hliníku, se stavařinou nemá žádné zkušenosti. Byl i u předání domu někdy v září nebo říjnu 2024. Na žádné neduhy domu upozorněni nebyli. Neví o tom, že by dům měl být před jeho předáním nově vymalován, ale u první prohlídky v jedné z místností cítil čerstvou barvu. Před koupí domu jeho stav nekonzultovali s žádným odborníkem, jelikož na první dojem dům vypadal slušně. Když se s žalobkyní rozhodovali o koupi domu, bylo pro ně důležité, jak dům vypadá zvenčí a zevnitř, jestli se tam bude dobře bydlet, v jaké části obce se nachází, jaký tam je provoz apod. Velikost nemovitosti roli nehrála, o tu tam nešlo. Vlhkost zdiva měřili až poté, co se odkopaly omítky. Měřil to odborník, ten měřil vlhkost zdí i podlahy. V kuchyni stojí kamna; když se tam začalo topit, bylo tam kolem 22 stupňů. V obýváku bylo 19 – 20 stupňů, v ložnici 18 stupňů. Nemovitost větrali ventilačkami. V ložnici bylo okno na ventilačku otevřeno nepřetržitě. V kuchyni a obýváku byla okna do ulice, tak je otevírali, když byli doma. Vlhkost se objevovala hlavně v kuchyni a obýváku. Časem našli povlak i v ložnici za postelí, a to na zdi, která byla vytápěna z druhé strany z kuchyně.

8. K posouzení odborných otázek, souvisejících s žalobkyní tvrzenou vlhkosti stavebních konstrukcí rodinného domu [adresa], č. p. [číslo], soud ustanovil [tituly před jménem] [adresa], znalce z oboru stavebnictví, stavby obytné a ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. V podaném posudku znalec konstatoval, že posuzovaný objekt vykazuje vady, které brání jeho užívání, a to mimo jiné vysokou vlhkost, způsobenou chybějící vodorovnou a svislou izolací proti zemní vlhkosti. Znalec v posudku popsal také další vady, které ovšem nebyly žalobkyní uplatněny jako důvod nárokované slevy z kupní ceny, jejich posouzení proto znalci nebylo zadáno a pokud tak znalec přesto ze své iniciativy učinil, soud k těmto jeho dílčím závěrům nepřihlížel.

9. K příčinám zjištěné vlhkosti znalec dále uvedl, že stavba vykazuje, a i v roce 2024 musela vykazovat, vady spočívající v absenci izolace proti zemní vlhkosti, které tuto vlhkost způsobovali. Vlhkost se přes základy a zdivo dostávala omítkou do interiéru, kde se postupně odpařovala. Vlhká omítka a zejména potom malba tvořila živnou půdu pro vznik plísní. Zjištěné vady a poruchy odpovídají stáří objektu, které znalec odhadl na více než 100 let. Jednotlivé konstrukce a to také tzv. konstrukce dlouhodobé životnosti jsou dožité, zdivo neodpovídá současným standardům a navíc neodborná „rekonstrukce“ spíše původnímu objektu uškodila. Zateplená fasáda a nová [právnická osoba] zapříčinila ještě vyšší vlhkost v interiéru, neboť zamezila původní přirozené [rodné přijmení] netěsnými okny a difuzním zdivem. Všechny vady, které se na objektu vyskytují jsou způsobeny stářím, morálním a technickým opotřebením jednotlivých konstrukcí. Tzv. rekonstrukce spočívající v zateplení fasády, výměně oken, opravě části krovu a osazením nové krytiny byla bez dalších navazujících rekonstrukčních prací naprosto zbytečná. Znalec se dále vyjádřil ke způsobu odstranění zjištěných vad s tím, že náklady na jejich odstranění budou srovnatelné s prodejní cenou.

10. Po provedeném dokazování soud dospěl ke skutkovému závěru, že rodinný dům [adresa], č. p. [číslo], který žalobkyně koupila od žalované, vykazoval ke dni jeho předání žalobkyni (24. 8. 2024) stavebně-technické nedostatky, spočívající v absenci funkční hydroizolace proti zemní vlhkosti, které mají za následek negativní vlhkostní projevy na vnitřních omítkách a výmalbě domu (tvorba tzv. „map“, krystalizace soli, případně vznik plísní). Popsané nedostatky jsou způsobeny morálním a technickým opotřebením jednotlivých konstrukcí domu, který je starý minimálně 100 let, přičemž stávající vodorovné i svislé hydroizolace spodní stavby jsou u původních stěn (vyjma novější přístavby) na hranici, nebo již za hranicí své životnosti. Dodatečná hydroizolace domu nebyla provedena ani v rámci následně provedené rekonstrukce.

11. Tvrzeným nesouladem v deklarované a skutečné výměře domu se soud po skutkové stránce nezabýval a skutečnou výměru nemovitosti nezjišťoval, když tato skutečnost nebyla pro rozhodnutí významná (k tomu viz body 21 a 22 odůvodnění).

12. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

13. Podle § 2095 o. z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

14. Podle § 2099 odst. 1 o. z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

15. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

16. Podle § 2106 o. z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, na odstranění vady opravou věci, na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo odstoupit od smlouvy. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

17. Podle § 2107 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

18. Podle § 2129 odst. 1 o. z. má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.

19. Podle § 584 odst. 1 o. z., týká-li se omyl vedlejší okolnosti, kterou ani strany neprohlásily za rozhodující, je právní jednání platné, ale osoba uvedená v omyl má vůči původci omylu právo na přiměřenou náhradu.

20. Soud aplikoval citovaná zákonná ustanovení na zjištěný skutkový stav a dospěl k následujícím závěrům.

21. Nárok žalobkyně na slevu z kupní ceny, která měla vyplývat z tvrzeného rozdílu v užitné ploše rodinného domu, jehož skutečná užitná plocha měla být o 17,5 m2 menší, než plocha deklarovaná v inzerci, považuje soud za nedůvodný. Soud tento nárok hodnotil podle ust. § 2129 odst. 1 o. z., upravujícího nároky z vad za rozdíl ve výměře pozemku, které lze analogicky aplikovat i na vady, spočívající v rozdílu ve výměře staveb (srov. komentář k § 2129 in: Petrov, J., Výtisk, M., Beran, V. a kol. Občanský zákoník. Komentář. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024) Citované ustanovení přiznává kupujícímu nárok na slevu z kupní ceny pouze v případě, kdy je výměra pozemku určena v kupní smlouvě, případně pokud je skutečná výměra pozemku menší, než výměra zapsaná ve veřejném seznamu (a strany si to ujednaly). V nyní posuzované věci je stavba [upřesnění skutku], č. p. [číslo] součástí pozemků parc. č. St. [číslo] a parc. č. St. [číslo], přičemž v kupní smlouvě účastníci neuvedli konkrétní výměru převáděných pozemků (ani výměru stavby), ani si neujednali nárok na slevu z kupní ceny pro případ odchylky výměry pozemků oproti výměře zapsané v katastru nemovitostí. Z výpovědi svědka [jméno FO], navíc vyplynulo, že výměra domu v rozhodování o koupě nemovitosti žádnou roli nehrála, když svědek a žalobkyně dům vybírali podle jiných kritérii. Soud proto dospěl k závěru, že ani kdyby bylo tvrzení žalobkyně o odchylce v užitné ploše rodinného domu pravdivé, nepředstavovala by taková odchylka vadu předmětu koupě, a to ani vadu nepodstatnou.

22. K argumentaci žalobkyně, která v průběhu řízení začala nově argumentovat ust. § 584 odst. 1 o. z. s tím, že kupní smlouvu uzavřela v omylu o skutečné užitné ploše rodinného domu soud uvádí, že nárok na přiměřenou náhradu za omyl o vedlejší okolnosti dle citovaného ustanovení vzniká pouze v případě, kdy se omyl týká takové okolnosti, která patřila do okruhu těch, ze kterých jednající v daném případě z hlediska provedení právního jednání vycházel. Pokud by se jednalo o omyl o okolnosti, která v daném případě vůbec nemá vliv na rozhodnutí jednajícího právně jednat, nemohlo by se jednat o omyl právně významný. V takových případech je třeba akcentovat spíše zájem na právní jistotě uzavřených smluv a stabilitě právního postavení smluvních stran (srov. komentář k § 584 o. z. in: Lavický, P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1–654). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022). Právě taková situace nastala v nyní projednávané věci, kde užitná plocha rodinného domu neměla vliv na rozhodnutí žalobkyně uzavřít kupní smlouvu, a tudíž omyl o této skutečnosti (i kdyby skutečně nastal), nebyl právně relevantní a nemohl založit nárok žalobkyně na přiměřenou náhradu.

23. Druhou vadou, která měla odůvodňovat nárok žalobkyně na slevu z kupní ceny, byla nefunkční hydroizolace rodinného domu. Při hodnocení této části žalobního nároku soud vycházel z toho, že při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení (viz např. NS ČR, 33 Cdo 558/2016). Vadou věci se přitom rozumí nedostatek v ujednaném množství, jakosti a provedení věci. Není-li takového ujednání, může být vadou také odchylka od jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý (§ 2099 odst. 1 o. z. ve spojení s § 2095 o. z.) Při koupi rodinného domu je obvyklým účelem smlouvy jeho užívání k bydlení. Z tohoto hlediska by nefunkční hydroizolace mohla být považována za vadu, neboť může bránit řádnému užívání věci k obvyklému účelu. Dle názoru soudu je však potřeba zohlednit také stáří konkrétní nemovitosti, kdy při koupi starší nemovitosti musí kupující obvykle počítat s tím, že její stav nebude srovnatelný s novou stavbou, a že kupovaná nemovitost může vyžadovat větší či menší stavebně-technické úpravy.

24. V posuzovaném případě bylo prokázáno, že hydroizolace domu je skutečně nefunkční, případně zcela absentující, což má za následek negativní vlhkostní projevy v interiéru domu. Současně však z provedeného znaleckého posudku, jako i z odborných zpráv Ing. [jméno FO] a [tituly před jménem] Lorence, vyplynulo, že stav nemovitosti odpovídá jejímu stáří, které činí nejméně 100 let, přičemž hydroizolace stavby je na hranici, nebo za hranicí životnosti. Žalobkyně přitom v kupní smlouvě byla upozorněna na riziko, že některé části nemovitostí mohou být opotřebené či nefunkční (byť zde nebyla výslovně zmíněna hydroizolace stavby). Soud proto nefunkční hydroizolaci stavby nevyhodnotil jako vadu stavby, ale jako projev jejího běžného opotřebení, které nezakládá nárok na slevu z kupní ceny. V tomto směru lze odkázat také na rozhodnutí NS ČR, sp. zn. 33 Cdo 896/2010, kde byla řešena skutkově i právně podobná věc, kdy tamější žalobci nárokovali slevu z kupní ceny nemovitosti za tvrzené vady spočívající v podmáčení podlah, zdiva domu a napadení krovů a trámů dřevokazným hmyzem. Dovolací soud k věci uvedl, že „jestliže předmětem prodeje je 90let starý dům, nelze běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti domu odpovídá jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby (např. napadení krovů dřevokazným hmyzem), považovat za jeho vadu. Skutečnost, že při jednání o koupi domu kupující neměli k dispozici žádný znalecký posudek, který by jim byl ku pomoci při stanovení kupní ceny, a že nebyli s to bez odborných znalostí stavebně technický stav domu posoudit, je z pohledu právní kvalifikace nároku na přiměřenou slevu ze sjednané kupní ceny domu nerozhodné“.

25. Pro úplnost soud dodává, že se zabýval rovněž otázkou, jestli na běžné opotřebení předmětného rodinného domu měla vliv provedená částečná rekonstrukce, která se dle žalované uskutečnila asi před 15 lety. Z provedených listin a svědeckých výpovědí vyplynulo, že v rámci rekonstrukce bylo provedeno především zhotovení přístavby k původnímu domu, zateplení fasády, výměna oken, případně části podlah a výmalba domu. Hydroizolace stavby nebyla rekonstrukcí dotčena. Minimálně část vnitřních prostor domu i po provedené rekonstrukci nadále působí opotřebovaně, jak lze vidět ve fotodokumentaci tvořící přílohu znaleckého posudku a provedených odborných zpráv, a jak to ostatně popsal i svědek [jméno FO], který uvedl, že kuchyně a koupelna domu vypadaly zastarale, jako „po jeho babičce“. Dle názoru soudu tak dům ani po rekonstrukci nebyl v takovém technickém stavu, kdy by bylo možné bez dalšího očekávat, že bude zcela prostý vad a bude moct bez omezení sloužit ke svému účelu. Ani tato skutečnost proto nic nemění na výše uvedeném závěru, že nefunkční hydroizolace domu je projevem běžného opotřebení, nikoliv vadou stavby.

26. Z popsaných důvodů soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

27. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) tak, že procesně neúspěšné žalobkyni uložil povinnost nahradit žalované náklady, sestávající z odměny advokáta vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a. t.“), která byla podle § 7 a § 8 odst. 1 a. t. stanovena z tarifní hodnoty 800 000 Kč, a to za 7 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, dvě písemná vyjádření ze dne 13. 3. 2025 a 5. 2. 2026, 3x účast u soudního jednání a účast u prohlídky nemovitosti znalcem) při sazbě 11 500 Kč a za 1 úkon právní služby podle § 11 odst. 2 a. t. (námitka podjatosti znalce, kterou soud hodnotí jako návrh nikoliv ve věci samé) při sazbě 5 750 Kč. Dále byla žalované přiznána náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a.t. ve výši 3 600 Kč (8x 450 Kč), náhrada jízdného za tři zpáteční cesty k soudním jednáním na trase Rožnov pod Radhoštěm – Frýdek-Místek (jedna zpáteční cesta 75 km) a jednu zpáteční cestu k místnímu šetření na trase Rožnov pod Radhoštěm – [město] (200 km) při spotřebě 7,9 litru 95 oktanového benzínu na 100 km a ceně PHM dle příslušné vyhlášky, tedy ve výši 3 022 Kč (2x 648 Kč + 1x 1 726 Kč) za tři cesty vykonané v roce 2025 a ve výši 649 Kč za jednu cestu v roce 2026, související náhrady za promeškaný čas ve výši 2 250 Kč (za 15 půl hodin po 150 Kč) a 21 % DPH (ze základu 95 771 Kč) ve výši 20 112 Kč. Žalobkyni tak byla uložena povinnost nahradit žalované náklady řízení v celkové výši 115 883 Kč.

28. Oproti předloženému vyúčtování soud žalované nepřiznal náhradu nákladů za nahlížení do spisu dne 11. 2. 2025 a související náhradu jízdného a ztráty času. Nahlížení do spisu totiž není samostatným úkonem právní služby dle § 11 a. t., ale zpravidla je součástí převzetí a přípravy zastoupení. Jako samostatný úkon lze nahlížení do spisu vyhodnotit pouze výjimečně, bude-li takový postup v řízení s ohledem na konkrétní okolnosti případu ospravedlnitelný; například založí-li protistrana do spisu značné množství listin, s nimiž nemá účastník možnost se jinak seznámit krátce před přípravným jednáním či prvním jednání ve věci (srov. 22 Cdo 1176/2015). Takové výjimečné okolnosti soud v tomto případě neshledal. Pokud právní zástupce žalované argumentoval tím, že do spisu musel nahlédnout, jelikož mu soud nezaslal přílohy žaloby, k tomu lze uvést, že soud přílohy žaloby (příp. jiných podání) ostatním účastníkům nezasílá automaticky, ale pokud o ně požádají, zpravidla jim je soud elektronicky zašle (s výjimkou případů, kdy to neumožňuje rozsah příloh nebo jiné objektivní překážky). Tak tomu bylo i v tomto případě, kdy soud právnímu zástupci žalované přílohy žaloby na vyžádání zaslal. Žalované dále nebyla přiznána náhrada za podání ze dne 11. 2. 2025 (žádost o zaslání příloh) a 18. 6. 2025 (předložení, resp. označení důkazů), kdy se nejedná o vyjádření ve věci samé, ani jiný účtovatelný úkon právní služby. Vyjádření žalované ze dne 15. 9. 2025 by za jiných okolností bylo účtovatelným úkonem, ovšem za situace, kdy toto bylo učiněno pouhý jeden den před nařízeným jednáním, neshledává jej soud účelným. Takto doručené podání komplikuje průběh jednání a v krajním případě může vést k jeho odročení, jelikož ostatní účastníci se s jeho obsahem seznamují až v průběhu jednání, čímž je dotčeno jejich právo na řádnou přípravu k jednání. V takových případech je účelnější, aby účastník (resp. jeho právní zástupce) obsah podání přednesl ústně.