Rozsudek ze dne 11. 8. 2025
Výrok
I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 182.952 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 182.952 Kč od 1. 10. 2022 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.
II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 96.053 Kč k rukám [Jméno advokáta], advokáta se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.
III. Soud přiznává advokátu [Jméno opatrovníka], který byl usnesením Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. 11. 2023 č. j. 15 C 20/2023-52 ustanoven opatrovníkem žalované, odměnu a náhrady, jejichž výše bude určena po právní moci tohoto rozhodnutí samostatným rozhodnutím. Zaplatí ji Česká republika – Okresní soud v Havlíčkově Brodě.
IV. Česká republika – Okresní soud v Havlíčkově Brodě nemá právo na náhradu nákladů řízení.
Odůvodnění
1. Žalobou došlou soudu dne 5. 1. 2023 se žalobkyně vůči žalované domáhala zaplacení částky 190.118 Kč s příslušenstvím. Vylíčila, že dne 19. 11. 2021 uzavřela s žalovanou smlouvu o realitním zprostředkování exkluzivní týkající se zprostředkování příležitosti uzavření kupní smlouvy na prodej nemovitých věci v k.ú. [adresa], obec [adresa], zapsaných na LV č. [hodnota], a to pozemků p.č. [Anonymizováno], parc. č. [Anonymizováno], parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno]. Příležitost k prodeji těchto nemovitostí byla ze strany žalobkyně žalované obstarána, když 13. 12. 2021 došlo k uzavření rezervační smlouvy, kterou se žalovaná zavázala prodat předmětné nemovitosti žalobkyní zajištěným zájemcům, a sice panu [jméno FO] a [jméno FO]. V rámci této rezervační smlouvy se žalovaná zavázala zajistit na svoje náklady nápravu stavu zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí tak, aby byl v katastrální mapě zakreslen odpovídající tvar budovy. Bylo dohodnuto, že ze strany žalované bude vše zajištěno tak, aby v termínu do 31. 5. 2022 mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně ve věci nápravy zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí poskytla žalované plnou součinnost, když v podstatě celou tuto záležitost pro žalovanou vyřídila. Jelikož bylo dodatečně zjištěno, že změny stavby byly provedeny bez patřičných povolení, vyžádalo si provedení nápravy stavu delší čas, než bylo původně předpokládáno a žalovaná tedy nesplnila svoji povinnost zajistit tuto nápravu tak, aby mohlo dojít k podpisu kupní smlouvy v termínu do 31. 5. 2022. I přes tuto skutečnost žalobkyně dohodla bez jakýchkoliv zvýšených nákladů pro žalovanou se zájemci o koupi nemovitostí, že tito byli ochotni čekat na vyřízení všech potřebných záležitostí a uzavřít kupní smlouvu i po datu 31. 5. 2022. Na žádost žalobkyně odmítla žalovaná podepsat dodatek k rezervační smlouvě s prodloužením termínu jejího trvání. Po vyřízení všech záležitostí na stavebním úřadě a katastrálním úřadě následně žalovaná odmítla v prodeji pokračovat, když nejprve požadovala zvýšení kupní ceny a následně žalobkyni oznámila, že má na koupi nemovitostí jiného svého zájemce, a to za situace, kdy žalobkyní zajištění zájemci měli stále zájem od žalované za dohodnutých podmínek nemovitosti koupit. Žalobkyně následně zjistila, že smlouvou ze dne 25. 7. 2022 žalovaná zřídila k nemovitostem zástavní právo pro [Anonymizováno]., čímž prodej nemovitostí zajištěným zájemcům zcela zhatila. V rámci smlouvy o realitním zprostředkování exkluzivní ze dne 19. 11. 2021 se žalovaná zavázala uhradit žalobci provizi za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši 9 % z částky 1.680.000 Kč + 21 % DPH, tedy celkem ve výši 182.952 Kč. Nárok na provizi vznikl žalobkyni obstaráním příležitosti k uzavření kupní smlouvy, což nastalo dnem 13. 12. 2021, tedy uzavřením rezervační smlouvy, jak sama žalovaná v čl. II odst. 3 této smlouvy stvrdila. Splatnost provize pak nastala v souladu s čl. IV odst. 4 smlouvy o realitním zprostředkování dnem 31. 5. 2021, a to z důvodu, že žalovaná v dohodnuté době neposkytla potřebnou součinnost k uzavření kupní smlouvy – nesplnila povinnost zajistit nápravu zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí. Proto žalobkyně má vůči žalované nárok na úhradu provize za zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy na prodej výše uvedených nemovitostí ve výši 182.952 Kč. V souvislosti se zprostředkováním prodeje nemovitostí žalobkyně uhradila za žalovanou nad rámec svých povinností náklady spojené s nápravou stavu zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí, a to konkrétně náklady na vypracování geometrického plánu [tituly před jménem] [jméno FO] na zaměření stavby budovy na pozemku parc. č. [Anonymizováno] ve výši 5.666 Kč, úhradu správního poplatku za kolaudaci domu č.p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] [právnická osoba] [adresa] ve výši 1.500 Kč. Žalobkyně tak má vůči žalované nárok na úhradu těchto nákladů, které zaplatila za ni na základě dohody s žalovanou.
2. Žalované byl usnesením Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. 11. 2023 č. j. 15 C 20/2023-52 z důvodu neznámého pobytu opatrovník, který namítl, že v textu smlouvy byly prováděny změny, přičemž není zřejmé, zda je akceptovala žalovaná. Text smlouvy byl sepsán v textovém editoru, jsou však v něm rukou psané změny. Změnami došlo ke značnému navýšení provize. Dále namítl, že výše provize není přesně a srozumitelně určena, resp. není jednoznačně uvedena výše kupní ceny, když číselné vyjádření výše kupní ceny v rozporu se slovním vymezením. Uvedené ujednání bylo dle opatrovníka nejasné, neurčité, klamavé a v rozporu s ustanovením § 9 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování i základními ustanoveními o ochraně spotřebitele. Proto namítl neplatnost smlouvy o zprostředkování. K nároku na zaplacení správního poplatku a nákladů na zpracování znaleckého posudku namítl, že ze skutkových tvrzení není zřejmé, zda jej odvozuje ze smluvních ujednání nebo jej pokládá za bezdůvodného obohacení žalobkyně či způsobenou škodu.
3. Okresní soud v Havlíčkově Brodě rozhodl rozsudkem ze dne 2. 7. 2024 č. j. 15 C 20/2023-77, jímž vyhověl té části žaloby, jíž se žalobkyně domáhala zaplacení částky 7.166 Kč s příslušenstvím (výrok I.), ve zbytku byla žaloba zamítnuta, když uzavřel, že část smlouvy o realitním zprostředkování týkající se ujednání o provizi je neplatná.
4. K odvolání žalobkyně byl uvedený rozsudek usnesením Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 19. 11. 2024 č. j. 19 Co 260/2024-89 vyjma odvoláním nenapadeného výroku I. zrušen a věc byla vrácena k dalšímu řízení, a to z důvodu nutnosti odstranit nedostatek podmínky řízení (vyvěšení usnesení č. j. 15 C 20/2023-52 na úřední desku soudu v souladu s § 50b odst. 4 písm. c) o. s. ř. tak, aby nabylo právní moci). Současně odvolací soud předestřel, že se neztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně o neplatnosti smlouvy o realitním zprostředkování z důvodu, že není zřejmé, jaká výše provize byla ujednána. Spatřovat tuto skutečnost pouze v tom, že je rozpor mezi číselným vyjádřením ceny požadované zájemcem za prodej nemovitosti v článku II bod 2. smlouvy ve výši 1.680.000 Kč a slovním vyjádřením jeden milion osm set tisíc korun českých, je příliš formalistické, přičemž v daném případě s ohledem na charakter smlouvy účastníci nepochybně jednali o částce požadované žalovanou za prodej nemovitostí a výkladem právního jednání lze dospět k poznání, co chtěli účastníci projevit. Částka požadovaná žalovanou za prodej nemovitosti byla s ohledem na znění smlouvy na prvý pohled zřejmě uvedena číselným vyjádřením, které je řádně čitelné, srozumitelné. Slovní uvedení částky by mělo význam v případě pochybností ohledně číselného vyjádření, což v daném případě nebylo. Odvolací soud dále předestřel, že v návaznosti na smlouvu o realitním zprostředkování ze dne 19. 11. 2021 žalobkyně plnila povinnosti sjednané v článku V. smlouvy a vyvinula úsilí k obstarání kupujícího, čehož výsledkem bylo dne 13. 12. 2021 uzavření rezervační smlouvy se zájemci [jméno FO] a [jméno FO], kdy žalovaná jako vlastnice nemovitosti smlouvu podepsala 10. 12. 2021 Podle znění smlouvy činí její přílohu mj. inzerát nabídky na prodej předmětných nemovitostí, přičemž v tomto inzerátu je uvedena nabídková cena 1.680.000 Kč. Z toho je zřejmé, že mezi žalobkyní a žalovanou byla sjednána žalovanou požadovaná kupní cena ve výši 1.680.000 Kč. Ve smlouvě o realitním zprostředkování je sjednáno, že provize činí 9 % z ceny uvedené v čl. II 2 této smlouvy + 21 % DPH. Odvolací soud podotkl, že pokud by žalovaná tvrdila, že ve smlouvě byly žalobkyní provedeny konkrétní změny až po podpisu smlouvy, je věcí důkazního břemene žalované, aby toto tvrzení prokázala (např. předložením svého vyhotovení smlouvy – viz čl. VIII bod 2. smlouvy o realitním zprostředkování), přičemž okolnost, že žalovaná je momentálně neznámého pobytu, ji nezbavuje důkazního břemene a nemůže jít k tíži žalobkyně.
5. Soud s ohledem na závěry odvolacího soudu vyzval žalovanou, aby doplnila skutková tvrzení o tom, jakého obsahu byla smlouva o realitním zprostředkování, kterou s žalobkyní uzavřela dne 19. 11. 2021, a nechť tuto smlouvou současně předloží. Žalovaná prostřednictvím svého opatrovníka namítla ztížení procesního postavení informačním deficitem s poukazem na judikaturu Nejvyššího soudu ČR (sp. zn. 22 Cdo 2851/2013, sp. zn. 22 Cdo 883/2010) a Ústavního soudu ČR sp. zn. ÚS I. ÚS 987/07, resp. povinnost, k níž byla vyzvána, nesplnila. Soud podotýká, že žalovanou uváděná judikatura cílí na situace, kdy jedna procesní strana zatížená důkazním břemenem nemá a nemůže mít informace významné pro rozhodnutí ve věci, a naopak druhá strana tyto informace k dispozici má. Obě procesní strany v daném případě obdržely jedno vyhotovení smlouvy o realitním zprostředkování, což stvrdily svým podpisem, proto žalobkyně informace, resp. důkaz k prokázání svého tvrzení může (měla by) mít k dispozici. Ostatně i odvolací soud konstatoval, že okolnost, že žalovaná je momentálně neznámého pobytu, ji nezbavuje důkazního břemene a nemůže jít k tíži žalobkyně.
6. Dle § 9 odst. 1 zákona č. 39/2019 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování) realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování. Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu (§ 9 odst. 2 věta první zákona o realitním zprostředkování).
7. Dle § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.
8. Soud vzal za prokázané, že mezi žalobkyní a žalovanou byla uzavřena v souladu § § 10 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování datovaná 19. 11. 2021, jíž se žalobkyně zavázala vyvíjet pro žalovanou činnost, aby měla žalovaná příležitost uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitostí – pozemku č. parc. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], pozemek č. parc. [Anonymizováno], pozemek č. parc. [Anonymizováno], pozemek č. parc. [Anonymizováno] vše v obci [adresa], katastrální území [adresa], a to s třetí osobou vyhledanou žalobkyní. Žalovaná se zavázala zaplatit žalobkyni za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy provizi ve výši 9 % z ceny uvedené v čl. II 2. smlouvy plus 21 % DPH. Článek II 2. stanoví cenu požadovanou žalovanou za prodej nemovitostí ve výši 1.680.000 Kč.
9. Soud prvního stupně jsa vázán vyjádřeným právním názorem soudu odvolacího uzavřel, že byť existuje rozpor mezi číselným a slovním vyjádřením ceny požadované za prodej nemovitostí, lze smlouvu o zprostředkování považovat jako platnou, kdy není pochyb o tom, co chtěli účastníci projevit. Číselné vyjádření požadované částky za prodej nemovitostí je čitelné a srozumitelné. Svědkyně [jméno FO] potvrdila, že za cenu 1.680.000 Kč byla nemovitost inzerovaná, což vyplynulo i z inzerátu a portálu sreality.cz. Soud tedy vzal za prokázané, že provize byla sjednána v částce 182.952 Kč představující 9 % z částky 1.680.000 Kč.
10. K namítané nepřiměřenosti provize soud aplikoval § 1813 o. z., podle kterého se má za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.
11. V daném případě lze uzavřít, že žalovaná byla ve smluvním vztahu v postavení spotřebitele (§ 419 o. z.), žalobkyně jako podnikatel (§ 421 odst. 1 o. z.).
12. Výše provize však byla jasně a srozumitelně vyjádřena, byla plně v dispozici smluvních stran a ujednání o provizi nemá charakter zakázaného ujednání ve smyslu § 1813 a následujících o. z., když zcela evidentně nemá zneužívající charakter. Ostatně jednatel žalobkyně v rámci svého účastnického výslechu logicky objasnil, že provize ve výši 9 % byla ujednáním navyšována právě z důvodu vyřizování záležitostí souvisejících se zápisem přístaveb.
13. Pokud se týká vzniku nároku na zaplacení provize pak pro případ, že by žalovaná odstoupila od úmyslu prodat své nemovitosti, bylo výslovně dohodnuto, že se provize žalobkyně jako zprostředkovatele váže na obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy (článek IV. 4 smlouvy k realitním zprostředkování), a proto nebylo možné přisvědčit námitce žalované, že provize byla sjednána až v návaznosti na akceptovatelné podmínky zúčastněných stran. Žalobkyně tedy plnila povinnosti sjednané v článku V. smlouvy o realitním zprostředkování a vyvinula úsilí k obstarání kupujícího. Navíc konkrétním výsledkem bylo dne 13. 12. 2021 uzavření rezervační smlouvy se zájemci [jméno FO] a [jméno FO], kteří byli reálně rozhodnuti kupní smlouvu uzavřít, a to ještě za vyšší cenu, než byla původně žalovanou požadována (konkrétně za 1.740.000 Kč hrazených z vlastních zdrojů bez zřízení zástavního práva), přičemž žalovaná rezervační smlouvu podepsala 10. 12. 2021. Soud proto uzavřel, že nejpozději 13. 12. 2021 vznikl žalobkyni vůči žalované nárok na provizi.
14. Soud proto i ohledně zbývajícího nároku žalobě vyhověl včetně zákonného úroku z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to od 1. 10. 2022, neboť předžalobní výzvou byla žalovaná vyzvána k plnění ve lhůtě do 30. 9. 2022, tedy od následujícího dne se dostala do prodlení.
15. Žalobkyně měla ve věci plný úspěch, a proto jí soud přiznal právo na náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva proti žalované, která ve věci neměla úspěch (§ 142 odst. 1, § 142a o.s.ř.). Tyto náklady se sestávají ze zaplacených soudních poplatků ve výši 17.111 Kč (7.605 + 9.506 Kč), nákladů právního zastoupení dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu v platném znění za 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis kvalifikované výzvy k plnění, sepis žaloby, účast při jednání u soudu dne 6. 5. 2024, účast při jednání u soudu dne 24. 6. 2024, sepis odvolání - § 11 odst. 1 písm. a), d) g) advokátního tarifu) po 8.740 Kč dle § 8 odst. 1, § 7 bodu 5 advokátního tarifu (vycházeje z předmětu plnění v částce 190.118 Kč), za 1 úkon právní služby (účast při jednání soudu 11. 8. 2025 - § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu) za 8.420 Kč dle § 8 odst. 1, § 7 bodu 5 advokátního tarifu (vycházeje z předmětu plnění v částce 182.952 Kč), náhrada hotových výdajů 6 x 300 Kč dle § 13 odst. 1, odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024) a náhradu hotových výdajů 1 x 450 Kč dle § 13 odst. 1, odst. 4 advokátního tarifu ve znění účinném od 1. 1. 2025, cestovní výdaje dle § 13 odst. 1, odst. 5 advokátního tarifu při použití osobního automobilu RZ [SPZ] (průměrné spotřeby 4,7 l na 100 km motorové nafty dle údajů v technickém průkaze vozidla) za cestu z [adresa] a zpět (206 km) k jednání dne 11. 8. 2025 ve výši 1.531 Kč při ceně nafty 34,70 Kč na 1 km a základní náhradě 5,80 Kč dle vyhlášky č. 475/2024 Sb.; náhradu za promeškaný čas advokáta k uvedenému jednání 11. 8. 2025 za 4 půlhodiny po 150 Kč (celkem 600 Kč) dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 advokátního tarifu, navýšené o DPH ve výši 21 % z odměny a náhrad ve výši 13.701 Kč dle § 137 o. s. ř., celkem 96.053 Kč (ostatních náhrad se žalobkyně vzdala).
16. Lhůty k plnění byly stanoveny dle § 160 odst. 1 o.s.ř., tj. v délce tří dnů.
17. Usnesením Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. 11. 2023 č. j. 15 C 20/2023-52 byl žalované z důvodu neznámého pobytu ustanoven opatrovník. Soudem ustanovený zástupce má právo na odměnu (§ 140 odst. 2 o.s.ř.). Výše této odměny bude určena samostatným rozhodnutím poté, co tento rozsudek nabude právní moci, resp. poté, co bude poskytování právních služeb ukončeno.
18. O nákladech státu soud rozhodl soud dle § 149 odst. 2 o. s. ř., podle kterého právo na náhradu hotových výdajů a odměny za zastupování, které platí advokátu, jehož ustanovil zástupcem nebo opatrovníkem účastníka, má stát ve sporném řízení jen vůči protistraně takového účastníka nikoli vůči zastoupenému účastníku, a to za předpokladu, že takové protistraně byla uložena povinnost nahradit náklady řízení zastoupenému účastníku. Žalované právo na náhradu řízení vůči žalobkyni nevzniklo, a proto soud rozhodl o tom, že Česká republika – Okresní soud v Havlíčkově Brodě právo na náhradu nákladů řízení nemá.
Rozsudek ze dne 2. 7. 2024 (v této věci byl vydán i pozdější rozsudek ze dne 11. 8. 2025)
Výrok
I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 7.166 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 7.166 Kč od 1. 10. 2022 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.
II. Ohledně zbývajícího požadavku žalobkyně vůči žalované na zaplacení částky 182.952 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 182.952 Kč od 1. 10. 2022 do zaplacení, se žaloba zamítá.
III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.
IV. Soud přiznává advokátu [Jméno opatrovníka], který byl usnesením Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. 11. 2023 č. j. 15 C 20/2023-52 ustanoven opatrovníkem žalované, odměnu a náhrady, jejichž výše bude určena po právní moci tohoto rozhodnutí samostatným rozhodnutím. Zaplatí je Česká republika – Okresní soud v Havlíčkově Brodě.
V. Žalobkyně je povinna nahradit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě na nákladech řízení 96 % z odměny a náhrad soudem ustanoveného opatrovníka žalované, a to do tří dnů poté, co rozhodnutí o výši odměny ustanoveného opatrovníka nabude právní moci.
VI. České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě se vůči účastníkům řízení právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 4 % z odměny a náhrad soudem ustanoveného opatrovníka žalované nepřiznává.
Odůvodnění
1. Žalobou došlou soudu dne 5. 1. 2023 se žalobkyně vůči žalované domáhala zaplacení částky 190.118 Kč s příslušenstvím. Vylíčila, že dne 19. 11. 2021 uzavřela s žalovanou smlouvu o realitním zprostředkování exkluzivní týkající se zprostředkování příležitosti uzavření kupní smlouvy na prodej nemovitých věci v k.ú. [adresa], obec [adresa], zapsaných na LV č. [hodnota], a to pozemků parc. č. [Anonymizováno], parc. č. [Anonymizováno], parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] Příležitost k prodeji těchto nemovitostí byla ze strany žalobkyně žalované obstarána, když 13. 12. 2021 došlo k uzavření rezervační smlouvy, kterou se žalovaná zavázala prodat předmětné nemovitosti žalobkyní zajištěným zájemcům, a sice panu [jméno FO] a [jméno FO]. V rámci této rezervační smlouvy se žalovaná zavázala zajistit na svoje náklady nápravu stavu zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí tak, aby byl v katastrální mapě zakreslen odpovídající tvar budovy. Bylo dohodnuto, že ze strany žalované bude vše zajištěno tak, aby v termínu do 31. 5. 2022 mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně ve věci nápravy zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí poskytla žalované plnou součinnost, když v podstatě celou tuto záležitost pro žalovanou vyřídila. Jelikož bylo dodatečně zjištěno, že změny stavby byly provedeny bez patřičných povolení, vyžádalo si provedení nápravy stavu delší čas, než bylo původně předpokládáno a žalovaná tedy nesplnila svoji povinnost zajistit tuto nápravu tak, aby mohlo dojít k podpisu kupní smlouvy v termínu do 31. 5. 2022. I přes tuto skutečnost žalobkyně dohodla bez jakýchkoliv zvýšených nákladů pro žalovanou se zájemci o koupi nemovitostí, že tito byli ochotni čekat na vyřízení všech potřebných záležitostí a uzavřít kupní smlouvu i po datu 31. 5. 2022. Na žádost žalobkyně odmítla žalovaná podepsat dodatek k rezervační smlouvě s prodloužením termínu jejího trvání. Po vyřízení všech záležitostí na stavebním úřadě a katastrálním úřadě následně žalovaná odmítla v prodeji pokračovat, když nejprve požadovala zvýšení kupní ceny a následně žalobkyni oznámila, že má na koupi nemovitostí jiného svého zájemce, a to za situace, kdy žalobkyní zajištění zájemci měli stále zájem od žalované za dohodnutých podmínek nemovitosti koupit. Žalobkyně následně zjistila, že žalovaná smlouvou ze dne 25. 7. 2022 zřídila k nemovitostem zástavní právo pro [Anonymizováno]., čímž prodej nemovitostí zajištěným zájemcům zcela zhatila. V rámci smlouvy o realitním zprostředkování exkluzivní ze dne 19. 11. 2021 se žalovaná zavázala uhradit žalobkyni provizi za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši 9 % z částky 1.680.000 Kč + 21 % DPH, tedy celkem ve výši 182.952 Kč. Nárok na provizi vznikl žalobkyni obstaráním příležitosti k uzavření kupní smlouvy, což nastalo dnem 15. 12. 2021, tedy uzavřením rezervační smlouvy, jak sama žalovaná v čl. II odst. 3 této smlouvy stvrdila. Splatnost provize pak nastala v souladu s čl. IV odst. 4 smlouvy o realitním zprostředkování dnem 31. 5. 2021, a to z důvodu, že žalovaná v dohodnuté době neposkytla potřebnou součinnost k uzavření kupní smlouvy – nesplnila povinnost zajistit nápravu zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí. Proto má žalobkyně vůči žalované nárok na úhradu provize za zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy na prodej výše uvedených nemovitostí ve výši 182.952 Kč. V souvislosti se zprostředkováním prodeje nemovitostí žalobkyně uhradila za žalovanou nad rámec svých povinností náklady spojené s nápravou stavu zápisu nemovitostí v katastru nemovitostí, a to konkrétně náklady na vypracování geometrického plánu [tituly před jménem] [jméno FO] na zaměření stavby budovy na pozemku parc. č. [Anonymizováno] ve výši 5.666 Kč, úhradu správního poplatku za kolaudaci domu č.p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] [právnická osoba] [adresa] ve výši 1.500 Kč.
2. Žalované byl usnesením Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. 11. 2023 č. j. 15 C 20/2023-52 z důvodu neznámého pobytu ustanoven opatrovník, který namítl, že v textu smlouvy byly prováděny změny, přičemž není zřejmé, zda je akceptovala žalovaná. Text smlouvy byl sepsán v textovém editoru, jsou však v něm rukou psané změny. Změnami došlo ke značnému navýšení provize. Dále namítl, že výše provize není přesně a srozumitelně určena, resp. není jednoznačně uvedena výše kupní ceny, když číselné vyjádření výše kupní ceny je v rozporu se slovním vymezením. Uvedené ujednání bylo dle opatrovníka nejasné, neurčité, klamavé a v rozporu s ustanovením § 9 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování i základními ustanoveními o ochraně spotřebitele. Proto namítl neplatnost smlouvy o zprostředkování. K nároku na zaplacení správního poplatku a nákladů na zpracování znaleckého posudku namítl, že ze skutkových tvrzení není zřejmé, zda jej odvozuje ze smluvních ujednání nebo jej pokládá za bezdůvodné obohacení žalobkyně či způsobenou škodu.
3. Soud vzal za prokázané, že mezi žalobkyní (jako zprostředkovatelem) a žalovanou (jako zájemcem) byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování datovaná 19. 11. 2021, jíž se žalobkyně zavázala vyvíjet pro žalovanou činnost, aby měla žalovaná příležitost uzavřít kupní smlouvu o prodeji nemovitostí – pozemku č. parc. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba [Anonymizováno], pozemek č. parc. [Anonymizováno] pozemek č. parc. [Anonymizováno], pozemek č. parc. [Anonymizováno], vše v obci [adresa], katastrální území [adresa], a to s třetí osobou vyhledanou žalobkyní. Žalovaná se zavázala zaplatit žalobkyni za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy provizi ve výši 9 % z ceny uvedené v čl. II 2. smlouvy plus 21 % DPH. Článek II 2. stanoví cenu požadovanou žalovanou za prodej nemovitostí ve výši 1.680.000 Kč, slovně však vyjádřeno jeden milion osm set tisíc korun českých. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 6 měsíců od podpisu smlouvy, tj. do 19. 5. 2021.
4. Podle § 578 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) platí, že chyby v psaní nebo v počtech nejsou právnímu jednání na újmu, je-li jeho význam nepochybný.
5. Právní jednání se posuzuje podle svého obsahu (§ 555 odst. 1 o. z.).
6. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.
7. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (§ 556 odst. 2 o. z.).
8. Soud na daný případ aplikoval závěry vyjádřené v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 1. 2022 sp. zn. 24 Cdo 1608/2021, podle kterých: „Soudní praxe je dlouhodobě ustálena v závěru, podle něhož náležitosti projevu vůle, který směřuje k určitému právnímu úkonu, je srozumitelnost, určitost a v některých případech i forma projevu. Nesrozumitelný je projev tehdy, jestliže nelze zjistit ani výkladem, co jím mělo být vyjádřeno (v důsledku vadného slovního nebo jiného zprostředkování). Určitost projevu se týká jeho obsahové stránky; neurčitý projev je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho obsah. Závěr o neurčitosti právního úkonu předpokládá, že ani jeho výkladem nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěli účastníci projevit.
9. Dle § 10 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.
10. Dle § 10 odst. 3 zákona o realitním zprostředkování neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná; námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.
11. Z předmětného smluvního ujednání ve smlouvě o realitním zprostředkování není zřejmé, jaká výše provize byla ujednána. Nebyla numericky vyjádřena hodnota provize. Nelze s ohledem na neznámý pobyt žalované zjistit, jakou projevila, nelze ji dovodit ani výkladem. V rezervační smlouvě ze dne 13. 12. 2021, jíž byla žalovaná účastnicí, byla uvedena kupní cena ve zcela jiné výši (1.740.000 Kč), než je uvedeno ve smlouvě o realitním zprostředkování. Vůli žalované nebylo možno zjistit ani z obsahu svědeckých výpovědí [jméno FO] ani [jméno FO]. Okolnost, že prodej nemovitosti byl inzerován za 1.680.000 Kč, není způsobilá ani nepřímo vůli žalované prokázat.12. [jméno FO] vypověděla, že nebyla u sjednávání smlouvy o realitním zprostředkování, vše řešil jednatel žalobkyně pan [jméno FO]. Inzerovaná cena byla 1.680.000 Kč, ale nakonec se zvýšila. Ze smlouvy, která byla v kanceláři, viděla, že sjednaná provize byla 9 % (z její výpovědi však nevyplynulo, z jaké částky měla být počítána). [jméno FO] neměla k okolnostem uzavírání smlouvy žádné poznatky.13. Jednatel žalobkyně jako účastník řízení nejistě uvedl, že kupní cena byla domluvena ve výši 1.680.000 Kč, provize 9 %. V písemném vyjádření udělal chybu. Všechny rukou psané věci ve smlouvě dělal on sám.14. Soud uzavřel, že se nepodařilo prokázat vůli žalované ohledně výše provize, proto smlouvu o realitním zprostředkování v části týkající se ujednání o provizi (§ 576 o. z.) vyhodnotil jako neplatnou. Proto tu část žaloby, která se týkala nároku na zaplacení částky 182.952 Kč s příslušenstvím zamítl.15. Ohledně zbývající části nároku na zaplacení 7.166 Kč představující částky zaplacené za žalovanou v souvislosti s vypracováním geometrického plánu a zaplacením správního poplatku vzal soud za prokázané, že fakturou č. 2022001 vyúčtoval geodet [tituly před jménem] [jméno FO] žalobkyni částku 5.666 Kč za vypracování geometrického plánu a souvisejících úkonů, týkající se přístavby chaty v [Anonymizováno] postavené na pozemku č. parc. [Anonymizováno], resp. na pozemku č. parc. [Anonymizováno]. Výpisem z účtu žalobkyně vzal soud za prokázané, že žalobkyně dne 10. 1. 2022 uvedenou částku 5.666 Kč [tituly před jménem] [jméno FO] uhradila.16. Dne 25. 4. 2022 byla žalovaná stavebním úřadem v [adresa] vyzvána k zaplacení správního poplatku v celkové výši 1.500 Kč v souvislosti se zahájeným řízením o návrhu na vydání kolaudačního rozhodnutí přístavby a stavebních úprav domu č. p. [Anonymizováno] v [Anonymizováno] na pozemku č. parc. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], a to na účet č. , č. účtu, pod variabilním symbolem , var. symbol, . Uvedený správní poplatek byl zaplacen z účtu [jméno FO] dne 27. 4. 2022.17. Svědkyně [jméno FO] vypověděla, že se zjistilo, že tvar budovy byl v katastrální mapě jiný než ve skutečnosti. Bylo nutné katastrálnímu úřadu doložit zaměření budovy, resp. geometrický plán, proto oslovila [tituly před jménem] [jméno FO]. Byly s žalovanou dohodnuté, že tyto náklady budou uhrazeny z provize. Na stavebním úřadu platila správní poplatek, protože byla nutná rychlá platba; žalobkyně jí následně částku proplatila.18. Smlouvou o realitním zprostředkování bylo v čl. V bod 4. účastníky řízení dohodnuto, že v případě sporných hranic pozemků je žalovaná jako vlastník povinna zabezpečit jejich zaměření a vyznačení v terénu odborně způsobilou osobou.19. Kdo se na úkon jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (§ 2991 odst. 1 o. z.). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (§ 2991 odst. 2 o. z.).20. Soud proto uložil žalované uhradit žalobkyni náklady vzniklé v souvislosti s vypracováním geometrického plánu, neboť tento měla dle smlouvy zajistit žalovaná. Učinila tak žalobkyně, která za žalovanou plnila, co měla plnit sama (§ 2991 odst. 2 o. z.). Stejné závěry soud učinil i ve vztahu k zaplacenému správnímu poplatku ve výši 1.500 Kč, neboť poplatníkem správního poplatku byla žalovaná, ke zmenšení majetku došlo na straně žalobkyně. Žalovaná je proto povinna žalobkyni vydat to, oč se na její úkor obohatila, a to včetně zákonného úroku z prodlení dle § 1970 o. z. ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., a to od 1. 10. 2022, neboť předžalobní výzvou byla vyzvána k plnění ve lhůtě do 30. 9. 2022, tedy od následujícího dne se dostala do prodlení. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř., tj. v délce tří dnů.21. Soud provedl ještě další důkazy, avšak s ohledem na výše uvedené skutkové závěry a právní hodnocení věci tyto již dále nehodnotil. Nezabýval se ani dalšími opatrovníkem vznesenými námitkami.22. Každý z účastníků měl v řízení částečný úspěch, a proto soud náhradu nákladů poměrně rozdělil (§ 142 odst. 2 o.s.ř.). Žalobkyně byla ve věci úspěšná ze 4 %, žalovaná z 96 %, čistý úspěch žalované proto činí 92 %. Žalované však žádné náklady nevznikly, a proto soud rozhodl o tom, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.23. Usnesením Okresního soudu v Havlíčkově Brodě ze dne 8. 11. 2023 č. j. 15 C 20/2023-52 byl žalované z důvodu neznámého pobytu ustanoven opatrovník. Soudem ustanovený zástupce má právo na odměnu (§ 140 odst. 2 o.s.ř.). Výše této odměny bude určena samostatným rozhodnutím poté, co tento rozsudek nabude právní moci, resp. poté, co bude poskytování právních služeb ukončeno.24. Soud uložil neúspěšné žalobkyni v rozsahu procesního úspěchu žalované povinnost uhradit České republice – Okresnímu soudu v Havlíčkově Brodě na nákladech řízení 96 % z odměny a náhrad soudem ustanoveného opatrovníka žalovaného ve smyslu § 149 odst. 2 o. s. ř., o zbývající části těchto nákladů rozhodl výrokem VI.