28 C 149/2025

Odůvodnění

1. Žalobce se po žalovaném domáhal zaplacení částky v celkové výši 210 857 Kč s příslušenstvím, z čehož částka 29 498 Kč představuje dlužné nájemné za období od ledna 2023 do července 2023 za nájem bytové jednotky č. [hodnota] umístěné v budově bytového domu na pozemku parc. č. [Anonymizováno] katastrálním území [adresa], částka 3 306 Kč představuje dlužný doplatek za energie za rok 2022, částka 76 983 Kč představuje dlužný doplatek za energie za rok 2023, částka 80 000 Kč představuje smluvní pokutu za prodlení s vyklizením bytu a konečně částka 21 070 Kč představuje bezdůvodné obohacení žalovaného spočívající v užívání bytu po skončení nájmu za dobu od srpna 2023 do prosince 2023, neboť žalovaný předmětný byt až dne 8. 1. 2024. Výši bezdůvodného obohacení žalobce určil jako součin počtu měsíců, v nichž žalovaný bez právního důvodu byt užíval, a sjednaného nájemného ve výši 4 214 Kč, které byl žalovaný za trvání smluvního vztahu povinen platit. Současně žalobce požadoval přiznat úroky z prodlení z dlužného nájemného, z dlužných doplatků za služby za rok 2022 a z dlužných doplatků za služby a záloh na tyto služby za rok 2023, a to vždy od prvního dne prodlení v zákonné výši.

2. Žalovaný se k žalobě nevyjádřil. Za splnění podmínek uvedených v § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), soud rozhodl bez nařízení jednání.

3. Z listinných důkazů předložených žalobcem soud zjistil, že žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli postupně celkem 4 nájemní smlouvy, jimiž se žalobce zavázal přenechat žalovanému služební byt č. [hodnota] v domě č. p. [Anonymizováno] v [adresa] v obci [adresa], a to vždy na dobu určitou. Nejprve se jednalo o nájemní smlouvu ze dne [datum], v níž bylo ujednáno trvání nájemního vztahu od 1. 4. 2022 do 30. 6. 2022 s tím, že se žalovaný zavázal v tomto období platit žalobci nájemné ve výši 4 214 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 6 000 Kč měsíčně, a to vše vždy do 25. dne v měsíci. Dále se jednalo o nájemní smlouvu ze dne [datum], v níž bylo ujednáno trvání nájemního vztahu od 1. 7. 2022 do 31. 12. 2022 s tím, že se žalovaný zavázal v tomto období platit žalobci nájemné ve výši 4 214 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 6 000 Kč měsíčně, a to vše vždy do 25. dne v měsíci. Nájemní smlouvou ze dne [datum] bylo ujednáno trvání nájemního vztahu od 1. 1. 2023 do 30. 6. 2023 s tím, že se žalovaný zavázal v tomto období platit žalobci nájemné ve výši 4 214 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 8 000 Kč měsíčně, a to vše vždy do 25. dne v měsíci. Konečně nájemní smlouvou ze dne [datum] bylo ujednáno trvání nájemního vztahu od 1. 7. 2023 do 31. 7. 2023 s tím, že se žalovaný zavázal v tomto období platit žalobci nájemné ve výši 4 214 Kč měsíčně a zálohy na služby ve výši 8 000 Kč měsíčně, a to vše vždy do 25. dne v měsíci. Současně bylo dohodnuto, že nájem končí uplynutím sjednané doby, přičemž žalovaný je povinen nejpozději v den skončení nájmu vyklidit předmětný byt a předat jej žalobci. Pro případ prodlení žalovaného s vyklizením bytu byla sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč denně.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí plyne, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno] jehož součástí je stavba: [adresa], č. p. [Anonymizováno], rod. dům, zapsáno na LV č. [hodnota] pro katastrální území [adresa], u [právnická osoba] pro Jihomoravský kraj.

5. Žalovaný od 1. 1. 2023 neplatil žalobci nájemné a neuhradil ani nedoplatek za služby za rok 2022 a ke dni 29. 6. 2023 činil celkový dluh částku 89 590 Kč, přičemž tento dluh žalovaný co do důvodu i výše uznal (zápis z jednání dne [datum], uznání dluhu). Nedoplatek za spotřebu vody, topení, teplou vodu a elektřinu za rok 2022 byl žalovanému vyúčtován ve výši 16 306 Kč (vyúčtování energií za vodu, topení, teplou vodu a elektřinu za rok 2022, daňový doklad č. [hodnota], vyúčtování – odběr vody za rok 2022). Za rok 2023 byl žalovanému vyúčtován nedoplatek za spotřebu vody, topení, teplou vodu a elektřinu ve výši 76 983,29 Kč, který měl žalovaný uhradit do 30. 4. 2024 (vyúčtování [Anonymizováno] č. [hodnota] a č. [hodnota], vyúčtování [Anonymizováno], vyúčtování – odběr vody za rok 2023, dopis ze dne 28. 3. 2024).

6. O úhradu dlužných částek byl žalovaný žalobcem opakovaně upomínán, a to nejprve dopisem ze dne 14. 3. 2023, v němž byl vyzván úhradě dlužného nájemného za měsíce leden a únor 2023 a dále nedoplatku za služby za rok 2022 ve výši 16 306 Kč, a to do 31. 3. 2023 (dále pak dopisy ze dne 25. 4. 2023, ze dne 30. 5. 2023 včetně dodejky, ze dne 28. 7. 2023 včetně dodejky, ze dne 9. 8. 2023 včetně dodejky a ze dne 1. 9. 2023, který žalovaný osobně převzal dne 1. 9. 2023). Dopisem ze dne 28. 7. 2023 byl žalovaný upozorněn, že ke dni 31. 7. 2023 dojde ke skončení nájmu a byl vyzván, aby v tento den předal byt žalobci; výzva byla téhož dne odeslána do datové schránky žalovaného (dodejka). Konečně žalobce vyzval žalovaného předžalobní výzvou ze dne 26. 10. 2023 k úhradě dluhu na dlužném nájemném, nedoplatku za služby za rok 2022 a 2023, smluvní pokuty vyčíslené ke dni 25. 10. 2023 ve výši 43 000 Kč a bezdůvodného obohacení z titulu neoprávněného užívání bytu ve výši 36 642 Kč za měsíce srpen až říjen 2023; to vše měl žalovaný zaplatit do 31. 10. 2023. Předžalobní výzvu žalobce dle podací stvrzenky odeslal dne 30. 10. 2023.

7. K vyklizení a předání předmětného bytu došlo dne 8. 1. 2024, jak plyne z předávacího protokolu i z usnesení Okresního soudu v [adresa] ze dne 21. 2. 2024, č. j. [spisová značka].

8. Předložené listinné důkazy hodnotil soud podle § 132 o. s. ř., tedy každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, a na jejich základě má za prokázané, že mezi žalobcem a žalovaným byly uzavřeny celkem 4 nájemní smlouvy k bytu, kdy žalovaný byl oprávněn na jejich základě předmětný byt užívat kontinuálně v období od 1. 4. 2022 do 31. 7. 2023. Žalovaný však řádně nehradil sjednané nájemné, zálohy na služby a ani vyúčtované nedoplatky za služby. Po skončení nájmu dne 31. 7. 2023 žalovaný předmětný byt nevyklidil a užíval jej až do 8. 1. 2024, kdy došlo k předání bytu.

9. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen „o. z.“) platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

10. Dle § 2246 odst. 1 věta první o. z. platí, že strany ujednají nájemné pevnou částkou.

11. Dle § 2251 odst. 1 o. z. platí, že nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

12. Dle § 2254 odst. 1 o. z. platí, že ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

13. Dle § 2295 o. z. platí, že pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

14. Dle § 1970 o. z. platí, že po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

15. V projednávané věci soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byly postupně platně uzavřeny 4 nájemní smlouvy k předmětnému bytu. Na základě těchto nájemních smluv vzniklo v souladu s § 2246 odst. 1 o. z. žalobci právo požadovat nájemné ve výši 4 214 Kč měsíčně a dále v souladu s § 2251 odst. 1 o. z. právo požadovat zaplacení záloh na služby, oboje se splatností nejpozději do 25. dne v příslušném měsíci. Jelikož žalovaný nájemné za měsíce leden až červenec 2023 neuhradil, zůstal žalobci dlužen částku ve výši 29 498 Kč. Svoji povinnost zaplatit žalobci dlužné nájemné za měsíce leden až červen 2023 a také vyúčtovaný nedoplatek za služby za rok 2022 pak žalovaný uznal dne 29. 6. 2023, přičemž na nedoplatku za služby za rok 2022 nejprve dlužil částku ve výši 16 306 Kč, která byla splatná dne 31. 3. 2023 na základě výzvy k úhradě obsažené v upomínce ze dne 14. 3. 2023, a po částečné úhradě provedené dne 30. 6. 2023 zůstal žalobci dlužen částku 3 306 Kč. V souladu s § 1970 o. z. pak žalobci vzniklo právo také na úroky z prodlení v zákonné výši, a to u dlužného nájemného vždy od 26. dne v příslušném měsíci a u nedoplatku za služby za rok 2022 ode dne 1. 4. 2023. Jelikož žalovaný nehradil řádně ani zálohy na služby v roce 2023, soud přiznal žalobci právo na úhradu zákonných úroků z prodlení z jednotlivých záloh za měsíce leden až červenec 2023 a to vždy od 26. dne v příslušném měsíci. Žalovaný žalobci neuhradil ani řádně vyúčtovaný doplatek za služby za rok 2023 ve výši 76 983 Kč, který byl splatný dne 30. 4. 2024, a to na základě výzvy k úhradě obsažené v upomínce ze dne 28. 3. 2024. Žalobci tak náleží i úroky z prodlení z tohoto nedoplatku, a to v zákonné výši ode dne 1. 5. 2024, když od tohoto data pak již nenáleží úroky z prodlení z neuhrazených záloh. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný po skončení nájmu nedostál své povinnosti vyklidit předmětný byt a tento byt neoprávněně užíval v období od 1. 8. 2023 do 8. 1. 2024, soud dále žalobci přiznal v souladu s § 2295 o. z. nárok na náhradu ve výši posledně ujednaného nájemného 4 214 Kč za 5 měsíců v celkové výši 21 070 Kč.

16. Co se týká požadavku žalobce na přiznání smluvní pokuty ve výši 500 Kč za každý den prodlení žalovaného s předáním vyklizeného bytu po skončení nájmu, kterou žalobce požadoval v celkové výši 80 000 Kč za 160 dní prodlení, pak soud uvádí že § 2254 odst. 1 o. z. stanovuje maximální výši smluvní pokuty, kterou lze za porušení povinnosti vyplývající z nájmu bytu požadovat, a to nejvýše v souhrnné výši trojnásobku měsíčního nájemného. Vzhledem ke skutečnosti, že smluvní pokuta byla v nájemní smlouvě platně sjednána, soud žalobci tuto smluvní pokutu přiznal, ovšem s přihlédnutím k zákonnému omezení její výše, tedy ve výši 12 642 Kč jakožto trojnásobku měsíčního nájemného. Ve zbývající výši 67 358 Kč soud požadovanou smluvní pokutu zamítl.

17. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř. dle kterého, měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. Žalobce po žalovaném požadoval zaplacení částky 238 462 Kč, přičemž mu bylo přiznáno 171 104 Kč (úrok z prodlení soud kapitalizoval ke dni vyhlášení rozsudku). Žalobce tak byl ze 72 % úspěšný a z 28 % neúspěšný (z 28 % tak byl úspěšný žalovaný) a má tak vůči žalovanému právo na zaplacení 44 % náhrady nákladů řízení (72 % úspěch – 28 % neúspěch).

18. Náklady řízení sestávají jednak ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 8 435 Kč a dále z nákladů souvisejících se zastupováním žalobce advokátem. Soud postupoval dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) ve znění účinném do 31. 12. 2024. Zástupce žalobce učinil ve věci tři úkony právní služby dle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, návrh ve věci samé – žaloba, výzva k plnění). Při tarifní hodnotě 210 857 Kč činí sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon dle § 7 bod 5 advokátního tarifu 9 180 Kč a dále právnímu zástupci žalobce podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu náleží paušální náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč, opět za každý z úkonů. Celkem tedy náklady žalobce (včetně náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z odměny a náhrad advokáta) činí 42 847,40 Kč. Soud tak žalobci přiznal právo na náhradu nákladů řízení ve výši 18 853 Kč (44 % z 42 847,40 Kč).