Výrok
I. Žalovaný je povinen vyklidit byt č. [hodnota] v prvním nadzemním podlaží a skladovací prostory ve stavbě v obci [adresa] v [adresa], která je součástí pozemku parc. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], na listu vlastnictví [Anonymizováno] pro katastrální území [adresa], a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 14 100 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.
Odůvodnění
1. Žalobou se žalobkyně domáhala vyklizení bytu č. [hodnota] umístěného v prvním nadzemním podlaží a skladovacích prostor ve stavbě v obci [adresa] v [adresa], která je součástí pozemku parc. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], na listu vlastnictví [Anonymizováno] pro katastrální území [adresa], jejíž je vlastníkem. Uvedla, že účastníci uzavřeli dne [datum] a dne [datum] nájemní smlouvu k předmětnému bytu a skladovacím prostorám na dobu určitou do [datum], následně došlo k jejímu automatickému prodlužování vždy o 6 měsíců. Dále uvedla, že zaslala žalovanému dne [datum] písemnost nazvanou „Ukončení nájemní smlouvy“, kdy ukončila nájemní smlouvu k předmětnému bytu ke dni [datum]. Listina byla žalobci doručena dne [datum]. Žalovaný se proti výpovědi bránil žalobou, která byla zdejším soudem dosud nepravomocně zamítnuta rozsudkem ze dne [datum], čj. [spisová značka], v němž soud uzavřel, že nájemní vztah skončil dne [datum]. Žalovaný užívá předmětný byt a skladovací prostory bez právního důvodu. Dne [datum] byl žalovaný vyzván k vyklizení a předání bytu a skladovacích prostor, což dosud neučinil.
2. Žalovaný navrhl, aby žaloba byla zamítnuta, neboť petit považuje za neurčitý, protože v domě žádná bytová jednotka neexistuje, není zřejmé, zda se žalovaná domáhá vyklizení bytu, domu či skladovacích prostor. Předmětná budova je dle katastru nemovitostí evidována jako stavba pro výrobu a skladování. Nebylo provedeno dokazování k tomu, zda se žalovaný v nemovitosti zdržuje.
3. Soud ve věci rozhodl na základě provedených listinných důkazů, které hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dle § 132 zákona č. 99/ 1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), z nichž zjistil následující skutkový stav věci:
4. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je vlastníkem stavby v obci [adresa], způsob využití výroba, která je součástí pozemku parc. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], na listu vlastnictví [Anonymizováno] pro katastrální území [adresa].
5. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi [Jméno žalobkyně], označenou jako majitel objektu a [jméno FO], jako nájemníkem. Předmětem nájmu byl byt v prvním nadpodlaží č. [hodnota] a skladovací prostory na adrese [adresa]. Ve smlouvě byla v čl. 1. sjednána výše nájemného za byt [částka] měsíčně, spatná vždy zpětně k 25. v měsíci, a převodem na označené číslo účtu s tím, že akontace ve výši 4 000 Kč byla uhrazena dne [datum], a v čl. 14 výše nájemného za skladovací prostory [částka]. Dle čl. 17. byla smlouva uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], kdy bude při bezdlužnosti prodloužena dle dohody vždy na dalších 6 měsíců. Smlouva byla podepsána, jak u kolonky označené jménem a příjmením žalobce (nájemník), tak u kolonky označené jménem a příjmením žalované (majitelka objektu).
6. Z listiny označené jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že jako nájemní smlouva byla označena nájemní smlouva uzavřená dne [datum] mezi účastníky řízení, která obsahovala text, že žalobkyně „tímto vypovídá pro opakované nezajištění smluvených podmínek ze své strany jako majitele nemovitosti na základě písemných stížností nájemce. Výpověď z pronajatých prostor platí pro byt v 1. patře na adrese [adresa] a skladové prostory v přízemí.“ Pronajímatel se zároveň zavázal uhradit nájemci kauci, kterou složil, a to ve výši [částka]. Konečně, že výpověď nájemní smlouvy je k [datum] dle nájemní smlouvy v bodě 12. Listina neobsahovala podpis žalobkyně ani nebyl předložen soudu doklad o jejím doručení žalovanému.
7. Z žaloby ze dne [datum] doručené soudu dle záznamu z informačního systému datových schránek téhož dne, o níž je vedeno u zdejšího soudu řízení pod sp. zn. [spisová značka], soud zjistil, že se žalovaný zastoupený na základě plné moci právním zástupcem domáhal určení neplatnosti výpovědi nájmu bytu v 1. patře domu na adrese [adresa] ze dne [datum] adresované žalobkyní žalovanému.
8. Z vyjádření právního zástupce žalobkyně ze dne [datum] v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka], které bylo doručeno soudu dle záznamu z informačního systému datových schránek téhož dne, soud zjistil, že žalobkyně sdělila žalovanému, že jeho nájemní vztah končí dne [datum] a další nájem již nebude prodlužován. Z potvrzení o dodání a doručení do datové schránky plyne, že soudem byla tato listina doručena právnímu zástupci žalovaného do datové schránky dne [datum].
9. Z listiny označené jako Výzva k vyklizení a předání bytu ze dne [datum] soud zjistil, že ji zástupce žalobkyně adresoval žalovanému, který byl upozorněn, že nájem bytu a nebytových prostor byl sjednán na dobu určitou 6 měsíců a nájem tak žalobci zanikl uplynutím času dne [datum]. Žalovaný byl současně vyzván k předání bytu a nebytových prostor do [datum]. K tomu žalobkyně předložila doručenku datové zprávy označenou jako Výzva k předání bytu, ze které vyplývá, že odesílatelem datové zprávy byl zástupce žalobkyně, jako příjemce byl označen [Jméno žalovaného], [adresa], datová zpráva byl dodána do DS dne [datum] a doručena byla dne [datum] uplynutím 10 dní od dodání datové zprávy do datové schránky příjemce. Z lustrace soud zjistil, že se jedná o datovou schránku žalovaného typu datová schránka podnikající fyzické osoby. Z protokolu o jednání konaném dne [datum] před zdejším soudem ve věci sp. zn. [spisová značka] soud zjistil, že právní zástupce žalovaného mu byl přítomen a tato listina byla provedena k důkazu.
10. Z dosud nepravomocného rozsudku zdejšího soudu ze dne [datum], č. j. [spisová značka] soud zjistil, že žaloba, kterou se žalovaný domáhal určení neplatnosti výpovědi nájmu bytu v [Anonymizováno]. patře domu na adrese [adresa] ze dne [datum] adresované žalobkyní žalovanému, byla zamítnuta.
11. Na základě zjištěného skutkového stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:
12. Podle § 2225 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.
13. Podle § 2230 o. z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Podle odst. 2 citovaného ustanovení se odstavec 1 nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.
14. Podle § 2236 odst. o. z. se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Podle odst. 2 citovaného ustanovení skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci.
15. Podle ustanovení § 2285 o. z., pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.
16. K tomu je třeba uvést, že ustanovení § 2285 o. z. o obnovení nájmu bytu je speciálním ustanovením ve vztahu k obecnému § 2230 o .z., který se zde použije podpůrně, přičemž tedy k obnovení nájmu nedojde ani tehdy, pokud před uplynutím doby nájmu dá strana v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla (viz komentář ASPI k § 2285 o. z., komentátor: JUDr. Mgr. J. B., Ph.D. a doc. JUDr. J. S., Ph.D.).
17. Podle ustanovení § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.
18. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.
19. Jde o tzv. reivindikační žalobu, jíž se vlastník věci může domáhat jejího vydání proti tomu, kdo mu ji neprávem zadržuje. U nemovitostí je třeba žalovat o jejich vyklizení, což je odůvodněno potřebou uložit takové plnění, kterému odpovídá zákonem upravený způsob výkonu rozhodnutí (exekuce); tím je u nemovitých věcí jen vyklizení (§ 340 a násl. o. s. ř., § 73 zákona č. 121/2001 Sb., exekuční řád). Žalobní petit musí odpovídat nároku vyplývajícímu z hmotného práva, přičemž judikatura dlouhodobě zastává názor, že ochrany vlastnického práva, jde-li o nemovitost, je třeba se domáhat žalobou na vyklizení nemovitosti, nikoli žalobou na její vydání.
20. Po provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že mezi účastníky byla platně uzavřena dne [datum] nájemní smlouva, nájem byl sjednán na dobu určitou do [datum] s možností jeho prodloužení, a to na základě dohody vždy o dalších 6 měsíců. Předmětem nájmu byl soubor místností určený k bydlení označený jako byt č. [hodnota] v prvním nadpodlaží a skladovací prostory na adrese [adresa]. Ač stavba v níž se uvedený byt nachází je vedena v katastru nemovitostí jako stavba pro výrobu a nejsou v ní vymezené bytové jednotky, nic to nemění na určitosti vymezení předmětného bytu jako předmětu nájmu a tím i předmětu vyklizení, kterým je soubor místností určený a užívaný k bydlení specifikovaný dostatečně určitě označením obce, ulice, číslem domu, číslem bytu a jeho umístěním v domu. Stejně tak byla dostatečně specifikována část nemovitosti - skladovací prostory svým účelem užití a označením obce, ulice a číslem domu, kde se nachází.
21. Listina Ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum], kterou žalobkyně projevila vůli vypovědět nájemní smlouvu ke dni [datum], nebyla žalobkyní podepsána ani neobsahovala poučení dle § 2286 odst. 2 o. z. o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, ani o lhůtě, ve které má nájemce právo podat návrh soudu. Je tedy zřejmé, že na základě listiny označené jako Ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum] nemohlo dojít k platnému ukončení nájemního vztahu mezi účastníky. Od [datum] došlo na dobu do [datum] k opětovnému obnovení nájmu, kdy má soud za to, že v čl. 17. uzavřené nájemní smlouvy účastníci dohodli automatické prodlužování doby nájmu vždy na dalších 6 měsíců, kdy tímto ujednáním se účastníci odchýlili od dispozitivní právní úpravy § 2285 o. z., ve kterém je limitováno automatické obnovení doby nájmu dobou dvou let. V podání ze dne [datum] učiněném v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] žalobkyně uvedla, že sděluje nájemci, že jeho nájemní vztah končí dne [datum] a další nájem již nebude prodlužován. Toto podání žalobkyně bylo žalovanému doručeno dne [datum]. Nájem byl tedy celkem od [datum] obnoven pětkrát vždy o šest měsíců, naposledy od [datum] do [datum].
22. Lze tedy uzavřít, že žalobkyně v podání ze dne [datum] v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka] (tedy v době přiměřené předem - zde v době před [datum] - v souladu s § 2230 odst. 2 o. z.) dala jednoznačně žalovanému najevo, že nájem končí dne [datum] a další již nebude obnovován, proto také nájemní vztah mezi účastníky ke dni [datum] skončil, a od [datum] tedy již žalovaný není oprávněným nájemcem předmětného bytu a skladovacích prostor. Žalovaný v řízení netvrdil ani neprokazoval, že by předmětný byt a skladovací prostory žalobkyni odevzdal (§ 2225, § 2292 o. z.), ani netvrdil a neprokazoval žádné skutečnosti, které by odůvodňovaly trvání nájemního práva nebo existenci jiného užívacího práva k předmětnému bytu a skladovacím prostorám. Žalovaný užívá byt a skladovací prostory bez toho, aby mu k tomu svědčil právní důvod, čímž neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně k předmětnému bytu a skladovacím prostorám, žalobkyni omezuje ve volné dispozici s bytem a skladovacími prostory, která jí jako vlastnici náleží. Je proto důvodná žaloba o vyklizení bytu a skladovacích prostor, která nachází oporu v ustanovení § 1040 odst. 1 o. z., soud žalobě vyhověl a žalovanému uložil povinnost k vyklizení bytu a skladovacích prostor, pojmově zahrnující i předání bytu a skladovacích prostor žalobkyni.
23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 14 100 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) ve znění účinném do [datum] z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne [datum], z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum] včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 odst. 5 a. t. ve znění účinném od [datum] z tarifní hodnoty ve výši 30 000 Kč sestávající z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne [datum] a z částky 2 300 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne [datum] včetně dvou paušálních náhrad výdajů 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. Náhradu jiných nákladů řízení žalobkyně nežádala.
24. Lhůtu k plnění rozsudkem uložených povinností stanovil soud podle ustanovení § 160 odst. 1 o. s. ř. část věty před středníkem. Obecnou zákonnou lhůtu k dobrovolnému vyklizení předmětného bytu a skladovacích prostor stanovil soud s ohledem na způsob skončení nájmu, a to uplynutím doby, na kterou byl sjednán, jakož i na dobu, která již od skončení nájmu uplynula, kdy žalovaný měl dostatek časového prostoru k řešení své bytové situace.
25. Údaj o místu plnění náhrady nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 149 odst. 1 o. s. ř.