5 C 180/2022

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 9. 8. 2022 domáhá po žalovaných zaplacení částky 150 000 Kč s příslušenstvím. Žalobce uvedl, že je vlastníkem budovy bez č. p./č. e., způsob využití stavba pro výrobu a skladování, tvořící součást pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, dále pozemku parc. č. [Anonymizováno] druh pozemku ostatní plocha, a to vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Žalobce jako pronajímatel uzavřel s žalovanou č. [hodnota] nájemní smlouvu na shora uvedené nemovité věci, a to na dobu od 1. 3. 2020 do 31. 1. 2025, s výší nájemného 12 500 Kč měsíčně. Žalovaný č. [hodnota] se jako prokurista žalované č. [hodnota] ručitelsky zavázal, že pro případ prodlení žalované č. [hodnota] s úhradou nájemného, za ni uhradí veškeré dluhy. Žalovaná č. [hodnota] se ocitla v prodlení s úhradou nájemného za období od ledna 2021 do prosince 2021 včetně, v celkové výši 150 000 Kč. Žalovaná č. [hodnota] dopisem ze dne 26. 10. 2020 uvedla, že odstupuje od nájemní smlouvy bez uvedení důvodu a pokračovala v užívání předmětných nemovitostí. Žalovaní č. [hodnota] a č. [hodnota] dluh neuhradili, a to ani na základě písemné výzvy.

2. Žalovaní se k žalobě vyjádřili tak, že s ní nesouhlasí a navrhují její zamítnutí v celém rozsahu. Uvedli, že nájemní smlouvu žalovaní vypověděli dle § 2308 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z“); žalovaní žalobce upozorňovali na neuspokojivý stav předmětu nájmu (chybějící svod dešťové vody, prorůstání rostlin, rozbitá okna, chybějící části dřevěné střechy na přístřešku, rozbité podlahy) a na objektivní nemožnost jeho užívání. Žalobce byl však nečinný a předmět nájmu neopravil. Stavební úřad provedl dne 1. 2. 2022 prohlídku předmětu nájmu s konstatováním jeho havarijního stavu a zakázal do něho vstupovat.

3. Na jednání konaném dne 14. 12. 2022 žalovaní sdělili, že předmět nájmu byl nezpůsobilý k užívání od počátku. O vadách se žalovaný 2) dozvěděl v dubnu až květnu 2020. Vady vytkl žalobci telefonicky a ústně v dubnu až červenci 2020, následně přes whatsapp. [jméno FO] výpověď ani odstoupení, nežli odstoupení od smlouvy ze dne 26. 10. 2020, žalobci v letech 2020 a 2021 nezaslali. Výpověď dle § 2803 písm. b) o. z. [myšleno nejspíše § 2308 písm. b) o. z.] zaslali až 4. 1. 2022. Slevu ani nárok na prominutí nájemného neuplatnili, dne 11. 12. 2021 žalobce upozornili, že pokud nezjedná nápravu, najdou si jiné prostory k pronájmu. Žalovaní na jednání vznesli námitku započtení z titulu náhrady škody vzniklé na dřevě, které bylo uskladněno v budově na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]; konkrétní výši započítávané částky neuvedli.

4. Podáním ze dne 27. 12. 2022 žalovaní uvedli, že případně navrhují k započtení pohledávku vzniklou z titulu náhradního nájmu za rok 2022; konkrétní výši takto započítávané částky opět neuvedli. Po koncentraci řízení žalovaní podáním ze dne 4. 4. 2025 uvedli, že jednání žalobce je v kolizi s dobrými mravy, nepoctivé, žalovaným svědčí právo na odstoupení od smlouvy dle § 2002 o. z.

5. Dne 8. 4. 2025 soud rozhodl o nařízení jednání na den 14. 5. 2025, předvolání k jednání bylo žalovaným doručeno 22. 4. 2025. Dne 30. 4. 2025 byla soudu doručena námitka podjatosti soudce uplatněná žalovanými. Podjatost spatřují žalovaní v tom, že totožný soudce rozhodoval souběžně vedený spor účastníků (řízení vedené u Okresního soudu v Kroměříži pod sp. zn. [spisová značka]) v obdobné věci – jde o spor o nájemné z téže smlouvy, ale za jiné období – je tedy nemožné, aby totožný soudce rozhodl spor jinak.Soud postupoval v souladu s § 15b odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a v řízení pokračoval zahájením již dříve nařízeného jednání, na němž byla věc následně rozhodnuta, když má za to, že námitka podjatosti je nedůvodná. Jak totiž z § 14 odst. 4 o. s. ř. vyplývá, důvodem k vyloučení soudce nejsou okolnosti, které spočívají v jeho rozhodování v jiných věcech. Ostatně, pokud žalovaní poukazují na to, že lze predikovat, že v obdobné věci týchž účastníků bude rozhodnuto obdobně, není toto jakkoli projevem podjatosti soudce, nýbrž předvídatelnosti soudního rozhodnutí coby elementární složky občanskoprávní zásady legitimního očekávání (§ 13 o. z.).

6. Soud učinil ve věci následující skutková zjištění:

7. Dne 20. 1. 2020 žalobce jako pronajímatel a žalovaná 1 jako nájemce podepsali smlouvu o nájmu prostor sloužících podnikání a pozemků. Předmětem nájmu byly pozemky parc. č. [parcela], [Anonymizováno], [Anonymizováno], [Anonymizováno] a dále budovy na pozemcích parc. č. st. [Anonymizováno], vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od 1. 2. 2020 do 31. 1. 2025. Nájemné bylo sjednáno na měsíční částku 25 000 Kč, kauce činila 25 000 Kč. Součástí nájmu nejsou žádné služby poskytované ze strany pronajímatele, tj. žalobce. Žalovaná 1 obsahem čl. 7 prohlásila, že před uzavřením smlouvy provedla prohlídku předmětu nájmu, kdy jí bylo sděleno, že k dispozici není zdroj vody ani odvod odpadní vody, budovy nejsou vytápěny s výjimkou administrativní budovy. Dále bylo mimo jiné ujednáno, že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení pronajímatele. Skončení nájmu bylo sjednáno buď písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů. Přílohu smlouvy představoval plán prostor, ze kterého je patrno rozmístění budov v areálu (vizte smlouvu z 20. 1. 2020 vč. příloh – č. l. 147-156 připojeného spisu vedeného Okresním soudem v Kroměříži pod sp. zn. [spisová značka], dále též jako „připojený spis“). M. účastníky je nesporné, že smlouva ze dne 20. 1. 2020 byla ukončena dohodou ze dne 19. 2. 2020, a to ke dni 29. 2. 2020 (vizte protokol z jednání 23. 8. 2023 – č. l. 253-256 připojeného spisu).

8. Ze smlouvy o nájmu na č. l. 4-7 spisu (dále též „Nájemní smlouva“) soud zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou č. [hodnota] jako nájemcem byla dne 19. 2. 2020 uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí ve vlastnictví žalobce, a to počínaje 1. 3. 2020 a konče 31. 1. 2025 s měsíční výší nájemného 12 500 Kč. Nájemné bylo splatné vždy do pátého dne daného kalendářního měsíce. Kauce byla sjednána v částce 12 500 Kč. Předmětem nájmu byl pozemek parc. č. [Anonymizováno] a dále budova na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Nájem byl sjednán pro účely podnikání žalované č. [hodnota] spočívající ve vnitřních a vnějších skladovacích prostorách. Součástí nájmu nejsou žádné služby poskytované ze strany pronajímatele, tj. žalobce. Žalovaná 1 obsahem čl. 7 prohlásila, že před uzavřením smlouvy provedla prohlídku předmětu nájmu, kdy jí bylo sděleno, že k dispozici není zdroj vody ani odvod odpadní vody, budovy nejsou vytápěny s výjimkou administrativní budovy. Dále bylo mimo jiné ujednáno, že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení pronajímatele. Skončení nájmu bylo sjednáno buď písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů. Dne 28. 2. 2020 žalobce coby předávající a žalovaný 2 (za žalovanou 1) coby přebírající podepsali protokol o předání nemovitosti - skladovacího prostoru na p. č. [Anonymizováno] – dle smlouvy o nájmu shora uvedené. Obsahem protokolu byly zaznamenány stavy elektroměrů. Přebírající prohlásil, že byl se stavem nemovitostí seznámen a v tomto stavu je bez výhrad přebírá (vizte protokol o předání na č. l. 145-146 připojeného spisu).

9. Ze smlouvy o nájmu na č. l. 167-173 připojeného spisu soud zjistil, že mezi žalobcem jako pronajímatelem a [právnická osoba] jako nájemcem byla dne 19. 2. 2020 uzavřena smlouva o nájmu nemovitostí ve vlastnictví žalobce, a to počínaje 1. 3. 2020 a konče 31. 1. 2025 s měsíční výší nájemného 12 500 Kč. Nájemné bylo splatné vždy do pátého dne daného kalendářního měsíce. Kauce byla sjednána v částce 12 500 Kč. Předmětem nájmu byly pozemky parc. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] a dále budovy na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] a [Anonymizováno], vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Nájem byl sjednán pro účely podnikání nájemce spočívající ve vnitřních a vnějších skladovacích prostorách. Součástí nájmu nejsou žádné služby poskytované ze strany pronajímatele, tj. žalobce. Nájemce obsahem čl. 7 prohlásil, že před uzavřením smlouvy provedl prohlídku předmětu nájmu, kdy mu bylo sděleno, že k dispozici není zdroj vody ani odvod odpadní vody, budovy nejsou vytápěny s výjimkou administrativní budovy. Dále bylo mimo jiné ujednáno, že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení pronajímatele. Skončení nájmu bylo sjednáno buď písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů.

10. Z výzvy ke splnění dluhu včetně podacího lístku soud zjistil, že žalobce písemně vyzval dopisem ze dne 28. 3. 2022 žalovanou č. [hodnota] ke splnění dluhu spočívajícího v dlužném nájemném za období leden 2021 až prosinec 2021 ve výši 150 000 Kč, a to do sedmi kalendářních dnů ode dne doručení výzvy. Z výzvy ručiteli ke splnění dluhu včetně podacího lístku soud zjistil, že dopisem ze dne 14. 4. 2022 vyzval ke splnění dluhu žalobce písemně žalovaného č. [hodnota], jako ručitele žalované č. [hodnota]. Na tuto výzvu reagovali žalovaní dopisem ze dne 12. 4. 2022 (vizte č. l. 74-75 spisu), kterým nárok žalobce neuznali.

11. Z ručitelského prohlášení ze dne 19. 2. 2020 soud zjistil, že žalovaný č. [hodnota] se zavázal, že uhradí peněžitý dluh, který by vznikl žalované č. [hodnota] dle zmiňované nájemní smlouvy na nájemném vůči žalobci.

12. Z listiny nazvané Odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu s datem 26. 10. 2020 soud zjistil, že žalovaná č. [hodnota] adresovala žalobci dopis, ve kterém stručně uvedla, že k [Datum narození advokáta B] odstupuje od smlouvy o nájmu skladových prostor [adresa] p. č. [Anonymizováno]. Jelikož datum [Datum narození advokáta B] neexistuje, není z listiny zřejmé, ke kterému dni má být od smlouvy odstoupeno (např. zda k 30. 11. 2020, 31. 10. 2020 či snad 31. 12. 2020 apod.).

13. Z listiny nazvané Odstoupení od smlouvy – ukončení nájmu s datem 26. 10. 2020 soud zjistil, že [právnická osoba] adresovala žalobci dopis, ve kterém stručně uvedla, že odstupuje od smlouvy o nájmu skladových prostor [adresa] p. č. [Anonymizováno] Jako důvod byl uveden katastrofální stav nemovitosti, a to s odkazem na fotodokumentaci zaslanou 16. 10. 2020 na „whatsup“.

14. Z whatsappové komunikace (č. l. 36-38 spisu) mezi žalobcem a žalovaným č. [hodnota] soud zjistil, že v reakci na žalovaným 2 zaslanou fotografii poškozených vrat budovy [Anonymizováno] /[Anonymizováno], která není předmětem nájmů účastníků, dne 16. 10. 2020 žádal žalobce klíče od brány, aby mohl provést opravu, o tyto klíče opakovaně upomínal.

15. Z fotografií (č. l. 39-55, 89-116 spisu) soud zjistil stav a vizuální obraz areálu a jednotlivých budov. Na fotografiích jsou povětšinou zachyceny budovy, které nejsou předmětem Nájemní smlouvy. Pokud jde o budovu [Anonymizováno], tato byla minimálně z části dřevěná, na fotografiích je zachycena s některými rozbitými okny, je zde rovněž zachycen elektrický rozvaděč a kabeláž v budově [Anonymizováno]. Z fotografií nevyplývá, že by budova [Anonymizováno] byla ve stavu nezpůsobilém k naplnění účelu nájmu dle Nájemní smlouvy – vnější a vnitřní skladovací prostory. Z fotografií na č. l. 70-73 spisu a č. l. 250-251 připojeného spisu je vidno, že v areálu bylo v půli prosince 2020 uloženo dřevo, v dubnu 2021 se v areálu nacházela dřevěná stavba žalované 1, v srpnu 2021 se v areálu nacházel jeřáb žalované 1, což žalovaní stvrdili při jednání konaném v souběžném řízení dne 23. 8. 2023. Z fotografie letecké mapy na č. l. 252 připojeného spisu je patrno rozmístění budov v areálu. Z fotodokumentace předložené žalovanými v souběžném řízení (vizte č. l. 45-46 a 48-49 připojeného spisu) soud zjistil, že v areálu bylo venku a v budově [Anonymizováno] umístěno dřevo, některé bylo znehodnoceno plísní.

16. Z protokolu [právnická osoba] [adresa], odbor územního plánování a stavebního úřadu, ze dne 1. 2. 2022, soud zjistil, že tohoto dne byla k podnětu žalovaného 2 coby jednatele žalované 1 a [právnická osoba] nařízena kontrolní prohlídka budov [Anonymizováno] kdy z protokolu vyplývá, že stavební úřad nepovažoval za nezbytné do areálu vstupovat a zjišťovat stav těchto objektů. Areál byl uzamčený, nebyl užíván.

17. Z písemného vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 20. 5. 2022 vyplývá, že stav objektů odpovídá jejich stáří a využití. Dřevěné prvky v blízkosti svahu budovy [Anonymizováno] je nutné zrevidovat a provést jejich výměnu či revitalizaci. U budovy [Anonymizováno] nejsou viditelné zásadní stopy po zatékání dešťových srážek krytinou. Nosné sloupy nejsou napadeny plísněmi ani houbami. Z vyjádření nevyplývá, že by budova byla ve stavu nezpůsobilém k naplnění účelu nájmu dle Nájemní smlouvy.

18. Z prohlášení [jméno FO] ze dne 1. 3. 2022 soud zjistil, že tento zakoupil stavby [Anonymizováno] [Anonymizováno] v roce 1997 od Jednoty [adresa], v roce 2001 provedl generální opravu střechy budov [Anonymizováno] a od té doby do střech nikdy nezatékalo. V budovách skladoval granulát, který byl vyvážen do zahraničí a musel splňovat přísné požadavky na kvalitu a vlhkost. Do budov nezatékalo, byly prováděny pravidelné revize elektroinstalace a hromosvodů. Žalobci prodal nemovitosti v roce 2019.

19. Z žádosti o odstranění vad předmětu nájmu a podacího lístku na č. l. 66-68 spisu, vyplývá, že tímto dopisem odeslaným 17. 12. 2021 žádali žalovaní žalobce o odstranění vad předmětu nájmu. Opětovná výzva byla učiněna dopisem odeslaným 25. 1. 2022 (vizte č. l. 69 spisu). Dne 5. 1. 2022 odeslala žalovaná 1 a [právnická osoba] žalobci výpověď nájemní smlouvy z 19. 2. 2020 (vizte č. l. 59-60 spisu). Dopisem ze dne 12. 1. 2022 odeslaným žalobci 14. 1. 2022 žalovaný 2 coby jednatel žalované 1 a [právnická osoba] vyrozuměl žalobce o využití nabídek na náhradní skladování dřeva a o částečném vyčíslení škod (vizte č. l. 61-65 spisu).

20. Ze smlouvy o nájmu ze dne 1. 1. 2022 bylo zjištěno, že tuto podepsala žalovaná 1 jako nájemce a [právnická osoba] jako pronajímatel, kdy předmětem je pronájem ve smlouvě specifikovaných nemovitostí na dobu určitou od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022. Ze smlouvy o nájmu ze dne 2. 1. 2022 bylo zjištěno, že tuto podepsala žalovaná 1 jako nájemce a [tituly před jménem] [jméno FO] jako pronajímatel, kdy předmětem je pronájem ve smlouvě specifikovaných nemovitostí na dobu určitou od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022.

21. Z protokolu o jednání konaném v souběžné věci dne 23. 8. 2023 (vizte protokol na č. l. 253-256 připojeného spisu) bylo zjištěno, že žalovaní výslovně sdělili, že v budově [Anonymizováno] byla uložena technologie na zpracování dřeva, dřevo bylo ukládáno výhradně v budově [Anonymizováno] v budově [Anonymizováno] dřevo ukládáno nebylo. Na jednání byl proveden výslech svědka [jméno FO], ze které soud zjistil, že:svědek coby realitní makléř zprostředkovával pronájem areálu v Hlinsku žalované č. [hodnota]. Zprostředkoval rovněž prodej areálu žalobci. Původně byl celý areál pronajat jedné osobě, následně ho žalovaný č. [hodnota] kontaktoval, že chce smlouvu rozdělit na dva subjekty. Došlo tedy k ukončení původní smlouvy a uzavření dvou nových smluv. Na prohlídce areálu, která se konala v době před uzavřením původní smlouvy, žalovaný č. [hodnota] svědkovi děkoval, že jsou prostory za směšnou cenu a že se ihned nastěhuje, chtěl celý areál. V budově [Anonymizováno] chtěl uložit pilu. Žalovaný č. [hodnota] chtěl smlouvu nevypověditelnou a na 5 let. Žalovaný č. [hodnota] svědkovi sdělil, že má stavební firmu a v případě potřeby si je schopen veškeré věci zařídit sám. Prohlídka byla standartní, prošli celý areál, pozemky, budovy, místnosti, svědek žalovanému č. [hodnota] sdělil, co vše tam je a co není. Žalovaného č. [hodnota] výslovně informoval o tom, že v areálu není přístup vody, na což žalovaný č. [hodnota] sdělil, že to nevadí, že vodu nepotřebuje. Elektřina je v areálu silnější se silnými jističi, platil se za ně vysoký poplatek, a to proto, že provoz předchozího vlastníka pana [jméno FO] byl náročný na elektřinu. Hlavní rozvaděč byl v budově [Anonymizováno] v ostatních budovách byla stará elektřina, která byla odpojena; žalovaný č. [hodnota] o tom věděl, byl informován, kde je a kde není elektřina, připomínky neměl, uvedl, že v případě potřeby si sám dotáhne elektřinu do spodní budovy. Žalovaný č. [hodnota] neměl připomínky ve smyslu, že by požadoval v areálu cokoliv udělat, opravit apod. [adresa] fungovala bez problémů, byla ze dřeva, měla dvojitou oplechovanou střechu, je k ní přistavěna garáž. [jméno FO] zde vykonával svou činnost do doby cca 2 až 3 měsíce před uzavřením nájemní smlouvy s žalovanou č. [hodnota]. Budova je ze dřeva a proto může být používána právě pro skladování. [právnická osoba] žádné sklo nechybělo, do budovy určitě nezatékalo (pan [jméno FO] zde měl vše uskladněno). Podlahy v budově [Anonymizováno] byly v pořádku, pan [jméno FO] po nich jezdil vysokozdvižným vozíkem, byly betonové a v rohu kousek dřevěný. Příjezdová cesta je asfaltová, zpevněná, bez problémů, a to i v rámci areálu, vždy tam jezdily nákladní vozy a kamiony. Stav nemovitostí určitě nebyl havarijní. Žalovaný č. [hodnota] chtěl nemovitosti za účelem řezání dřeva a vyhotovování dřevostaveb, za tím účelem řešili příkon elektřiny pro řezání, dívali se na rozvaděče, žalovaný č. [hodnota] žádné opravy nepožadoval, říkal, že v případě potřeby si to zajistí sám na své náklady. Žalovaný č. [hodnota] byl seznámen s tím, že nemovitost nedisponuje přívodem vody ani měřiči.

22. Z rozsudku Okresního soudu v Kroměříži ze dne 18. 3. 2024 č. j. [spisová značka] a rozsudku Krajského soudu v Brně – pobočky ve [adresa] č. j. [spisová značka] ze dne 9. 1. 2025, v právní moci dne 17. 2. 2025, vyplývá, že v souběžně vedeném a již pravomocně skončeném řízení se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení nájemného z téže nájemní smlouvy za období říjen, listopad a prosinec 2020; žalobě bylo zcela vyhověno. Odvolací soud potvrdil závěry soudu prvního stupně, a sice že nájemní vztah mezi žalobcem a žalovanou [právnická osoba]. platně vznikl, neboť namítané tvrzení špatného stavu předmětu nájmu, který neumožňoval jeho užívání ke sjednanému účelu, není pravdivé. Žalovaná 1 si nemovitosti žalobce pronajala jako vnější a vnitřní skladovací prostory, přičemž si byla plně vědoma určitých nedostatků, především neexistence přívodu vody a odvodu odpadních vod; stav nemovitostí, včetně rozvodů elektřiny, zjištěný jednak podrobnou prohlídkou, jednak užíváním areálu již před podpisem nájemní smlouvy, jí vyhovoval (bod 28). Odvolací soud dospěl k závěru, že žalobce žádnou smluvní povinnost ve vztahu k udržování předmětu nájmu ve stavu způsobilém k užívání neporušil (body 31, 40). Konkrétně z bodu 40 rozsudku odvolacího soudu lze citovat: „Žalovaná si předmět nájmu před podpisem smlouvy řádně prohlédla, areál již v době podpisu smlouvy užívala na základě dřívější nájemní smlouvy, byl jí stav předmětu nájmu dobře znám, shledala tento stav pro sjednaný účel nájmu vyhovující, proto uzavřela nájemní smlouvu; vady, které žalovaná předmětu nájmu vytýká, zde byly již v době uzavření smlouvy, žalovaná o nich věděla, přesto smlouvu uzavřela, čímž dala najevo, že tento stav předmětu nájmu je pro ni vyhovující. V průběhu trvání nájemního vztahu nedošlo ke změně stavu předmětu nájmu; to ani žalovaní netvrdí; tvrdí pouze, že v průběhu trvání nájmu zjistili, že stav předmětu nájmu jim nevyhovuje, náprava by byla finančně drahá a žalobce se odmítl finančně podílet.“ Dále se odvolací soud ztotožnil se závěrem soudu zdejšího, že listina z 26. 10. 2020 nezpůsobila zánik nájemního vztahu ani z titulu odstoupení od smlouvy, ani z titulu výpovědi, neboť v písemném projevu žalované 1 absentoval důvod (ať už pro jedno, či pro druhé), který nelze dovozovat z následné komunikace stran, neboť důvod ukončení nájemního vztahu musí být oběma stranám zřejmý v době doručení odstoupení od smlouvy/výpovědi pronajímateli (body 35, 37). Navzdory výslovnému prohlášení žalovaných, že právo na slevu z nájemného či jeho prominutí u žalobce neuplatnili, odvolací soud jako uplatnění tohoto práva vyhodnotil vyjádření k žalobě vedené pod sp. zn. [spisová značka] ze dne 14. 6. 2021, doručené žalobci 19. 7. 2021. Vzhledem k tomu, že ve věci [spisová značka] (tj. nyní projednávaná věc) žalovaní uvedli, že se o vadách nájmu dozvěděli v dubnu až květnu 2020, však své právo uplatnili až po uplynutí 6 měsíců od zjištění vad, což žalobce důvodně namítl, soud proto v takovém případě podle § 2208 odst. 3 o. z. právo na prominutí nájemného nepřizná a bylo by nadbytečné zabývat se tím, zda předmět nájmu trpěl vadami, které by jeho užívání značně ztěžovaly či znemožňovaly (bod 51).

23. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud žádné relevantní informace.

24. Pokud bylo navrhováno provedení dalších důkazů nad rozsah, který byl soudem v řízení proveden, pak soud k jejich provedení nepřistoupil z toho důvodu, že všechny nezbytné skutečnosti byly v rozsahu potřebném pro náležité rozhodnutí věci již zjištěny v řízení provedeným dokazováním (blíže vizte níže odstavec 50 odůvodnění tohoto rozsudku). Pokud jde o výslech svědka [jméno FO], pak s ohledem na skutečnost, že svědek byl osobně vyslechnut soudcem, který rozhoduje projednávanou věc, již v souběžném řízení, nepovažuje soud jeho opětovný výslech za potřebný, když obsah výslechu je navíc zaznamenán v protokolu z jednání; ostatně účastníci na výslechu svědka netrvali.

25. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

26. M. žalobcem a žalovanou č. [hodnota] byla dne 20. 1. 2020 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly pozemky parc. č. [Anonymizováno] a dále budovy na pozemcích parc. č. st. [Anonymizováno], vše v obci [adresa], v katastrálním území [adresa], zapsané na listu vlastnictví [Anonymizováno] u [právnická osoba] pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště [adresa]. Tato nájemní smlouva byla k žádosti žalované 1 ke dni 29. 2. 2020 ukončena dohodou ze dne 19. 2. 2020. Následně byla mezi žalobcem a žalovanou č. [hodnota] dne 19. 2. 2020 uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly nemovitosti - budova bez č. p./č. e. stojící na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], pozemky parc. č. st. [Anonymizováno] vše v k. ú. [adresa], obec [adresa], a to pro účely podnikání žalované č. [hodnota] jakožto vnější a vnitřní skladovací prostory. Téhož dne byla rovněž uzavřena nájemní smlouva mezi žalobcem a [právnická osoba], jejímž předmětem byly nemovitosti - budovy bez č. p./č. e. stojící na pozemcích parc. č. st. [Anonymizováno] [Anonymizováno], pozemky parc. č. st. [Anonymizováno] vše v k. ú. [adresa], obec [adresa]. Ve smlouvách ze dne 19. 2. 2020 byl nájem ujednán od 1. 3. 2020 do 31. 1. 2025. Výše měsíčního nájemného činila ve smlouvě ze dne 20. 1. 2020 částku 25 000 Kč, ve smlouvách následných 12 500 Kč a nájemné bylo splatné vždy ke každému pátému dni v měsíci. Smluvní strany ve smlouvách ujednaly, že žalobce nebude v rámci nájmu poskytovat žádné služby a že nájemce není oprávněn provádět stavebně-technické úpravy bez předchozího písemného svolení žalobce. Ukončení nájmu mělo být sjednáno písemnou dohodou stran nebo ze zákonem stanovených důvodů. Pro případ prodlení žalované č. [hodnota] s úhradou závazků vyplývajících z nájemní smlouvy ze dne 19. 2. 2020 se žalovaný č. [hodnota], coby jednatel žalované č. [hodnota], zavázal v prohlášení ze dne 19. 2. 2020 tyto závazky uhradit, a to s odkazem na ust. § 2021 „o. z“. Žalovaná č. [hodnota] dne 26. 10. 2020 adresovala žalobci dopis označený jako „odstoupení od smlouvy - ukončení nájmu“, ve kterém bez uvedení důvodu uvedla, že k [Datum narození advokáta B] odstupuje od smlouvy o nájmu skladových prostor [adresa] p. č. [Anonymizováno] M. účastníky není spor o tom, že žalovaná neuhradila žalobci nájemné z rozhodné období (leden 2021 až prosinec 2021). Žalobce vyzval nejprve dopisem ze dne 28. 3. 2022 žalovanou č. [hodnota] ke splnění dluhu představující dlužné nájemné a dále dopisem ze dne 14. 4. 2022 žalovaného č. [hodnota] jako ručitele žalované č. [hodnota].

27. Podle § 2001 o. z. lze od smlouvy odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

28. Podle § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Podle odstavce 2 tohoto ustanovení strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

29. Podle § 2308 o. z. nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

30. Podle ustanovení § 2310 odst. 1 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle odstavce 2 téhož ustanovení je výpovědní doba tříměsíční.

31. Podle § 2018 odst. 1 o. z. kdo věřiteli prohlásí, že ho uspokojí, jestliže dlužník věřiteli svůj dluh nesplní, stává se dlužníkovým ručitelem. Nepřijme-li věřitel ručitele, nemůže po něm nic žádat. Podle odstavce 2 téhož ustanovení ručitelské prohlášení vyžaduje písemnou formu.

32. Podle § 2021 odst. 1 o. z. věřitel má právo požadovat splnění na ručiteli, nesplnil-li dlužník v přiměřené lhůtě dluh, ač jej k tomu věřitel v písemné formě vyzval. Výzvy není třeba, nemůže-li ji věřitel uskutečnit nebo je-li nepochybné, že dlužník dluh nesplní.

33. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného. Podle odstavce 3 téhož ustanovení neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

34. Dle ustanovení § 1987 odst. 1 o. z. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Dle odst. 2 pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

35. Dle ustanovení § 97 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), žalovaný může za řízení uplatnit svá práva proti žalobci i vzájemným návrhem.

36. Dle ustanovení § 98 o. s. ř., vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.

37. Právní hodnocení. Soud má po provedeném dokazování za prokázané, že mezi žalobcem a žalovanou č. [hodnota] byla dne 19. 2. 2020 platně uzavřena smlouva o nájmu prostor určených k podnikání dle § 2302 a násl. o. z., a to s účinnosti od 1. 3. 2020. Existenci nájemního vztahu sjednaného touto smlouvou nebrání skutečnost, že téhož dne žalobce uzavřel nájemní smlouvu se spol. [právnická osoba], neboť předmět nájmu byl v obou smlouvách odlišný, nadto se žalovaná 1 zavázala strpět omezení v užívání ve prospěch spol. [právnická osoba] (čl. 11.2.8 Nájemní smlouvy). Existenci nájemního vztahu sjednaného Nájemní smlouvou nebrání ani existence nájemní smlouvy uzavřené dne 20. 1. 2020, neboť nájemní vztah vyplývající z této smlouvy byl ukončen dohodou již k 29. 2. 2020, tj. ke dni předcházejícímu dni počátku nájmu dle nájemní smlouvy z 19. 2. 2020. Soud má rovněž za prokázáno, že žalovaný č. [hodnota] v nájemním vztahu vystupoval coby ručitel žalované č. [hodnota], neboť ve smyslu § 2018 o. z. učinil ručitelské prohlášení.

38. M. účastníky bylo především sporné, zda listinou ze dne 26. 10. 2020 došlo k ukončení nájemního vztahu či nikoli. K této otázce se již podrobně vyjádřil odvolací soud v rámci souběžně vedeného řízení, když uzavřel, že listina ze dne 26. 10. 2020 zánik nájemního vztahu nezpůsobila, neboť předmětné právní jednání nemůže být platným odstoupením od smlouvy ani platnou výpovědí z nájmu, protože v tomto písemném projevu vůle žalované není uveden důvod odstoupení od smlouvy ani výpovědní důvod (k tomu vizte např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], [spisová značka], [spisová značka], [spisová značka] -I.). Důvod odstoupení od smlouvy ani výpovědní důvod nelze dovozovat z následné komunikace stran, jelikož důvod ukončení nájemního vztahu musí být oběma smluvním stranám zřejmý v době doručení odstoupení od smlouvy/výpovědi pronajímateli. Důvod odstoupení od smlouvy/výpovědi přitom nelze dovodit ani z whatsappové (ani jakékoliv jiné) komunikace předcházející listině ze dne 26. 10. 2020, neboť v té se nic neuvádí ve vztahu k předmětu nájemní smlouvy (ve whatsappové konverzaci žalovaný č. [hodnota] upozornil žalobce na stav budovy 119/2 - rozbitá vrata, která však není předmětem nájmu a jako taková logicky nemůže být důvodem k výpovědi nájmu ani k odstoupen od smlouvy; přehlédnout přitom nelze ani aktivní přístup žalobce, který v reakci na whatsappové sdělení opakovaně urgoval žalovaného o předání klíčů tak, aby mohl provést opravu).

39. Nadto třeba uvést, že odstoupit od smlouvy lze v případě, že si to strany ve smlouvě výslovně ujednají nebo ze zákonných důvodů. Odstoupení jako forma skončení nájmu však mezi stranami nájemní smlouvy ujednáno nebylo. Ve věci ani nedošlo ke splnění zákonných podmínek pro odstoupení od smlouvy. Jakkoli nelze dovodit, že by snad žalobce porušil smlouvu podstatným způsobem (§ 2002 odst. 1 o. z.). Žalované č. [hodnota] byl stav předmětu nájmu znám již v době uzavření nájemní smlouvy, což vyplývá nejen z obsahu Nájemní smlouvy (čl. 7), ale také z výpovědi svědka [jméno FO], který s žalovaným č. [hodnota] coby statutárním orgánem žalované č. [hodnota] před uzavřením smlouvy absolvoval zevrubnou prohlídku celého areálu a jednotlivých budov. Skutečnost, že žalovaný č. [hodnota] prohlídku absolvoval, vyplývá rovněž z vlastních tvrzení žalovaných uvedených v souběžném řízení. O vědomosti žalované č. [hodnota] stran skutečného stavu předmětu nájmu svědčí rovněž skutečnost, že v době uzavření Nájemní smlouvy již fakticky žalovaná č. [hodnota] měla předmět nájmu v pronájmu od 1. 2. 2020 na základě nájemní smlouvy ze dne 20. 1. 2020 a tudíž skutečný stav pronajímaných nemovitostí ji byl i z tohoto důvodu dobře znám, a pokud by tento stav nevyhovoval účelu nájmu, jistě by k uzavření nové nájemní smlouvy nepřistoupila. Nakonec to, že žalovaní věděli o jistých nedostatcích předmětu nájmu od samého počátku, žalovaný č. [hodnota] výslovně potvrdil při jednání soudu. Přesto vše žalovaná č. [hodnota] Nájemní smlouvu svobodně a dobrovolně uzavřela, čímž dala žalobci jasně najevo, že předmět nájmu je způsobilý k naplnění účelu nájmu – vnější a vnitřní skladovací prostory. V průběhu nájemního vztahu přitom k žádnému podstatnému zhoršení předmětu nájmu (tj. budovy 119/1 a ve smlouvě uvedených pozemků), pro které by bylo možno konstatovat naplnění předpokladu odstoupení od smlouvy, nedošlo, žalobce tak měl oprávněně za to, že prostory jsou vyhovující pro naplnění zamýšleného účelu, a to jak v době uzavření nájemní smlouvy, tak i v době realizace nájemního vztahu. Ostatně žalovaní v řízení v souvislosti s listinou ze dne 26. 10. 2020 opakovaně poukazovali na výpověď z nájmu s odkazem na § 2308 písm. b) o. z., odstoupení od smlouvy se dovolávali prvně až obsahem přípisu ze dne 4. 4. 2025, tedy po koncentraci řízení. Z jednání žalovaných je tak zřejmé, že skutečným úmyslem žalované nebylo od nájemní smlouvy odstoupit, nýbrž nájem vypovědět.

40. Poukazují-li žalovaní na nedostatky elektroinstalace, pak třeba uvést, že s těmito „nedostatky“ byli žalovaní seznámeni již v době uzavření Nájemní smlouvy; z výpovědi svědka [jméno FO] vyplynulo, že prohlídka elektrorozvaděče a interiéru budovy [Anonymizováno] byla provedena. Pokud přesto k podpisu smlouvy žalovaná č. [hodnota] přistoupila, dala tím žalobci jasně najevo, že tyto „nedostatky“ nebrání sjednanému způsobu využití (čl. 3 Nájemní smlouvy). Žalobce tak mohl oprávněně vycházet z přesvědčení, že nyní tvrzené „nedostatky“ nebrání užití nemovitosti pro sjednaný účel nájmu. Žalovaní byli v rámci prohlídky seznámeni se stavem elektrorozvaděče, stejně tak byli seznámeni s nastaveným příkonem elektřiny, kdy svědek jasně uvedl, že příkon elektřiny byl výslovně řešen. Žalovaní si tak mohli a také měli udělat střízlivý úsudek o tom, zdali je příkon dostatečný pro bezproblémovou funkčnost a chod strojů, které do budovy [Anonymizováno] zamýšleli uložit. V rámci předsmluvního jednání tak žalovaní měli vyvinout jistou míru obezřetnosti a v případě, kdy by měli za to, že nastavený příkon není dostatečný, pak o tom buďto zpravit žalobce a požadovat zajištění příkonu dostačujícího, a to již v době uzavření smlouvy, nebo nájemní smlouvu neuzavírat. V případě, že si žalovaní nebyli jistí, zdali je výkon elektřiny dostatečný, nic jim rovněž nebránilo v tom, aby si funkčnost strojů vyzkoušeli nebo do smluvního ujednání zakomponovali jisté záruky pro případ, že elektřina dostatečná nebude. Takto však žalovaní nepostupovali, žalobci žádné pochybnosti stran nedostatečného výkonu elektřiny v rámci předsmluvního jednání neoznámili a žádné připomínky nevznesli. Ba naopak z úst žalovaného č. [hodnota] zaznělo, že v případě potřeby si vše vlastním nákladem zajistí sám (vizte výpověď svědka [jméno FO]), čímž dal žalovaný č. [hodnota] jasně najevo, že pro účely činnosti žalované č. [hodnota] je stav elektrifikace vyhovující. Žalobce tak i v tomto směru mohl oprávněně vycházet z přesvědčení, že elektrifikace je pro účely nájmu dostačující a tedy způsobilá k naplnění zamýšleného účelu nájmu. Pokud následně – až v rámci realizace ujednaného nájemní vztahu – žalovaní zjistili, že elektrický výkon není pro jejich stroje vyhovující, pak tuto skutečnost nelze považovat za vadu předmětu nájmu a už vůbec nelze klást k tíži žalobce, který v době uzavření Nájemní smlouvy mohl mít jen stěží povědomí o tom, jaký příkon žalovaná č. [hodnota] pro bezchybný chod svého zařízení potřebuje. Poukazovali-li žalovaní na chybějící přívod vody či na nedostatky týkající se WC, pak s tímto byli předem seznámeni (vizte čl. 7 Nájemní smlouvy, výpověď svědka V.), o vady naplňující předpoklad odstoupení od smlouvy se tak nejedná. Nelze přitom přehlédnout, že převážná většina žalovanými namítaných nedostatků se netýká předmětu nájmu.

41. Pokud jde o samotný obsah listiny ze dne 26. 10. 2020, pak ten je značně nesrozumitelný a neurčitý, a to již tím, že je v něm uvedeno odstoupení k neexistujícímu dni ([Datum narození advokáta B] smlouvy či výpovědi (což se nestalo), pak není zřejmé, ke kterému konkrétnímu okamžiku má nájemní vztah zaniknout. Nejasnost jednání žalované č. [hodnota] projeveného touto listinou je přitom třeba klást k tíži žalované č. [hodnota] coby autora listiny (§ 557 o. z.). Neurčitost projevu vůle žalované je očividná také tím, že sama žalovaná (původce listiny) neví, zda jejím úmyslem bylo prostřednictvím této listiny od nájemní smlouvy odstoupit či nájem vypovědět. Zamýšlela-li by snad žalovaná prostřednictvím této listiny vypovědět nájem podle § 2308 písm. b) o. z., jak opakovaně tvrdila, jde o výpověď neplatnou, neboť v ní není uveden výpovědní důvod (§ 2310 odst. 1 o. z.).

42. Soud poznamenává, že povinností žalobce coby adresáta listiny ze dne 26. 10. 2020 jakkoliv nebylo vyrozumět žalovanou o tom, že její právní jednání nepovažuje za bezvadné tak, aby žalovaná mohla sjednat nápravu. V mlčení žalobce pak v žádném případě nelze shledávat souhlas žalobce s právním jednáním žalované, jak žalovaní zcela mylně poukazovali v rámci jednání dne 14. 5. 2022. Naopak třeba poukázat na následné jednání žalované, ze kterého nevyplývá, že by nájemní vztah měl být předmětnou listinou ukončen. V průběhu roku 2021 měla žalovaná na pozemcích žalobce stále umístěná svá zařízení, srub, v podnětu žalované stavebnímu úřadu ke kontrole stavby a zahájení řízení ze dne 6. 12. 2021 se žalovaná stále označuje za nájemce prostor na základě nájemní smlouvy. Je-li v protokole o výsledku kontroly stavebního úřadu ze dne 1. 2. 2022 uvedeno, že žalobce doručil stavebnímu úřadu výpověď nájemců, jde nepochybně o výpověď ze dne 4. 1. 2022 a nikoliv o listinu ze dne 26. 10. 2020.

43. V rámci jednání konaného dne 14. 12. 2022 žalovaní uvedli, že nárok na slevu nebo prominutí nájemného žalovaná vůči žalobci neuplatnila. V rámci tohoto řízení žalovaní ani netvrdili, že by kdy některý z těchto nároků žalovaná vůči žalobci uplatnila. Pokud je v rozsudku odvolacího soudu v řízení vedeném u Okresního soudu v Kroměříži pod sp. zn. [spisová značka] uváděno, že k uplatnění nároku na slevu z nájemného v rozsahu 100 % ve smyslu § 2208 o. z. ze strany žalované došlo prostřednictví námitky uplatněné ve vyjádření k žalobě ze dne 14. 6. 2021 (podání bylo doručeno žalobci dne 19. 7. 2021) tím, že žalovaní ve vyjádření uvedli, že žalovaná nebyla povinna platit nájemné za požadované období, neboť nemohla předmět nájmu užívat ke sjednanému účelu (vizte odstavec 24 a 51 odůvodnění rozsudku Krajského soudu v Brně - pobočka ve [adresa] č. j. [spisová značka]), pak je třeba uvést, že jednak nárok na slevu byl touto námitkou uplatněn toliko k nájemnému, které bylo předmětem řízení vedeného právě pod sp. zn. [spisová značka] (tj. nájemné za říjen, listopad a prosinec 2020) a nikoliv k nájemnému za rok 2021, jednak nárok na slevu/prominutí z nájemného byl uplatněn opožděně a žalobce opožděné uplatnění nároku v řízení namítl; soud tedy právo na prominutí nájemného přiznat ani nemůže (§ 2208 odst. 3 o. z.). Z tohoto pohledu je tedy nadbytečné zabývat se tím, zda předmět nájmu trpěl vadami či nikoliv.

44. Po koncentraci řízení žalovaní na jednání dne 14. 5. 2025 uvedli, že žalobce nevrátil žalované kauci a že žalovaná částka by o tuto kauci měla být ponížena. Soudu není jakkoliv zřejmé, z jakého důvodu by žalovaná částka měla být o tvrzenou kauci ponížena. Žalobkyně v řízení neučinila započtení této své tvrzené a zcela neurčité (absentují tvrzení o výši pohledávky, splatnosti pohledávky apod.) pohledávky na vrácení kauce vůči jakékoliv pohledávce žalobce, existenci takového zápočtu mimo toto řízení pak žalovaní v průběhu řízení ani netvrdili. Tato věta rozhodně nepředstavuje ani řádně uplatněný nárok v soudním řízení, kterým by soud byl povinen se zabývat. Pokud žalovaná má zájem na tom, aby ji žalobce kauci vrátil, nic ji nebrání v tom, aby se vrácení kauce domáhala řádnou žalobou.

45. Po koncentraci řízení žalovaní rovněž uvedli, že jednání žalovaného je v kolizi s dobrými mravy, že je nepoctivé, a že žalobce porušil zásadu, že smlouvy se mají plnit (vizte podání žalovaných ze dne 4. 4. 2025). Soud tento názor žalovaných v žádném případě nesdílí. Předmětný nájemní vztah byl platně sjednán, v rozhodném období nebyl ukončen (tj. byl existentní), žalovaní neuplatnili zákonem předepsaným způsobem a v zákonem předepsané lhůtě nárok na slevu či prominutí nájemného, žalovaná proto byla v rozhodném období povinna hradit nájemné v souladu se smluvním ujednáním. Pakliže se žalobce na žalovaných domáhá zaplacení nájemného, nelze v tomto jeho jednání spatřovat nemravnost ani nepoctivost, jelikož jde o jeho právo plynoucí ze smluvního ujednání. Nemravnost/nepoctivost je třeba naopak shledat v jednání žalované, která - vědoma si nedostatků předmětu nájmu - nájemní smlouvu uzavřela, čímž dala najevo, že předmět nájmu je pro její potřeby vhodný, aby následně poukazem na nevhodnost prostor odmítla nájemné hradit. Tvrdí-li žalovaná, že předmět nájmu trpěl vadami, které jeho užívání zásadním způsobem ztěžovaly, případně znemožňovaly, nic ji nebránilo v tom, aby se ukončení nájemního vztahu či práva na slevu/prominutí nájemného domáhala zákonnou cestou, což neučinila. Za tohoto stavu je to tedy právě žalovaná, kdo smlouvu neplní.

46. Dále se soud zabýval obranou žalovaných v podobě zápočtu pohledávek žalované vůči žalobci na náhradu škody vzniklé poškozením dřeva a vynaloženými náklady na zajištění náhradních prostor, a dopěl k závěru, že obrana není důvodná. Předně nutno uvést, že projev započtení, který žalovaní učinili [při jednání soudu dne 14. 12. 2022 (náhrada škody vzniklé poškozením dřeva) a v podání ze dne 27. 12. 2022, které bylo žalobci doručeno dne 31. 3. 2023 (náhrada nákladů náhradních prostor)] je neurčitý, neboť žalovaní neuvedli, jakou konkrétní pohledávku, v jaké konkrétní výši započítávají proti jaké konkrétní pohledávce žalobce za žalovanou (tj. vůči nájemnému za který konkrétní měsíc a v jaké výši, zda vůči úrokům z prodlení z nájemného).

47. Je-li tvrzená škoda způsobená poškozením dřeva (řeziva), pak dřevo bylo uloženo jak venku v areálu, tak bylo uskladněno i v budově 119/2 (uskladnění dřeva v jiné budově žalovaní k dotazu soudu výslovně vyloučili – vizte protokol z jednání ze dne 23. 8. 2023 připojeného spisu). Bylo-li dřevo uloženo volně venku v areálu, pak mohlo být napadeno plísněmi, hnilobou, dřevokaznými houbami v důsledku působení klimatických a povětrnostních vlivů, coby důsledek nezodpovědného přístupu žalované č. [hodnota], která nechala řezivo takto volně ležet pod širým nebem. Pokud by pak k poškození dřeva mělo dojít v době jeho uskladnění v budově [Anonymizováno] [Anonymizováno], pak vůbec není zřejmé, z jakého důvodu a na základě jakého titulu žalovaná č. [hodnota] dřevo uskladnila v této budově (lze jen usuzovat, že pravděpodobně na základě smlouvy se společností [právnická osoba]), když budova [Anonymizováno] není předmětem Nájemní smlouvy. Jisté je, že se tak nestalo na základě smluvního ujednání s žalobcem. Za škodu na dřevě tudíž nemůže odpovídat žalobce, neboť vznik škody není v příčinné souvislosti s porušením jakékoliv jeho povinnosti.

48. Pokud jde o škodu v podobě nákladů vynaložených na zajištění náhradních prostor v roce 2022 (náklady náhradních prostor za jiná období žalovaní v tomto řízení nezapočetli a žádný takový zápočet ani netvrdili), pak třeba uvést, že žalovanými doložený nájemní vztah s [právnická osoba] a [tituly před jménem] [jméno FO] se váže k roku 2022, tedy k období následujícímu po zániku nájemního vztahu účastníků na podkladě výpovědi ze dne 4. 1. 2022. Z projevu započtení (vizte podání ze dne 27. 12. 2022) přitom není zřejmé, jaká konkrétní škoda (zda plynoucí z nákladů nájemného ze smlouvy s [právnická osoba] či ze smlouvy s [tituly před jménem] [jméno FO] či z obou těchto smluv, z nákladů nájemného za které konkrétní měsíce) je aktivně započítávána; i v tomto ohledu jde o projev ryze neurčitý. Soud má navíc za to, že žalobce své povinnosti vyplývající z Nájemní smlouvy neporušil, natož aby toto porušení dosahovalo takové intenzity, že by žalovaná č. [hodnota] byla nucena vyhledat náhradní prostory za budovu [Anonymizováno], která byla předmětem nájmu. Ani v tomto případě tedy není dána příčinná souvislost mezi porušením povinnosti žalobcem a vznikem škody.

49. Nadto nelze přehlédnout, že tvrzená pohledávka žalované z titulu nároku na náhradu škody jako aktivně započítávaná pohledávka není způsobilá k uplatnění před soudem. Podmínka vymahatelnosti pohledávky je zakotvena v § 1987 odst. 1 o. z. Způsobilé k započtení nejsou zejména pohledávky, které se nestaly splatnými. Nesplatné (nedospělé) pohledávky nejsou vymahatelné u soudu. Splatnost pohledávky pro její započitatelnost vyplývá výslovně rovněž z § 1982 odst. 1 o. z. M. účastníky nebyl čas plnění ujednán, proto se pro vydání plnění uplatní úprava zakotvená v § 1958 odst. 2 o. z. Z toho plyne, že žalobce by byl povinen plnit žalované bez zbytečného odkladu poté, kdy byl žalovanou k plnění vyzván. Splatnost žalovanou tvrzené pohledávky proto mohla nastat pouze při souběžném splnění dvou předpokladů spočívajících v řádně učiněné výzvě k plnění a v uplynutí lhůty bez zbytečného odkladu (popřípadě v uplynutí lhůty k plnění výslovně určené). Povinnost žalobce k zaplacení náhrady škody se nemůže stát splatnou (dospělou), pokud o její splnění žalovaná nepožádala. Výzva věřitele (v tomto případě žalované) je jednostranné adresované právní jednání, kterým věřitel vybízí dlužníka, aby mu poskytl plnění. Žalovaná žalobce k vydání peněžních prostředků nevyzvala. Za výzvu žalované nelze považovat samotný úkon představující započtení pohledávek v podobě procesní obrany dle § 98 o. s. ř., neboť projev vůle žalované výzvu k vydání částky neobsahoval. V průběhu celého řízení žalovanými nebylo tvrzeno a z dokazování nevyšlo ani najevo, že žalovaná vůči žalobci učinila projev vůle, jímž by ho vyzvala k zaplacení tvrzené pohledávky. Tvrzená pohledávka žalované se tudíž nestala splatnou (§ 1958 odst. 2 o. z.) a v okamžiku započtení nebyla vymahatelná u soudu (§ 1987 odst. 1 o. z.). Žalovaná proto ani nebyla oprávněna na základě jednostranného projevu vůle svoji pohledávku započíst vůči žalobou uplatněné pohledávce žalobce z titulu dlužného nájemného (§ 1982 odst. 1 o. z.).

50. S ohledem na shora uvedené závěry o tom, že- nájemní smlouva byla platně uzavřena,- listinou ze dne 26. 10. 2020 ani jiným způsobem nedošlo v rozhodném období k ukončení nájemního vztahu,- nájemné za leden 2021 až prosinec 2021 žalovanými uhrazeno nebylo,- žalovaná pohledávka žalobce na zaplacení nájemného nezanikla (ani z části) započtením,- nedošlo k ponížení ani prominutí nájemného,je zřejmé, že další dokazování (v podobě výslechu navrhovaných svědků, znaleckým posudkem, spisem [právnická osoba] v [adresa] sp. zn. SÚ/745/2021/Mr) by bylo zcela nadbytečným, neboť účastníky navržené důkazy nad rámec důkazu v řízení soudem provedených nejsou způsobilé na uvedených závěrech cokoliv změnit.

51. Jelikož žalovaná k písemné výzvě žalobce dluh na nájemném neuhradila, požadoval žalobce splnění dluhu na žalovaném coby ručiteli žalované (§ 2018 o. z.), a to v souladu s § 2021 odst. 1 o. z. Pohledávka žalobce dosud nebyla ze strany žalované ani žalovaného uhrazena. Soud proto po celkovém zhodnocení všech důkazů a všech zjištění tak, jak je zevrubně rozvedeno výše, dovodil, že žaloba je důvodná, a proto jí v plném rozsahu vyhověl. Žalovaní se dostali do prodlení s plněním dluhu, žalobce tak má nárok na úroky z prodlení v zákonné výši určené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to vždy ode dne následujícího po dni splatnosti toho kterého dlužného nájemného.

52. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Náklady řízení žalobce jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 7 500 Kč a náklady právního zastoupení podle vyhlášky č. l77/l996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“). Tyto náklady sestávají z odměny dle § 7 a § 8 odst. 1 a. t., a to za šest úkonů právní služby po 7 100 Kč (převzetí a příprava, 2x předžalobní výzva, sepis žaloby, 2x účast na jednání soudu), tedy 42 600 Kč, režijní paušál po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném do 31. 12. 2024 za 5 úkonů právní služby, tedy 1 500 Kč, a jeden režijní paušál 450 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném od 1. 1. 2025. Právní zástupce žalobce není plátcem DPH, náhradu cestovného nepožadoval. Soud proto žalobci přiznal náhradu nákladů řízení v celkové výši 52 050 Kč.

53. Lhůta k plnění vyplývá z ustanovení § 160 odst. 1 věta první po středník o. s. ř. Povinnost zaplatit náklady řízení k rukám právního zástupce protistrany vyplývá z ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.