12 C 44/2023

Odůvodnění

1. Předmětem tohoto řízení je vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemkům parc. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2, orná půda, jehož součástí je stavba rodinného domu dosud nezapsaná v katastru nemovitostí, parc. č.[Anonymizováno] [Anonymizováno] /[Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2, orná půda, a parc. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] o výměře [Anonymizováno] m2, vodní plocha, to vše zapsané u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] [Anonymizováno], katastrální pracoviště [adresa], katastrální území [adresa], obec [adresa], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] (dále jen „nemovitosti“). Žalobkyně i žalovaná vlastní shodně každá id. ½ (slovy: jednu polovinu) nemovitostí. Žalobkyně nemá zájem nadále setrvávat ve spoluvlastnictví, jelikož je bez náhrady vyloučena z užívání nemovitostí. Protože je rozdělení domu s pozemky na stejné poloviny reálně nemožné navrhovala žalobkyně přikázání nemovitostí do vlastnictví žalované a vyplacení žalobkyni vypořádacího podílu ve výši poloviny obvyklé ceny nemovitostí.

2. Žalovaná také navrhovala zrušení předmětného spoluvlastnictví a přikázání nemovitostí do jejího vlastnictví s vyplacením vypořádacího podílu žalobkyni, když také nemá zájem setrvávat ve spoluvlastnictví se žalobkyní. Žalovaná uvedla, že žila ve společné domácnosti s otcem žalobkyně [jméno FO], nar. [datum] a zemř. [datum]. Předmětné pozemky koupili dne [datum] za účelem stavby rodinného domu, kde plánovali společné bydlení. Namítala však, že 1/ vypořádací podíl nemůže být počítán z obvyklé tržní ceny nemovitostí, ale je potřeba zohlednit právní vadu nemovitostí, kdy na základě „smlouvy o nájmu ze dne [datum] “ je podíl žalobkyně zatížen právní vadou – nájemním právem žalované k tomuto podílu na dobu do konce jejího života, 2/ adekvátní vypořádací podíl pro žalobkyni byl stanoven znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] se zohledněním hodnoty zatížení nájemním právem žalované na částku 1 467 908,50 Kč, kterou je žalovaná připravena vyplatit žalobkyni 3/ žalovaná dále namítala, že na dokončení domu vynaložila nezbytné náklady dle § 1136 písm. b o. z. ve výši 402 432,73 Kč, a proto by měla žalobkyně uhradit žalované polovinu těchto nákladů částkou ve výši 201 216,36 Kč, kterou uplatnila vzájemným návrhem, 4/ pro případ neplatnosti nájemní smlouvy, by měla být dle názoru žalované „nájemní“ smlouva považována za dohodu spoluvlastníků o společném užívání nemovitosti, zatěžující po smrti [jméno FO] pouze podíl na nemovitosti náležející žalobkyni ve prospěch žalované, dohoda nemá zákonem stanovenou formu a zavazuje i právní nástupce.

3. Žalobkyně nesouhlasila se znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO], předloženým soudu, neboť posudek byl staršího data, žalobkyně neměla možnost být u zpracování tohoto posudku a zohlednění údajné nájemní smlouvy je v posudku nesprávné. Dále žalobkyně rozporovala, že by žalovaná za nabytí či dokončení nemovitostí zaplatila cokoli ze svých prostředků, protože veškeré náklady nesl pouze těžce nemocný otec žalobkyně [jméno FO], kdy žalovaná i den před jeho smrtí vybrala z jeho účtů částku 750 000 Kč, a navíc žalovaná účtuje jako nezbytné náklady na nemovitost věci, které jimi být zjevně nemohou, jako např. mobilní zahradní domek či rukavice. K námitce žalované, že je nutné „nájemní“ smlouvu vykládat jako dohodu spoluvlastníků o společném užívání zatěžující po smrti [jméno FO] pouze jeho (dnes žalobkyně) podíl na nemovitosti, a to ve prospěch žalované, žalobkyně uvedla, že tato dohoda je obsahově zcela neurčitá a nejasná, neboť nelze dovodit konkrétnost a reálnost jakéhokoli způsobu správy či užívání celých nemovitostí dle této dohody, a navíc by taková dohoda opravňovala i žalobkyni k užívání podílu žalované, a tudíž by pouze zcela replikovala zákonnou úpravu spoluvlastnictví, a nemohla by ovlivnit cenu nemovitostí ani výši vypořádacího podílu z nemovitostí.

4. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

5. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

6. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

7. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě.

8. Z citovaných ustanovení vyplývá, že spoluvlastníky nelze zásadně nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, a že žalobkyně nemusí tvrdit ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. Je tedy namístě spoluvlastnictví zrušit a vypořádat.

9. Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. V projednávané věci však jednoznačně z dokazování vyplývá (a mezi účastnicemi o tom není sporu), že rozdělení nemovitosti na části není možné se zřetelem ke stavebně-technickému stavu, omezenému přístupu a neodděleným přípojkám médií, a to buď vůbec či přinejmenším bez rozsáhlých nákladů, které by hodnotu nemovitostí snížili.

10. Mezi účastnicemi je nesporné, že jsou podílovými spoluvlastnicemi pozemků parcelní č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno], jehož součástí je stavba rodinného domu dosud nezapsaná v katastru nemovitostí, parcelní č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] a parcelní č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], v obci [adresa], zapsanými v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. [hodnota], a to každá s podílem ½. Je dále nesporné, že žalovaná nabyla svůj podíl kupní smlouvou ze dne [datum] spolu s otcem žalované [jméno FO], který zemřel [datum] po dlouhé a závažné nemoci, a po němž žalobkyně zdědila na základě usnesení Okresního soudu v Litoměřicích č. j. [spisová značka] ze dne [datum] svoji (druhou) polovinu nemovitostí, včetně poloviny domu, který byl na pozemcích v mezidobí postaven. Tyto skutečnosti také vyplývají jak z výpisu z katastru nemovitostí, tak z kupní smlouvy o převodu nemovitostí ze dne [datum].

11. Ze smlouvy o nájmu domu a k němu přiléhajících parcel ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi [jméno FO] a žalovanou, a že jejím účelem byl pronájem poloviny domu a parcel ve vlastnictví [jméno FO] žalované a také pronájem poloviny domu a parcel ve vlastnictví žalované [jméno FO]. Doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou, a to od podpisu smlouvy vždy do konce života nájemce dané poloviny. Dále bylo sjednáno nájemné ve formě naturálního plnění spočívajícího zejména v pracích na výstavbě a údržbě domu a parcel, patřících druhé smluvní straně, a zároveň bylo konstatováno, že hodnota naturálního plnění, které již smluvní strany v době podpisu získali, převyšuje hodnotu obvyklého nájemného až do konce životů nájemců, a proto prohlásili, že nájemné již bylo uhrazeno na celou dobu nájmu předem. Uvedenou smlouvu má soud za absolutně neplatnou z těchto důvodů: zaprvé nelze pronajímat pouhou ideální polovinu věci, právní řád takovou konstrukci nepřipouští, zadruhé proto, že smlouvu uzavřel těžce nemocný [jméno FO] pouhých 14 dní před svou smrtí a smluvní plnění, které si strany poskytovaly, bylo v extrémním nepoměru, když jeho nájemní právo zaniklo za 14 dní, avšak nájemní právo žalované mělo trvat roky či desetiletí. Neplatnost nájemní smlouvy byla určena i v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 27 C 18/2024, na jehož pravomocný rozsudek pro stručnost soud zcela odkazuje. Obdobně i rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 508/2019.

12. Z obsahu smlouvy o nájmu domu a k němu přiléhajících parcel ze dne [datum] je zřejmé, že neobsahuje žádné ujednání o správě společné věci ani od zákona odlišné ujednání o užívání společné věci, natož o výlučném užívání. Smlouva hovoří pouze o nájmu a nájemném jednotlivých podílů, nikoli o věci celé a navíc ani nemůže zavazovat právní nástupce ohledně práva na nájemné (viz § 2221 odst. 2 o. z.). Soud proto dospěl k závěru, že smlouva nemůže být platnou dohodou spoluvlastníků o užívání věci, a i kdyby byla takto formulována (jakožto že není) byla by neplatná pro obcházení zákonné úpravy o dědění, když by de facto bez jakéhokoli požadavku na formu téměř zcela vyprázdnila majetkové právo žalobkyně, které dědictvím získala.

13. Ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] bylo zjištěno, že byl vypracován v roce 2022, a byl tedy k datu rozhodování soudu již neaktuální. Hodnota neplatného nájemního práva žalované k id. polovině pozemků a domu v něm byla oceněna částkou 1 979 443 Kč, o niž byla nesprávně snížena pouze hodnota poloviny pozemků a domu ve vlastnictví žalobkyně. Způsob ocenění vypořádacího podílu proto nebyl proveden správně, ten musí být stanoven vždy jako polovina hodnoty celé věci.

14. Předloženou fakturou č. [hodnota] bylo prokázáno, že společnost [právnická osoba] požádala žalovanou o úhradu částky 46 325 Kč za montáž zahradních obrubníků a pokládku zámkové dlažby na pozemku č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] [adresa]. Faktura neprokazuje ani provedení prací a provedení jakékoli úhrady žalovanou.

15. Předloženou fakturou č. [hodnota] bylo prokázáno, že [jméno FO] požádal žalovanou o úhradu doplatku 69 676 Kč za výrobu a montáž kuchyňské linky včetně spotřebičů a výrobu a montáž interiérových dveří a podlah. Faktura neprokazuje ani provedení prací, ani jejich souvislost s předmětnými nemovitostmi a ani provedení jakékoli úhrady žalovanou.

16. Předloženou fakturou č. [hodnota] bylo prokázáno, že [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno]. požádaly [jméno FO] o úhradu částky 45 287,28 Kč za dlažbu, kterou mu dodali dle dokladu č. [Anonymizováno], [Anonymizováno]. Z výpisu z účtu žalované bylo zjištěno, že tuto fakturu žalovaná za [jméno FO] uhradila. Vzhledem k tomu, že se jednalo o úhradu dluhu [jméno FO], nemůže se jednat o úhradu nezbytných nákladů na nemovitosti žalovanou, k jejíž náhradě by mohla být povinna žalobkyně.

17. Předloženou fakturou č. [Anonymizováno] [Anonymizováno] bylo prokázáno, že [právnická osoba] požádal [jméno FO] o úhradu částky 43 576 Kč za elektroinstalační práce, které pro něj měl provést. Z výpisu z účtu žalované bylo zjištěno, že i tuto fakturu žalovaná za [jméno FO] uhradila. Vzhledem k tomu, že se jednalo o úhradu dluhu [jméno FO], nemůže se jednat o úhradu nezbytných nákladů na nemovitosti žalovanou, k jejíž náhradě by mohla být povinna žalobkyně.

18. Předloženou fakturou č. [Anonymizováno] [Anonymizováno] bylo prokázáno, že [právnická osoba] požádal žalovanou o úhradu částky 4 600 Kč za elektromontážní práce, které pro ni měl provést. Faktura neprokazuje ani provedení prací, ani provedení jakékoli úhrady žalovanou.

19. Předloženou fakturou č. [hodnota] bylo prokázáno, že [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno]. požádaly [jméno FO] o úhradu částky 3 862,32 Kč za obrubník, který mu měli dodat. Z výpisu z účtu žalované bylo zjištěno, že tuto fakturu žalovaná za [jméno FO] uhradila. Vzhledem k tomu, že se jednalo o úhradu dluhu [jméno FO], nemůže se jednat o úhradu nezbytných nákladů na nemovitosti žalovanou, k jejíž náhradě by mohla být povinna žalobkyně.

20. Předložená smlouva o připojení odběrného elektrického zařízení k distribuční soustavě neprokazuje vynaložení jakýchkoli nezbytných nákladů žalovanou.

21. Předložené paragony společnosti [Anonymizováno] také neprokazují, že by je uhradila žalovaná nebo, že jakkoli souvisejí s předmětnými nemovitostmi.

22. Předložená zpráva o provedení čištění a kontroly spalinové cesty také neprokazuje, že by žalovaná cokoli uhradila.

23. Předloženou fakturou č. [hodnota] bylo prokázáno, že společnost [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno].[Anonymizováno]. požádala [jméno FO] o úhradu částky 17 099 Kč za dodávku zahradního domku a rukavic. Faktura neprokazuje ani jakoukoli souvislost se žalovanou ani nezbytnost těchto nákladů na předmětné nemovitosti.

24. Z Prodejky za hotové se stvrzenkou bylo zjištěno, že [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno]. neznámé osobě dodaly stavební materiál za částku 1 634,13 Kč, která byla uhrazena neznámou osobou platební kartou VISA s koncovým čtyřčíslím [Anonymizováno]. Listiny neprokazují ani jakoukoli souvislost se žalovanou ani nezbytnost těchto nákladů na předmětné nemovitosti.

25. Ze zálohové faktury č. [hodnota] se stvrzenkou bylo zjištěno, že [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno].[Anonymizováno]. účtovaly žalované zálohu 3 016 Kč na dodávku betonu. Neprokazují však, že úhradu provedla žalovaná, když úhrada byla provedena platební kartou VISA s koncovým čtyřčíslím [Anonymizováno].

26. Ani po poskytnutém poučení žalovaná neprokázala nezbytnost vynaložení předmětných nákladů na záchranu nemovitostí, ani to, že je žalovaná skutečně vynaložila na předmětné nemovitosti, a ani případné konkrétní zhodnocení nemovitostí z označených důkazů nikterak nevyplývá.

27. Ze znaleckého posudku [právnická osoba] č. [č. účtu] bylo zjištěno, že obvyklá tržní cena předmětných nemovitostí zjištěná porovnávací metodou je 8 175 500 Kč.

28. Pokud jde o schopnost vyplatit vypořádací podíl v hodnotě přesahující 4 milióny Kč žalobkyně uvedla, že takovou částkou nedisponuje, a vypořádací podíl není schopna v přiměřené lhůtě uhradit. Žalovaná uváděla, že vypořádací podíl bude schopna uhradit, avšak neprokázala, že disponuje dostatečnou likvidní částkou pro uhrazení vypořádacího podílu v přiměřené lhůtě. Prokázala pouze to, že její matka vlastní byt v [adresa], který je dotčen změnou ve vlastnických vztazích, a že žalovaná podepsala s matkou darovací smlouvu, kterou žalované její matka předmětný byt daruje, ovšem bez ověřených podpisů na předložené smlouvě. Důkazy o hodnotě obdobných bytů v [Anonymizováno] soud pro nadbytečnost již nehodnotí, neboť nemohou nikterak zvrátit závěr, že žalovaná neprokázala, že v době rozhodnutí soudu disponuje či bude disponovat finanční částkou potřebnou k úhradě vypořádacího podílu v přiměřené době.

29. S ohledem na výše uvedené dospěl soud k závěru, že žaloba na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je důvodná, a protože nebyla prokázána schopnost uhradit zjištěnou výši vypořádacího podílu (vyplývající ze znaleckého posudku [právnická osoba] č. [č. účtu]) v přiměřené lhůtě žádnou z účastnic, soud nařídil prodej předmětných nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek prodeje bude rozdělen mezi účastnice podle jejich podílů na nemovitostech: žalobkyni jednou polovinou a žalované jednou polovinou. Naopak důvodnost vzájemného návrh žalované na úhradu investic nebyla v tomto řízení prokázána, když důkazní břemeno žalované o jejich vynaložení, nezbytnosti, ani zhodnocení nemovitostí nebylo uneseno.

30. Pokud jde o náklady řízení týkající se zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, soud vzhledem k povaze řízení (judicium duplex), a z ní vyplývající nemožnosti hovořit o úspěchu ve věci, náhradu žádné účastnici nepřiznal podle § 142 odst. 2 o.s.ř. Výrok IV. o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalobkyně byla v části řízení o vzájemném návrhu žalované zcela úspěšná. Žalobkyni tedy náleží náhrada nákladů řízení, proto jí soud přiznal náhradu nákladů, tvořených odměnou za zastupování žalobkyně advokátem z tarifní hodnoty 201 216,36 Kč dle § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve výši 6x 9 140 Kč, dále 5x 300 Kč a 1x 450 Kč paušální částky náhrady jakožto náhrady výdajů za 6 úkonů právní služby, a to písemné vyjádření z [datum], 5x účast na jednání ([datum], [datum], [datum] a [datum]) podle § 13 odst. 3, ve spojení s § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), jízdným ve výši 5 808,70 Kč (4 cesty [adresa] a zpět, tj. 4x 180 km, vozem [Anonymizováno] [Anonymizováno] -[Anonymizováno]) a náhradou za ztrátu času ve výši 1 200 Kč (12 půlhodin za 4 cesty) a příslušnou DPH. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalobkyně.

31. Třídenní lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 věta první o.s.ř.

Odůvodnění

Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození. Stát platil znalečné ve výši 17 866,86 Kč, a to v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že toto řízení je judicium duplex, nelze hovořit o výsledku řízení (a úspěchu stran), a protože ani u žalobkyně ani u žalované nejsou tvrzeny předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, soud uložil každé účastnici uhradit polovinu nákladů placených státem.