Výrok
I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalované k nemovitým věcem, a to pozemek parcelní číslo st. p. č. [hodnota] – součástí pozemku je stavba: [adresa], č.p. [Anonymizováno], rod. dům, vše zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] pro obec [adresa], katastrální území [adresa], vše zapsáno u [právnická osoba] pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště [adresa], se zrušuje, a tyto nemovitosti a jejich příslušenství se přikazují do výlučného vlastnictví žalobkyně.
II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované vypořádací podíl ve výši [částka] a to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.
Odůvodnění
1. Předchůdce žalobkyně [jméno FO] se žalobou podanou dne [datum] domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitostí uvedených ve výroku I. (dále jen sporné nemovitosti). Původní žalobkyně v žalobě uvedla, že žalobkyně a původní žalovaná (v katastru nemovitostí byla jako žalovaná zapsaná ke dni podání žaloby [jméno FO] nar. [datum]) jsou podílovými spoluvlastníky nemovitých věcí a jejich příslušenství uvedených ve výroku tohoto rozsudku. Původní žalobkyně byla zapsaná jako vlastník dvou třetin sporných nemovitostí a původní žalovaná vlastníkem jedné třetiny sporných nemovitostí. Žalobkyně se domáhala vypořádání spoluvlastnictví, a to tak, že podílové vlastnictví navrhla zrušit a podíl žalované přikázat do výlučného vlastnictví žalobkyně za peněžitou náhradu.
2. V dané věci nebylo zjištěno, přesné datum úmrtí žalované ani zda a kde zemřela.
3. V průběhu řízení Česká republika, [Jméno žalovaného] nabyla na základě prohlášení o příslušnosti hospodařit s majetkem státu (dle § 10 zákona 219/2000 Sb.) vlastnické právo k podílu původní žalované na sporných nemovitostech podle § 65 odst. 9 katastrálního zákona, a to ke dni [datum].
4. Následně došlo v průběhu řízení na základě kupní smlouvy k převodu podílu původní žalobkyně na společnost [Jméno žalobkyně]., IČO: [IČO žalobkyně].
5. Soud rozhodl usneseními ze dne [datum] a ze dne [datum] o změně účastníků řízení (žalobkyně i žalované).
6. Žalobkyně při jednání uvedla, že trvá na vypořádání sporných nemovitostí, tak že je nabude do výlučného vlastnictví a žalované vyplatí vypořádací podíl, dle znaleckého posudku, jenž soudu předložila. Doplnila, že sporné nemovitosti jsou ve špatném stavu a potřebují rekonstrukci. V rámci smírného řešení mezi účastníky navrhla při jednání, že by případně akceptovali cenu uvedenou v kupní smlouvě ze dne [datum] (čl. 49-51 spisu).
7. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že souhlasí s návrhem žalobkyně ohledně přikázání podílu žalované do výlučného vlastnictví žalobkyně. Ohledně ceny vypořádacího podílu, navrhla určení ceny dle znaleckého posudku, jenž předložili soudu, případě s přihlédnutím k ceně uvedené v kupní smlouvě ze dne [datum] (čl. 49-51 spisu). Žalovaná sdělila výhrady ke znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO], jež předložila žalobkyně, v tom smyslu, že znalec vybral při vyhotovení posudku nesrovnatelné vzorky nemovitostí v porovnání se spornými nemovitostmi. U nemovitosti č. [hodnota] znaleckého posudku je podíl pouze 1/5 a u prodejů nemovitostí realizovaných v roce 2023 a 2022 nebyla zohledněna inflace.
8. Soud ve věci provedl následující listinné důkazy: Z výpisu z LV č. [hodnota] ze dne [datum] bylo soudem ověřeno, že žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník 2/3 a žalovaná jako vlastník 1/3 sporných nemovitostí. Nemovitosti se nacházejí v k.ú. [adresa], v obci [adresa]. Na 2/3 sporných nemovitostech vázne zástavní právo, jako povinný je zapsána žalobkyně, oprávněný [právnická osoba] a to dle úvěrové smlouvy ze dne [datum], zástavní právo je do výše [částka].
9. Z kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že původní žalobkyně převedla své vlastnické právo k 2/3 sporné nemovitosti na žalobkyni za cenu [částka]. V době převodu na nemovitosti nevázli žádné závady, dluhy věcná práva ani práva zástavní a nájemní.
10. Ze znaleckého posudku ze dne [datum] č. [č. účtu] zhotovený znalkyní [tituly před jménem] [jméno FO], jenž předložila žalovaná soud zjistil, že úkolem znalce bylo určit tržní hodnotu spoluvlastnického podílu 1/3 pozemku p.č.st. [Anonymizováno] včetně jeho součástí domu č.p. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] a obci [adresa] a stanovení obvyklého nájemného 1/3 sporných nemovitostí ke dni [datum]. Znalkyně určila tržní cenu 1/3 nemovitostí na [částka] a nájemné [částka] ročně. Ze znaleckého posudku bylo dále zjištěno, že oceňovaná nemovitost se nachází v centru obce, pozemek má rozlohu 119 m², rodinný dům na něm stojící je nepodsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím. Dispozice domu je 3+1 a dům prošel zhruba před 10 lety částečnou rekonstrukcí a nástavbou s horší kvalitou provedených prací. Chybí zde kuchyňská linka a zdroj vytápění, kamna na tuhá paliva byla demontována, v domě je nízká světlá výška - 2,3 m 1.NP a 1,2-2,5 m podkroví, celková zastavěná plocha všech podlaží činí 117 m². Znalkyně vycházela při porovnání cen nemovitostí z prodejů realizovaných v roce 2024. Dále bylo zjištěno, že nemovitosti byly oceněny bez ohledu na zástavní právo ve prospěch [právnická osoba] na podílu 2/3. Znalkyně se vyjádřila ke kupní ceně ve výši [částka] za 2/3 předmětných nemovitostí viz čl. (čl. 49-51 spisu) v tom smyslu, že je to cena mírně nižší, když dle znalkyně je to způsobeno mírným nárůstem cen nemovitostí od období prodeje. Znalkyně vycházela při porovnání nemovitostí z prodejů realizovaných v roce v roce 2024.
11. Ze znalecké posudku ze dne [datum], jenž si nechala vyhotovit žalobkyně, zhotovitel [tituly před jménem] [jméno FO], vyplývá, že úkolem znalce bylo určit obvyklou tržní hodnotu spoluvlastnického podílu 1/3 pozemku p.č.st. 69 včetně jeho součástí domu č.p. v k.ú. [adresa] a obci [adresa] ke dni [datum]. Ohledně popisu předmětné nemovitosti, tak znalec obdobně jako znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] popsal stav nemovitosti, když dle znalce je dům ke dni ocenění neobyvatelný, dlouhodobě bez jakékoliv údržby, bez zdroje vytápění, užitná plocha 89 m². Znalec uvedl, že je nutná rozsáhlá rekonstrukce. Znalec vycházel při porovnání nemovitostí z prodejů realizovaných v roce 2022, 2023 a v roce 2024.
12. Po právní stránce vycházel soud z následujících ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“).
13. Dle § 1140 odst. 1 o.z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dle odstavce 2) tohoto ustanovení každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.
14. Dle § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o ně na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.
15. Podle § 1144 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li se tím podstatně její hodnota.
16. Dle § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednom nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.
17. Dle § 1149 odst. 2 o.z. při vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci zapsané do veřejného seznamu vznikají nová vlastnická práva zápisem do tohoto veřejného seznamu.
18. Po provedeném dokazování má soud za to, že požadavek žalobkyně na zrušení a vypořádáni podílového spoluvlastnictví je po právu, a jelikož byla mezi účastníky shoda na způsobu vypořádání, soud zrušil podílové spoluvlastnictví a přikázal dle návrhu žalobkyně sporné nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobkyně a určil jí povinnost vyplatit žalované vypořádací podíl ve výši [částka] ve lhůtě 30 dnů.
19. Ohledně výše vypořádacího podílu, tak soud vyšel z ceny uvedené v kupní smlouvě, na základě níž prodala původní žalobkyně svůj podíl ve výši 2/3 žalobkyni a stanovil výši vypořádacího podílu, kterou je žalobkyně povinna uhradit žalované, ve výši [částka]. Dle názoru soudu se jedná o cenu v místě a čase obvyklou, když od realizace kupní smlouvy neuběhla lhůta delší než půl roku. Ani z jednoho znaleckého posudku soud v dané věci nemohl vycházet, když znalecké zadání neznělo ani v jednom případě na zjištění tržní ceny sporných nemovitostí jako celku. U znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] nebylo zohledněno zástavní právo, jež obecně hodnotu nemovitosti snižuje, u posudku [tituly před jménem] [jméno FO] měla žalovaná opodstatněné výhrady k použitým srovnávacím vzorkům. Soud má za to, že nejsou správné závěry znalce [tituly před jménem] [jméno FO] ohledně neobyvatelnosti domu. Dům dle popisu v obou posudcích je obyvatelný za předpokladu dílčích zásahů, nicméně by takové užívání mělo parametry velmi provizorního bydlení.
20. Oba účastníci navrhli jako alternativu určení ceny vypořádacího podílu, cenu vycházející z uvedené kupní smlouvy tedy [částka], z toho vyplývající cena 1/3 sporných nemovitostí činí [částka]. Soud tuto cenu shledal jako cenu v místě a čase obvyklou, odpovídající stavu sporných nemovitostí.
21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že nepřiznal žádnému z účastníků náhradu nákladu řízení, když nikdo z účastníků žádné náklady řízení nepožadoval.
22. Soud podle §160 o.s.ř. rozhodl o delší lhůtě k vyplacení vypořádacího podílu vzhledem k jeho výši.