Výrok
I. Žaloba se zamítá.
II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalovaného.
III. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice na účet Okresního soudu v [adresa] plnou náhradu nákladů řízení placených státem ve výši, která bude uvedena v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci usnesení.
Odůvodnění
1. Žalobci se domáhali na žalovaném zaplacení [částka] s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že dne [datum] uzavřeli se žalovaným kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] a k pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa]. K předání nemovitých věcí došlo [datum]. Následně žalobci zjistili, že stavba vykazuje vady spočívající v tom, že stav doplňkové hydroizolační vrstvy (dále jen „DHV“) i parotěsnící vrstvy je vadný, obě vrstvy neplní svoji funkci. Příčinou jejich vadného stavu je nesprávný způsob jejich zabudování a v případě DHV také nesprávný druh použitého výrobku. Pro danou skladbu střechy měla být zvolena kontaktní difúzní fólie v souladu s projektovou dokumentací. Žalobci vady vytkli, ale žalovaný nárok žalobců neuznal. Žalobci požadují zaplacení [částka] jako přiměřené slevy z kupní ceny.
2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil. Žalobcům umožnil dostatečnou prohlídku domu včetně podkroví a střechy a podrobně je seznámil i se skladbou střechy, zateplení, krovů i hydroizolačních vrstev. Rovněž namítl, že mu nebyla tvrzená vada vytknuta včas neboť tvrzená vada musela být žalobcům zřejmá již ode den [datum], kdy proběhla prohlídka znalcem. Vada byla vytknuta až v předžalobní výzvě ze dne [datum].
3. Soud vzal za svá skutková zjištění shodná tvrzení účastníků o tom, že dne [datum] podepsali listinu označenou „Kupní smlouva“ jejímž obsahem bylo ujednání o prodeji pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno], vše v k.ú. [adresa]. Nemovité věci byly předány žalobcům k užívání dne [datum].
4. Z dopisu ze dne [datum] včetně dodejky soud zjistil, že [datum] byly žalovanému oznámeny vady nemovité věci spočívající v DHV a parotěsnící vrstvě a současně byl vyzván k zaplacení přiměřené slevy z kupní ceny ve výši [částka].
5. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný vady neuznal a namítl opožděné vytknutí vad.
6. Z výslechu znalce [tituly před jménem] [jméno FO] a znaleckého posudku kanceláře [právnická osoba]. ze dne [datum] soud zjistil, že místní šetření znalce proběhlo [datum]. V tu dobu byla skoro polovina střechy odkryta, přičemž bylo viditelné vyboulení DHV. DHV slouží k zabránění zatékání srážek, které se dostanou pod střešní krytinu, do izolace a interiéru. Typ DHV byl použit jiný než v projektové dokumentaci, resp. nebyla použita kontaktní DHV. K vyboulení došlo z důvodu použití přílišného množství izolace. V důsledku omezeného proudění vzduchu docházelo k dlouhodobému působení tepla na DHV a její degradaci. DVH by po 20 letech známky degradace vykazovat neměla. Zásadní chybu učinil ten, kdo instaloval tepelnou izolaci. S použitou DHV by nebyl problém, pokud by ten, kdo se rozhodl pro její použití, zajistil prostor k proudění vzduchu nad a pod DHV. Zjistit stav DHV nebylo možné jinak, než rozebráním střechy odkrytím tašek. Stav parotěsnící vrstvy zjistil zejména z fotografií, kdy v den místního šetření nebyl sádrokarton v interiéru rozebraný. Byla provedena pouze jedna sonda, ze které nebylo ale možné stav parotěsnící vrstvy zjistit. Parotěsnící vrstva dle fotografií byla provedena nevzduchotěsně a místy chyběla. Znalec nezaznamenal známky zatékání v interiéru.
7. Z dalších provedených důkazů (fotografií a zpráv) soud nevycházel, neboť pro rozhodnutí byl zjištěný skutkový stav dostačující. Ze stejného důvodu nebyly provedeny další navržené důkazy (zejména výslechem svědků a účastníků).
8. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.z.“), kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.
9. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.
10. Podle § 2099 odst. 1 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.
11. Podle § 2112 odst. 1 o.z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.
12. Podle § 2112 odst. 2 o.z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
13. Podle § 2129 odst. 2 o.z. (ve znění účinném do [datum]) neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.
14. Podle § 2131 o.z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.
15. Po právní stránce soud dospěl k závěru, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena ve smyslu § 2079 o.z. kupní smlouva, na základě které se žalobci stali vlastníky pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] a pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa]. Předmětem kupní smlouvy byl dům určený k bydlení. Ve smlouvě nebyly uvedeny žádné konkrétní informace o stavu střechy. Žalobci tak mohli předpokládat takové vlastnosti stavby, jaké by měly stavby stejného druhu a stáří. Znaleckým posudkem však bylo prokázáno, že byla špatně povedena DHV střechy, v důsledku čehož došlo k degradaci této vrstvy. Vzhledem k funkci DHV má její degradace za následek to, že může docházet k zatékání do izolace a interiéru. Z pohledu předpokládané životnosti střechy je podstatné, že v případě správné montáže DHV by k její degradaci po 20 letech nedošlo. Je tedy zřejmé, že se jedná o vadu věci, neboť takový nedostatek nemohli žalobci s ohledem na stáří domu předpokládat. Není přitom rozhodné, zda se vada střechy nějak projevila (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]).
16. Soud se dále zabýval námitkou žalovaného, že nedošlo k včasnému oznámení vad. Soud dospěl k závěru, že vada musela být žalobcům zřejmá k datu vypracování znaleckého posudku, tedy ke dni [datum]. Se znaleckým posudkem byly žalobci obeznámeni s povahou a příčinami vad. Žalobci písemně vytkli vady [datum]. V průběhu řízení žalobci tvrdili, že zatékání do domu oznámili žalovanému již dříve, a to v listopadu 2022, když ho potkali na ulici v [Anonymizováno]. Žalobci však ani přes výzvu podle § 118a odst. 3 o.s.ř. žádné důkazy k prokázání svých tvrzení neoznačili, resp. označili pouze fotografie, z nichž má být zatékání patrné. Tyto fotografie však soud neprováděl, neboť tento důkaz nemůže vést k závěru o tom, zda byla vada žalovanému oznámena. Žalobci tedy neunesli břemeno důkazní k prokázáno svého tvrzení o oznámení vady v listopadu 2022. Žalobci v podání ze dne [datum] doplnili svá tvrzení o tom, že informace o zatékání měla být žalovanému sdělena ještě v srpnu 2022. Takové tvrzení však žalobci učinili až poté, co byly poučeni podle § 118b o.s.ř. o tom, že veškerá tvrzení mají uvést do skončení prvního jednání. Žalobcům jiná lhůta, než k označení důkazů podle výzev dle § 118a odst. 3 o.s.ř. daných při jednání, nebyla poskytnuta. Jedná se tak o nové tvrzení, ke kterému soud nepřihlíží. Soud tedy z hlediska včasnosti oznámení vad vycházel ze zjištění, že žalobci oznámili vadu více než 14 měsíců poté, co se o povaze a příčině vad dozvěděli.
17. Co se týče včasného oznámení vady, soud zastává názor, že pro včasné oznámení vady stavby spojené se zemí pevným základem je nutné, aby byla oznámena v objektivní lhůtě pěti let od nabytí vyplývající z § 2129 odst. 2 o.z. Současně však musí být oznámena v subjektivní lhůtě bez zbytečného odkladu po jejím zjištění ve smyslu § 2112 odst. 1 o.z. ve spojení s § 2131 o.z. (shodně např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka]). Je přitom zcela zřejmé, že žalobci vadu bez zbytečného odkladu po jejím zjištění neoznámili.
18. K námitce žalobců ve smyslu § 2112 odst. 2 věta druhá o.z. soud hodnotil, zda vada byla důsledkem skutečnosti, o které žalovaný v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět. To, zda o daných skutečnostech musel žalovaný vědět, je třeba posuzovat z hlediska náležité péče, tj. v případě, že jde o profesionála, péče odborné. Předmětem kupní smlouvy byl v tomto případě cca 20 let starý rodinný dům, ve kterém žalovaný před jeho předáním žalobcům bydlel. Nejednalo se tedy o profesionála, od kterého by se vyžadovala odborná péče. Ani z jiných důkazů nevyplývá, že by žalovaný byl profesionálem, který by měl mít vědomost o tom, že pod DHV bylo použito přílišné množství izolace a současně měl předpokládat, jaký to bude mít vliv na životnost DHV. V řízení pak nevyšla najevo žádná jiná skutečnost, ze které by bylo možné usuzovat, že by s vynaložením náležité péče, měl žalovaný o vadě vědět. Naopak bylo prokázáno, že vada nebyla zjistitelná jinak, než odstraněním střešní krytiny. Interiér nevykazoval žádné známky zatékání ani ke dni místního šetření znalce.
19. Soud proto žalobcům podle § 2112 odst. 1 o.z. nepřiznal právo z vadného plnění, neboť žalovaný uplatnil důvodnou námitku podle § 2112 odst. 2 o.z. Z tohoto důvodu byla žaloba v celém rozsahu zamítnuta.
20. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka]. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení, z částky [částka] za vyjádření ze dne [datum], z částky [částka] (2 x [částka]) za účast na jednání soudu dne [datum], z částky [částka] za podání ze dne [datum] a z částky [částka] za účast na jednání soudu dne [datum] včetně pěti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a paušální náhrady výdajů ve výši [částka] dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. (ve znění účinném do [datum]) a cestovní náhrada v celkové výši [částka], a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce [částka]. Oproti vyúčtování zástupce žalovaného nebyla přiznána odměna za vyjádření na předžalobní výzvu, neboť se nejedná o úkon právní služby podle § 11 odst. 1 a.t. Reakci na předžalobní výzvu lze dle soudu zahrnout v úkonu převzetí a příprava zastoupení. Stejně tak nebyla přiznána odměna za samotný odpor proti platebnímu rozkazu, neboť součástí odporu mohlo být již samotné vyjádření.
21. Vzhledem k tomu, že soud opomněl rozhodnout o nákladech řízení placených státem ve smyslu § 148 odst. 1 o.s.ř., rozhodl soud o doplnění rozsudku ve smyslu § 166 odst. 1 o.s.ř. o výrok III., jímž bylo žalobcům uloženo zaplatit náklady státu, které budou zaplaceny znalci, neboť žalobci byli se žalobou neúspěšní. Soud rozhodl pouze o základu nároku, neboť přesná částka bude známa až po pravomocném rozhodnutí o výši znalečného.