10 C 127/2024

Odůvodnění

Žalobou podanou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků, jehož předmět tvoří budovy v kat. území [adresa], konkrétně budova č.p. [Anonymizováno] postavená na pozemku žalovaného parc.č. [Anonymizováno] (dále jen budova A), a budova bez č.p./č.e. postavená na pozemku žalovaného parc.č. [Anonymizováno] (dále jen budova B, souhrnně potom dále jen Nemovitosti). Dále se domáhal přikázání budovy B do výlučného vlastnictví žalovaného, a rozdělení budovy A na jednotky s tím, že žalobci nechť jsou do výlučného vlastnictví přikázány dvě jednotky vymezené v 1. nadzemním podlaží budovy A, a žalovanému jednotka vymezená ve 2. nadzemním podlaží budovy A. Při takovémto způsobu rozdělení má žalobce za to, že budou finanční nároky obou účastníků v souvislosti s rozsahem jejich spoluvlastnických podílů uspokojeny bez nutnosti jakéhokoliv doplatku na jejich dorovnání. Žalobce žalobu odůvodnil tím, že s žalovaným má dlouhodobé spory ohledně nakládání s Nemovitostmi. Přitom žalobce je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti [Anonymizováno], žalovaný o velikosti [Anonymizováno] Předchozí spoluvlastník podílu žalobce, [právnická osoba].[IČO] IČO, , jakož i žalobce, který tento podíl nabyl v roce [Anonymizováno], užívali a dosud užívají nebytové prostory v 1. nadzemním podlaží budovy A tak, že je na základě nájemních smluv přenechávají k užívání jiným subjektům. Tento způsob užívání chtěl změnit žalovaný, který o tom žalobce informoval dopisem z 21. 12. 2023. Následně dopisem z 2. 4. 2024 nabídnul žalobci za odkup jeho spoluvlastnického podílu částku 7 500 000 Kč, což žalobce odmítl s tím, že jeho spoluvlastnický podíl má přinejmenším dvojnásobnou hodnotu.Žalovaný se k žalobě vyjádřil a potvrdil tvrzení žalobce ohledně spoluvlastnického práva účastníků k Nemovitostem v rozsahu podílů uvedených žalobcem. Doplnil pouze, že obě budovy stojí na pozemcích ve výlučném vlastnictví žalovaného. Dále uvedl, že na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalovaným a obchodním družstvem [označení], IČ [IČO], žalovaný nabyl podíl na Nemovitostech ve výši [Anonymizováno], čímž se stal většinovým spoluvlastníkem Nemovitostí a výlučným vlastníkem pozemků pod nimi. Připojil se k návrhu žalobce na zrušení předmětného spoluvlastnictví, ovšem navrhnul, aby Nemovitosti byly přikázány za odpovídající náhradu žalovanému, když má za to, že rozdělení budovy A na jednotky není možné jednak pro špatné vzájemné vztahy obou spoluvlastníků, jednak pro značné náklady, které by byly s procesem rozdělení budovy A spojeny (znalecké zkoumání za účelem určení a popisu společných částí budovy, vyhotovení půdorysu a schémat všech podlaží budovy), jednak proto, že rozdělením budovy A na jednotky by došlo ke značnému snížení hodnoty Nemovitostí. Rozdělení budovy A na jednotky konečně také brání platná zákonná úprava, kdy platí zásada, že vlastník pozemku má být také vlastníkem budovy na něm. Žalovaný dále upozornil na velmi špatný stavebně-technický stav Nemovitostí a na to, že žalobce byl na základě rozhodnutí spoluvlastníků Nemovitostí ze dne [datum] vyzván k tomu, aby se podílel na úhradě nákladů na potřebnou stavební rekonstrukci (generální opravu) Nemovitostí; toto žalobce zcela odmítl.Mezi účastníky se v průběhu řízení stalo nesporným, že jsou spoluvlastníky Nemovitostí s výší podílů [Anonymizováno] ve prospěch žalobce a [Anonymizováno] ve prospěch žalovaného, dále, že žalobce nabyl svůj podíl v roce [Anonymizováno] od [právnická osoba]., že žalovaný se stal většinovým spoluvlastníkem Nemovitostí na základě kupní smlouvy uzavřené v [měsíc] [Anonymizováno] s obchodním družstvem [označení], a dále také, že výlučným vlastníkem obou pozemků, na nichž se Nemovitosti nacházejí, je žalovaný. Účastníci učinili nesporným také fakt, že prostory ve druhém nadzemním podlaží budovy A a v budově B jsou nejméně od října 2024 ve špatném stavebně-technickém stavu, který lze označit za stav havarijní. Mezi účastníky zůstaly nadále sporné otázky spojené s dosavadním užíváním 1. nadzemního podlaží budovy A, pokud jde o na nich uplatňovaný nájemní vztah, a zejména potom otázka spojená s obvyklou cenou Nemovitostí.Z nájemních smluv provedených k důkazu má soud za prokázáno, že 1. nadzemní podlaží budovy A (prostory o výměře [číslo] m² resp. [číslo] m²) pronajímal [právnická osoba]. třetím osobám na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] (nájemce [právnická osoba]., IČO: [IČO]) resp. nájemní smlouvy ze dne [datum] (nájemce [právnická osoba], IČO: [IČO], a následně oba prostory třetím osobám pronajímal též žalobce na základě nájemní smlouvy č. [hodnota] ze dne [datum] (nájemce [právnická osoba], IČO: [IČO]) resp. nájemní smlouvy č. [hodnota] ze dne [datum] (nájemce [právnická osoba]., IČO: [IČO]). Nájemné bylo v jednotlivých případech sjednáno ve výši [částka] /m²/rok, resp. [částka] /m²/rok, resp. [částka] /m²/rok (přepočet provedený soudem), resp. [částka] /m²/rok (přepočet provedený soudem). Ze znaleckých posudků a odhadu tržní ceny nemovitosti provedených k důkazu, má soud za prokázáno, že v průběhu času, od roku 2017 do současnosti, se obvyklá (tržní) hodnota Nemovitostí měnila. Ocenění Nemovitostí v tomto období třikrát prováděla znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO], a to znaleckými posudky z [datum] č. [hodnota] (dále jen ZP17) resp. [datum] č. [hodnota] (dále jen ZP21) resp. [datum] č. [č. účtu] (dále jen ZP23), dále soudem ustanovená znalkyně [titul]. [jméno FO] znaleckým posudkem z [datum] č. [hodnota] (dále jen ZP25), a realitní poradce [jméno FO] odhadem tržní ceny nemovitosti ze dne [datum] (dále jen OTC24). Obvyklá cena Nemovitostí byla zjištěna v roce 2017 ve výši [částka] (ZP17 – soud má za prokázáno), v roce 2021 ve výši [částka] (ZP21 – soud má rovněž za prokázáno), v roce 2023 ve výši [částka] (ZP23), ke dni rozhodování soudu ve výši [částka] (ZP25 – soud má za prokázáno), a v roce 2024 ve výši [číslo] až [číslo] mil. Kč (OTC24).Soud dále provedl důkaz výslechem znalkyň [tituly před jménem] [právnická osoba] a [tituly před jménem] [jméno FO], výslechem svědka [jméno FO], a dále oznámením o záměrech většinového spoluvlastníka ze dne 21. 12. 2023, pozvánkou na společné jednání z 20.5 . 2024, oznámením – změna oprávnění disponovat s pronajatými prostory ze dne 4. 9. 2024, výzvou k uzavření dohody z 11. 4. 2024, úhradou podílu na rekonstrukci z 4. 12. 2024, sdělením žalobce k pozvánce z 4. 12. 2024, sdělením žalovaného z 9. 12. 2024, zápisem z jednání spoluvlastníků z 12. 12. 2024, usnesením z jednání spoluvlastníků z téhož dne, dodejkou a doručenkou k tomuto zápisu, výpisem z KN k datu 20. 5. 2024 - k.ú. [adresa], LV [Anonymizováno], fotodokumentací předloženou žalovaným, zápisem z jednání spoluvlastníků z 18. 6. 2024, usnesením společného jednání spoluvlastníků z téhož dne, sdělením žalobce ze dne 27. 6. 2024, e-mailovou komunikací účastníků, konkr. e-maily ze dne 17. 11 .2021, 16. 11. 2021, 22. 3. 2021, 11. 3. 2021, 18. 11. 2020, e-mailem [jméno FO] (18. 11. 2021), e-maily ze dne 2. 4. 2024, 25. 9. 2024, 27. 9. 2024, 20. 9. 2024.Vzhledem k tomu, že pozemky pod oběma budovami jsou ve výlučném vlastnictví žalovaného, považuje soud za nadbytečné činit jakákoliv zjištění z provedených důkazů, jimiž hodlal žalobce prokázat důvodnost svého požadavku na rozdělení budovy A na jednotky či přikázání Nemovitostí jako celku do jeho výlučného vlastnictví. Právní úvahy, na základě nichž byly vyvozeny tyto závěry, budou rozvedeny níže. Problematika užívání společné věci a hospodaření s ní rovněž nemá ve světle těchto právních úvah žádnou právní relevanci. Jak vyplývá ze zápisu z jednání spoluvlastníků Nemovitostí ze dne 18. 6. 2024, a toto má soud za prokázáno, již tohoto dne zástupce žalovaného zdůraznil na jednání spoluvlastníků zástupci žalobce špatný technický stav budovy a předložil mu dokumentaci tohoto technického stavu včetně odhadu nákladů rekonstrukce. Na tomto jednání potom bylo přijato Usnesení společného jednání spoluvlastníků nemovitostí, z něhož má soud za prokázáno, že spoluvlastníci se usnesli na tom, že s ohledem na nutnou stavební rekonstrukci Nemovitostí dojde od [datum] k ukončení jejich užívání a jejich vyklizení za účelem provedení potřebné rekonstrukce; náklady na tuto rekonstrukci v předpokládané výši [částka] měli uhradit spoluvlastníci podle výše svých spoluvlastnických podílů způsobem uvedeným v usnesení. Toto žalobce odmítl dopisem ze dne 27. 6. 2024. Pokud jde o stanovení obvyklé (tržní) hodnoty Nemovitostí, soud vycházel ze ZP25, jehož závěry znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] přesvědčivě obhájila zejména v rámci svého výslechu. Soud má ze ZP25 a výslechu znalkyně za prokázáno, že svůj znalecký posudek vyhotovila za pomoci tzv. srovnávací metody, přičemž zejména zohlednila zjištěný havarijní stav posuzovaných nemovitostí. Naopak nelze vycházet z ocenění provedeného [tituly před jménem] [jméno FO] v roce 2023, když z výpovědi této znalkyně jakož i ze ZP23 vyplývá, že přestože Nemovitosti znalecky posuzovala třikrát (v roce 2017, 2021 a 2023), místní šetření provedla pouze v roce 2017, když v roce 2023 se spokojila pouze s historickou znalostí objektu v rámci posuzování vedlejších objektů, a s letmým ověřením stavu nemovitostí, ovšem bez shlédnutí veškerých prostor (zejména zázemí prostor užívaných žalobcem). Z OTC24 má soud za prokázáno, že nejpozději v říjnu 2024 byl stav Nemovitostí takový, že 2. NP budovy A je ve velmi špatném technickém stavu - nefunkční kotelna, místy chybějící rozvody topení i topná tělesa, velmi špatný stav střechy – zatékání do stropů, některá okna s rozbitými skly, jež byla dlouhodobě nezasklená; na mnoha místech plíseň, praskliny na zdech nebo stropech. Budova B je ve stejném stavu jako prostory 2. NP budovy A – zatékající střecha, nefunkční topení, elektřina. Ve své výpovědi u ústního jednání svědek [jméno FO] potom zhodnotil tento stav budov jako stav, který neodpovídá stavu přiměřené údržby, a toto má soud za prokázané. Naopak, z jeho OTC24, pokud jím stanovil tržní cenu Nemovitostí ve výši [číslo] až [číslo] mil. Kč, nelze vycházet, neboť v rámci své svědecké výpovědi svědek nedokázal nabídnout žádné konkrétní vysvětlení postupu, kterým k takové tržní ceně dospěl, a jeho závěry jsou ve zjevném nepoměru se závěry [tituly před jménem] [jméno FO] uvedenými v ZP25.Podle § 1143 občanského zákoníku, nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.Podle § 1147 občanského zákoníku, věta prvá, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.Podle § 1083 odst. 1 občanského zákoníku stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku.Soud při svém rozhodování vycházel z následujícího závěru o skutkovém stavu: Účastníci jsou spoluvlastníky Nemovitostí s výší podílů [Anonymizováno] ve prospěch žalobce a [Anonymizováno] ve prospěch žalovaného. Žalobce nabyl svůj podíl v roce [Anonymizováno] od [právnická osoba]., žalovaný se stal většinovým spoluvlastníkem Nemovitostí v [měsíc] [rok], výlučným vlastníkem obou pozemků, na nichž se Nemovitosti nacházejí, je žalovaný. Prostory ve druhém nadzemním podlaží budovy A a v budově B jsou nejméně od října 2024 ve spatném stavebnětechnickém stavu, který lze označit za stav havarijní. Nejpozději v červnu 2024 byl žalobce žalovaným vyzván k součinnosti při řešení tohoto havarijního stavu, žalobce toto odmítl. Obvyklá (tržní) cena Nemovitostí ke dni rozhodování soudu je [částka].Soud na zjištěný skutkový stav aplikoval shora citované zákonné ustanovení a dospěl k závěru, že požadavek na zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků je důvodný. Neshledal již však důvodným požadavek žalobce, aby byla část Nemovitostí rozdělena na jednotky a tyto byly podle konkrétního návrhu rozděleny mezi oba účastníky, a dokonce ani požadavek, aby Nemovitosti byly jako celek přikázány do jeho výlučného vlastnictví oproti povinnosti vyplatit žalovanému odpovídající vypořádací podíl. Žalovaný se takovému způsobu vypořádaní zaniklého spoluvlastnictví bránil mnohými námitkami, z nichž každá má své opodstatnění, ovšem jedna je zcela zásadní. A to námitka nutnosti zachování jednoty vlastnictví stavby a vlastnictví pozemku, na němž se stavba nachází, tedy námitka respektování zásady superficies solo cedit, tedy zásady, že povrch ustupuje půdě. Tato zásada vztahující se k nabývání a držení vlastnického práva k nemovitým věcem se opět stala součástí právního řádu s příchodem nového občanského zákoníku a je provedena v jeho ust. § 1083 odst. 1. Pakliže pozemky pod Nemovitostmi jsou ve výlučném vlastnictví žalovaného, odporovalo by navrhované rozdělení části Nemovitostí na jednotky a jejich částečné anebo dokonce úplné přikázání žalobci do výlučného vlastnictví zákonu. Proto tento žalobcem navrhovaný postup není možný. Rozdělení stavby na pozemku jediného vlastníka není sice v českém právním řádu běžné, ovšem lze jej provést, a to ve formě spoluvlastnictví pozemku, nikoliv stavby jako takové. Vlastník pozemku má právo si pozemek rozdělit a následně s částmi nakládat, ale stavbu jako takovou na více částí rozdělit nelze, protože stavba je (má být) součástí pozemku. Z uvedeného vyplývá, že jediná cesta, jak může žalobce dosáhnout svého požadavku na rozdělení Nemovitostí na jednotky je, aby žalovaný dobrovolně svůj pozemek pod Nemovitostmi rozdělil, k čemuž bude dále nutný geometrický plán rozdělení, schválení takového dělení stavebním úřadem a následný vklad do katastru nemovitostí. Soud rozdělení pozemku pod Nemovitostmi žalovanému nemůže nikterak nařídit, protože žalovaný má k tomuto pozemku výlučné a absolutní právo.Soud tedy oproti požadavku žalobce přikázal Nemovitosti jako celek do výlučného vlastnictví žalovaného a stanovil mu povinnost zaplatit žalobci na vyrovnání jeho podílu z titulu vypořádání spoluvlastnictví částku odpovídající obvyklé hodnotě nemovitostí poměrně snížené právě dle velikosti jeho spoluvlastnického podílu. Soud přitom vycházel z hodnoty Nemovitostí zjištěné znalkyní [tituly před jménem] [jméno FO], jež při oceňování vzala v úvahu nejen hodnotu obdobných nemovitostí v daném místě a čase, ale také (a to zejména), na rozdíl od ZP23 [titul]. [jméno FO], havarijní stav Nemovitostí. ZP23 pokulhává také v souvislosti s použitím výnosové metody, když bylo prokázáno, že reálná výše nájemného byla nižší, než s jakou ve svém ZP23 pracovala znalkyně [titul]. [jméno FO], navíc, znalkyně pracovala s nájemným ve stejné výši jak v 1. NP tak ve 2. NP budovy A ([částka] /m²/rok), a to bez ohledu na to, že stav prostor ve 2. NP byl již v té době havarijní. Ze všech těchto důvodů nelze ze ZP23 vycházet a ani skrze jeho závěry odůvodňovat nesprávnost závěrů znalkyně [titul]. [jméno FO], jak žalobce v rámci své procesní obrany činí, kupř. argumentem o přiměřeném a pravidelném růstu cen nemovitostí. Další námitka žalobce, a sice že za havarijní stav Nemovitostí je zodpovědný žalovaný, a proto by měla být hodnota podílů obou účastníků dle principu zásluhovosti upravena ve prospěch žalobce, není přiléhavá, neboť bylo prokázáno, že žalovaný, který podíl k nemovitostem nabyl až v [měsíc] [rok] (v řízení nesporné), již v červnu 2024 zmapoval stav Nemovitostí a vyvinul snahu o řešení jejich neutěšeného technického stavu, naopak to byl žalobce, kdo součinnost v tomto směru odmítl. Nadto je nemožné, aby se stav nemovitostí tak rychle a prudce zhoršil pouze v období [označení období], když podle svědectví [jméno FO] byly vady zjištěné na Nemovitostech v říjnu 2024 dlouhodobého charakteru (plísně, stopy po zatékání, dlouhodobě nezasklená okna, chybějící rozvody tepla i topná tělesa). S ohledem na vše shora uvedené soud rozhodl, jak uvedeno ve výrocích I., II. a III. rozsudku.Pokud jde o náklady řízení, rozhodnutí vychází z ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., když žádný z účastníků jejich náhradu nepožadoval, a to zejména s odkazem na aktuální stanovisko Ústavního soudu ČR na tuto problematiku v řízeních, jejichž předmětem je právě návrh na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.Respektuje zásadu stejného procesního úspěchu i neúspěchu ve věci potom soud podle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. přikázal žalobci (který nesložil zálohu na znalecké zkoumání), aby uhradil České republice polovinu těchto nákladů (V. rozsudku), a druhou polovinu těchto nákladů přiznal České republice k tíži žalovaného, ovšem bez stanovení povinnosti je hradit, neboť žalovaný je již zálohově uhradil (výrok VI. rozsudku). Výrokem VII. potom soud rozhodl o vrácení přeplatku na složené záloze.