21 C 196/2022

Odůvodnění

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalované uhrazení částky 714 735 Kč s příslušenstvím, která měla představovat rozdíl mezi plněním žalobce a plněním žalované ze smlouvy o dílo ze dne 21. 1. 2020, jejímž předmětem bylo zhotovení rodinného domu na pozemku p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] (dále jen „smlouva o dílo ze dne 21. 1. 2020“). Dále se žalobce na žalované domáhal uhrazení smluvní pokuty ve výši 115 500 Kč za prodlení s dokončením stavby od 28. 2. 2021 do 28. 2. 2021 a uhrazení částky 300 000 Kč, která měla představovat náhradu škody způsobené nemožností dům užívat, kterou žalobce dovozoval z ušlého zisku odpovídajícímu běžnému nájemnému za srovnatelnou nemovitost za dobu, od kdy měl být rodinný dům postaven po dobu jednoho roku (do odstoupení žalobce od smlouvy o dílo ke dni 22. 3. 2022).

2. Žalobce s žalovanou ve smlouvě o dílo sjednali cenu za dílo ve výši 3 702 512 Kč a žalovaná se zavázala dílo provést a předat do devíti kalendářních měsíců od vydání stavebního povolení, které bylo vydáno dne 27. 5. 2020. Dílo mělo být provedeno ve čtyřech etapách: 1) komunikace bez zpevněného povrchu, vynětí z půdního fondu, odebrání ornice, zasíťování elektřiny, vodovodního řádu a kanalizace, zpevnění komunikace (vysypání vysokopecní struskou a štěrkem; 2) základová deska, beton, zemní pásy, zemní práce (výkopy), odpady, odpadní potrubí, armatury, přípojky na elektřinu, vodu, zásypy, izolace, zálohy na zdivo; 3) hrubá stavba, zdivo, rozvody elektřiny, rozvody vody, odpady, vnitřní omítky, dveře venkovní, okna, střecha a okapy, komín; 4) sanita a baterie, bojler, podlahové topení, dlažba, kachlíkové obklady stěn, plovoucí podlahy, osazení vnitřních zárubní a dveří, dokončovací práce a úprava pozemku, zpevnění komunikace (asfaltový koberec).

3. Co se týče vad a nedodělků, žalobce ve svém podání ze dne 2. 11. 2022 tvrdil že, v rozporu se smlouvou o dílo nebylo zkolaudováno zasíťování vodovodního řádu a kanalizace (přípojka vody nepřipojena), nebyly dokončeny zásypy drenáží a šachtic (chybí cca 30%), rozvody elektřiny (chybělo měření a rozvody po dopojení ve zkratu) a vody (zcela chybí v druhé toaletě a v koupelně cca 50%), odpady (chybí na druhé toaletě nedokončeny v koupelně cca 50%), vnitřní omítky (poškozené a dokončené v rozsahu cca 70%), okapy (osazení svodů a dopojení), komín (jen pod střechu), podlahové topení (nevyzkoušeno), plovoucí podlahy (částečně položeno v obývacím pokoji s kuchyní (cca 27% podlahové plochy), neolištováno), 15% sádrokartonových podhledů ve vstupní hale; neosazeny – baterie, bojler, dlažba, kachlíkové obklady stěn, vstup do půdního prostoru; bylo dodáno 50% stropní izolace ale neosazeno 130 m2; chybí venkovní dlažba, venkovní oplocení, vjezdová brána, vstupní branka, sanita, vnitřní parapet u okna v kuchyni; úpravy pozemku, zpevnění komunikace; popraskaná litá podlaha (min. na 3 místech), fasáda (navíc křivá na zadní podélné části domu a na přední podélné straně u hlavního vstupu na zadní části domu ve směru do zahrady) a hydroizolace, praskliny u všech vnějších otvorových výplní podél obvodu stavby, které svými výškovými rozměry přesahují 1 metr; nebyla zhotovena nepřerušena line krytí nasávacího prostoru po obvodu rodinného domu; vadně byla provedena izolace a dokončovací práce. V reakci na opakovanou výzvu soudu k doplnění konkretizace vad a nedodělků díla žalobce v podáních ze dne 21. 12. 2022 a 28. 1. 2023 ke stavu rozestavěnosti stavby dále uvedl, že stavba byla v ke dni odstoupení od smlouvy ve stavu vyplývajícím z posudku [tituly před jménem] [jméno FO], a to konkrétně v místnosti č. [hodnota] nebyly dokončeny sádrokartony na stropě, přičemž zde chyběla i parotěsná fólie – spoje nebyly slepené a vrstva nebyla dokončena okolo půdního výlezu. Vstup do půdního prostoru nebyl dokončen, neboť vynechaný otvor neodpovídal rozměrům dodaného systémového výlezu (dodán výlez 1200×700 mm, otvor cca 500×600 mm). Komín byl vyzděn pouze v místnosti č. 1.04, avšak nebyl vyveden nad střechu. Vnitřní omítky byly poškozené a na mnoha místech nedokončené, zejména v okolí vnitřních dveří, elektroinstalačních krabic, technické místnosti a koupelny. Záhozy drážek po instalacích nebyly provedeny. Vnitřní parapety nebyly dokončeny v kuchyni (místnost č. 1.04) ani v koupelně. Vnitřní dveře nebyly dodány ani osazeny, montážní otvory nebyly dokončeny a ostění dveří bylo poškozeno. Většina otvorových výplní (místnosti č. 1.04, 1.05, 1.07 a vstupní dveře v místnosti č. 1.01) byla osazena pouze na jednosložkovou PUR pěnu, bez použití parotěsné a vodotěsné pásky. Připojovací spára v místnosti č. 1.04 nebyla upravena. Litá podlaha včetně podlahového vytápění nebyla dokončena. Zhotovená část vykazovala vady – lití nebylo provedeno až k rámu výplně (cca 150 mm chybělo), v rohu u ostění byly patrné praskliny. Dilatace okolo ostění dveří byla nepřesná, v místech průchodů lité podlahy a rozvodů podlahového topení chyběla zcela. Stropní izolace nebyla dokončena minimálně v rozsahu 45 m². Obklady a dlažby nebyly provedeny v místnostech č. 1.01, 1.02 a 1.08. Laminátová podlaha v místnosti č. 1.04 nebyla dokončena – chyběla přechodová a krycí lišta. V ostatních místnostech nebyly povrchové úpravy podlah vůbec zahájeny. Pokud jde o vnější část stavby, žalobce uvedl, že zateplení a fasáda nebyly provedeny v souladu s projektovou dokumentací. Zateplení vnějších stěn a soklu nebylo v jedné svislici, chyběla zakládací lišta, což je nezbytné při tzv. odskoku. Fasáda nebyla opatřena tenkostěnnou omítkou, nebyla v rovině a vykazovala vady rovinnosti a svislosti. V horních rozích oken byly patrné praskliny, výztužná mřížka nebyla řádně překryta, zejména v rozích špalet. Kotvení izolace na soklové části bylo provedeno nekvalitně – použit byl nízký počet talířových kotev, které byly deformovány, stejně jako izolační desky. Vnější parapety nebyly dokončeny, některé nebyly vůbec nalepeny. Ukončení parapetů bylo vadné, umožňovalo pronikání vody pod systém. Sklon parapetů neodpovídal normě a parapety nebyly v rovině vůči výplním otvorů. Hydroizolace spodní stavby byla vadně napojena na zdivo a rám otvorových výplní, čímž nebyla zajištěna řádná vodotěsnost. Ochrana izolace pomocí nopové fólie byla poškozená a nedokončená, chybělo ukončení pomocí systémové příchytné lišty. Odpady a drenáže nebyly dokončeny, práce na nich byly nekvalitní. V kontrolních šachticích chyběla silonová lanka pro čištění, šachtice i potrubí byly deformované, drenážní potrubí nebylo vedeno ve zpevněné části. Svody a bleskosvod nebyly namontovány. Střecha vykazovala vady – ochranná mřížka byla instalována nekvalitně, umožňovala průnik malých savců pod krytinu. U okapu byla střešní krytina upevněna pouze v každé druhé tašce. Vnitřní elektroinstalace byla nedokončená – některé krabice byly prázdné, jiné zahozené omítkou, některé kabely byly zkratované. Vnitřní rozvody vody a odpady nebyly dokončeny. Sanita (vana, WC) nebyla dodána. Vytápění a ohřev vody nebyly dokončeny. Přípojka vody a venkovní přípojka elektřiny nebyly dokončeny. Práce na venkovní dlažbě, plotech a bráně nebyly zahájeny. Jímka na dešťovou vodu nebyla osazena, zásypy nebyly zahájeny ani dokončeny.

4. Žalobce dále uvedl, že uhradil žalované dne 8. 1. 2020 rezervační částku 100 000 Kč a na zálohách dne 23. 1. 2020 částku 200 000 Kč, dne 24. 1. 2020 částku 200 000 Kč, dne 27. 1. 2020 částku 150 000 Kč, dne 28. 1. 2020 částku 200 000 Kč, dne 29. 1. 2020 částku 50 000 Kč, dne 23. 6. 2020 částku 200 000 Kč, dne 24. 6. 2020 částku 200 000 Kč, dne 25. 6. 2020 částku 150 000 Kč, dne 26. 6. 2020 částku 150 000 Kč, dne 29. 6. 2020 částku 100 000 Kč, dne 18. 8. 2020 částku 200 000 Kč, dne 19. 8. 2020 částku 150 000 Kč, dne 20. 8. 2020 částku 200 000,- Kč, dne 19. 11. 2020 částku 200 000 Kč, dne 20. 11. 2020 částku 150 000 Kč, dne 24. 11. 2020 částku 100 000 Kč, dne 25. 11. 2020 částku 100 000 Kč, dne 19. 1. 2021 částku 200 000 Kč, dne 20. 1. 2021 částku 200 000 Kč, dne 21. 1. 2021 částku 200 000 Kč. Žalovaná dílo do 27. 2. 2021 neprovedla a nepředala. Po opakovaných výzvách žalované vyzval žalobce dne 10. 1. 20022 žalovanou k dokončení díla do dvou a půl měsíce s tím, že pokud žalovaná nezapočne s pracemi ve lhůtě 1 měsíce je vyloučeno, aby bylo dílo dokončeno v dodatečné lhůtě dva a půl měsíce a pro tento případ je přípraven žalobce od smlouvy o dílo odstoupit. Vzhledem k tomu že žalovaná práce neobnovila, žalobce ke dni 22. 3. 2022 od smlouvy odstoupil.

5. Žalovaná nárok žalobce neuznala. Žalovaná označila za nesporné, že žalobce uzavřel s žalovanou předmětnou smlouvu o dílo ze dne 21. 1. 2020. Provádění díla bylo rozděleno do pěti etap na základě zálohových faktur. Uhrazením zálohových faktur žalobce potvrdil řádně provedenou etapu díla. K věci dále uvedla, že během průběhu výstavby ze strany žalobce docházelo k různým neopodstatněným reklamacím za účelem získání slevy z ceny díla. Žalovaný většinu uplatněných reklamací odmítl, s čímž se žalobce v téměř všech případech ztotožnil. Žalobce nesouhlasil s vyřešením reklamačních námitek v předposlední etapě stavby a odmítl uhradit fakturu č. [číslo dokladu] ze dne 16. 9. 2021 na částku 131 000 Kč za dohodnuté vícepráce. Vícepráce byla ujednány ústně na základě předběžné cenové kalkulace. Vícepráce zahrnovaly drenáže po celém obvodu rodinného domu, zateplení šedým polysterénem oproti bíle variantě, vícepráce v podobě přípravy žaluzíí spočívající v přípravě na instalaci podomítkových boxů, instalace OSB desek za účelem zvětšení plochy půdního prostoru, výměna okna v kuchyni na přání žalobce a dodání parapetů. Důvodem prodlení s dokončením díla byly tudíž nedůvodné reklamace žalobce namítané zejména ve čtvrté etapě stavby, dále skutečnost, že žalobce bez dohody s žalovanou zadal práce na domě jiným subjektům, což omezilo koordinaci prací, omezení přístupu žalované na stavbu od začátku léta 2021 (vyměnění zámku) a zadržovaní stavebního deníku ze strany žalobce (od posledního zápisu). Žalovaná podáním ze dne 24. 9. 2021 vyzvala žalovaného k uhrazení faktury č. [číslo dokladu], upozornila na neposkytnutí součinnosti k provedení díla, které žalovaný spatřoval v zamezení vstupu na stavbu a zadržení stavebního deníku, upozornila na zásah do dobré pověsti žalované ze strany žalované a vyzvala k zanechání tohoto jednání. Vzhledem k tomu, že tato součinnost nebyla poskytnuta, žalovaná od smlouvy od dílo ze dne 20. 10. 2022 odstoupila. Žalovaná označila ves svém podání ze dne 31. 8. 2022 úhrady žalobce za nesporné s tím, že tato částka byla prostavěna. Co se týče nároku žalobce v podobě ušlého nájemného tento žalovaná označila za fiktivní, kdy v emailu ze dne 6. 10. 2021 měl žalobce uvést, že bude požadovat kompenzaci za možnost pronajímat stavbu nebo dvě bytové jednotky ve výši 120 000 Kč za rok a v žalobě ani v tomto emailu nebyl zájemce v podobě [jméno FO] zmiňován.

6. Žalobce ve svém podání ze dne 14. 12. 2022 odmítl, že by zaplacením zálohových faktur mohl potvrzovat řádné dokončení etapy díla, stejně tak odmítl obstrukce ze své strany, kdy jeho přípisy přestavovaly urgence k pokračování ve stavbě a stejně tak odmítl, že by došlo přípisem ze dne 20. 10. 2021 k platnému odstoupení od smlouvy ze strany žalované. Žalobce dále se ve svém podání ze dne 12. 10. 2023 potvrdil pouze nacenění drenáží a šedého polystyrénu s tím, že fakturace neodpovídala dříve zaslanému nacenění. Dále uvedl, že cena víceprací nebyla odsouhlasena. Co se týče výměny okna, toto žalobce označil za vadu projektu a mezi stranami mělo být dohodnuto, že okno bude vyměněno na náklady žalované.

7. Ze smlouvy o dílo ze dne 21. 1. 2020 soud zjistil, že žalobce s žalovaným uzavřeli smlouvu o dílo, jejímž předmětem bylo zhotovení rodinného domu na pozemcích p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno], [Anonymizováno] /[Anonymizováno], [Anonymizováno] /[Anonymizováno] a [Anonymizováno] v k. ú. [Anonymizováno], kdy rozsah díla byl určen projektovou dokumentací a položkovým rozpočtem a cena díla činila 3 702 512 Kč. Součástí díla bylo mimo jiné příprava staveniště, dokončovací práce, úklid staveniště, odvoz odpadu a zbytků stavebního materiálu. Dílo mělo být dle čl. III odst. 2 smlouvy o dílo dokončeno nejpozději do 9 kalendářních měsíců od vydání stavebního povolení. V případě, že by došlo ke zpožděním v platbách objednatele, měl se termín výstavby posunout o prodlení s placením. Strany si sjednaly v čl. VIII smluvní pokutu ve výši 300 Kč denně za každý den prodlení s realizací stavby. Dle harmonogramu v čl. IV smlouvy o dílo, první záloha ve výši 802 512 Kč, měla být složena ve lhůtě 5 pracovních dnů od udělení stavebního povolení a následně mělo být provedeno: komunikace bez zpevněného povrchu, vynětí z půdního fondu, odebrání ornice, zasíťování elektřiny, zasíťování vodovodního řádu a kanalizace, zpevnění komunikace – vysypání vysokopecní struskou a štěrkem. Druhá zálohová platba ve výši 800 000 Kč měla být provedena do 5 pracovních dnů po dokončení první etapy a následně mělo být provedeno: základová deska, beton, zemní pásy, zemní práce (výkopy), odpady, odpadní potrubí, armatury, přípojky na elektřinu, vodu, zásypy, izolace, zálohy na zdivo. Třetí zálohová platba ve výši 1 100 000 Kč měla být provedena do 5 pracovních dnů po druhé etapě a následně mělo být provedeno: hrubá stavba, zdivo, rozvody elektřiny, rozvody vody, odpady, vnitřní omítky, dveře venkovní a okna, střechy a okapy, komín. Čtvrtá zálohová platba ve výši 600 000 Kč měla být provedena do 5 pracovních dnů od dokončení třetí etapy, následně mělo být provedeno: sanita a baterie, bojler, podlahové topení, dlažba, kachlíkové obklady stěn, plovoucí podlahy, položení podlah, osazení vnitřních zárubní a dveří, dlažba, položení dlažby, plot, brána, dokončovací práce a úprava pozemku a zpevnění komunikace a asfaltový koberec. Pátá a poslední platba ve výši 400 000 Kč, měla být provedena do 5 pracovních dnů po dokončení díla. Dle čl. V. smlouvy o dílo, bylo možné dílo rozšířit o vícepráce za předpokladu písemného dodatku ke smlouvě o dílo.

8. Z cenové nabídky ze dne 2. 1. 2020 soud zjistil, že k rodinnému domu [Anonymizováno] m2 – [adresa] udělala žalovaná nabídku, kdy za pozemek, bez daně z nabytí účtovala cenu 917 488 Kč, za vybudování a zasíťování soukromé cesty (voda, kanalizace, elektřina) – odhadem 301 500 Kč, za hrubou stavbu 2 930 000 Kč (projekt domu, práce projektanta, vyřízení stavebního povolení, včetně průzkumů a veškerých poplatků, zaplacení přípojek vody, elektřiny, odstranění zeminy a základové pásy, základová deska, beton, odpadní potrubí včetně napojení do délky 30 m, přípojky na elektřinu, vodu do 30 m, hrubá stavba, materiál porotherm, střecha vazníky, krytina plechová, zateplení stropu tl. 300 mm, rozvody elektřiny, vody, plynu, odpadů, vnitřní omítky, včetně základní malby, fasáda, zateplení polystyrénem o tloušťce 150 mm, podhledy v přesahu střech a teras, v provedení palubky 19 mm, povrchově upravena lazurovým lakem, komín, úklid po stavbě a hrubé srovnání pozemku kolem stavby, vyřízení kolaudace domu, za okna, vstupní dveře celkem 92 040 Kč – dveře perfect 70AD trojsklo, otvírané dovnitř, barva ořech, práh nízký Al, kování, klika-koule, barva titan, včetně montáže (18 999 Kč), dveře Prevo rovné 70 AD trojsklo, balkon, barva venkovní ořech, barva vnitřní bílá, včetně montáže (13 199 Kč), okna Prevo rovný 70AD, trojsklo, barva venkovní ořech, vnitřní bílá 8x 59 842 Kč, za topení celkem 168 340 Kč – podlahové topení vodní, 7 okruhů, délka okruhů cca 7 x 100 m, podklad polystyren EPS tl. 150 mm, pokovená hliníková fólie, zalito anhydridem tl. 60 mm (138 540 Kč), elektrický kotel 13 kW, včetně montáže (21 200 Kč), elektrický bojler 100 l, včetně montáže (8 600 Kč), za osazení vnitřních zárubní a dveří celkem 31 500 Kč, přepokládaný počet 7 kusů v šířce 600-900, tj. zárubní od 75 mm do 179 mm, včetně montáže, za oplocení pozemku 60 000 Kč – drátěný plot s poplastovaným pletivem, výška 160 cm, včetně sloupků ve vzdálenosti 2,5 až 3 m, jednoduchá brána a branka, v ceně 400 Kč/m2, při délce 100 m, za podlahy celkem 71 703 Kč – plovoucí podlaha tl. 8 mm ve všech obytných prostorách, podkladní vrstva pod plovoucí podlahu, podlaha na obvodu zakončená krycími lištami, v místech dveří zakryto přechodovými lištami, včetně práce a instalace, soklové lišty (21 750 Kč), dlažba na wc, chodba, koupelna, kuchyň, technická místnost, penetrace, lepidlo, spárování, práce s podkládkou, sokl o výšce 10 cm (49 953 Kč, za koupelnu bez podlahy celkem 63 700 Kč (obklady do výšky 2,33m, hydroizolace, lepidlo flexi, spárování, rohové lišty, plastové (16 800 Kč), vana obdélníková 160 x 70 cm, instalace, podezdění, dodávka, klik-klak, zazdění, obklad, vana zabudována pod poklad a zatmelená, vanová baterie se sprchou (10 400 Kč), sprchový kout 80 x 80 cm, prosklená stěna a prosklené dveře, vanička vyzděná v úrovni podlahy koupelny, ošetřená hydroizolací, včetně hydroizolací stěn, soklík vaničky ve výši 10 cm, odtok řešený odtokovým kanálkem, napojení na stěnu silikonem, sprchová baterie (16 200 Kč), umyvadlo 2 kusy 50 x 40 cm, klik-klak, sifon, montáž, umyvadlová baterie (8 700 Kč), podomítkový záchod, wc mísa se splachovačem, sedátko (11 600 Kč), za technickou místnost celkem 14 000 Kč – podomítkový záchod, wc mísa se splachovačem, wc sedátko (11 600 Kč), umývátko s baterií (2 400 Kč), za venkovní dlažby celkem 100 000 Kč, dlažba, odstranění ornice a uložení, zásyp tloušťky cca 300 mm, vrstva strusky frakce 16/32, jemný podklad pod dlažbu, pokládka dlažby, zapískování, nájezdové obrubníky a zahradní obrubníky. Celkem cena domu a sítí činila 3 702 512 Kč. Mezi stranami nebylo sporné, že cenová nabídka ze dne 2. 1. 2020 je položkovým rozpočtem na který odkazovala smlouva o dílo.

9. Z projektové dokumentace z února 2020 na rodinný dům soud zjistil, že byla vypracována projektová dokumentace [tituly před jménem] [jméno FO] k novostavbě rodinného domu [jméno FO], na parcele p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] investora žalobce.

10. Ze dvou dílů stavebního deníku žalované k místu [adresa] ve věci objednatele [Jméno žalobce] z [Anonymizováno] a projektanta [jméno FO] soud zjistil, že tento obsahuje seznam prací od 10. 6. 2020 do 9. 3. 2021, kdy poslední práce byla technická pauza, vysoušení rodinného dmu od 1. 1. 2021 do 9. 3. 2021.

11. Z emailů ze dne 14. 6. 2022 a nesporných tvrzení účastníků soud zjistil, že bylo na cenu díla na zálohách uhrazeno celkem 3 300 000 Kč, a to dne 29. 1. 2020 částka 50 000 Kč, dne 28. 1. 2020 částka 200 000 Kč, dne 27. 1. 2020 částka 200 000 Kč, dne 24. 1. 2020 částka 200 000 Kč, dne 23. 1. 2020 částka 200 000 Kč, dne 8. 1. 2020 částka 100 000 Kč jako rezervační záloha, vrácena dne 30. 6. 2020, dne 29. 8. 2020 částka 100 000 Kč, dne 26. 6. 2020 částka 150 000 Kč, dne 25. 6. 2020 částka 150 000 Kč, dne 24. 6. 2020 částka 200 000 Kč, dne 23. 6. 2020 částka 200 000 Kč, dne 24. 11. 2020 částka 100 000 Kč, dne 20. 11. 2020 částka 150 000 Kč, dne 19. 11. 2020 částka 200 000 Kč, dne 20. 8. 2020 částka 200 000 Kč, dne 19. 8. 2020 částka 150 000 Kč, dne 18. 8. 2020 částka 200 000 Kč, dne 21. 1. 2021 částka 200 000 Kč, dne 20. 1. 2021 částka 200 000 Kč, dne 19. 1. 2021 částka 200 000 Kč, dne 25. 11. 2020 částka 100 000 Kč, dne 24. 11. 2020 částka 100 000 Kč, dne 10. 11. 2020 částka 150 000 Kč. Žalovaná označila tyto úhrady na dílo ze strany žalobce za nesporné ve svém vyjádření ze dne 31. 8. 2022.

12. Z výzvy k poskytnutí součinnosti ze dne 24. 9. 2021 a dodejky ze dne 30. 9. 2021 soud zjistil, že právní zástupce žalované vyzval žalobce k úhradě již zmiňovaných víceprací ve výši 131 000 Kč, a vyzval jej k poskytnutí součinnosti, kdy měl žalobce vytvářet obstrukční situace, které měly žalobci bránit v dokončení díla a k zpřístupnění místa pro provedení díla do 7 dnů ode dne doručení výzvy a k předložení stavebního deníku, který měl žalovaný zadržovat. Zároveň byl žalobce vyzván, aby odstranil lživé informace na stránkách mapy.cz, firmy.cz a facebook.com o žalované. Zároveň žalovaná nabídla odkoupení domu za kupní cenu ve výši 5 000 000 Kč.

13. Z odstoupení od smlouvy o dílo ze dne 20. 10. 2021 a dodejky ze dne 20. 10. 2021 soud zjistil, že právní zástupce žalované zaslal žalobci listinu, ve které uvedl, že dne 30. 9. 20211 byla žalobci doručena výzva k poskytnutí součinnosti k řádnému provedení díla ze dne 24. 9. 2021 a vzhledem k tomu, že návrhy žalobce pro vyřešení sporných věcí vyplývajících ze smlouvy nejsou žalovanou akceptovatelné a především, že žalobce zadržuje stavební deník, odstoupila žalovaná od předmětné smlouvy o dílo.

14. Z dopisu ze dne 10. 1. 2022 a podacího archu ze dne 10. 1. 2022 soud zjistil, že žalobce nepovažoval důvod odstoupení žalované ze dne 20. 10. 2021 jako důvodný, neboť absence stavebního deníku nebránila pokračování v díle a stavební deník zadržován nebyl, zároveň žalobce vyzval žalovanou k dokončení díla a k opravě vad do 2,5 měsíce od 10. 1. 2022 s tím, že nedojde-li k započatí práci do 1 měsíce od 10. 1. 2022, bylo dle žalobce vyloučené, aby bylo dílo dokončeno ve stanovené lhůtě, což žalobce vnímal jako porušení řádného provádění díla ve smyslu § 2593 obč. zák. Žalobce dále uvedl, že musel stavbu zabezpečit a je možné, že v současné době nemají klíče, které je připraven žalované poskytnout.

15. Z odstoupení ze dne 18. 3. 2022 doručeného žalované dne 22. 3. 2022 dle dodejky ze dne 22. 3. 2022 soud zjistil, že žalobce odstoupil od smlouvy o dílo, neboť stavba nebyla přes výzvu ze dne 10. 1. 2022 dokončena ve stanovené dodatečné lhůtě. Dále jako důvod odstoupení byly uvedeny konkrétně vady fasády, praskání v rozích u oken a nerovnosti, poškozená izolace, vady vnitřních omítek, popraskání lité podlahy a poškozené podlahové vytápění. Žalovaná byla také vyzvána k úhradě smluvní pokuty dle smlouvy o dílo ke dni 18. 3. 2022 ve výši 115 500 Kč a ušlého zisku ve výši 300 000 Kč, představujícího nájemné ve výši 25 000 Kč od doby, kdy měl být dům postaven doposud.

16. Ze společného souhlasu – Územního souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru [právnická osoba] [adresa] ze dne 27. 5. 2020, č. j. [Anonymizováno] /[č. účtu] /[Anonymizováno] soud zjistil, že byl vydán souhlas stavebníkovi (žalobci) se stavebním záměrem rodinného domu na pozemku p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] včetně přípojky [Anonymizováno] na pozemku p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno], přípojky vody na pozemcích p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno], [Anonymizováno] /[Anonymizováno], přípojky dešťové kanalizace s akumulační nádrží a vsakovacím zařízením na pozemku p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] a zpevněných ploch na pozemku p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] v obci a k. ú. [adresa].

17. Ze SMS na č. l. 120 spisu soud zjistil, že [jméno FO] ze [právnická osoba]. sdělil žalobci, že cena za polystyren 15 mm na 110 m2 je 12 387,71 Kč bez DPH a šedého polystyrenu 16 087,50 Kč. bez DPH. Z emailu ze dne 6. 10. 2020, soupisu prací ze dne 14. 9. 2020 a rekapitulace stavby ze dne 14. 9. 2020 soud zjistil, že byla žalobci zaslána cenová nabídka na drenážní systém za cenu 51 550 Kč, bez DPH a 59 282,63 Kč s DPH. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobce tyto cenové nabídky odsouhlasil.

18. Z emailu ze dne 21. 2. 2021 soud zjistil, že žalobce shrnul žalované v emailu uhrazení jednotlivých záloh, dále namítal prodlení s dokončením díla ke dni 21. 2. 2021, dále vytknul vady v úkonech vady v projektu spočívající ve špatném rozměru okna špatně naprojektované koupelně, kdy se nevejde dvoj umyvadlo. Žalobce dále namítal, že mu nebyly naceněny vícepráce, a proto je stále nebyl schopen odsouhlasit. Žalobce dále uvedl, že mu nebyl na jeho žádost předložen stavební deník. Dále namítal, že sloup NN stojí přímo v příjezdové cestě. Žalobce pak odmítl jakékoliv další doplatky na dílo, dokud nebude řádně dokončeno.

19. Z dopisu žalobce žalované ze dne 9. 3. 2021 soud zjistil, že žalobce požadoval po žalované slevu výši 10% z ceny díla ve výši 370 251 Kč, a to z důvodu nedodržených termínů stavebních prací a vad na díle. Dále žalobce uvedl, že se může domnívat, že mu jednáním zhotovitele, které nebylo v souladu se smlouvou, bylo způsobena finanční ztráta, například ušlý zisk z pronájmu nemovitostí.

20. Z nedatovaného dopisu žalobce žalované na č.l. 88 spisu soud zjistil, že žalobce odmítl uhradit doplatek ceny díla do jeho dokončení a očekával slevu z ceny díla.

21. Z emailu ze dne 26. 3. 2021 soud zjistil, že žalovaná žalobci sdělila, že se k emailu ze dne 21. 2. 2021 vyjádří poté, co se seznámí s posudky, které si nechala vypracovat.

22. Z vyjádření ze dne 30. 3. 2021 soud zjistil, že žalovaná vyzvala žalobce, aby nešířil nepravdivé informace o žalované na internetu a sociálních sítích, odmítla nárok žalobce na 10% slevu a navrhla, že buď rodinný dům za 5 000 000 Kč odkoupí, nebo po složení zbývající částky do advokátní úschovy je ochotna dům dokončit.

23. Z emailu ze dne 16. 4. 2021 soud zjistil, že žalovaná žalobci uvedla, že dílo je schopna dokončit do 1,5 měsíce, že email s vícepracemi zašle a odmítla poskytnout slevu z díla ve výši 10 %.

24. Z emailu ze dne 21. 4. 2021 soud zjistil, že [jméno FO] navrhl žalobci dokončení domu po odsouhlasení a zaplacení víceprací do 6 týdnů nebo vykoupení domu za 5 000 000 Kč.

25. Z emailové komunikace mezi žalovaným a [jméno FO] ze dne 26. 8. 2021 až 8. 9. 2021 soud zjistil, že žalobce reklamoval provedené a nedokončené práce, což žalovaná odmítla a žalovaná mu měla v dalším emailu zaslat vyúčtování víceprací a poprosila o jejich zaplacení.

26. Z emailu ze dne 10. 11. 2020 soud zjistil, že žalobce žádal pana [Anonymizováno] ze společnosti [právnická osoba]. o nahlédnutí do stavebního deníku do 20. 11. 2020.

27. Z emailů ze dnů 31. 8. 2021, 2. 9. 2021, 26. 8. 2021 a 6. 9. 2021, 6. 10. 2021 soud zjistil, že si žalobce u žalované stěžoval, že žalovaná nereaguje na její email ze dne 26. 8. 2021, ve kterém si stěžoval na nedokončení domu – v rámci nedokončení žalobce uvedl, že nejsou dokončeny parapety, instalace komínu, stavební otvory pro osazení dveří, izolace stropu, vstup do půdního prostoru, podlahy a dlažby, oplocení domu, venkovní úpravy, příjezdová cesta, výmalba interiéru a osazení dveří. Žalobce dále kritizoval vady stavby – promočená izolace stropu, plíseň v půdním prostoru, nerovné podlahy v interiéru u vstupu, nerovná fasáda, chybně naprojektované a vyrobené okno, poničená izolace, nemožnost instalovat kuchyňskou linku. Dále žalobce namítal, že není veden stavební deník. Žalobce dále uvedl, že podle jeho názoru má nárok na ztrátu z nájmu nemovitosti nebo ztrátu z pronájmu dvou bytových jednotek, které nyní obývá pro nemožnost využít dům v [Anonymizováno] po dobu 12 měsíců ve výši 120 000 Kč.

28. Ze specifikace provedených a proplacených prací na RD do chvíle odstoupení od smlouvy o dílo ze dne 4. 11. 2021, dodejky ze dne 5. 11. 2021 a seznamu prací soud zjistil, že PZ žalované zaslala žalobci dopis ve kterém potvrdila, že bylo uhrazeno 3 243 000 Kč za práce, které byly provedeny a zároveň nebyly uhrazeny vícepráce v podobě drenáže kolem RD, oken, zateplení šedým polystyrénem, venkovních a vnitřních parapetů, přípravy na žaluzie, instalace OSB desek na půdě RD a výměna okna v hodnotě 131 000 Kč. Následuje seznam prací, které měly být provedeny: Práce za první tři zálohové platby měly být zcela realizovány, kromě průchodu komínu přes třešní krytinu. Dále bylo realizováno podlahové topení. Částečně byly realizovány bojler a elektrický kotel, plovoucí podlahy, položení podlah, Nebyly realizovány venkovní omítky, sanita a baterie, dlažba a kachlíkové obklady stěn, osazení vnitřních zárubní a dveří, dlažba, položení dlažby, plot, brána, dokončovací práce + úprava pozemku, zpevnění komunikace (asfaltový koberec).

29. Z faktury – záloha ze dne 16. 9. 2021 soud zjistil, že žalovaná vyfakturovala žalobci za vícepráce 131 000 Kč.

30. Z dopisu právní zástupkyně žalované právnímu zástupci žalobce ze dne 18. 2. 2022 soud zjistil, že tato shrnula, co mělo být dle ní obsahem výtek žalobce k vícepracem na základě obhlídky na místě stavby ze dne 9. 2. 2022 a že vady namítané žalobcem jsou pouze nedokončené práce z důvodu neuhrazení platby ve výši 400 000 Kč. PZ žalované požádala PZ žalobce, aby to s klientem probral a případně aby se pokusili najít smírné řešení.

31. Z dopisu právní zástupkyně žalované právnímu zástupci žalobce ze dne 6. 4. 2022 soud zjistil, že právní zástupkyně žalované se dotázala, zda je možné smírné řešení v případě, že bude uzavřena písemná dohoda se specifikací provedených dokončovacích prací, s tím, že bude zachována dohodnutá cena díla.

32. Z emailové komunikace ze dne 18. 5. 2023 a 12. 6. 2023 soud zjistil, že žalobce sdělil [jméno FO], že po dostavení příjezdové cesty k RD v [Anonymizováno] bude společnost [právnická osoba]. zrušena s tím, že žalovaná prodlužuje soudní řízení za účelem, aby mohla být zlikvidována. Žalobce měl za to, že je zde snaha o poškození věřitele – žalobce a jeho sousedů, neboť není dokončena příjezdová cesta a kolaudace vodovodního a kanalizačního řádu. Dále uvedl, že má informace, že žalovaná dluží za provedené práce. Dále uvedl, že pokud nabyde dojmu, že žalovaná neúměrně prodlužuje soudní řízení, bude žalovaná v likvidaci, nebude dostavěna cesta a zkolaudovány řady do dvou měsíců, pak hodlá na sociálních sítích a zakoupených doménách zveřejnit všechny mu známe skutečnosti. Pokud bude žalovaná zlikvidována bude se potom náhrady dožadovat další žalobou z důvodu poškození věřitele.

33. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil, že byl v listopadu 2022 v domě žalobce v [Anonymizováno]. Co se stavu elektroinstalace týče, byl zhotovený hlavní rozvaděč, byl zapojený a funkční, zbytek nebyl osazen, vyjma jedné zásuvky, nebyly osazené zásuvky, hlavní vývody světla. Kabely byly ve zdi, nicméně polovina nefungovala a 3-4 zásuvky byly zasádrované. Celkovou dokončenost elektroinstalace v domě svědek odhadl na cca 50 %.

34. Z emailu ze dne 4. 5. 2023 soud zjistil, že vodovodní řad k pozemku p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] není provozován. Z emailu ze dne 5. 10. 2023 soud zjistil, že [právnická osoba]. sdělily, že není možné připojit vodovodní přípojku na vodovodní řad společnosti [právnická osoba]. neboť nebyl předán kolaudační souhlas týkající se vodovodu.

35. Z emailů ze dne 13. 12. 2022 a 5. 10. 2023 soud zjistil, že žalobce si u žalované stěžoval, že není dokončena příjezdová cesta a z fotografie na č. l. 124 spisu tato skutečnost také vyplývá.

36. Z inzerce domu na [adresa] s užitnou plochou v rozsahu 143 m2 a plochou pozemku 220 M2 soud zjistil, že byl inzerován nájem domu ve výši 33 000 Kč měsíčně.

37. Z inzerce domu na [adresa], plocha 150 m2 a pozemek 541 m2 soud zjistil, že byl inzerován nájem ve výši 39 000 Kč.

38. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil, že se s žalobcem koncem roku 2020 bavil o možném pronájmu nemovitosti – rodinného domu v [Anonymizováno] do doby, než bude dostavěn jeho dům okolo 5. 12. 2022. Nájem včetně energií se měl pohybovat kolem 25 000 Kč, svědek nevěděl, zda by řešili poměrnou část nájmu a energií. Svědek bydlel předtím v bytě na [právnická osoba] -[Anonymizováno], který prodal koncem ledna 2023. Při prohlídce na konci roku 2020 dům viděl, byla tam hrubá stavba, omítky a vylité podlahy. Bavili se pouze o možnosti pronájmu, konkrétně nájemní smlouvu neprobírali a bavili se pouze v teoretické rovině.

39. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil, že pracoval pro žalovanou na domech v [Anonymizováno]. Svědek dále uvedl, že žalobce zamykal dveře, nespolupracoval, hledal výmluvy, aby dílo nebylo dokončeno, což celou stavbu prodlužovalo. Na základě podnětu žalobce bylo nutné vyměnit okno, tedy celou stěnu, byly narušené fasádní systém a parapety, což prodloužilo stavbu o 3 až 4 týdny a zvýšilo náklady. Žalobce nedůvodně reklamoval omítkové stěrky i podlahy. Svědek si nepamatoval, kdy konkrétně byla stavba zamčena. K dotazu soudu, proč byla práce na stavbě ukončena, svědek uvedl, že neví, ale myslí si, že byl problém s financemi. Svědek dále uvedl, že si není vědom vad, navíc dělali elektřinu za 10 000 – 20 000 Kč, byla vystavená faktura, kterou žalobce uhradil. Jednalo se o natáhnutí několika kabelů a zásuvek. Jen takové drobné stavební práce. Co se víceprací týče, svědek uvedl, že byly provedeny drenáže.

40. Svědek [tituly před jménem] [jméno FO] vypověděl, že je sousedem žalobce a s žalovanou má uzavřenu smlouvou o dílo. Svědek uvedl, že stavbu zná pouze z vnějšku, není dodělaná fasáda, chybí zpevněné plochy, nejsou dodělané terénní úpravy, není příjezdová cesta. Svědek měl uloženy u žalobce barvy. Nicméně, když se bavil se zaměstnancem žalované panem [Anonymizováno], ten mu sdělil, že se k nim nemůže dostat, neboť byly vyměněny zámky. Svědek následně dohledal, že 9. 11. 2021 komunikoval ohledně vydání barev a žalobce mu je vydal.

41. Žalobce při svém účastnickém výslechu vypověděl, že od 6. 11. 2021 vyměnil zámek. Následně přípisem, kterým měl vypovídat smlouvu, žalované sdělil, že má klíče k dispozici. Žalovaná si klíče nevyžádala. Dále žalobce uvedl, že ústně byli dohodnutí na vícepracích spočívajících v drenážích a úpravě půdního prostoru, nicméně vyfakturované částky se lišili s částkami uvedenými v kalkulaci. Drenáže, půdní prostor ani sádrokartony neměly být dokončeny. Měly být vedeny podél celého domu, měly být ukončeny do retenčních nádrží, v půdním prostoru měla být zvýšena plocha USB desek a bočního obložení. Co se týče změny okna, dle názoru žalobce se jednalo o vadu projektu, neboť okno bylo 70 cm od podlahy, což se neshodovalo s obvyklou výškou linky 85-90 cm, proto se měli s žalovanou dohodnout, že změna bude provedena na její náklady. Linku nedodávala žalovaná, tu si nechal žalovaný dělat sám na zakázku v rozsahu a ploše odpovídající projektu. Vady žalobce posuzoval sám, znalec je měl potvrdit, na fasády volal odborníka, byly zjištěny i prasklé rohy u oken a dveří.

42. Jednatel žalované [tituly před jménem] [jméno FO] vypověděl, že během stavby vznikly požadavky na vícepráce, dohody o vícepracích byly ústní. Vícepráce nebyly zaplaceny. Vícepráce spočívaly v drenážích okolo domu a ve výměně okna. Výměnu okna považovali za vícepráce, neboť původní okno bylo v souladu s projektovou dokumentací a individuálně koncipovaná linka byla instalovaná na popud žalobce. Žalobce neměl požadovat žádnou kalkulaci, vždy tak bylo stanoveno na základě ústní dohody. Začaly vznikat problém, které se měli snažit řešit ke spokojenosti klienta. Jednou se sešli s právními zástupci na stavbě, sepsali problémy a jednatel žalované doufal, že spor bude vyřešen. Chtěl zaplatit vícepráce a zajistit průběžné financování stavby, nicméně se nedohodli. Žalovaná navrhla, že dům za 5 000 000 Kč odkoupí, což žalobce odmítl. Důvodem odstoupení od smlouvy byly nezaplacené vícepráce, zadržování stavebních deníků žalobcem a odepření přístupu na stavbu. O zamezení přístupu na stavbu žalobce vyrozuměl pan [jméno FO]. Na otázku konkrétních kroků k obnovení přístupu ke stavbě žalovaný pouze odpověděl, že o návratu na stavbu se nebyli schopni s žalobcem dohodnout.

43. Z výpisu z Registru dlužníků ze dne [datum] a z výpisu z obchodního rejstříku ze dne [datum] soud zjistil, že u žalované bylo zjištěno 7 záznamů exekucí a že bylo zahájeno řízeno o zrušení žalované.

44. Ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] (dále jen „znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO]) ze dne 28. 4. 2022, ZP [Anonymizováno] /[Anonymizováno] /[Anonymizováno] a z k důkazu provedených fotografií soud zjistil že znalec vycházel z podkladů – smlouvy o dílo mezi žalobcem a žalovaným bez datace a podpisu obou stran, z projektové dokumentace z února 2020, [tituly před jménem] [jméno FO], z fotokopie části SD – 3 strany, z vyjádření a zaslání podkladů dle závěru obhlídky na místě stavby z 9. 2. 2022, fotodokumentace znalce z místních šetření dne 30. 3. a 22. 4. 2022 a z vlastních obdobných znaleckých posudků. Znalec v rámci svého závěru uvedl, že u stavebních prací vnitřních na předmětné nemovitosti nebyl dokončené stropy (nedokončení sádrokartonů a práce na parotěsnící fólii), vstup do půdního prostoru, komín, omítka vnitřní je poškozena a na mnoha místech nedokončena, nedokončeny vnitřní parapet, výplně otvorů (vnitřní dveře neosazeny, nedokončeny montážní otvory dle objednávky dveří, nekvalitně provedeny), nedokončená litá podlaha a podlahové vytápění (vykazuje vady), stropní izolace nedokončena, obklady a dlažby nedokončeny, podlahy nedokončeny, vnější zatepleni a fasáda, bez vnější tenkovrstvé omítky, vady rovinnosti a provedení, osazení parapetů vadné, hydroizolace spodní stavby nedokončená a vadná, odpady a drenáže nedokončeny a nekvalitní, okapy a svody nenamontovány a nedokončeny, bleskosvod nenamontován, střecha nedokončená a vadná, vnitřní elektroinstalace nedokončena, vnitřní rozvody vody nedokončeny, vnitřní odpady nedokončeny, sanita vana, WC nedodány, vytápění a ohřev vody nedokončeny, přípojky vody a venkovní elektřiny nedokončeny, ploty a brány nezahájeny a nedokončeny, venkovní dlažba nezahájena a nedokončena, zemní práce úpravy pozemku nezahájeny a nedokončeny, jímka na dešťovou vodu nezahájena, zásypy nezahájeny. Znalec dále uvedl, že zhotovitel porušil technické normy, vyhlášky i běžné zvyklosti i v již dokončených stavebních pracích se mají vyskytovat vady a nedostatky.

45. Ze znaleckého posudku [jméno FO] ze dne 28. 4. 2022 (dále jen „znalecký posudek znalce [jméno FO] “) soud zjistil, že tento vycházel mimo jiné ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], kdy znalec [jméno FO] dospěl k závěru, že při zohlednění závad a nedodělků činila rozestavěnost ke dni 28. 4. 2022 celkem 78,25 %.

46. Ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 25. 9. 2024 (dále jen „znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] “) soud jistil, že jako podklady použil znalec mimo jiné projektovou dokumentaci [tituly před jménem] [jméno FO], položkové rozpočty k rodinnému domu ze dne 14. 10. 2024, znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] a znalecký posudek [jméno FO]. Znalec dospěl k závěru že tržní cena obvyklá ke dni 22. 3. 2022 stavby domu ve stavu rozestavěnosti 81,70 % činila 3 131 704 Kč, cena venkovních prací, která byla součástí položkového rozpočtu činila 448 9992 Kč. Prostavěnosti odpovídalo 1,02 % ve výši 4 580 Kč. Cena drenáží kolem domu a úpravy OSB desek v půdní části pak činila 105 092 Kč.

47. Z výslechu znalce [tituly před jménem] [jméno FO] při jednání dne 24. 9. 2025 soud dále zjistil, že co se týče stavu rozestavěnosti a vad nemovitosti ke dni 22. 3. 2022, tyto nebyl znalec schopen zcela posoudit, neboť při prohlídce dne 23. 7. 2024 byla stavba již ve své podstatě dokončena. Proto zcela vycházel z rozsahu rozestavěnosti z posudku znalce [jméno FO], který neobsahoval rozpočet, který znalec [tituly před jménem] [jméno FO] ovšem ve svém posudku zahrnul. Znalec dále upřesnil, že v případě závěru a rekapitulace na str. 8 posudku (bod 6) se jednalo o chybu v psaní, a že cena obvyklá ke dni 22. 3. 2022 stavby předmětného domu ve stavu rozestavěnosti 81,70 % činila 3 131 704 Kč a cena venkovních prací ve stavu rozestavěnosti 1,02 % činila 4 580 Kč. Znalec dále uvedl, že cena obvyklá materiálu a prací vynaložených na okna činila 187 391,10 Kč, na dveře to byla částka 11 913,51 Kč a na zařizovací předměty (zdravotechniky) se jednalo o částku 48 000 Kč, kdy ovšem ceny jednotlivých předmětů nebyl schopen znalec identifikovat. Co se týče drenáží a instalace OSB desek, znalec uvedl, že tyto nemohl ověřit s ohledem na dokončenost stavby, pouze si pamatoval, že drenáže se při jeho místním šetření dokončovala. K výsledné částce za tyto položky dospěl tak, že vyšel z projektové dokumentace a vypočítal jejich cenu podle ní. Stav dokončenosti těchto dvou položek neověřoval.

48. Při jednání dne 24. 9. 2025 strany označily za nesporné stav rozestavěnosti domu a venkovních prací uvedených v předmětném posudku [tituly před jménem] [jméno FO], tj. v rozsahu 81,70 % ve vztahu k domu a v rozsahu 1,02 % ve vztahu k venkovním pracím.

49. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o relevantním skutkovém stavu: Žalobce uzavřel dne 21. 1. 2020 s žalovanou písemnou smlouvu o dílo, jejímž předmětem bylo zhotovení rodinného domu na pozemcích p. č. [Anonymizováno] /[Anonymizováno], [Anonymizováno] /[Anonymizováno], [Anonymizováno] /[Anonymizováno] a [Anonymizováno] v k. ú. [Anonymizováno], kdy rozsah díla byl určen projektovou dokumentací a položkovým rozpočtem a cena díla činila 3 702 512 Kč. Dle nesporných tvrzení účastníků byla položkovým rozpočtem cenová nabídka ze dne 2. 1. 2020. Součástí díla bylo mimo jiné příprava staveniště, dokončovací práce, úklid staveniště, odvoz odpadu a zbytků stavebního materiálu. Dílo mělo být dle čl. III odst. 2 smlouvy o dílo dokončeno nejpozději do 9 kalendářních měsíců od vydání stavebního povolení. Strany si sjednaly v čl. VIII smluvní pokutu ve výši 300 Kč denně za každý den prodlení s realizací stavby. Dle čl. V. Smlouvy o dílo, bylo možné dílo rozšířit o vícepráce za předpokladu písemného dodatku ke smlouvě o dílo. Stavební povolení bylo vydáno 27. 5. 2020, stavba tak měla být dokončena do 27. 2. 2021.

50. Na zálohách na cenu díla bylo žalobcem žalované uhrazeno celkem 3 300 000 Kč, a to dne 29. 1. 2020 částka 50 000 Kč, dne 28. 1. 2020 částka 200 000 Kč, dne 27. 1. 2020 částka 200 000 Kč, dne 24. 1. 2020 částka 200 000 Kč, dne 23. 1. 2020 částka 200 000 Kč, dne 8. 1. 2020 částka 100 000 Kč jako rezervační záloha, vrácena dne 30. 6. 2020, dne 29. 8. 2020 částka 100 000 Kč, dne 26. 6. 2020 částka 150 000 Kč, dne 25. 6. 2020 částka 150 000 Kč, dne 24. 6. 2020 částka 200 000 Kč, dne 23. 6. 2020 částka 200 000 Kč, dne 24. 11. 2020 částka 100 000 Kč, dne 20. 11. 2020 částka 150 000 Kč, dne 19. 11. 2020 částka 200 000 Kč, dne 20. 8. 2020 částka 200 000 Kč, dne 19. 8. 2020 částka 150 000 Kč, dne 18. 8. 2020 částka 200 000 Kč, dne 21. 1. 2021 částka 200 000 Kč, dne 20. 1. 2021 částka 200 000 Kč, dne 19. 1. 2021 částka 200 000 Kč, dne 25. 11. 2020 částka 100 000 Kč, dne 24. 11. 2020 částka 100 000 Kč, dne 10. 11. 2020 částka 150 000 Kč.

51. Žalovaná vyzvala výzvou ze dne 24. 9. 2021 žalobce k úhradě víceprací ve výši [PSČ obec] a k poskytnutí součinnosti, kdy měl žalobce vytvářet obstrukční situace, které měly žalobci bránit v dokončení díla, a k zpřístupnění místa pro provedení díla do 7 dnů ode dne doručení výzvy a předložení stavebního deníku, který měl žalovaný zadržovat. Žalovaná následně zaslala žalobci odstoupení smlouvy o dílo ze dne 20. 10. 2021 ve kterém uvedla, že návrhy žalobce pro vyřešení sporných věci vyplývajících ze smlouvy nejsou žalovanou akceptovatelné a především, že žalobce zadržuje stavební deník, a proto odstupuje od smlouvy o dílo ze dne 20. 10. 2021. Neakceptovatelné návrhy i (pokud bylo prokázáno) zadržování stavebního deníku nebyly podle názoru soudu porušením smluvních povinností žalobce, a především nebránili žalované v pokračování ve stavbě. Navíc v řízení nebyly prokázány žádné konkrétní obstrukční situace, které by měly bránit v dokončení díla, konkrétní časový úsek zadržování stavebního deníku ze strany žalobce ani zabránění přístupu ke stavbě vyjma zabránění přístupu ke stavbě v období od 6. 11. 2021 (vyplývá z účastnických výslechů a výpovědi svědka [tituly před jménem] [jméno FO]) do 13. 1. 2022 (fikce doručení dopisu podle § 573 o. z. ze dne 10. 1. 2022 s informací o možnosti poskytnout klíče od žalované). Soud proto nepovažoval toto odstoupení žalované od smlouvy o dílo za platné.

52. Žalobce následně vyzval žalovanou dopisem ze dne 10. 1. 2022 k dokončení díla a k opravě vad do 2,5 měsíce od 10. 1. 2022 s tím, že nedojde-li k započetí práci do 1 měsíce od 10. 1. 2022 bylo dle žalobce vyloučené, aby bylo dílo dokončeno ve stanovené lhůtě. Žalobce následně odstoupením doručeným žalované dne 22. 3. 2022 z důvodu prodlení s dokončením díla a jeho vad od smlouvy o dílo odstoupil a vyzval žalovanou k uhrazení smluvní pokuty ve výši 115 500 Kč a ušlého zisku ve výši 300 000 Kč. Toto odstoupení považoval soud ve smyslu § 2002 odst. 2 o. z. za platné, neboť žalovaná byla s dokončením díla v prodlení téměř rok, což soud považuje s ohledem na délku prodlení za podstatné porušení smlouvy.

53. Ke dni místních šetření provedených [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 30. 3. 2022 a 22. 4. 2022 byly na stavbě následující vady a nedodělky: u stavebních prací vnitřních na předmětné nemovitosti nebyl dokončené stropy (nedokončení sádrokarotonů a práce na parotěsnící fólii), vstup do půdního prostoru, komín, omítka vnitřní je poškozena a na mnoha místech nedokončena, nedokončeny vnitřní parapet, výplně otvorů (vnitřní dveře neosazeny, nedokončeny montážní otvory dle objednávky dveří, nekvalitně provedeny), nedokončená litá podlaha a podlahové vytápění (vykazuje vady), stropní izolace nedokončena, obklady a dlažby nedokončeny, podlahy nedokončeny, vnější zatepleni a fasáda, bez vnější tenkovrstvé omítky, vady rovinnosti a provedení, osazení parapetů vadné, hydroizolace spodní stavby nedokončená a vadná, odpady a drenáže nedokončeny a nekvalitní, okapy a svody nenamontovány a nedokončeny, bleskosvod nenamontován, střecha nedokončená a vadná, vnitřní elektroinstalace nedokončena, vnitřní rozvody vody nedokončeny, vnitřní odpady nedokončeny, sanita vana, WC nedodány, vytápění a ohřev vody nedokončeny, přípojky vody a venkovní elektřiny nedokončeny, ploty a brány nazáhájeny a nedokončeny, venkovní dlažba nezahájena a nedokončena, zemní práce úpravy pozemku nezahájeny a nedokončeny, jímka na dešťovou vodu nezahájena, zásypy nezahájeny. Znalec dále uvedl, že zhotovitel porušil technické normy, vyhlášky i běžné zvyklosti i v již dokončených stavebních pracích se mají vyskytovat vady a nedostatky. Stavba nebyla připojena k vodovodnímu řadu, který nebyl zkoulaudován a nebyla dokončena příjezdová cesta a zpevněné plochy.

54. Přibližně od 24. 9. 2021 do 6. 4. 2022 probíhala mezi stranami neúspěšná komunikace, která měla za cíl dohodnout se na dokončení díla, odstranění vad a smírného ukončení sporu.

55. Ze znaleckého posudku znalců [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO], nesporných tvrzení účastníků a k důkazu provedené fotodokumentace soud zjistil, že cena obvyklá ke dni 22. 3. 2022 stavby předmětného domu ve stavu rozestavěnosti 81,70 % činila 3 131 704 Kč a cena venkovních prací ve stavu rozestavěnosti 1,02 % činila 4 580 Kč. Tento stav rozestavěnosti, který strany označily za nesporný a který byl uveden ve znaleckém posudku [tituly před jménem] [jméno FO], přitom dle jeho výslechu vycházel především z posudku znalce [jméno FO], jehož znaleckým úkolem bylo zohlednit i vady provedeného plnění. Cena obvyklá materiálu a prací vynaložených na okna činila 187 391,10 Kč a na dveře to byla částka 11 913,51 Kč.

56. Soud zamítl návrh na provedení důkazu výslechem svědka [právnická osoba], který byl zamítnut pro neurčitost, neboť žalovaná přes výzvu soudu neoznačila kontaktní údaje. Dále byly pro nadbytečnost zamítnuty návrhy na provedení důkazu ohledáním nemovitosti, znaleckým posudkem na určení obvyklé ceny nájemného, doplňkem znaleckého posudku na ocenění nemovitosti dle cen ve smlouvě o dílo k cenové hladině ke dni 20. 10. 2020 a výslechem znalce [jméno FO].

57. Soud nepřihlížel k návrhu na provedení důkazu svědka p. [jméno FO], neboť tento návrh byl s ohledem na absenci kompletního jména a kontaktních údajů neurčitý a také vzhledem k tomu, že se jednalo o zaměstnance žalované, jehož výpověď mohla žalovaná navrhnout k důkazu v rámci koncentrační lhůty. Stejně tak soud nepřihlížel k popisu rozhodných skutečností a událostí [jméno FO] [Anonymizováno] vs. [Anonymizováno] od podpisu smlouvy až po ukončení a dále v rozsahu 36 stran, neboť tyto listiny byly soudu předloženy až po uplynutí koncentrační lhůty.

58. Podle § 2002 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

59. Podle § 2022 o. z. strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

60. Podle § 2048 o. z. odst. 1 ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

61. Podle § 2050 o. z. je-li ujednána smluvní pokuta, nemá věřitel právo na náhradu škody vzniklé z porušení povinnosti, ke kterému se smluvní pokuta vztahuje.

62. Podle § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

63. Podle § 2999 odst. 1 o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání.

64. Podle § 2999 odst. 2 o. z. plnil-li ochuzený za úplatu, poskytne se náhrada ve výši této úplaty; to neplatí, zakládá-li výše úplaty důvod neplatnosti smlouvy nebo důvod pro zrušení závazku, anebo byla-li výše úplaty takovým důvodem podstatně ovlivněna.

65. Co se právního hodnocení věci týče dospěl soud k závěru, že žalobce platně odstoupil od smlouvy o dílo, čímž došlo k zániku závazku ex tunc a stranám vznikla povinnost v souladu s § 2993 o. z. vrátit si to, co na základě zrušeného závazku získaly. Výše takto stanovené náhrady pak vychází z § 2999 o. z., kdy v případě úplatného závazku, jako v tomto případě, je primárně nutné vycházet z výše úplaty dohodnuté ve smlouvě o dílo. V případě, že je možné z kupní smlouvy identifikovat oddělenou část plnění a dohodnutou výši úplaty, nastupuje tedy dle názoru soudu primárně režim vypořádáni dle § 2999 odst. 2 o. z. kdy výše náhrady má odpovídat výši dohodnuté úplaty.

66. V této věci bylo možno v rámci smlouvy o dílo, resp. cenové nabídky ze dne 2. 1. 2020, oddělit od smlouvy o dílo, resp. identifikovat cenu konkrétní položky, pouze vnější dveře a okna (ve znaleckých posudcích uvedena dokončenost 100 %), které byly dle znaleckých posudků dodány zcela a bez vad. Celková dohodnutá cena za toto plnění činila dle cenové nabídky částku 92 040 Kč. Přestože znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] hovoří pouze o dveřích a u dveří je uvedena dokončenost obecně 10 %, z posudku [tituly před jménem] [jméno FO], který uvedl, že chyběly pouze vnitřní dveře, a contrario vyplývá, že byly dodány vnější dveře, což potvrzuje i skutečnost, že v řízení bylo zjištěno, že v těchto dveřích byl po určitou dobu vyměněn zámek. Tuto skutečnost potvrdila žalovaná i ve své specifikaci provedených prací ze dne 4. 11. 2021.

67. Nicméně jedním z případů, kdy by rigidní aplikace § 2999 odst. 2 o. z. na stanovení náhrady za poskytnuté obohacení ve výši smluvené úplaty nesměřovala k nastolení majetkové rovnováhy mezi obohaceným a ochuzeným, je situace, kdy je plnění, které ochuzený obohacenému za úplatu poskytl, stiženo vadami (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 10. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1060/2017). Druhým takovým případem, je situace, kdy plnění není dokončeno a domluvená cena se týká plnění kompletního (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 7. 2012, sp. zn. 23 Cdo 2003/2012). V těchto případech je nutné náhradu za obohacení určit na základě subsidiárního ustanovení § 2991 odst. 1 o. z.

68. Proto soud ve zbylém rozsahu, kdy jednotlivé části díla dle smlouvy o dílo a cenové nabídky ze dne 2. 1. 2020 nebylo možno oddělit od celku a kdy tyto části díla byly nedokončeny nebo vadné (nebyly dle znaleckých posudků v rozsahu 100 %), postupoval podle ustanovení § 2991 odst. 1 o. z. a určil výši náhrady z ceny obvyklé těchto částí díla ke dni odstoupení od smlouvy o dílo, tj. ke dni 22. 3. 2022.

69. Soud tedy vycházel z ceny obvyklé provedené části díla ke dni 22. 3. 2022 ve výši 3 131 704 Kč (dům ve stavu rozestavěnosti 81,70 %) a ve výši 4 580 Kč (venkovní práce ve stavu rozestavěnosti 1,02%) a od jejich součtu (3 136 284 Kč) odečetl cenu obvyklou prací a materiálu na okna (187 391,10 Kč) a vnější dveře (11 913,51 Kč) a tyto dvě částky nahradil částkou za vnější dveře a okna sjednanou stranami v cenové nabídce ze dne 2. 1. 2020 ve výši 92 040 Kč. Výsledná výše poskytnutého plnění ze strany žalované žalobci tak činí celkem 3 029 019,39 Kč (3 136 284 Kč – 187 391,10 Kč – 11913,51 Kč + 92 040 Kč). Vzhledem k tomu, že žalobce uhradil na dílo částku 3 300 000 Kč, náleží mu tudíž jako ochuzenému v souladu s § 2999 odst. 1 a 2 o. z. náhrada ve výši 270 980,61 Kč.

70. Co se pak vyúčtovaných víceprací týče, v řízení byly prokázány pouze ústní dohody ve vztahu k drenážím okolo domu a obložení OSB deskami v půdním prostoru s tím, že nebylo prokázáno, že by se strany dohodly na konkrétní ceně těchto víceprací. Z emailu ze dne 21. 4. 2021 dále vyplynulo, že více práce nebyly ze strany žalobce odsouhlaseny. Tyto práce byly přitom spjaty s původním plněním popsaným ve smlouvě (byly prováděny kolem nebo uvnitř domu (místní souvislost), byly prováděny v době provádění díla (časová souvislost) a drenáž chrání rodinný dům před vlhkostí a osb desky tvoří část obytného prostoru (věcná souvislost). Sloužily tudíž ke zhotovení sjednaného díla – rodinného domu (srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 8. 11. 2018, sp. zn. I. ÚS 1283/16). Nicméně vzhledem k tomu, že smlouva o dílo předpokládala pro všechny vícepráce písemnou formu, byly tyto dohody neplatné. Vícepráce tak nelze považovat za samostatné díla a tento nedostatek nelze nahradit uplatněním nároku na vydání bezdůvodného obohacení (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 7. 2009, sp. zn. 23 Cdo 1146/2007, rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 5. 2022, sp. zn. 23 Cdo 1443/2021).

71. Co se smluvní pokuty týče, bylo prokázáno prodlení žalované s dokončením díla v období od 28. 2. 2021 (den následující po dni, kdy měla být stavba dle smlouvy o dílo dokončena) do 18. 3. 2022 vyjma období, kdy byly vyměněny zámky ze strany žalobce na stavbě a bylo bráněno v provádění díla v období od 6. 11. 2021 do 13. 1. 2022. Smluvní pokuta za celkem 316 dnů na kterou má žalobce nárok tak v souladu s § 2048 odst. 1 o. z. a smlouvou o dílo činí celkem částku 94 800 Kč.

72. Co se týče nároku na náhradu škody za období od 22. 3. 2021 do 22. 3. 2022, tak s ohledem na bránění přístupu žalované ke stavbě v období od 6. 11. 2021 do 13. 1. 2022, by bylo čistě teoreticky možné náhradu škody přiznat za období od 22. 3. 2021 do 5. 11. 2021 a od 14. 1. 2022 do 22. 3. 2022, nicméně nebylo prokázáno, že by při pravidelném běhu věcí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 11. 2016, sp. zn. 20 Cdo 1181/2015), tj. nebýt prodlení s dokončením stavby, k uzavření nájemní smlouvy s čistým příjmem ve výši 25 000 Kč od nájemce došlo. V řízení nebyl prokázán konkrétní časový úsek trvání nájmu, ani konkrétní výše nájemného, kterou měl potencionální zájemce hradit. Žalobce navíc dle emailu ze dne 6. 10. 2021 původně po žalované požadoval uhrazení nájmu domu, nebo dvou bytových jednotek, které měl obývat, ve výši 120 000 Kč (tj. 10 000 Kč měsíčně). Byl prokázán pouze teoretický zájem svědka [jméno FO] o případný nájem předmětné nemovitosti za částku cca 25 000 Kč měsíčně včetně služeb spojených s užíváním domu. Dále je nutné uvést, že podle § 2050 obč. zák. žalobce neměl nárok na náhradu škody za situace, kdy se k prodlení s dokončením stavby vztahovala sjednaná smluvní pokuta. Nárok na náhradu škody uplatněný žalobcem tak důvodný nebyl.

73. S ohledem na výše uvedené soud rozhodl ve výroku I. o povinnosti žalované uhradit žalobci částku 365 780,61 Kč, představující náhradu za bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2999 o. z. ve výši 270 980,61 Kč a neuhrazenou smluvní pokutu ve smyslu § 2048 odst. 1 o. z. ve výši 94 800 Kč s ročním úrokem z prodlení podle § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ode dne následujícím po splatnosti částek (den následující po dni doručení odstoupení žalobce od smlouvy o dílo s výzvou k zaplacení jednotlivých částek), tj. od 24. 3. 2022, do zaplacení.

74. Ve zbylém rozsahu byla žaloba jako nedůvodná ve výroku II. tohoto rozsudku zamítnuta.

75. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud ve výroku III. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Žalobce byl úspěšný v rozsahu 32 % (270 980,61 Kč + 94 800 Kč). Žalovaná byla úspěšná v rozsahu 68 %. Soud tak ve výroku III. rozhodl o povinnosti žalobce uhradit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 62 996,47 Kč, která představuje 36% z následujících nákladů řízení (odměna advokáta za 11 úkonů právní služby (převzetí a příprava, 5 x vyjádření ve věci, 5x účast na jednání) ve výši 141 020 Kč podle §§ 7, 11 a 12 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „AT“) vypočtená z tarifní hodnoty 1 129 939 Kč (§ 12 odst. 3 AT), 9 x paušální náhradu hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 AT ve znění do 31. 12. 20204 a 2 x po 450 Kč podle § 13 odst. 4 AT a 21% DPH z odměny a náhrad podle § 137 odst. 3 o. s. ř.

76. O nákladech řízení státu rozhodl soud ve výroku IV. a V. rozsudku podle § 148 odst. 1 o. s. ř., kdy má stát podle výsledku řízení vůči účastníkům (tj. v rozsahu 68 % vůči žalobci a v rozsahu 32 % vůči žalované) právo na náhradu nákladů řízení, které představují náklady na znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] a jeho výslech při jednání dne 24. 9. 2025, o kterýchžto bude rozhodnuto samostatným usnesením.