Výrok
I. Žalovaná je povinná zaplatit žalobci částku ve výši [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.
Odůvodnění
1. Žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal po žalované zaplacení částky [částka] s odůvodněním, že se jedná o bezdůvodné obohacení na straně žalované. Účastníci uzavřeli dne [datum] Smlouvu o smlouvě budoucí (dále také jen jako „Smlouva“), jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k bytové jednotce za kupní cenu [částka]. Žalovaná se ve smlouvě zavázala dokončit rekonstrukci jednotky nejpozději do [datum]. Žalobce v souladu se smlouvou zaplatil žalované část kupní ceny za jednotku ve výši [částka]. Žalovaná rekonstrukci jednotky nedokončila v termínu dle smlouvy, a žalobce vyzvala k uzavření kupní smlouvy s prodlením. K uzavření kupní smlouvy nedošlo, a proto žalovaná odstoupila od Smlouvy ke dni [datum]. Žalobce má za to, že odstoupením od smlouvy vzniklo na straně žalované bezdůvodné obohacení ve výši zaplacené části kuní ceny ve výši [částka], které si žalovaná ponechala s odůvodněním, že se jedná o smluvní pokutu dle Smlouvy za neuzavření kupní smlouvy ze strany žalobce. Žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení předžalobní výzvou ze dne [datum], avšak ta ani po předžalobní výzvě ničeho neuhradila.
2. Žalovaná nárok žalobce neuznala a dále uvedla, že účastníci spolu dne [datum] uzavřeli Smlouvu, jejímž předmětem byla budoucí koupě bytové jednotky za kupní cenu [částka]. Dokončení rekonstrukce však nebylo podmínkou pro výzvu k uzavření kupní smlouvy, a protože si žalovaná byla vědoma, že žalobce financuje koupi jednotky z hypotečního úvěru, kdy by banka bez dokončení rekonstrukce finanční prostředky žalobci neposkytla, a žalobce by se při vyzvání k uzavření kupní smlouvy mohl dostat do prodlení s doplacením kupní ceny, nepřistoupila k výzvě k uzavření kupní smlouvy v termínu dle smlouvy o smlouvě budoucí. Podle této Smlouvy také mohlo dojít k prodloužení termínu dokončení rekonstrukce jednotky s ohledem na situaci na trhu až o 4 měsíce. Žalovaná tak využila tohoto ustanovení Smlouvy a zaslala žalobci dne [datum] dodatek ke Smlouvě, na jejímž základě mělo dojít k prodloužení lhůty na rekonstrukci, přičemž skutečnost, že k tomuto dodatku došlo až po původním termínu dokončení rekonstrukce, nemá vliv na další trvání Smlouvy. Žalobce dne [datum] sdělil žalované, že v souvislosti s politickou situací se mu jako občanu [Anonymizováno] nepodaří získat hypoteční financování na koupi jednotky, a z tohoto projevu vůle je zřejmé, že žalobce nepovažoval Smlouvu za ukončenou. Jelikož žalobce Smlouvu po výzvě k uzavření kupní smlouvy učiněné žalovanou dne [datum] kupní smlouvu neuzavřel, ani nezaplatil poslední část kupní ceny, odstoupila žalovaná od Smlouvy. Zároveň využila svého práva na uplatnění jednorázové pokuty ve výši [částka].
3. Žalobce v replice na vyjádření žalované uvedl, že dodatek ke smlouvě o prodloužení termínu dokončení rekonstrukce a tak i termínu k výzvě k uzavření kupní smlouvy žalovaná zaslala žalobci až dne [datum], tedy po nejpozdějším termínu k dokončení rekonstrukce. Ke změně Smlouvy dodatkem však nikdy nedošlo. Dále žalobce uvedl, že již na začátku roku [Anonymizováno] informoval žalovanou o tom, že není Smlouvou vázán, kdy jednání o budoucí smlouvě nepředstavuje konkludentní prodloužení lhůty k učinění výzvy. Žalobce zopakoval, že Smlouvy zanikla s účinky ex tunc, a proto jsou strany povinné si vrátit plnění, které na základě smlouvy obdržely, tedy žalovaná je povinna žalobci vrátit zaplacenou část kupní ceny ve výši [částka]. Žalobce se dále vyjádřil, že žalovaná nesplnila všechny podmínky pro uzavření budoucí kupní smlouvy do termínu [datum], a proto jí nemohlo vzniknou právo na smluvní pokutu dle Smlouvy, přičemž má i za to, že smluvní pokuta je zjevně nepřiměřená.
4. Ze Smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] soud zjistil, že předmětem smlouvy je převod vlastnického práva jednotky č. [Anonymizováno] o dispozičním řešení [Anonymizováno] s celkovou podlahovou plochou [Anonymizováno] ve [Anonymizováno] nadzemním podlaží bytového domu. Budoucí prodávající se zavázal dokončit jednotku nejpozději do [datum], přičemž byla-li by rekonstrukce budovy v prodlení ze závažných provozních důvodů, byl budoucí prodávající oprávněn vyzvat budoucího kupujícího k uzavření dodatku ke Smlouvě, na základě kterého by byl prodloužen termín dokončení jednotky maximálně však o [Anonymizováno] měsíce, a budoucí kupující se zavázal takový dodatek uzavřít. Ve Smlouvě bylo také dohodnuto prodloužení doby plnění závazků vyplývající ze Smlouvy v případě, že rekonstrukce nebude moci pokračovat z důvodů způsobených vyšší mocí, kdy budoucí prodávající tuto skutečnost zveřejní na internetové adrese [Anonymizováno]. Kupní cena za převáděnou jednotku byla stanovena na částku [částka], přičemž první částka ve výši [částka] byla uhrazena před podpisem Smlouvy na základě rezervační smlouvy, druhá část ve výši [částka] představující společně se zálohou 10 % z kupní ceny měla být uhrazena do 5 dnů ode dne podpisu Smlouvy a třetí část ve výši [částka] měla být jako doplatek za jednotku doplacena nejpozději před uzavřením kupní smlouvy. V článku 3.1. Smlouvy se budoucí kupující zavázal po vyzvání budoucí prodávajícím, nejpozději však do [datum] uzavřít kupní smlouvu ve znění dle Přílohy 3 Smlouvy za splnění uhrazení druhé a třetí části kupní ceny. Dle čl. 3.2 byl oprávněnou stranou k vyzvání k uzavření kupní smlouvy jen a pouze prodávající. V článku 3.3 se smluvní strany dohodly, že se nepoužije ustanovení § 1788 odst. 1 o.z. Dle článku 4.1 Smlouvy pro případ, že budoucí kupující neuzavře kupní smlouvu ve lhůtě dohodnuté v článku III odst. 3.2 Smlouvy, nebo nesplní podmínky na jeho straně nutné k uzavření kupní smlouvy, ačkoli budoucí prodávající splní veškeré jemu Smlouvou stanovené podmínky pro uzavření kupní smlouvy, vzniká budoucímu prodávajícímu právo na jednorázovou smluvní pokutu ve výši 10 % kupní ceny, tj. na částku ve výši [částka], a současně je oprávněn odstoupit od Smlouvy. Podle čl. 4.3 je smluvní pokutu povinná strana povinna uhradit druhé smluvní straně na základě písemné výzvy, a t do 5 dnů ode dne doručení písemné výzvy. Dle čl. 4.4 je budoucí prodávající oprávněn jednostranně započíst smluvní pokuty sjednané ve Smlouvě proti již uhrazené záloze na kupní cenu. Dle čl. 4.7 se v případě odstoupení od Smlouvy strany zavázaly provést finanční vypořádání svých závazků do 60 dnů ode dne doručení písemného oznámení o odstoupení od smlouvy. Součástí Smlouvy byly v podobě příloh také plná moc žalované, plánek bytu, návrh kupní smlouvy, standardní provedení a vybavení bytů.
5. Účastníci učinili nesporným, že žalobce uhradil žalované částku [částka].
6. Z dodatku č. [hodnota] ke Smlouvě ze dne [datum] soud zjistil, že tímto dodatkem mělo být upraveno, že budoucí prodávající se zavazuje dokončit jednotku nejpozději do [datum], a budoucí kupující je po vyzvání budoucím prodávajícím učiněným nejpozději do tohoto data rovněž povinen uzavřít kupní smlouvu. Dodatek nebyl účastníky podepsán.
7. Z výzvy k uzavření kupní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že původní žalovaná vyzvala žalobce k uzavření kupní smlouvy ve lhůtě 15 dnů od doručení písemné výzvy a k úhradě třetí části kupní ceny ve výši [částka] na uvedený účet.
8. Z odstoupení od Smlouvy budoucí kupní ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná konstatovala povinnost žalobce nejpozději do 15 dnů ode dne doručení písemné výzvy k uzavření kupní smlouvy, která byla doručena dne [datum], uzavřít s původní žalovanou kupní smlouvu. S ohledem na článek 4.1 Smlouvy původní žalovaná udělila žalobci jednorázovou smluvní pokutu ve výši 10 % z kupní ceny, tj. částku [částka] a současně odstoupila od Smlouvy.
9. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce vyzval původní žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení, a to buď ve lhůtě 7 dnů v částce [částka], tedy 90 % nároku žalobce, a pokud toto nebude vydáno, tak ve lhůtě 15 dnů celkovou částku ve výši [částka]. Předžalobní výzva byla doručena právnímu zástupci žalované do datové schránky dne [datum].
10. Z mailové komunikace mezi účastníky soud zjistil, že [datum] zástupce žalobce informoval zástupkyni žalované o tom, že někteří klienti kupující jednotky u původní žalované mají jako občani [Anonymizováno] problémy s financováním jednotek, a dále požadoval uzavření případných dodatků ke Smlouvě vzhledem k tomu, že již uběhla lhůta pro dokončení jednotek a pro učinění výzvy k uzavření kupní smlouvy. O den později přišel v odpovědi návrh dodatků.
11. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti důležité pro rozhodnutí ve věci.
12. Z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:Žalobce uzavřel s původní žalovanou Smlouvu, na základě které mělo dojít ke koupi předmětné jednotky, kterou původní žalovaná měla nejpozději do [datum] dokončit a ve stejné lhůtě vyzvat žalobce k uzavření kupní smlouvy. Žalobce uhradil žalované dvě části kupní ceny v celkové výši [částka], což představovalo 10 % kupní ceny. Žalovaná zaslala dne [datum] žalobci dodatek ke Smlouvě, na základě kterého chtěla prodloužit lhůtu pro dokončení jednotky a k učinění výzvy k uzavření kupní smlouvy do [datum]. Tento dodatek nebyl mezi účastníky uzavřen. Dne [datum] vyzvala žalovaná žalobce k uzavření kupní smlouvy, a protože k uzavření kupní smlouvy nedošlo, odstoupila dopisem ze dne [datum] od Smlouvy, přičemž požadovala zaplacení smluvní pokuty ve výši 10 % z kupní ceny, tedy [částka]. Žalobce toto odmítl a po žalované se domáhal vrácení zaplacené částky kupní ceny, k čemuž nedošlo.
13. Podle § 1785 o.z. se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.Podle § 1786 o.z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.
14. Podle § 1788 o.z. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.
15. Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odst. 2 stejného ustanovení se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.
16. Podle § 1970 o.z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.
17. Soud se v prvé řadě zabýval okamžikem, ke kterému zanikl právní vztah mezi účastníky založený ve Smlouvě o smlouvě budoucí kupní. Jelikož účastníci v této Smlouvě vyloučili aplikaci § 1788 o.z., přičemž se jedná o dispozitivní ustanovení občanského zákoníku, jehož použití strany dohodou mohou vyloučit, nezanikla žalobci povinnost k uzavření kupní smlouvy tím, že žalovaná jej včas k tomuto uzavření nevyzvala. Smlouva tedy trvala až do okamžiku, kdy žalovaná od této odstoupila z důvodu na straně žalobce, který po výzvě žalované s touto neuzavřel kupní smlouvy. Žalovaná od Smlouvy odstoupila dne [datum].
18. Dále se soud zabýval tím, zda žalované vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty dle Smlouvy, a v případě že ano, zda byla tato smluvní pokuta přiměření a zda bylo právo na zaplacení řádně započteno na uhrazenou část kupní ceny ve stejné výši [částka]. Soud dospěl k závěru, že na straně žalované nebyly splněny podmínky určené ve Smlouvě, které by jí umožňovaly požadovat po žalobci zaplacení smluvní pokuty. Dle Smlouvy pro případ, že budoucí kupující neuzavře kupní smlouvu ve lhůtě dohodnuté v článku III odst. 3.2 Smlouvy, nebo nesplní podmínky na jeho straně nutné k uzavření kupní smlouvy, ačkoli budoucí prodávající splní veškeré jemu Smlouvou stanovené podmínky pro uzavření kupní smlouvy, vzniká budoucímu prodávajícímu právo na jednorázovou smluvní pokutu. Žalovaná jako budoucí prodávající však nesplnila veškeré jí Smlouvou stanovené podmínky, zejména nedokončila rekonstrukci bytové jednotky v dohodnutém termínu, ani v této době nevyzvala žalobce k uzavření dodatku o prodloužení lhůty k dokončení (který by žalobce byl povinen dle Smlouvy uzavřít). Žalovaná tak nesplnila základní povinnost, ke které se ve Smlouvě zavázala, tedy dokončit v dohodnutím termínu rekonstrukci a rovněž vyzvat žalobce ve stejné lhůtě k uzavření kupní smlouvy. Žalovaná bezdůvodně a bez dohody se žalobcem, pokračovala s rekonstrukcí po stanoveném termínu, přičemž v řízení netvrdila žádné skutečnosti, které by ji opravňovaly k prodloužení rekonstrukčních prací dle Smlouvy, zejména tedy netvrdila žádné závažné provozní důvody vedoucí k prodlení žalované s rekonstrukcí, ani nemožnost pokračování prací z důvodu vyšší moci, ačkoliv k tvrzení skutečností byla žalovaná vyzvána soudem při prvním jednání, jakož i k označení důkazů k prokázání takových tvrzení. Žalovaná na toto poučení reagovala tvrzením, že k prodlení s rekonstrukcí došlo zejména z důvodu vánočních svátků, které na konci roku významným způsobem omezují dodávky zboží a služeb ve všech oborech včetně stavebnictví. Dále rovněž v katastru nemovitostí nebylo zapsáno prohlášení vlastníka, což bylo způsobeno rovněž s provozními důvody vyskytujícími se na konci roku. Tyto závažné provozní důvody tak žalované znemožnily provést rekonstrukci včas.
19. Soud však po doplnění těchto skutkových tvrzení konstatuje, že žalovaná na výzvu soudu doplnila pouze obecná tvrzení, kdy skutečnosti, že na konci roku probíhají vánoční svátky a dochází k zhoršené situaci v oblasti dodávek zboží a služeb měla žalovaná předpokládat, a ve Smlouvě, kterou sama žalovaná sestavovala, mohla navrhnout pozdější termín dokončení rekonstrukčních prací, případně mohla žalobce včas vyzvat k uzavření dodatku a prodloužení termínu k rekonstrukci v době, kdy jí muselo být zřejmé, že rekonstrukci nestihne dokončit včas. Soud přihlédl i ke skutečnosti, že žalobce byl vyzván k uzavření kupní smlouvy až [datum], tedy téměř 4 měsíce po uplynutí lhůty k rekonstrukci, kdy má za to, že takové zpoždění nemůže být zapříčiněno pouze pár dny vánočních svátků tradičně probíhajícími na konci roku.
20. Na základě výše uvedených důvodů soud uzavřel, že žalovaná nesplnila základní povinnosti, které jí vyplývaly ze Smlouvy, a proto jí nevzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty. Soud se tedy již dále nezabýval výší smluvní pokuty ani jejím řádným započtením. Soud také konstatuje, že žalovaná neunesla břemena tvrzení a důkazní, když netvrdila žádné závažné provozní důvody, které by jí bránily ve splnění povinností dle Smlouvy.
21. Jelikož žalované nevzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty, vznikla jí povinnost vydat žalobci majetkový prospěch, který obdržela na základě právního důvodu, který odpadl, tedy na základě Smlouvy, od které odstoupila, a která zanikly s účinky ex tunc. Soud proto rozhodl tak, je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku a uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku ve výši [částka], která odpovídá kupní ceně, kterou žalobce zaplatil v souladu se Smlouvou. V souladu s § 1970 o.z. přiznal soud žalobci rovněž zákonné úroky z prodlení ode dne, kdy byla žalovaná vyzvána k vydání bezdůvodného obohacení.
22. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka]. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka].. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. soud rozhodl o povinnosti žalované zaplatit náklady řízení k rukám zástupce žalobce.