Výrok
I. Žaloba, aby byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobcům částku ve výši [částka] s kapitalizovaným úrokem z prodlení ve výši [částka], dále s úrokem z prodlení ve výši 3 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a zákonným úrokem z prodlení z částky [částka] od [datum] do zaplacení, se zamítá.
II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně částku ve výši [částka] s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.
III. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši [částka], a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.
Odůvodnění
1. Žalobci se žalobou ze dne [datum] domáhají na žalované zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Žalobci uvedli, že jakožto nájemci měli od žalované, jakožto pronajímatelky, pronajatý byt č. [hodnota] v budově č.p. [Anonymizováno] stojící na pozemku parc. č. [hodnota], a to na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], která byla prodlužována až do [datum]. Žalobci v souvislosti s nájmem uhradili žalované do [datum] jistotu dle nájemní smlouvy ve výši [částka]. Po ukončení nájmu žalobci předali žalované byt ve stavu, v jakém jej převzali, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a vady, které je povinen odstranit pronajímatel. Vzhledem k tomu, že žalobcům nebyla jistota vrácena, vyzvali žalovanou výzvou ze dne [datum] k zaplacení částky ve výši [částka].
2. Žalovaná ve vyjádření ze dne [datum] uvedla, že nárok žalobců neuznává, a to ani z části. Potvrdila, že žalobci byli nájemci žalované, a to na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] až do [datum]. Rovněž nerozporovala, že žalobci při počátku nájmu složili jistotu ve výši [částka]. Uvedla však, že žalobci nejen byt předali žalované fakticky až [datum], ale předali jej poškozený. V předávacím protokolu se rovněž zavázali, že žalovaná může vady odstranit na náklady žalobců. S ohledem na uvedené žalovaná v bytě provedla opravy a sjednala profesionální čistění tak, aby zajistila uvedení bytu do jeho původního stavu. Za uvedené opravy a úklid pak žalovaná zaplatila částku ve celkové výši [částka], v podání ze dne [datum] tedy vznesla vzájemný návrh ve výši [částka] s příslušenstvím (po odečtení složené jistoty).
3. Z listiny označené jako výzva k vrácení jistoty ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná byla prostřednictvím zástupkyně žalobců vyzvána k vrácení jistoty [částka] včetně požadovaného příslušenství. Dle doručenky byla výzva doručena do datové schránky žalované dne [datum].
4. Z výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaná reagovala na danou výzvou tak, že potvrdila, že obdržela při podpisu nájemní smlouvy jistotu ve výši [částka], uvedla však, že eviduje za žalobci pohledávku z titulu skončení nájmu v celkové výši [částka].
5. Z dopisu ze dne [datum] se podává, že zástupce žalované reagoval na odpověď zástupkyně žalobců k existenci vznesené pohledávky. Přílohou dopisu byla rovněž emailová komunikace, ze které soud zjistil, že mezi žalobci a paní [jméno FO] probíhala emailová komunikace ohledně převzetí bytu. V emailu ze dne [datum] paní [jméno FO] potvrzuje předání bytu v pondělí ráno, tj. [datum], v neděli však byl doručen email od žalobců, že tito se již z bytu ve spěchu odstěhovali a o den později potvrdili, že paní [jméno FO] může do bytu vstoupit v jejich nepřítomnosti.
6. Z nájemní smlouvy, jejíž znění účastníci v řízení nesporovali, se z čl. 4 bod III podává, že nájemce se zavazuje, pokud byt převezme vymalovaný, aby jej při skončení nájmu předal pronajímateli zpět opět nově vymalovaný.
7. Z protokolu o převzetí bytu žalobcem ze dne [datum] soud zjistil, že byt byl žalobcům předán v dobrém stavu, nově vymalovaný, protokol obsahuje podrobný popis, jak se mají žalobci starat o parkety a další povrchy, včetně čistících prostředků. V protokolu je zvýrazněno, že nájemci se zavazují byt předat ve stejné kondici.
8. Z fotografií na č.l. 37 p.v. a násl., jež byly součástí předávacího protokolu, se podávají fotografie jednotlivých místností bytu včetně vybavení. Z fotografií soud zjistil, že vybavení bylo při předání žalobcům v dobrém stavu, bez zjevné špíny či poškození.
9. Z emailové komunikace mezi [jméno FO] a [Anonymizováno] ze dne [datum] se podává, že [jméno FO] (za žalovanou) informovala žalobce o vypršení nájemního vztahu ke dni [datum].
10. Z protokolu o předání bytu ze dne [datum] (pozn. ručně přeškrtnuté datum [datum]) se podává, že byt byl předán zpět žalované (pronajímateli) velmi špinavý, protokol obsahuje ručně vepsané poznámky o stavu bytu. Mimo jiné je v něm uvedeno, že je zapotřebí vyčistit podlahy, koberce a potahy, je zapotřebí umýt okna, vyklidit komoru, nechat uklidit koupelnu a kuchyň. Potahy na sedačce jsou velmi špinavé a od psích chlupů, stejně tak koberce nacházející se v bytě. Na vstupních dveřích je zapotřebí vyměnit zámek. Je nutné byt vymalovat, v bytě se nachází velmi znečištěné matrace. Přílohou protokolu je rovněž seznam vybavení, kdy u každé položky je ručně doplněn její stav po převzetí bytu. Na předávacím protokolu je rovněž vyplněno, že v případě, že na bytě budou shledány nějaké vady, nájemce souhlasí s tím, že tyto budou odstraněny pronajímatelem.
11. Z faktury č. [hodnota] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se splatností do [datum] soud zjistil, že faktura byla vystavena žalovanou, odběrateli jsou žalobci, jedná se o doplatek za spotřebu vody za období od [datum] – [datum].
12. Z faktury číslo [hodnota] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se splatností do [datum] se podává, že faktura byla vystavena týmiž subjekty, jedná se o provedenou kontrolu funkčnosti kotle v předmětném bytě.
13. Z faktury číslo [hodnota] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se splatností do [datum] se podává, že faktura byla vystavena týmiž subjekty, jedná se o pronájem bytu a movitého vybavení za období [Anonymizováno].
14. Z faktury číslo [hodnota] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se splatností do [datum] se podává, že faktura byla vystavena týmiž subjekty, jedná se o paušální částku za služby spojené s užíváním bytu za období [Anonymizováno].
15. Z faktury číslo [hodnota] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se splatností do [datum] se podává, že faktura byla vystavena týmiž subjekty, jedná se o pronájem bytu a movitého vybavení za období od [datum] do [datum].
16. Z faktury číslo [hodnota] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se splatností do [datum] se podává, že faktura byla vystavena týmiž subjekty, jedná se o paušální částku za služby spojené s užíváním bytu za období od [datum] do [datum].
17. Z faktury číslo [hodnota] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se splatností do [datum] se podává, že faktura byla vystavena týmiž subjekty, jedná se o provedený úklid sklepa a výtahu po stěhování z bytu.
18. Z faktury číslo [hodnota] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se splatností do [datum] se podává, že faktura byla vystavena týmiž subjekty, jedná se o právní služby spojené s pozdním předáním bytu.
19. Z faktury číslo [hodnota] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se splatností do [datum] se podává, že faktura byla vystavena týmiž subjekty, jedná se o provedené opravy a úklid v pronajatém bytě po předání zpět majiteli. Přílohou faktury je seznam provedených prací, ze kterého vyplývá, že se jednalo o vymalování bytu, umytí oken, podlahy, profesionální čištění koberců, kuchyně, oprava dveří a zámku, pořízení nových matrací, nových potahů na sedačku, úklid kuchyně a dopravu.
20. Z emailu ze dne [datum] od [jméno FO] adresovaný paní [adresa] [jméno FO] se podává, že tato informuje pronajímatele, že se před paní uklízečkou vymočil pes nájemníka v 5. patře, ten beze slov odešel, aniž by na to reagoval. Upozorňuje rovněž na to, že v domě byl opakovaně pomočený výtah.
21. Z emailové komunikace ze dne [datum] mezi týmiž osobami se podává, že paní [jméno FO] řešila nepořádek od psů se žalobci, tito popřeli, že by nepořádek v domě pocházel od nich.
22. Z emailu ze dne [datum] mezi týmiž osobami se podává, že paní [jméno FO] informovala pronajímatele, že viděla, že jeden ze žalobců při venčení psů dal nedopalek cigarety na poštovní schránku.
23. Z emailu ze dne [datum] mezi týmiž osobami se podává, že paní [jméno FO] předala výtky paní [jméno FO], pročež žalobce reagoval obsáhlým emailem, ve kterém popřel, že by nepořádek v domě pocházel od něj. [jméno FO] rovněž uvedla, že byla v domě na obhlídce a vše bylo v pořádku a dům byl čistý.
24. Z faktury z obchodního domu [Anonymizováno] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se podává, že žalovaná pořídila téhož dne novou matraci a ochranu matrace.
25. Z faktury č. [hodnota] vystavené na žalovanou jakožto odběratele od dodatele [Anonymizováno] ze dne [datum] se podává, že žalované byla fakturována za čištění koberců částka ve výši [částka].
26. Z faktury z [Anonymizováno] ze dne [datum] znějící na částku [částka] se podává, že žalovaná pořídila téhož dne matraci, ochranu matrace, nové polštáře, potah na pohovku.
27. Z výpisu z bankovního účtu žalované se podává, že dne [datum] tato zaplatila částku ve výši [částka] na vrub účtu [jméno FO], částku [částka] na vrub účtu [Anonymizováno] a částku [částka] na vrub účtu [Anonymizováno] [právnická osoba].
28. Z faktury č. [Anonymizováno] se podává, že [jméno FO] vystavila na žalovanou dne [datum] fakturu znějící na částku [částka] za provedené úklidové práce za měsíc červenec.
29. Z faktury č. [Anonymizováno] se podává, že dodavatel [Anonymizováno] [právnická osoba] vystavil na žalovanou dne [datum] fakturu znějící na částku [částka] za provedené stavební práce za měsíc červenec.
30. Z faktury č. [Anonymizováno] se podává, že dodavatel [právnická osoba]. vystavil na žalovanou dne [datum] fakturu znějící na částku [částka] za provedené stavební práce za měsíc červenec.
31. Z fotografií na č.l. 120 a násl. se podávají jednotlivá znečištění či poškození vybavení bytu po předání zpět žalované. Jedná se zejména o skvrnu na parketách, poškrábání parket, znečištěné obložení v koupelně a kuchyni, znečištěný sprchový kout, nefunkční roletu na střešním okně, špinavě a znečištěné matrace, znečištěný záchod, pračku, troubu, ledničku, poškrábanou zeď v kuchyni, rozbitý zámek u vchodových dveří, špinavou stěnu pod střešními okny způsobené zateklou vodou, poškrábané zábradlí, zrezivělý žebřík v koupelně, rozbitou komodu, znečištěný potah na sedací soupravě, poškrábaný sloup v obývacím pokoji, znečištěné koberce a zanechané krabice ve sklepě.
32. Poškození uvedená v bodě 31. odpovídající fotografiím rovněž soud zjistil z videozáznamu, který byl doložen žalovanou a byl přehrán při jednání dne [datum]. Videozáznam je opatřen datem – datum změny, dne [datum]. Fotografie jsou dle souborů opatřeny datem [datum].
33. Z fotografií (na č.l. 91 a násl.) a videozáznamu, jež doložili žalobci, soud zjistil, že žalobce v úvodu videa prohlašuje, že se jedná o záznam ze dne [datum]. Soud však ničeho dalšího nezjistil, neboť jak fotografie, tak videonahrávka, jsou ve velmi špatné kvalitě a soud z nich neučinil žádná zjištění podstatná pro posouzení existence případných poškození.
34. Z provedeného dokazování zdejší soud zjistil následující skutkový stav. Mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva na byt č. [hodnota] v budově č.p. [Anonymizováno] stojící na pozemku parc. č. [hodnota], nájemní vztah vypršel ke dni [datum]. Žalobci složili na základě nájemní smlouvy jistotu ve výši [částka]. Žalobci byt opustili dne [datum], žalovaná do bytu vstoupila dne [datum] po vzájemné emailové komunikaci.
35. Podle ust. § 2254 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
36. Podle odst. 2 tamtéž při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
37. Podle ust. § 2292 o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.
38. Podle ust. § 2225 odst. 1 o.z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.
39. Podle ust. § 2293 odst. 1 o.z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.
40. Podle ust. § 1982 odst. 1 o.z. dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odst. 2 Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.
41. Podle ust. § 2913 odst. 1 o.z poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.
42. Zdejší soud věc právně posoudil dle shora vyložených zákonných ustanovení. Žalobci žalobou na žalované domáhali vrácení složené peněžité jistoty ve výši [částka]. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobci složili při začátku nájemního vztahu jistotu ve výši [částka], při skončení nájmu tedy žalobcům vzniklo právo na její vrácení, resp. vyúčtování.
43. Žalovaná v podání ze dne [datum] vznesla vzájemný návrh v celkové výši [částka]. Žalobci výslovně v podání ze dne [datum] uznali dluh vůči žalované ve výši [částka], který je tvořen následujícími dílčími pohledávkami – faktura č. [hodnota] ve výši [částka] (spotřeba vody za období od [datum] do [datum]), faktura č. [hodnota] ve výši [částka] (nájemné za [Anonymizováno]), faktura č. [hodnota] ve výši [částka] (služby za [Anonymizováno]), faktura č. [hodnota] ve výši [částka] (nájemné za [Anonymizováno]. -[datum]), faktura č. [hodnota] ve výši [částka] (služby za [Anonymizováno].-[datum]) a faktura č. [hodnota] ve výši [částka] (úklid sklepa). Nadále tedy zůstává předmětem zápočtu faktura č. [hodnota] ve výši [částka] (kontrola funkčnosti kotle), faktura č. [hodnota] ve výši [částka] (právní služby v souvislosti s pozdním opuštěním bytu) a faktura č. [hodnota] ve výši [částka] (opravy a úklid bytu po předání majiteli).
44. Právní úprava vrácení a vyúčtování kauce vychází z toho, že předáním peněžních prostředků pronajímateli se stává pronajímatel jejich vlastníkem a nájemci vzniká pohledávka na vrácení kauce, která má být uspokojena v poslední den nájmu. Až v tento den, tedy při vrácení kauce nájemci, je pronajímatel oprávněn si započíst pohledávky, které mu nájemce dluží z nájmu. Započíst si přitom může jakékoli pohledávky z nájmu (např. dluh na nájemném, na náhradě škody způsobené porušením nájemcových povinností apod.).
45. Předmět sporu tedy nadále tvoří pohledávky žalované, které si žalovaná započetla na zbývající část kauce. Jedná se o náklady, tj. škodu, kterou žalovaná vynaložila v souvislosti s ukončením nájmu ze strany žalobců. Zdejší soud má přitom za to, že tyto pohledávky jsou způsobilé započtení, neboť jsou jisté a dostatečně určité, jak je blíže podáno níže.
46. K tomu, aby mohla být založena odpovědnost žalobců za škodu je zapotřebí, aby byly splněny následující podmínky. Existence protiprávního jednání žalobců, tj. v daném případě porušení zákonné či smluvní povinnosti, dále vznik škody a současně také příčinná souvislost mezi jednáním žalobců a vzniklou škodou, přičemž všechny tyto podmínky musí být splněny současně.
47. Žalovaná v řízení tvrdí, že byt byl ze strany žalobců předán jednak opožděně, dále pak nikoliv ve stavu odpovídajícímu běžnému opotřebení. Běžné opotřebení je nedílnou součástí užívání věci s péčí řádného hospodáře, náhrada za obvyklé opotřebení věci je proto již zahrnuta v nájemném. Půjde o opotřebení, které by na věci obvykle vzniklo při řádném užívání, tj. užívání jejím vlastníkem za podmínek sjednaných v nájemní smlouvě (doba, účel, způsob užívání apod.).
48. Z dokazování vyplynulo, že byt byl při předání nájemcům, tj. žalobcům, v roce 2022 v bezvadném stavu, z předávacího protokolu je rovněž zřejmé, že byt byl nově vymalován. Smluvní strany si v nájemní smlouvě výslovně ujednaly, že byt po skončení nájmu nájemci předají opět vymalovaný. Co se týče nároku žalované z faktury č. [hodnota] za kontrolu kotle, k tomu zdejší soud uvádí, že povinností nájemce je hradit takové úkony, které spadají pod běžnou údržbu bytu, což zahrnuje právě i náklady v souvislosti s pravidelnou kontrolou plynového kotle. Vzhledem k tomu, že žalobci takovou povinnost neplnili, má zdejší soud za to, že takové náklady vynaložené žalovanou po skončení nájmu jsou pohledávkou započitatelnou na složenou jistotu. V řízení rovněž bylo mezi účastníky nesporné, že byt byl ze strany žalobců předán žalované opožděně, tj. náklady na právní zastoupení vyúčtované fakturou č. [hodnota] byly rovněž vynaloženy v souvislosti s porušením smluvních povinností žalobců.
49. Co se týče nároku žalované z faktury č. [hodnota] ve výši [částka] za opravy a úklid bytu po předání majiteli, zdejší soud uvádí následující. Žalovaná doložila výpis jednotlivých prací a položky, za které byla tato souhrnná faktury vystavena. Jednalo se o výmalbu bytu, čištění koberců, opravu obložení v kuchyni, opravu dveří včetně zámku, opravu dřevěné komody, dále pak pořízení nových matrací, potahů na matraci, potahu na sedačky, to vše včetně dopravy, a kompletní úklid bytu. V řízení přitom bylo ze strany žalované prokázáno, že takto vyčíslené náklady byly ze strany žalované vynaloženy účelně. Zdejší soud má za to, že byt v době jeho předání po skončení nájmu skutečně vykazoval poškození, která již běžnému opotřebení neodpovídají. Taková poškození vyplynula jednak z fotografií, rovněž z videozáznamu, kde je každé z uvedených poškození zřetelně zaznamenáno. Lze sice přisvědčit žalobcům, že po nich nelze spravedlivě požadovat zařízení profesionálního čištění a úklidu před předáním bytu, nicméně jak je patrné z videozáznamu pořízeného žalovanou, zejména vybavení koupelny a kuchyně včetně spotřebičů, žalobci zanechali ve zjevně znepokojivém stavu. Žalobcům vzhledem k tomu, že se předání bytu neúčastnili osobně, což bylo dle předložené emailové komunikace důsledkem jejich rozhodnutí, byl zaslán předávací protokol o převzetí bytu elektronicky, žalobci v předávacím protokolu souhlasili, že je to právě pronajímatel, tj. žalovaná, která veškeré nedostatky na předmětu nájmu může opravit. To rovněž vyplývá i z vůle žalobců, kteří již v době předání předmětu nájmu byli mimo Českou republiku již v jiném nájemním bytě.
50. Vzhledem k tomu, že zdejší soud shledal vzájemný návrh žalované v celém rozsahu jako důvodný, započítal na zbývající kauci ve výši [částka] pohledávku žalované z náhrady škody ve výši [částka]. Výrokem I. tohoto rozsudku tedy v celém rozsahu zamítl žalobu žalobců, výrokem II. vyhověl vzájemnému návrhu žalované ve výši [částka], a to včetně úroku z prodlení v zákonné výši z této částky od [datum], když žalobci se k tomuto dni dostali do prodlení s platbou dlužné částky na základě dopisu žalované ze dne [datum].
51. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., podle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Soud přitom vycházel z toho, že žalovaná byla v řízení plně úspěšná. Náhradu nákladů řízení představuje zaplacení soudní poplatek ve výši [částka], dále odměna dle § 7 cit. vyhlášky za 4 úkony (odpor včetně jeho odůvodnění, vyjádření ze dne [datum], účast při jednání dne [datum], [datum]) ve výši [částka] za úkon (při součtu tarifních hodnot [částka] + [částka]) a dále paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 cit. vyhlášky ve výši [částka] (ve výši [částka] za úkony učiněné do [datum] a ve výši [částka] za úkony učiněné po [datum]). Celkem se tedy jedná o částku ve výši [částka].