39 C 299/2023

Odůvodnění

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal po žalovaných vyklizení prostory bývalé strojovny výtahu, umístěné v 7. NP budovy č.p. [Anonymizováno] na adrese [adresa], a to včetně části přístupové chodby užívané spolu s prostorem této bývalé strojovny výtahu, to vše o celkové výměře podlahové plochy 16,1 m2 s tím, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří, v k.ú. [adresa], jehož součástí je bytový dům č.p. [Anonymizováno], v části obce [adresa], postavený na pozemku parc. č. [hodnota] v k.ú. [adresa] (dále též jen „[právnická osoba] “) a žalovaní jsou družstevními nájemci bytu č. [hodnota] v Bytovém domě ve vchodě č.p. [Anonymizováno], o velikosti 3+1 (dále též jen „Byt“). Žalovaní jsou právními nástupci zakládajících členů žalobce, a to paní [jméno FO], nar. dne [datum], a p. [jméno FO], nar. dne [datum] (dále též jen „právní předchůdci žalovaných“), kteří splatili při založení žalobce základní členský vklad a další členský vklad určený v době založení žalobce s ohledem na výměru podlahové plochy Bytu o podlahové výměře 75,26 m2, jak je patrné z nájemní smlouvy na družstevní nájem Bytu ze dne [datum]. K této nájemní smlouvě byl uzavřen Dodatek č. [hodnota] ze dne [datum] a Dodatek č. [hodnota] ze dne [datum]. Dodatkem č. [hodnota] byl sjednán, mezi žalobcem a žalovanými, nájem prostor bývalé strojovny výtahu včetně části přístupové chodby č.p. [Anonymizováno] umístěné v 7. NP Bytového domu ve vchodě č.p. [Anonymizováno], o výměře 15,5 m2, (dále jen „Strojovna“), a to s účinností od [datum] za nájemné ve výši [částka] /m2 ročně; současně bylo sjednáno, že roční nájemné ve výši [částka] je splatné na účet žalobce vždy ke konci příslušného kalendářního roku. Nájem strojovny byl ze strany žalobce coby pronajímatele ukončen výpovědí ze dne [datum], která byla doručena žalovaným dne [datum]. Nájem strojovny tak skončil uplynutím tříměsíční výpovědní doby počínající běžet ode dne doručení výpovědi, tj. ke dni [datum]. Žalobce následně opakovaně vyzval žalované k vyklizení prostor strojovny, avšak ti prostory strojovny do dnešního dne nevyklidili a vyklidit je odmítli. Žalovaní tedy užívají prostory Strojovny, včetně části přístupové chodby užívané jimi společně se Strojovnou, bez platného právního důvodu, a tedy neoprávněně.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. Žalovaní svou obranu staví na tvrzení, že prostory strojovny užívají z titulu jejich družstevního podílu a družstevního nájmu, protože ohledně těchto prostor v minulosti došlo k platnému navýšení jejich dalšího členského vkladu v družstvu, a to na členské schůzi konané dne [datum], kdy jedním z bodů programu této členské schůze byl i „Prodej bytových a nebytových prostor“ (bod č. [hodnota] programu schůze) a v roce 2013 došlo k platnému zavázání se k navýšení dalšího členského vkladu ohledně prostor strojovny. Výpověď nájmu žalobce ze dne [datum] je tedy bez právního významu, resp. je neplatná pro rozpor s kogentní normou zákona, protože družstevní nájem nelze vypovědět výpovědí dle občanského zákoníku.

3. Žalobce v návaznosti na vyjádření žalovaných setrval na všech svých tvrzeních a právních závěrech obsažených v jeho žalobě v předmětné věci. Tedy, že žalobce ukončil výpovědí nájem prostor strojovny zcela po právu a nárok žalobce na jejich vyklizení je tak plně oprávněný, když žalovaní užívají nadále prostory Strojovny bez platného právního důvodu. Dle žalobce se nájemní smlouva na strojovnu řídí obecnými ustanoveními občanského zákoníku o prostém nájmu a nedošlo k rozšíření družstevního podílu, neboť nedošlo k platnému uzavření smlouvy o navýšení ani k zaplacení navýšení dalšího členského vkladu. Tedy strojovna nebyla svěřena žalovaným do tzv. družstevního nájmu.

4. Dle usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne [datum] č.j. [Anonymizováno], jsou k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni příslušné okresní soudy.

5. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaní užívají Byt a Strojovnu, a že došlo k uzavření Dodatku č. [hodnota] a 2.

6. Postupem dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. soud žalované vyzval, aby doplnili skutková tvrzení, ze kterých bude patrno, kdy fakticky došlo k platbě za navýšení členského podílu vkladu za strojovnu a dle jakého rozhodnutí a navrhli důkazy k prokázání svých tvrzení. Na výzvu soudu žalovaní opětovně poukázali na členskou schůzi konanou dne [datum], kde mělo dojít k navýšení družstevního podílu o prostor strojovny na základě ústní dohody a následné písemné žádosti žalovaných, přičemž částku odpovídající navýšení žalovaní zaplatili v hotovosti do pokladny družstva s tím, že již nedisponují příslušným dokladem o zaplacení. Z opatrnosti pak opětovně částku uhradili bezhotovostním převodem v roce 2019. Nové vedení družstva částku následně vrátilo zpět s odůvodněním, že k navýšení dalšího členského vkladu nedošlo, a jedná se tedy o platbu bez právního důvodu. Žalovaní však trvali na tom, že se jedná o oprávněnou platbu a zaslali danou částku družstvu opět zpět. Tato výměna se ještě opakovala, načež právní zástupkyně žalobce zaslala právní zástupkyni žalovaných e-mail, ve kterém uvádí, že družstvo platbu stále nepovažuje za poplatek za další členský vklad, nicméně až do doby výsledku sporu ji ponechá na účtu družstva7. Závěrem žalobce setrval na svém tvrzení, že nedošlo platně k navýšení družstevního podílu žalovaných v družstvu ohledně strojovny a žalovaným se nepodařilo udržet břemeno důkazní ohledně navýšení družstevního podílu v družstvu ohledně strojovny.8. Soud ve věci provedl dokazování listinnými důkazy, z nichž učinil následující skutková zjištění:- Vlastníkem nemovité věci, a to pozemku p.č. [hodnota], jehož součástí je stavba [adresa], 687, 688, 689 bytový dům, ve kterém se nachází Byt užívaný žalovanými, je žalobce. (výpis z katastru nemovitostí č. LV [adresa]).- Mezi žalovanými a žalobcem vznikl na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] na dobu neurčitou družstevní nájem bytu č. [hodnota], velikost 3+1, 1. kategorie, 6. podlaží domu, kdy k bytu náleží sklep o výměře 1,5m2, který se nachází ve společných prostorách domu. Celková podlahová plocha bytu činí 75,26 m2. Není zde uvedena Strojovna. (nájemní smlouva ze dne [datum], Evidenční list ze dne [datum], Evidenční list platný od [datum]).- Dodatkem č. [hodnota] k nájemní smlouvě uzavřeným mezi žalobcem a žalovanými byla doplněna nájemní smlouva o odstavec č. 4, kdy žalobce přenechává nájemci - členům družstva (žalovaným) od data [datum] prostory bývalé Strojovny výtahu umístěné v 7. nadzemním podlaží budovy o výměře 15,5m2 vyznačené na plánku, který je přílohou tohoto dodatku za úplatu ve výši 100 Kč za m2./ročně. Spotřeba elektrické energie je stanovená také paušálem ve výši [částka] /ročně. Roční nájemné včetně spotřeby elektrické energie je ve výši 1 550 Kč a je splatné na účet žalobce. Ostatní části nájemní smlouvy zůstávají nezměněny. Dodatek obsahuje i plánek strojovny výtahu (dodatek č. [hodnota] k nájemní smlouvě)- Za pronájem nebytových prostor pro členy družstva za ostatní prostory je účtována částka 100 Kč/m2/rok (sazebník zpoplatněných úkonů nedatován, nepodepsán). Sazebník byl schválen na řádné členské schůzi žalobce dne [datum] pod bodem 9 (zápis z řádné členské schůze družstva ze dne [datum]). V roce 2015, 2016 a 2017 byla vystavena faktura na částku [částka] za užívání strojovny (Faktura č. 16/01/0013, 17/01/0016, Faktura na částku [částka] nečitelné číslo faktury, nečitelný účel vystavení),- Na členské schůzi žalobce dne [datum] bylo usnesením č. [hodnota] schválena a odsouhlasena možnost rozšíření členských podílů družstva o nevyužívané bývalé strojovny výtahu za min. cenu [částka] za 1 m2. Zájemci o prostory se měli hlásit na PBD do 14 dnů od konání členské schůze, toto bylo jednomyslně schváleno (zápis z náhradní členské schůze bytového družstva z [datum]). Ze strany žalovaných byla vyhotovena žádost o odkoupení/navýšení členského podílu o bývalou Strojovnu výtahu ze dne [datum] podepsána žalovaným, kdy toto činí na základě usnesení členské schůze družstva ze dne [datum]. (žádost o odkoupení ze dne [datum]).- Zápisem z členské schůze bytového družstva ze dne [datum], zapsaný [datum] [jméno FO] ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze, č.j. [spisová značka] ze dne [datum] o neplatnosti části usnesení členské schůze konané [datum], bylo zjištěno, že I. část usnesení členské schůze účastníka konané dne [datum] ve znění „a případně zajistili doplacení případných nesplacených částí vkladů, a to nejpozději do konce roku 2019“, není rozhodnutím právnické osoby a hledí se na něj, jako kdyby nebylo přijato. (zápis z členské schůze ze dne [datum] ve spojení s usnesením Městského soudu v Praze, Usnesení [právnická osoba] č.j. [spisová značka] ze dne [datum],- Z vyrozumění [právnická osoba] z [datum], bylo zjištěno, že nebylo možné rozšíření členských podílů, v tehdejší situaci, a proto bylo rozhodnuto pouze o rozšíření předmětu nájemní smlouvy (vyrozumění PČR a sdělení pana Š. ze dne [datum]).- Na členské schůzi žalobce dne [datum] byla projednávána i příloha č. [hodnota] – Informace o plnění úkolů v souvislosti s prohlášením vlastníka, kdy je nutné vyřešit, zda budou strojovny, případně některé další části společných prostor domu přičleněny k bytům a v jakém rozsahu; nutno vyřešit otázku vymezení bytů, tj. možného připojení strojoven k jednotlivým bytům a jak budou tyto prostory vymezeny v prohlášení vlastníka. Na této členské schůzi byla schválena i směrnice o postupu při prodeji členského podílu či navýšení členského podílu člena družstva 1/2022. (zápis z jednání členské schůze ze dne [datum] včetně příloh).- Žalovaní podali doplnění své žádosti o navýšení členského vkladu ze dne [datum] datovaná [datum], která odkazuje i na směrnici 1/2022 a má se jednat o doplnění žádosti o navýšení členského vkladu z [datum] (doplnění žádosti o navýšení členského vkladu žalovaných).- Na členské schůzi dne [datum] se v bodě č. [hodnota] mělo rozhodovat o žádostech o navýšení dalších členských vkladů členů bytového družstva, kdy usnesením byli členové vyzváni, aby v případě, že mají zájem o navýšení některých svých dalších členských vkladů, podali představenstvu družstva příslušné žádosti v souladu s vnitřními předpisy bytového družstva nejpozději do [datum], aby mohlo být následně přistoupeno k finalizaci prohlášení vlastníka bytového družstva o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Členská schůze nepřijala usnesení, kterým by došlo k navýšení dalšího členského vkladu žalovaných ohledně strojovny (zápis z jednání členské schůze z [datum] včetně přílohy 5).- Žalobce vyhotovil a zaslal žalovaným dopis ze dne [datum] ukončení nájmu prostor bývalé strojovny výtahu a výzvu k vyklizení a předání prostor žalobkyni, který se dostal do dispozice žalovaných dnem [datum] o převzetí zásilky, ze kterého bylo zjištěno, že nájem strojovny byl vypovězen dle ustanovení § 2231 o.z., a to se zachováním tříměsíční výpovědní doby. Právo užívat prostor zanikne ke dni, v němž uplynou 3 měsíce ode dne, ve kterém byla výpověď nájmu doručena a zároveň je zde výzva k předání prostoru bytovému družstvu. (ukončení nájmu ze dne [datum] včetně dodejky).- Žalovaní vyjádřili nesouhlas s výpovědí z nájmu strojovny (Reakce na výpovědi nájmů nebytových prostor ze dne [datum], Odpověď na přípis ze dne [datum] s datem [datum])- Žalobci zaslali žalovaným předžalobní výzvu k vyklizení prostor strojovny do [datum] (Předžalobní výzva k vyklizení prostor ze dne [datum], přípis ze dne [datum] s kopií podacího lístku)9. Dále byly k důkazu čteny listinné důkazy, a to Pozvánka na členskou schůzi, Zpráva z činnosti představenstva bytového družstva, Dopis členům bytového družstva ze dne [datum], Smlouva o převodu družstevního podílu ze dne [datum] ([datum]), E-mailová komunikace ze dne [datum], [datum], [datum], Informace o výsledku právního rozboru ze dne [datum], Nákresy, fotodokumentace, Daňový doklad P16/01/0001, Výpis z účtu u ČSOB za období [datum] – [datum], Výpis z účtu u ČSOB č. 2015/10, Zápis z členské schůze ze dne [datum], [datum], [datum], E-mail ze dne [datum], [datum], Zpráva kontrolní komise ze dne [datum], Dohoda o ukončení užívání nebytových prostor ze dne [datum], Směrnice o postupu při prodeji členského podílu nebo navýšení členského podílu člena družstva, Návrh záměru na navýšení dalšího členského vkladu ze dne [datum], Návrh usnesení členské schůze ze dne [datum], Smlouva o zvýšení dalšího členského vkladu bez datace a podpisů, Prohlášení o souhlasu s uzavřením dodatku č. [hodnota], Podpisový arch, Notářský zápis N 101/2003, NZ 89/2003, E-mailová komunikace ze dne [datum], - e-mailové komunikace ze dne [datum], [datum], [datum], Výpis z účtu ČSOB za období [datum] – [datum], Notářský zápis NZ 647/2017, N 841/2017, Přípis ze dne [datum], Úplný výpis z OR žalobce, odd. [tituly za jménem], vl. 5907, Výpis z účtu za období [datum] – [datum], E-mail ze dne [datum], Plánky, Evidenční list od [datum], Sdělení [právnická osoba] ze dne [datum], Přípis ze dne [datum], Doklad odeslané zprávy do DS, E-mail ze [datum], [datum], ze kterých nebyly zjištěny žádné relevantní skutečnosti.10. Soud zamítl návrh na doplnění dokazování výslechem [jméno FO] a [jméno FO] a účastnické výslechy žalovaných z důvodu nadbytečnosti s ohledem na provedené listinné důkazy, které jsou pro posouzení věci dostatečné.11. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru o stavu ve věci samé:Mezi stranami byla uzavřena smlouva o družstevním nájmu bytu ze dne [datum] včetně sklepa. Následně byla dodatkem č. [hodnota] k nájemní smlouvě uzavřena nájemní smlouva na prostory bývalé strojovny, která poté byla platně ukončena. V této souvislosti tedy nedošlo k navýšení členského vkladu žalovaných.12. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:13. Dle § 3074 o.z. (1) Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.14. Dle § 663 z. č. 40/1964 (1) Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.15. § 688 z. č. 40/1964 (1) Nájemce má vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno. (2) Nájemce je povinen řádně užívat byt, společné prostory a zařízení domu a řádně požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.16. Dle § 2231 o.z. (1) Nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. (2) Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.17. Soud má za prokázané, že dodatkem č. [hodnota] k nájemní smlouvě došlo k uzavření nájemní smlouvy na prostory bývalé strojovny, přičemž se jedná o prostý nájem nemovité věci. Nejedná se tedy o rozšíření nájmu družstevního bytu ani o nájem bytu. Prostory bývalé strojovny jsou společným prostorem domu, nikoli samostatnou obytnou místností, která by sloužila k bydlení. Nejedná se ani o příslušenstvím k bytu, když v řízení nebylo prokázáno, že by byl zákonné změněn účel užívání strojovny a došlo k novému vymezení těchto společných prostor jako součást bytu (jako například v případě sklepních kójí). Prostory strojovny tedy nebyly kolaudovány za takovým účelem a nejsou tak způsobilé k tomu, aby se mohly stát součástí nebo příslušenstvím bytu v domě. V této souvislosti lze odkázat na judikaturu Nejvyššího soudu (srov rozsudek z [datum], sp. zn. [spisová značka]), dle které vlastník domu nemůže jako byt či jeho příslušenství určit (a tedy ani pronajmout) např. společné prostory domu, tj. prostory, jež lez negativně vymezit tím, že nejde o byt a jejich příslušenství ani o nebytové prostory, a pozitivně tak, že jde o prostory sloužící všem nájemcům domu – např. tedy společná chodba, prádelna, sušárna, kolárna a v projednávaném případě bývala strojovna výtahu. Neobstojí tak ani argumentace žalovaných, že by nájem prostor bývalé strojovny výtahu sdílel právní režim nájmu bytu, resp. družstevního bytu žalovaných. Neřídí se tedy zvláštní úpravou občanského zákoníku o nájmu bytu. Jak již uvedeno, z provedeného dokazování vyplynulo, že bývalá strojovna výtahu nikdy nepřestala být společným prostorem a nikdy se nestala součástí či příslušenstvím bytu žalovaných a ani uzavření předmětného dodatku k nájemní smlouvě na tom nic nezměnilo; jen byla jako společný prostor pronajata se souhlasem ostatních nájemců žalovaným. Lze tak uzavřít, že nájem bývalé strojovny má povahu prostého nájmu, nikoli nájmu bytu a byl žalobcem platně a účinně vypovězen a žalovaní jej nadále užívají bez právního důvodu, a proto jsou povinni tento prostor vyklidit.18. O nákladech řízení soud rozhodl v souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř., dle kterého soud účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Soud proto přiznal úspěšnému žalobci částku 42 950 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů za zastoupení advokátem, kterému náleží odměna dle § 9 odst. 3 písm. e), § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve znění účinném do [datum], (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající se z částky 2 500 Kč za každý úkon právní služby dle § 11 odst. 1 a. t., tj. za 5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, návrh ve věci samé, replika k vyjádření žalovaných, ústní jednání, doplnění k žalobě), za 4 úkony právní služby dle § 11 odst. 2 a. t ve výši ½ (vyjádření k procesnímu postupu 3x a odvolání proti usnesení o přerušení řízení) a paušální náhradu hotových výdajů ve výši 9x 300 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. ve znění účinném do [datum] a dále odměna dle § 9 odst. 3 písm. e), § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve znění účinném po [datum], (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 65 000 Kč sestávající se z částky 3 700 Kč za každý úkon právní služby dle § 11 odst. 1 a. t. tj. za 5 úkonů právní služby (replika k vyjádření žalovaných, doplnění právní argumentace, ústní jednání 2x, reakce žalobce na vyjádření žalovaných) a paušální náhradu hotových výdajů ve výši 5x 450 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. ve znění účinném po [datum].19. Lhůta k plnění tří dnů je lhůtou zákonnou dle § 160 o. s. ř.

Odůvodnění

Při přepisu shora specifikovaného rozhodnutí došlo ke zjevné nesprávnosti patrné i z obsahu spisu.Soud proto v souladu s ustanovením § 164 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) vztažmo k ustanovení § 167 odst. 2 o. s. ř. uvedenou zjevnou nesprávnost tímto usnesením opravil.