7 C 151/2024

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne [datum] se žalobce domáhá po žalované vrácení rezervačního poplatku ve výši [částka], který složil ve prospěch žalované na základě rezervační smlouvy ze dne [datum] uzavřené na dobu určitou do [datum] s žalovanou za účasti [jméno FO], na základě které mělo dojít mimo jiné ke zprostředkování koupě nemovitosti. V rámci účinnosti rezervační smlouvy a ani následně k jejímu naplnění nedošlo. Žalobce vyzval dopisem ze dne [datum] žalovanou k vrácení rezervačního poplatku, což žalovaná odmítla s poukazem na blíže nespecifikované porušení smlouvy. Na podkladě další výzvy zaslala žalovaná smlouvu o postoupení pohledávky, na základě které došlo k postoupení údajné pohledávky [tituly před jménem] [jméno FO] z titulu porušení rezervační smlouvy s tím, že tuto pohledávku jednostranně započítává proti pohledávce na vrácení rezervační zálohy. Žalobce započtení odmítá z důvodu absence porušení rezervační smlouvy z jeho strany, tedy z důvodu neexistence započítávané pohledávky. Pohledávka na vrácení rezervačního poplatku nezanikla. Navíc v postupu žalované spatřuje obcházení zákona o realitním zprostředkování, když prostřednictvím prodávajícího de facto sama účtuje pokutu za neuzavření smlouvy, což zákon zakazuje.

2. Při jednání žalobce zdůraznil, že rezervační smlouva byla uzavřena do [datum], tudíž smluvní pokuta nemohla vzniknou porušením čl. 1 a 2 v nějakém pozdějším nedefinovaném období. Formulace rezervační smlouvy a tím i stanovení krátkého času jde k tíži prodávající a žalované, které smlouvy vyhotovily. Využití společnosti [Anonymizováno] bylo požadavkem strany prodávající.

3. Žalobce měl již dne [datum] před schválený úvěr, kdy financující banka ([právnická osoba].) vyhověla žádosti žalobce o schválení hypotečního úvěru. Veškerou komunikaci s bankou řešil žalobce prostřednictvím své finanční poradkyně [jméno FO]. [jméno FO], [Anonymizováno]. Je zcela standardní, že při nákupu nemovitosti nejprve kupující požádá o úvěr, následně dojde k před schválení jeho žádosti, poté k podpisu rezervační smlouvy či smlouvy o smlouvě budoucí a následně (jakmile banka může ověřit též předmět zástavy) dojde k finálnímu schválení úvěru a k podpisu úvěrové dokumentace, včetně dokumentace zajišťovací. Žalobce byl až do chvíle, kdy vztah s [tituly před jménem] [jméno FO] skončil právě z důvodu na straně [tituly před jménem] [jméno FO] připraven kupní cenu hradit. K porušení smluvních povinností naopak došlo hned v počátcích [tituly před jménem] [jméno FO] a stranou žalovanou, když obě žalobce ujišťovali, že nemovitosti nejsou zatíženy žádným zástavním právem. Transakci nebylo možno uzavřít z důvodu na straně [tituly před jménem] [jméno FO], neboť se ukázalo, že nemovitosti jsou zatíženy zástavním právem společnosti [právnická osoba].

4. Žalovaná zažalovaný nárok neuznala zcela a uvedla, že žalobce od uzavření rezervační smlouvy trval na tom, že si zařídí financování kupní ceny přes svého finančního poradce sám. Dne [datum] poslala prodávající emailem vzor kupní smlouvy. Tento jej zaslal [datum] zpět s tím, že nemá připomínek. V lednu roku 2024 žalobce začal uvádět obstrukční informace, proč nedošlo k uzavření kupní smlouvy a že nemá dosud zajištěné financování a dál avizoval zájem na uzavření kupní smlouvy. Dne [datum] došlo bez vědomí žalované k uzavření dohody o správě kupní mezi žalobcem, prodávající, [právnická osoba]. a společností [právnická osoba]., na základě které prodávající a žalobce prohlásili, že dne [datum] odsouhlasili návrh kupní smlouvy a dále se žalobce zavázal zajistit, aby kupní cena byla složena na uvedený účet nejpozději do [datum]. Z přiloženého vzoru kupní smlouvy vyplývá, že čl. III odst. 2 navazuje na uzavřenou rezervační smlouvu, neboť první část kupní ceny ve výši [částka] zaplatil kupující před uzavřením smlouvy z vlastních zdrojů na základě rezervační smlouvy ze dne [datum]. Dne [datum] žalobce napsal prodávající, že ukončuje celý proces koupě, aniž by k tomu měl oprávněný důvod. Prodávající měl přitom sdělit, že nemá zajištěno financování. Téhož dne vyzval žalovanou k vrácení rezervačního poplatku včetně úroků. Bezdůvodným odmítnutím uzavřít kupní smlouvu žalobce porušil smluvní povinnosti stanovené v čl.1.1, 2.2, v důsledku čehož vznikl prodávající nárok na úhradu smluvní pokuty dle čl. 4.1.rezervační smlouvy a právo na její započtení oproti nároku žalobce na vrácení složeného poplatku. Žalobce byl prodávající o postoupení pohledávky z rezervační smlouvy informován oznámením ze dne [datum], čímž došlo nejpozději k zesplatnění. Následně byl informován prostřednictvím právního zástupce žalované, že prodávající postoupila pohledávku vzniklou z titulu porušení smluvních povinností žalobce z rezervační smlouvy – nezajištění financování kupní ceny. A že tuto započetl oproti pohledávce na vrácení složeného poplatku.

5. V rámci jednání žalovaná doplnila, že uzavřením smlouvy dne 19.1. žalobce potvrdil trvání povinností stanovených v čl.1.1. a 2.2. rezervační smlouvy. Žalovaná žádný zákon neobchází, naopak žalovaná je pouze platebním místem a s rezervačním poplatkem není oprávněna volně nakládat. Konečně odkazuje rovněž na rozsudek Okresního soudu v [adresa] sp. zn. [spisová značka] ze dne [datum], podle kterého dojde-li k nesplnění podmínek banky pro poskytnutí úvěru až po složení depozita (rezervačního poplatku) není toto důvodem pro prominutí smluvní pokuty.

6. Soud vzal ve smyslu § 120 odst. 3 o.s.ř. za nesporné tvrzení účastníků, že dne [datum] uzavřeli žalobce, žalovaná a [tituly před jménem] [jméno FO] rezervační smlouvu, na jejímž základě žalobce složil na účet žalované rezervační poplatek ve výši [částka] a že návrh kupní smlouvy byl žalobci zaslán [datum].

7. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato skutková zjištění:

8. Žalovaná a žalobce si sjednali prohlídku dne [datum] na adrese [Anonymizováno] [Anonymizováno]. Dne [datum] žalobce sdělil, že předal kontakt na žalovanou své finanční poradkyni. Dne [datum] žalobce navrhl termíny na podpis RS a složení zálohy s tím, že ještě potřebuje návrh kupní smlouvy. Dne [datum] žalovaná potvrdila přijetí zálohy s tím, že zažádá o vytvoření KS (zjištěno z dvou fotografii messengerové komunikace ze dne [datum] až [datum] mezi žalobcem a [jméno FO]).

9. V emailu ze dne [datum] žalobce navrhl úpravu rezervační smlouvy tak, že v ní bude uvedeno, že na pozemku stále figuruje nebankovní zástava, neboť pokud bude zástava trvat ke dni podpisu, je důležité, aby to bylo uvedeno. Dále posunul termín podepsání smlouvy o měsíc, když navržený termín do konce měsíce, nereflektoval možnost nějakého zpoždění, když i přes stále chybějící návrh kupní smlouvy, který potřebuje projít s právníkem, doufá v uzavření do konce měsíce. Zároveň oznámil, že financování bude probíhat formou hypotéky a podle prvních odhadů to nebude žádný problém (zjištěno z emailu žalobce zaslaného žalované ze dne [datum] v [Anonymizováno]:[Anonymizováno] hodin)

10. Žalovaná reagovala emailem [jméno FO] z téhož dne, že rezervační smlouva (RS) nebude prodloužena o měsíc. Časová osa je následující. Po podepsání [Anonymizováno] a složení rezervace jsou vytvořeny návrhy [Anonymizováno] a úschovy do 3-4 pracovních dnů. Po provedení revize [Anonymizováno] a úschovy se přejde k podpisům (cca 1 týden), dále se čeká na čerpání hypotéky, přepis katastr vlastnického práva je 23 dnů cca + zápis hypo. Časová osoba jen ukazuje kdy má být uzavřena [Anonymizováno], ve které budou dle dohody prodávajícího a kupujícího další termíny, které budou ladit s čerpáním hypotéky, aby měl kupující dost času a vše se stihlo, že chápe obavu, ale je zbytečné psát další lhůtu, když budou v [Anonymizováno]. Dále uvedl, že se zástava na LV netýká parcely žalobce, tudíž se nebude psát do [Anonymizováno] (zjištěno z emailu žalované zaslaného žalobci dne [datum] v [Anonymizováno]:[Anonymizováno]:[Anonymizováno], předmět vzory).

11. Dne [datum] [jméno FO] zaslala [jméno FO] email, se sdělením, že scóring žádosti o hypoteční úvěr žalobce byl ukončen, bonita i registry jsou v pořádku. Pro pokračování je nutné doložit mimo jiné originál žádosti, kontakt na osobu, která umožní přístup odhadci, návrh kupní smlouvy, [Anonymizováno] paní [jméno FO] s uvedeným rodinným stavem, prohlášení o daňovém rezidenství p. [jméno FO], výmaz zástavního práva z rozhodnutí správního orgánu k zajištění neuhrazené daně Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo nebankovního subjektu, musí smlouva obsahovat podmínky jeho výmazu. Dále je popsán způsob úhrady a kupní ceny a zdůrazněno, že nebankovní subjekt musí vydat souhlas s popsaným postupem (zjištěno z emailu ze dne [datum] ve věci [Anonymizováno] [Jméno žalobce] resp. emailu od [jméno FO]. [jméno FO] ve věci [Anonymizováno] [Jméno žalobce] ze dne [datum] v [Anonymizováno]:[Anonymizováno]).12. [tituly před jménem] [jméno FO] jako prodávající, [Jméno žalobce] jako kupující a žalovaná zastoupená [jméno FO] jako realitní kancelář uzavřeli rezervační smlouvu, na základě které se žalobce a prodávající zavázali uzavřít do [datum] kupní smlouvu k popsané nemovitosti s ujednanou kupní cenou ve výši [částka]. Žalobce se v č.l. 2.2. zavázal zajistit financování kupní ceny v plné výši svými či cizími prostředky. Pro případ, že strana kupující neuzavře ve sjednaném termínu kupní smlouvu nebo poruší své povinnosti stanovené v bodě 2.2. si strany v bodě 4.1. sjednaly její závazek uhradit straně prodávající pokutu ve výši rezervace, která byla sjednána v bodě 3.1. ve výši [částka]. V případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně prodávající, bude rezervace vrácena straně kupující, a to nejpozději do deseti pracovních dnů od doručení písemné výzvy realitní kanceláři (čl. 3.3.) (zjištěno z rezervační smlouvy).13. Žalovaná prostřednictvím [jméno FO] Lukucze zaslala požadované dokumenty dne [datum] s tím, že OP má prodávající aktuálně ztracený a čeká na nový. Dne [datum] pak zaslal [jméno FO] v 12:08 návrh [Anonymizováno]. Následně s [jméno FO] řeší zapracování poznámek od banky. K dotazu, kdy lze očekávat podklady od [Anonymizováno], [jméno FO] dne [datum] sděluje, že [Anonymizováno] čeká na odsouhlasení smlouvy bankou, bez toho nemůže vyčíslení ani jiné dokumenty udělat. Dne [datum] [jméno FO] zasílá žalované odsouhlasenou verzi [Anonymizováno] a tím, že žalovaná může kontaktovat [Anonymizováno] (zjištěno z emailové komunikace mezi [jméno FO] a [jméno FO] [Anonymizováno] z období [datum] až [datum] RD- [jméno FO]).14. V listopadu 2023 [jméno FO] vedla konverzaci s žalovanou ohledně postupu zaplacení kupní ceny, přičemž dne [datum] si potvrdili, že schválení brání už jen souhlas a vyčíslení od [Anonymizováno], která má být vyhotoveno k vypočítáno k polovině ledna (zjištěno z emailové komunikace mezi [jméno FO] a [jméno FO] [Anonymizováno] ze dne [datum], z emailové komunikace ze dne [datum] ve věci [jméno FO]).15. Na dotaz [jméno FO] ze dne [datum] žalovaná sdělila, že na vyčíslení je 14 dní. Dne [datum] tato sdělila, že měla za to, že bylo zažádáno dříve a že má pokyn z banky, že pokud se to má stihnout, je nutné to doložit co nejdřív, neboť za chvíli bude vyčíslení k polovině ledna už problém. Dne [datum] žalovaná zaslala [jméno FO] vyčíslení se sdělením, že je stejně nereálné to stihnout, neboť prodávající musí vložit kupní smlouvu až v lednu kvůli DPH a proto musí nasměrovat celý proces podle toho. Ideálně posunout úvěr do schválení a pak dodají nové vyčíslení s tím, že ta doba u [Anonymizováno] je strašná, minimálně 14 dní mezi úkony (zjištěno z emailové komunikace ze dne [datum] od [jméno FO] ve věci dotaz obsahující komunikaci s žalovanou za období [datum] až [datum]).16. Dne [datum] [Anonymizováno] prostřednictvím [jméno FO] poprosili o dodání souhlasu [Anonymizováno] s úhradou do bankovní úschovy a souhlasu se zcizením a zatížením, kde bude uvedena konkrétní nemovitost a že se pokusí nechat schválit hypoteční úvěr již nyní. Vyčíslení mají zkusit nechat udělat raději k půlce března (zjištěno z emailu ze dne [datum] v12:05 ve věci [Anonymizováno] [jméno FO] odhad od [jméno FO]).17. Dne [datum] [jméno FO] požádala o zajištění souhlasu Acemy již nyní, aby mohli dotáhnout úvěr s tím, že vyčíslení se udělá pak nové k polovině března. Žalovaná obratem sdělila, že souhlasy jsou již poptané, že ve vyčíslení je to textem potvrzeno, jak chtěli. A zda tento postup tedy není dostačující? Splatnost úvěru je někdy kolem února, takže vyčíslení nebude ani potřeba (zjištěno z emailů ze dne [datum] ve věci Doplnění zasílaných mezi [jméno FO] a [jméno FO] [Anonymizováno]).18. Dne [datum] zaslala [jméno FO] návrh dohody o správě kupní ceny, a zaslala vzor souhlasu se zatížením, který [Anonymizováno] vydala v jiném případě, když do vyčíslení přidala uvedenou větu a popsala v bodech další postup. Žalovaná sdělila, že tento je srozumitelný. Dne [datum] [jméno FO] žádá o informaci, kdy bude souhlas, že je to již urgentní (zjištěno z emailové komunikace ve věci [jméno FO] – slíbené ze dne [datum] až [datum]).19. Emailem ze dne [datum] [jméno FO] informovala, žalobce, žalovanou i [jméno FO], že zaslané dokumenty nelze z důvodu pozdního zaslání akceptovat a je nutné požadovat po [Anonymizováno] nové, upravené dokumenty optimálně ke konci března, a dále přeposlala informace od [Anonymizováno] ohledně dalšího postupu (zjištěno z emailu [jméno FO] ze dne [Anonymizováno].[Anonymizováno].[Anonymizováno] ve věci [adresa]).20. Dne [datum] [tituly před jménem] [jméno FO], [Jméno žalobce], [jméno FO] a [jméno FO] za [Anonymizováno] a následně dne [datum] [jméno FO]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] a [jméno FO]. [jméno FO] za [Anonymizováno] podepsali Dohodu o správě kupní ceny, jejíž přílohou je dne [datum] schválená kupní smlouva. Podle této kupní cena činí [částka], přičemž první část ve výši [částka] zaplatil kupující z vlastních prostředků před uzavřením smlouvy na základě rezervační smlouvy uzavřené dne [datum] na účet žalované. Okamžikem podpisu kupní smlouvy se rezervační záloha stává první částí kupní ceny a započítává se na její úhradu (zjištěno z dohody o správě kupní ceny).21. Žalobce vyzval dne [datum] žalovanou k vrácení rezervačního poplatku do 10 dnů, když rezervační smlouva je již od [datum] neplatná, další dodatek k ní není potřeba (zjištěno z emailu ve věci dodatek ze dne [datum] od žalobce žalované).22. Sms zprávou dne 4.2. v 19:53 žalobce informoval prodávající, že zaslal žalované požadavek na vrácení rezervace, neboť rezervační smlouva není od [datum] platná a žalobce nemá zájem přijmout panem [jméno FO] nabízené prodloužení, neboť jeho pohár trpělivosti přetekl. S lítostí ukončuje celý proces koupě, protože stále nemají ani kupní smlouvu a ani oficiální termín, kdy by vše bylo vyřízeno. V případě zájmu si mohou druhý den zavolat. [jméno FO] odpověděla, že předpokládá, že [Anonymizováno] vrátí jeho zálohu a dořeší s ním vše potřebné (zjištěno z fotografie obrazovky mobilního telefonu s sms komunikací ze dne 4.2.a 5.2.).23. Dne [datum] žalovaná prostřednictvím emailu sdělila, že nárok na vrácení rezervačního poplatku nepovažuje za důvodný, když smlouva je nadále platná a že žalobci vznikla povinnost zaplatit pokutu dle čl. 4.1, kterou je prodávající oprávněna započítat proti složené rezervaci. Žalobce reagoval popřením jakéhokoliv porušení s tím, že žalovaná asi nedisponuje od majitelky všemi informacemi. Telefonicky bylo potvrzeno, že smlouva není platná a proto byl vznesen požadavek na uzavření dodatku k obnovení a že trvá na vrácení do 10 dnů do původního emailu (zjištěno z emailové komunikace ze dne [datum] mezi žalobcem a žalovanou – [jméno FO]).24. Dne [datum] doručil žalobce prostřednictvím právního zástupce žalované předžalobní výzvu k úhradě částky [částka] včetně úroku z prodlení od [datum] (zjištěno z předžalobní výzvy k úhradě dluhu ze dne [datum] včetně doručenky).25. [jméno FO] podepsala dne [datum] a žalovaná dne [datum] smlouvu o postoupení pohledávky představující nárok na smluvní pokutu ve výši [částka] za porušení povinnosti sjednané v čl 1.1. rezervační smlouvy – neuzavření kupní smlouvy a za porušení povinnosti sjednané čl. 2.2. nezajištění financování kupní ceny v plné výši na žalovanou, a to bezúplatně (zjištěno ze smlouvy o postoupení pohledávky).26. Dne [datum] [jméno FO] odeslala žalobci oznámení o postoupení pohledávky, podle kterého pohledávku na smluvní pokutu ve výši [částka] z titulu porušení povinnosti sjednané v čl 1.1. rezervační smlouvy – neuzavření kupní smlouvy a za porušení povinnosti sjednané čl. 2.2. nezajištění financování kupní ceny v plné výši postoupila včetně všech práv a příslušenství žalované s tím, že od doručení tohoto oznámení má být plněno žalované (zjištěno z oznámení o postoupení pohledávky ze dne [datum] včetně průkazu o odeslání).27. Dopisem ze dne [datum] oznámila žalovaná postoupení pohledávky na smluvní pokutu ve výši [částka] včetně příslušenství za porušení rezervační smlouvy na její osobu a zároveň, že tuto započítává proti pohledávce žalobce na vrácení rezervace ve výši [částka] včetně příslušenství, které se tak ruší zcela, neboť se vzájemně kryjí (zjištěno z oznámení o postoupení pohledávky, oznámení o započtení ze dne [datum]).28. Žalobce sdělil, že pohledávka [tituly před jménem] [jméno FO] nikdy nevznikla, neexistuje, nebyla nikdy ze strany [tituly před jménem] [jméno FO] uplatněna, nemůže sloužit k započtení (zjištěno z dopis ze dne [datum] ve věci reakce na oznámení o započtení, výzva k plnění).29. Žalovaná sdělila, že žalobce si je vědom, že bezdůvodně zmařil naplnění sjednaného smluvního vztahu se stanou prodávající a svým jednáním porušil sjednané smluvní podmínky, což bez dalšího založilo právo strany prodávající na smluvní pokutu založenou stranou pro případ porušení smlouvy. Navíc odpovídá i za dodatečně vzniklou škodu (zjištěno z repliky k vyjádření ze dne [datum] datovaná dne [datum]).30. [jméno FO] byla žalobcem jako jeho dlouhodobá finanční poradkyně oslovena na podzim roku 2023 s požadavkem na zajištění hypotečního úvěru na koupi rodinného domu. Již při první schůzce v říjnu 2023 byl informován, že nemovitost je zatížena zástavním právem nebankovní instituce [Anonymizováno], což celý proces zásadně komplikuje a prodlužuje. V říjnu 2023 došlo k podání žádosti o hypoteční úvěr u [právnická osoba], žalobce doložil veškeré požadované dokumenty včetně výpisů z účtů, potvrzení o příjmu. Banka následně během několika dní provedla tzv. předscóring – ověření bonity, jehož výsledek byl pozitivní. V následujících týdnech probíhala komunikace mezi svědkyní, bankou, realitní kanceláří a společností [Anonymizováno]. Ke schválení úvěru bylo potřeba doložit další řadu dokumentů např. návrh kupní smlouvy. Klíčovým bodem celého procesu bylo zajištění správného vyčíslení závazku vůči [Anonymizováno]. První žádost o vyčíslení byla podána, přičemž [Anonymizováno] měla lhůtu 14 dnů k jeho vystavení. Vyčíslení ale dorazilo pozdě a navíc v nevyhovující podobě. Dne [datum] obdržela svědkyně e-mail od bankéřky [právnická osoba], ve kterém se uvádí, že bez vyčíslení a dalších dokumentů nelze úvěr schválit, a doporučuje se zajistit nové vyčíslení k polovině března 2024. Dne [datum] byla podepsána dohoda o správě kupní ceny, kterou [právnická osoba] vyžaduje jako součást procesu. V této dohodě byla uvedena kupní cena téměř sedm milionů korun, která měla být uhrazena z hypotečního úvěru. Dohodu podepsali žalobce, paní [jméno FO] (prodávající). V době podpisu této dohody však stále chybělo odpovídající a schválené vyčíslení od [Anonymizováno]. V průběhu února a března 2024 byly podniknuty další pokusy o zajištění třetí verze vyčíslení, které by odpovídalo požadavkům [právnická osoba]. I když banka specifikovala, jak má dokument vypadat, tak následně požadovala jiné znění, a tak nebylo možné přikročit k finálnímu schválení úvěru. Kvůli opakovaným prodlevám a administrativním komplikacím, především na straně společnosti [Anonymizováno], nedošlo k uzavření úvěrové smlouvy. [právnická osoba] nemohla bez odpovídajícího vyčíslení vydat finální úvěrovou smlouvu a celý proces zůstal nedokončený. Žalobce se i v důsledku těchto komplikací rozhodl od plánované koupě předmětné nemovitosti odstoupit. Následně si vybral jinou nemovitost, která nebyla zatížena žádnou nebankovní zástavou, a v tomto případě byl úvěr schválen a celý proces úspěšně dokončen během tří týdnů, protože nebylo třeba zajišťovat žádné nestandardní dokumenty ani čekat na vyčíslení závazků (zjištěno z výslechu svědkyně [jméno FO]).31. [jméno FO], developerka, najala v roce 2023 žalovanou realitní kancelář, aby zprostředkovala prodej rodinného domu. Žalobce na nabídku zareagoval a po prohlídce projevil zájem o koupi. Od počátku byl informován, že na nemovitosti vázne zástava nebankovního subjektu, je to i v LV. Následně byla podepsána rezervační smlouva, kterou připravila žalovaná společnost. Smlouva obsahovala závazek obou stran uzavřít kupní smlouvu nejpozději do [datum], přičemž kupující (žalobce) se zavázal zajistit financování kupní ceny a doložit jeho existenci. Běžně developerka nabízela financování prostřednictvím bank, s nimiž měla předem domluvené podmínky. V tomto případě však žalobce trval na využití [právnická osoba], kde měl vedený účet a výhodnější podmínky. Ačkoliv to nebyla standardní praxe, developerka s tímto postupem souhlasila. Vzhledem k absenci předjednané spolupráce s touto bankou se proces prodlužoval – [právnická osoba] opakovaně požadovala nové a přesně formulované dokumenty. Nejprve komunikovala banka s žalovanou, později, z důvodu urychlení, převzala kontakt s bankou přímo developerka. K důvodu proč neměla být kupní smlouva uzavírána ještě v roce 2023 s tím, že dle emailu mělo jít o daňové důvody na straně svědkyně, se tato odmítla vyjádřit, resp. sdělila že si nic nepamatuje. Na dotaz soudu svědkyně výslovně uvedla, že k žádnému dodatku ani změně rezervační smlouvy nedošlo. Ani neví, zda o prodloužení smlouvy někdo jednal – veškeré záležitosti přenechala žalované společnosti. Věřila že obchod dotáhnou. Dne [datum] podepsána dohoda o správě kupní ceny, která stanovila, že částka bude složena na účet kupujícího nejpozději do [datum]. Kupní smlouva však stále uzavřena nebyla, a krátce poté žalobce odstoupil, údajně kvůli zdlouhavému procesu. Učinil tak prostřednictvím SMS či e-mailu. K porušení rezervační smlouvy ze strany žalobce se svědkyně uvedla, že jí nikdy nebyl předložen doklad o schválené hypotéce, což vnímala jako nesplnění povinnosti kupujícího zajistit financování ve smyslu článku 2.2 rezervační smlouvy. Jednáním žalobce se však necítí být poškozena a sama žádnou smluvní pokutu vůči němu neuplatnila. Odstoupení kupujícího přijala jako jeho svobodné rozhodnutí. Svůj negativní finanční dopad (smluvní pokutu ve výši [částka] za žádost o předčasné splacení úvěru) chápe jako součást podnikatelského rizika. Pohledávku na případné smluvní sankce bezúplatně postoupila žalované, aby se zcela vyhnula osobní účasti na sporu. V případě výhry žalované, ona žádnou část neobdrží, nicméně v případě prohry žalované jí nevzniknout vůči žalované žádné další povinnosti (zjištěno z výslechu [jméno FO]).32. Proces sjednávání hypotečního úvěru začíná podáním žádosti, kterou klient obvykle řeší prostřednictvím finančního poradce. V této fázi je nutné doložit občanský průkaz a potvrzení o příjmech. Následně banka provádí tzv. skóring, tedy posouzení klientovy bonity a kontrolu záznamů v registrech dlužníků. Pokud jsou příjmy dostatečné a v registrech nejsou negativní záznamy, může se v procesu pokračovat, nicméně v této fázi ještě nejde o schválení úvěru. Pokud je známá konkrétní nemovitost, banka vyšle svého smluvního odhadce, aby provedl odhad její hodnoty. Tento krok je zásadní, protože banka poskytuje úvěr pouze do určité výše hodnoty nemovitosti a klient musí zbytek financovat z vlastních prostředků. Součástí žádosti nebo navazující fáze je také doložení návrhů kupních smluv a dalších dokumentů, například vyčíslení pohledávek, zejména pokud je na nemovitosti zástavní právo třetí osoby. V případě existence nebankovní zástavy (například od společnosti [Anonymizováno]) banka vyžaduje zřízení bankovní úschovy, kam musí být zaslány prostředky z hypotéky. Na základě potvrzení o složení peněz do úschovy pak nebankovní instituce souhlasí s výmazem svého zástavního práva. Po předložení všech potřebných dokumentů a splnění podmínek je návrh postoupen schvalovateli, který rozhoduje o finálním schválení úvěru. Teprve v tomto okamžiku je úvěr považován za schválený a klient obdrží návrh úvěrové smlouvy. V případě, že klient během tohoto procesu odstoupí, například z důvodu přílišné délky vyřizování, jak se stalo v daném případě, k podpisu smlouvy a čerpání úvěru nedojde (zjištěno z výslechu svědkyně [jméno FO]).33. Soud zamítl provedení výslechu [jméno FO] a [jméno FO] [Anonymizováno] pro nadbytečnost, když výše popsaného dokazování má vůli stran při sjednávání rezervační smlouvy i následující proces prodeje nemovitosti za dostatečně prokázaný.34. Provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě a v jejich souhrnu a považoval je za věrohodné, když nezaznamenal žádnou okolnost, která by obsah a pravost listinných důkazů zpochybňovala. Rovněž výslechy svědků působily autenticky, zapadaly do rámce listinných důkazů, a to včetně výslechu svědkyně [jméno FO], u které bylo zřejmé, že pokud jde o určité detaily například odkladu uzavření smlouvy po konci roku 2023 nechce vypovídat, na nic si nepamatuje, nicméně detaily v tomto ohledu nejsou pro spor rozhodující.35. Soud po provedeném dokazování učinil následující závěr o skutkovém stavu:36. Žalobce projevil zájem o koupi nemovitosti ve vlastnictví [tituly před jménem] [jméno FO] prodávané prostřednictvím žalované s tím, že tuto koupi bude financovat prostřednictvím hypotečního úvěru od [právnická osoba]. Ačkoliv prodávající měla zajištěno financování prostřednictvím jiného bankovního subjektu, s tímto postupem souhlasila. Dne [datum] [jméno FO] z [právnická osoba] sdělila, že skóring žádosti žalobce o hypoteční úvěr byl ukončen, bonita a registry jsou v pořádku. Dále sdělila jaké konkrétní dokumenty včetně návrhu kupní smlouvy, občanského průkazu prodávající musí doložit, aby mohlo být v procesu pokračována včetně specifik s ohledem na váznoucí zástavní právo nebankovního subjektu na kupované nemovitosti.37. Žalovaná realitní kancelář sepsala rezervační smlouvu, ve které odmítla na návrh žalobce posunout termín do kdy jsou strany povinny uzavřít kupní smlouvu a žalobce povinen zajistit financování kupní ceny z [datum] na [datum]. Žalovaná žalobce informovala o časové ose průběhu koupě, kdy po podepsání rezervační smlouvy a složení rezervace budou vytvořeny návrhy kupní smlouvy a úschovy do 3-4 pracovních dnů. Po provedení revize kupní smlouvy a úschovy se přejde k podpisům a bude se čekat na čerpání hypotéky, přepis katastr vlastnického práva je 23 dnů a zápis hypo. Časová osoba jen ukazuje, kdy má být uzavřena kupní smlouva, ve které budou další termíny, které budou ladit s čerpáním hypotéky, aby měl kupující dost času a vše se stihlo. Dále uvedl, že se zástava na LV netýká parcely žalobce, tudíž se nebude psát do rezervační smlouvy.38. Žalobce jako kupující, [jméno FO] jako prodávající a žalovaná jako realitní kancelář uzavřely rezervační smlouvu, kterou se žalobce a prodávající zavázali uzavřít do [datum] kupní smlouvu k popsané nemovitosti s ujednanou kupní cenou ve výši [částka]. Žalobce se v č.l. 2.2. zavázal zajistit financování kupní ceny v plné výši svými či cizími prostředky. Pro případ, že strana kupující neuzavře ve sjednaném termínu kupní smlouvu nebo poruší své povinnosti stanovené v bodě 2.2. si strany v bodě 4.1. sjednaly její závazek uhradit straně prodávající pokutu ve výši rezervace, která byla sjednána v bodě 3.1. ve výši [částka]. V případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně prodávající, bude rezervace vrácena straně kupující, a to nejpozději do deseti pracovních dnů od doručení písemné výzvy realitní kanceláři (čl. 3.3.). Dne [datum] žalovaná potvrdila přijetí zálohy s tím, že zažádá o vytvoření kupní smlouvy.39. Vzor kupní smlouvy byl do dispozice žalobce zaslán dne [datum] a tento dne [datum] potvrdil její znění. Ostatní požadované dokumenty pro postup při sjednávání hypotečního úvěru zaslala žalovaná do dispozice žalobce dne [datum] s tím, že občanský průkaz má prodávající aktuálně ztracený a čeká na nový. Dne [datum] se bankovní poradkyně žalobce a žalovaná shodli, že schválení hypotečního úvěru brání už jen souhlas a vyčíslení od [Anonymizováno], která má být vyhotoveno k vypočítáno k polovině ledna. Vyčíslení poptávané u [Anonymizováno] žalovanou resp. prodávající nebylo dodáno včas, tudíž muselo být požadováno nové k pozdějšímu datu.40. V případě existence nebankovní zástavy banka při sjednávání hypotečního úvěru vyžaduje zřízení bankovní úschovy, kam musí být zaslány prostředky z hypotéky. Na základě potvrzení o složení peněz do úschovy pak nebankovní instituce souhlasí s výmazem svého zástavního práva. Po předložení všech potřebných dokumentů a splnění podmínek je návrh postoupen schvalovateli, který rozhoduje o finálním schválení úvěru. Teprve v tomto okamžiku je úvěr považován za schválený a klient obdrží návrh úvěrové smlouvy.41. Dne [datum] [tituly před jménem] [jméno FO], [Jméno žalobce], [jméno FO] a [jméno FO] za [právnická osoba] a následně dne [datum] [jméno FO]. [Anonymizováno] [Anonymizováno] a [jméno FO]. [jméno FO] za [Anonymizováno] podepsali Dohodu o správě kupní ceny, jejíž přílohou je dne [datum] schválená kupní smlouva. Podle této kupní cena činí [částka], přičemž první část ve výši [částka] zaplatil kupující z vlastních prostředků před uzavřením smlouvy na základě rezervační smlouvy uzavřené dne [datum] na účet žalované. Okamžikem podpisu kupní smlouvy se rezervační záloha stává první částí kupní ceny a započítává se na její úhradu. Po podpisu smluv za [Anonymizováno] odvezla prodávající smlouvy do [právnická osoba] včetně vyhotovení pro žalobce. V době podpisu této dohody však stále chybělo odpovídající a schválené vyčíslení od [Anonymizováno]. Vyčíslení byla [Anonymizováno] dodávána pozdě, navíc ačkoliv [právnická osoba] specifikovala, jak má dokument vypadat, tak následně požadovala jiné znění, a tak nebylo možné přikročit k finálnímu schválení úvěru.42. Žalobce vyzval dne [datum] žalovanou k vrácení rezervačního poplatku do 10 dnů, když rezervační smlouva je již od [datum] neplatná, další dodatek k ní není potřeba a zároveň o tomto kroku informoval prodávající s tím, že jeho pohár trpělivosti přetekl. S lítostí ukončuje celý proces koupě, protože stále nemají ani kupní smlouvu a ani oficiální termín, kdy by vše bylo vyřízeno. [jméno FO] odpověděla, že předpokládá, že realitní kancelář vrátí jeho zálohu a dořeší s ním vše potřebné.43. Žalovaná [datum] odmítla vrácení rezervačního poplatku s tím, že žalobci vznikla povinnost zaplatit pokutu dle čl. 4.1, kterou je prodávající oprávněna započítat proti složené rezervaci. Žalobce trval na vrcení zálohy.44. Dne [datum] [jméno FO] odeslala žalobci oznámení o postoupení pohledávky, podle kterého pohledávku na smluvní pokutu ve výši [částka] z titulu porušení povinnosti sjednané v čl 1.1. rezervační smlouvy – neuzavření kupní smlouvy a za porušení povinnosti sjednané čl. 2.2. nezajištění financování kupní ceny v plné výši postoupila včetně všech práv a příslušenství žalované s tím, že od doručení tohoto oznámení má být plněno žalované. Dopisem ze dne [datum] žalovaná započetla postoupenou pohledávku za žalobcem na smluvní pokutu ve výši [částka] s příslušenstvím na pohledávku na vrácení rezervační smlouvy ve výši [částka] s příslušenstvím, neboť tyto se zcela kryjí a obě tímto zápočtem zanikají.45. Po právní stránce posoudil věc následovně:46. Podle § 555 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.47. Podle § 555 odst. 2 o.z. má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.48. Podle § 556 odst. 1 o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.49. Podle § 556 odst. 2 o.z. při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.50. Podle § 557 o.z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.51. Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.52. Podle § 2991 odst. 2 o.z bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.53. Jelikož mezi stranami bylo pouze sporné, zda stále existuje nárok žalobce na vrácení částky [částka], kterou složil jako zálohu na úhradu kupní ceny v souladu s uzavřenou rezervační smlouvou, nikoli skutečnost zda takový nárok vznikl, zabýval se soud především existencí žalovanou tvrzené pohledávky z titulu smluvní pokuty za porušení rezervační smlouvy a jejím případným zápočtem, který by způsobil zánik žalobou uplatněného nároku.54. Podle čl. 4.1 vznikne straně kupující povinnost uhradit straně prodávající smluvní pokutu ve výši rezervace, tj. [částka], pokud neuzavře ve sjednaném termínu kupní smlouvu nebo poruší své povinnost v čl. 2.2. nebo čl. 2.3. poslední věta rezervační smlouvy. Sjednaným termínem je nutno rozumět závazek obsažený v čl. 1.1. uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k nemovitosti nejpozději do [datum]. Jelikož dle tvrzení strany žalované, které učinila strana žalují nesporným, návrh kupní smlouvy byl předložen žalobci dne [datum], bylo prodlení žalobce s uzavřením způsobeno prodlením prodávající, která návrh smlouvy včas nepředložila, tudíž žalobce za takové prodlení není odpovědný a nemohl z tohoto titulu nárok na smluvní pokutu vzniknout.55. Druhým vůči žalobci uplatněným důvodem vzniku nároku na zaplacení smluvní pokuty bylo porušení povinnosti stanovené v čl. 2.2., tedy povinnosti zajistit financování kupní ceny v plné výši svými či cizími prostředky.56. Při výkladu tohoto ustanovení soud zejména přihlédl k účelu smlouvy a ke skutečnosti, že tuto smlouvu formulovala žalovaná, která je společně s prodávají developerkou v postavení profesionála, kteří takové smlouvy uzavírají v rámci své podnikatelské činnosti běžně a dospěl k závěru, že povinnost stanovenou v čl. 2.2. je nutno časově ukotvit k datu [datum], tj. že žalobce měl povinnost nejpozději do [datum] zajistit financování kupní ceny v plné výši svými či cizími prostředky. Trvání povinnosti zajistit financování i přes zánik povinnosti uzavřít kupní smlouvu, k pozdějšímu datu není smysluplným výkladem. Tedy zanikla-li povinnost uzavřít kupní smlouvu zanikla i povinnost zajistit financování.57. Jelikož žalované i prodávající bylo od samého počátku předsmluvních jednání známo, že žalobce chce financovat většinu kupní ceny z hypotečního úvěru od bankovního subjektu odlišného od subjektu preferovaného prodávají, s tímto postupem souhlasili, a měli vědomost o specifikách zajištění hypotečního úvěru v případě, že na nemovitosti vázne zástava nebankovního subjektu, nelze pojmem zajistit financování vykládat tak, že žalobce měl mít ke dni [datum] schválen hypoteční úvěr a měl mít podepsánu smlouvu o hypotečním úvěru s bankou. Stav, kdy banka ukončila skóring žalobce s tím, že bonita, příjmy i registry jsou v pořádku a lze pokračovat v procesu sjednávání smlouvy i hypotečním úvěru, odpovídá stavu předpokládanému žalovanou v předsmluvní emailové komunikaci.58. Navíc strana žalovaná i žalobkyně věděli, že pro úspěšně schválení hypotečního úvěru je třeba jejich součinnosti a to jednak vyžádat vyčíslení od nebankovního subjektu, v jehož prospěch vázla na nemovitosti zástava, jednak v podobě poskytnutí dalších podkladů ohledně nemovitosti a prodávající. I z výslechu prodávající vyplývá, že věděla, že návrh kupní smlouvy je jednou z podmínek pro schválení a uzavření smlouvy o hypotečním úvěru, tudíž nepředložila-li žalobci návrh kupní smlouvy včas a nedodala-li všechny podklady, nemohl žalobce ani pro opožděnou součinnost smlouvu o hypotečním úvěru včas uzavřít.59. Žalobce a prodávající, jak potvrdila ve svém výslechu, nikdy neuzavřely dodatek nebo jinou rezervační smlouvu, kterou by prodloužili účinky smlouvy stávající, pouze dobrovolně pokračovali ve snaze uzavřít kupní smlouvu na předmětnou nemovitost. Prolongaci závazku nelze spatřovat ani ve formulaci Dohody o správě kupní ceny z ledna 2024, ve které pouze strany upravují budoucí naložení s prostředky složenými na rezervaci, když se dohodly, že bude započtena na kupní cenu a nikoli vrácena žalobci. K uzavření kupní smlouvy a schválení hypotečního úvěru nakonec nedošlo, když pod vliv okolností žalobce ztratil trpělivost a jednání s prodávající ukončil. Sama prodávají v uvedla, že žalovaná dořešení s žalobcem podrobnosti ukončení procesu koupě vrátí mu jeho zálohu.60. V řízení bylo prokázáno, že žalobce svoji povinnost zajistit financování k [datum] neporušil, případně pro opožděnou součinnost žalované a prodávající ani zajistit nemohl, tudíž nedošlo z jeho strany k porušení čl. 2.2 rezervační smlouvy a nevznikal mu povinnost zaplatit prodávající smluvní pokutu ve výši [částka]. Neexistující pohledávku nemohla prodávající platně postoupit na žalovanou a tato ji účinně započít na pohledávku žalobce na vrácení částky [částka] z titulu vrácení složené rezervace.61. Jelikož od [datum] neexistuje právní titul, když rezervační smlouva zanikla, který by opravňoval žalovanou k držení žalobcových prostředků ve výši [částka], je tato povinna prostředky žalobci jako bezdůvodné obohacení na výzvu vrátit. Tato výzva je obsažena v emailu ze dne [datum] s tím, že má být uhrazeno do 10 dnů. Nejpozději 7.2. se žalovaná s výzvou seznámila, od marného uplynutí 10 denní lhůty k dobrovolnému splnění tak žalobci náleží vedle jistiny rovněž úrok z prodlení dle § 1970 o.z., v zákonné výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., tedy od [datum].62. S ohledem na výše uvedené soud shledal žalobu důvodnou a rozhodl, jak je ve výroku I uvedeno s tím, že lhůtě k splnění určil standardní třídenní, když neshledal důvody pro její prodloužení.63. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud ve výroku II podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka]. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí, sepis žaloby, vyjádření ze dne [datum], účast na jednání soudu dne [datum], [datum], [datum]) a z částky [částka] za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 2 a. t. (předžalobní výzva, účast na vyhlášení rozsudku) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném do [datum] a tří paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění účinném od [datum] a cestovní náhrada v celkové výši [částka], a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 202 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,8 l/100 km a [částka] /km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 202 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,8 l/100 km a [částka] /km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 202 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,8 l/100 km a [částka] /km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 202 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 7,8 l/100 km a [částka] /km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t.64. Náhradu nákladů řízení je žalobce povinen zaplatit k rukám advokáta žalované v třídenní lhůtě k plnění, když soud neshledal důvody pro její prodloužení, s počátkem běhu od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 1 o.s.ř. a § 160 odst. 1 o.s.ř.).