Výrok
I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] a částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši [Anonymizováno] % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši [Anonymizováno] % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši [Anonymizováno] % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši [Anonymizováno] % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši [Anonymizováno] % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.
Odůvodnění
1. Žalobou podanou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení částky [částka] s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení a nákladů za uplatnění pohledávky v celkové výši [částka]. Podáním žalobkyně ze dne [datum] došlo k částečnému zpětvzetí žaloby co do částky [částka] s úrokem z prodlení ve výši [Anonymizováno] % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši [Anonymizováno] % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení. Předmětem řízení tak zůstal nárok žalobkyně na zaplacení částky [částka] s příslušenstvím. Nároková jistina tak sestává z částky [částka], coby zbývajícího dlužného nájemného za [Anonymizováno], [částka] za dlužné nájemné za měsíc [Anonymizováno], [částka] za dlužné nájemné za měsíc [Anonymizováno], [částka] za dlužné nájemné za měsíc [Anonymizováno], [částka] za dlužné poměrné nájemné za období od [datum] do [datum] (po zápočtu částky [částka] na úhradu nájemného za měsíc leden ve výši [částka]) a smluvní pokuty v celkové výši [částka], tj. [částka] za období od předčasného ukončení nájmu do posledního dne sjednané doby nájmu. Úrok z prodlení žádala žalobkyně z částek [částka] od [datum] do zaplacení, [částka] od [datum] do zaplacení, [částka] od [datum] do zaplacení, [částka] od [datum] do zaplacení, [částka] od [datum] do zaplacení. Svůj nárok odvozuje z nájemní smlouvy uzavřené dne [datum], na základě které žalobkyně přenechala žalované k užívání prostory v budově č. p. [Anonymizováno]. ú. [adresa]. Žalovaná od [Anonymizováno] nehradila nájemné. Dne [datum] žalobkyně zaslala žalované oznámení o porušení smlouvy a vyzvala k úhradě dlužného nájemného a dalších nákladů spojených s nájmem. Žalovaná dne [datum] zaslala žalobkyni dopis, s tím, že se dostala do prodlení s platbou nájemného a dalších nákladů spojených s nájmem a přislíbila úhradu dlužné částky v druhé polovině [Anonymizováno]. Dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovanou k sdělení termínů uhrazení dlužných částek. Žalovaná přislíbila úhradu dlužné částky po [datum], nejpozději do konce roku. Dne [datum] žalovaná část dluhu zaplatila. Žalobkyně tak dne [datum] zaslala žalované e-mail s návrhem splátkového kalendáře pro zbývající část dluhu. Na tento e-mail však žalovaná již nereagovala, nezaplatila zbývající dlužné nájemné a i nadále nehradila nájemné za užívaní předmětu nájmu. Dne [datum] zaslala žalobkyně žalované výpověď z nájemní smlouvy s [Anonymizováno] výpovědní dobou. Výpověď z nájemní smlouvy byla žalované doručena dne [datum] a výpovědní doba tak uplynula dne [datum].
2. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne [datum] uvedla, že uplatňovaný nárok žalobkyně neuznává. Žalovaná předmět nájmu zhodnotila kancelářským a technickým vybavením prostor. V době předání předmětu nájmu, tedy dne [datum], mělo vybavení kanceláří pořizovací hodnotu přibližně [částka]. K předání tohoto vybavení žalobkyni došlo dne [datum], a to za částku [částka]. Žalovaná složila kauci, kterou má v dispozici žalobkyně, a kterou žalobkyně ve svém návrhu blíže nespecifikovala. Smluvní pokutu považuje žalovaná za mimo míru obvyklou poměrům.
3. Provedeným dokazováním soud zjistil následující stav.
4. Dne [datum] byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, kterou se žalobkyně zavázala přenechat žalované prostory v třetím nadzemním podlaží budovy na adrese [adresa], o ploše [Anonymizováno] m2 a dále [Anonymizováno] parkovacích stání (dále také „předmět nájmu“), a to do [datum]. Za to se žalovaná zavázala žalobkyni hradit nájemné ve výši [částka] za m2 prostor za kalendářní měsíc a [částka] za [Anonymizováno] parkovací stání za kalendářní měsíc, to vše bez DPH, tudíž celkové nájemné ke dni zahájení nájmu činilo [částka] za kalendářní měsíc. Žalovaná se zavázala hradit nájemné na základě daňových dokladů v [Anonymizováno] vždy nejpozději [Anonymizováno]. kalendářní den každého měsíce trvání nájmu. Dále byla ujednána možnost zvýšení nájemného v závislosti na indexu HICP, a to vždy automaticky počínaje [Anonymizováno] každého následujícího roku o meziroční nárůst HICP za předcházející kalendářní rok s tím, že žalobkyní vypočtený nájem bude oznámen v případě zvýšení před [Anonymizováno] každého následujícího kalendářního roku, kdy nájemné bude upraveno zpětně k [Anonymizováno] příslušného kalendářního roku, kdy rozdíl mezi skutečně placeným nájemným a případně zvýšeným nájemným za měsíce [Anonymizováno] až [Anonymizováno] bude uhrazen s nájemným za měsíc [Anonymizováno] daného roku. Žalovaná se dále zavázala uhradit na účet žalobkyně jistotu ve výši [částka], jíž byla žalobkyně oprávněna užít mj. k započtení na úhradu jakýchkoliv dlužných částek dle smlouvy. Žalovaná se vedle nájemného zavázala hradit žalobkyni měsíčně předpokládané provozní náklady budovy ve výši [částka] za m2 za stejných podmínek, které se vztahují na platby nájemného. Dále bylo ujednáno, že žalovaná bude hradit přímé provozní náklady v podobě nákladů na elektrickou energii, a to dle přefakturace na základě daňových dokladů vystavených žalobkyní. Dále bylo sjednáno právo žalobkyně vypovědět nájemní smlouvu s výpovědní dobu [Anonymizováno] dnů počínající ode dne doručení oznámení o výpovědi žalované, a to mj. z důvodu, že žalovaná neuhradí jakoukoli splátku nájemného nebo jakýkoliv jiný finanční závazek v době splatnosti a takové porušení bude trvat po dobu [Anonymizováno] pracovních dnů po obdržení oznámení žalobkyně o takovém porušení. Dále bylo ujednáno, že v případě, kdy bude nájemní smlouva ukončena z důvodu porušení na straně žalované před uplynutím ujednané doby, bude žalovaná povinna uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši odpovídající nájemnému (ve výši ke dni ukončení nájemní smlouvy) a předpokládaným provozním nákladům (ve výši ke dni ukončení nájemní smlouvy) za období od předčasného ukončení nájmu do posledního dne sjednané doby nájmu.
5. Dne [datum] vystavila žalobkyně žalované k úhradě fakturu č. [hodnota] na částku [částka], splatnou dne [datum], za nájemné za kancelářské prostory a parkovací stání za [Anonymizováno], dále dne [datum] vystavila žalobkyně žalované k úhradě fakturu č. [hodnota] na částku [částka], splatnou dne [datum], za nájemné za kancelářské prostory a parkovací stání za [Anonymizováno], dále žalobkyně vystavila žalované dne [datum] k úhradě fakturu č. [hodnota] na částku [částka], splatnou dne [datum], za nájemné za kancelářské prostory a parkovací stání za [Anonymizováno] dále žalobkyně vystavila žalované dne [datum] k úhradě fakturu č. [hodnota] na částku [částka], splatnou dne [datum], za nájemné za kancelářské prostory a parkovací stání za [Anonymizováno], dále žalobkyně vystavila žalované dne [datum] k úhradě fakturu č. [hodnota] na částku [částka], splatnou dne [datum], za nájemné za kancelářské prostory a parkovací stání za [Anonymizováno].
6. Z oznámení o porušení nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] ze dne [datum] bylo zjištěno, jím žalobkyně oznámila žalované, že porušuje nájemní smlouvu tím, že nehradí nájemné a další platby dle nájemní smlouvy, a to za měsíce [Anonymizováno] a [Anonymizováno].
7. Z dopisu žalované z dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná žalobkyni sdělila, že se dostala do prodlení s úhradou nájemného vůči žalobkyni, přičemž má v plánu v druhé polovině [Anonymizováno] vzniklý dluh na nájemném žalobkyni uhradit.
8. Z e-mailové komunikace mezi žalobkyní a žalovanou bylo zjištěno, že žalobkyně e-mailem ze dne [datum] vyzvala žalovanou, aby sdělila termín, kdy bude dlužná částka uhrazena. E-mailem ze dne [datum] žalovaná žalobkyni sdělila, že bude schopna od [datum] splácet své závazky vůči žalobkyni, přičemž k celkovému splacení dlužné částky by mělo dojít do konce roku [Anonymizováno]. Dne [datum] žalobkyně e-mailem potvrdila částečné uhrazení dlužného nájemného žalobkyní dne [datum] a dále žalované navrhla splácení zbylé části dlužného nájemného ve formě splátkového kalendáře.
9. Z dopisu ze dne [datum] bylo zjištěno, že jím žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu z důvodu prodlení žalované s úhradou nájemného a souvisejících plateb po dobu více než [Anonymizováno] pracovních dní i přes opětovné výzvy k úhradě. Zároveň žalovanou vyzvala k protokolárnímu předání předmětu nájmu, a to nejpozději ke dni ukončení smlouvy. Zároveň žalovanou upozornila, že výpověď smlouvy má za následek splatnost nájemného a dalších plateb a vznik povinnosti žalované uhradit smluvní pokutu ve výši [částka]. Zároveň žalovanou vyzvala k úhradě předpokládaných provozních nákladů za [Anonymizováno] ve výši [částka] a poměrnou část nájemného za měsíc [Anonymizováno]. Tento dopis byl dle přiložené dodejky žalované doručen [datum].
10. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná byla uvedeného dne žalobkyní vyzvána k úhradě žalobou uplatněného dluhu, přičemž byla žalobkyní upozorněna na možnost jejího soudního vymáhání v případě, že dlužnou částku do stanoveného data neuhradí.
11. Z dopisu z dne [datum] bylo zjištěno, že jím žalobkyně oznámila žalované započtení jistoty v plné výši vůči své pohledávce ve výši [částka].
12. Z předávacího protokolu ze dne [datum] bylo zjištěno, že uvedeného dne došlo k předání předmětu nájmu žalobkyni od žalované. Žalovaná přenechala žalobkyni své vybavení nacházející se v prostorách předmětu nájmu za částku [částka], která bude následně započtena oproti dlužné částce, jež dluží žalovaná žalobkyni.
13. Z provedeného dokazování plyne skutkový závěr, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne [datum] uzavřena smlouva, na základě které žalobkyně přenechala žalované k užívání shora specifikované prostory, za které se žalovaná zavázala hradit nájemné a předpokládané provozní náklady dle vystavených daňových dokladů. Žalobkyně provedla pro rok [Anonymizováno] zvýšení nájemního o sazbu HICP a zvýšení předpokládaných provozních nákladů. Žalovaná nehradila nájemné a předpokládané provozní náklady od [Anonymizováno]. Na to žalobkyně reagovala vypovězením nájmu.
14. Po stránce právní soud věc posoudil v režimu zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále jen „O.Z.“) a to tak, že právní poměr mezi účastníky kvalifikoval jako nájemní smlouvu, specificky pak jako nájem prostor sloužících k podnikání.
15. Podle § 2201 O.Z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.
16. Podle § 2213 O.Z. je nájemce i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné.
17. Podle § 2217 odst. 1 O.Z. se nájemné platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.
18. Podle § 1998 O.Z. lze závazek vypovědět, ujednají-li si to strany nebo stanoví-li tak zákon (odst. 1). Je-li závazek vypovězen, zaniká uplynutím výpovědní doby. Lze-li však závazek vypovědět bez výpovědní doby, zaniká závazek účinností výpovědi (odst. 2).
19. Podle § 2048 odst. 1 O.Z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.
20. Podle § 2054 odst. 2 O.Z. platím, že plní-li dlužník zčásti, má částečné plnění účinky uznání zbytku dluhu, lze-li z okolností usoudit, že tímto plněním dlužník uznal i zbytek dluhu.
21. V řízení bylo prokázáno, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva ve smyslu § 2201 a násl. O.Z., konkrétně pak nájem prostor sloužících k podnikání ve smyslu § 2302 a násl. O.Z., kterou se žalobkyně coby pronajímatel zavázala žalované coby nájemci přenechat k užívání prostory určené k podnikání ve třetím nadzemním podlaží domu na adrese [adresa], o rozloze [Anonymizováno] m2, a dále deset parkovacích stání, a to na dobu určitou, a to na dobu určitou od [datum] do [datum], proti čemuž se žalovaná zavázala hradit nájemné v ujednané výši (§ 2217 odst. 1 O.Z.) [částka] bez DPH/m2/měsíc, od [Anonymizováno] po zvýšení nájemného ve vazbě na inflační doložku HICP pak [částka] bez DPH/m2/měsíc a [částka] bez DPH za měsíc za každé parkovací stání, od [Anonymizováno] po zvýšení nájemného ve vazbě na inflační doložku HICP pak [částka] bez DPH za měsíc za každé parkovací stání. Nájemné i předpokládané provozní náklady byly splatné k [Anonymizováno]. dni každého kalendářního měsíce, na které se nájemné a předpokládané provozní náklady hradí, a to dle faktur vystavených žalobkyní. Z provedeného dokazování potom vyplynulo, že žalobkyně za období [Anonymizováno] až [Anonymizováno] fakturovala žalované nájemné za plochu o výměře a [Anonymizováno] m2 a za [Anonymizováno] parkovacích míst. Jednalo se tedy o větší výměru pronajatých prostor a vyšší počet parkovacích míst, než bylo mezi účastníky ujednáno v nájemní smlouvě ze dne [datum]. Žalovaná však vůči žalobkyni v reakci na vystavené faktury či výzvy k zaplacení dlužné částky, ani v rámci svého vyjádření k projednávané žalobě proti takovému navýšení nikdy nevznášela jakýchkoli námitek. Na základě jednání žalované spočívajícího v akceptaci fakturace zvýšeného nájemného a v absenci jakýchkoli námitek proti tomuto navýšení, má soud za to, že mezi účastníky došlo k dohodě o změně rozsahu pronajatých prostor a počtu parkovacích míst, a tím i odpovídajícímu zvýšení nájemného.
22. Žalovaná se ocitla v prodlení (§ 1968 O.Z.) s úhradou nájemného za měsíc [Anonymizováno] až [Anonymizováno] ve smyslu shora označených faktur, byť byla žalobkyní několikrát vyzvána k úhradě dluhu, čímž porušila svou zákonnou povinnost hradit nájemné (§ 2213 O.Z. in fine) v ujednané výši. Prodlení žalované trvalo déle než [Anonymizováno] dní čímž byl naplněn sjednaný důvod pro ukončení smlouvy výpovědí (§ 1998 odst. 1 O.Z.). Následně žalobkyně v souladu s nájemní smlouvou přistoupila k její výpovědi z důvodu prodlení žalované s úhradou nájemného a souvisejících plateb po dobu více než [Anonymizováno] pracovních dní i přes dané výzvy k úhradě, přičemž sjednaná [Anonymizováno] výpovědní doba skončila dne [datum]. V souvislosti s předčasným ukončením nájmu výpovědí žalobkyně z důvodů na straně žalované vzniklo žalobkyni právo na ujednanou smluvní pokutu (§ 2048 odst. 1 O.Z.) ve výši [částka] za každý měsíc předčasného ukončení smlouvy, a poměrnou částku za počet dní zbývajících v kalendářních měsíci, ve kterém došlo k předčasnému ukončení nájmu, tj. celkem za [Anonymizováno] [Anonymizováno] měsíce a [Anonymizováno] dny v celkové výši [částka]. Žalovaná dále neuhradila také alikvotní část nájemného a předpokládaných provozních nákladů za období od [datum] do [datum], kdy nájem skončil uplynutím výpovědní doby.
23. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaná svým jednáním vůči žalované žalobou uplatňovaný nárok uznala. V dopise ze dne [datum], adresovaného žalobkyni, žalovaná výslovně reagovala na dopis žalobkyně ze dne [datum], kterým žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení dlužné částky. Žalovaná v rámci své odpovědi na předmětnou výzvu žalobkyně přitom nepopírala existenci ani výši dluhu, sama přiznala, že se dostala do prodlení a vyjádřila vůli vzniklý dluh postupně splácet. Navíc žalovaná dne [datum] částečně uhradila svůj dluh.
24. Celkem žalobkyni vznikl na základě uzavřené nájemní smlouvy nárok na zaplacení nájemného ve výši [částka] za měsíce [Anonymizováno], ve výši [částka] za měsíc [Anonymizováno], ve výši [částka] za měsíc [Anonymizováno], ve výši [částka] za měsíc [Anonymizováno], ve výši [částka] za měsíc [Anonymizováno] a za měsíc [Anonymizováno] nárok na zaplacení poměrné částky nájemného ve výši [částka].
25. Žalovaná ve svým vyjádření namítala, že žalobkyně v rámci výpočtu výše uplatňovaného nároku nezohlednila jistotu ve výši [částka], kterou jí žalovaná na základě uzavřené nájemní smlouvy poskytla. Žalobkyně však v průběhu řízení prokázala, že předmětnou jistotu v celé její výši započetla posupně vůči částce [částka] (poměrná částka předpokládaných provozních nákladů za měsíc [Anonymizováno] od [datum] do [datum]), dále částečně ve výši [částka] vůči poměrné části nájemného na měsíc [Anonymizováno] od [datum] do [datum], a dále vůči fakturám blíže specifikovaných v dopise ze dne [datum], kterým žalobkyně žalované oznámila započtení jistoty vůči své pohledávce. Na základě uvedeného soud dospěl k závěru, že žalobkyně započetla poskytnutou jistotu v celé její výši na část svých pohledávek vůči žalované. Žalobkyně tak předmětnou žalobou uplatňuje zbývající část svých pohledávek vůči žalobkyni, na které nebyla jistota započtena a které tak žalovaná doposud žalobkyni neuhradila.
26. V průběhu řízení vzala žalobkyně žalobu částečně zpět co do částky [částka], kdy předmětná částka byla započtena ve výši [částka] na pohledávku žalobkyně spočívající v dlužném nájemném za měsíc [Anonymizováno] a ve zbývající výši [částka] na pohledávku žalobkyně spočívající v dlužném nájemném za měsíc [Anonymizováno]. O částečném zastavení žaloby bylo [adresa] rozhodnuto usnesením ze dne [datum] č. j. [spisová značka].
27. Z provedeného dokazování má tak soud za prokázané, že žalobkyně započetla poskytnutou jistotu ve výši [částka] na své pohledávky z nájemního vztahu s žalovanou, přičemž část této jistoty byla použita i na úhradu části nájemného a provozních nákladů za měsíc [Anonymizováno]. Nad rámec tohoto započtení došlo v průběhu řízení k započtení další částky ve výši [adresa] Kč, na základě čehož došlo k částečnému zpětvzetí žaloby a k tomu odpovídajícímu částečnému zastavení řízení. Ohledně zbývající části uplatňovaného nároku v celkové výši [částka], s příslušenstvím, která nebyla předmětem žádného zápočtu a nebyla žalovanou dosud uhrazena, soud shledal žalobu důvodnou, neboť žalovaná neprokázala zánik či neexistenci této části uplatňovaného nároku. Z jednání žalobkyně naopak vyplynulo, že vznik svého dluhu vůči žalobkyni nijak nerozporovala. Žalobkyně přitom prokázala svůj nárok jak co do důvodu, tak i jeho výše, pročež soud v souladu se zjištěným skutkovým stavem s odkazem na citovaná zákonná ustanovení žalobě zcela vyhověl.
28. Jelikož se žalovaná dostala do prodlení se svým závazkem, soud rovněž žalobkyni přiznal i úroky z prodlení ve smyslu § 1970 O.Z. ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši [částka] (§ 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.).
29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka]. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky [částka] za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t., ze dne [datum], z částky [částka] za žalobu dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t., ze dne [datum], z částky [částka] za částečné zpětvzetí dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t., ze dne [datum], dále z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za účast na jednání před soudem dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t. dne [datum], včetně [Anonymizováno] paušálních náhrad výdajů, z toho [Anonymizováno] z nich po [částka], neboť k právnímu úkonu převzetí a přípravu zastoupení a výzvy k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé došlo před [datum], a [Anonymizováno] po [částka] ( žaloba, částečné zpětvzetí a účast na jednání před soudem) a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka].